深圳工改工項目案例集錦

“工改工”項目案例集錦華南城TCL·國際E城李朗軟件園智慧廣場泰然金谷6號龍崗天安數(shù)碼城福年廣場香年廣場美年廣場深業(yè)車城清鳳創(chuàng)投大廈奧園峰薈華南城青創(chuàng)+恒大時尚慧谷啟迪協(xié)信科技園1、華南城華南城，又名華南國際工業(yè)原料城，是華南地區(qū)最大的工業(yè)原材料專業(yè)市場之一。項目名稱華南國際工業(yè)原料城地理位置龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)開發(fā)商香港佳寧娜集團(tuán)、民生集團(tuán)、建業(yè)五金塑膠廠有限公司、力嘉國際集團(tuán)、京暉國際五金公司聯(lián)合開發(fā)規(guī)模總規(guī)劃占地100萬平方米總規(guī)劃建筑面積260萬平方米總體規(guī)劃五大專業(yè)交易中心＋會展中心+甲級寫字樓+星級酒店+培訓(xùn)研發(fā)中心+商務(wù)服務(wù)中心+政府辦公大樓+全能生活配套開發(fā)策略分三期，從2003年至2010年市場定位集“交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、倉儲、配送、貨運(yùn)及金融結(jié)算”為一體的世界工業(yè)原料交易中心；融“采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合商貿(mào)物流城經(jīng)營業(yè)態(tài)紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝等原材料及成品租售策略70%持有，30%銷售開業(yè)時間一期：2004年12月地理交通華南城位于國內(nèi)唯一國家級物流試驗(yàn)基地——市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)，交通便利，配套設(shè)施完善：鐵路：主要鐵路線有京九線、廣九線，支線有平鹽線、平南線等；海運(yùn)：鹽田國際中轉(zhuǎn)港、蛇口集裝箱港；公路：清平快速、南坪快速、莞深高速、機(jī)荷高速等。1、華南城整體規(guī)劃(1)紡織服裝及面輔料交易中心一期(2)紡織服裝及面輔料交易中心二期(3)皮革皮具及原輔料交易中心一期(4)皮革皮具及原輔料交易中心二期(5）電子原材料及成品交易中心(6)五金化工塑料交易中心(7)華南城國際交易電子中心(8)華南西苑生活小區(qū)(9）鐵東物流園區(qū)(10)華麗城酒店(11)辦公大樓(12)西苑商場(13)環(huán)球物流中心67751、華南城關(guān)注華南城的華南發(fā)展中心、環(huán)球物流中心、特別是在售的華南城國際電子交易中心等商務(wù)辦公“使用權(quán)”銷售情況。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)建筑用地面積：15973.41㎡總建筑面積：68424.07㎡層數(shù)：地上25層，地下2層高度：99.75m標(biāo)準(zhǔn)層高：3.8m寫字樓面積：36429.4㎡商業(yè)面積：16744.47㎡車庫面積：15250.20㎡車位：304個標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1600—1750㎡容積率：3.3點(diǎn)評：華南發(fā)展中心在2011年推出，當(dāng)時市場環(huán)境好，推出一周售罄，投資占比較高。二期：華南發(fā)展中心環(huán)球物流中心是一個座單體寫字樓物業(yè)，總建筑面積約52000平方米，地上建筑共25層。高達(dá)百米的主體由地下一層停車場、三層商業(yè)裙樓連接一座22層寫字樓組成。點(diǎn)評：環(huán)球物流中心在2009年推出，消化時間約在6-12個月，目前已經(jīng)全部售罄。一期：環(huán)球物流中心1、華南城三期：華南城國際電子交易中心樓盤基礎(chǔ)資料物業(yè)名稱華南城國際電子交易中心位置龍崗平湖華南大道1號西大門處物業(yè)類型類甲級寫字樓、酒店公寓銷售電筑面積寫字樓3萬多平米，酒店公寓6萬多平米樓層面積寫字樓1800平米，酒店1400平米樓宇規(guī)劃1棟寫字樓，2棟酒店公寓，大堂高度5.5米，總停車位1900位發(fā)展商/投資商/代理公司華南城集團(tuán)開發(fā)和自行銷售物管公司華南城開盤時間2011年12月管理費(fèi)8元/平米空調(diào)費(fèi)無中央空調(diào)層高寫字樓4米，公寓3.2米實(shí)用率均為70%戶型結(jié)構(gòu)及銷售情況戶型寫字樓60-120平米（每層16間）；公寓40-60平米（25間）租售情況華南城自行銷售，截止2012年7月寫字樓銷售50%以上；公寓80%以上。工業(yè)用地性質(zhì)（綜合物流用房），無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，只銷售50年的使用權(quán)。到期后看政府政策是否回收，如不回收可繼續(xù)使用，開發(fā)商不再加收任何其它費(fèi)用。土地年限：2007-2057年。1、華南城三期：華南城國際電子交易中心樓宇質(zhì)素裝修標(biāo)準(zhǔn)（精裝/毛坯、空調(diào)、大堂高度、電梯。。。）寫字樓公共部分精裝（大堂、過道），分戶毛坯交付；酒店公寓精裝修交付租金水平/銷售價格寫字樓均價9600元/平米，公寓9200元/平米（含1200元/平米精裝）需要一次性付款；若法人代表或股東可辦按揭。寫字樓毛坯60/平米/月、帶裝修75元/平米/月，公寓1000-1500元/月。交付時間2013年3月整合推廣概述由于是小產(chǎn)權(quán)房，推廣沒有主打產(chǎn)品，主推華南城整體項目定位和形象；線下通過CALL客、來訪介紹、短信、樓體包裝等釋放銷售信息。成交客戶分析（職業(yè)、區(qū)域、用途、認(rèn)知途徑）寫字樓自用客戶為主（華南城內(nèi)部客戶、周邊工廠和企業(yè)的企業(yè)主），部分投資客周邊公務(wù)員、村民和關(guān)內(nèi)部分投資客；公寓以投資客為主。1、華南城三期：華南城國際電子交易中心一期:環(huán)球物流中心售價:9500元/平方租金:60-70元/平方二期:華南發(fā)展中心售價:9100元/平方三期:國際電子交易中心9000-10000元/平方1、華南城營銷推廣運(yùn)營模式：“單一業(yè)權(quán)”經(jīng)營模式，即銷售的是50年使用權(quán)推廣模式：活動營銷、品牌造勢銷售模式：借周邊規(guī)劃和前期項目帶動大型公司進(jìn)駐每年投入過億元資金作為市場推廣基金，統(tǒng)一實(shí)施品牌形象戰(zhàn)略；每年舉辦10多場各種國際國內(nèi)專業(yè)展覽會；先低容積率大規(guī)模建設(shè)，后大體量多層建筑開發(fā)。一期已五大交易中心諸位，第二期開始通過寫字樓提升華南城的整體檔次和國際地位，達(dá)到世界領(lǐng)先水平，打造總部基地；助平湖物流中心規(guī)劃及華南城前期項目帶動，成功吸引大型物流公司進(jìn)駐；銷售50年使用權(quán)，簽署使用權(quán)協(xié)議書，可委托招商處統(tǒng)一協(xié)助招租借鑒點(diǎn)：1、先進(jìn)行低容積率大規(guī)模建設(shè)，后大體量多層建筑開發(fā)，并借助物流中心規(guī)劃及華南城前期項目推售，成功吸引企業(yè)進(jìn)駐寫字樓；2、寫字樓不宜大規(guī)模投入市場，會造成項目銷售一般的假象。1、華南城總結(jié)2、TCL·國際E城TCL國際E城位于南山區(qū)留仙洞，是高新科技園的北拓區(qū)域，緊靠廣深高速、北環(huán)大道等主要干道，交通便利。周邊包括中興通訊、深職院等園區(qū)。項目占地約26萬平方米，用途為工業(yè)用地，使用年限為50年，一期已經(jīng)開工建設(shè)，預(yù)計2009年11月主體封頂，2010年1月可投入使用。

