電大?？啤段飿I(yè)管理實務(wù)一》期末題庫及答案

電大專科《物業(yè)管理實務(wù)（1）》期末題庫及答案

（2007年7月至2016年1月試題）

試卷號：2225

2016年1月試題及答案

一、單項選擇題

1.關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的名稱獨創(chuàng)于（0。

A.美國法B.英國法

C.日本法D.中國法

2.（B）在區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位。

A.共有所有權(quán)B.專有所有權(quán)

C.物業(yè)使用權(quán)D.成員權(quán)

3.以下哪一個答案不是處理業(yè)主的投訴時應(yīng)遵循的原則？（D）

A.真誠以待、相敬有加B.處理及時，回訪有序

C.善于理解，做貼心人D.發(fā)號施令，勒索業(yè)主

4.業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力

限制，把物業(yè)管理中的某一項服務(wù)項目（如設(shè)備維修保養(yǎng)、自動化管理、園林綠

化、保潔、保安等）拿出來進行單獨招標(biāo)或分包的行為屬于1B）。

A.單純物業(yè)管理招標(biāo)B.專項服務(wù)工作招標(biāo)

C.物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標(biāo)D.服務(wù)管理招標(biāo)

5.業(yè)主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首期交付存額（B）的，應(yīng)當(dāng)及時

續(xù)交。

A.20%B.30%

C.40%D.50%

6.學(xué)歷、工作經(jīng)歷及過去的業(yè)績、管理愿望等屬于（B）。

A.內(nèi)涵素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)B.外顯素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

C.潛在素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)D.能力素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

7.清潔工一般是通過（C）方式用工。

A.有固定合同工B.無固定合同工

C.勞務(wù)派遣工D.退休返聘

8.不同的服務(wù)產(chǎn)品具有不同的質(zhì)量特性體現(xiàn)了服務(wù)質(zhì)量的(A)特征。

A.內(nèi)涵的廣泛性B.評估的差異性

C.服務(wù)的差異性D.控制的難度大

9.設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。以下不屬于原始資料檔案文件的

是(D)。

A.設(shè)備驗收文件B.設(shè)各安裝圖

C.設(shè)備使用維修說明D.設(shè)備卡片

10.無形資產(chǎn)管理把(C)作為管理重點。

A.信息B.技術(shù)進步

C.企業(yè)文化建設(shè)D.企業(yè)形象塑造

二、多項選擇題

11.現(xiàn)代區(qū)分所有權(quán)建筑物管理中人的管理主要包括(ABC)。

A.對建筑物不當(dāng)毀損行為的管理

B.對建筑物不當(dāng)使用行為的管理

C.對生活妨害行為的管理

D.對違法行為的管理

12.共同管理權(quán)人的權(quán)利有(ABCD)o

A.選擇表決權(quán)B.提議權(quán)

C.知情監(jiān)督權(quán)D.請求權(quán)

13.物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍包括(ACD)。

A.公共服務(wù)B.特色業(yè)務(wù)

C.秩序維護D.經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)

14.物業(yè)管理經(jīng)費按其來源可分為(ABCD)幾種類型。

A.物業(yè)服務(wù)費

B.住宅維修資金

C.共用部位，共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的業(yè)主收益和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對特約服務(wù)的

投入

D.國家財政補助資金

15.物業(yè)管理智能化的形式有(ABCD)。

A.智能大廈管理系統(tǒng)B.物業(yè)管理信息系統(tǒng)

C.信息通訊設(shè)備系統(tǒng)D.樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

三、判斷并改錯

16.物業(yè)是房屋建筑與土地的統(tǒng)一體。（對）

17.物業(yè)管理全面正式啟動以用戶的入住為標(biāo)志。（錯）

改正：將“用戶入住”改為“物業(yè)的承接查驗”。

18.現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的管理只針對物的管理，不包含人的管理。（錯）

改正：”只針對物的管理，不包含人的管理”改為“包括物的管理和人的管

理”。

19.委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多數(shù)從事商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。（錯）

改正：“商業(yè)”改為“住宅區(qū)”。

20.消防設(shè)備的維修需要專門的技術(shù)，特別是一些關(guān)鍵設(shè)備，一般應(yīng)聘請經(jīng)

政府認(rèn)可的、特有合格消防牌照的專業(yè)公司來維修。（對）

21.物業(yè)租賃的經(jīng)濟實質(zhì)就是其使用價值的零星出賣。（對）

22.物業(yè)管理處財務(wù)預(yù)算的編制應(yīng)遵循“誰所有”、“誰負(fù)責(zé)”的原則。（錯）

改正：物業(yè)管理處財務(wù)預(yù)算的編制應(yīng)遵循量人為出的“零預(yù)算原則”。

23.對需要掌握專業(yè)知識的物業(yè)管理人員的培訓(xùn)屬于對高級管理人員的培訓(xùn)I。

（錯）

改正：將“高級管理人員培訓(xùn)”改為“全員培訓(xùn)”。

24.物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理的

屬性。（對）

25.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模越接近經(jīng)濟規(guī)模，單位管理成本就越高。（錯）

改正：“高”改為“低”

四、簡答題

26.簡述物業(yè)的含義與內(nèi)容。

參考答案：

從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指正在使用或可投入使用的各類建筑物及其

附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成，其內(nèi)容為“物業(yè)”定義業(yè)主要包括三部

分：

(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；

(2)與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施；

(3)相關(guān)的場地。

27.住宅物業(yè)前期物業(yè)管理服務(wù)采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)有什么意義？

參考答案：

(1)有效減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不必要的矛盾；

(2)制約了開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)服務(wù)費用方面的不規(guī)范行為；

(3)加速了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會化。

28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立哪幾種激勵機制？

參考答案：

(1)目標(biāo)激勵。

(2)精神激勵。

(3)獎懲激勵。

(4)福利激勵。

(5)榮譽激勵。

(6)參與激勵。

(7)考核激勵。

五、論述題

29.試述物業(yè)管理處(中心)的職責(zé)。

參考答案：物業(yè)管理工作不僅是對物業(yè)本身的管理，更重要的是對物業(yè)的業(yè)

主和北業(yè)主使用人提供綜合服務(wù)。管理處是整個物業(yè)管理企業(yè)指揮鏈的終端，管

理處的員工處于直接面對業(yè)主和用戶的第一線，在管理中起著執(zhí)行實際操作和協(xié)

調(diào)的作用。物業(yè)管理處的主要職責(zé)包括：

(1)全力做好公共服務(wù)工作。

(2)根據(jù)條件和業(yè)主需要積極開展專項服務(wù)和特約服務(wù)。

(3)組織業(yè)主和用戶開展社區(qū)文化活動，促使住戶間建立友好和諧的鄰里關(guān)

