房地產(chǎn)定價方法與策略

房地產(chǎn)定價方法與策略2

第6章房地產(chǎn)營銷管理案例美國紐約Tishman房地產(chǎn)公司市場營銷目標(biāo)：使美國人確信居住鄉(xiāng)村別墅是優(yōu)裕生活的一部分；強(qiáng)化Tishman鄉(xiāng)村別墅的形象及市場占有率；美國紐約Tishman房地產(chǎn)公司宣傳目標(biāo)：撰寫有關(guān)鄉(xiāng)村別墅的報道，在一流雜志及報紙的休閑娛樂版發(fā)表；從醫(yī)學(xué)角度指出鄉(xiāng)村別墅的環(huán)境對身體健康大有裨益分別針對年輕人市場、退休市場、政府機(jī)關(guān)及各種團(tuán)體擬出特定的宣傳方案。房地產(chǎn)廣告指房地產(chǎn)企業(yè)按照一定的預(yù)算方式，支付一定的費(fèi)用，通過一定的媒體將商品信息傳送給廣大目標(biāo)顧客的一種溝通方式。二、房地產(chǎn)廣告確定目標(biāo)市場和購買者動機(jī)制定廣告方案所需的5MMissionMoneyMessageMediaMeasurement提供信息誘導(dǎo)購買提醒使用1、確定廣告目標(biāo)根據(jù)廣告目標(biāo)的不同，廣告類型分為：用于市場的開拓階段，為建立初步需求服務(wù)的信息性廣告；為特定品牌培植選擇性需求的說服性廣告；為提醒顧客使用某產(chǎn)品的提醒性廣告。量力而行法制定廣告預(yù)算的方法確定廣告預(yù)算的依據(jù)是所能拿出的資金數(shù)額即在其他市場營銷活動都優(yōu)先分配給經(jīng)費(fèi)之后，尚有剩余時再供廣告之用。此法簡單易行，但完全忽視推廣對銷售量的影響，會導(dǎo)致推廣支出超量或廣告支出不足。競爭對等法根據(jù)市場中的競爭企業(yè)來調(diào)整、平衡本企業(yè)的廣告預(yù)算，以保持競爭優(yōu)勢。競爭對手的市場占有率為25%，它的廣告費(fèi)總額為500萬元，則其每1%的市場占有率花費(fèi)廣告費(fèi)：500÷25％＝20萬元本企業(yè)下年度預(yù)計的市場占有率為30%，則廣告費(fèi)應(yīng)花費(fèi)：20×30＝600萬元選擇廣告媒體應(yīng)考慮的因素目標(biāo)溝通對象的媒體習(xí)慣如普通低價房，把一般工薪階層作銷售對象，就沒有必要在價格昂貴的白領(lǐng)雜志上做廣告，而應(yīng)選擇大眾性的報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)及廣播等傳播手段。產(chǎn)品特性如高級寫字樓多采用向公司主管直接郵寄樓盤資料的方式；有的樓盤面向海外，則可在國際互聯(lián)網(wǎng)上推出。信息類型如廣告僅宣傳明日活動，須在電臺或報紙上做廣告。成本一、房地產(chǎn)定價方法1、成本導(dǎo)向定價法（1）成本加成定價法開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。加上一定比例的利潤單位價格＝單位成本×(1+目標(biāo)利潤率)÷(1-稅率)目標(biāo)利潤率＝單位利潤÷單位成本單位利潤＝單位價格－單位成本－單位稅金6.2房地產(chǎn)定價方法與策略2、購買者導(dǎo)向定價法（1）認(rèn)知價值定價法房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值制定價格。（2）價值定價法要求價格對于消費(fèi)者來說，代表著“較低（相同）的價格，相同（更高）的質(zhì)量”，即“物美價廉”。3、競爭導(dǎo)向定價法（1）領(lǐng)導(dǎo)定價法處于市場領(lǐng)導(dǎo)地位的開發(fā)商可以采取領(lǐng)導(dǎo)定價法。（2）挑戰(zhàn)定價法定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，但其開發(fā)的物業(yè)在質(zhì)量上與市場領(lǐng)導(dǎo)者的相近。（3）隨行就市定價法開發(fā)商按照行業(yè)同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平定價。謝謝3月-2516:39:4316:3916:393月-