物業(yè)管理投標文件

君臨國際大廈物業(yè)管理

投標文件目錄第一章北京德馨物業(yè)管理簡介第二章北京市君臨國際大廈寫字樓概況第三章物業(yè)管理特點分析第四章物業(yè)管理效勞內(nèi)容第五章前期物資裝備一覽表第六章物業(yè)管理效勞費用測算第七章護管效勞方案第八章保潔效勞方案第九章幾點說明第一章北京德馨物業(yè)管理簡介1.1我們的實力北京德馨物業(yè)管理〔以下簡稱北京德馨〕成立于2001年8月，注冊資金2000萬元，管理面積逾380萬平方米，現(xiàn)為國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。北京德馨現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會會員單位，北京市物業(yè)商會理事單位。北京德馨在北京市物業(yè)行業(yè)內(nèi)率先通過ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量環(huán)境管理體系雙認證，成功導入TPM全面生產(chǎn)維修模式，并建立起了融“末位淘汰制〞和“目標責任制〞為一體的國基績效考核模式，擁有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理人近40余名，全員持證上崗率高達100%。德馨物業(yè)管理效勞工程涵蓋了住宅、高檔別墅區(qū)、寫字〔辦公〕樓、高校后勤、商業(yè)地產(chǎn)、會展中心等所有物業(yè)類型，并以中原區(qū)域文化為核心，融全程托管、參謀輸出和營銷代理于一體，以高端物業(yè)為前瞻，自2003年實行市場拓展以來，幾乎以每年60萬平方的速度拓展著自己的管理效勞領域。德馨物業(yè)先后與深圳國貿(mào)、深圳先達威、上實開展、決策資源等知名企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，廣泛汲取其他企業(yè)的先進管理經(jīng)驗，以標準化、科學化、互動化為核心，全力打造國基物業(yè)開展戰(zhàn)略平臺，構(gòu)造獨具德馨特色的復合型生態(tài)開展系統(tǒng)。國基物業(yè)管理效勞工程中，先后有多個工程榮獲國家、市級榮譽稱號，公司也先后被評為“北京市房地產(chǎn)行業(yè)青年文明號〞和“北京市物業(yè)管理名企20強〞。1.2我們的理念效勞宗旨：盡心、盡力、盡責，善待每位客戶。質(zhì)量方針：為業(yè)主創(chuàng)造價值，讓客戶持續(xù)滿意。團隊精神：企業(yè)的命運就是個人的命運，企業(yè)的開展就是個人的開展。開展目標：以“生態(tài)型開展體系〞為依托，致力于打造中原物業(yè)第一品牌。1.3我們的目標立足根底效勞，樹立德馨物業(yè)誠信高效形象。強化效勞意識，打造一流物業(yè)管理效勞品牌。細化效勞質(zhì)量，倡導“溫馨暢想顛峰體驗〞。1.4我們的榮譽德馨物業(yè)：通過ISO9001國際體系認證通過ISO14001環(huán)境管理體系認證中國物業(yè)管理協(xié)會會員單位北京市物業(yè)管理名企20強北京市房地產(chǎn)行業(yè)“青年文明號〞北京市物業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)會會員單位家和萬世花園：

全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)北京市優(yōu)秀住宅小區(qū)北京市綠化達標先進單位北京市首批旅游觀光小區(qū)海淀區(qū)綠化達標先進單位嘉和園小區(qū)

北京市優(yōu)秀住宅小區(qū)西城區(qū)綠化達標先進單位錦繡江南

北京市優(yōu)秀住宅小區(qū)……………………1.5重點推薦工程北京市海淀區(qū)某辦公樓高層辦公樓建筑面積：27000㎡位于西和路，地上22層，地下1層，設有地下停車場，室外停車場，監(jiān)控系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)，變配電系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)等，設施設備龐大，為北京市建設系統(tǒng)標志性建筑，業(yè)主滿意率高達100%。第二章

