會計經(jīng)驗：房產(chǎn)稅到底征不征、何時征、怎么征越來越受關(guān)注

房產(chǎn)稅到底征不征、何時征、怎么征越來越受關(guān)注房產(chǎn)稅到底征不征、何時征、怎么征，越來越成為事關(guān)全局、影響深遠的重大經(jīng)濟社會政治問題。

自今年春天以來，以一線城市為代表的多地商品房樓市成交價格頻繁刷新紀錄。相比之下，庫存較多的三四線城市，則去化速度相對緩慢，房價也相對比較穩(wěn)定。

市場上行房源減少、土地價格不斷攀升，甚至房地產(chǎn)中介的推波助瀾，都成為一二線城市房價上漲的幕后推手。于是房產(chǎn)稅，這個對于公眾來說并不陌生的詞又重回公眾視野。作為房地產(chǎn)所有稅費中最受人關(guān)注的稅種，房產(chǎn)稅雖然已有預(yù)期，但到底何時征收卻一直未有定論。

中國房地產(chǎn)市場走到今天，房產(chǎn)稅，到底征不征、何時征、怎么征，越來越成為事關(guān)全局、影響深遠的重大經(jīng)濟社會政治問題，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、滿足居民住房需求、推進社會公平正義的基本經(jīng)濟社會制度問題。

中國的房產(chǎn)稅：該不該征？

中國的房產(chǎn)稅，該不該征？這個問題說到底是決策層的戰(zhàn)略判斷和價值偏好問題。綜合各種情況來看，中國開征房產(chǎn)稅，越來越具有緊迫性。

多年房價調(diào)控不盡人意的制度性原因，就是現(xiàn)代的、法治的、累進的房產(chǎn)稅制度體系的缺失。

沒有現(xiàn)代的、公平的房產(chǎn)稅制度，可能導(dǎo)致許多問題，基于政府土地審批的供給側(cè)調(diào)控，難以抑制市場化、資本性的住房投資投機需求；基于銀行信貸政策的需求側(cè)調(diào)控，難以擋住房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的物質(zhì)利益誘惑。另外，持續(xù)高漲的房價將使中國的實體經(jīng)濟發(fā)展越來越難，中國的科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和工業(yè)化的進程將越來越難。而中國日益嚴重化的貧富分化問題，將使一部分低收入居民淪落為城市房奴，難以得到有尊嚴的全面小康生活。

在現(xiàn)代工業(yè)化、信息化、市場化、全球化的條件下，特別是在資金相對過剩、網(wǎng)絡(luò)金融的環(huán)境中，誰能夠保證日益高漲的房價不引發(fā)系統(tǒng)的嚴重的金融經(jīng)濟危機？

中國的房產(chǎn)稅：該何時征？

關(guān)于這個問題的合理預(yù)期，首先取決于房產(chǎn)稅開征自身客觀條件的具備程度和中央決策層對房產(chǎn)稅重要性緊迫性的決策判斷。

首先，決定于全國居民不動產(chǎn)（尤其是城鎮(zhèn)居民住房）登記系統(tǒng)的建設(shè)程度。開征房產(chǎn)稅首先需要構(gòu)建起高起點、全覆蓋、無差別的全國不動產(chǎn)登記體系。所謂高起點，就是依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)+、大數(shù)據(jù)等最新信息技術(shù)，構(gòu)建中國的不動產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)體系。所謂全覆蓋，就是所有房產(chǎn)等不動產(chǎn)信息均進入國家不動產(chǎn)信息系統(tǒng)。所謂無差別，就是所有中國公民、企業(yè)法人、社團法人等不動產(chǎn)都被登記。

其次，決定于全國居民（首先是城鎮(zhèn)居民）不動產(chǎn)（房產(chǎn)）登記信息的真實性程度。嚴重失真的房產(chǎn)信息必然導(dǎo)致嚴重失信的房產(chǎn)稅制度，國家開征房產(chǎn)稅必須確保登記信息本身的唯一性、真實性、法定性。國家要想開征房產(chǎn)稅，必須加快全國不動產(chǎn)登記信息真實性識別系統(tǒng)建設(shè)。

第三，決定于所征房產(chǎn)的合法性甄別程度。在任何法治國家和法治政府，非法房產(chǎn)或者來源不明房產(chǎn)，非但不能被國家納入征稅對象，而且必須要被國家沒收或收繳。如果國家開征房產(chǎn)稅不問房產(chǎn)自身的合法性，其嚴重的后果就是非法、非規(guī)或不義房產(chǎn)的合法化。