系。

(4)協(xié)助政府職能部門履行職責(zé)進行社會綜合管理。

(5)完成企業(yè)總部下達的工作任務(wù)。

2015年7月試題及答案

一、單項選擇題

1.物業(yè)管理權(quán)來源于(C)。

A.開發(fā)商B.物業(yè)服務(wù)公司

C.業(yè)主D.政府

2.委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有(C)。

A.服務(wù)權(quán)B.管理權(quán)

C.經(jīng)營管理權(quán)D.租賃權(quán)

3.物的管理原則上僅限于(A)。

A.建筑物的共用部分B.專有部分

C.建筑物的樓體部分D.建筑物的主體部分

4.關(guān)于物業(yè)出租與出售的區(qū)別的錯誤表述是(A)。

A.物業(yè)的出租是通過一次交換，房屋即從實物形態(tài)轉(zhuǎn)為貨幣形態(tài)

B.物業(yè)的租賃是在房屋達到使用年限前，經(jīng)過多次交換收回房屋的投資和

利息

C.物業(yè)租賃的流通過程與消費過程是互相交叉、同步轉(zhuǎn)變的

D.物業(yè)出售是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與讓渡，而物業(yè)出租讓渡的只是使用權(quán)

5.以下哪一個答案不是處理業(yè)主的投訴時應(yīng)遵循的原則(D)o

A.真誠以待、相敬有加B.處理及時，回訪有序

C.善于理解，做貼心人D.發(fā)號施令，勒索業(yè)主

6.業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力

限制'把物業(yè)管理中的某一項服務(wù)項目(如設(shè)備維修保養(yǎng)、自動化管理、園林綠

化、保潔、保安等)拿出來進行單獨招標(biāo)或分包的行為屬于1B)。

A.單純物業(yè)管理招標(biāo)B.專項服務(wù)工作招標(biāo)

C.物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標(biāo)D.服務(wù)管理招標(biāo)

7.物業(yè)管理投標(biāo)書是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為取得目標(biāo)物業(yè)的(A),遞交給招標(biāo)人,

就如何管理目標(biāo)物業(yè)起草的文件。

A.服務(wù)權(quán)B.經(jīng)營權(quán)

C.所有權(quán)D.使用權(quán)

8.業(yè)主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首期交付存額(B)的，應(yīng)當(dāng)及時

續(xù)交。

A.20%B.30%

C.40%D,50%

9.現(xiàn)代的物業(yè)管理小區(qū)的文化建設(shè)是以(C)為主導(dǎo)的。

A.業(yè)主B.小區(qū)居委會

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.街道文化部門

10.優(yōu)質(zhì)服務(wù)的首要條件是消費者和服務(wù)人員之間的(O,.

A.禮節(jié)行為和任務(wù)的完成

B.感情交流和任務(wù)的完成

C.禮節(jié)行為和感情的交流

D.任務(wù)的完成和期望的滿意度

二、多項選擇題

11.從物業(yè)管理的角度，物業(yè)是指(ABC)。

A.一個建筑群

B.一個居住小區(qū)(大廈)

C.已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地

D.土地

12.物業(yè)管理的最基本的服務(wù)業(yè)務(wù)是指(ACD)o

A.公共服務(wù)B.專項服務(wù)

C.社會福利類服務(wù)D.特約服務(wù)

13.實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)管理服務(wù)收費由1BCD)等部分構(gòu)成。

A.設(shè)備運行成本B.物業(yè)管理服務(wù)成本

C.法定稅費D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤

14.物業(yè)管理質(zhì)量體系是由(ABCD)構(gòu)成。

A.內(nèi)部組織管理質(zhì)量系統(tǒng)B.內(nèi)部運作管理質(zhì)量系統(tǒng)

C.服務(wù)過程的質(zhì)量系統(tǒng)D.客戶服務(wù)的質(zhì)量管理系統(tǒng)

15.根據(jù)新《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日

內(nèi)，向物業(yè)所在地的(ABC)備案。

A.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

B.街道辦事處

C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

D.居民委員會

三、判斷并改正錯誤題

16.根據(jù)《業(yè)主大會業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，己建

成的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、

縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌

備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。（錯）

改正：將“已建成”改為“已交付”。

17.專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享受的權(quán)利與

承擔(dān)的義務(wù)。（對）

18.房屋質(zhì)量管理中最主要的一項工作是房屋維修。（錯）

改為：房屋質(zhì)量管理中最主要的一項工作是房屋完損等級的評定。

19.物業(yè)經(jīng)營管理是以市場化為導(dǎo)向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿

足物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利為目標(biāo)的社會化、綜合化、經(jīng)營性的服務(wù)與管理。（錯）

改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利”改為“滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求。

20.房屋租金即房屋租賃價格，是房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的所有

權(quán)而付給房屋所有人的經(jīng)濟補償。（錯）

改為：“所有權(quán)”改為“使用權(quán)”。

21.房屋的租賃管理，必須把維護承租者的合法使用權(quán)，為居民或承租單位

服務(wù)的宗旨放在首位。（對）

22.針對普遍性、戰(zhàn)略性、長遠性問題開展的基礎(chǔ)性、常規(guī)性的培訓(xùn)工作屬

于拔優(yōu)培訓(xùn)。（錯）

改為：將“拔優(yōu)培訓(xùn)”改為“全員培訓(xùn)”o

23.文化活動的親善原則就是要在文化活動中體現(xiàn)“新”、“行”、“情”、

“心”、“親”五個特色。（錯）

改為：將“情”改為“全”。

24.根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料

進行清點和核查，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文

件。(對)

25.所謂非對稱信息就是在相互對應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人之間，不作對稱分布的有關(guān)某

些事件的知識或概論分布。(對)

四、簡答題

26.簡述現(xiàn)代物業(yè)管理的特點。

答案要點：

自上世紀(jì)80年代以來，發(fā)達國家的物業(yè)管理更趨成熟，物業(yè)管理體制日益

健全。呈現(xiàn)以下特點：

(1)突出了管理行為和組織體制的有機結(jié)合運作。

(2)多種管理機制有機結(jié)合，促進微觀物業(yè)管理機制的良性化。

(3)將物業(yè)管理與人居問題同等對待的觀念轉(zhuǎn)變。

(4)物業(yè)管理向綜合化、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展。

27.如何做好交樓工作？

答案要點：

交樓工作是前期管理的一項重要的工作，是與業(yè)主第一次接觸的關(guān)健環(huán)節(jié)'

