北京房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究

北京房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究××××咨詢公司2008年1月22日北京樓市判斷與研究定位04-07年北京土地供應(yīng)2008年北京市場(chǎng)供應(yīng)偏緊奧運(yùn)會(huì)舉辦城市2005年名義GDP占全國比重（十億美元）舉辦地舉辦城市名義GDP舉辦國名義GDP占比日本（東京1964）1191453426.3%墨西哥（墨西哥城1968）31576841%德國（慕尼黑1972）5027951.8%加拿大（蒙特利爾1976）120111410.8%俄羅斯（莫斯科1980）18176423.7%美國（洛杉磯1984）639124555.1%韓國（漢城1988）21878827.7%西班牙（巴塞羅納1992）140112512.4%美國（亞特蘭大1996）236124551.9%澳大利亞（悉尼2000）17270124.5%希臘（雅典2004）7321434.2%中國（北京2008）9922344.4%數(shù)據(jù)來源：世界銀行、瑞士信貸估算。北京“后奧運(yùn)效應(yīng)”房?jī)r(jià)走勢(shì)將反預(yù)期房企發(fā)展指向：2007年各家房企北京銷售收入比較天鴻有限“單飛”，未計(jì)入首開集團(tuán)包括：首開、城開、天鴻集團(tuán)因訴訟糾紛，未包括金泉項(xiàng)目。2007年各家房企北京銷售收入比較首開合生系萬科保利龍湖住宅89.9633.2932.622.2214.77商業(yè)3.331.690.730.07160辦公3.79000.390首開合生系萬科保利龍湖住宅51.61744.47935.223.94528.494商業(yè)3.5772.7151.0090.250辦公5.226001.2210各家房企按物業(yè)類型的銷售面積匯總（萬平方米）各家房企按物業(yè)類型的銷售收入?yún)R總（億元）萬科2007年北京市場(chǎng)表現(xiàn)：在售項(xiàng)目：四季花城、紫臺(tái)、萬科中糧假日風(fēng)景、萬科東第、金陽國際據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)，對(duì)北京萬科期房項(xiàng)目銷售的統(tǒng)計(jì)，銷售收入約36.23億元。萬科結(jié)束了北京區(qū)域不理想狀態(tài)，07年進(jìn)入收獲期。住宅底商，并且車位部分也銷售。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)住宅商業(yè)車庫萬科青青家園朝陽區(qū)豆各莊5號(hào)院110001368萬科東第居朝陽區(qū)六里屯秀水園17號(hào)樓16038萬科東第居朝陽區(qū)水碓子北里1號(hào)樓21047110363758萬科紫臺(tái)小屯村萬科熙園住宅及商業(yè)12841-1388818429-201845006萬科四季花城順義區(qū)望泉寺村東6625-96299984-22054中糧萬科假日風(fēng)景豐臺(tái)區(qū)小屯路108號(hào)C地塊9681-13586萬科金陽居朝陽區(qū)石佛營三期17235西山庭院海淀區(qū)肖家河天秀花園秋水園101922403-3064萬科土地儲(chǔ)備：萬科改變了”零土地儲(chǔ)備“的尷尬，在招投標(biāo)以及存量市場(chǎng)上收獲頗多。萬科近年公開土地交易情況時(shí)間位置建筑面積（平米）成交金額（萬元）07年10月西大望路項(xiàng)目14939917000007年7月宋莊路項(xiàng)目1844005900006年4月小屯路項(xiàng)目41650016600005年12月順義區(qū)望泉寺村2300002750005年5月小屯村項(xiàng)計(jì)：111萬平方米45.61億元01-04年無新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備儲(chǔ)備項(xiàng)目：西大望路項(xiàng)目、宋家莊兩限房項(xiàng)目、金隅萬科城萬科土地合作策略：北京公司發(fā)展動(dòng)態(tài)萬科戰(zhàn)略：北京在業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)地位將提升萬科在宏觀形勢(shì)判斷下，已進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整:樓市縮量背景下，萬科整體周轉(zhuǎn)率下降，08、09業(yè)績(jī)?cè)鲩L有壓力。加快銷售速度，成為保持業(yè)績(jī)持續(xù)高增長的關(guān)鍵。在南方樓市調(diào)整下，北京區(qū)域市場(chǎng)重要性提升。北京項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加，在售項(xiàng)目和儲(chǔ)備項(xiàng)目相比以往有顯著改善。