物業(yè)工程部管理綜合手冊(cè)

物業(yè)工程部管理手冊(cè)

維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責(zé)、值班電工崗位職責(zé)維修班工

具使用管理辦法

維修班工具使用管理辦法

為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方釬，特制定本辦法。

維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具

（如切割機(jī)、電焊機(jī)、臺(tái)鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個(gè)人的小件常用維修工具

共用工具使用管理：

1.共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個(gè)人名義轉(zhuǎn)借他人使用，如

有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

2.當(dāng)值班人員下班時(shí)，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點(diǎn)檢查

工具使用情況確認(rèn)后簽收。

3.所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督私用工

具使用管理

1.發(fā)放給個(gè)人的工具由個(gè)人妥善保管，并由個(gè)人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時(shí)交還給

公司。

2.個(gè)人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個(gè)人賠償。

3.個(gè)人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用的，可申請(qǐng)換取新的工具，但必須

提供舊件。

維修電工崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外?，有計(jì)劃地承擔(dān)

其它工作任務(wù)。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強(qiáng)弱電設(shè)備，工作原理及實(shí)操作與維修保養(yǎng)。

3.執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計(jì)劃，按時(shí)按量完成，并填好記錄表。

4.積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時(shí)無條件迅速返回機(jī)房配合工作。

5.嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。

6.交班時(shí)發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。

7.維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，隨時(shí)隨地與部門人員保持聯(lián)系。

8.在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不上?，F(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不

得隱瞞故障現(xiàn)象。

9.做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。

10.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

值班電工崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設(shè)備的原理，技術(shù)

性能及實(shí)操作。

3.努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。

4.堅(jiān)守崗位，定時(shí)巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填

好設(shè)備運(yùn)行記錄表。

5.對(duì)來人來電報(bào)修應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記，并處理。

6.發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。

7.事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上卜.兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故隙,

應(yīng)交待清楚并做好記錄。

8.按規(guī)定時(shí)間做好機(jī)房與走道清潔工作。

9.完成上級(jí)交辦的其它工作。

配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程

1.配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班，

未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準(zhǔn)入內(nèi)。

2.值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。

3.值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣

開關(guān)超載運(yùn)行。

4.配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)

禁兩人同時(shí)進(jìn)行，以免發(fā)生錯(cuò)誤。

5.因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對(duì)突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過電話、

口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

6.保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。

7.嚴(yán)禁在配電房內(nèi)私拉亂接，隨意改變供電運(yùn)行方式。

8.配電房內(nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。

配電房安全操作規(guī)程

1.嚴(yán)格執(zhí)行''操作票制度〃事故處理及單一刀閘拉合時(shí)，可以用操作票。

2.操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對(duì)所填操作票是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審

核簽名。

3.操作時(shí)必須按操作順序進(jìn)行操作，每操作一項(xiàng)做一個(gè)記號(hào)，全部操作完成后進(jìn)行復(fù)

查。

4.下列項(xiàng)目列操作票

A.應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘位置

B.檢查接地線是否拆除

C.檢查負(fù)荷分配

D.裝拆接地線

E.安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險(xiǎn)

F.一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應(yīng)檢查操作電源是否正常供給

5.操作發(fā)生疑問，應(yīng)立即停止，并向有關(guān)人員匯報(bào)弄清問題后再進(jìn)行操作，不準(zhǔn)擅自

更改操作票，嚴(yán)禁酒后值班操作。

6.運(yùn)行中電容開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行，經(jīng)檢查確認(rèn)無異常后，方可試送。

7.重要回路跳閘時(shí)且伴隨較大沖擊時(shí)，允許不檢查再強(qiáng)送?次，不成功時(shí)，嚴(yán)禁再次

合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時(shí)，允許不檢查再強(qiáng)送一次，不成功，嚴(yán)禁再次合

間，帶有重合閘保護(hù)的，應(yīng)及時(shí)檢明原因，報(bào)告上級(jí)。

8.遙測(cè)電容或電纜時(shí)前后應(yīng)充分放電。

9.變壓器預(yù)備信號(hào)動(dòng)作時(shí);應(yīng)及時(shí)檢明原因報(bào)告上級(jí)。

10.操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護(hù)和計(jì)置裝置等。

11.正常情況下發(fā)電機(jī)應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機(jī)及附屬設(shè)備時(shí)，應(yīng)將功能選擇開

關(guān)切斷，工作完畢后，恢復(fù)正常。

12.有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設(shè)備時(shí)，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操

作，巡視電氣設(shè)備不得靠近避雷器。

13.變壓器應(yīng)保護(hù)跳閘后（速斷、差動(dòng)、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢查。

14.倒閘操作順序：

停電：負(fù)荷側(cè)斷漏器負(fù)荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘。

送電與之操作順序相反

15.電氣設(shè)備停電后，即使是停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施前，不得觸及

設(shè)備與柵欄，以防突然來電。

16.變壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4m,室外不得接近故障點(diǎn)8m,且應(yīng)

穿戴相應(yīng)電壓等級(jí)的絕緣靴和絕緣手套。

17.巡視配電裝置，進(jìn)出變壓室，應(yīng)隨手將門鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得進(jìn)入設(shè)備

房。

工程部崗位職責(zé)和考核細(xì)則

工程部是實(shí)施樓宇設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程部管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較

高的技術(shù)性，它是為業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境

的基本保障和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映樓宇服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和社會(huì)聲譽(yù)的重要標(biāo)志。主要

職責(zé)范圍是：

1、負(fù)責(zé)樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給拌水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管

理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。

2、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3、負(fù)責(zé)用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。

4、負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。5、負(fù)責(zé)樓宇外判工程的

監(jiān)管工作。

一、工程部各工作崗位職責(zé)

（一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的各項(xiàng)工作。

2、負(fù)責(zé)組織開展樓宇工程設(shè)等的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理。

3、負(fù)責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。

4、負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展對(duì)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

5、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對(duì)在部門各崗位進(jìn)行考核。

6、負(fù)責(zé)洽談、評(píng)估、監(jiān)督工程的外包項(xiàng)目，組織對(duì)外包工程的質(zhì)量驗(yàn)收。

7、負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。

（二）系統(tǒng)工程師崗位職責(zé)

1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項(xiàng)目方案。

3、制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃。4、填寫本系統(tǒng)的操作要求

和工作指令。

5、提出本系統(tǒng)的備倉計(jì)劃，協(xié)助采購專用性較強(qiáng)的工具和零件。

6、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外判項(xiàng)目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談