關(guān)系到物業(yè)管理工作能否被業(yè)主接受。給業(yè)主一個好的“第一印象”，交樓工作

必須做好策劃。

(1)文件的準(zhǔn)備。

(2)形象的設(shè)計、環(huán)境的營造。

(3)交樓的組織準(zhǔn)備。交樓過程還需要做好時間的安排和人員的組織準(zhǔn)備。

(4)交樓工作中應(yīng)注意的問題。交樓時應(yīng)讓業(yè)主清楚物業(yè)各部分或設(shè)施的保

質(zhì)期限和具體范圍，以確保業(yè)主應(yīng)得的權(quán)益。交樓時管理人員應(yīng)站在業(yè)主的立場

上，根據(jù)售房合同'業(yè)主有權(quán)對物業(yè)進行質(zhì)量驗收，以保證購置房屋的質(zhì)量。物

業(yè)管理企業(yè)應(yīng)派員陪同業(yè)主在房屋進行檢查驗收，回答業(yè)主提出的問題。如當(dāng)場

不能解答的話，必須記錄下來'待征詢后明確答復(fù)，如果確系物業(yè)管理公司在竣

工驗收時的遺漏或疏忽的質(zhì)量問題，要及時通知施工單位或開發(fā)建設(shè)單位限期整

修、解決。

28.物業(yè)租賃的特征如何？

答案要點：

房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟活動形式，它具有以下特征：

(1)房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋。

(2)物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權(quán)而不是所有權(quán)。

(3)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。

(4)租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題。

(5)房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟的契約關(guān)系。

五、論述題

29.試述物業(yè)檔案資料管理的重要性。

答案要點：

物業(yè)檔案資料管理的重要性如下：

(1)物業(yè)檔案資料的管理是開展物業(yè)管理的前提：物業(yè)是一個復(fù)雜的建筑物

有機系統(tǒng)'要發(fā)揮其正常的功能，要根據(jù)物業(yè)的性能、設(shè)備設(shè)施的設(shè)計要求合理

使用‘常規(guī)保養(yǎng)、定期修繕、科學(xué)管理。物業(yè)資料的健全是管理實施的前提。

(2)健全有序的資料檔案是提高管理效率的重要條件。

(3)搞好資料檔案的管理，有利于提高管理水平，開展評優(yōu)、創(chuàng)優(yōu)工作。

2015年1月試題及答案

一、單項選擇題

1.物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的(C)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提。

A.開發(fā)權(quán)B.土地使用權(quán)

C.經(jīng)營管理權(quán)D.行政管理權(quán)

2.(B)在區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位。

A.共有所有權(quán)B.專有所有權(quán)

C.物業(yè)使用權(quán)D.成員權(quán)

3.2007年10月1日起實施新《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選

舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和

(A)備案。

A.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府B.街道辦事處

C.街道辦事處、居民委員會D.居民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

4.設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。以下不屬于原始資料檔案文件的

是(D)。

A.設(shè)備驗收文件B.設(shè)各安裝圖

C.設(shè)備使用維修說明D.設(shè)備卡片

5.接管驗收的重點是(B)。

A.滿足設(shè)計要求B.滿足安全、使用功能要求

C.滿足具體使用要求D.滿足質(zhì)量要求

6.確定的開標(biāo)時間應(yīng)該餌)。

A.與截標(biāo)時間完全相同B.在截標(biāo)時間的當(dāng)天之內(nèi)

C.在截標(biāo)后3天之內(nèi)D.由招標(biāo)人與投標(biāo)人協(xié)商確定

7.物業(yè)管理服務(wù)費(C)。

A.的所有權(quán)屬于物業(yè)管理公司，業(yè)主無權(quán)過問其收支情況

B.為物業(yè)管理公司與業(yè)主共同擁有，每筆支出必須經(jīng)雙方共同商定方可

C.的所有權(quán)屬于業(yè)主，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般6個月)向業(yè)主公布

其收支賬目，接受業(yè)主監(jiān)督

D.的所有權(quán)屬于國家

8.實現(xiàn)小區(qū)居民素質(zhì)的全面發(fā)展是小區(qū)文化建設(shè)的(A)0

A.長遠目標(biāo)B.根本目標(biāo)

C.現(xiàn)實目標(biāo)D.短期目標(biāo)

9.不同的服務(wù)產(chǎn)品具有不同的質(zhì)量特性體現(xiàn)了服務(wù)質(zhì)量的⑻特征。

A.內(nèi)涵的廣泛性B.評估的差異性

C.服務(wù)的差異性D.控制的難度大

10.物業(yè)管理實行提供社區(qū)性有償服務(wù)，收費標(biāo)準(zhǔn)在國家有關(guān)法規(guī)的指導(dǎo)下

由市場定價，這體現(xiàn)了物業(yè)管理的(C)發(fā)展模式。

A.社會化B.規(guī)范化

C.市場化D.專業(yè)化

二、多選擇題

11.下列選項屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)特征的有(ABCD)。

A.復(fù)合性B.專有所有權(quán)的主導(dǎo)性

C.一體性D.權(quán)利主體身份的多重性

12.我國學(xué)者認(rèn)為，依法律性質(zhì)分類管理團體可歸納為四種模式（ABCD）

A.不具法人資格的團體B.法人資格的團體

C.管理團體法人D.判例實務(wù)上法人資格

13.下列關(guān)于前期介入與前期物業(yè)管理的主要區(qū)別說法正確的是（AB）

A.二者的主要區(qū)別是是否已經(jīng)確立了物業(yè)管理的委托合同關(guān)系

B.是否擁有對于物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)是區(qū)別二者的主要標(biāo)志之一

C.是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任也是區(qū)別二者的主要標(biāo)志

D.前期介入與前期物業(yè)管理的主要區(qū)別在于時間上的先后不同

14.物業(yè)管理收入由（ACD）幾部分構(gòu)成。

A.公共性服務(wù)費收入B.維修基金收入

C.公眾代辦性服務(wù)收入D.特約服務(wù)收入

15.服務(wù)質(zhì)量的類型包括（ABCD）。

A.感知服務(wù)質(zhì)量B.技術(shù)質(zhì)量

C.功能質(zhì)量D.預(yù)期質(zhì)量與信息質(zhì)量

三、判斷題

16.物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

只負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，不負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和

業(yè)主委員會的日?；顒舆M行指導(dǎo)和監(jiān)督。（錯）

改正：將“只負(fù)責(zé)”和“不負(fù)責(zé)”均改為“負(fù)責(zé)”。

17.“空間”作為物，可成為區(qū)分所有權(quán)的客體。（對）

18.決定籌集和使用專項維修資金項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物

總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意。（錯）

改正:將兩個“1/2”改為“2/3”。

19.在停車場交通組織規(guī)劃時，必須將人的活動放在首位。（對）

20.物業(yè)經(jīng)營管理，有利于提高物業(yè)管理企業(yè)自身素質(zhì)及業(yè)主委員會的自治

能力，并豐富和發(fā)展了物業(yè)管理交易市場。（對）

21.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實質(zhì)上是圍繞物業(yè)所有權(quán)的一種交易方式。（錯）

改為：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實質(zhì)上是圍繞物業(yè)管理權(quán)的一種交易方式。

22.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收

取的有關(guān)費用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代用戶收取.(錯)

改正：將“應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代用戶收取”改為“將應(yīng)當(dāng)向最終用戶收

取”。

23.對需要掌握專業(yè)知識的物業(yè)管理人員的培訓(xùn)屬于對高級管理人員的培訓(xùn)o

(錯)

