揚(yáng)州商業(yè)、公寓、辦公市場報告20140827

揚(yáng)州商業(yè)市場調(diào)研報告尚美佳中國·常州分公司尚美佳·中國2014年8月辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業(yè)市場概況報告框架2014上半年，商業(yè)土地市場供銷兩旺，優(yōu)質(zhì)地塊頻繁推出，成交價、成交金額上漲明顯2014上半年，揚(yáng)城商業(yè)土地市場用地供銷兩旺，全市累計(jì)商業(yè)用地供給27.94萬方、成交34.51萬方，今年上半年商業(yè)用地成交量超去年全年八成，區(qū)別于10年、11年的瘋狂供給，自12年起，商業(yè)土地市場正處于良性開展態(tài)勢；2014上半年揚(yáng)州商業(yè)地塊成交金額為16.75億元，約為去年全年商業(yè)地塊成交總額的三倍。畝成交單價、土地樓面地價分別為323.55萬/畝、1363元/㎡，成交價格的上漲意味今年推出商業(yè)地塊含金量有所提高，2010-2014上半年揚(yáng)州土地市場供銷情況2010-2014上半年揚(yáng)州土地市場成交價格情況2010-2014上半年揚(yáng)州土地市場成交金額土地供銷價揚(yáng)州商業(yè)市場分析/土地市場〔僅商業(yè)地塊〕2014上半年商業(yè)土地市場熱點(diǎn)板塊供銷兩旺；價格方面，各成交區(qū)域均價都有所上漲，西區(qū)漲幅最為明顯2014上半年揚(yáng)州商業(yè)土地市場供銷主力區(qū)為東區(qū)和西區(qū)，北區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)占少量比重，南區(qū)、老城區(qū)持續(xù)無商業(yè)地塊供給成交。2014上半年東區(qū)商業(yè)地塊供給是去年全年總量的3倍，2014上半年東、西二區(qū)商業(yè)地塊成交占比合計(jì)接近全市9成。價格方面，除北區(qū)、南區(qū)以外，各區(qū)域商業(yè)地塊成交價均明顯上漲，尤其表達(dá)在西區(qū)，成交價為6096元/㎡，同比上漲36.1%，2014上半年西區(qū)商業(yè)地塊成交均價領(lǐng)跑全市。13-14上半年揚(yáng)州土地市場分區(qū)域供給結(jié)構(gòu)13-14上半年揚(yáng)州土地分區(qū)域成交均價13-14上半年揚(yáng)州土地市場分區(qū)域成交結(jié)構(gòu)揚(yáng)州商業(yè)市場分析/土地市場〔僅商業(yè)地塊〕區(qū)域供銷價2014年上半年西區(qū)商業(yè)土地上市量可觀，總建面可達(dá)51.4萬方，成交單價達(dá)6096元/㎡，競爭壓力凸顯聚焦西區(qū)揚(yáng)州商業(yè)土地市場2014上半年西區(qū)推出純商業(yè)地塊共5宗，859地塊憑借優(yōu)異的地理位置溢價率到達(dá)67%，拍地現(xiàn)場競爭較為劇烈，5塊地總建面到達(dá)51.4萬方，新城西區(qū)商業(yè)配套將更為完善。揚(yáng)州商業(yè)市場分析/土地市場〔僅商業(yè)地塊〕揚(yáng)州商辦市場分析/市場特征從量上看，2013年供給量猛增，然而成交量并未增長有限，供求差距逐漸擴(kuò)大，步入今年，有所回調(diào)，供求較為平衡商辦市場2014上半年，全市商業(yè)土地市場供銷兩旺，商業(yè)地塊含金量凸顯，價格方面，區(qū)域成交均價都有所上漲，西區(qū)推出地塊地理位置優(yōu)越，成交均價較去年漲幅可觀；前兩年商辦市場供給量突增，然而成交量并未隨著上漲，導(dǎo)致市場存量逐步擴(kuò)大；總結(jié)：揚(yáng)州商業(yè)市場分析/市場總結(jié)辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業(yè)市場概況揚(yáng)州辦公市場概況/區(qū)域分布12357461022825281626152327920121321111824171419揚(yáng)州辦公在售工程分布情況在售售罄揚(yáng)州辦公市場主力分布在大西區(qū)及東區(qū)板塊，目前大西區(qū)辦公市場相對成熟，在售工程較集中，未來市場競爭環(huán)境劇烈揚(yáng)州辦公市場概況/整體存量〔已推待售〕揚(yáng)州辦公市場概況/整體