審定監(jiān)督并驗(yàn)收施工

7、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

8、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

9、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

（三）班組長崗位職責(zé)

1、在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。

2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。

3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4、負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。

5、定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交流。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)相關(guān)外判工程的進(jìn)展情況。

8、及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

（四）技工崗位職責(zé)

1、在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。

2、按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作：

①對(duì)設(shè)備實(shí)施常規(guī)保養(yǎng)和維修。

②監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行。

③為用戶提供維修安裝服務(wù)

④填寫好各種原始記錄。

3、參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

（五）文員崗位職

貴

1、在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部門的日常事務(wù)。

2、負(fù)責(zé)部門工作會(huì)議的記錄整理。

3、負(fù)責(zé)打印、收集、整理工程部的文件。

4、負(fù)責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理工作。

5、負(fù)責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報(bào)。

6、負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)發(fā)放工程部員工的各項(xiàng)勞保福利用品。

7、負(fù)責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。

二、設(shè)備管理班組工作范圍

（一）強(qiáng)電組：

1、負(fù)責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機(jī)房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房、樓層配電房及冷卻

塔的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間樓宇所有設(shè)備的應(yīng)急維修。

3、負(fù)責(zé)樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。

（二）弱電組：

1、負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。

3、負(fù)責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。

（三）維修組：

1、負(fù)責(zé)公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設(shè)備層設(shè)備的日常巡查、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備的入室維修服務(wù)。

3、負(fù)責(zé)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的巡查、維修。

4、負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡查、維修、保養(yǎng)。

三、工程部各班組工作細(xì)則

（一）強(qiáng)電組工作細(xì)則

1、每班每小時(shí)一次巡查高壓室；

2、每班每小時(shí)一次巡查低壓室；

3、每班每小時(shí)一次巡查發(fā)電機(jī)房；

4、每班每小時(shí)一次巡查變壓室；

5、每班每小時(shí)一次巡查冷凍機(jī)房和控制室；

6、每班一次巡行電梯機(jī)房；

7、每月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng):

8、每班一次巡查冷卻塔;

9、每班按時(shí)間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)；

10、負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間的緊急維修；

11、負(fù)責(zé)供配電中心、冷凍機(jī)房、控制室各類設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備的檢修；

12、保持供配電中心、冷凍機(jī)房及控制室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表

面每天清潔一

次；

13、每班一次防火安全檢查；

14、每月一次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。

（二）弱電組工作細(xì)則

1、負(fù)責(zé)樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修；

2、每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次；

3、負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修和保養(yǎng)；

4、負(fù)責(zé)為客戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服

務(wù)：

5、每班一次防火安全檢查；

6每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備；

7、每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

（三）維修組工作細(xì)則

1、每天二次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜

內(nèi)每月一次清潔除塵。

2、每天二次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。

3、每天二次巡查泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

5、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負(fù)責(zé)維修。

7、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施的維修整改。

8、每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。

9、每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負(fù)責(zé)維修。

10、為客戶室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。

二次供水管理規(guī)程

1.0目的

保證大廈二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。

2.0適用范圍

適用于各管理處二次供水的管理。

30職責(zé)

3.1管理處負(fù)責(zé)制訂年度水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。

3.3管理處給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣

抽取和送檢工作由水處理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)監(jiān)管。

3.4管理處管理員負(fù)責(zé)出停水告示，并通知業(yè)主。

4.0工作規(guī)程

4.1二次供水管理的要求

4.1.1二次供水由指定的紿排水管理員負(fù)責(zé)管理。

4.1.2給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理工作，要求每個(gè)水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，

加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。

4.1.3新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。

4.2年度水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃實(shí)施前24小時(shí)出停水告示，通知大廈用戶。

4.4放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前

3小時(shí)進(jìn)行，并記錄開始放水時(shí)間和結(jié)束放水時(shí)間。

4.5二次供水清洗、消毒

4.5.1工具、用具的準(zhǔn)備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈

具、水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼鏡等。

4.5.2安全須知

4.5.2.1電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V以下安全電壓作為工作照

明，最好用手電、應(yīng)急燈，二相水泵要裝有漏電開頭。

4.5.2.2缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風(fēng)機(jī)吹風(fēng)，約

3小時(shí)通風(fēng)時(shí)間，然后選用如下試驗(yàn)：把燃著的蠟燭放入△池，如不熄滅說明水池內(nèi)不

缺氧。否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。

4.5.2.3注意事項(xiàng)：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護(hù)眼鏡、口罩，如在水箱內(nèi)

感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛,

呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。

4.5.3除雜物和清池時(shí)，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍

刷從水池（箱）的頂部一四周墻壁一水池（箱）底順序，依次反復(fù)刷洗。刷洗完畢用

水整體沖洗一遍，排出污水。

4.5.4消毒

4.5.4.1用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依

次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時(shí)后排出消毒水。

4.5.4.2水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。

4.5.5注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（斜）注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高

度，并加蓋加鎖。

4.6取樣送檢

4.6.1水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。

4.6.2水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

4.6.3盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶，盛容量為500亳升的水，并在瓶外

貼上送樣單位及送樣日期。

4.6.4在取水樣的的當(dāng)天應(yīng)工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回《衛(wèi)

生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》。

4.6.5如《衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》結(jié)果為不合格時(shí)，應(yīng)重新取樣化驗(yàn)，如再不合格

應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時(shí)請(qǐng)衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測(cè)合

格為止。

4.7記錄和報(bào)告

4.7.1管理處給排水管理員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)機(jī)電主

管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。

4.7.2衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單》由管理處資料室存檔。

5.0相關(guān)文件和記錄a）《生活飲用水二次供水設(shè)施管理制度》（附后）b）《水池（箱）

清洗消毒記錄表》

工程值班管理規(guī)定

為了保證工程部的人員調(diào)動(dòng)、車輛安排及時(shí)，提高工作效率，確保各管理處房屋設(shè)施、

設(shè)備的維修保養(yǎng)工作及時(shí)、有序地開展，能在緊急情況下及時(shí)組織人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，

排除故障，特制定本規(guī)定。

1、工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時(shí)候必須保證通訊工具的暢通。

2、總值班室設(shè)在公司工程部，由工程部管理組負(fù)責(zé)安排值班人員，實(shí)行24小時(shí)值班;

3、值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，做好設(shè)備故障情況的登記和各管理處的報(bào)修情況登記，以及

本部門維修人員的跟蹤記錄。

4、根據(jù)相關(guān)記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機(jī)具、材料、車輛，并組織實(shí)施。

