會計實務(wù)：外商投資企業(yè)城市房地產(chǎn)稅到底如何適用

外商投資企業(yè)城市房地產(chǎn)稅到底如何適用？問：公司使用的廠房及宿舍是境外投資方十多年前自行建造的，沒有取得房地產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)時的建造發(fā)票也已遺失，無法知道當(dāng)時建造房產(chǎn)的價值，這種情況要繳納房產(chǎn)稅的話，如何確認(rèn)房產(chǎn)的價值？

答:由于《城市房地產(chǎn)稅條例》在1951年制定后，相關(guān)的有關(guān)稅率的補充規(guī)定不配套，給（外商投資企業(yè)）納稅人依法納稅和稅務(wù)機關(guān)依法征稅帶來不便，為公平稅負，各地相繼出臺自己的規(guī)定。

比如《湖南省城市房地產(chǎn)稅施行細則》湖南省人民政府令第184號；

《重慶市人民政府關(guān)于外商投資企業(yè)城市房地產(chǎn)稅征收管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定，外商投資企業(yè)從價計征城市房地產(chǎn)稅的，比照內(nèi)資企業(yè)房地產(chǎn)稅政策，以房產(chǎn)原值減除30%以后的余值為計稅依據(jù)。

建議咨詢您單位所在地的主管稅務(wù)機關(guān)確定適用政策。

附：重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)重慶市人民政府關(guān)于外商投資企業(yè)城市房地產(chǎn)稅征收管理有關(guān)問題的通知渝地稅發(fā)[2003]160號2003-06-29各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局，市局各直屬單位：

現(xiàn)將《重慶市人民政府關(guān)于外商投資企業(yè)城市房地產(chǎn)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（渝府發(fā)[2003]14號以下簡稱《通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并作如下補充意見，請一并執(zhí)行。

一、《通知》第二條在實際執(zhí)行中可依照《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于加強稅收政策性減免和財產(chǎn)損失、彌補虧損管理的通知》（渝地稅發(fā)[2003]113號）精神，對外商投資企業(yè)停產(chǎn)、撤銷后，其原有房屋閑置不用的，經(jīng)納稅人申請，由主管區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，暫不征收城市房地產(chǎn)稅；同時報送重慶市地方稅務(wù)局備案。

二、《通知》第五條所涉及的“外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未銷售但作為臨時自用的商品房”轉(zhuǎn)為該企業(yè)固定資產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為該房屋轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”的次月。其他外商投資企業(yè)的房屋，若該房屋為自建的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為該房屋建成的次月；若該房屋為購置的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為售房者將該房屋交付購房者使用的次月。

二OO三年六月三十日

渝府發(fā)〔2003〕14號

重慶市人民政府關(guān)于外商投資企業(yè)城市房地產(chǎn)稅征收管理有關(guān)問題的通知

各區(qū)縣（自治縣、市）人民政府，市政府各部門：

為促進稅負公平，進一步改善我市投資環(huán)境，適應(yīng)我國加入WTO后的需要，現(xiàn)就重慶市外商投資企業(yè)城市房地產(chǎn)稅征收管理有關(guān)問題通知如下：

一、凡符合《重慶市推進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的若干規(guī)定》（渝府發(fā)〔1999〕9號）要求的外商投資企業(yè)，采取直接投資方式實施高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項目新建或新購生產(chǎn)經(jīng)營場所，自建成或購置之日起5年內(nèi)免征城市房地產(chǎn)稅。

二、外商投資企業(yè)停產(chǎn)、撤消后，對原有房屋閑置不用的，比照內(nèi)資企業(yè)房地產(chǎn)稅政策，經(jīng)納稅人申請，由主管區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局核實，報重慶市地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，暫不征收城市房地產(chǎn)稅。

三、外商投資企業(yè)房屋大修停用半年以上的，比照內(nèi)資企業(yè)房地產(chǎn)稅政策，經(jīng)主管區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，暫不征收城市房地產(chǎn)稅。

四、外商投資企業(yè)從價計征城市房地產(chǎn)稅的，比照內(nèi)資企業(yè)房地產(chǎn)稅政策，以房產(chǎn)原值減除30%以后的余值為計稅依據(jù)。

五、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未銷售但作為臨時自用的商品房，在轉(zhuǎn)為該房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)前，暫不征收城市房地產(chǎn)稅；對未銷售而臨時出租商品房取得的租賃收入，比照內(nèi)資企業(yè)暫按12%的稅率征收城市房地產(chǎn)稅。其他外商投資企業(yè)實際已經(jīng)使用，但賬上沒有原值記載又無同類房屋原值可比照的，根據(jù)房屋面積，按重慶市各類房屋計稅標(biāo)準(zhǔn)價格計算房產(chǎn)原值后，從價征收城市房地產(chǎn)稅，對其租賃收入也暫按12%的稅率征收城市房地產(chǎn)稅。

六、本通知從2003年1月1日起執(zhí)行，此前已征收的稅款不退，未征收的稅款不補征。今后國家有新的政策規(guī)定，按國家規(guī)定執(zhí)行。

二○○三年三月三十一日

吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策的通知吉地稅發(fā)[2005]10號2005-02-05各市州、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局：

為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，進一步改善我省涉外投資軟環(huán)境，依據(jù)《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》等相關(guān)規(guī)定，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局，并報省政府批準(zhǔn)，對涉外企業(yè)及外籍人員適用的城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策調(diào)整如下：

一、城市房地產(chǎn)稅的征收范圍、計稅依據(jù)、適用稅率、納稅期限、征收管理等具體內(nèi)容，比照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和《吉林省房產(chǎn)稅實施細則》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其中，對房屋出租的，按租金收入依年稅率12％征收；對以柜臺等形式出租的，按房產(chǎn)原值一次減除30％后的余值，依年稅率1.2％征收。

二、政策調(diào)整自2005年1月1日起執(zhí)行。涉外企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅有關(guān)事項，除比照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和《吉林省房產(chǎn)稅實施細則》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行外，國家稅務(wù)總局出臺的城市房地產(chǎn)稅政策若優(yōu)于房產(chǎn)稅政策的，以總局文件為準(zhǔn)。

三、政策調(diào)整后，對租賃經(jīng)營的涉外企業(yè)此前的欠稅，可根據(jù)實際情況，在2005年6月1日前，由企業(yè)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)提出申請，逐級審核上報省地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，適當(dāng)予以減免稅。減征后欠稅余額，在規(guī)定時間內(nèi)補繳入庫。

小編寄語：會計學(xué)是一個細節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要