改為：對需要掌握專業(yè)知識的物業(yè)管理人員的培訓(xùn)屬于對中級管理人員的培

訓(xùn)。

24.服務(wù)是由人的活動構(gòu)成的、無形的、也可以用物質(zhì)尺度衡量的、具有價

值量的行為效用。(錯)

改為：服務(wù)是由人的活動構(gòu)成的、無形的、難以用物質(zhì)尺度衡量的、具有價

值量的行為效用。

25.物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理的

屬性。(對)

四、簡答題

26.簡述前期物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。

答案要點：

前期物業(yè)管理的工作是最復(fù)雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為

以下兒個方面：

(1)建立管理機構(gòu)。

(2)設(shè)計管理模式，草擬管理制度。

(3)招聘人才，培訓(xùn)上崗。

(4)深人工程建設(shè)現(xiàn)場，熟悉物業(yè)的概況。

(5)參與物業(yè)的竣工驗收工作，為接管驗收做準(zhǔn)備。

(6)重點開展物業(yè)的接管驗收工作，籌辦交樓。

(7)逐步展開日常的管理工作。

(8)成立業(yè)主委員會。

前期物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容，還會因工程性質(zhì)、開發(fā)建設(shè)單位的具體情況

而有所差異。

27.簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。

答案要點：

建筑物區(qū)分所有權(quán)具有以下特征：

(1)復(fù)合性。即建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)部是由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)

(共有所有權(quán))和成員權(quán)所構(gòu)成。

(2)專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。在以上三項權(quán)利構(gòu)成中，專有所有權(quán)占主導(dǎo)地位。

即區(qū)分所有權(quán)人只有取得了專有所有權(quán)，才能取得共有所有權(quán)和成員權(quán)。而后兩

項權(quán)利則不單獨登記，其大小取決于專有所有權(quán)的大小。

(3)-體性。專有所有權(quán)，共有所有權(quán)和成員權(quán)必須結(jié)為一體，不可分離。在

轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承時，不能保留其一或二而轉(zhuǎn)讓，抵押其他權(quán)利。

(4)登記公示性。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為不動產(chǎn)所有權(quán)的一種，需要履行房

地產(chǎn)物權(quán)的登記，以表明權(quán)利的得失變更。

(5)權(quán)利主體身份的多重性。由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)，共有

所有權(quán)和成員權(quán)等權(quán)利構(gòu)成。因此，區(qū)分所有權(quán)人的身份具有多重性，即專有所

有權(quán)人、共有所有權(quán)人和成員權(quán)人。

28.簡述物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在前期管理工作中的職責(zé)。

答案要點：開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理工作中的主要工作職責(zé)是：

(1)在物業(yè)建設(shè)后還未交討給業(yè)主之前，建設(shè)單位必須根據(jù)國家的倡議，按

照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)管理企業(yè),

簽訂書面的物業(yè)管理合同。

(2)要充分配合物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦

公的場所。

(3)提供機會，讓物業(yè)管理企業(yè)參加相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝與調(diào)試，使物業(yè)管

理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)的具體情況。

(4)參加竣工驗收的全過程,確?？⒐を炇蘸细窈?才向物業(yè)管理企業(yè)移交。

(5)根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)的資料。

(6)依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費用。

(7)要按國家規(guī)定的保修期限和范圍，承攬物業(yè)的保修責(zé)任。

五、論述題

29.試述物業(yè)管理處的職責(zé)。

答案要點：

物業(yè)管理工作不僅是對物業(yè)本身的管理，更重要的是對物業(yè)的業(yè)主和非業(yè)主

使用人提供綜合服務(wù)。管理處是整個物業(yè)管理企業(yè)指揮鏈的終端，管理處的員工

處于直接面對業(yè)主和用戶的第一線，在管理中起著執(zhí)行實際操作和協(xié)調(diào)的作用。

物業(yè)管理處的主要職責(zé)包括：

(1)全力做好公共服務(wù)工作。

(2)根據(jù)條件和業(yè)主需要現(xiàn)極開展專項服務(wù)和特約服務(wù)。

(3)組織業(yè)主和用戶開展社區(qū)文化活動，促使住戶間建立友好和諧的鄰里關(guān)

系。

(4)協(xié)助政府職能部門履夕亍職責(zé)進行社會綜合管理。

(5)完成企業(yè)總部下達的工作任務(wù)。

2014年7月試題及答案

一、單項選擇題

1.物業(yè)的基本屬性是(A)。

A.物業(yè)的經(jīng)濟屬性B.物業(yè)構(gòu)成內(nèi)容的二元性

C.物業(yè)的自然性D.物業(yè)的權(quán)屬性質(zhì)

2.委托代理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取(D)。

A.管理服務(wù)費B.利潤

C.代管基金D.管理員薪酬及服務(wù)代理酬金

3.對物業(yè)管理內(nèi)容的傳統(tǒng)劃分方法用的是三分法，其中的(A)劃歸綜合管理

服務(wù)范疇。

A.公共服務(wù)B.專項服務(wù)

C.特約服務(wù)D.委托服務(wù)

4.房屋完損的等級，反映了房屋質(zhì)量的好壞，它是根據(jù)房屋各個組成部分

的(B)來綜合評定的。

A.結(jié)構(gòu)B.完損程度

C.裝修D(zhuǎn).設(shè)備

5.2007年lo月1日起實施新《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主大會決定籌集和

使用專項維修資金事項時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占

總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定木條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有

部分占建筑物總面積過__的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過—的業(yè)主同意。(C)

A.1/32/3B.2/31/2

C.2/32/3D.1/21/2

6.評標(biāo)委員會應(yīng)由(D)。

A.業(yè)主代表組成

B.由業(yè)主代表和行政主管部門人員組成

C.業(yè)主委員會成員組成

D.招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成

7.創(chuàng)立一個正常營業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須籌集(A)的注冊資本金。

A.50萬元以上人民幣B.30萬元以上人民幣

C.100萬元以上人民幣D.150萬元以上人民幣

8.學(xué)歷、工作經(jīng)歷及過去的業(yè)績、管理愿望等屬于(B),

A.內(nèi)涵素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)B.外顯素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

C.潛在素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)D.能力素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

9.服務(wù)的最根本的特征是(D)。

A.不可儲存性B.差異性

C.不可分離性D.無形性

10.電梯正常運作、垃圾有效處理等有形物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品將大大提高顧客對服

務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量的滿意度。這體現(xiàn)了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的(C)特性。

A.可靠性B.時效性

C.可感知性D.保證性

二、多項選擇題

11.物業(yè)管理基本特征有(ABC)。

A.物業(yè)管理的業(yè)主主導(dǎo)化B.物業(yè)管理社會化

C.物業(yè)管理專業(yè)化D.物業(yè)管理市場化

12.房屋建筑物管理的主要內(nèi)容有(ABD)。

A.資料檔案管理B.質(zhì)量管理

C.運行管理D.修繕管理

13.在建工程驗收包括（ABCD）。

A.隱蔽工程驗收B.單項工程驗收

C.分期驗收D.全部工程竣工驗收

14.實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)管理服務(wù)收費由（BCD）等部分構(gòu)成。