北京項(xiàng)目07年進(jìn)入收獲期，后續(xù)“拿地”資金充裕。萬科長板：資本時(shí)間形式金額備注06年12月非公開發(fā)行A股42億元已經(jīng)發(fā)行07年8月公開增發(fā)A股100億元已經(jīng)發(fā)行07年9月擬發(fā)行公司債59億元尚未通過審核萬科長板：超前研判與策略王石拐點(diǎn)的解讀2006年上市房企平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.32，萬科近年來的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在0.5上下波動(dòng)萬科平均每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期小于12個(gè)月，最快的項(xiàng)目可達(dá)到9個(gè)月。價(jià)漲縮量，周轉(zhuǎn)率下降，是萬科維持高增長的壁壘?！白龃蟆蹦繕?biāo)下，周轉(zhuǎn)率是業(yè)績(jī)持續(xù)高增長的關(guān)鍵，同時(shí)萬科內(nèi)部一系列資源培植均服務(wù)于該策略。

萬科2007年中報(bào)、三季度報(bào)告，已經(jīng)明確了上述調(diào)整從過往發(fā)展情況看，萬科行業(yè)研討的深度和準(zhǔn)確性是領(lǐng)先的設(shè)立研究中心和信息中心研究海外地產(chǎn)趨勢(shì)（其他公司認(rèn)為沒有價(jià)值的領(lǐng)域）萬科長板：品牌與宣傳策略產(chǎn)品、質(zhì)量控制與管理萬科是一個(gè)產(chǎn)品研發(fā)能力很強(qiáng)的企業(yè)嗎？早年萬科成立的研發(fā)中心倡導(dǎo)的——專利——實(shí)際體現(xiàn)了對(duì)研發(fā)的重視。歷史上在中心區(qū)住宅開發(fā)之不足，2000年“金色家園”才彌補(bǔ)了這一不足。海盜計(jì)劃——對(duì)外擴(kuò)張的人才不足，以及專業(yè)人才之不足。主要對(duì)象中海。磐石行動(dòng)——質(zhì)量問題影響發(fā)展的程度。內(nèi)外兼修：1、承建商和監(jiān)理的外部關(guān)系，管理流程；建立一支專業(yè)化的工程管理團(tuán)隊(duì)。從制度和人才予以彌補(bǔ)。發(fā)現(xiàn)問題、解決問題流程、制度和人才萬科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化——可復(fù)制性萬科四大產(chǎn)品系列：城市花園系列、四季花城系列、金色家園系列和自然人文系列。城市花園系列是指城市中心外圍住宅，是萬科第一個(gè)產(chǎn)品系列，代表樓盤有上海萬科城市花園、天津城市花園等。而2001年成都城市花園和2003年武漢城市花園的出現(xiàn)，使城市花園系列走向成熟，形成了同一產(chǎn)品體系下不同的特色產(chǎn)品。四季花城系列是指城郊結(jié)合部的住宅，是萬科的新市鎮(zhèn)造鎮(zhèn)計(jì)劃。代表項(xiàng)目有深圳四季花城，其成功開發(fā)帶動(dòng)了周邊地區(qū)的發(fā)展。金色家園系列是指城市中心區(qū)住宅，它揭開了萬科在城市中心區(qū)住宅開發(fā)的序幕。自然人文系列是指尊重自然、尊重文脈的產(chǎn)品系列。代表項(xiàng)目北京西山庭院項(xiàng)目、深圳17英里花園等。項(xiàng)目管理和組織結(jié)構(gòu)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：3+X=20個(gè)城市，近60個(gè)項(xiàng)目四級(jí)項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)——市場(chǎng)布局、項(xiàng)目數(shù)量，萬科采用的是四級(jí)管理機(jī)制：集團(tuán)公司－區(qū)域公司－城市公司－項(xiàng)目部。市場(chǎng)分布、差異等因素，從效率要求產(chǎn)品可復(fù)制性需較強(qiáng)。研發(fā)支持——總部建筑研發(fā)中心——區(qū)域研發(fā)中心產(chǎn)品研發(fā)對(duì)客戶購買力、客戶生命周期標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定位：萬科原來是以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔?，F(xiàn)在向PulteHomes學(xué)習(xí)，根據(jù)客戶一生的購房行為來進(jìn)行產(chǎn)品類型區(qū)分。