目前已形成的公路網(wǎng)絡(luò)比較發(fā)達(dá)，鄰近地鐵5號線（中環(huán)線），本項目的區(qū)位價值和使用價值將會大幅提升。軌道5號線項目高速公路、市政道路網(wǎng)絡(luò)北環(huán)大道南海大道留仙大道同樂路茶光路科苑路北延段（建設(shè)中）廣深高速南光高速地鐵5號線2、TCL·國際E城樓盤基礎(chǔ)資料物業(yè)名稱TCL國際E城位置市南山區(qū)中山園路1001號（同時也是南光高速的入口處）物業(yè)類型研發(fā)辦公用地，建成廠房（類甲級寫字樓）、住宅和商業(yè)配套銷售電筑面積總用地面積26.3萬平米，建筑面積48萬平米。其中一期辦公廠房8.8萬平米，住宅配套約5萬平米，已交付使用；目前在建為二期純辦公廠房6萬多平米，即將推出市場。樓層面積2000-3000平米樓宇規(guī)劃包括工業(yè)研發(fā)區(qū)、高端創(chuàng)新研發(fā)區(qū)、綜合研發(fā)樓、國際專家會議中心、TCL產(chǎn)品展示中心、生活配套區(qū)等發(fā)展商/投資商/代理公司TCL集團(tuán)與招商地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)（TCL出地、招商地產(chǎn)建設(shè)），成立項目公司進(jìn)行獨(dú)立操作，自建銷售招商團(tuán)隊物管公司科技園物業(yè)管理公司開盤時間一期在2009年底推出管理費(fèi)8元/平米空調(diào)費(fèi)無中央空調(diào)層高3.9米使用權(quán)年限50年（2006年-2056年）2、TCL·國際E城戶型結(jié)構(gòu)戶型一層4戶，主力面積500-600平米，最小約370平米，最大約900平米租售情況華自行銷售，項目只有一期有住宅，住宅一推出就被招商、TCL內(nèi)部員工全部買完，公寓6000元/平米，高層洋房8000元/平米，聯(lián)排別墅11000元/平米。從2009年底開始銷售，截止2012年9月，一期辦公廠房銷售了7萬多平米，剩余1萬多平米待售，銷售均價約1.1-1.2萬/平米。項目先招商后銷售模式，租金在60元/平米，出租率很高，約90%。銷售時，很多樓層是帶租約銷售，回報率達(dá)5%以上。剛推出第一年銷售一般，僅約4000平米；待出租率提升后，2011年第二年成交了1.5萬平米。樓宇質(zhì)素裝修標(biāo)準(zhǔn)（精裝/毛坯、空調(diào)、大堂高度、電梯。。。）廠房辦公公共部分精裝（大堂、過道），分戶毛坯交付；無中央空調(diào)，預(yù)留空調(diào)機(jī)房位置；大堂高5米，總層數(shù)8層。建安成本約在3000-5000元/平米。銷售和支付模式（廠房辦公）直接銷售，分：一次性付款，分期付款。其中分期付款為3年，首付50%，按年支付。目前分期付款方式面臨回款問題：內(nèi)部客戶常拖欠尾款付款交付時間一期為2010年1月份；二期在建，即將推出；還有三、四期。整合推廣概述由于只是銷售使用權(quán)，沒做大規(guī)模推廣，主要是通過內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)消化和傳遞銷售信息出去，推廣上只推整體項目定位形象、招商信息；線下通過CALL客、來訪介紹、短信、樓體包裝等釋放銷售信息。成交客戶分析（職業(yè)、區(qū)域、用途、認(rèn)知途徑）一期成交客戶主要是關(guān)聯(lián)企業(yè)為主，以及兩大公司高層內(nèi)部購買（由于面積大，總價高，有幾人合買一單元方式），兩者占比為主，外部客戶購買占比僅為10%。關(guān)聯(lián)企業(yè)購買主要為自用；內(nèi)部客戶主要是招商良好、回報率高，才進(jìn)行購買?？蛻絷P(guān)注問題項目產(chǎn)權(quán)到期后，物業(yè)怎么辦？能否做按揭、抵押？（不能）在產(chǎn)權(quán)期間，如何確保他們收益？2、TCL·國際E城規(guī)劃總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和園區(qū)平面圖

一期二期三期四期2、TCL·國際E城一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)業(yè)態(tài)豐富：項目一期涵蓋了研發(fā)樓、會議中心、生活配套等多種物業(yè)類型；體量龐大：研發(fā)樓面積達(dá)到8.6萬平方米，屬于科技園片區(qū)單次供應(yīng)體量最大的項目之一。員工宿舍國際專家會議中心專家宿舍研發(fā)樓高端創(chuàng)新區(qū)（企業(yè)別墅）項目一期展示中心項目定位：北部硅谷·全球化E引擎以43萬㎡體量躋身“北部規(guī)劃”焦點(diǎn)項目，新一代國際生態(tài)研發(fā)模式典范。以高標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)研發(fā)環(huán)境，吸引全球領(lǐng)先的電子企業(yè)，為國際經(jīng)理人、高科技精英打造優(yōu)越技術(shù)交流平臺。2、TCL·國際E城客戶分析項目的客戶主要以科技、研發(fā)為主，這些辦公需求面積在800-1200平米，其它小型自用辦公區(qū)需求面積主要集中在300-800區(qū)間，這些都是處于創(chuàng)業(yè)階段的IT行業(yè)較多。2、TCL·國際E城產(chǎn)品特色1.占據(jù)未來深圳北部硅谷地段2.多層辦公，低密度—高使用率（88%）3.最高500kg每平米的樓層載荷4.節(jié)能電梯5.地下車庫自然采光6.產(chǎn)品種類較為齊全，具備一定的規(guī)模效應(yīng)和區(qū)域影響力內(nèi)部空間辦公樓立面地下車庫采光井配套公寓立面專家村聯(lián)排別墅公用會所2、TCL·國際E城營銷模式該項目住宅類產(chǎn)品屬于工業(yè)項目配套不能入市交易，TCL將此作為自用物業(yè)使用，分配和“出售”給內(nèi)部職工，內(nèi)部員工可以以個人名義向外出租。該項目寫字樓產(chǎn)品除自用部分外，其余部分對外出租或以“認(rèn)購會籍”名義向外出售使用權(quán)，客戶可與TCL公司簽訂《會籍認(rèn)購書》以保證客戶擁有45年的使用權(quán)。（實(shí)際屬于小產(chǎn)權(quán)交易）該項目為招商地產(chǎn)與TCL集團(tuán)合力打造項目亦受到工業(yè)地產(chǎn)項目專項政策和規(guī)劃指標(biāo)的約束2、TCL·國際E城總結(jié)項目以大體量高規(guī)劃的“北部硅谷”為噱頭，主打高科技研發(fā)基地，引進(jìn)一批以科研、生物的知名公司進(jìn)駐。項目屬于自用產(chǎn)權(quán)型物業(yè)，無法進(jìn)行常規(guī)銷售，其創(chuàng)新的采用“認(rèn)購會籍”和通過以員工名義間接的方式最終實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。砌入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拔高項目戰(zhàn)略意義“會籍式”銷售模式，物業(yè)價值快速變現(xiàn)2、TCL·國際E城3、李朗軟件園李朗軟件園，原名為李朗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園，項目占地120012.23平方米，總建筑面積510048.92平方米，綠化率達(dá)35%，停車位5000?！袄罾蕠H珠寶產(chǎn)業(yè)園”是由市中盈貴金屬股份有限公司投資建設(shè)的一個集珠寶加工、經(jīng)營、展示、拍賣、批發(fā)、國際交易為一體的大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目。產(chǎn)業(yè)園屬市政府和龍崗區(qū)政府重大建設(shè)項目，經(jīng)市政府和市國土局的特批，項目是目前唯一可以出售的珠寶工業(yè)物業(yè)，園區(qū)49.5%的物業(yè)可以直接銷售（紅本），其他的物業(yè)除了發(fā)展商自留的部分外，以50年租約的形式對外推出。

