N0501 房地產經營管理的七大誤區(qū)

第1題：根據(jù)對房地產從業(yè)人員的調查，造成人員不穩(wěn)定的首位因素是薪酬，可見：

A.房地產從業(yè)人員的工資都不高

B.薪酬矛盾是房地產公司必須解決的一個問題

C.房地產從業(yè)人員對工資的要求都很高

D.以上都不正確

第2題：“大客戶服務觀”的主要觀點是：

A.變“被動服務”為“主動服務”

B.將事后服務延伸到設計和生產階段

C.A和B都正確

D.A和B都不正確

第3題：下面哪一項屬于房地產公司的間接成本：

A.管理費用

B.工程建造費用

C.配套、市政費用

D.前期建安費用

第4題：某地產公司準備引進先進的管理系統(tǒng)，公司的老總工作非常忙，如果你是老總，你會怎么做：

A.把引進管理系統(tǒng)的任務交給副總

B.親自負責，具體工作交給下屬去做

C.成立一個專門的部門，把引進管理系統(tǒng)的任務交給部門經理

D.不聞不問

第5題：房地產企業(yè)建立核心管理平臺流程圖的起點是：

A.房地產企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃

B.房地產企業(yè)的組織結構設計

C.部門的職責和業(yè)務流程的優(yōu)化

D.績效考核系N0501-房地產經營管理的七大誤區(qū)

#"第一講中國房地產業(yè)呼喚管理革命

#"第二講利潤與成本的管理誤區(qū)（上）

#"第三講利潤與成本的管理誤區(qū)（下）

#"第四講房地產業(yè)管理制度的誤區(qū)（上）

#"第五講房地產業(yè)管理制度的誤區(qū)（下）

#"第六講計劃目標管理的誤區(qū)

#"第七講團隊建設與績效考核的誤區(qū)（上）

#"第八講團隊建設與績效考核的誤區(qū)（下）

#"第九講滿足客戶所有要求的誤區(qū)

#"第十講房地產產品定位的誤區(qū)

#"第十一講引進管理軟件的誤區(qū)

#"第十二講突破管理誤區(qū)重圍第一講中國房地產業(yè)呼喚管理革命

房地產業(yè)依然是中國最有前途的行業(yè)

對胡潤和福布斯歷年中國大陸百富榜進行分析就可以看出，從行業(yè)分類上看，房地產企業(yè)家占的比例最大，百富榜上超過60%的企業(yè)家都是從事房地產及相關行業(yè)的。國內外媒體分析：歷年來房地產企業(yè)家的頻繁上榜，表明中國房地產業(yè)發(fā)展有著很大的潛力。房地產業(yè)是中國很有特色的一個行業(yè)，也是具有兩個前途的行業(yè)，這兩個前途分別是：一是錢，二是前。

房地產業(yè)開始經歷“雪山草原”時代

回顧歷史我們會發(fā)現(xiàn)，中國房地產行業(yè)的現(xiàn)狀和中國近代史土地革命戰(zhàn)爭時期的狀況非常相似。因為土地革命戰(zhàn)爭時期有一個非常重要的階段，即紅軍建立了革命根據(jù)地，但是因為左傾的影響，遭受了前所未有的重大挫折，紅軍不得不進行長征，歷盡辛苦終于到達了延安。下面是《解放軍報》上刊登的紅軍長征時走過的草地和雪山，可以看出當時紅軍的條件是多么艱苦。

員工管理哲學發(fā)展圖【圖解】員工管理哲學的確立經歷了人事、人力資源、人力資本經營等三個階段的管理。這是一個不斷發(fā)展、完善的過程，后一階段不斷地克服前一階段的弱勢，逐步趨于完善。圖1-1紅軍長征時走過的雪山草原

對比中國的房地產業(yè)，早期也是轟轟烈烈的，但是現(xiàn)在遇到了一些內外交困的問題，主要表現(xiàn)在以下兩個方面。

1.外部環(huán)境分析制約房地產發(fā)展的外部環(huán)境在過去幾年內發(fā)生了相當大的變化，其中比較重要的幾個變化是：2003年政府頒布了“831”2005年3月5日，溫家寶總理在政府工作報告中提出，國家要抑制房價；2005年3月16日，央行實行降息；2005年3月26日國八條出臺；2005年5月發(fā)布了四部委文件；許多省市的相關部門都頒布了關于抑制房價增長過快、抑制房地產經濟過速發(fā)展的文件。在這樣的外部環(huán)境下，我們可以分析政府對于房地產行業(yè)的態(tài)度是矛盾的，因為一方面房地產業(yè)的發(fā)展可以拉動地區(qū)經濟的發(fā)展，另一方面由于房價的過快增長，會導致過度的金融風險。國家的宏觀調控對房地產行業(yè)有明顯的控制效果，據(jù)調查，目前上海房地產的成交量減少了一半，房價開始回落，購房者普遍采取了觀望的態(tài)度，房地產商又開始為樓盤的銷售量犯愁?！景咐可虾５囊粋€樓盤，一期開盤的時候單價是一萬七千元每平米，原本設想二期開盤時把價格定為二萬五，但是因為宏觀環(huán)境的影響，二期的開盤價為二萬二。上海的另一個樓盤為了促銷，舉辦了一個“買別墅送直升飛機”的活動來做為噱頭。

2.內部環(huán)境分析中國的房地產業(yè)經過二十多年的發(fā)展，出現(xiàn)了一批管理規(guī)范、實力強大的企業(yè)，比如萬科、首創(chuàng)等等，但是客觀地說，我國房地產業(yè)的整體管理水平還處于比較初期的階段，房地產行業(yè)長期以來都存在著“重關系，重經營，輕管理”的現(xiàn)象，可以說管理是房地產企業(yè)內部非常嚴重的一個問題?！景咐恳粋€房地產企業(yè)的老板說，房地產行業(yè)的利潤很高，只要能拿到地皮，就可以賺到30%的利潤，可是他發(fā)愁的是，因為企業(yè)內部管理不善，出現(xiàn)了各種浪費現(xiàn)象，結果企業(yè)的利潤只有20%，他非常惋惜浪費掉的10%，但是又沒有好的解決辦法。在嚴峻的外部環(huán)境下，如果企業(yè)內部的管理再出現(xiàn)問題，勢必影響到企業(yè)的發(fā)展，套用哈姆雷特的一句經典臺詞，“生存，還是滅亡，這是個問題”！對于中國的房地產業(yè)企業(yè)來說，面對2005年多事之秋，面對內外交困的形勢，企業(yè)只有勵精圖治、加強管理才能度過困境。當前許多企業(yè)已經意識到這一點，開始加強內部管理，特別是加強以低成本為中心的管理平臺的建設。

3.房地產行業(yè)面臨的時代變化由壟斷經濟進入完全競爭經濟由賣方市場進入買方市場由杠桿投資階段進入實力投資階段由樂觀預測思維進入冷靜預測思維

【自檢1-1】為什么說現(xiàn)在中國的房地產業(yè)正處在“雪山草原”、內外交困的環(huán)境下？請結合所學的知識從外部環(huán)境和內部環(huán)境兩個方面進行分析分析目標結論外部環(huán)境分析

內部環(huán)境分析

見參考答案2－1第三講利潤與成本的管理誤區(qū)（下）

大成本管理觀念的提出

彼得·德魯克說過一句非常經典的話，“在企業(yè)內部，我只看到成本！”對房地產公司來說，最大的成本是土地費用和建安成本，此外還有一些直接和間接費用。房地產企業(yè)的競爭優(yōu)勢一般來說有兩種：第一種是大家都很熟悉的品牌競爭；第二種就是成本的競爭。一個房地產企業(yè)要做到持續(xù)創(chuàng)新，不斷超越自己是比較困難的，能夠達到這種高度的企業(yè)可以說是鳳毛麟角。但是大多數(shù)企業(yè)都能夠把握自己管理的優(yōu)勢，大幅度地降低成本，也就是說，在開發(fā)相同品質的樓盤的基礎上，如果自己的成本比其他樓盤低，那么就能夠取得競爭的優(yōu)勢。所以房地產企業(yè)導入全員全過程成本管理具有非常重要的意義。房地產企業(yè)運作一個樓盤項目一般分為五個階段，分別是購買土地階段、產品策劃定位階段、設計階段、施工階段以及竣工交付階段，如下圖3-1所示。圖3-1房地產企業(yè)樓盤項目的運行操作流程圖大多數(shù)房地產企業(yè)對工程造價的管理僅僅停留在竣工項目的財務核算和竣工結算上。雖然部分企業(yè)已經提前到施工階段的招投標管理以及預算的編制，但是也僅僅只注重于施工階段的造價確認與控制。可以說目前國內的房地產企業(yè)對施工階段以及竣工交付階段的成本管理關注得比較多，對于其他階段則沒有重視，這種管理方法屬于“事后控制”。事實上在整個流程體系中，土地購買階段、產品策劃定位階段以及設計階段的成本控制占所有成本控制中的絕大部分。以設計階段為例，它幾乎占成本控制80%的比例。這個階段的成本控制一般交給企業(yè)以外的機構，比如策劃公司、設計單位來完成，由于溝通、思考方式、所處位置不同等因素的影響，策劃公司和設計單位做出來的東西難免有些會與房地產企業(yè)的目標不一致，因此我們提倡要從“事后控制”轉為“事前、事中控制”，通過全員全過程管理來實現(xiàn)低成本的目標。