存量〔已推待售〕截止2014年7月底揚(yáng)州整體辦公市場已推待售房源總存量在19.37萬方揚(yáng)州辦公市場概況/整體存量〔未推為售〕揚(yáng)州辦公市場概況/整體存量〔未推為售〕截止2014年7月底揚(yáng)州整體辦公市場未推未售房源總存量在21.06萬方已推未售辦公房源：19.37萬方未來供給量：40.13萬方按照2014年上半年月均去化1.35萬方的速度計(jì)算，未來供給量足夠支撐2.5年辦公物業(yè)需求未推未售辦公房源：21.06萬方揚(yáng)州辦公市場概況/存量總結(jié)注：預(yù)計(jì)2010-2014年揚(yáng)州目前出讓未開發(fā)地塊商業(yè)存量在200萬方左右，后期工程競爭壓力明顯16是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種叫法，國家及行業(yè)內(nèi)均無成文的標(biāo)準(zhǔn)界定。國際上判斷甲級寫字樓主要有8大特征：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實(shí)用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化等等。

影響寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的因素包括：區(qū)位交通、規(guī)模、硬件設(shè)施、裝飾裝修、商業(yè)配套、軟件效勞和客戶組成。甲級寫字樓定義甲級寫字樓定義甲級寫字樓定義〔續(xù)〕從第一代寫字樓到第五代寫字樓，無論是從形象設(shè)計(jì)、硬件配套，還是建筑技術(shù)和材料的使用、理念等方面都有了很大的進(jìn)步；第四代產(chǎn)品整體特征：高層建筑、玻璃幕墻、豪華大堂、國際品牌電梯、5A智能設(shè)施、高級商務(wù)效勞、中央空調(diào)、高級公用衛(wèi)生間、大型會議室、大型地下停車場等；高租金、高物業(yè)管理費(fèi)；第五代產(chǎn)品整體特征：整合城市大型優(yōu)質(zhì)資源為寫字樓效勞的商務(wù)綜合體。揚(yáng)州辦公市場概況/開展歷程揚(yáng)州辦公市場概況/去化情況已建成交付的工程去化情況普遍到達(dá)90%左右，新工程去化情況一般去化情況揚(yáng)州辦公市場概況/租金水平辦公物業(yè)效勞水平普遍不高，租金在0.8-1.4元/M2*日租金水平揚(yáng)州辦公市場概況/空置情況辦公工程空置情況參差不齊，新工程空置率明顯高于老工程空置情況揚(yáng)州辦公市場概況/產(chǎn)品水平高檔工程普遍使用集中供熱供暖，大局部工程為寬帶網(wǎng)絡(luò)，外立面均使用幕墻產(chǎn)品水平揚(yáng)州寫字樓市場低層次、低水平的開發(fā)階段，也直接造成了目前效勞于寫字樓的物業(yè)公司品質(zhì)一般，大都為開發(fā)商自身物業(yè)以及本地局部物業(yè)公司，如萬楊物業(yè)，這些公司大都資質(zhì)較低，效勞水平較差；揚(yáng)州目前寫字樓物業(yè)費(fèi)大都集中于3-4元/M2/月〔不含中央空調(diào)費(fèi)用〕。揚(yáng)州辦公市場概況/物業(yè)水平辦公物業(yè)效勞水平普遍不高，物業(yè)費(fèi)在3-4元/M2/月物業(yè)水平揚(yáng)州辦公市場概況/車位配比隨著汽車時代的到來，客戶對車位配置要求越來越高車位配比候梯廳：陽光、生態(tài)、寬敞、品質(zhì)電梯間需要融合甲級寫字樓的特色以及與大堂整體效果融合；電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材要考究；一般采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。揚(yáng)州辦公市場概況/公共空間公共衛(wèi)生間：衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處表達(dá)品質(zhì)上下細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易無視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方；設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化效勞，如化裝間；在根本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等。