從表面上看，只是產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變，而其實(shí)質(zhì)是經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變，以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)向需求為中心。（思維方式的顛覆）萬科目標(biāo)、運(yùn)轉(zhuǎn)效率與外包萬科長板——管理萬科管理——房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位中國最早的房地產(chǎn)上市公司，對(duì)現(xiàn)代化企業(yè)制度的認(rèn)同。內(nèi)部管理的流程化和信息化王石曾在萬科大力倡導(dǎo)“無紙化辦公”。其核心是信息流背后的管理標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)人力資源部門對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略意義的重視——（1）管理層的戰(zhàn)略合作伙伴；（2）公司變革的推動(dòng)者；（3）方法論的專家。平衡計(jì)分卡——從財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部流程、可持續(xù)發(fā)展四個(gè)維度考核期權(quán)激勵(lì)機(jī)制進(jìn)入兌現(xiàn)年份“社會(huì)精英招聘”，廣招海內(nèi)外非地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀人才。萬科長板：物業(yè)管理龍湖發(fā)展主線素描時(shí)間事件業(yè)務(wù)重點(diǎn)背景1995年重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司成立申請(qǐng)2000小康工程——龍湖花園剛進(jìn)入房地產(chǎn)，取得龍湖花園地塊1996年重慶中建科置業(yè)有限公司成立中建科產(chǎn)業(yè)有限公司（建設(shè)部）與重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司合資與建設(shè)部聯(lián)合在重慶推廣小康工程。1997年第一個(gè)項(xiàng)目龍湖花園動(dòng)工2002年更名為重慶龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司12月成立北京龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司以集團(tuán)化經(jīng)營，向北京拓展業(yè)務(wù)在重慶已經(jīng)取得長足發(fā)展2003年成立商業(yè)經(jīng)營公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)2004年與香港置業(yè)合作重慶大竹林項(xiàng)目引進(jìn)外資2004年成立成都龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司進(jìn)入成都2005年重慶龍湖西街信托計(jì)劃發(fā)售開發(fā)金融產(chǎn)品2007北京兩項(xiàng)目開始銷售開盤銷售11億元龍湖2007年市場(chǎng)表現(xiàn)：在售項(xiàng)目：滟瀾山別墅、香醍漫步別墅、香醍別苑（均為住宅立項(xiàng)、別墅開發(fā)）數(shù)年經(jīng)營，北京項(xiàng)目進(jìn)入收獲期07年銷售金額為28億元！龍湖土地儲(chǔ)備：2002年底進(jìn)入北京，選擇符合其別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的順義地區(qū)作為土地儲(chǔ)備的基地，號(hào)稱在該區(qū)域擁有180萬平方米土地。目前海殿、通州均有項(xiàng)目，北京目前整體土地儲(chǔ)備300萬平方米。龍湖項(xiàng)目以土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)聯(lián)動(dòng)的模式為主。儲(chǔ)備項(xiàng)目：龍湖·頤和原著別墅（海淀區(qū)西苑居住商業(yè)項(xiàng)目）龍湖·名城天街購物中心（順義區(qū)東風(fēng)商場(chǎng)片區(qū)改造項(xiàng)目）通州區(qū)半壁店限價(jià)房項(xiàng)目中關(guān)村甲3號(hào)地項(xiàng)目預(yù)計(jì)：龍湖今后在北京土地市場(chǎng)的表現(xiàn)將更為突出！龍湖資本：新百億房企07年銷售沖擊百億元，07年北京銷售收入占三分之一。龍湖是一個(gè)高速成長的企業(yè)，在上市效應(yīng)下，2008年銷售額破百億已成定局。將擠身中國房地產(chǎn)一線陣營。