A.設(shè)備運行成本B.物業(yè)管理服務(wù)成本

C.法定稅費D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤

15.物業(yè)管理發(fā)展趨勢是（ABC）。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)化B.專業(yè)服務(wù)社會化

C.物業(yè)管理現(xiàn)代化D.社區(qū)自治化

三、判斷改錯題

16.根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已

交付的專有部分面積超過建筑物總面積30%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的

區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下

列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料（錯）

改正:將“30%〃改為“50%”o

17.根據(jù)《物'業(yè)承接查驗辦法》，物業(yè)服務(wù)企?業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進

行清點和核查，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

（對）

18.消防設(shè)備的維修需要專門的技術(shù)，特別是一些關(guān)鍵設(shè)備，一般應(yīng)聘請經(jīng)

政府認(rèn)可的、持有合格消防牌照的專業(yè)公司來維修。（對）

19.物業(yè)租賃實際上是物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）或授權(quán)經(jīng)營者將物業(yè)零星出租

的一種形式，所不同的是，物業(yè)出售是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與讓渡，而物業(yè)出租讓渡的

只是所有權(quán)。（錯）

改正：將“使用權(quán)”和“所有權(quán)”互換（或?qū)ⅰ笆褂脵?quán)”改為“所有權(quán)”，

“所有權(quán)”改為“使用權(quán)

20.物業(yè)管理在商品社會中，本質(zhì)上是一種服務(wù)商品，物業(yè)管理活動也是一

種商品經(jīng)濟活動。（對）

21.商品住宅業(yè)主，非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直

轄市、市、縣人民政府(房地產(chǎn))主管部門代管。(對)

22.通過員工培訓(xùn)達到更新知識的目的。(錯)

改為：將“更新知識”改為“傳遞信息、改變態(tài)度、更新知識、發(fā)展素質(zhì)”。

23.顧客對服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量的判斷取決于體驗質(zhì)量與實際質(zhì)量的對比。(錯)

改為：“實際質(zhì)量”改為“預(yù)期質(zhì)量”。

24.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模越接近經(jīng)濟規(guī)模，單位管理成本就越高。(錯)

改為：“高”改為“低”。

25.所謂非對稱信息就是在相互對應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人之間，不作對稱分布的有關(guān)某

些事件的知識或概論分布。(對)

四、簡答題

26.簡述物業(yè)管理的作用。

答案要點：

物業(yè)管理對于物業(yè)保值增值、促進社會進步、政治文明、經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境建

設(shè)等方面具有十分重要的作用。

(1)完善的物業(yè)管理可以使物業(yè)保值、增值；

(2)物業(yè)管理改善人民群眾的居住條件，提高人民群眾的居住質(zhì)量；

(3)物業(yè)管理維護了社區(qū)的安定團結(jié)；

(4)有利于改善經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和擴大就業(yè)；

(5)物業(yè)管理利于推動社區(qū)文化建設(shè)；

(6)物業(yè)管理有利于形成良好的社會秩序。

27.前期介入有什么作用？

答案要點：

其積極作用可體現(xiàn)在以下幾個方面：

(1)完善物業(yè)的使用功能。

(2)改進物業(yè)的具體設(shè)計。

(3)能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。

(4)為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)。

(5)便于日后對物業(yè)的管理。

28.物業(yè)管理服務(wù)有何特點？

答案要點：

物業(yè)管理服務(wù)特點有：

(1)服務(wù)對象的相對長期性。

(2)業(yè)主監(jiān)督的直接性。

(3)政策因素的導(dǎo)向性。

(4)業(yè)主因素的相關(guān)性。

(5)環(huán)境條件的制約性。

五、論述題

29.試述物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求。

答案要點：

物業(yè)管理企業(yè)為了使自己投標(biāo)書能成功競標(biāo)，特別注意投標(biāo)書的質(zhì)量，在編

寫的過程中應(yīng)做到以下幾點：

(1)針對性。投標(biāo)的目的就是為了在招標(biāo)活動中成功。因此在編寫標(biāo)書、確

定方案時，一定要有針對性，為保證自己的競標(biāo)方案具有針對性，需做好如下工

作；現(xiàn)場調(diào)查；分析研究；擬定管理方案；投標(biāo)書的編寫，應(yīng)該有的放矢，針對

性強，能夠增加評標(biāo)專家對該企業(yè)物業(yè)管理水平的了解。

(2)可操作性。首先是標(biāo)書中要根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的具體情況提出切實可行的物

業(yè)管理方案和措施，要充分考慮到管理服務(wù)對象的接受程度。其次是標(biāo)書中所提

出的管理方法和措施要與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相一致。再次是所提的管理方案，必

須在經(jīng)濟(管理費的收支)上基本平衡。所以評標(biāo)委員會專家對管理方案中的經(jīng)

費通常要求持平，略有盈余,這樣的方案才算好方案。也就是招投標(biāo)者都得到“雙

贏”，才是具有可操作性的方案。

(3)體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平。一是針對目標(biāo)物業(yè)的某個特色來展現(xiàn)自己

的優(yōu)勢二是物業(yè)管理企業(yè)都重視發(fā)揮自己專長，然而有些特長，大家都有，或者

近似雷同，其效果也就不明顯。為此，在介紹自身優(yōu)勢時，要重視宣傳“人無我

有，人有我優(yōu)”的特色。

(4)深刻理解業(yè)主的意愿。投標(biāo)的目的是取得目標(biāo)物業(yè)管理權(quán)，因此，在編

寫投標(biāo)書時，一定要按招標(biāo)書提出的要求來組織方案設(shè)計，盡量使所做的標(biāo)書得

到評委的接受或認(rèn)可。

2014年1月試題及答案

一、單項選擇題

1.物業(yè)管理權(quán)來源于(C)。

A.開發(fā)商B.物業(yè)服務(wù)公司

C.業(yè)主D.政府

2.委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有(C)。

A.服務(wù)權(quán)B.管理權(quán)

C.經(jīng)營管理權(quán)D.租賃權(quán)

3.物的管理原則上僅限于(A)。

A.建筑物的共用部分B.專有部分

C.建筑物的樓體部分D.建筑物的主體部分

4.前期物業(yè)管理活動中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的首要任務(wù)是(O,

A.設(shè)計管理模式，草擬管理制度B.招聘人才，培訓(xùn)上崗

C.建立管理機構(gòu)D.深入工程建設(shè)現(xiàn)場，熟悉物業(yè)的概況

5.傳統(tǒng)的房屋管理其主要內(nèi)容就是(B)的管理。

A.質(zhì)量管理B.建筑物

C.水電管理D.裝修管理

6.承接查驗的重點是(B)。

A.滿足設(shè)計要求B.滿足安全、使用功能要求

C.滿足具體使用要求D.滿足質(zhì)量要求

7.創(chuàng)立一個最低等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須籌集(A)的注冊資本金。