5、未能得到及時(shí)處理的報(bào)修項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)反饋信息給主管、工程部經(jīng)理，以便依照相

關(guān)批示安排人員搶修。

6、遇突發(fā)性事故應(yīng)及時(shí)跟總值班室人員取得聯(lián)系，總值班室人員應(yīng)迅速向經(jīng)理和主管

匯報(bào)，以便及時(shí)組織搶修，維修人員接到指令后，應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理事故，

使損失減至最小。

工程部運(yùn)作程序

1.0目的：

為了工程部的工作開展有序、高效，確保房屋、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行，維修保養(yǎng)及

時(shí)。

2.0范圍：

2.1工程部的日常管理工作，房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

2.2管理處負(fù)責(zé)房屋、公共設(shè)施、設(shè)備日常巡查和住戶設(shè)施的維修

3.0運(yùn)作程序：

3.1管理組的運(yùn)作程序：

3.1.1根據(jù)總值班室的報(bào)告，合理調(diào)配維修人員、機(jī)具、材料、車輛，進(jìn)行房屋修

繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3.1.2根據(jù)房屋及公共設(shè)施、設(shè)備狀況編制維修保養(yǎng)計(jì)劃和相應(yīng)的材料、機(jī)具計(jì)劃,

報(bào)經(jīng)理及主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。

3.1.3負(fù)責(zé)相關(guān)的法律、法規(guī)和文件、技術(shù)資料的收集、整理、歸檔、保存和發(fā)放

工作。

3.1.4發(fā)生緊急情況時(shí)，根據(jù)主管、經(jīng)理的指示，迅速組織人員、車輛和物資進(jìn)行

搶修工作，并及時(shí)跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄

3.1.5負(fù)賁維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓(xùn)考核。

3.2總值班室的運(yùn)作程序：

3.2.1總值班室由管理組負(fù)責(zé)管理安排人員值班，保證24小時(shí)有人接聽電話。

3.2.2負(fù)責(zé)記錄各管理處的報(bào)修和維修組的維修保養(yǎng)情況，并向管理組轉(zhuǎn)報(bào)。

3.2.3負(fù)責(zé)記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報(bào)告。

3.2.4發(fā)生緊急情況時(shí)，根據(jù)經(jīng)理和管理組的指示下達(dá)通知，調(diào)動(dòng)人員、車輛、物

資，保證通信暢通。并及時(shí)跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄。

3.3房屋修繕組、機(jī)電維修組的運(yùn)作程序：

3.3.1對(duì)于管理處不能完成的房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，經(jīng)管理處報(bào)

修，由工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)，各管理處運(yùn)行組配合，共同完成。

3.3.2工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)按管理組編制的維修保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)房屋、設(shè)施、

設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

3.3.3維修組人員應(yīng)長駐總部，保持通信24小時(shí)暢通，接到突發(fā)事故的報(bào)告后，應(yīng)

迅速集中，趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修，

3.3.4維修組人員下班后離開駐地應(yīng)向組長報(bào)告去向，以便緊急情況下能及時(shí)調(diào)度。

3.4工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)全面管理工作以及對(duì)外協(xié)調(diào)聯(lián)系，每月組織相關(guān)人員對(duì)房屋及機(jī)

電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)參

見《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》、《房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè)》等相關(guān)規(guī)定和相關(guān)程序

的要求。

工程部職責(zé)

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策及公司制定的《機(jī)電設(shè)

備管理工作手冊(cè)》，執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的

運(yùn)行狀態(tài)。

2、負(fù)責(zé)對(duì)公司所轄房屋設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),。

3、制訂公司各管理處大型設(shè)備、設(shè)施的中修、大修計(jì)劃，并組織實(shí)施。4、熟悉

公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機(jī)、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、

建筑結(jié)構(gòu)（含房屋裝修）等方面的設(shè)備、設(shè)施安裝及運(yùn)行情況，為各管理處設(shè)備管理工

作提供有力的技術(shù)支持，并負(fù)責(zé)大型設(shè)備、設(shè)施的更新改造工作。

5、組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運(yùn)行，并為

事后分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提供技術(shù)意見。

6、負(fù)責(zé)工程施工合同、預(yù)算編制、審核，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依

據(jù)。

7、負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)?、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各管理處進(jìn)行

相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案的制訂，降低管理成本。

8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗(yàn)收。

9、配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)的接管驗(yàn)收。

10、負(fù)責(zé)組織對(duì)公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、

整理、存檔、建立基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備分帳；

11、負(fù)責(zé)公司設(shè)施、設(shè)備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作；

12、協(xié)助公司辦公室進(jìn)行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓(xùn)工作，提高工程人員的

業(yè)務(wù)素質(zhì)。

13、完成公司安排的其他各項(xiàng)任務(wù)。

機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造

1、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)

設(shè)備在使用過程中會(huì)產(chǎn)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各

種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成事故。因此應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加以檢查、

保養(yǎng)和調(diào)正，隨時(shí)改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。

（1）維護(hù)保養(yǎng)的方式：

主要方式有：清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對(duì)長期運(yùn)行的設(shè)

備要巡視檢查、定期切換、輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。

清潔：大氣中的灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會(huì)加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞，還會(huì)造成潤滑劑的

惡化和設(shè)備的銹蝕，促使設(shè)備的技術(shù)性能下降，噪聲增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡

單，是維護(hù)保養(yǎng)的一種主要方式。

緊固：設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)相當(dāng)一段時(shí)間后，因多次啟停和運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)，地腳螺栓和其他連接

部分的緊固件可能會(huì)發(fā)生松動(dòng)，導(dǎo)致更大的振動(dòng)，使螺帽脫落，連接尺寸錯(cuò)位和設(shè)備的

位移以及密封接觸不嚴(yán)形成泄漏等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度，熱脹冷縮

也會(huì)使緊固件發(fā)生松動(dòng)。

澗滑：潤滑是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號(hào)、品種、質(zhì)量、澗滑方法、

油壓、油溫及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。要求做到''五定〃即定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、

定量，并制定相應(yīng)的管理制度。

調(diào)正：設(shè)備零部件之間的相對(duì)位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動(dòng)、松動(dòng)等因

索，零部件之間的相對(duì)尺寸會(huì)發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞，造成設(shè)備的磨