業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)龍湖集團(tuán)重慶龍湖北京龍湖商業(yè)地產(chǎn)成都龍湖住宅業(yè)務(wù)物業(yè)管理關(guān)注細(xì)節(jié)的龍湖，在物業(yè)管理上能夠?qū)ζ放菩纬芍锡埡?zhàn)略——北京將占半壁江山龍湖長板：發(fā)展戰(zhàn)略1）產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略——提供與眾不同的高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)2）產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略——在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性3）區(qū)域聚焦戰(zhàn)略——融入城市，在同一區(qū)域內(nèi)運(yùn)用系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)提供多元化的產(chǎn)品

“細(xì)節(jié)成就龍湖”——產(chǎn)品、運(yùn)營細(xì)節(jié)控制能力好1）產(chǎn)品研發(fā)：精雕細(xì)琢2）合作團(tuán)隊(duì)：精益求精產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力——園林景觀獨(dú)具匠心較強(qiáng)的企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行力龍湖的上層關(guān)系強(qiáng)悍（前身：中建科），使其在土地、資本市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。產(chǎn)品系列1）別墅系列：重慶：香樟林別墅、藍(lán)湖郡。北京：頤和園項(xiàng)目、后沙峪金泰花園二期2）普通住宅系列：重慶：龍湖花園、水晶酈城、紫都城、觀山水等。成都：景藍(lán)半島等。3）花園洋房：重慶：弗蘭明哥4）商業(yè)地產(chǎn)：重慶：北城天街、西城天街。北京：順義區(qū)中心舊城改造產(chǎn)品策略分析

中高檔產(chǎn)品開發(fā)為主要，以別墅、高檔住宅樹立龍湖的高檔品牌，普通住宅為主要的營業(yè)收入，商用物業(yè)為企業(yè)贏取長期固定資產(chǎn)的增值。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)住宅香堤漫步莊園順義區(qū)牛欄山張莊村南部9800香堤漫步莊園順義區(qū)牛欄山張莊村南部18684滟瀾山莊園順義區(qū)后沙峪古城火沙路南24338-30566龍湖花園（西苑、南苑、香樟林別墅）水晶酈城：大尺度、大視野、大自然藍(lán)湖郡：別墅的升華，一生一棟

弗萊明哥：西班牙小洋樓北京滟瀾山北京順義天街細(xì)節(jié)成就龍湖一個(gè)更廣為流傳的故事是：萬科高管林少洲有一次去參觀龍湖地產(chǎn)的樣板房，脫下皮鞋換上拖鞋進(jìn)屋參觀，當(dāng)他出門再穿自己的皮鞋時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的皮鞋掉了個(gè)方向：進(jìn)屋前，鞋子朝著房間里擺的，現(xiàn)在有人將鞋擺放成朝著房外。林少洲感嘆道：“龍湖這個(gè)企業(yè)可怕！”一位重慶業(yè)主，剛剛學(xué)會(huì)開車，每天回家倒車入庫對(duì)她來說是件有點(diǎn)心驚肉跳的事。一天，當(dāng)時(shí)在坡地別墅區(qū)域巡邏的保安隊(duì)員看到后，就主動(dòng)上前指揮她停車入位。在此后半年多的時(shí)間里，每當(dāng)業(yè)主開車回家，門口總有一名保安在等候，指揮她安全地停車入位。原來門崗的保安隊(duì)員把她的車牌號(hào)寫在了黑板上，所有值班的門衛(wèi)一看到她的車回來，就會(huì)立刻通知在坡地別墅區(qū)域的巡邏隊(duì)員提前去接應(yīng)。物業(yè)管理龍湖在起步初期就十分重視物業(yè)管理的重要性，學(xué)習(xí)萬科，以物業(yè)管理為建立品牌和口碑的重要途徑。獲得2003年、2005年全國住宅客戶滿意度評(píng)比第一名。對(duì)企業(yè)發(fā)展形成有利支持。龍湖之道