“李朗國際珠寶產(chǎn)業(yè)園”共分為四大區(qū)，分別為A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)。（詳見右側(cè)園區(qū)平面效果圖）

A區(qū)，廠房共四棟（A1-A4）B區(qū)，廠房共十棟（B1-B10）

C區(qū)，宿舍共六棟（C1-C6）D區(qū)，宿舍共二棟（D1-D2）3、李朗軟件園項目名稱龍崗創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園·李朗軟件園（原李朗珠寶園）地理位置龍崗區(qū)布吉李朗街道，布瀾路與平吉大道交匯處規(guī)劃共二期占地面積12萬㎡建筑面積51萬㎡樓層地下停車場+地上十五層項目發(fā)展產(chǎn)業(yè)園先期引進(jìn)一百多家珠寶行業(yè)，集珠寶交易、加工、經(jīng)營、展示、研發(fā)于一體；現(xiàn)更名龍崗創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園李朗軟件園，引入中科院先進(jìn)院云計算中心，打造軟件園李朗新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。開發(fā)商市中盈貴金屬股份有限公司層高首層6米，標(biāo)準(zhǔn)層4.2米標(biāo)準(zhǔn)層面積1297-1557㎡銷售約20萬㎡有紅本，2009年入市，售價6000多元/㎡，每層面積1600平米，首付三成，五年按揭期。有產(chǎn)權(quán)部分銷售較好。無產(chǎn)權(quán)部分做50年租約銷售，當(dāng)時銷售一般。但截止目前已銷售完畢。目前二手價約8000元/平米租賃24-30元/㎡/月（含管理費(fèi)4元/平米）截止2012年8月20日，項目空置率還是高，約50%以上。據(jù)了解，自用客戶覺得目前這里不太成熟，暫時不愿搬進(jìn)來，等片區(qū)成熟點(diǎn)才考慮；投資部分，項目交樓不久，已經(jīng)進(jìn)行招租。3、李朗軟件園A1A2A3A4布瀾路出入口辦公樓4棟廠房10棟宿舍8棟一期二期4、智慧廣場占地面積26811平米建筑面積97346平米A/B棟建筑高度99.8米地上22層，地下2層（不計夾層）標(biāo)準(zhǔn)層層高4.3米C/D棟建筑高度29.6米地上6層，地下2層（不計夾層）標(biāo)準(zhǔn)層層高4.5米停車位1063個用地性質(zhì)工業(yè)用地（科研用房、高新科技廠房）使用年限50年（2009.9.2-2059.9.1）入伙時間2011年7月發(fā)展商中核興業(yè)建筑設(shè)計新加坡邁博設(shè)計物業(yè)管理世邦魏理仕銷售代理世聯(lián)地產(chǎn)、星彥地產(chǎn)智慧廣場位于市南山區(qū)華僑城片區(qū)，僑香路與深云路交界處西北角，總占地面積26，811.43㎡，總建筑面積164，875.96㎡，其中設(shè)計辦公面積97,346.03㎡，由A、B、C、D四棟塔樓組成，是以奢華舒適、低密度、高綠化、低碳生態(tài)為理念打造的大型商務(wù)集群項目。4、智慧廣場4、智慧廣場項目亮點(diǎn)更為稀缺、純粹的辦公環(huán)境--僅大中型企業(yè)入駐為確保入駐企業(yè)均為大中型企業(yè)，智慧廣場最小單位可用面積為766平方米，按照目前的規(guī)劃情況，最多不會超過86家企業(yè)入駐，使長期的商務(wù)環(huán)境得到保證。這種純粹性在服務(wù)業(yè)聚集的核心商務(wù)區(qū)，較難實(shí)現(xiàn)。更為舒適的辦公環(huán)境--低密度、高綠化

3.7容積率，35%覆蓋率的用地規(guī)劃指標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)低密度、高綠化辦公的基礎(chǔ)，也是目前僅有的超低容積率商務(wù)樓宇用地規(guī)劃指標(biāo)（目前大部分寫字樓容積率在6-11之間）；項目規(guī)劃近12000平方米立體園林，綠化率約40%，并排布超寬樓間距，以保證辦公室內(nèi)的視野。更舒適的空間設(shè)計層高：一般寫字樓層高在3.5-4.2m之間，智慧廣場層高在4.3-5.2m；頂層可改造為三層辦公空間。大跨度空間：一般寫字樓跨度在10m以內(nèi)，智慧廣場跨度在17-26m之間，能夠?qū)崿F(xiàn)更舒適的空間感受及更靈活的辦公布局；南北通透的平面設(shè)計：一般寫字樓為框筒式設(shè)計，最多只能提供2個采光面，智慧廣場的無阻隔南北通透平面設(shè)計可實(shí)現(xiàn)3面環(huán)繞采光，更能實(shí)現(xiàn)電梯直接入戶的便捷?；▓@露臺：每個單位皆享有弧形錯層超大花園露臺更多的使用面積--超高實(shí)用率一般寫字樓的實(shí)用率70%左右，而智慧廣場的實(shí)用率部分高達(dá)80%；由于每層僅2個產(chǎn)權(quán)單位的獨(dú)立性，使得電梯廳可為企業(yè)獨(dú)立使用，同時電梯背靠背設(shè)計也節(jié)約了公攤面積。更尊貴、私密的體驗(yàn)--VIP專署配套及服務(wù)獨(dú)立總裁車位獨(dú)立總裁電梯獨(dú)立總裁室及花園陽臺專屬高端商務(wù)休閑配套等以系列VIP定制化配置開辟總裁專屬通道4、智慧廣場項目亮點(diǎn)更高端的配置—10000平米半地下空間、7M層高地下車庫10000平米半地下空間：１層與負(fù)１層之間為夾層，規(guī)劃為商務(wù)配套及商業(yè)，商業(yè)面積共１萬平米，全部出租管理，商業(yè)層高為３．８－４．２米，商務(wù)中心及大堂提供２４小時熱水、果汁服務(wù)多功能會議廳：夾層有4個國賓級豪華大堂，約8000平米，空間極盡闊綽，并特設(shè)吧臺、休息區(qū)、接待區(qū)等，以超五星級貴賓服務(wù)，全面提升企業(yè)的尊貴氣度，最多可容納500人，配備全球最先進(jìn)商務(wù)會議系統(tǒng)。充裕車位：中心區(qū)218:1的車位比，智慧廣場為91平米1個車位，總停車位1100個，地下車庫層高高達(dá)7.2m，可停放加長轎車或豪華巴士，地下車庫采用采光井來自然通風(fēng)采光闊綽電梯：22層13部電梯先進(jìn)的VRV空調(diào)系統(tǒng)。VRV空調(diào)系統(tǒng)具有設(shè)計安裝方便、布置靈活多變、建筑空間小、使用方便、可靠性高、運(yùn)行費(fèi)用低、不需機(jī)房、無水系統(tǒng)等優(yōu)點(diǎn)。更獨(dú)特的的建筑設(shè)計建筑：擯棄傳統(tǒng)商務(wù)建筑千篇一律的直線條，采用創(chuàng)新弧面設(shè)計，使建筑兼具美觀與通透性（弧形陽臺將辦公空間與自然連接，采景采光俱佳）C、D棟寫字樓屋頂配以飛船體造型，使建筑極富未來感和科技感，采光隔溫、過濾紫外線效果俱佳，同時結(jié)合內(nèi)部弧度天花，規(guī)避急速氣流對建筑造成的潛在破壞總裁辦公室反梁設(shè)計，電梯間預(yù)留電梯門洞及按鈕，方便客戶對風(fēng)水的設(shè)計及衛(wèi)生間等位置的調(diào)整更專業(yè)的物管服務(wù)—世邦魏理仕智慧廣場的物業(yè)管理采用世邦魏理仕直接托管的模式，保證物業(yè)綜合服務(wù)品質(zhì)在較高水準(zhǔn)，目前大部分商務(wù)樓宇僅聘請世邦魏理仕作為顧問而非直接管理，物業(yè)管理費(fèi)16元/平米。入伙后可使用48年：該地塊從05年開始，直到09年完成多次土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，地塊土地年限從2009年9月2日-2059年9月1日節(jié)省電費(fèi)、水費(fèi)—均按照工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)征收4、智慧廣場4、智慧廣場項目銷售情況

