房地產(chǎn)估價(jià)市場比較法房地產(chǎn)狀況修正課件

工程造價(jià)專業(yè)群成功入選“雙高”計(jì)劃建設(shè)高水平專業(yè)群A檔房地產(chǎn)估價(jià)主講—趙鳳市場比較法-房地產(chǎn)狀況修正2.5房地產(chǎn)狀況調(diào)整計(jì)算房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義：房地產(chǎn)本身的狀況是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素。因?yàn)榭杀葘?shí)例的房地產(chǎn)與估價(jià)對象的房地產(chǎn)之間必定存在一些差異，因此應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。即將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。2.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容：包括繁華程度、交通便捷程度、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容：土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件等因素實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容：對于土地來說，包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等；對于建筑物來說，包括新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等3.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路與方法思路：首先列出對估價(jià)對象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物等方面的其次判定估價(jià)對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度最后根據(jù)價(jià)格差異程度對可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整?？傊绻杀葘?shí)例房地產(chǎn)狀況好于估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況，則應(yīng)對可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整，反之應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。方法：主要有金額法、百分率法。通常采用百分率法。差額法的公式：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格百分率法：＝可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格在百分率法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基數(shù)來確定。公式：可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)0102假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高、低的百分率為±R%。高時(shí)，為＋R%；低時(shí)，為－R%。則：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×1＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格1±R%可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100±R或1/(1±R%)或100/100±R是房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。采用百分率修正房地產(chǎn)狀況的具體方法有直接法和間接法。（1）直接法直接法：以估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，（通常定為100），將可比實(shí)例房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素與估價(jià)對象房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。計(jì)算公式：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100＝可比實(shí)例在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格（）

式中括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況下相對于估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的得分。例題：1、有一可比實(shí)例成交價(jià)格為4480元/平方米，該可比實(shí)例在房地產(chǎn)區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物等方面的綜合得分為104（以估價(jià)對象房地產(chǎn)100分為基準(zhǔn)），經(jīng)