A.50萬元以上人民幣B.30萬元以上人民幣

C.100萬元以上人民幣D.150萬元以上人民幣

8.學(xué)歷、工作經(jīng)歷及過去的業(yè)績、管理愿望等屬于(B)c

A.內(nèi)涵素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)B.外顯素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

C.潛在素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)D.能力素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

9.服務(wù)的最根本的特征是(D)。

A.不可儲存性B.差異性

C.不可分離性D.無形性

10.物業(yè)管理理論體系的核心理論是(B)o

A.建筑物區(qū)分所有權(quán)理論B.業(yè)主公共事務(wù)管理理論

C.委托代理理論D.社區(qū)管理理論

二、多選擇題

11.新《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物

業(yè)所在地的(ABC)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

A.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門

B.街道辦事處

C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

D.居民委員會

12.交樓文件主要有(ACD)。

A.知會式文件B.法律式文件

C.圖紙式文件D.使用指南

13.住宅物業(yè)維修資金管理實行(ACD)的原則。

A.專戶存儲B.?？顚Ｓ?/p>

C.所有權(quán)人決策D.政府監(jiān)督

14.(BD)是對員工進行激勵的最基本的方式。

A.鼓勵B.獎勵

C.考核D.懲罰

15.服務(wù)質(zhì)量提高的關(guān)鍵在于物業(yè)管理者的(AD)。

A.服務(wù)素質(zhì)B.專業(yè)素質(zhì)

C.服務(wù)知識D.服務(wù)技能

三、判斷改錯題

16.根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已

建成的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的

區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下

列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。(錯)

改正：將“已建成”改為“己交付”。

17.專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享受的權(quán)利與

承擔(dān)的義務(wù)。（對）

18.根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進

行清點和核查，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

（對）

19.物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價，具

體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市的人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管

部門確定。（錯）

改為：改正：將“政府指導(dǎo)價”改為“政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價”。

20.物業(yè)租賃的經(jīng)濟實質(zhì)就是其使用價值的零星出賣。［對）

21.提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。（對）

22.實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為物

業(yè)服務(wù)公司所有。（錯）

改正：將“物業(yè)服務(wù)公司”改為“業(yè)主”。

23.將在某方面具有一定特長的業(yè)主組織起來，組成社區(qū)的某種社團，這是

一種自主式社區(qū)文化建設(shè)的模式。（錯）

改為：將“自主式”以為“自助式”。

24.服務(wù)人員的友好態(tài)度與勝任能力體現(xiàn)了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的可感知性。

（錯）

改為：將“保證性”改為“保證性”。

25.物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理的

屬性。（對）

四、簡答題

26.簡述現(xiàn)代物業(yè)管理的特點。

答案要點：

自上世紀(jì)80年代以來，發(fā)達國家的物業(yè)管理更趨成熟，物業(yè)管理體制日益

健全。呈現(xiàn)以下特點：

（1）突出了管理行為和組織體制的有機結(jié)合運作。

（2）多種管理機制有機結(jié)合，促進微觀物業(yè)管理機制的良性化。

（3）將物業(yè)管理與人居問題同等對待的觀念轉(zhuǎn)變。

(4)物業(yè)管理向綜合化、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展。

27.前期介入有什么作用？

答案要點：

物業(yè)管理企業(yè)提前介入的積極作用可體現(xiàn)在以下幾個方面：

(1)完善物業(yè)的使用功能。

(2)改進物業(yè)的具體設(shè)計。

(3)能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。

(4)為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)。

(5)便于日后對物業(yè)的管理。

28.物業(yè)租賃的特征如何？

答案要點：

房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟活動形式，它具有以下特征：

(1)房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋。

(2)物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權(quán)而不是所有權(quán)。

(3)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。

(4)租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題。

(5)房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟的契約關(guān)系。

五、論述題

29.試述管理規(guī)約的內(nèi)容。

答案要點：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了使自己投標(biāo)書能成功競標(biāo)，特別注意投標(biāo)書的質(zhì)量，在編

寫的過程中應(yīng)做到以下幾點：

(1)針對性。

(2)可操作性。

(3)體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平。

(4)深刻理解業(yè)主的意愿。

2013年7月試題及答案

一、單項選擇題

1.物業(yè)管理權(quán)來源于(C)。

A.開發(fā)商B.物業(yè)服務(wù)公司

C.業(yè)主D.政府

2.物業(yè)管理的最基本的服務(wù)業(yè)務(wù)是指(A)。

A.公共服務(wù)B.專項服務(wù)

C.社會福利類服務(wù)D.特約服務(wù)

3.物的管理原則上僅限于(A)。

A.建筑物的共用部分B.專有部分

C.建筑物的樓體部分D.建筑物的主體部分

4.關(guān)于物業(yè)出租與出售的區(qū)別的錯誤表述是(A)。

A.物業(yè)的出租是通過一次交換，房屋即從實物形態(tài)轉(zhuǎn)為貨幣形態(tài)

B.物業(yè)的租賃是在房屋達到使用年限前，經(jīng)過多次交換收回房屋的投資和

利息

C.物業(yè)租賃的流通過程與消費過程是互相交叉、同步轉(zhuǎn)變的

D.物業(yè)出售是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與讓渡，而物業(yè)出租讓渡的只是使用權(quán)

5.傳統(tǒng)的房屋管理其主要內(nèi)容就是(A)的管理。

A.質(zhì)量管理B.建筑物

C.水電管理D.裝修管理

6.業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力

限制，把物業(yè)管理中的某一項服務(wù)項目(如設(shè)備維修保養(yǎng)、自動化管理、園林綠

化、保潔、保安等)拿出來進行單獨招標(biāo)或分包的行為屬于1B)。

A.單純物業(yè)管理招標(biāo)B.專項服務(wù)工作招標(biāo)

C.物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標(biāo)D.服務(wù)管理招標(biāo)

7.創(chuàng)立一個最低等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須籌集(A)的注冊資本金。

A.50萬元以上人民幣B.30萬元以上人民幣

C.100萬元以上人民幣D.150萬元以上人民幣

8.業(yè)主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首期交付存額(B)的，應(yīng)當(dāng)及時