項目2010年3月進(jìn)場，7月開盤銷售，項目整體銷售額約38億。

A、B棟可散售，C、D棟為整棟發(fā)售（目前已全部售罄，并入伙交付）銷售價格：A、B棟：766平米總價約3000萬，單價約4萬元/平米；1295平米總價約4500-5000萬，單價約3.7萬元/平米C、D棟：整棟約7600平米，實(shí)際可用約11000平米，單價約5.3-5.5萬元/平米。這兩棟以整體銷售成交。目標(biāo)客戶：主要為各行各業(yè)的上市公司，決策者為老板，購買主要做總部辦公，其中較多客戶集中于華僑城、香蜜湖附近辦公企業(yè)。

推廣渠道：高舉高打，短時間全面覆蓋。報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、中介轉(zhuǎn)介（二三級聯(lián)動）。智慧廣場先進(jìn)的設(shè)計理念，吸引大量客戶和同行專業(yè)人士參觀、學(xué)習(xí)、模仿等，快速口碑傳播出去。營銷推廣：產(chǎn)品定位為生態(tài)中央商務(wù)區(qū)，弱化周邊商務(wù)氛圍薄弱的劣勢，緊扣項目定位，與市場在售項目形成差異，組合渠道推廣；客戶定位：C、D整棟為中國安防和鵬源能源，另有紅塔紅土基金等大中型企業(yè)；關(guān)鍵舉措：工業(yè)用地受政策限制，不可帶產(chǎn)權(quán)銷售，通過特殊法律途徑解決產(chǎn)權(quán)問題；不足之處：因產(chǎn)品面積段大，客戶群體相對狹窄，項目在市場表現(xiàn)為“一直在銷售，從未熱銷過”。借鑒點(diǎn)：1、新型低密度生態(tài)辦公物業(yè)引領(lǐng)寫字樓市場新趨勢，走產(chǎn)品差異性、獨(dú)有性才能突出市場重圍；2、產(chǎn)品面積段不宜過大，可通過將面積劃小，吸納更多客戶群體。4、智慧廣場總結(jié)樓盤基礎(chǔ)資料料物業(yè)名稱泰然金谷6號（泰然大廈）位置福田區(qū)車公廟泰然九路與泰然六路交匯處物業(yè)類型類甲級寫字樓銷售電83418888土地性質(zhì)一類工業(yè)用地，與政府簽了土地補(bǔ)充協(xié)議，可作為商品房分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)年限2007-2057（50年）占地面積24521.7㎡建筑面積168943.13㎡（計容：131191.1㎡）樓層面積1500-3000㎡容積率5.35樓宇規(guī)劃寫字樓以退臺式設(shè)計，為泰然金谷系列收官項目，共25層，99.5米，6個大廈大堂，地下2層為停車庫，總停車位998位發(fā)展商/投資商/代理公司深業(yè)·泰然地產(chǎn)開發(fā)和自行銷售物管公司泰然物業(yè)開盤時間2012年7月(以自然銷售為主)管理費(fèi)15元/平米空調(diào)費(fèi)無中央空調(diào)，有VRV空調(diào)設(shè)計，預(yù)留空調(diào)室外機(jī)安裝位置層高首層5.9米，標(biāo)準(zhǔn)層3.8米實(shí)用率均為80%項目基本資料5、泰然金谷6號（泰然大廈）戶型結(jié)構(gòu)戶型主力面積200-600多平米，可合并使用。租售情況土地性質(zhì)為工業(yè)用地，但該項目與政府簽訂了《土地補(bǔ)充協(xié)議》，獲得商品房性質(zhì)，可預(yù)售，且100%分割銷售，不受《市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》限制?，F(xiàn)場調(diào)研，銷售比較良好，但沒明確銷售率；據(jù)房信網(wǎng)銷售公示得知，銷售率達(dá)70%以上。周邊金谷系列寫字樓都已經(jīng)投入使用，月租金約在110-120元/平米。樓宇質(zhì)素裝修標(biāo)準(zhǔn)（精裝/毛坯、空調(diào)、大堂高度、電梯。。。）寫字樓公共部分精裝（大堂、過道），分戶毛坯交付；外墻：干掛石材、LOW-E中空玻璃幕墻；電梯：24部KONE電梯；空調(diào)：無中央空調(diào)，有VRV空調(diào)設(shè)計，預(yù)留空調(diào)室外機(jī)安裝位置；消防：自動火災(zāi)報警裝置、自動噴淋滅火系統(tǒng)；綜合布線：設(shè)有綜合布線系統(tǒng)的電纜橋架或線槽；門窗：隱框鋁合金+LOW-E中空玻璃（門）窗租金水平/銷售價格均價3.6萬元/平米（2.8-4多萬元/平米）；目前周邊寫字樓租金范圍約：110-120元/平米/月。交付時間2013年3月底整合推廣概述該項目未作太多推廣，線上主要靠樓體、圍墻、戶外，線下主要以泰然工業(yè)園內(nèi)客戶、車公廟寫字樓企業(yè)群以及客戶口碑傳播，實(shí)現(xiàn)銷售。成交客戶分析（職業(yè)、區(qū)域、用途、認(rèn)知途徑）寫字樓自用客戶為主,占比80%；主要是（泰然工業(yè)園內(nèi)部客戶），部分為認(rèn)可車公廟商務(wù)片區(qū)的企業(yè)主5、泰然金谷6號（泰然大廈）銷售面積：130144.51㎡銷售套數(shù)：263套戶型情況：層高3.8米，主力戶型面積在200-600多㎡，使用率80%銷售價格：均價3.6萬元/平米（2.8-4萬元/平米），單套總價約800萬元以上銷售情況：約70%（數(shù)據(jù)來源于房地產(chǎn)信息網(wǎng)銷售公示）成交客戶情況：來源主要是泰然工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)客戶，部分為認(rèn)可車公廟商務(wù)片區(qū)的客戶；用途主要為企業(yè)購買自用為主，用來投資較少。銷售點(diǎn)評：1、車公廟片區(qū)商務(wù)價值已被市場認(rèn)可。車公廟片區(qū)擁有良好的區(qū)位、環(huán)境、交通等優(yōu)勢，已逐步形成福田中心西商務(wù)區(qū)。2、開發(fā)商泰然集團(tuán)作為大型國企，實(shí)力雄厚，客戶相信和追捧。3、泰然集團(tuán)在這片區(qū)經(jīng)營了超過25年，積累了大量忠實(shí)企業(yè)客戶。4、產(chǎn)品為類甲級寫字樓品質(zhì)，但享受工業(yè)用地物業(yè)價格水平（物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)等），比純甲級寫字樓低，性價比高。5、產(chǎn)品設(shè)計比較領(lǐng)先，外立面時尚和科技、生態(tài)辦公、高使用率等，滿足周邊企業(yè)新一代辦公需要。銷售情況分析5、泰然金谷6號（泰然大廈）銷售面積：130144.51㎡銷售套數(shù)：263套戶型情況：層高3.8米，主力戶型面積在200-600多㎡，使用率80%銷售價格：均價3.6萬元/平米（2.8-4萬元/平米），單套總價約800萬元以上銷售情況：約70%（數(shù)據(jù)來源于房地產(chǎn)信息網(wǎng)銷售公示）成交客戶情況：來源主要是泰然工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)客戶，部分為認(rèn)可車公廟商務(wù)片區(qū)的客戶；用途主要為企業(yè)購買自用為主，用來投資較少。銷售點(diǎn)評：1、車公廟片區(qū)商務(wù)價值已被市場認(rèn)可。車公廟片區(qū)擁有良好的區(qū)位、環(huán)境、交通等優(yōu)勢，已逐步形成福田中心西商務(wù)區(qū)。2、開發(fā)商泰然集團(tuán)作為大型國企，實(shí)力雄厚，客戶相信和追捧。3、泰然集團(tuán)在這片區(qū)經(jīng)營了超過25年，積累了大量忠實(shí)企業(yè)客戶。4、產(chǎn)品為類甲級寫字樓品質(zhì)，但享受工業(yè)用地物業(yè)價格水平（物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)等），比純甲級寫字樓低，性價比高。5、產(chǎn)品設(shè)計比較領(lǐng)先，外立面時尚和科技、生態(tài)辦公、高使用率等，滿足周邊企業(yè)新一代辦公需要。銷售情況分析5、泰然金谷6號（泰然大廈）土地性質(zhì)：一類工業(yè)用地土地年限：2007-2057年，共50年產(chǎn)權(quán)狀況：與政府簽訂了《土地補(bǔ)充協(xié)議》，獲得商品房性質(zhì)，可預(yù)售，且100%分割銷售，不受政府法律文本《市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》限制?，F(xiàn)場銷售證件：預(yù)售證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證等五證齊全，認(rèn)購書、預(yù)售買賣合同都進(jìn)行現(xiàn)場展示，完全與商品房買賣手續(xù)一致。用地性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)情況5、泰然金谷6號（泰然大廈）6、龍崗天安數(shù)碼城天安數(shù)碼城集團(tuán)1990年在成立，股東為香港天安中國(00028.HK)和深業(yè)泰然(集團(tuán))股份有限公司（雙方各持50%股份）。天安起步于車公廟30萬平方米工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，核心業(yè)務(wù)為城市產(chǎn)業(yè)綜合體的開發(fā)和運(yùn)營，主要服務(wù)對象為高速成長型企業(yè)。經(jīng)歷近20多年的發(fā)展，天安集團(tuán)現(xiàn)已成為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者。福田天安數(shù)碼城天安廣州番禺節(jié)能科技園天安龍崗數(shù)碼新城天安南海數(shù)碼新城天安東莞數(shù)碼科技名城天津天安數(shù)碼城常州天安數(shù)碼城重慶天安數(shù)碼城…1990年2001年2005年2006年2006年2006年2007年2007年珠三角全國至2011年，天安數(shù)碼城集團(tuán)儲備開發(fā)建筑面積逾1500萬平米，業(yè)務(wù)覆蓋全國，以珠三角、長三角、環(huán)渤海和成渝經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)，并積極拓展其他經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的大中型城市，先后在、廣州、佛山、東莞、常州、江陰、重慶、天津、青島、杭州等13個城市開發(fā)運(yùn)營14個項目，實(shí)際已投入運(yùn)營或在建的項目10個，均是體量在50萬—100萬平方米的產(chǎn)業(yè)綜合體。天安數(shù)碼城集團(tuán)介紹6、龍崗天安數(shù)碼城區(qū)域位置龍崗天安數(shù)碼新城是天安數(shù)碼集團(tuán)在的第二個項目，屬于城市型產(chǎn)業(yè)綜合體，從2005年啟動至今，歷經(jīng)8年時間，現(xiàn)已成為龍崗大運(yùn)新城總部經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)域。項目緊鄰大運(yùn)中心“水晶石”體育場，主干道黃閣路與清林路的交界處，從水官高速龍崗出口行車約10分鐘可到達(dá)該項目；黃閣路沿線多為商品住宅項目，包括天綠景大公館、奧林華府、天健現(xiàn)代城、萬科金色沁園、龍光君悅龍庭、招商依山郡等；