融入城市——深入了解區(qū)域性特征，挖掘城市內(nèi)涵引領(lǐng)生活——不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，建造高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，引領(lǐng)高品質(zhì)生活創(chuàng)造機(jī)會(huì)——為員工、合作伙伴提供發(fā)展平臺(tái)與空間企業(yè)經(jīng)營理念1）長期利益原則2）客戶至上原則3）先外后內(nèi)原則4）員工成長原則5）精英原則6）同路人原則7）科學(xué)決策原則8）改進(jìn)創(chuàng)新原則9）簡(jiǎn)單直接原則10）團(tuán)隊(duì)原則企業(yè)精神成為中國最值得信賴的、處于行業(yè)領(lǐng)先地位的地產(chǎn)公司創(chuàng)新、快速增長階段穩(wěn)健、精細(xì)化發(fā)展階段穩(wěn)健發(fā)展，確保生存做“長”、做“強(qiáng)”，不盲目做“大”精英文化、精英團(tuán)隊(duì)企業(yè)理念核心價(jià)值觀：龍湖管理——明確人才戰(zhàn)略決策：籌備上市龍湖地產(chǎn)集團(tuán)總部搬到北京，吳亞軍長期坐鎮(zhèn)北京?？偛繉＜倚汀w行組織，約15人。發(fā)展中的人才需求：05年中開始，從外部引入60名中高層經(jīng)理，成活70％以上。連續(xù)數(shù)年展開大規(guī)模校園招聘。龍湖員工的薪酬水平處于行業(yè)高分位。員工的工作強(qiáng)度大。人才戰(zhàn)略——總經(jīng)理負(fù)責(zé)的面簽制管理架構(gòu)研發(fā)中心成本中心決策中心合生系2007年市場(chǎng)表現(xiàn)：合生創(chuàng)展：珠江帝景、珠江羅馬嘉園、合生國際花園珠江地產(chǎn)：珠江奧古斯塔城邦、珠江駿景、珠江國際城、珠江壹仟棟

2007年珠江“售房門”，被主管部門認(rèn)定囤房合生部分項(xiàng)目，退房率達(dá)到20%2007年北京市場(chǎng)表現(xiàn)表現(xiàn)分析：北京是合生的第二大市場(chǎng)，07年上半年之銷售合約額約35%源自北京地區(qū)。03年為19.5%，04年高點(diǎn)為41.9%，06年為31.4%。07年中報(bào)指出，物業(yè)落成有所延誤，尤其是北京。下半年北京珠江帝景、北京羅馬嘉園推出新樓盤，才彌補(bǔ)上半年沒有新貨上市的空缺。07年上半年北京、天津的營業(yè)額下降30%。07年合生北京項(xiàng)目主要為以往大盤后期，并集中在下半年銷售。合生2007年銷售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)住宅商業(yè)車庫珠江綠洲家園朝陽區(qū)建國路18號(hào)6500珠江羅馬嘉園朝陽區(qū)朝陽北路107號(hào)院11959-15500珠江羅馬嘉園朝陽區(qū)甘露園9377-186725572橄欖季朝陽區(qū)甘露園9680水鋼琴朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng)梆子井村7486珠江帝景家園朝陽區(qū)廣渠路287473-1198613076-31346珠江帝景家園朝陽區(qū)西大望路23號(hào)15901-26406帝景博悅朝陽區(qū)西大望路23號(hào)20926合生國際花園朝陽區(qū)廣渠門外大街31號(hào)14828-192837183米蘭；都靈朝陽區(qū)青年路甘露園一號(hào)24013珠江2007年銷售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)住宅商業(yè)綜合珠江國際城通州區(qū)潞苑南里3號(hào)86527813珠江國際城通州區(qū)潞苑南里1號(hào)3500-7603珠江國際家園一區(qū)通州區(qū)潞苑南大街745812231珠江國際家園通州區(qū)潞苑南里3號(hào)5516-8211珠江駿景豐臺(tái)區(qū)永外果園43號(hào)80007079-127003564珠江逸景家園馬駒橋國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)14353珠江奧古斯塔城邦馬駒橋國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)7458合生創(chuàng)展戰(zhàn)略圖示（目標(biāo)：進(jìn)入世界500強(qiáng)）資源+能力·朱孟依的地產(chǎn)開發(fā)理念·拿地能力·融資能力

·成本控制能力（縱向一體化）匹配支持目標(biāo)低成本＋高利潤＋世界500強(qiáng)組織結(jié)構(gòu)（及企業(yè)文化）·高度集權(quán)+民主·放權(quán)與區(qū)域集團(tuán)公司治理結(jié)構(gòu)（及老板個(gè)性）·朱孟依出身施工企業(yè)，注重成本，又是一個(gè)地道的生意人戰(zhàn)略大規(guī)模土地+縱向一體化風(fēng)險(xiǎn)及挑戰(zhàn)