損、發(fā)熱、噪聲、振動(dòng)甚至損壞，因此必須對(duì)有關(guān)的間隙、位置進(jìn)行調(diào)正，再加以緊固。

外觀表面檢查：

設(shè)備的外表面有無損傷裂痕；

磨損是否在允許范圍內(nèi)；

防護(hù)罩等安全裝置是否完整、齊

全；

溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常；

電機(jī)是否超載和過熱；

傳動(dòng)皮帶是否過松、斷裂或脫落；

振動(dòng)和噪聲是否異常；

設(shè)備密封面的泄漏狀況；設(shè)備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕；

設(shè)備的防腐、保溫層是否損壞。

(2)維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施：分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)。

①日常維護(hù)保養(yǎng)：要求管理處運(yùn)行人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查、加油，按操作規(guī)程進(jìn)行操

作，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中是否有異聲、振動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象,

做好設(shè)備及環(huán)境清潔，特別是周未或節(jié)假日更應(yīng)注意。②設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，以

管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，需要對(duì)

設(shè)備進(jìn)行部分解體，并做好以下幾項(xiàng)工作：

a、對(duì)內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通；

b、檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況；

c、調(diào)正配合間隙；

d、檢查安全裝置；e、檢查潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞；

f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油；

g、檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常；作用：清除事故隱患，減

少磨損，延長設(shè)備壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。（3）設(shè)備的點(diǎn)檢：對(duì)設(shè)備有

針對(duì)性的檢查。

日常點(diǎn)檢由操作人員進(jìn)行，內(nèi)容是：

①運(yùn)行狀況及參數(shù)；

②安全保護(hù)裝置；

③易磨損的零部件；

④易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件；

⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位；

⑥在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。計(jì)劃點(diǎn)檢，?般由工程部專業(yè)維修人員為主，管理

處操作人員協(xié)助，主要內(nèi)容：

①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；

②更換零部件；

③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；

④安排檢修計(jì)劃。

2、設(shè)備的計(jì)劃檢修根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隙期，III工

程部編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理。

(1)計(jì)劃檢修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。

①小修：主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)正，緊固和潤滑工作，小

修一般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助；

②中修：除小修內(nèi)容外，對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部的修復(fù)和更換；

③大修：對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設(shè)

備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時(shí)，可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步，對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造；

④系統(tǒng)大修：檢修方式是一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)直至整個(gè)企業(yè)性的停機(jī)大檢修，多個(gè)工種

配合。

(2)計(jì)劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系：維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃檢修為輔。

(3)檢修計(jì)劃的實(shí)施和驗(yàn)收管理n

根據(jù)檢修計(jì)劃，可以預(yù)先安排停機(jī)檢修的日期和時(shí)間，確定修理的內(nèi)容和進(jìn)度，統(tǒng)一組

織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費(fèi)用的準(zhǔn)備。n

根據(jù)檢修計(jì)劃的實(shí)施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進(jìn)行綜合分析統(tǒng)計(jì)，對(duì)檢修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)

度、費(fèi)用和各類定額進(jìn)行檢查。n

在技術(shù)性能上由綜合管理部組織對(duì)檢修質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，要會(huì)同設(shè)備操作部門的人

員一起進(jìn)行試車驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后才能交付使用。n

同時(shí)要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗(yàn)收記錄都整理保管，歸入設(shè)備檔案

內(nèi)

3、機(jī)電設(shè)備的更新改造

(1)、設(shè)備的更新：采用在技術(shù)上比較先進(jìn)、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟(jì)上比較合理、

管理上比較進(jìn)步的新型設(shè)備替代原來使用的老設(shè)備。

(2)、設(shè)備的改造主要途徑有：

1)對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)；

2)增加新的零件和各種裝置；

3)對(duì)設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對(duì)設(shè)備改造，首先要對(duì)

原設(shè)備進(jìn)行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有：①原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、管

理上存在的主要問題、設(shè)備發(fā)生的故障情況及原因；

②設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用的新技術(shù)及其合理性、可行性；

③設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容；

④設(shè)備技術(shù)改造后能達(dá)到的技術(shù)性能、安全性能；

⑤預(yù)計(jì)設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟(jì)效益；

⑥設(shè)備技術(shù)改造的費(fèi)用預(yù)算以及資金來源計(jì)劃；

⑦設(shè)備技術(shù)改造的時(shí)間及停機(jī)的影

??；

⑧設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗(yàn)收和投入使用的組織工作。

4、機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo)用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完

好率，這是設(shè)備管理的根本目標(biāo)。

(1)設(shè)備的有效利用率：A=T/(T+T,)A—設(shè)備有效利用率；T一設(shè)備

有效工作時(shí)間；T/一設(shè)備停機(jī)或無效工作時(shí)間。

(2)設(shè)備的完好率：B=Sn/SB一設(shè)備的完好率；Sn—設(shè)備完好的臺(tái)數(shù)；S-

設(shè)備總的臺(tái)數(shù)。

完好標(biāo)準(zhǔn)：

①零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求；

②設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能良好，

③設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全；

④設(shè)備整潔，無跑冒、滴漏現(xiàn)象；

⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評(píng)定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對(duì)問題進(jìn)行整改,

經(jīng)過維護(hù)、修理，消除不完好因素，升級(jí)為完好設(shè)備。如果經(jīng)過維修，仍無法達(dá)到完好

設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報(bào)廢處理，不能長期處于不完好狀態(tài)。

高壓室送電操作規(guī)程

1.關(guān)上柜門一抽出絕緣隔板一順時(shí)針轉(zhuǎn)90。一接地開關(guān)分閘一取出操作柄再次插

入一順時(shí)針轉(zhuǎn)90。一隔離開關(guān)合閘到位

2.操作柄插入孔(II)一順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)180。一負(fù)荷開關(guān)合閘到位.