現(xiàn)階段大運(yùn)新城區(qū)域內(nèi)人氣不足，商業(yè)氛圍尚不夠濃厚。6、龍崗天安數(shù)碼城龍崗天安數(shù)碼新城占地12萬平方米，總建筑面積50萬平方米，規(guī)劃有6棟產(chǎn)業(yè)大廈、1棟200米甲級寫字樓、1座五星級商務(wù)酒店、一座Shoppingmall以及LOFT辦公和科展長廊等建筑群。園區(qū)分四期建設(shè)，目前一、二期已投入運(yùn)營，三期已開始預(yù)售，四期完成規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃面積占地面積12萬㎡，建筑面積50萬㎡土地用途工業(yè)用地(shoppingmall部分為商業(yè)用地），工業(yè)用地為商品房性質(zhì)，80%可分割銷售，20%持有。據(jù)開發(fā)商介紹，該項目原為爛尾項目，天安接手前與區(qū)政府約定好可分割銷售比例（簽訂土地出讓補(bǔ)充協(xié)議的形式），并由呂銳鋒市長親自特批。土地使用年限2002年12月23日—2052年12月22日，50年分期開發(fā)共分四期，目前一二期已全部銷售完畢并投入運(yùn)營，三期于2012年6月底開始預(yù)售，目前主體已封頂，正在內(nèi)裝。開發(fā)商市龍崗天安數(shù)碼新城有限公司項目發(fā)展天安城市產(chǎn)業(yè)綜合體模式：產(chǎn)業(yè)：寫字樓式產(chǎn)業(yè)載體商務(wù)：金融服務(wù)、會展會議、精品酒店交流：公共技術(shù)服務(wù)平臺、專業(yè)中介、企業(yè)家俱樂部生活：Shoppingmall、風(fēng)情街、餐飲、購物、休閑、娛樂租售比例80%銷售：集中在3樓以上寫字樓部分，售后部分可出租20%租賃：集中在1-2樓商業(yè)配套部分銷售部分主力面積：300-540平方米一期售價（2008年開盤）：7500—8000元/m2二期售價（2010年開盤）：10000—13000元/m2三期預(yù)售（2012年6月）：均價16000元/m2租賃部分熱租面積：100-150平方米寫字樓：55-60元/m2/月商業(yè)配套：70-80元/m2/月（屬于扶持性價格）物業(yè)管理自有物業(yè)公司，產(chǎn)業(yè)大樓：5.2元/m2/月；商業(yè)：6.5元/m2/月200米地標(biāo)寫字樓產(chǎn)業(yè)大廈商務(wù)酒店LOFT辦公Shoppingmall一期二期三期四期6、龍崗天安數(shù)碼城一期（1號樓）和二期（2號和3號樓）分別于2008年和2011年投入運(yùn)營，總建筑面積約11萬平方米，已全部銷售完畢。這一階段是龍崗天安數(shù)碼城的啟動培育期，耗時6年才建立起產(chǎn)業(yè)和商業(yè)基礎(chǔ)。1號樓2號樓3號樓地下車庫，與下沉廣場連接園區(qū)環(huán)境園區(qū)環(huán)境已售項目情況（一二期）6、龍崗天安數(shù)碼城已售項目情況（一二期）截止到2011年。龍崗天安數(shù)碼新城高新技術(shù)產(chǎn)值達(dá)70億元，入園企業(yè)近200家，包括2家上市企業(yè)、8家擬上市企業(yè)，初步形成龍崗新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和中小企業(yè)總部基地。龍崗天安數(shù)碼城一二期主要入駐企業(yè)注：1、數(shù)據(jù)來源于第三方調(diào)研；2、投資客與自用企業(yè)比例在一期時為48%和52%，二期自用客明顯增加，成為主力客戶。投資客自用企業(yè)客戶比例30%70%客戶來源80%來自福田和南山，20%來自龍崗本地60%來自龍崗本地，40%來自原特區(qū)內(nèi)購買面積400平米以下，面積小、總價低400平米以上，部分客戶多套和拼購買價格承受力低相對較高敏感點(diǎn)物業(yè)出租情況工業(yè)用地對升值空間的影響區(qū)域發(fā)展情況配套完善性開發(fā)商品牌項目配套項目整體發(fā)展項目硬件設(shè)施開發(fā)商品牌客群分析6、龍崗天安數(shù)碼城已售項目情況（一二期）在戶型設(shè)計上，針對主力客群是中小企業(yè)和投資者的使用特性，產(chǎn)業(yè)大廈以中小面積的戶型為主，強(qiáng)調(diào)適用性和實(shí)用性，因而產(chǎn)品總價區(qū)間不會太高，符合中小企業(yè)和投資者的價格預(yù)期。龍崗天安數(shù)碼二期2號、3號樓標(biāo)準(zhǔn)層面積積分別為3527m2和3531m2，分割為八個單元：四個334-378m2的單元，四個510-532m2的單元。如果按照二期均價1.1萬元/m2計算，每單元總價區(qū)間在于367萬-585萬，如果按租金50元/m2月來計算，每月租金總價區(qū)間為1.6萬元/月-2.6萬元/月。龍崗天安數(shù)碼二期2號、3號面積分割示意圖6、龍崗天安數(shù)碼城已售項目情況（一二期）龍崗天安數(shù)碼新城還重點(diǎn)引進(jìn)滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)日常所需的商業(yè)配套，體現(xiàn)出龍崗天安數(shù)碼城“配套優(yōu)先”的運(yùn)營思路，將科技與商業(yè)相融合，營造工作生活氛圍。天安對商業(yè)部分采取“只租不售、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”的模式，對業(yè)態(tài)和商家進(jìn)行把控，實(shí)現(xiàn)“以商促銷”，提升寫字樓部分的銷售價值。主要引進(jìn)品牌形成餐飲休閑、金融服務(wù)、汽車展廳、通信服務(wù)四大商業(yè)配套體系6、龍崗天安數(shù)碼城在售項目情況（三期）項目名稱三期占地面積25617㎡建筑面積規(guī)定建筑面積117882㎡：兩棟科技大廈96835㎡一棟總部樓（Loft)3019㎡其余為2座BLOX商業(yè)獨(dú)棟容積率4.6樓層4號產(chǎn)業(yè)大廈地上18層5號產(chǎn)業(yè)大廈地上23層總部樓3層總戶數(shù)234套單層面積4號樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約3000㎡,單元面積200～500㎡5號標(biāo)準(zhǔn)層面積約2000㎡,單元面積130～600㎡總部樓標(biāo)準(zhǔn)層面積約1000㎡層高4號樓：首層5.25～5.95m，2層4.5m，標(biāo)準(zhǔn)層3.9m，頂層4.5m5號樓首層5.1～5.75m，2層4.5m，標(biāo)準(zhǔn)層4.2m，頂層4.5m總部樓首層4.8m，2層4.5m，3層4.45m柱距8.4×8.4米龍崗天安數(shù)碼新城三期于2012年6月26日取得預(yù)售許可證，批售樓棟為4號樓和總部樓。目前4號樓均價16000元/m2，總部樓不低于30000元/m2。目前該項目尚無詳細(xì)的成交數(shù)據(jù)，據(jù)媒體報道，7月份已成交20多套。4號樓正在安裝玻璃幕墻，部分樓層腳手架已拆除總部樓和BLOX商業(yè)獨(dú)棟已出外立面預(yù)售許可證有出售條件限制：只允許銷售80%的面積，且物業(yè)銷售對象、入駐企業(yè)由龍崗區(qū)科信部門審核，審核通過后才予以辦理產(chǎn)權(quán)等級手續(xù)5號樓樓體宣傳，沿主干道的展示性和指引性較強(qiáng)建安成本3000-4000元/平方米使用率85%，核心筒位置非樓宇中央，減少公攤面積，使用率高于主流寫字樓60%-70%的水平。