揚(yáng)州辦公市場概況/公共空間公共導(dǎo)示：國際化的公共導(dǎo)視系統(tǒng)表達(dá)一個工程在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示工程的品質(zhì)感和國際商務(wù)感；指位明確；采用國際統(tǒng)一圖標(biāo)；造型精雅；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng)。揚(yáng)州辦公市場概況/公共空間揚(yáng)州辦公市場概況/客戶情況揚(yáng)州辦公市場概況/總結(jié)整體市場總結(jié)：辦公存量：已推在售以及未推未售的庫存量到達(dá)40萬方左右，后期市區(qū)去化壓力顯著；工程去化：目前已交付工程去化率根本到達(dá)90%左右，去化情況較為良好，相比目前在售工程，去化速度略顯緩慢；空置情況：前期銷售階段辦公產(chǎn)品去化速度較快，但是空置率并沒有到達(dá)理想狀態(tài)，主流工程前期去化在90%左右，但相對高端的辦公產(chǎn)品空置率到達(dá)50%-70%左右。辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業(yè)市場概況32公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。五個或五個以上居住單位之樓宇，這就是通常我們所說的公寓〔Apartment

Building〕。

一般分為：住宅公寓、效勞式公寓，效勞式公寓主要以酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓、青年SOHO等多種業(yè)態(tài)存在。影響公寓品質(zhì)的因素包括：區(qū)位交通、規(guī)模、硬件設(shè)施、裝飾裝修、商業(yè)配套、軟件效勞和客戶組成。公寓定義公寓類型劃分

普通公寓商務(wù)公寓酒店式公寓目前對公寓的概念沒有嚴(yán)格的定義與界定，嚴(yán)格來說，目前市場上出現(xiàn)的公寓應(yīng)屬于住宅的范疇，但它們的功能卻與一般住宅有所不同，且由于各種公寓類型的不同，在產(chǎn)權(quán)和年限上也各不相同；一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位置”、“物業(yè)管理”和“配套設(shè)施建設(shè)”等方面進(jìn)行區(qū)分公寓和一般住宅；根據(jù)目前市場上常見的幾種類型，主要分為居住型公寓、商務(wù)型公寓、酒店式公寓等幾種類型。普通公寓公寓類型劃分產(chǎn)品特點(diǎn)戶型面積小，30~60平米精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住配套設(shè)施完善物業(yè)提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)效勞銷售價格一般高于區(qū)域整體水平目標(biāo)客戶及功能需求：

高級白領(lǐng)及投資客低首付、低月供精裝修交房，配套完善，交通方便具有較大投資價值，升值潛力大此類典型工程為：環(huán)球金融城、星河西岸、高力·俬巢等公寓類型劃分產(chǎn)品特點(diǎn)一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)

既可居住，又可辦公具備寫字樓功能，可注冊公司價格相對寫字樓較低產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非寫字樓目標(biāo)客戶及功能需求：自用型客戶，尤其受成長中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好投資者，可作為商住型出租，投資回報率高，升值潛力大可注冊公司，價格相對寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引商務(wù)公寓此類典型工程為：首席國際大廈、五亭龍商務(wù)國際、財(cái)富廣場、萬馬·濱河城1919等公寓類型劃分產(chǎn)品特點(diǎn)面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便按照星級酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計(jì)，表達(dá)檔次與舒適性一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專業(yè)、細(xì)致、科學(xué)的酒店式效勞，因此物業(yè)管理費(fèi)也較高目標(biāo)客戶及功能需求：租客主要以外籍跨國企業(yè)高管、外地企業(yè)長期駐揚(yáng)州工作高管購置客戶主要以投資客為主具備良好的商業(yè)、商務(wù)、交通條件具備較高的投資價值酒店式公寓此類典型工程為：順達(dá)廣場公寓類型劃分揚(yáng)州市公寓產(chǎn)品劃分目前市場公寓工程一般為普通公寓及酒店式公寓，商務(wù)公寓一般作為寫字樓使用不同功能產(chǎn)品的市場啟示基于前面介紹的不同產(chǎn)權(quán)類型和不同功能的公寓劃分，主要有以下幾點(diǎn)市場啟示：公寓產(chǎn)品劃分界限相對模糊，尤其是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和年限較復(fù)雜，需要區(qū)分不同性質(zhì)和功能；不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和功能的產(chǎn)品，所產(chǎn)生的價值和投資回報區(qū)別較大，如商務(wù)公寓的特殊功能決定了其價格的差異性，在定價時應(yīng)有所表達(dá)；不同公寓產(chǎn)品所針對的目標(biāo)客戶有所區(qū)別，銷售時需要針對不同產(chǎn)品進(jìn)行客戶群體的細(xì)分，表達(dá)產(chǎn)品和功能營銷。揚(yáng)州公寓市場概況/區(qū)域分布1236459871011121314151617181920揚(yáng)州公寓工程分布情況在售售罄揚(yáng)州公寓市場工程主要分布在東區(qū)和西區(qū)板塊，目前在售工程較集中，未來市場競爭環(huán)境劇烈。五亭龍商務(wù)國際陽光水岸21161712362021揚(yáng)州公寓市場概況/整體存量〔已推待售〕揚(yáng)州公寓市場概況/整體存量〔已推待售〕截止2014年7月底揚(yáng)州整體公寓市場已推待售房源總存量在16.13萬方揚(yáng)州公寓市場概況/整體存量〔未推未售〕揚(yáng)州公寓市場概況/整體存量〔未推未售〕截止2014年7月底揚(yáng)州整體辦公市場未推未售房源總存量在5.28萬方已推未售公寓房源：16.13萬方未來供給量：21.41萬方按照2014年上半年月均去化0.52萬方的速度計(jì)算，未來供給量足夠支撐45個月公寓物業(yè)需求未推未售公寓房源：5.28萬方揚(yáng)州公寓市場概況/存量總結(jié)注：上半年月均去化面積按主要在售工程平均月度總?cè)セ克愠鰮P(yáng)州公寓市場概況/典型工程區(qū)域位置：邗江區(qū)邗江中路306號產(chǎn)品組成：公寓+商業(yè)占地面積：3.7萬㎡建筑面積：17萬㎡戶型面積：30-56㎡物業(yè)公司：高力物業(yè)物業(yè)費(fèi):2.5元/㎡/月成交均價：9500元/㎡交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修交付裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡去化概況：售罄力寶國際廣場揚(yáng)州公寓市場概況/典型工程力寶國際廣場工程簡評力寶國際廣場地處揚(yáng)州市邗江區(qū)，周邊配套環(huán)境成熟，且自身有用大型商場；緊鄰汽車西站以及邗江大道，交通便利力寶國際廣場目前已推房源根本售罄，目前市場價約10500元/㎡，租金1500元/月力寶廣場現(xiàn)階段市場價格達(dá)10500元/㎡，較銷售階段均價9500元/㎡上漲約10.5%；且二手房出租狀況良好，租金呈逐步上升趨勢工程賣點(diǎn)地段周邊社區(qū)條件成熟配套自身商業(yè)配套交通緊鄰汽車西站與邗江大道精裝修交付月均備案2套，14年2月年末清盤累積備案9套揚(yáng)州公寓市場概況/典型工程區(qū)域位置：文昌東路文昌大橋東側(cè)產(