全面成本管理與傳統(tǒng)成本管理的綜合對比

1.全面成本管理與傳統(tǒng)成本管理區(qū)別全面成本管理是全動態(tài)的、全過程的、事前的、有抵抗風險能力的、使用復合型人才的管理模式。傳統(tǒng)造價部門就是在房地產公司中成立一個造價部，有的房地產公司甚至沒有專門的造價部，而是把造價部與工程部合并在一起，其管理是局部的、靜態(tài)的、事后管理、無抵抗風險能力、使用普通造價人才的管理模式。

表3-1全面成本管理與傳統(tǒng)成本管理對比表全面成本管理傳統(tǒng)成本管理全過程局部動態(tài)靜態(tài)事前事后有抵抗風險能力無抵抗風險能力復合型人才普通專業(yè)人才

【案例】一個房地產公司一位造價工程師要退休了，臨走前他去找公司老總，說：“老總，我覺得公司給我的退休補償金太少了?！崩峡傉f：“公司除了按照制度給你發(fā)補償金外，還多發(fā)了三個月的工資，已經很不錯了，你怎么還說太少了？”造價工程師說：“我在公司做了這么多年，為公司節(jié)約的資金至少上億了?！崩峡傉f：“你這么想是不對的，你的工作屬于傳統(tǒng)造價管理的事后部分，你的職責就是把高出預算的部分減到預算之內，這是你的工作，如果你沒有控制到這個水平那就是失職?！痹靸r工程師聽了老總的話，也接受了這個觀點。

2.全面成本管理與傳統(tǒng)成本管理的造價控制力度對比全面成本管理與傳統(tǒng)成本管理的另一個重要區(qū)別表現(xiàn)在對造價的控制力度方面。從表3-2可以看出，全面成本管理在購買土地、策劃、設計階段的控制率非常高，而傳統(tǒng)造價幾乎沒有控制力度；在施工階段和竣工階段，全面成本管理是主動控制，而傳統(tǒng)造價管理則是被動管理。

表3-2全面成本管理與傳統(tǒng)成本管理的造價控制力度對比表

全面成本管理傳統(tǒng)成本管理購買土地35%-100%0策劃與產品定位75%-95%0設計階段35%-75%0施工階段5%-35%5%-35%竣工階段0-5%0-5%評估主動被動案例總結減少成本10%以上0

3.全面成本管理與傳統(tǒng)成本管理的效果分析傳統(tǒng)成本管理常常會出現(xiàn)“三超”現(xiàn)象，即概算超估算、預算超概算、結算超預算，而全面成本管理能夠有效地避免這種情況發(fā)生。因為全面成本管理把投資的估算、設計的概算、施工圖的預算和竣工的結算等都控制在既定目標之內。

表3-3全面成本管理與傳統(tǒng)造價管理效果分析表

成本管理設計預算施工圖概算竣工結算經濟效果抗風險能力全面造價管理有>

>

有達到預期經濟效果強傳統(tǒng)造價管理無<

<

有無法預測經濟效果弱

全面成本管理的作用——案例分析

總之，全面成本管理具有無窮的魅力，它能夠幫助企業(yè)降低成本，獲取比同行同類產品相對較低的成本，從而取得成本優(yōu)勢。我們用案例來具體說明：

1.【案例一】一個小區(qū)的規(guī)劃設計總建筑面積是153622平方米，地下41430平方米，地上112192平方米，容積率2.46，車位819個，這是由設計院根據(jù)當前流行私家車的趨勢，按照1：1.18的比例來配置小區(qū)的車位，但是實際上因為這個小區(qū)房位于一個中等城市，這個城市的經濟沒有北京、上海等城市發(fā)達，它的私家車發(fā)展也沒有想象中的多，所以并不需要那么多的車位。由于造價部的及時介入，根據(jù)市場調研的結果，把車位的配比率由1：1.18改為1：0.6，經過這樣的修改之后，工程修改以后不僅避免了車庫積壓，而且減少成本如下：土方、樁基、地下室、支護等，共節(jié)約了工程費用4256萬元。此外，估計工期縮短至少3個月，相當于提前了3個月開盤銷售，可以說這是非常成功的范例。