寫字樓大堂10.5米挑高大堂電梯配置4號樓設(shè)8部客梯（載重1200KG，尺寸2.45×2.3m），2部貨梯兼消防電梯（載重1600KG，尺寸2.7×2.75m），品牌為富士達(dá)5號樓設(shè)6部客梯（載重1350KG，尺寸2.55×2.3m），2部貨梯兼消防電梯（載重1600KG，尺寸2.7×2.75m），品牌為富士達(dá)總部樓設(shè)2部客梯(觀光梯），品牌為富士達(dá)空調(diào)配置預(yù)留獨(dú)立VRV空調(diào)機(jī)位，客戶可自行安裝中央空調(diào)。電力供應(yīng)100瓦/m2洗手間10層以上部分單元均獨(dú)立配置衛(wèi)生間，其余為每層公共洗手間。車位407個4號樓1-2F專門針對商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行設(shè)計，滿足以后商業(yè)運(yùn)營的需要4號樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖，戶型方正實(shí)用，方便企業(yè)辦公布局4號樓標(biāo)準(zhǔn)層毛坯交樓6、龍崗天安數(shù)碼城在售項目情況（三期）樣板間簡潔現(xiàn)代的風(fēng)格，尺度空間合適樣板房看樓通道樣板房指引注重自然采光性前臺公共部分裝修墻體宣傳6、龍崗天安數(shù)碼城在售項目情況（三期）龍崗天安數(shù)碼新城四期總建筑面積27萬平方米，包括超高層地標(biāo)寫字樓（200米）、五星標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)酒店、Shoppingmall（約7萬平方米）等復(fù)合業(yè)態(tài)，成為產(chǎn)業(yè)綜合體的壓軸之作，預(yù)計2014年開工建設(shè)。Shoppingmall商業(yè)街區(qū)四期整體效果圖200米地標(biāo)寫字樓，工業(yè)用地性質(zhì)，可分割銷售，實(shí)現(xiàn)價值最大化創(chuàng)意辦公樓，注重空間上的銜接6、龍崗天安數(shù)碼城規(guī)劃項目情況（四期）7、福年廣場樓盤基礎(chǔ)資料料物業(yè)名稱花樣年·福年廣場位置福田區(qū)益田路南端（市花路與紫荊路交匯處）物業(yè)類型工業(yè)用地，生產(chǎn)研發(fā)性質(zhì)，建為廠房（類甲級寫字樓）銷售電筑面積總用地面積18457.34平米，容積率為2.5，建筑面積61219.12平米，容積率為2.5樓層面積每層6000平米，每層銷售面積約為3700平米，剩余為開發(fā)商持有做企業(yè)總部樓宇規(guī)劃整個建筑形體為臥倒的U型。根據(jù)工改工項目規(guī)定，最多合法銷售50%面積，因此項目持有50%部分作為自己花樣年總部。一樓商鋪以奢侈品展廳報建，通過“工商不能混搭”的限定。發(fā)展商/投資商/代理公司花樣年地產(chǎn)投資開發(fā)，世聯(lián)地產(chǎn)代理銷售物管公司花樣年物業(yè)管理（國際）有限公司開盤時間2012年4月28日管理費(fèi)管理費(fèi)9.68元/平米、水費(fèi)4.63元/立方、電費(fèi)1.25元/度空調(diào)費(fèi)沒中央空調(diào)，但預(yù)留空調(diào)位入伙時間2012年6月30日建筑高度40米層數(shù)及層高A棟2層、B棟7層；一樓層高3.9米，二-六樓層高6米，七樓層高5.95米使用權(quán)年限50年（1993年2月13日-2043年2月11日），目前剩余約30年7、福年廣場戶型結(jié)構(gòu)戶型一樓奢侈品展廳（商鋪）面積主要面積在140-280平米，最少40平米，最大340平米。二樓-六樓辦公區(qū)主要面積在140-150平米，最少130平米，最大510平米。七樓主要面積在500-700平米。租售情況世聯(lián)地產(chǎn)代理銷售整個項目能夠推售50%部分。目前寫字樓銷售均價在3.9萬/平米，其中一樓奢侈展廳暫時不銷售（傳聞內(nèi)部客戶和員工購買消化），七樓戶型均為大贈送面積，均價在5萬/平米以上。開盤時間2012年4月27日，入伙時間2012年6月30日。截止9月14日，銷售近95%，剩余一些大面積戶型。租金水平在150元/平米/月。樓宇質(zhì)素裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售區(qū)域：廠房辦公公共部分精裝（大堂、過道），分戶毛坯交付；無中央空調(diào)，預(yù)留空調(diào)機(jī)房位置；B棟共6個大堂，層高為6.8米；電梯共12部；停車位291個；規(guī)劃7000平米立體園林。銷售模式（廠房辦公）直接銷售，分：一次性付款，98折；銀行按揭付款，無折扣。交付時間已入伙（入伙時間2012年6月30日），部分業(yè)主或租戶已經(jīng)進(jìn)場裝修。整合推廣概述按照工改工項目需要現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)，福年廣場公關(guān)能力比較強(qiáng)，能夠辦理出商品房預(yù)售證，在入伙前2個月進(jìn)行銷售。項目最大賣點(diǎn)是2-6樓每層層高達(dá)6米，可分割兩層。項目推廣也是高舉高打，以網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺、短信等線上線下推廣，短時間覆蓋，側(cè)重福田中心區(qū)、福田車公廟片區(qū)寫字樓客戶。設(shè)計2套樣板房，一套實(shí)用樣板房；一套為創(chuàng)意樣板房成交客戶分析業(yè)主70%為企業(yè)自用，購買者主要為設(shè)計、貿(mào)易、電子類別的企業(yè)主；30%為投資客戶?？蛻絷P(guān)注問題項目剩下年限這么短，產(chǎn)權(quán)到期后，物業(yè)怎么辦？能否注冊辦公？項目用地性質(zhì)，值不值投資？項目定位：自由貿(mào)易港，國際創(chuàng)智生態(tài)總部福年是CBD和香港雙重輻射區(qū)，其核心賣點(diǎn)是低密度生態(tài)總部，“極簡、藝術(shù)、生態(tài)”主題景觀園林，開啟生態(tài)商務(wù)辦公新境地。7、福年廣場項目的客戶主要來源于項目以中心區(qū)為主，保稅區(qū)和筍崗為鋪。大部分客戶群體以自用為主，客戶行業(yè)以貿(mào)易、物流、創(chuàng)意設(shè)計的中小型企業(yè)?？蛻舴治觯嚎偨Y(jié)花樣年引用大客戶戰(zhàn)略，由引進(jìn)花樣年總部強(qiáng)勢進(jìn)駐帶動相關(guān)行業(yè)，如園林設(shè)計、空間設(shè)計、建筑設(shè)計企業(yè)集聚；創(chuàng)新性層高結(jié)構(gòu)，生態(tài)辦公典范。7、福年廣場項目名稱花樣年香年廣場項目開發(fā)商花樣年投資發(fā)展有限公司占地面積15145平米建筑面積205235.16平米容積率4物業(yè)類型多層車位數(shù)366個綠化率45%樓層數(shù)20層平層面積1200--3300平米電梯數(shù)15位層高3.9—4.2(首層5.4米)樓高35--40米項目地址僑香路6060號項目定位：華僑城北·樞紐商務(wù)4.8南山區(qū)2010分區(qū)規(guī)劃：加快“城中村”的改造步伐，結(jié)合華僑城服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展要求，對片區(qū)東部的部分工業(yè)用地進(jìn)行功能調(diào)整；花樣年香年廣場正是在政策利好這一時機(jī)之下應(yīng)運(yùn)而生的。8、香年廣場客戶的行業(yè)主要集中在設(shè)計創(chuàng)意公司和電子IT等高端制造業(yè)；從客戶區(qū)域來看：中心西區(qū)和華僑城片區(qū)等項目周邊區(qū)域是成交客戶的主要來源區(qū)域；從客戶的公司規(guī)模來看，以發(fā)展中的小型企業(yè)為主流。8、香年廣場客戶分析

