房地產(chǎn)業(yè)納稅人存在的稅收風(fēng)險點(老會計人的經(jīng)驗)

從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!房地產(chǎn)業(yè)納稅人存在的稅收風(fēng)險點（老會計人的經(jīng)驗）一、營業(yè)稅

1.是否將收取的房屋預(yù)售收入（包括定金）計入”預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅。銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。

2.是否將售房款沖減成本、費用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況。

3.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入”短期借款”賬戶，不計收入。

4．委托代理銷售，是否按規(guī)定進(jìn)行納稅申報。

5.私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否按規(guī)定入賬和申報納稅。

6.是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，以較低的價格轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)（包括銷售給股東、法定代表人）少繳營業(yè)稅。

7.納稅人開發(fā)保障性住房等用途的房產(chǎn)是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

8.銷售商業(yè)店鋪或精裝修房屋時，人為將售房總價分解為購房款和裝修款，對裝修款未并入房屋總價申報繳納營業(yè)稅。

9.發(fā)生視同銷售行為包括：以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)；以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補(bǔ)償費等債務(wù)；將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否按規(guī)定申報納稅。

10.按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。

11.對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認(rèn)收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。

12.出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。

13.出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費收入等是否未按稅法規(guī)定的時間入賬或計入”應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入；或以明顯低于市場的價格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計稅。

14.商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入是否未按規(guī)定申報納稅。

15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。

16.中途轉(zhuǎn)讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

二、企業(yè)所得稅

17.未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計毛利額，計入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

18.產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其與對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度本項目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。

19.取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

20.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入。

21.取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計價，包括是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發(fā)成本。

22.是否虛列拆遷補(bǔ)償費，虛增成本。包括：是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費或虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費；征地、拆遷支出，是否按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)?，涉及分片分期開發(fā)的，是否在各個項目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>

23.是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費用。包括：是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，提高建安工程費用；是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本轉(zhuǎn)移利潤，從關(guān)聯(lián)企業(yè)購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用；采取包工不包料方式發(fā)包工程，并在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，是否讓施工企業(yè)按勞務(wù)費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本；是否虛列工程監(jiān)理費；是否存在從法人代表個人賬戶支付公司采購費用的情況。

24.是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用。包括：取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬等。

25.是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。包括：是否未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項工程開發(fā)成本；企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項目成本；一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?；未單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本；雖單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費，而土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息等費用在已售房屋中分?jǐn)?；發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。

26.是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額。包括：將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除；由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對其已計提折舊處理是否正確。企業(yè)購買的交通工具（車輛）不計入固定資產(chǎn)計提折舊，而是直接進(jìn)入管理費用，影響當(dāng)年利潤，可能存在少繳納企業(yè)所得稅的風(fēng)險。

27.是否擴(kuò)大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。包括：”廣告費”、”業(yè)務(wù)宣傳費”、”業(yè)務(wù)招待費”、”壞賬損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況；開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計入當(dāng)期損益，虛增財務(wù)費用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整；工資及”三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費用，未進(jìn)行納稅調(diào)整；計提的以前年度應(yīng)計未計、應(yīng)提未提的折舊、費用是否已作納稅調(diào)整；是否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。如違規(guī)列支行政性罰款，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

28．各項跌價準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整；政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅；以前年度損益調(diào)整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整；接受捐贈貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)是否低價入賬，少繳所得稅；固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入賬或者低價入賬，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；無法支付的應(yīng)付款項長期掛賬不并入應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預(yù)提費用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。

三、土地增值稅

29.對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

30.是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。

31.是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。

32.混淆不同項目成本，把不同的項目成本費用混淆，是否按規(guī)定進(jìn)行成本費用分?jǐn)偅皇欠穸嚅_具建安發(fā)票金額，虛增建安成本；按照開出的發(fā)票金額作為銷售收入環(huán)節(jié)申報稅款，而對于預(yù)收賬款，是否只作長期掛賬處理，不作收入，隱瞞收入少申報稅款；轉(zhuǎn)讓方以凈地價轉(zhuǎn)讓土地且由受讓方代繳的土地出讓金和各項稅費的，是否將土地出讓金和各項稅費轉(zhuǎn)換一并計算繳納各項稅款。

33.是否未按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

34.是否列支不屬于清算項目的開發(fā)成本；從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在綠化工程支出方面，是否存在代開與實際業(yè)務(wù)價款不符的發(fā)票并據(jù)實扣除，虛增開發(fā)成本，少繳納土地增值稅。

35.是否未按規(guī)定方法將相關(guān)項目成本在普通住宅和非普通住宅之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

36.是否通過多次對土地進(jìn)行評估增值的方式增加土地成本，少繳土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)利用土地評估，將評估增值的土地成本直接記入開發(fā)成本，虛增土地成本，少繳納土地增值稅。