高壓室停電操作規(guī)程。

1.操作分閘手動(dòng)按鈕一負(fù)荷開關(guān)分閘到位。

2.操作柄插入孔⑴一逆時(shí)針轉(zhuǎn)90。一隔離開關(guān)分閘一取出操作柄驗(yàn)電一無電時(shí)將操

作柄插入孔⑴一逆時(shí)針轉(zhuǎn)90。一接地開關(guān)合閘到位；

3.打開儀表門一插入絕緣隔板-將閉鎖桿撥向左邊f(xié)打開柜門。

弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。

2、主管工程師每年12月制訂下一年度的保養(yǎng)計(jì)劃并負(fù)責(zé)實(shí)施。

3、工作過程注意做好防靜電措施。

4、對(duì)要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5、對(duì)于有一主一備的設(shè)備不可同時(shí)退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。

6、對(duì)紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進(jìn)行

清潔。

7、根據(jù)系統(tǒng)特點(diǎn)重點(diǎn)做好清潔和堅(jiān)固接線端口的工作。

8、工作結(jié)束后要測(cè)試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。

建筑物易漏水部份及其原因

一、屋頂：

A、無設(shè)計(jì)防水層

B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良

C、施工面清潔不足及含水率測(cè)試不正確

二、窗戶：

A、無塞水路設(shè)計(jì)B、窗框填不正確

C、窗戶氣密性不夠造成臺(tái)風(fēng)滲

D、門檻漏水E、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。

三、外墻：

A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象

B、地震應(yīng)力造成裂

C、混凝土澆灌不確實(shí)造成蜂窩現(xiàn)象

D、磁病溝疑進(jìn)水

四、浴室：

A、防水材料選擇錯(cuò)誤

B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌

C、水管破裂或老舊漏水

D、門檻漏水

E、防水層遭外力破壞。

五、地下室：

A、防水施工技術(shù)不依基礎(chǔ)型式而變化

B工作縫未施做止水處理

C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級(jí)配不良...等）

六、伸縮縫：

A、預(yù)留縫寬不足（未經(jīng)計(jì)算）

B、無排水設(shè)計(jì)（大部分是阻水設(shè)計(jì)）

C、非制式伸縮材料

D、施工者專業(yè)程度不足

高壓運(yùn)行工崗位職責(zé)

（1）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度。

（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的

原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。

（3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。

K）堅(jiān)守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各

項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。

(5)對(duì)來人來電報(bào)修及時(shí)登記。

(6)值班長負(fù)責(zé)安排電工日常維修工作。

(7)負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

(8)發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。

(9)事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做

好記錄。

(10)請(qǐng)假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管(工程師)，并由主管安排合適的替班人。

(11)按規(guī)定的時(shí)間做好值班室內(nèi)外清潔工作。

工程部主管考核細(xì)則

1遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按公司的制度要求每日按時(shí)簽到。

①遲到一次扣1分；

②未簽到一次扣1分；

③早退一次扣1分；

④曠工一天扣3分。

2服從工作安排，按時(shí)、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。

①不服從安排一次扣2分；

②未按時(shí)完成任務(wù)扣1分；

③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分；

④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。

3尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。

①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分；

②同志間吵架者雙方一次扣2分;

③有不利于公司的行為者一次扣2分；

④有不利于公司言論者一次扣2分。

4按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點(diǎn)物業(yè)的精神風(fēng)貌。

①未按要求著裝者一次扣1分；

②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分；

③化濃妝、留長指甲者一次扣1分；

④工服不干凈、整潔者一次扣1分；

⑤工作時(shí)有不雅行為舉止者一次扣1分。

5規(guī)范運(yùn)用公司規(guī)定的''三種"語言，即形體語言、情緒語言和表達(dá)語言。

①服務(wù)時(shí)行為不規(guī)范者一次扣1分；

②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分；

③語言生硬、不禮貌者一次扣1分；

④對(duì)顧客不尊重者一次扣2分；

⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。

6積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)不斷提高服

務(wù)質(zhì)量。樹立''業(yè)主至上、服務(wù)第一〃的工作理念。

①不認(rèn)真接受培訓(xùn)者一次扣1分；

②未參加培訓(xùn)者一次扣2分；

③受到顧客公證投拆者一次扣3分；

④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；

⑤就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。

7愛護(hù)公司榮譽(yù)，樹立整體觀念，反對(duì)本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。

①未制止有損公司行為者一次扣1分;

②給他人工作造成障礙者一次扣1分；

③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。

8認(rèn)真學(xué)習(xí)國家法規(guī)條例，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭(zhēng)當(dāng)愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職

員。

①不認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分；

②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；

③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分；

④崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。

9堅(jiān)守工作崗位，遵守勞動(dòng)紀(jì)律，保持嚴(yán)肅有序的工作氛圍。發(fā)揚(yáng)艱苦奮斗的工作

精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。

①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；

②擅自離開崗位者一次扣1分；

③工作場(chǎng)合不嚴(yán)肅者一次扣1分；

④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分；

⑤浪費(fèi)財(cái)物、無節(jié)約意識(shí)者一次扣1分。

10積極交流工作經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)溝通工作疑難問題，及時(shí)匯報(bào)工作狀況。

①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分；

②未及時(shí)匯報(bào)工作疑難者一次扣1分；

③未及時(shí)溝通而造成不良后果者扣3分。

11加強(qiáng)安全防范意識(shí)，及時(shí)排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財(cái)物的安

全。

①未及時(shí)排除隱患者一次扣2分；

②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分;

③能及時(shí)排除隱患避免造成損失者一次加4分；

④勇于和不法分子斗爭(zhēng)者一次加4分；

⑤勇于補(bǔ)救險(xiǎn)情者一次加4分。

12獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

建議被公司采納者一次加3分。

13配合部門經(jīng)理做好日常管理工作

未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。

14檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。

①未檢查扣2分；

②檢查有遺漏扣1分。

15檢查出勤、記錄在考勤表上。

①未按時(shí)記錄扣3分；

②工作遺漏扣3分。

16對(duì)日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。

①未及時(shí)派工扣3分；

②各種協(xié)調(diào)好扣3分。

17負(fù)責(zé)員工的日?？己耍üぷ髁抗ぷ鲿r(shí)間）。

①未及時(shí)考核扣4分；

②考核有遺漏扣2分。

18按保養(yǎng)計(jì)劃安排員工對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)

①未安排工作扣3分；

②工作遺漏扣2分。

19監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃情況

①未檢查監(jiān)督扣3分；

②未及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題扣3分。

20協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達(dá)的維修單

①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時(shí)的維修扣3分；

②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。

21及時(shí)了解設(shè)備運(yùn)行狀況制定維修計(jì)劃，掌握工作進(jìn)度

①未按時(shí)制定計(jì)劃扣3分；

②對(duì)工作進(jìn)度未進(jìn)行了解扣3分。

22完成上級(jí)臨時(shí)指派工作

①未完成指派工作扣3分；

②完成不及時(shí)扣3分。

23每月月底安排下月排班表

①未按時(shí)完成扣3分；

②排班不合理扣3分。

24記錄每天，當(dāng)班維修記錄

①?zèng)]有記錄扣3分；

②遺漏記錄扣3分。

25維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)充。

①未及時(shí)了解、導(dǎo)致不足扣3分；

②數(shù)量不合理扣3分。

26本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。

部門負(fù)責(zé)人酌情予以獎(jiǎng)勵(lì)加分1至10分。

臨時(shí)用水、用電管理規(guī)定

臨時(shí)用水、用電管理規(guī)定

為了加強(qiáng)小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費(fèi)水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供