產(chǎn)品特色：首創(chuàng)4.8-9.6米特色層高創(chuàng)新產(chǎn)品，啟動華僑城片區(qū)全新商務(wù)領(lǐng)域。

9.6米空中花園，高拓展空間：每戶均帶9.6米空中花園，盡顯生態(tài)辦公優(yōu)勢，同時可以設(shè)計成3層總裁別館，辦公、休憩、商務(wù)接待盡顯氣派；8、香年廣場香年廣場由于成功避開政策限制，因此可以100%銷售；因?yàn)楣I(yè)用地的性質(zhì)，因此在宣傳上不可出現(xiàn)“寫字樓”的字樣，只能是“商務(wù)辦公樓”；項目后期為制造宣傳噱頭，特此主打“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”的名頭（由南山區(qū)文產(chǎn)辦給予相關(guān)政策支持）。對入駐香年的創(chuàng)意類企業(yè)予以一定的租金優(yōu)惠和政策扶持。（注意和美年廣場文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的意義相區(qū)分）。受租金及售價的壓迫，客戶均來自項目的周邊中心區(qū)域，且滿足自身企業(yè)用途;借勢于華僑城的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)氛圍，引進(jìn)“南方報業(yè)集團(tuán)”等創(chuàng)意出版業(yè)的領(lǐng)頭羊，發(fā)揮羊群效應(yīng)；首創(chuàng)9.6米辦公空間，公園式辦公，為“智慧”行業(yè)創(chuàng)造環(huán)?？臻g成功關(guān)鍵點(diǎn)8、香年廣場總結(jié)：

項目名稱花樣年美年廣場項目開發(fā)商花樣年投資發(fā)展有限公司

占地面積29546平方米

建筑面積

87661平方米容積率2.48物業(yè)類型高層車位數(shù)505個綠化率---樓層數(shù)11、13層平層面積1400平米電梯數(shù)10部層高3.5米樓高50米項目地址南海大道與東濱路交匯處項目定位：花園城里的商務(wù)總部區(qū)花樣年美年廣場前身為鵬基時代創(chuàng)業(yè)園，為滿足產(chǎn)權(quán)分割的限制，所以要求美年廣場入駐的企業(yè)必須是文化創(chuàng)意類的企業(yè)（企業(yè)入園資質(zhì)由南山區(qū)文產(chǎn)辦做出相關(guān)規(guī)定）。同為創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園，香年和美年的意義要求截然不同。9、美年廣場項目的客戶主要來源于項目周邊區(qū)域的客戶群；自用群體在行業(yè)大多屬于公司規(guī)模在15-30人左右的小型企業(yè)。因?yàn)槊滥陮儆趧?chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園，因此入駐的企業(yè)全部要符合文化創(chuàng)意類企業(yè)。9、美年廣場客戶分析