北京市君臨國際大廈概況

君臨國際大廈位于西城區(qū)西直門外大街101號，占地面積1500㎡，建筑面積29000㎡，主建筑有：5A級寫字樓〔24層〕；住宅樓〔17層〕；地下停車場3處；電梯7臺2.2北京市君臨國際大廈

物業(yè)管理特點平安管理是重中之重北京市君臨國際大廈地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復雜性，因此平安管理是物業(yè)效勞的重中之重。德馨物業(yè)以ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系中制定的護管工作程序文件及其作業(yè)指導書為標準，嚴格按照作業(yè)程序文件進行管理，對護管人員采用“培訓——考試——抽查——考核〞的PDCA循環(huán)控制體系，確保環(huán)境平安有序，并根據(jù)各項記錄及時調(diào)整人員和管理范圍，做到防范區(qū)域無盲點。公司還針對國際大廈的特點，在護管員定崗方面，按照內(nèi)外相別離的根本原那么，因地設崗，因區(qū)設崗，嚴格控制人流走向，重點加強居住區(qū)域平安力量，使業(yè)主放心。需對辦公大樓的整體運作具有豐富的經(jīng)驗和優(yōu)勢北京市君臨國際大廈一舉將公共秩序維護、綠化、保潔委托給物業(yè)公司。德馨物業(yè)現(xiàn)管理物業(yè)面積逾380萬平方米從高檔寫字樓的日常效勞，到溫馨細致的客戶效勞，德馨人形成了融“第一責任制〞和“一站式效勞〞為一體的物業(yè)管理效勞體系，并將在北京市君臨國際大廈的管理上再創(chuàng)佳績。塑造良好的外在形象北京市君臨國際大廈在某種程度上承擔著各個公司形象的義務，而社會各界所首先接觸到的，很大程度上是作為效勞者的物業(yè)管理企業(yè)，這，就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備強烈的形象效勞意識。德馨物業(yè)始終以“源于心誠始于完美〞為核心，將禮儀化效勞系統(tǒng)融入到ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系中去，并制訂了?國基物業(yè)文明禮貌用語100句?等諸多禮儀效勞程序，各工程客戶滿意率始終在95%以上，必將有效滿足北京市君臨國際大廈形象性這一需求。

第四章物業(yè)管理效勞內(nèi)容

管理目標

為充分表達開發(fā)商建造北京市君臨國際大廈的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著北京德馨物管公司“真誠、善意、精致、完美〞的企業(yè)精神，及“科學標準、竭誠高效、平安文明、持續(xù)開展〞的質(zhì)量方針，堅持“以人為本〞的效勞管理理念，對北京市君臨國際大廈實施科學的管理、提供優(yōu)質(zhì)的效勞，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的根底上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，創(chuàng)立出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣闊業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保業(yè)主綜合滿意率到達93%—95%以上。大廈交付兩年內(nèi)到達北京市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準，三年內(nèi)到達全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準。管理原那么

為實現(xiàn)即定管理目標，追求最正確的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程我們將始終把握以下原那么：〔一〕效勞第一、管理從嚴的原那么：

“效勞第一〞是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本〞的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化效勞機能，豐富效勞內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的效勞?！肮芾韽膰括暿切诘谋Ｕ虾透?，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理效勞收到應有的成效?！捕硨I(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原那么：

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主〔租戶〕的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣闊業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主〔租戶〕的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立文明的辦公環(huán)境?！踩澄锕転橹鳌⒍喾N經(jīng)營的原那么：

在搞好日常管理和常規(guī)效勞的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列效勞性的多種經(jīng)營，既滿足廣闊業(yè)主〔租戶〕不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主〔租戶〕效勞。管理方法

〔一〕實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。

〔二〕成立北京市君臨國際大廈管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。

〔三〕在公司現(xiàn)有管理資源的根底上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為北京市君臨國際大廈組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。

〔四〕導入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為標準，以制度促管理，寓管理于效勞。

〔五〕嚴格遵守?北京市物業(yè)管理條例?等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。

〔六〕運用CS系統(tǒng)〔顧客滿意戰(zhàn)略〕，建立富有親和力的管理和效勞模式。

〔七〕采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

〔八〕運用CIS系統(tǒng)設計，進行整體形象籌劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。

