房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)章帥64課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)無(wú)錫城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院主講人：章帥目錄CONTENTS一、房地產(chǎn)泡沫的判定標(biāo)準(zhǔn)二、房地產(chǎn)泡沫存在性與否三、課程小結(jié)第八章

房地產(chǎn)周期循環(huán)與泡沫

8.9房地產(chǎn)泡沫存在性及其測(cè)度分析一、房地產(chǎn)泡沫的判定標(biāo)準(zhǔn)泡沫判定1房?jī)r(jià)收入比20世紀(jì)90年代世界銀行首席經(jīng)濟(jì)師在對(duì)中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出一個(gè)經(jīng)驗(yàn)比例，即房?jī)r(jià)應(yīng)該為居民年收入的3~6倍，后來(lái)這一指標(biāo)被用來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫。2住房空置率一般來(lái)講，國(guó)外商品房合理的空置率為4%~5%，國(guó)際公認(rèn)的警戒線為10%，10%~20%為空置率的危險(xiǎn)區(qū)，超過(guò)20%則意味著商品房的嚴(yán)重積壓。3投資增長(zhǎng)率當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)顯著高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)，如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的2倍，就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)泡沫存在性與否——整體泡沫論整體泡沫論01魏杰認(rèn)為，世界范圍內(nèi)最具影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的行業(yè)主要是股票和房地產(chǎn)，目前我國(guó)的住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)超居民支付能力。02張曙光指出，房地產(chǎn)泡沫膨脹是一些非理性決策發(fā)展的結(jié)果。03謝國(guó)忠認(rèn)為，任何一個(gè)城市正常的房地產(chǎn)價(jià)格反映的是當(dāng)?shù)鼐用竦纳a(chǎn)力水平的高低，而一個(gè)城市的生產(chǎn)力表現(xiàn)為人均可支配收入，因此房地產(chǎn)價(jià)格與家庭可支配收入之比常被用來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫。二、房地產(chǎn)泡沫存在性與否——局部泡沫論局部泡沫論01局部泡沫論這認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在著很大地區(qū)域差異性，房地產(chǎn)過(guò)熱集中在東部沿海城市。02中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比、資金成本的比重這三個(gè)指標(biāo)上看，都有過(guò)高的傾向。03謝百三認(rèn)為我國(guó)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的原因在于一部分城市近兩年的房地產(chǎn)行業(yè)投資迅猛處于非理性狀態(tài)，其次部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格已嚴(yán)重脫離全國(guó)物價(jià)指數(shù)，以及市場(chǎng)投機(jī)購(gòu)房現(xiàn)象日益凸顯。二、房地產(chǎn)泡沫存在性與否——泡沫程度論泡沫程度論01通過(guò)計(jì)量建模的實(shí)證分析，證明了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格是由經(jīng)濟(jì)基本因素和投機(jī)因素共同驅(qū)動(dòng)的，而且前者起到了關(guān)鍵作用，但模型的假定簡(jiǎn)單，忽略了很多關(guān)鍵因素。02我國(guó)今年住宅價(jià)格上漲率遠(yuǎn)低于同期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，表明房?jī)r(jià)變化總體上看沒(méi)有脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，只存在部分泡沫。03非泡沫論這認(rèn)為，總體而言房地產(chǎn)無(wú)泡沫，只是局部過(guò)熱，投資增加，價(jià)格上升買商品房空置率增加，只能反映出房地產(chǎn)行業(yè)存在一定程度的“熱”，但不能說(shuō)明存在泡沫。