會計(jì)經(jīng)驗(yàn)：商品房銷售如何進(jìn)行財(cái)會處理

商品房銷售如何進(jìn)行財(cái)會處理從事商品房生產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)制造的產(chǎn)品是商品房（包括住宅和商鋪），具有商品的一般特性，因此房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定。

一般產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)需要產(chǎn)品完工才能進(jìn)行銷售，而房地產(chǎn)企業(yè)在商品房竣工驗(yàn)收前后均可以簽訂銷售合同。

所謂房地產(chǎn)預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人由承購人支付定金或者房價(jià)款的行為。我們在日常生活中時(shí)常發(fā)現(xiàn)，在商品房還沒有正式完工，達(dá)到竣工驗(yàn)收交付的條件時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目可銷售的商品房已銷售完畢。

在商品房尚未竣工驗(yàn)收時(shí)，不符合會計(jì)上收入確認(rèn)的條件，即使收到購房款，也不能確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入，而只能通過預(yù)收賬款核算。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行某項(xiàng)目開發(fā)，本月收到購房戶購房訂金3000萬元（其中普通住宅2500萬元，商鋪500萬元），（會計(jì)分錄單位為萬元，下同）。

借：銀行存款3000

貸：預(yù)收賬款3000

只要在沒有交付商品房鑰匙之前，所有收到的購房款項(xiàng)全部掛在預(yù)收賬款內(nèi)。

一般工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，在收到客戶訂金時(shí)不需要納稅。但房地產(chǎn)企業(yè)從事商品房的預(yù)售所收到的預(yù)收購房款，因?yàn)榉隙愂丈系氖杖氪_認(rèn)條件，需要按稅法規(guī)定納稅。

收到預(yù)收購房款，按稅法規(guī)定所繳納的相關(guān)稅金，在交付商品房鑰匙之前（一般在交完購房全款，開具了商品房銷售發(fā)票，才交付商品房鑰匙），除印花稅外，全部掛在應(yīng)交稅費(fèi)有關(guān)具體稅種項(xiàng)目下。

例如，假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)銷售商品房需要繳納5%的營業(yè)稅（按收取的購房款總額計(jì)算）；以繳納的營業(yè)稅為基礎(chǔ)再繳納7%的城建稅、3%教育費(fèi)附加、2%的教育費(fèi)附加；按預(yù)收房款總額繳納萬分之五的印花稅、同時(shí)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅（普通住宅2%，商鋪3%）。（其他稅收暫不考慮）那么該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在次月的十五日前需要到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納相關(guān)稅收，并做如下會計(jì)處理（承上例）：

借：應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交營業(yè)稅150

應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交城建稅10.5

應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交教育費(fèi)附加4.5

應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交地方教育費(fèi)附加3

應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交土地增值稅65

管理費(fèi)用－印花稅1.5

貸：銀行存款234.5

在交付鑰匙之前，所有收到的預(yù)收購房款都按上述方法進(jìn)行會計(jì)處理。

建議房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)人員對銷售過程中所有的購房款都通過預(yù)收賬款來核算；達(dá)到交房條件時(shí)再從預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入，這樣便于今后的分析、比較。

假設(shè)2013年5月底累計(jì)有預(yù)收購房款22000萬元。2013年6月交付鑰匙的商品房（均為普通住宅）補(bǔ)收購房款95萬元（這部分商品房之前有預(yù)收款6000萬元）。

假設(shè)交付鑰匙的這部分商品房面積12190平方米，單位售價(jià)0.5萬元。

借：銀行存款95

貸：預(yù)收賬款95

借：預(yù)收賬款6095

貸：主營業(yè)務(wù)收入6095

預(yù)收房款納稅時(shí)會計(jì)處理方法同上。

假設(shè)整個(gè)項(xiàng)目從預(yù)售到交房的過程中，相關(guān)稅率沒有發(fā)生變化。

對結(jié)轉(zhuǎn)收入部分，必須將已繳的相應(yīng)營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。

借：營業(yè)稅金及附加463.22

貸：應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交營業(yè)稅304.75

應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交城建稅21.3325

應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交教育費(fèi)附加9.1425

應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6.095

應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交土地增值稅121.9

假設(shè)經(jīng)具體的成本核算確定，該小區(qū)普通住宅單位成本為3900元，商鋪的單位成本為4200元。通過開發(fā)產(chǎn)品－普通住宅、開發(fā)產(chǎn)品－商鋪核算。

結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本（單位為萬元）：

借：主營業(yè)務(wù)成本4754.1

貸：開發(fā)產(chǎn)品－普通住宅4754.1

需要說明的是，每一個(gè)樓盤在開盤時(shí)，都會搞一些促銷活動，以金卡、會員卡等名義收取有購房意向者的誠意金，由于沒有簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，他們可能最終簽訂購房合同，也可能因不簽訂購房合同而要求退款，因此收取的這部分款項(xiàng)可通過其他應(yīng)付款/誠意金（訂金）來核算，以購房人姓名作二級核算科目。這部分誠意金是否繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅，由于各地執(zhí)行政策的不一，需要與房地產(chǎn)公司的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通才能確定。

小編寄語：會計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達(dá)到學(xué)習(xí)