·資金鏈風(fēng)險(xiǎn)·產(chǎn)品差異性不足大規(guī)模低成本拿地，快速而低成本的建造出適合大眾居住的產(chǎn)品。朱孟依的性格分析合生土地戰(zhàn)略總結(jié)大規(guī)模的圈地各年度累計(jì)的土地儲(chǔ)備（建面平米）：2002年2003年2004年2005年2006年中2007年中590萬1229萬1267萬1295萬1359萬17300萬圈地實(shí)例01年底/2002年1月在北京/天津獲得建筑面積約303萬建面的土地03年獲得天津?qū)氎婕s12平方公里的開發(fā)權(quán)05年7月以并購方式獲得惠州亞新127.5萬平米土地合生的土地新動(dòng)向多元化，由住宅向“產(chǎn)經(jīng)土地”轉(zhuǎn)變-2003年后與珠投聯(lián)手以“創(chuàng)展商貿(mào)”為載體，進(jìn)入物流地產(chǎn)-2006年“接掌”建面300萬平米的“原北京物流港”土地儲(chǔ)備：08年重點(diǎn)項(xiàng)目分析：07年6月，合生創(chuàng)展以總代價(jià)60億港元，向大股東朱孟依個(gè)人控股的信佳公司收購其所持有的北京京潤項(xiàng)目第二期工程80%權(quán)益，該項(xiàng)目土地規(guī)模達(dá)20萬平方米。京潤二期霄云路，規(guī)劃面積70萬平方米。合生計(jì)劃2008年預(yù)售，將成為重點(diǎn)利潤源。京潤一期京潤房地產(chǎn)有限公司03年開發(fā)京潤水上花園，產(chǎn)品高檔獨(dú)棟別墅為主。二期因831土地大限遲遲未入。07年招、拍、掛項(xiàng)目時(shí)間位置建筑面積（平米）成交金額（萬元）07年10月望京中心區(qū)10898958900買來的“財(cái)技”資本市場(chǎng)評(píng)級(jí)“負(fù)面”時(shí)間形式金額07年1月可換債18.3億元06年11月配股10億元標(biāo)準(zhǔn)普爾信用評(píng)級(jí)07年6月把合生信用評(píng)級(jí)由‘BB+’調(diào)降至‘BB’。合生評(píng)級(jí)于1月發(fā)行可換股債券后，就被列入負(fù)面信用觀察名單。標(biāo)準(zhǔn)普爾：合生評(píng)級(jí)被調(diào)降，主要是該公司的財(cái)務(wù)狀況和信用保障指針轉(zhuǎn)弱，該公司所面臨的財(cái)務(wù)壓力日增，則是因?yàn)槠洮F(xiàn)金流收入比預(yù)期要弱，公司擴(kuò)大舉債，以及土地收購的開支增加，導(dǎo)致公司負(fù)債比率持續(xù)高企的時(shí)間更長。珠江上市籌備中合生北京持有型物業(yè)增加合生創(chuàng)展按用途劃分可供銷售面積（截至2007年6月30日）單位：百萬平方米廣州惠州北京天津上海寧波總計(jì)住宅4.561.300.573.541.120.4811.57商鋪0.780.200.150.080.050.031.29辦公室0.06－0.23－0.07－0.36停車場(chǎng)0.830.220.14－0.090.021.30酒店0.030.040.040.15－－0.26總數(shù)6.261.761.133.771.330.5314.78合生創(chuàng)展北京寫字樓項(xiàng)目，在集團(tuán)整體開發(fā)結(jié)構(gòu)中比較突出。且并未銷售，而是選擇持有。合生長板：大盤模式，優(yōu)勢(shì)突出（持續(xù)業(yè)績(jī)）珠江、合生一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，重視一級(jí)開發(fā)儲(chǔ)備土地開發(fā)、建筑、物管等，產(chǎn)業(yè)鏈通吃模式——“向利潤極限挑戰(zhàn)”企業(yè)風(fēng)格低調(diào)、務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)；上層關(guān)系與品牌縱向一體化實(shí)現(xiàn)成本控制?朱孟依是建筑業(yè)出身，做過包工頭。形成了一貫堅(jiān)持的“向利潤極限挑戰(zhàn)”的低成本理念?實(shí)行縱向一體化

從拿地，賣房，到設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā)、物業(yè)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈通吃模式，就連法規(guī)要求相關(guān)獨(dú)立的監(jiān)理公司，合生都能規(guī)避而選擇自己控股的監(jiān)理公司?使用關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的一條龍開發(fā)服務(wù)

?初期，其就提出申請(qǐng)三年關(guān)連交易豁免，大量使用自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的一條龍開發(fā)服務(wù)，以降底成本，擴(kuò)大利潤空間。以廣東珠江工程總承包有限公司（珠江占60%權(quán)益）及韓江集團(tuán)對(duì)集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)行施工，物業(yè)管理為廣東康景物業(yè)管理有限公司（珠江占90%權(quán)益）?前5大采購商占總額的53%；其中最大的占28%合生的挑戰(zhàn)首開2007年市場(chǎng)表現(xiàn)：首開2007年銷售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)