第四，決定于中國公民國外（境外）房產(chǎn)的并表登記與稅負減增情況。我國是實行單一國籍身份的國家，中國公民的國外（境外）房產(chǎn)也是國家房產(chǎn)稅登記納稅對象。如果中國公民國外（境外）房產(chǎn)不登記不納稅，就會嚴重導(dǎo)致國家性的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移鼓勵機制。

第五，決定于國家反腐敗的政治進程。昂貴的房產(chǎn)事實上已經(jīng)成為腐敗存量的主要財富載體。中國房產(chǎn)稅開征所必需的不動產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)信息真實性制度，特別是房產(chǎn)合法性甄別制度。

中國的房產(chǎn)稅：該如何征？

目前關(guān)于房產(chǎn)稅的爭論涉及很多方面，筆者主張根據(jù)居民住房的不同性質(zhì)、不同用途、不同類別綜合考慮，尤其是要堅持有區(qū)別、有差等、有累進的能力公平稅賦原則。

1.關(guān)于房產(chǎn)分類與適稅對象問題

目前中國的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)種類繁多、名稱混亂。建議根據(jù)明確的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者關(guān)系，把我國的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分為三大類：一是公民個人擁有的私產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；二是國家集體擁有的公產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；三是公司組織擁有的法人產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)稅是針對公民個人所有的房產(chǎn)進行征收的直接稅。國家開征房產(chǎn)稅的適稅對象，應(yīng)該是公民個人擁有的私產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)。

2.關(guān)于征稅范圍與稅率累進問題

公民個人擁有的私產(chǎn)房產(chǎn)，包括自住房、出租房、商用房三大類。

公民房產(chǎn)用于個人或家庭居住使用，可以分為基本住房、改善住房、奢侈住房三種消費使用方式。房產(chǎn)稅的征收原則，應(yīng)該是基本住房不征稅，改善住房低稅率，奢侈住房高稅率。

出租房所征收的房產(chǎn)稅不是直接稅，是可以被轉(zhuǎn)嫁給租房戶（消費者）的間接稅，應(yīng)該征收高累進制的營業(yè)性和經(jīng)營性的收入所得稅，使節(jié)約土地資源真正成為一項基本國策。

3.關(guān)于房產(chǎn)稅稅負與土地出讓金問題

政府保障房是為了保障低收入居民基本住房需求的，因此其土地出讓金不應(yīng)該被收取，否則就是典型的財政轉(zhuǎn)移支付行為。市場商品房是開發(fā)商為了盈利而投資建設(shè)的，其土地出讓金應(yīng)該被收取，但其實也是一種流轉(zhuǎn)稅，最終被計入成本又被消費者所承擔(dān)。應(yīng)該根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展、居民住房負擔(dān)、房地產(chǎn)健康發(fā)展等多方面因素綜合考慮房地產(chǎn)業(yè)的整體宏觀稅負水平。

因為是土地公有制的國家，所以國民基本住房的用地應(yīng)該是嚴格的零地價。因為是人多地少的國家，國民改善住房的用地應(yīng)該是法定的低地價，國民奢侈住房的用地可以是法定的市場價。

4.關(guān)于計稅方式和累進稅制問題

堅持能力稅賦原則。所謂能力就是指居民的收入財富水平，能力稅賦就是按照居民的收入財富多少來累進征稅，高收入財富者高稅率，低收入財富者低稅率，貧困者負稅率（政府貼現(xiàn)率）。

堅持合理稅負原則，堅持考慮稅收負擔(dān)水平；堅持市價計稅原則，實現(xiàn)公平賦稅；堅持累進稅負原則，對商品投資房開征高累進制的房產(chǎn)稅。

5.關(guān)于去庫存與征收時機問題

有人認為，目前全國商品房待售面積7億多平米，短期內(nèi)開征房產(chǎn)稅將增加居民持有房產(chǎn)成本，影響去庫存宏觀調(diào)控目標(biāo)實現(xiàn)。這個觀點是不正確的。房產(chǎn)稅的根本目的是維護中國的住房市場的公平性、正義性，同時構(gòu)建公平、效率、可持續(xù)的住房市場根本制度體系?？茖W(xué)、公平、效率、可持續(xù)的房產(chǎn)稅制度，最終會使整個房地產(chǎn)發(fā)展回歸本來，使房價水平與居民收入相匹配，使住房市場總供給與總需求相匹配。超出市場合理需求水平的供給就是無效供給，而無效供給的市場出清只能通過現(xiàn)代的、公平的房產(chǎn)稅來完成，使供給與需求即居民購買力相匹配。