〔九〕依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位效勞，開展多元化經(jīng)營。物業(yè)管理效勞工程

〔一〕公共效勞工程〔全體業(yè)主能夠享受的效勞，費用納入物業(yè)管理費〕：

1、協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)；

4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；

5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、清掃等效勞；

8、及訪客留言轉(zhuǎn)告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節(jié)日環(huán)境布置；

11、重要時刻提醒效勞；

12、代訂報刊、信件收發(fā)；

13、代聘鐘點工效勞；

14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務平安用電常識宣傳。〔二〕有償專項效勞工程1、大廈內(nèi)物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動〔視大廈配置而定〕；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護效勞；

5、提供小型商務會議場所及效勞；

6、商務中心效勞；

7、辦公區(qū)域綠化供給及代為養(yǎng)護；

8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警效勞；

9、辦公區(qū)域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。第五章前期物資裝備一覽表

5.1辦公物資裝備項目數(shù)量備注辦公桌椅3套文件柜2組其中一組內(nèi)含保險柜1個電腦1臺打印機1臺有復印功能為佳傳真機1臺電話機1部5.2護管裝備

項目數(shù)量備注對講機5部警棍、機套等13副防毒面具13副灶具及廚具1套5.3保潔物資裝備項目數(shù)量備注玻璃水刮9套噴霧器更衣儲物柜2臺手推垃圾車2部室內(nèi)清潔車2部垃圾運輸車1輛塵推5把

第六章物業(yè)管理效勞費用測算6.1物業(yè)管理效勞費用測算人工費用費用項目人員數(shù)量（人）工資標準（元/月）社會統(tǒng)籌（元/月，工資標準的24.4%）醫(yī)療保險（元/月，工資標準的8%）工裝（元/月）合計（元/月）管理處主任12000488160672715護管隊長190022072361228護管班長370000362208護管員965000366174廚師16500036686保潔班長16500020670保潔員655000203420不可預見費按照以上項目費用總和的2%計算342集團管理費按照以上項目總和的5%計算872管理利潤按照以上項目總和的5%計算916稅金按照以上項目總和的5.5%計算1058合計20289元/月6.1.2其他費用序號項目測算依據(jù)月支出（元）一辦公費11001通訊費管理處主任200元/月護管隊長100元/月管理處固定電話300元/月6002低值易耗品綜合測算3003辦公水電未計04業(yè)務費綜合測算200二保潔、消殺費11131物料費按人均50元/月計算4502垃圾清運14.5元/車×1車/天×25天/月3633消殺費綜合測算300三住宿費用8001房租300元/間×2間=600元6002水電氣費綜合測算200四不可預見費按以上項目費用總數(shù)的2%計算60五集團管理費按以上項目費用總數(shù)的5%計算154六利潤按以上項目費用總數(shù)的5%計算161七稅金按5.5%繳交186合計3574元/月因此北京市君臨國際大廈物業(yè)管理本錢為：20289元/月+3574元/月=23863元/月年費用為：23863元/月×12月=286356元/年測算說明：按照國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，社會保險中包含社會統(tǒng)籌和醫(yī)療保險，其中社會統(tǒng)籌占工資總額的24.4%〔養(yǎng)老保險23%，工傷保險0.4%，失業(yè)保險1%〕，醫(yī)療保險占公司總額的8%，此項費用僅用于管理人員、護管隊長，不含普通作業(yè)人員；該測算中辦公水電費用未計，待中標后雙方根據(jù)實際情況另行協(xié)商；工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標準為600元/套，夏裝2套，標準為200元/套；保潔人員冬裝兩套，標準為160元/套，夏裝兩套，標準為80元/套；護管人員冬裝2套，標準為200元/套，夏裝2套，標準為100元/套。按照國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，稅金組成：營業(yè)稅—所有費用總和的5%；城建稅—營業(yè)稅的7%；教育附加費—營業(yè)稅的3%；那么稅金共計所有費用總和的5.5%。6.依據(jù)行業(yè)標準，管理利潤一般按照5%計算。