應(yīng)，特制定此規(guī)定：

一、前來聯(lián)系臨時(shí)用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、

用電申請(qǐng)，寫明用水、用電量的多少，時(shí)間長短，預(yù)付用水、用電押金。

二、臨時(shí)用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。

三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗(yàn)合格的水表、電表。若私自啟動(dòng)改變水表、

電表

封印或運(yùn)行回程，影響準(zhǔn)確計(jì)量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。

四、臨時(shí)用水管道，不應(yīng)給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時(shí)用電最長使用期七天，需

要繼續(xù)使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報(bào)管理處審核、批準(zhǔn)，但延長時(shí)

間最長不得超過一個(gè)月，否則必須拆除。

五、臨時(shí)用電線路如發(fā)生危險(xiǎn)，并證實(shí)是由裝置不良引起，由承裝部門負(fù)責(zé)。

六、未經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)的臨時(shí)用水、用電管道或線路，管理處有權(quán)令其停止使用，限期拆除。

逾期

不拆的，管理處強(qiáng)制拆除。

七、裝置臨時(shí)用電線路的技術(shù)要求：

1、裝置臨時(shí)用電線，需用絕緣線，采用懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時(shí)戶內(nèi)離地面不低于

2.5米，戶外不低于3.5米，架設(shè)時(shí)需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手

架上掛線。

2、全部臨時(shí)線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。

3、所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時(shí)線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的保護(hù)。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過

路處，設(shè)硬質(zhì)的套管保護(hù)。管I」要裝護(hù)圈，以防割破電纜。

6、安裝完畢的臨時(shí)線，使用單位不得擅自改動(dòng)。

7、臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在0.3米以外，與道路交叉處不低于6

米。

人、移動(dòng)照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進(jìn)行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作

業(yè)完成

后，仔細(xì)檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場(chǎng)。

☆水電維修崗位職責(zé)☆

一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記''服

務(wù)〃宗旨，樹立''節(jié)約〃意識(shí)。

二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用語，公用設(shè)施維修

要有詳細(xì)記錄，實(shí)施收費(fèi)服務(wù)時(shí)先告知并做好解釋工作，維修完畢請(qǐng)用戶簽名。

三、熟悉轄區(qū)內(nèi)水電設(shè)施分布走向，負(fù)責(zé)對(duì)水、電、電梯設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)并定期巡視，

及時(shí)排除安全隱患，保證正常供電供水。

四、進(jìn)行低壓P1路檢修時(shí)，應(yīng)有足夠的自保能力，確認(rèn)電源斷開后才能工作，因故需要

帶電工作，必須確保人身安全。

五、負(fù)責(zé)水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質(zhì)量。杜絕因各種原因引起的自來水

流失現(xiàn)象力行節(jié)約。

六、保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，妥善保管好監(jiān)控錄相，及時(shí)排除通訊、寬帶、有線電視

等出現(xiàn)的故隙，接到報(bào)修電話隨叫隨到。

七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)，意處和突發(fā)事件在最短時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，盡早排除故障。

☆水電抄表員崗位職責(zé)介

一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記''服

務(wù)〃宗旨，樹立''節(jié)約〃意識(shí)。

二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，自帶拖鞋，并使川文明禮貌用語。

三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當(dāng)即向業(yè)主或住戶報(bào)告用水量，取得業(yè)主或住戶

認(rèn)可，需要向業(yè)主或住戶解釋時(shí)，做好耐心細(xì)致的解釋工作。

囚、按月到辦公和公用設(shè)施區(qū)域電表，將核算后的電量電費(fèi)報(bào)各部門負(fù)責(zé)人簽字，送資

產(chǎn)財(cái)務(wù)部核算。

五、每兩個(gè)月到租賃戶門面抄收水費(fèi)，做到上門熱情，核算準(zhǔn)確，收費(fèi)及時(shí)，收入現(xiàn)金

及時(shí)與資產(chǎn)財(cái)務(wù)部入帳核對(duì)。

六、抄表過程中，認(rèn)真觀察發(fā)現(xiàn)計(jì)量裝置出現(xiàn)的問題及時(shí)上報(bào)，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主經(jīng)營戶等反

映的其他問題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負(fù)責(zé)人報(bào)告。

七、配合支持水電維修員的工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全

干式變壓器保養(yǎng)

一、目的確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。

二、職責(zé)

1、供電局負(fù)責(zé)大廈干式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機(jī)電班每年組織保養(yǎng)i次。

2、操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。

二、內(nèi)容

1先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行。

A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用

變壓器空載運(yùn)行是否正常。

B、逐負(fù)荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。

C、斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，并上鎖，掛標(biāo)示牌

D、用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。

2、檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運(yùn)行時(shí)

外罩受振動(dòng)產(chǎn)生的噪音。

3、檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好.緊固聯(lián)接。螺絲生銹應(yīng)予更

摸

4、緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。

5、檢查冷卻風(fēng)機(jī)是否有異常，緊固風(fēng)機(jī)電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。

6、用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部灰塵。

7、檢查變壓器中性點(diǎn)接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8、斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，用2500V搖表搖測(cè)變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈。相與相，

相對(duì)地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10

兆歐。

9、檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10、合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運(yùn)行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入,

并轉(zhuǎn)移部分負(fù)荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負(fù)荷運(yùn)行情況。

11、做好保養(yǎng)記錄。

四、安全注意事項(xiàng)

1、操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。

2、搖測(cè)絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。

五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄

油浸式變壓器保養(yǎng)

一、目的確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。

二、職責(zé)

1、供電局負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）油浸式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機(jī)電班每年保養(yǎng)一次。2、

操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。

三、內(nèi)容保養(yǎng)前先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行（若無備用變壓器，一

般應(yīng)考慮在系統(tǒng)停電時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)）；

1、檢查和清潔變壓器：

A、檢查磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異?，F(xiàn)象，如發(fā)

現(xiàn)應(yīng)盡快停電處理；

B、檢查各密封處有無滲漏油現(xiàn)象，嚴(yán)重時(shí)應(yīng)及時(shí)處理（用3—5毫米耐油橡膠制作密封

型，如密封繩、子老化應(yīng)用專用件更換）；

C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發(fā)現(xiàn)油面過低應(yīng)加油，；