6.關(guān)于永續(xù)產(chǎn)權(quán)與土地公有制問題

土地公有制度（國家和集體所有）是當(dāng)代中國最根本的制度國情，是中國政經(jīng)合一的根本制度安排。堅持土地公有制原則，不會影響房產(chǎn)稅的順利實施。土地所有制和土地之上的不動產(chǎn)所有制，是兩個不同的標(biāo)的物概念。二者可以統(tǒng)一，也可以分離。實行土地私有制的國家，土地及其之上的不動產(chǎn)，多數(shù)是連在一起的。但是，在土地私有制的條件下，也有其上的不動產(chǎn)有限出售、有限使用的制度選擇。

實踐已經(jīng)證明，既然中國的農(nóng)村可以實行土地公有制條件下的家庭承包責(zé)任制，實行土地所有權(quán)和使用（經(jīng)營）權(quán)的法定分離，當(dāng)然中國的城鎮(zhèn)也可以實行土地國有制條件下的不動產(chǎn)的商品屬性的使用權(quán)（經(jīng)營權(quán)）的法定分離。

中國的房產(chǎn)稅：配套改革如何推進？

推進中國的房產(chǎn)稅制度建設(shè)進程，是一項涉及全體國民的重大的基礎(chǔ)性制度實踐，事關(guān)人們的根本利益關(guān)系，必須通盤考慮、頂層設(shè)計、強力推進。

第一，加強黨中央對房產(chǎn)稅制度進程的強力領(lǐng)導(dǎo)。堅持中央頂層設(shè)計、全國同步推行的改革原則。根據(jù)時間表、任務(wù)書，明確各級黨委政府責(zé)任主體，確保房產(chǎn)登記、信息真實、合法甄別、內(nèi)外統(tǒng)一、領(lǐng)導(dǎo)公開等進程緊密推進。

第二，加緊規(guī)范清理公產(chǎn)房的租住使用。國家要加緊公產(chǎn)房的改革進程，提速全國范圍內(nèi)的公產(chǎn)房的標(biāo)準(zhǔn)化、法治化改革進度。統(tǒng)一規(guī)范與清理公產(chǎn)房使用情況，對于明顯不屬于低收入家庭而長期居住甚至霸占公產(chǎn)房的行為進行全國性的規(guī)范治理。

第三，建立房產(chǎn)合法性甄別的公民舉報獎勵制度。對于依法舉報非法不動產(chǎn)的舉報者，給予罰沒價值10%-30%的直接獎勵，這樣只有這樣才能從根本上確保不動產(chǎn)持有的合法性。

第四，堅持人民共享、多數(shù)人獲益原則?；咀》渴枪窕緳?quán)利，不能征房產(chǎn)稅；改善住房是社會發(fā)展要求，只能輕稅薄稅；奢侈住房是超多數(shù)人以上的過高占有，必須實行累進稅；而對于不是個人居住需求的投資性和投機性等商業(yè)性與盈利性的購房占房行為，必須實行更高累進制的房產(chǎn)稅政策。

第五，加快推進領(lǐng)導(dǎo)干部房產(chǎn)公開制度。目前率先從領(lǐng)導(dǎo)干部住房公開制度入手，實行縣處級以上領(lǐng)導(dǎo)干部家庭房產(chǎn)公開制度，具有操作上的可行性和風(fēng)險上的可控性。這也是我們黨十八大以來從嚴治黨、依法執(zhí)政、以上率下、取信于民的重要制度安排。

第六，加快推進官員住房官邸制度建設(shè)進程。建議中央加快推進縣級、市級、省級、國家級主要領(lǐng)導(dǎo)干部住房官邸制改革進程，規(guī)范主要領(lǐng)導(dǎo)干部包括離退休領(lǐng)導(dǎo)干部的個人住房行為，最終建立起現(xiàn)代的、公平的、透明的、法治的中國官員住房制度體系。

第七，建立房產(chǎn)稅公平使用激勵機制。中建議房產(chǎn)稅采取中央和地方共享的分