chǎn)品組成：辦公+公寓+商業(yè)占地面積：8.5萬㎡建筑面積：46.6萬㎡戶型面積：36-67㎡物業(yè)公司：未定物業(yè)費(fèi):未定成交均價：8500元/㎡交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修交付裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡去化情況：首批房源560套去化約95%環(huán)球金融城揚(yáng)州公寓市場概況/典型工程環(huán)球金融城工程簡評環(huán)球金融城地處廣陵新城核心區(qū)域，工程周邊規(guī)劃配套齊全，目前尚處開發(fā)建設(shè)；緊鄰揚(yáng)州市主干道文昌路，交通便利環(huán)球金融城公寓一期2014年6月15日開盤，開盤當(dāng)天推出房源560套，去化450套，去化情況較好，成交均價約8600元/㎡據(jù)悉，目前環(huán)球金融城一期公寓房源已根本售罄，剩余少量公寓尾房在售，二期公寓2014年下半年推出，三期公寓2015年上半年推出工程賣點(diǎn)地段廣陵新城核心區(qū)域配套城慶廣場、李寧體育公園、自身商業(yè)配套交通臨近汽車東站及文昌路精裝修交付工程總體銷售情況備注：環(huán)球金融城備案受政府阻力，至今未集中備案揚(yáng)州公寓市場概況/典型工程區(qū)域位置：江陽西路123號高力汽配城產(chǎn)品組成：公寓+商鋪占地面積：1.5萬㎡建筑面積：4.3萬㎡戶型面積：24-85㎡物業(yè)公司：高力物業(yè)物業(yè)費(fèi):2元/㎡/月成交均價：5500元/㎡交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交付裝修標(biāo)準(zhǔn)：無去化情況：共735套房源，去化707套高力俬巢揚(yáng)州公寓市場概況/典型工程高力俬巢工程簡評高力俬巢位于揚(yáng)州市邗江區(qū)西南角，地理位置相對較偏；緊鄰江陽西路，交通便利高力俬巢2012年10月29日開盤，銷售至今歷時約22個月，目前剩余少量尾房在售高力俬巢地段較偏僻，因此，通過戶型及價風(fēng)格整帶動銷售。據(jù)悉，高力俬巢成交均價約5500元/㎡，小戶型成交總價約12萬元左右工程賣點(diǎn)價格成交均價約5500元/㎡，小戶型總價12萬元配套自身商業(yè)配套交通緊鄰江陽西路高力俬巢月均備案10套左右，總套數(shù)735套，累積去化707套揚(yáng)州公寓市場概況/典型工程區(qū)域位置：文匯西路與邗江中路交匯處產(chǎn)品組成：辦公+公寓+商業(yè)+住宅占地面積：4萬㎡建筑面積：22.3萬㎡戶型面積：56-63㎡物業(yè)公司：未定物業(yè)費(fèi):未定成交均價：9000元/㎡交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交付裝修標(biāo)準(zhǔn)：無去化情況：已推房源去化90%三盛國際廣場三盛國際廣場地段優(yōu)越，周邊配套建設(shè)齊全，且自身配有大型商業(yè)設(shè)施，已有多家知名品牌入住。公寓定價約9000元/㎡，毛坯交付，與辦公局部處于同一幢樓棟，后期應(yīng)作為辦公使用揚(yáng)州公寓市場概況/典型工程三盛國際廣場工程簡評三盛國際廣場位于揚(yáng)州市邗江區(qū)黃金地段，緊鄰文匯路與邗江路交通便利，自身配有大型商業(yè)設(shè)施，工程賣點(diǎn)配套自身擁有大型商業(yè)設(shè)施交通位于邗江路與文匯路交匯處，出行便利地段周邊設(shè)施齊全，地段成熟三盛國際廣場地段優(yōu)越，辦公備案情況良好，月均備案約14套揚(yáng)州公寓市場概況/典型工程區(qū)域位置：開發(fā)區(qū)順達(dá)路與二橋河路交匯處產(chǎn)品組成：商業(yè)+公寓占地面積：2.3萬㎡建筑面積：7.7萬㎡戶型面積：38-52㎡物業(yè)公司：未定物業(yè)費(fèi):未定成交均價：辦公式公寓8200元/㎡精裝修公寓9500元/㎡精裝酒店式公寓8700元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1200元/㎡去化情況：1、2#380套房源去化210套