D、檢查箱頂油面溫度計(jì)的溫度與環(huán)境溫度之差是否低于55攝氏度。

E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整；

F、檢查變壓器接地情況：

G、檢查高低壓引出接頭處有無發(fā)熱變色及異?，F(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)引出螺桿絲牙損壞，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)

測(cè)繪備料機(jī)加，并及時(shí)更換；觀看高低壓側(cè)電壓、電流是否正常：

H、運(yùn)行三年應(yīng)進(jìn)行油樣化驗(yàn)。

2、拆裝檢查保養(yǎng)

A、檢修時(shí)應(yīng)謹(jǐn)防工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內(nèi)；

B、檢修前預(yù)先放掉一部分變E器油，盛油容器必須清潔干燥，并能防潮；

C、吊鐵芯前應(yīng)檢查吊裝器具是否安全，如只是將鐵芯吊起一部分檢修時(shí)，必須在箱蓋與

相殼間墊上支撐物后才能進(jìn)行檢修；

D、對(duì)鐵芯進(jìn)行如下檢查：

a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地；

b、用1000V兆歐表測(cè)量鐵胡夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格，其數(shù)值不小于2兆歐；

c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動(dòng)；

d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現(xiàn)象；

e、如發(fā)現(xiàn)各種螺帽松動(dòng)應(yīng)加以緊固。

f、對(duì)繞組進(jìn)行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時(shí)，有脫落現(xiàn)象裂紋很深、絕緣物呈

碳片下落，則繞組絕緣老化嚴(yán)重，需更換繞組。好的絕緣呈金黃色，手壓時(shí)有彈性。g、

對(duì)分接開關(guān)進(jìn)行如下檢查：檢查開關(guān)旋轉(zhuǎn)是否靈活，零部件是否完整或松動(dòng)，注意動(dòng)、

靜觸點(diǎn)是否與指示位置一致，檢查觸點(diǎn)是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關(guān)連接處的

螺帽是否松動(dòng)等。

h、變壓器的大修及各種高壓試驗(yàn)暫外委專業(yè)公司進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)跟蹤。

3、做好保養(yǎng)記錄和收集有關(guān)試驗(yàn)報(bào)告存檔。

在：器身在相對(duì)濕度為75%以下的空氣中停留的時(shí)間應(yīng)小于24小時(shí)，如器身的溫度比

空氣溫度高出3—5攝氏度時(shí)，則其停留時(shí)間可適當(dāng)延長。

四、安全注意事項(xiàng)

1、操作高壓跌落開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定順序拉合。

2、搖測(cè)絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。

五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄

風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)

一、目的確保風(fēng)機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)能正常起動(dòng)和運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、范圍：每半年對(duì)大廈所有風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，同時(shí)，應(yīng)對(duì)風(fēng)機(jī)控制柜風(fēng)閥電

氣控制回路一同保養(yǎng)。

三、職責(zé)：管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。

囚、內(nèi)容：

1、保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)示牌。

2、手搖轉(zhuǎn)動(dòng)風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對(duì)中度。3、

檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時(shí)應(yīng)予更換。

4、清潔風(fēng)葉，機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。

5、向各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，動(dòng)作靈活可靠。

6、檢測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機(jī)接地是否良好。

7、檢查風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。

8、檢查風(fēng)閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。

9、合上風(fēng)機(jī)主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

10、開機(jī)試驗(yàn)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)無異樣聲音。

11、每月由消防管理人員開機(jī)試驗(yàn)、檢查一次。

五、相關(guān)文件及記錄：風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄。

水泵定期保養(yǎng)

一、目的確保水泵始終處于良好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。

二、適用范圍所有小區(qū)（大廈）安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補(bǔ)壓泵、排污泵。

三、職責(zé)管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)賁按計(jì)劃維修保養(yǎng)。

囚、內(nèi)容

1、生活水泵每周進(jìn)行一次一般性檢查保養(yǎng)（由管理處負(fù)責(zé)），每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)

:由工程部負(fù)責(zé)）。

2、消防水泵和噴淋泵、補(bǔ)壓泵每2周進(jìn)行一次試運(yùn)行（由管理處負(fù)責(zé)），運(yùn)行時(shí)間10—

15分鐘，消防泵起動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達(dá)6M以上，每半年進(jìn)行一次

全面保養(yǎng)。

3、排污泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

4、水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。5、

泵體的保養(yǎng):

A、檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。

B、補(bǔ)充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)予更換

C、檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。

D、聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應(yīng)予更換。

E、緊固機(jī)座螺絲并防銹處理。

F、生活水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。6、電機(jī)的保養(yǎng)

A、外觀應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。

B、拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測(cè)電機(jī)繞組相與相，相對(duì)地間

的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。

C、電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。

7、閥門、管道及附件的保養(yǎng)

A、各個(gè)閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。

B、單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。C、壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。

D、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。

E、點(diǎn)動(dòng)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。

8、控制柜的保養(yǎng)：

A、斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。

B、檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線

端子的接線螺絲。

C、清潔控制柜總電源，檢查各特?fù)Q開關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。

D、合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

9、保養(yǎng)完畢起動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。

10、觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良

咦音。

柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)

一、目的

確保發(fā)電機(jī)正常起動(dòng)和運(yùn)行。

二、職責(zé)

管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。

三、內(nèi)容

1、2周空載運(yùn)行10分鐘，每半年帶負(fù)載運(yùn)行半小時(shí)。

2、保養(yǎng)前應(yīng)斷開發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)控制屏上的選擇開關(guān)置于''停止〃位置，

拆開蓄電池正負(fù)極電源線，確保發(fā)電機(jī)不能起動(dòng)。

3、檢查蓄電池電解液液位，偏詆時(shí)應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸飽水。

4、根據(jù)《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》中《柴油發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程》柴油發(fā)電機(jī)組檢查保養(yǎng)

內(nèi)容及周期進(jìn)行檢查保養(yǎng)

5、檢態(tài)機(jī)組有無漏水、漏油現(xiàn)象，清潔發(fā)電機(jī)機(jī)身。

6、緊固蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭，試驗(yàn)故障顯示燈應(yīng)全部亮。

7、檢查接地線是否良好。

8、檢查機(jī)房風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況。檢查柴油箱儲(chǔ)油量是否能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)載運(yùn)行8小時(shí)。9、

檢查冷卻水水位、機(jī)油油位應(yīng)處于正常位置。

10、手動(dòng)試機(jī)運(yùn)行正常后合上發(fā)電機(jī)自動(dòng)空氣開關(guān)，把選擇開關(guān)置于''自動(dòng)〃位置，進(jìn)行