住宅商業(yè)寫字樓車庫鴻誠幸福村中心朝陽區(qū)工體北路幸福二村179082402715032熙府桃園西城區(qū)玉桃園三區(qū)甲1號(hào)院90643620京品豐臺(tái)區(qū)西羅園南里7000-7894燕沙*后朝陽區(qū)南十里居48號(hào)院7581-923711590-205812897東潤楓景朝陽區(qū)南十里居28號(hào)院6268-7911華寶大廈海淀區(qū)蓮花苑5號(hào)樓9301西羅園二區(qū)豐臺(tái)區(qū)西羅園二區(qū)5000-94008500-9250回龍觀文化居住區(qū)昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)龍錦苑26585952-7500蓮花苑3號(hào)樓海淀區(qū)蓮花苑7200城開2007年銷售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)住宅商業(yè)車庫綜合時(shí)代龍和大興區(qū)黃村鎮(zhèn)老街危改B區(qū)6415-65607219-7600時(shí)代紫芳竹園豐臺(tái)區(qū)左安門外紫芳園三區(qū)8063-17007雅安公寓東城區(qū)金寶街2號(hào)150112707壹線國際朝陽區(qū)八王墳通惠家園C區(qū)9292-12210壹線國際朝陽區(qū)八王墳通惠家園12937華鼎世家朝陽區(qū)望京園三區(qū)84989415國風(fēng)北京朝陽區(qū)望京東園六區(qū)614號(hào)樓9178-111299388-13000知語城朝陽區(qū)望京新城K7區(qū)8824-1695916777天鴻集團(tuán)2007年銷售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)住宅商業(yè)車庫觀瀾國際花園曙光花園望河園5521西提國際延慶縣溫泉馨苑3688-5684回龍觀文化居住區(qū)昌平區(qū)回龍觀2600瑞信中心朝陽區(qū)農(nóng)展館南路北側(cè)團(tuán)結(jié)湖北小區(qū)180896164天鴻美域豐臺(tái)區(qū)美域家園南區(qū)5000-7215龍錦苑東二區(qū)昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)龍錦苑26007376-8542新洲商務(wù)大廈海淀區(qū)阜成路58號(hào)9987首開整體上市：07年12月，首開整體上市方案獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。天鴻寶業(yè)向首開發(fā)行5.5億股，收購首開的主營業(yè)務(wù)，每股定價(jià)10.44元。首開將房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級(jí)開發(fā)以及優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)注入，其中北京城開集團(tuán)幾乎全部注入。首開集團(tuán)注入資產(chǎn)模擬的2006年末主要財(cái)務(wù)指標(biāo)為：總資產(chǎn)194.7億元，總負(fù)債165億元，資產(chǎn)賬面凈值約26.3億元。注入到天鴻寶業(yè)的北京土地儲(chǔ)備將達(dá)到150萬平米左右。如果加上2006年首開集團(tuán)在北京獲取的45萬平米的朝陽東壩地塊和46萬平米的廣渠路36號(hào)地塊，那么從其公開公布的項(xiàng)目土地資料來看，首開注入的土地儲(chǔ)備面積總體將可能達(dá)到300萬平米。首開定位解讀——責(zé)任地產(chǎn)首開發(fā)展模式解析優(yōu)良資產(chǎn)城開集團(tuán)天鴻集團(tuán)天鴻有限“單飛”首開集團(tuán)置地事業(yè)部土地一級(jí)開發(fā)龍頭產(chǎn)業(yè)置地事業(yè)部房地產(chǎn)開發(fā)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營事業(yè)部100萬平米持有物業(yè)經(jīng)濟(jì)合作事業(yè)部天鴻寶業(yè)作為北京盤子最大的國企，在一級(jí)開發(fā)上具優(yōu)勢(shì)，而其一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式，及70-80％收入來源于二級(jí)開發(fā)，使其成為政府指定的一級(jí)開發(fā)壟斷企業(yè)，存在局限性。