續(xù)交。

A.20%B.30%

C.40%D.50%

9.服務(wù)的最根本的特征是(D)。

A.不可儲存性B.差異性

C.不可分離性D.無形性

10.優(yōu)質(zhì)服務(wù)的首要條件是消費者和服務(wù)人員之間的(C)0

A.禮節(jié)行為和任務(wù)的完成B.感情交流和任務(wù)的完成

C.禮節(jié)行為和感情的交流D.任務(wù)的完成和期望的滿意度

二、多項選擇題

11.新《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物

業(yè)所在地的(ABC)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

A.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門B.街道辦事處

C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D.居民委員會

12.前期物業(yè)管理服務(wù)階段的基本環(huán)節(jié)有(ABCD)o

A.物業(yè)的承接查驗B.月戶入住

C.產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立D.前期物業(yè)管理的運作

13.住宅物業(yè)維修資金管理實行(ABCD)的原則。

A.專戶存儲B.專款專用

C.所有權(quán)人決策D.政府監(jiān)督

14.物業(yè)管理質(zhì)量體系是由(ABCD)構(gòu)成。

A.內(nèi)部組織管理質(zhì)量系統(tǒng)

B.內(nèi)部運作管理質(zhì)量系統(tǒng)

C.服務(wù)過程的質(zhì)量系統(tǒng)

D.客戶服務(wù)的質(zhì)量管理系統(tǒng)

15.服務(wù)質(zhì)量提高的關(guān)鍵在于物業(yè)管理者的(AD)。

A.服務(wù)素質(zhì)B.專業(yè)素質(zhì)

C.服務(wù)知識D.服務(wù)技能

三、判斷題

16.修改后于2007年10月1日實施的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》將物業(yè)管理

企業(yè)改為物業(yè)服務(wù)公司。(錯)

改正：將“物業(yè)服務(wù)公司”改為“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)”°

17.專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享受的權(quán)利與

承擔(dān)的義務(wù).（對）

18.房屋質(zhì)量管理中最主要的一項工作是房屋維修。（錯）

改為：房屋質(zhì)量管理中最主要的一項工作是房屋完損等級的評定。

19.物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點實行政府指導(dǎo)價，具體定

價形式由省、自治區(qū)、直轄市的人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門

確定。（錯）

改為：改正：將“政府指導(dǎo)價”改為“政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價”。

20.房屋租金即房屋租賃價格，是房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的所有

權(quán)而付給房屋所有人的經(jīng)濟補償。（錯）

改為：“所有權(quán)”改為“使用權(quán)”。

21.提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。（對）

22.針對普遍性、戰(zhàn)略性、長遠性問題開展的基礎(chǔ)性、常規(guī)性的培訓(xùn)工作屬

于拔優(yōu)培訓(xùn)。（錯）

改為：將“拔優(yōu)培訓(xùn)”改為“全員培訓(xùn)”。

23.將在某方面具有一定特長的業(yè)主組織起來，組成社區(qū)的某種社團，這是

一種自主式社區(qū)文化建設(shè)的模式。（錯）

改為：將“自主式”改為“自助式”。

24.質(zhì)量是物業(yè)管理服務(wù)的重要主導(dǎo)因素，有服務(wù)就必須有質(zhì)量。否則，就

是一種“占用”業(yè)主管理費的行為，損害業(yè)主利益。（對）

25.物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理的

屬性。（對）

四、簡答題

26.物業(yè)管理處（中心）主任（經(jīng)理）的基本素質(zhì)要求如何？

答案要點：

物業(yè)管理處（中心）主任（經(jīng)理）的基本素質(zhì)要求如下：

（1）服務(wù)意識。

（2）溝通技巧。

（3）職業(yè)道德。

(4)自我完善能力。

27.前期介入有什么作用？

答案要點：

物業(yè)管理企業(yè)提前介入的積極作用可體現(xiàn)在以下幾個方面：

(1)完善物業(yè)的使用功能。

(2)改進物業(yè)的具體設(shè)計。

(3)能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。

(4)為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)。

(5)便于日后對物業(yè)的管理。

28.編寫物業(yè)管理投標(biāo)書有哪些要求？

答案要點：

物業(yè)管理企業(yè)為了使自己投標(biāo)書能成功競標(biāo)，特別注意投標(biāo)書的質(zhì)量，在編

寫的過程中應(yīng)做到以下幾點：

(1)針對性。

(2)可操作性。

(3)體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平。

(4)深刻理解業(yè)主的意愿。

五、論述題

29.試述物業(yè)檔案資料管理的重要性。

答案要點：

物業(yè)檔案資料管理的重要性如下：

(1)物業(yè)檔案資料的管理是開展物業(yè)管理的前提：物業(yè)是一個復(fù)雜的建筑物

有機系統(tǒng)，要發(fā)揮其正常的功能，要根據(jù)物業(yè)的性能、設(shè)備設(shè)施的設(shè)計要求合理

使用，常規(guī)保養(yǎng)、定期修繕、科學(xué)管理。物業(yè)資料的健全是管理實施的前提。

(2)健全有序的資料檔案是提高管理效率的重要條件。

(3)搞好資料檔案的管理，有利于提高管理水平，開展評優(yōu)、創(chuàng)優(yōu)工作。

2013年1月試題及答案

一、判斷題

1.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理

條例》進行了修改，如將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)經(jīng)營企業(yè)”，將“業(yè)主

公約”修改為“業(yè)主規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”，并

對個別條文的文字作了修改。（錯）

改正：將“物業(yè)經(jīng)營企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主規(guī)約”修改為

“管理規(guī)約”。

2.“空間”作為物，可成為區(qū)分所有權(quán)的客體。（對）

3.消防設(shè)備的維修需要專門的技術(shù)，特別是一些關(guān)鍵設(shè)備，一般應(yīng)聘請經(jīng)

政府認(rèn)可的、持有合格消防牌照的專業(yè)公司來維修。（對）

4.在停車場交通組織規(guī)劃時，必須將車的活動放在首位。（錯）

改為：“車的活動”“人的活動”。

5.物業(yè)管理在商品社會中，本質(zhì)上是一種服務(wù)商品，物業(yè)管理活動也是一

種商品經(jīng)濟活動。（對）

6.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實質(zhì)上是圍繞物業(yè)所有權(quán)的一種交易方式。（錯）

改為：“所有權(quán)”改為“服務(wù)權(quán)”。

7.員工培訓(xùn)只需要達到更新知識的目的。（錯）

改為：將“更新知識”改為“傳遞信息、改變態(tài)度、更新知識、發(fā)展素質(zhì)”

8.針對普遍性、戰(zhàn)略性、長遠性問題開展的基礎(chǔ)性、常規(guī)性的培訓(xùn)工作屬

于拔優(yōu)培訓(xùn)。（錯）

改為：將“拔優(yōu)培訓(xùn)”改為“全員培訓(xùn)”。

9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模越接近經(jīng)濟規(guī)模，單位管理成本就越高。（錯）

改為：“高”改為“低”

10.物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理的

屬性。（對）

二、單項選擇題

1.物業(yè)的基本屬性是（A）。

A.物業(yè)的經(jīng)濟屬性B.物業(yè)構(gòu)成內(nèi)容的二元性

C.物業(yè)的自然性D.物業(yè)的權(quán)屬性質(zhì)

2.（B）在區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位。

A.共有所有權(quán)B.專有所有權(quán)

C.物業(yè)使用權(quán)D.成員權(quán)

3.對物業(yè)管理內(nèi)容的傳統(tǒng)劃分方法用的是三分法，其中的(A)劃歸綜合管理

服務(wù)范疇。

A.公共服務(wù)B.專項服務(wù)

C.特約服務(wù)D.委托服務(wù)

4.設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。以下不屬于原始資料檔案文件的

是⑻。

A.設(shè)備驗收文件B.設(shè)備安裝圖

C.設(shè)備使用維修說明D.設(shè)備卡片

5.2007年10月1日起實施新《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主大會決定籌集和

使用專項維修資金事項時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占

總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有

部分占建筑物總面積過的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過—的業(yè)主同意。(O

A.1/32/3B.2/31/2

C.2/32/3D.1/21/2

6.確定的開標(biāo)時間應(yīng)該1A).