產(chǎn)品規(guī)劃價值：五幢氣勢非凡建筑的商務(wù)旗艦，一座設(shè)計酒店，一座藝術(shù)館，一條藝術(shù)休閑街區(qū),135-1410平米產(chǎn)品規(guī)劃。9、美年廣場產(chǎn)品特點(diǎn)

美年廣場在銷售上要求客戶的購買資質(zhì)必須為創(chuàng)意類文化企業(yè)（所有注冊公司的費(fèi)用均由開發(fā)商出）由于本項目每一套單位的交易都要到房產(chǎn)交易中心走“招拍掛”的流程，因此全程的交易要求客戶十分的配合（資金和證件的配合），不可以錯過任何交易的節(jié)點(diǎn)。因?yàn)楣I(yè)用地的性質(zhì)，因此在宣傳上不可出現(xiàn)“寫字樓”的字樣，只能是“商務(wù)辦公樓”租賃部分可以享受每平米15元的創(chuàng)意孵化基金，購買部分可以享受南山區(qū)政府對于文化類企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)的相關(guān)稅收政策。美年廣場在交易上堅持“顧客簡單，我們復(fù)雜”的原則簡化客戶辦事流程，傳遞“輕松創(chuàng)業(yè)”。將花樣年公司遷入美年廣場。發(fā)揮領(lǐng)頭頭羊效應(yīng)完善自身商務(wù)配套體系引進(jìn)“概念酒店”，創(chuàng)造更多的價值成功關(guān)鍵點(diǎn)9、美年廣場總結(jié)

10、深業(yè)車城深業(yè)車城位于羅湖清水河片區(qū)，其性質(zhì)為倉儲用地指標(biāo)改loft公寓項目。主力產(chǎn)品為約68㎡的LOFT和平層公寓產(chǎn)品。項目地址：深業(yè)車城位于市羅湖區(qū)清水河片區(qū)總占地面積：約6萬㎡總建筑面積：約23萬㎡產(chǎn)權(quán)：50年指標(biāo)：倉儲用地指標(biāo)建筑結(jié)構(gòu)：3-8F平層（3.3米）2/9-18F復(fù)式（4.5米高LOFT）貨量：221套（平層13T*6+復(fù)式13T*11）特點(diǎn)：不通燃?xì)?、無陽臺博隆大廈博興大廈博豐大廈商業(yè)11、清鳳創(chuàng)投大廈坐擁福田雙地鐵，定位區(qū)域唯一首發(fā)綜合體，作為福田CBD的商業(yè)集中延伸，定位中高端辦公群體。其中7-24層均為辦公產(chǎn)權(quán)，19-23層目前可售。開發(fā)商四川省清鳳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項目地址福田八卦路與八卦四路交匯處

土地性質(zhì)新型產(chǎn)業(yè)用地業(yè)態(tài)辦公、商業(yè)、公寓用地面積9079.22㎡建筑面積53800㎡容積率6.20層數(shù)共計24層商業(yè)（1-3層）政府辦公（4-5層）架空花園（6層）辦公（7-18層）公寓（19-23層）會所、泳池（24層）公寓房源160面積段

58-70㎡smart公館，1-4房；100-2000㎡寫字樓；45-150㎡商鋪車位407大堂挑高13.5米，雙首層設(shè)計雙軌環(huán)繞接駁，7號線和9號線區(qū)域首發(fā)綜合體必須為企業(yè)購買產(chǎn)品信息結(jié)論：清鳳創(chuàng)投大廈限制企業(yè)名義購買，開盤僅去化23%，目前每周去化困難，普遍去化個位數(shù)11、清鳳創(chuàng)投大廈裝修精裝交付，對外報5000元，配合搭板產(chǎn)權(quán)年限50年首付按揭情況首付5成貸10年，部分客戶可作3-4成的首付推售戶型160套50-90平公寓，公寓（20-24層）戶型方正、實(shí)用性比較強(qiáng)，層高4米，可考慮做成2層3層90-230平寫字樓價格公寓實(shí)收（折后)均價為5.5萬元/㎡；寫字樓均價4.4萬元/㎡燃?xì)?精裝精裝修，通燃?xì)饪蛻羟闆r區(qū)域：客戶主要來自福田區(qū)；認(rèn)可因素：客戶看好項目區(qū)域發(fā)展前景，認(rèn)可項目價值點(diǎn)12、奧園峰薈（收購后更名）南區(qū)——光明峰薈一期：銷售狀態(tài)：已售罄用地性質(zhì)：住宅產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)品類型：67-171㎡2-5房北區(qū)——峰薈創(chuàng)智特區(qū)：棟座情況：A、B棟為研發(fā)辦公改為LOFT層數(shù)：26層，層高：4.5m用地性質(zhì)：工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)年限：50年戶數(shù)：A棟713套、B棟638套產(chǎn)品類型：40-88㎡精裝loftA棟B棟C棟D棟北區(qū)——峰薈創(chuàng)智特區(qū)：棟座情況：C、D棟為配套宿舍銷售狀態(tài)：C棟部分單位層數(shù)：23層戶數(shù)：716套（每棟358套）開發(fā)商市秋銘投資發(fā)展有限公司土地屬性北區(qū)公寓性質(zhì)為：創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、年限為50年南區(qū)公寓性質(zhì)：配套宿舍銷售對象公司名義，未來轉(zhuǎn)手需連帶公司一起轉(zhuǎn)讓，并且購買人需要全額付款購買產(chǎn)品33-87平精裝公寓戶型面積區(qū)間總套數(shù)A151.0456.62667A240.0240.523A387.6387.9423合計713戶型面積區(qū)間總套數(shù)C133.3333.3880C242.7342.79240C341.619C448.5819合計358光明峰薈項目分南區(qū)和北區(qū)，其中南區(qū)為光明峰薈一期住宅，已售罄，北區(qū)為峰薈創(chuàng)智特區(qū)，由A\B\C\D四棟組成，其中A\B棟全部為研發(fā)辦公所改loft，CD棟為配套宿舍，通過幫助個人申請注冊公司的名義購買。通過樓體、戶外等常用媒體、前期住宅業(yè)主資源、代理商資源進(jìn)行有效蓄客。有效實(shí)現(xiàn)注冊公司購買，并能獲得商業(yè)貸款12、奧園峰薈樣板房&新品發(fā)布會2016.5.222016.6.4營銷中心開放伴有光明首個音樂書吧活動2016.6.22啟動認(rèn)籌凍結(jié)10萬累計認(rèn)籌1600多批2016.8.7開盤A座713套（40-88平精裝loft）C座165套（33-43平平層單位），合計878套樓棟面積戶型均價A（loft）40-88㎡2房1廳,3房1廳2.2萬C（平層）33-43㎡2房1廳2.0萬整盤價格區(qū)間1.8-2.4萬至今持銷客戶存在的抗性：1、注冊及變更所需周期較長，注冊單個公司所需周期為兩周左右，辦理變更需要1個月時間，周期相對較長，在此期間內(nèi)難以完全掌控客戶購買需求。2、在公司注冊流程中，需要客戶辦理u盾等必備物料，對于客戶主動性與配合度要求較高，客