3#210套房源去化30套恒通·順達(dá)廣場揚(yáng)州公寓市場概況/典型工程恒通·順達(dá)廣場工程賣點(diǎn)配套自身擁有大型商業(yè)設(shè)施銷售模式酒店式公寓通過與桔子水晶酒店合作，客戶購置后返租給桔子水晶酒店〔返兩年租金約4萬元/戶，在總房款中直接扣除〕工程簡評順達(dá)廣場離揚(yáng)州市主城區(qū)較遠(yuǎn)，位于揚(yáng)州南區(qū)大學(xué)城附近，該區(qū)域雖然較為成熟，但投資客群相對受限恒通·順達(dá)廣場地處汊河大學(xué)城附近，自身配有商業(yè)設(shè)施，雖然地段較遠(yuǎn)，但其推出的酒店式公寓與桔子水晶酒店合作，通過客戶購置后再由桔子水晶酒店進(jìn)行返租，保證客戶投資收益，通過這一新的銷售模式對工程去化帶來增益。同時，通過首批開盤情況來看，此類公寓去化情況相對較好。工程總體銷售情況恒通·順達(dá)廣場14年8月17日開盤，至8月24日，辦公累積備案10套，開盤去化良好，主要去化房源以精裝修酒店公寓為主此類工程一般地段成熟或區(qū)域開展規(guī)劃較為優(yōu)越，并以此作為賣點(diǎn)，結(jié)合自身產(chǎn)品打造吸引客戶投資置業(yè)。揚(yáng)州公寓市場概況/典型工程典型工程小結(jié)產(chǎn)品：目前，揚(yáng)州市場公寓工程產(chǎn)品搭配方面，多采用公寓+商業(yè)的模式，通過開發(fā)商自身對產(chǎn)品的打造，為公寓工程增加配套，從而對后期公寓的去化形成助力，并且自身配套的商業(yè)設(shè)施也為后期客戶的入住帶來便利銷售：從個案情況可以看出，目前公寓的銷售方式大致可以分為3類優(yōu)質(zhì)地段助力去化此類工程地段較為劣勢，同時土地本錢也相對較低，銷售價格方面易于控制，通過低售價來減輕客戶投資壓力，吸引客戶投資置業(yè)低價入市形成快銷通過銷售后進(jìn)行返租或其他方式，滿足客戶的投資信心，消除客戶對投資失敗的恐懼，從而促進(jìn)工程去化銷售模式助力去化產(chǎn)品打造/立面分析玻璃幕墻玻璃幕墻+干掛石材玻璃幕墻+干掛石材玻璃幕墻+干掛石材目前市場高端公寓樓盤多采用玻璃幕墻搭配干掛石材的外立面，凸顯工程品質(zhì)以及表現(xiàn)外面的質(zhì)感揚(yáng)州公寓市場概況/立面分析高品質(zhì)公寓外立面一般采用干掛石材及玻璃幕墻，普通工程為干掛搭配涂料，層高一般在米，挑高工程層高達(dá)4米以上產(chǎn)品水平產(chǎn)品打造/精裝修概況從表格中可以看出，目前揚(yáng)州市場公寓工程多采用精裝修交付，毛坯交付公寓較少精裝修產(chǎn)品打造/精裝修概況目前揚(yáng)州市場精品公寓工程交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝修交付拎包入住，裝修情況大致如下：整體衣柜整體廚柜乳膠墻面、電器開關(guān)洗浴房馬桶、洗手盆揚(yáng)州早期公寓工程物業(yè)效勞水平普遍不高，物業(yè)效勞費(fèi)也較低，隨著市場不斷的開展變化，高品質(zhì)樓盤受到人們的推崇，從而物業(yè)效勞水平也隨之變高，新興高端公寓工程物業(yè)效勞費(fèi)普遍在3元以上。產(chǎn)品打造/物業(yè)水平公寓物業(yè)效勞水平隨著公寓工程定位而各有不同，中低端物業(yè)效勞費(fèi)在元/㎡/月之間，高端公寓工程物業(yè)費(fèi)在3元/㎡/月以上物業(yè)水平產(chǎn)品打造/產(chǎn)品面積段揚(yáng)州主流公寓的主力面積段集中在30-60㎡，公寓面積較為多樣化。產(chǎn)品面積段產(chǎn)品打造/產(chǎn)品面積段〔續(xù)上表〕價格（元/㎡）環(huán)球金融城萬馬濱河城1919運(yùn)河一品江南一品運(yùn)河壹號公館英華麗園祥生·旺庭公館星河西岸太和國際廣場三盛國際廣場力寶廣場7000800090001000011000產(chǎn)品打造/價風(fēng)格查從揚(yáng)州公寓市場價風(fēng)格查來看，除個別工程價格或高或低，主力價段集中在7000-9000元/㎡。