第七章護管效勞方案7.1崗位設置與職責說明崗位設置崗位人員配備數(shù)量要求小計隊長（兼機動崗）1人，值勤時間為7：30——12：0013：30—18：30大專以上學歷，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，有三年以上工作經(jīng)驗，身高1.75m以上，品貌端正，有良好組織協(xié)調(diào)能力，責任心較強1人固定崗白班4個固定崗，每班1人（7：00——15：00，15：00—23：00），晚班2個固定崗，每班1人（23：00——7：00）高中以上學歷，退伍軍人，有三年以上工作經(jīng)驗，身高1.75m以上，品貌端正，責任心較強10人巡邏崗1個巡邏崗（白班），每班1人，值勤時間為7：30——12：00和13：30—18：30，共2人同上2人①固定崗定崗位置人員配備數(shù)量職責區(qū)域辦公樓大院入口每班1人，共3人區(qū)內(nèi)車輛、人流進入管制辦公樓大院出口每班1人，共2人區(qū)內(nèi)車輛、人流出行管制辦公樓一樓大廳每班1人，共2人區(qū)內(nèi)人流進出管制、安全防范地下停車場每班1人，共3人區(qū)內(nèi)車輛疏導，車輛管理安全防范②巡邏崗定崗位置人員配備數(shù)量職責區(qū)域辦公大樓內(nèi)白班1人，共1人巡查安全狀態(tài)廣場區(qū)域白班1人，共1人區(qū)內(nèi)車輛停放、進出指揮、安全防范③機動崗定崗位置人員配備數(shù)量職責區(qū)域公路局辦公樓大院白班1人，共1人應付處理突發(fā)事件檢查各崗位的狀況7.1.2職責說明7.2護管效勞細那么

7.2.1平安管理職責巡查監(jiān)督--------防止罪案發(fā)生。車輛管理--------維護交通秩序，確保車輛平安7.2.2廣場管理

工作內(nèi)容：公共秩序管理，車輛進出管理，物品進出管理。工作要點：禮貌注視往來行人，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時向機動崗報告；作好車輛進出登記，嚴禁違規(guī)車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)。有貨物進出，必須查驗，嚴格禁止可疑物品進出。巡邏崗認真巡視、檢查廣場內(nèi)各區(qū)域交通情況，嚴禁任何有礙公共秩序的活動和行為。有大型活動時，積極配合有關(guān)部門，按要求作好交通疏導、維護秩序等工作。發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護現(xiàn)場，快速報案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。

7.2.3交通車輛管理

交驗有關(guān)證件。嚴禁車輛在場內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾。注意提醒車主關(guān)好車門窗，貴重物品隨身攜帶。對在地下車場內(nèi)由車輛搬運進出的貨物按照有關(guān)規(guī)定進行嚴格查驗。指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。對VIP人員的預留車位進行監(jiān)督管理，確保VIP的正常停車。冬季下雪天，及時清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。7.2.4區(qū)內(nèi)管理

工作內(nèi)容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。工作要點：嚴密巡查，根據(jù)制定所有巡邏路線，并按規(guī)定路線和時間實行24小時巡邏守衛(wèi)制度。完善區(qū)域內(nèi)平安技防管理，合理利用護管設備設施，配合人防確保平安。重點區(qū)域，重點管理。對大廳外圍、地下停車場等區(qū)域加強防范。按要求做好日常平安管理工作記錄及交接班記錄。各平安崗職責和平安責任區(qū)域明確，確保日間和夜間平安管理。日間重點在廣場、車場區(qū)域，夜間重點在廣場進出區(qū)域和地下停車場區(qū)域等。非常氣候時，注意防風、防水等問題，宣傳、檢查、關(guān)好大樓門窗，檢查室外廣告牌的穩(wěn)固情況，檢查排污溝渠是否順暢。