37.清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否未按規(guī)定進(jìn)行納稅申報，仍然采用預(yù)征方式申報；是否存在達(dá)到土地增值稅清算條件，并已經(jīng)進(jìn)行清算后，剩余的存量房銷售時未按原清算成本進(jìn)行申報繳納土增稅，只按預(yù)征率申報繳納，造成少繳稅款。

38.是否及時進(jìn)行土地增值稅清算，是否及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送清算資料，報送的資料是否完整。

39.房地產(chǎn)公司清算后銷售剩余房產(chǎn)。

【風(fēng)險】地稅機(jī)關(guān)在稅務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項目土地增值稅清算后銷售剩余房產(chǎn)仍按預(yù)征率申報繳納土地增值稅，未按規(guī)定據(jù)實計算繳納土地增值稅，造成少繳稅款，被稅務(wù)機(jī)關(guān)依法處罰并追繳稅款和加收滯納金。

【法律依據(jù)】《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（瓊地稅函〔2013〕476號）第三條規(guī)定：

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

（一）對已進(jìn)入清算程序（即受理清算）后銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不再預(yù)征土地增值稅。

（二）納稅人在清算期間銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論（即土地增值稅清算核準(zhǔn)表）后，按不同類型分別申報繳納土地增值稅，納稅期限為出具清算結(jié)論之次月15日前。

（三）納稅人在清算（即出具清算結(jié)論）后銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按不同類型分別申報繳納土地增值稅，納稅期限為銷售或有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之次月15日前。

四、土地使用稅

40.承租集體土地用于開發(fā)項目建設(shè)，是否繳納土地使用稅。40.土地等級和使用稅額變更后是否及時調(diào)整納稅申報。

41.開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計征土地使用稅；《土地使用稅暫行條例》第三條中規(guī)定：土地使用稅按照企業(yè)實際占用面積繳納。在實際中，企業(yè)認(rèn)為有證無地的部分企業(yè)沒有實際占用，因而在繳稅過程中未按照土地房屋權(quán)屬證書上的面積繳稅。

42.未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。

43.符合土地使用稅減免政策的納稅人是否按規(guī)定辦理審批或備案手續(xù)；企業(yè)與農(nóng)民或集體簽訂土地租賃合同，長租(50年或70年)無產(chǎn)權(quán)證，實際擁有使用權(quán)，沒有土地使用權(quán)證，是否存在未申報納稅造成少繳土地使用稅的情況。

44.企業(yè)實際占有使用土地的時間與辦理土地使用證的時間不一致，在計算繳納稅款時應(yīng)以實際占有使用的時間，而不是以辦證的時間。以辦證時間為準(zhǔn)計算繳納稅款的，可能存在少繳納土地使用稅問題。

五、契稅

45.出讓方式取得國有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計繳契稅。具體包括：以協(xié)議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)償費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設(shè)配套費及各種補(bǔ)償費；以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅。

46.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得使用權(quán)的，是否補(bǔ)繳契稅。

47.土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格，繳納契稅。

48.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以工程換取土地，是否繳納契稅。

49.承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否按規(guī)定繳納契稅。

50.分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否按合同規(guī)定的總價繳納契稅。

51.企業(yè)已占有使用土地，但以尚未辦理土地過戶手續(xù)為由不申報繳納契稅；競價取得的土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否按規(guī)定申報繳納契稅。

52.代收業(yè)主的房屋契稅，是否按規(guī)定代繳；有些房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房屋時，往往給購房者分別開具售房發(fā)票和安裝發(fā)票，造成少繳納裝修部分契稅。

六、房產(chǎn)稅

53.自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛”在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。

54.是否將房屋租金直接沖減”企業(yè)管理費”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅。

55.與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計稅房產(chǎn)原值。

56.新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報繳納房產(chǎn)稅。

57.自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。

58.是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價值計入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅。

59.納稅單位使用免稅單位的房產(chǎn)，未履行納稅義務(wù)。

七、印花稅

60.房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設(shè)計合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。

61.有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計稅依據(jù)，未按全部所載金額計稅。

62.忽視對工商執(zhí)照、土地使用證貼印花稅票；各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。

63.2006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否按規(guī)定申報繳納印花稅。

八、個人所得稅

64.未通過”應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個人所得稅。

65.為職工購買的商業(yè)保險、補(bǔ)充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅；加班補(bǔ)助是否計入工資薪金所得繳納個人所得稅。

66.以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個人所得稅。

67.以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。

68.支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。

69.房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。

70.為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅；企業(yè)按照激勵機(jī)制獎勵給員工汽車、提供免費旅游等是否代扣代繳個人所得稅；高管人員收入是否以燃料費等沖減，少繳個人所得稅。

71.各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅。

72.支付的利息是否涉及代扣代繳稅金義務(wù)而未履行。

73.支付借款人（自然人）的利息，是否代扣代繳個人所得稅。

74.借給自然人股東超過1年以上的借款，應(yīng)被認(rèn)定為股息、紅利分配是否代扣代繳個人所