模擬停電試驗(yàn)，觀察發(fā)電機(jī)自動(dòng)起動(dòng)狀況。

11、發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行半小時(shí)，觀察各儀表指示和機(jī)組運(yùn)行是否正常。

12、填寫相關(guān)記錄。

囚、相關(guān)文件及記錄

1、《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》2、柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄

3、柴油發(fā)電機(jī)半年保養(yǎng)記錄

公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng)

一、目的保證公共天線系統(tǒng)正常工作，住戶能接收到清晰、無干擾的良好信號(hào)。

二、適用范圍管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修

保養(yǎng)。

三、維修住戶電視天線發(fā)生故障的檢修步驟：檢查住戶終端板上有無信號(hào)；信號(hào)是

否能達(dá)到65±4dB|jV：檢查樓層分支器信號(hào)是否正常，若終端板無信號(hào)而分支器信號(hào)正

常，則表明連接兩者之間的天線有問題，應(yīng)對(duì)天線進(jìn)行檢查維修或更換；大樓分支器信

號(hào)不正常時(shí)應(yīng)檢查分支放大器輸出信號(hào)和輸入信號(hào)是否正常，若輸出信號(hào)不正常而輸入

信號(hào)正常則表明分支放大器損壞，應(yīng)對(duì)其維修或更換；分支放大器輸入信號(hào)不正常時(shí)，

應(yīng)檢杳主放大器輸出信號(hào)和輸入信號(hào)是否正常，若主放大器輸入信號(hào)正常而輸出信號(hào)不

正常'，表明主放大器損壞，應(yīng)對(duì)其維修或更換；主放大器輸入信號(hào)不正常時(shí)，應(yīng)檢查前

置放大器的輸出信號(hào)，若正常，則表明前置放大器損壞，應(yīng)對(duì)其維修或更換；若前置放

大輸入信號(hào)不正常，則應(yīng)檢查天線架的方向和天線架本身是否有問

題。

四、保養(yǎng)每月對(duì)公共天線系統(tǒng)做一次全面保養(yǎng)。檢查天線連接有無松動(dòng)、生銹、斷

裂和絕緣老化。檢查支撐桿、底座螺絲的固定情況，并加黃油防銹，檢查拉線的松緊、

防雷接地是否良好。天線接收系統(tǒng)由于露天安裝，受風(fēng)吹雨淋容易生銹，凡是鐵件應(yīng)每

季度在其表面刷銀粉漆一次。如遇臺(tái)風(fēng)、大雨天氣過后，應(yīng)上天臺(tái)檢查天線一次。主放

大器系統(tǒng)每月除塵一次，檢查通風(fēng)是否良好，連線有無松脫，并用場(chǎng)強(qiáng)儀檢查主信號(hào)是

否正常每月檢查一次分支放大器，其終端信號(hào)應(yīng)在65±4dB|jVo

防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)

一、目的保證大廈防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。

二、適用范圍本公司管理的小區(qū)（大廈）防盜監(jiān)控系統(tǒng)。

三、職責(zé)：管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。

內(nèi)、內(nèi)容

1、維修

：1）監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟：A、調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕；

B、檢查視頻線有無松動(dòng)；

C、校正鏡頭焦距；

D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵；

E、檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。

2）監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟

A、檢杳攝像頭是否通電;B、檢查視頻連線有無斷裂;

C、檢查攝像頭是否損壞。

C3)控制器不能控制的檢修步驟：

A、檢查控制器控制電壓有無輸出；

B、檢查控制電壓有無輸入；

C、檢查輸入插件是否損壞；

D、檢查輸出插件是否損壞。

2、保養(yǎng)：

:1)規(guī)定每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。

(2)檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭,清理降溫風(fēng)扇，調(diào)校鏡頭焦距。

：3)檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好。

：4)檢查監(jiān)視室的通風(fēng)、照明，檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。

：5)對(duì)于室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風(fēng)、防雨、防塵置的密封，檢查避雷針接地是

否良好。

氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的保證系統(tǒng)在任何時(shí)候都處于正常的備用狀態(tài)。

二、職責(zé)管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計(jì)劃維修保養(yǎng)。

三、內(nèi)容

1、月保養(yǎng)根據(jù)貯存器壓力指標(biāo)檢查貯存壓力，在規(guī)定值的±10%范圍之內(nèi)。檢查系統(tǒng)是

否機(jī)械損傷和失靈，所有的鉛封和保險(xiǎn)帶都完好無損。檢查噴嘴在封閉空間中位置有無

改動(dòng)，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴射滅火劑。月保養(yǎng)以檢查為主，若發(fā)現(xiàn)有不合要求

的應(yīng)及時(shí)糾正，確保系統(tǒng)正常,

2、年保養(yǎng)：完成月檢的全部項(xiàng)目。對(duì)■系統(tǒng)中每個(gè)火災(zāi)探測(cè)器進(jìn)行清潔，檢查其連接的可

靠性。觸發(fā)每路探測(cè)器，試驗(yàn)控制器和警鈴的響應(yīng)情況。檢查管道及其支架是否松動(dòng)和

損壞。檢查噴嘴開孔是否堵塞。檢查手動(dòng)控制裝置動(dòng)作情況。清掃管道及罐的灰塵，對(duì)

文字標(biāo)志脫落的要重新修復(fù)?；謴?fù)并檢查系統(tǒng)使之處理正常工作狀態(tài)。

對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的

俁證系統(tǒng)的良好運(yùn)行，保障來訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報(bào)警求援的可

靠性。

二、職責(zé)

A、大堂保安隨時(shí)解答住戶對(duì)使用方法的咨詢；

B、L程部管理組接受管理處的報(bào)修，故障處理由工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)，住戶故障投訴

由管理處登記。

三、內(nèi)容大堂保安一旦發(fā)現(xiàn)主機(jī)出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)通知管理處機(jī)電部。工程部管理

組應(yīng)根據(jù)故障登記情況及時(shí)派專人維修。每半年對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的主機(jī)、線路、層樓解碼器

進(jìn)行一次全面檢查維修。檢查機(jī)箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線接頭，清掃機(jī)箱

內(nèi)外灰塵。維修保養(yǎng)工作應(yīng)指定專人進(jìn)行，其他人員不得隨意拔動(dòng)解碼器開關(guān)，不得對(duì)

主機(jī)箱開蓋檢測(cè)箱內(nèi)元件。清