A.與截標(biāo)時間完全相同B.在截標(biāo)時間的當(dāng)天之內(nèi)

C.在截標(biāo)后3天之內(nèi)D.由招標(biāo)人與投標(biāo)人協(xié)商確定

7.創(chuàng)立一個正常營業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須籌集(A)的注冊資本金。

A.50萬元以上人民幣B.30萬元以上人民幣

C.100萬元以上人民幣D.150萬元以上人民幣

8.實現(xiàn)小區(qū)居民素質(zhì)的全面發(fā)展是小區(qū)文化建設(shè)的(A)c.

A.長遠目標(biāo)B.根本目標(biāo)

C.現(xiàn)實目標(biāo)D.短期目標(biāo)

9.服務(wù)的最根本的特征是(D)。

A.不可儲存性B.差異性

C.不可分離性D.無形性

10.優(yōu)質(zhì)服務(wù)的首要條件是消費者和服務(wù)人員之間的(C)。

A.禮節(jié)行為和任務(wù)的完成B.感情交流和任務(wù)的完成

C.禮節(jié)行為和感情的交流D.任務(wù)的完成和期望的滿意度

三、多項選擇題

1.物業(yè)管理基本特征有(ABC)。

A.物業(yè)管理的業(yè)主主導(dǎo)化B.物業(yè)管理社會化

C.物業(yè)管理專業(yè)化D.物業(yè)管理市場化

2.我國學(xué)者認(rèn)為，依法律性質(zhì)分類管理團體可歸納為四種模式(ABCD)。

A.不具法人資格的團體B.法人資格的團體

C.管理團體法人D.判例實務(wù)上法人資格

3.在建工程驗收包括(ABCD)。

A.隱蔽工程驗收B.單項工程驗收

C.分期驗收D.全部工程竣工驗收

4.物業(yè)管理經(jīng)費按其來源可分為(ABCD)幾種類型。

A.物業(yè)服務(wù)費

B.住宅專項維修資金

C.共用部位，共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的業(yè)主收益和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對特約服務(wù)的

投入

D.國家財政補助資金

5.物業(yè)管理發(fā)展趨勢是1ABC)。

A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)化B.專業(yè)服務(wù)社會化

C.物業(yè)管理現(xiàn)代化D.社區(qū)自治化

四、簡答題

1.簡述物業(yè)管理的含義。

答案要點：

“物業(yè)”定義業(yè)主要包括三部分：

①已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；

②與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施；

③相關(guān)的場地。

2.簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。

答案要點：

建筑物區(qū)分所有權(quán)具有以下特征：

(1)復(fù)合性。即建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)部是由專有所有權(quán)，共用部分持分權(quán)

(共有所有權(quán))和成員權(quán)所構(gòu)成。

(2)專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。在以上三項權(quán)利構(gòu)成中，專有所有權(quán)占主導(dǎo)地位。

即區(qū)分所有權(quán)人只有取得了專有所有權(quán)，才能取得共有所有權(quán)和成員權(quán)。而后兩

項權(quán)利則不單獨登記，其大小取決于專有所有權(quán)的大小。

(3)-體性。專有所有權(quán)，共有所有權(quán)和成員權(quán)必須結(jié)為一體，不可分離。在

轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承時，不能保留其一或二而轉(zhuǎn)讓，抵押其他權(quán)利。

(4)登記公示性。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為不動產(chǎn)所有權(quán)的一種，需要履行房

地產(chǎn)物權(quán)的登記，以表明權(quán)利的得失變更。

(5)權(quán)利主體身份的多重性。由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)，共有

所有權(quán)和成員權(quán)等權(quán)利構(gòu)成。因此，區(qū)分所有權(quán)人的身份具有多重性，即專有所

有權(quán)人、共有所有權(quán)人和成員權(quán)人。

3.物業(yè)管理服務(wù)有何特點？

答案要點：物業(yè)管理服務(wù)特點有：

(1)服務(wù)對象的相對長期性。

(2)業(yè)主監(jiān)督的直接性。

(3)政策因素的導(dǎo)向性。

(4)業(yè)主因素的相關(guān)性。

(5)環(huán)境條件的制約性。

五、論述題

試述物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求。

答案要點：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了使自己投標(biāo)書能成功競標(biāo)，特別注意投標(biāo)書的質(zhì)量，在編

寫的過程中應(yīng)做到以下幾點：

(1)針對性。

(2)可操作性。

(3)體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平。

(4)深刻理解業(yè)主的意愿。

2012年7月試題及答案

一、判斷題

1.物業(yè)是房屋建筑與土地的統(tǒng)一體。（對）

2.物業(yè)管理公共服務(wù)是一項特殊服務(wù)業(yè)務(wù)。（錯）

改正：“特殊服務(wù)”改為“基本的服務(wù)”。

3.因事設(shè)職原則要求做到人人有事做。（錯）

改正：“人人有事做”改為；“事事有人做”。

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行者，它必須按照委托人的意志

辦事。（對）

5.房屋租金即房屋租賃價格，是房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的所有

權(quán)而付給房屋所有人的經(jīng)濟補償。（錯）

改正：“所有權(quán)”改為“使用權(quán)”。

6.住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服

務(wù)企業(yè)。（對）

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的管理用房、經(jīng)營用房、共用設(shè)施設(shè)備有償使用費，

經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作管理用房、經(jīng)營用房的房屋共用

部分維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。（對）

8.物業(yè)管理資金的籌措，應(yīng)實行“誰所有”、“誰負(fù)責(zé)”的原則。（對）

9.顧客對服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量的判斷取決于體驗質(zhì)量與實際質(zhì)量的對比。（錯）

改正：“實際質(zhì)量”改為“預(yù)期質(zhì)量”。

10.物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理的

屬性。（對）

二、單項選擇題

1.物業(yè)管理的最基本的服務(wù)業(yè)務(wù)是指（A）。

A.公共服務(wù)B.專項服務(wù)

C.社會福利類服務(wù)D.特約服務(wù)

2.委托代理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收?。―）。

A.管理服務(wù)費B.利潤

C.代管基金D.管理員薪酬及服務(wù)代理酬金

3.設(shè)備在接管后均