7.2.5緊急事件處理程序工作內(nèi)容：各種緊急事件和突發(fā)事件的處理，及時協(xié)調(diào)各方關(guān)系和力量，確保正常辦公秩序。工作要點：各平安崗遇緊急突發(fā)事件，應作出快速反響，并與機動崗取得聯(lián)系，以求同伴的快速支援，并通知相關(guān)固定崗加強戒備，密切注意事態(tài)開展。事件處理后，相關(guān)的平安崗也應及時將處理結(jié)果反響上級并做好質(zhì)量記錄。經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得以控制，機動崗應立即向上級報告作整體調(diào)度，通知其他備勤人員迅速支援。如調(diào)動增援人員仍不能控制或解決，那么需向社會機構(gòu)求助，并迅速向業(yè)主有關(guān)領導和公司相關(guān)領導匯報。事件處理后，所有人員必須做好詳細的質(zhì)量記錄備查。固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，應根據(jù)情況報告機動崗或巡邏崗處理，在未經(jīng)許可下不得擅離崗位。參與處理緊急事件的各平安管理人在事件處理過程中要注意隨時保持與機動崗聯(lián)系，以便機動崗及時作出安排和決策。

第八章保潔效勞方案

8.1人員定崗正常保潔效勞期間人員安排根據(jù)實際情況可能會有所調(diào)整。保潔員15人：外圍5人，負責日常保潔，兼外圍及地下車場保潔，垃圾清運；寫字樓大堂1人寫字樓2-24層每2層1人，共12人，負責樓內(nèi)公用部位的走廊、大廳、樓梯、樓梯扶手、門窗、墻壁、廁所、標識、電梯層門及轎箱等日常保潔；8.2保潔工作內(nèi)容、要點8.2.1大廳保潔范圍：大廳工作內(nèi)容：指示牌、信報箱、煙灰桶、電制開關(guān)、天花、燈飾、消防設施、公共走道地面、公共走道墻身、地腳線、垃圾清理等。工作要點：集中清潔工作一定在辦公開始之前完成。嚴格遵守鄭州市公路局有關(guān)規(guī)定，一切行動聽指揮。清潔工作業(yè)期間注意禮節(jié)禮貌，盡量減低作業(yè)引起的噪音，注意清潔工具的擺放位置。擦玻璃、燈飾、天花、電制開關(guān)等處時要注意平安，嚴格遵守操作規(guī)程。定時巡回檢查，勤于清掃。8.2.2會議室保潔范圍：會議室工作內(nèi)容：會議臺、椅、室內(nèi)玻璃、門、室內(nèi)設備設施、地面、間隔玻璃、地毯、墻身、地腳線、燈飾、天花、電制開關(guān)、煙灰盅、衛(wèi)生間、茶水間、書桌、垃圾清運等。工作要點：會議室除每日正常清掃外，使用后必須立即清理。清潔會議臺、椅、書桌臺面、健身器材等使用的毛巾與擦拭其他部位的毛巾嚴格區(qū)分，嚴禁混用。擦玻璃、燈飾、天花、電制開關(guān)等處時要注意平安，嚴格遵守操作規(guī)程。衛(wèi)生間、茶水間的清潔頻度要根據(jù)使用情況作調(diào)整，注意積水的清潔和提示。定時巡回檢查，勤于清掃。8.2.3消防樓梯、電梯、天臺工作內(nèi)容：走火樓梯地面、扶手、墻身、玻璃、電制開關(guān)、天花、消防設備、電梯地面、鏡面、四周墻身、天臺。工作要點：嚴禁鎖住消防樓梯門，確保消防門的正常開啟。平日注意樓梯間的通風，保持空氣新鮮，風雨天注意關(guān)好門窗。電梯的巡回保潔要回避人群，不阻礙客人使用電梯。擦玻璃、燈飾、天花、電制開關(guān)等處時要注意平安，嚴格遵守操作規(guī)程。天臺定期清掃，雨天注意排水，雪天及時清理積雪，風天檢查附屬設備設施的穩(wěn)固性。8.2.4地下停車場、外圍廣場工作內(nèi)容：設備層地面、墻身、天花、地腳線，停車場地面、管道、消防設施、下水道、排水溝、燈飾、電制