壟斷一級(jí)難成行，仍著力一二級(jí)聯(lián)動(dòng)首開長板：既有土地儲(chǔ)備（望京、大興、方莊等）國企背景和土地一級(jí)開發(fā)能力整體上市后的資本平臺(tái)煥發(fā)活力中低項(xiàng)目上的規(guī)模開發(fā)能力保利地產(chǎn)——強(qiáng)勢(shì)拓張保利2007年銷售8.028億元（其中還包括中國保利集團(tuán)下屬的“新保利大廈”），其北京市場(chǎng)業(yè)績(jī)收入遜于2006年。但其后續(xù)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，與2008年拿地計(jì)劃，將預(yù)示其繼續(xù)異常槍眼。保利北京項(xiàng)目情況過往項(xiàng)目：保利·欣苑、保利壟上別墅在售項(xiàng)目：保利薔薇花園、保利香檳花園儲(chǔ)備項(xiàng)目：西山林語、保利百合花園、保利嘉園、密云項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置均價(jià)住宅商業(yè)寫字樓其他保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)1248116070保利香檳花園朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)小營居住項(xiàng)目17989462018652新保利大廈東城區(qū)朝陽門北大街1號(hào)3104334482-352782007年北京保利項(xiàng)目銷售情況2006年北京保利業(yè)績(jī)配合增發(fā)北京保利壟上別墅項(xiàng)目2006年銷售9.04億元。2006年，北京薔薇花園開盤當(dāng)日銷售516套、實(shí)現(xiàn)銷售額4.2億元，10月底時(shí)，713套住宅全部認(rèn)購?fù)戤?，?shí)現(xiàn)了當(dāng)年銷售率100％。北京保利薔薇花園在短短三個(gè)月內(nèi)，便完成了土地合同變更、土地證申領(lǐng)、立項(xiàng)、工程規(guī)劃許可證和施工證、預(yù)售證的辦理，極大地縮短了開發(fā)時(shí)間。保利地產(chǎn)歷程迅猛增長的保利地產(chǎn)2006年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額83.65億元，2007年實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額153.19億元（不包含北京金泉）保利地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)：蝶變！行業(yè)目標(biāo)：在首批央企房地產(chǎn)資格中，保持領(lǐng)先地位。市場(chǎng)目標(biāo)：北京、上海、廣州通過三到五年的發(fā)展，三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域綜合開發(fā)實(shí)力進(jìn)入前五名。手段：保利地產(chǎn)在歷經(jīng)資本推動(dòng)的蝶變！時(shí)間形式金額備注06年8月IPO20億元07年8月公開增發(fā)A股近70億元計(jì)劃公司債43億元未發(fā)行保利北京土地儲(chǔ)備和重點(diǎn)項(xiàng)目06、07年保利招拍掛土地項(xiàng)目時(shí)間位置建筑面積（平米）成交金額（萬元）07年8月朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)（雙限房）3688499100007年7月豐臺(tái)區(qū)小井13876110480006年11月朝陽區(qū)大屯鄉(xiāng)小營3982524800西山林語項(xiàng)目：05年12月，海開內(nèi)部招標(biāo)“西北旺冷泉項(xiàng)目”，建筑面積108平方米，屬于8·31過關(guān)土地，由海開一級(jí)開發(fā)。保利以1000萬的優(yōu)勢(shì)壓倒萬科，此次奪標(biāo)也被認(rèn)為是其發(fā)力北京市場(chǎng)的一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)?！?/p>

2008年土地拓展計(jì)劃07年以來，保利地產(chǎn)一直將項(xiàng)目拓展作為工作重點(diǎn)。其董事會(huì)于9月10日通過的《關(guān)于授權(quán)經(jīng)營層積極進(jìn)行項(xiàng)目拓展的議案》更是使加大項(xiàng)目拓展成為常態(tài)。土地儲(chǔ)備指標(biāo)：一方面在土地儲(chǔ)備量上要等量，本年新開工多少今年就至少要儲(chǔ)備多少；另一方面是土地儲(chǔ)備經(jīng)濟(jì)效益上的等量，就是土地儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)價(jià)值要與資產(chǎn)、利潤等相匹配。保利土地獲取方式一級(jí)市場(chǎng)，善于把握城市規(guī)劃的脈搏，發(fā)現(xiàn)商機(jī)。善于運(yùn)用概念地