限購(gòu)新政出臺(tái)-導(dǎo)致合同無(wú)法履行-該如何承擔(dān)法律責(zé)任-且看上海高院的解答

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝!限購(gòu)新政出臺(tái)，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，該如何承擔(dān)法律責(zé)任，且看上海高院的解答【導(dǎo)讀】：2016年3月25日上海出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（滬九條），新政的出臺(tái)必將導(dǎo)致兩大法律問(wèn)題，一是部分外地戶籍的買受人失去購(gòu)房資格，二是上海本地居民購(gòu)買二套房貸款不足的問(wèn)題。今天我們將根據(jù)上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問(wèn)題的解答》，詳細(xì)給您解讀這兩大法律問(wèn)題：

一、外地戶籍購(gòu)房人失去購(gòu)房資格的法律問(wèn)題

2016滬九條從2016年3月25日起正式實(shí)施，對(duì)于3月25日前已經(jīng)網(wǎng)簽的外地戶籍購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，不必?fù)?dān)心失去購(gòu)房資格的問(wèn)題。

新政將外地戶籍居民購(gòu)房資格由原來(lái)的累計(jì)繳納滿2年變成了連續(xù)繳納滿5年及以上，將直接導(dǎo)致部分外地戶籍購(gòu)房人失去購(gòu)房資格。新政所產(chǎn)生的最大問(wèn)題是眾多外地戶籍的購(gòu)房人在簽訂居間合同、定金合同或非網(wǎng)簽版的房屋買賣協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱預(yù)約協(xié)議）后，因限購(gòu)政策的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法繼續(xù)履行，此時(shí)該如何承擔(dān)法律責(zé)任？我們認(rèn)為，應(yīng)該針對(duì)具體的問(wèn)題具體分析：

分析問(wèn)題的關(guān)鍵在于：是否有延遲簽訂正式買賣合同的情形

有相當(dāng)一部分案件預(yù)約協(xié)議約定的簽訂正式買賣合同的時(shí)間早于滬九條出臺(tái)時(shí)間，換言之，若按約定的時(shí)間簽訂買賣合同，雙方交易不會(huì)受新政影響。但實(shí)踐中，往往買賣雙方對(duì)自身義務(wù)認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致未能如期簽訂買賣合同而遭遇新政，使得交易無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行而產(chǎn)生糾紛。如出賣人因房產(chǎn)證遺失尚未拿到補(bǔ)辦的產(chǎn)證，或者因房產(chǎn)證登記產(chǎn)權(quán)人中有已故老人姓名，需通過(guò)繼承變更產(chǎn)權(quán)人等，在約定簽約之時(shí)尚不具備條件而遲延簽約；有些出賣人由于近期房?jī)r(jià)暴漲，本身就想違約，而延遲簽約。另外，還有買受人自己的原因?qū)е卵舆t簽約，以至于滬九條出臺(tái)后，直接失去購(gòu)房資格。

因此，對(duì)于外地戶籍購(gòu)房人因新政失去購(gòu)房資格的問(wèn)題，我們要具體問(wèn)題，具體分析：

1、若因出賣人的原因?qū)е卵舆t簽約，致使合同不能履行，則出賣人應(yīng)依法向買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，或賠償責(zé)任；

2、若因買受人的原因?qū)е卵舆t簽約，致使合同不能履行，則買受人應(yīng)向出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，或賠償責(zé)任；

3、若由于非出賣人或買受人的原因?qū)е潞贤荒苈男校瑒t根據(jù)情勢(shì)變更原則，買受人可依法解除預(yù)約協(xié)議，出賣人應(yīng)依法退還收取的定金或房款，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。但是，若新政出臺(tái)后房?jī)r(jià)下跌，預(yù)約合同解除而導(dǎo)致買賣雙方利益失衡，則出賣人可以要求買受人補(bǔ)償其所受合理?yè)p失。

二、對(duì)于上海戶籍的居民購(gòu)買二套房的法律問(wèn)題

由于限購(gòu)政策的調(diào)整，勢(shì)必造成貸款成數(shù)不足，若購(gòu)房人無(wú)足夠資金支付貸款不足的部分房款，該如何承擔(dān)法律責(zé)任？

對(duì)于這一類型的案件，購(gòu)房人往往會(huì)要求解除合同，那么解除合同究竟要如何承擔(dān)法律責(zé)任，且看上海高院如何解答：

房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)往往對(duì)合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險(xiǎn)有著較為充分的預(yù)見。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對(duì)可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過(guò)其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無(wú)特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同。但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個(gè)人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。

針對(duì)上海高院的意見，我們總結(jié)如下：

1、對(duì)于二套房因限貸問(wèn)題導(dǎo)致買方要求解除合同，法院原則上不予支持，除非合同有明確的約定；

2、嚴(yán)重影響買受人的支付能力，則可以解除合同。但是我們認(rèn)為既然是購(gòu)買二套房，那么支付能力根本就不是問(wèn)題，因?yàn)橘u掉首套房后，你所買的二套房就變成首套房，你的貸款按首套房處理，即不存在限貸的問(wèn)題；

3、當(dāng)然，若當(dāng)事人雙方約定，由于貸款政策的變化導(dǎo)致貸款成數(shù)不足，則合同自動(dòng)解除，互不追究違約責(zé)任，等等。對(duì)于當(dāng)事人有諸如此類的明確約定且內(nèi)容不違反法律規(guī)定的，則買方可以依法解除合同。

因此，由于限貸而主張解除合同的，將可能要依法承擔(dān)違約責(zé)任！

文：吳取彬隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師

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