怡景苑翡翠城鉑領(lǐng)公館五亭龍商務(wù)國際陽光水岸高力俬巢財(cái)富廣場集品嘉園金輪星城客戶屬性客群小結(jié)根據(jù)市場調(diào)研統(tǒng)計(jì)表格可以看出，目前揚(yáng)州市場公寓產(chǎn)品購置客戶主要為私營業(yè)主、企事業(yè)單位高管、區(qū)域原拆遷人員等，而其置業(yè)目的90%以上為投資公寓產(chǎn)品總價以及首付相對住宅、商鋪等產(chǎn)品較低，投資壓力小，并且初期可以出租獲取租金，后期亦可出售獲益公寓市場總結(jié)公寓產(chǎn)品劃分：普通公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓，目前揚(yáng)州市場多為普通公寓與商務(wù)公寓，酒店式公寓僅有恒通·順達(dá)廣場與橘子水晶酒店合作的局部公寓；市場存量：未來揚(yáng)州市場公寓存量約21.41萬方，體量較大，但從統(tǒng)計(jì)列表中可以看出，多數(shù)為住宅工程搭配建設(shè)的公寓，且此類工程多為尾盤，并且未進(jìn)行有針對性的銷售動作；產(chǎn)品打造：越來越趨向于高端產(chǎn)品建設(shè)，產(chǎn)品搭配多采用公寓+商業(yè)設(shè)施的模式，彼此對銷售去化形成助力；銷售模式：大致分為三類：1.優(yōu)質(zhì)地段，通過自身的優(yōu)質(zhì)資源對工程去化帶來助力；2.通過價格吸引客戶投資，加速去化；3.采用新型銷售模式，對銷售去化形成助力；客群方面：多為企業(yè)高管、個體商戶等具有一定資金實(shí)力的客戶前來投資置業(yè)。整體市場總結(jié)：辦公市場概況整體市場分析公寓市場概況商業(yè)市場概況揚(yáng)州商鋪市場分析/工程分布1揚(yáng)州商鋪工程分布情況揚(yáng)州商業(yè)工程商鋪分布較為分散；專業(yè)市場商鋪主要集中于運(yùn)河南路沿線及周邊地區(qū)2345678910111213141516商業(yè)工程商鋪專業(yè)市場商鋪171819揚(yáng)州商鋪市場成交排行榜中，專業(yè)市場商鋪與商業(yè)工程商鋪占絕大比重，縱觀年度銷售T0P5，絕大多數(shù)工程的銷售量還處在較低水平市場格局?jǐn)?shù)據(jù)截止至2013年12月30日數(shù)據(jù)截止至2014年8月25日揚(yáng)州商鋪市場分析/市場特征2013-2014年8月?lián)P州商鋪市場排行榜：商業(yè)工程商鋪市場揚(yáng)州商鋪市場分析/商業(yè)工程商鋪市場揚(yáng)州商業(yè)工程商鋪存量約為43.49萬方，未來存量去化壓力明顯存量情況房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，可能與實(shí)際調(diào)研情況有出入揚(yáng)州商鋪市場分析/商業(yè)工程商鋪市場揚(yáng)州商業(yè)工程商鋪市場去化情況參差不齊，入市時間較長、地理位置較優(yōu)的工程去化均已過半去化情況房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，可能與實(shí)際調(diào)研情況有出入揚(yáng)州商鋪市場分析/商業(yè)工程商鋪市場揚(yáng)州商業(yè)工程商鋪市場主要工程售價普遍在20000元/㎡左右，區(qū)位條件較優(yōu)越的可達(dá)40000元/㎡；租金在元/㎡/天之間租金水平揚(yáng)州商業(yè)工程商鋪市場物業(yè)公司整體質(zhì)量一般，主要為開發(fā)商自有物業(yè)與外鄉(xiāng)物業(yè)為主，除萬科物業(yè)以外，其他物業(yè)公司管理水平較為一般；揚(yáng)州商業(yè)工程商鋪物業(yè)費(fèi)收取在2-5.4元/㎡/月不等，大局部工程物業(yè)費(fèi)在3-4元/㎡/月。揚(yáng)州商鋪市場物業(yè)費(fèi)用普遍在3元/㎡/月左右，物業(yè)公司大多品質(zhì)一般物業(yè)水平揚(yáng)州商鋪市場分析/商業(yè)工程商鋪市場揚(yáng)州商業(yè)市場商鋪一層層高主要控制在4-4.5m，面積區(qū)間較為廣泛，適宜各種商業(yè)形式，外立面主要采用石材+幕墻的材料產(chǎn)品參數(shù)揚(yáng)州商鋪市場分析/商業(yè)工程商鋪市場位置較好、開發(fā)較早、區(qū)域商業(yè)氣氛較好的商鋪空置率較低，商業(yè)工程商鋪商業(yè)形態(tài)主要為餐飲業(yè)和超市租賃情況揚(yáng)州商鋪市場分析/商業(yè)工程商鋪市場總結(jié)：商鋪存量：目前揚(yáng)州商業(yè)工程商鋪市場待售存量約43.49萬方，后期去化壓力明顯；工程去化：商業(yè)工程商鋪由于單價高，投資門檻高，各主要工程去化情況參差不