表3-4小區(qū)項目技術經濟指標對比表序號名稱修改前修改后修改后與修改前的比較1總建筑面積153622m2134790m2減少18832m22地下建筑面積41430m222509m2減少18921m2

序號名稱修改前修改后修改后與修改前的比較3地上建筑面112192m2112192m2不變4容積率2.462.46

5綠化率2.462.33下降7%6總戶數(shù)30%37%

7停車數(shù)量819406減少413車位

【案例分析】這個案例告訴我們，全面成本管理決定經濟效果。通過投資估算，進行成本與收入的經濟效果分析，確定建設項目的最佳方案，同時也決定了投資者的命運，使投資者提前看到了投資的結果。通過全面成本管理，指導項目的策劃與定位，確定最佳的建設方案，獲得最佳經濟效果。因此，成本管理對項目的策劃與定位具有決定作用。

2.【案例二】一個小區(qū)由一棟17層、兩棟17層以及兩棟30層高樓所組成。當初在設計電梯的時候，設計院報上來的方案圖設計了地下三層，即負三層，但是房地產公司的設計部認為沒有必要到負三層，因為負三層是專門供物業(yè)人員和維修人員使用的，使用頻率比較低，而建造負三層需要增加200萬元的投資，并且使工期延長兩個月。因為設計院是單純從設計考慮，為了便于使用，負三層的設計非常合理。但是房地產公司不僅要考慮使用，還要綜合考慮成本等其他問題，所以從設計階段就要介入管理，及時對設計院提出的方案進行調整。具體效果見下面的修改前后經濟效益對比表。

表3-5修改前后經濟效益對比表項目—3F—2F土方增加—深坑支護增加—電梯費用增加—基坑結構增加—

項目—3F—2F合計200萬元—工期延長2個月—

3.【案例三】國王問扁鵲：“你的醫(yī)術高，還是你大哥、二哥的醫(yī)術高？”扁鵲回答：“我大哥和二哥的水平比我高多了。”國王問：“那為什么大家都只稱贊你的醫(yī)術高明呢？”扁鵲回答：“我大哥看病是在人們的病情還沒發(fā)作之前就進行預防，幫助人們不生病，所以他的水平最高；我二哥看病是在病人的病情還很輕微的時候就把他治好了；而我一般是當病人的病情非常嚴重了，才給他開刀、服藥，所以大家都看到了我的治病效果，而沒有看到我大哥和二哥的功勞。事實上，我大哥和二哥的水平比我高出許多?！蓖瑯拥牡览砜梢杂糜诜康禺a公司的全員全過程管理。我們承認事后成本控制的重要性，因為房地產公司要面對許多施工單位，事后成本的精確性是公司全員全過程成本的一個重要的組成部分。但是事前和事中的成本控制比事后成本控制更為重要，因為事前和事中的成本控制可以幫助公司節(jié)約更多的成本，而且是看不見的成本。

【自檢3-1】判斷下面的一些特征哪些是描述全面成本管理的，哪些是描述傳統(tǒng)造價管理的？（1）全動態(tài)的、全過程的、事前的、有抵抗風險能力的管理模式；（2）局部的、靜態(tài)的、事后管理、無抵抗風險能力；（3）使用復合型人才；（4）無法預測經濟效果；（5）在施工階段和竣工階段屬于被動管理；（6）在購買土地、策劃設計階段的控制率非常高。見參考答案4－1第五講房地產業(yè)管理制度的誤區(qū)（下）

房地產公司在運用現(xiàn)代企業(yè)管理制度之前需要兩個前提，第一個前提是公司的基礎，基礎是房地產公司任何工作開展的前提。古人云，“河道之水，生于毫末，九層之臺，起于壘土”。我們反復提到基礎管理，企業(yè)在建立核心平臺的時候首先要注重基礎管理平臺的提升；第二個前提是業(yè)務，沒有業(yè)務企業(yè)就沒有利潤。只有把基礎和業(yè)務這兩項牢牢抓住，才能為奠定房地產企業(yè)的管理平臺打下堅實的基礎。國內房地產企業(yè)核心管理平臺提升的最佳途徑有兩條，分別是房地產企業(yè)業(yè)務流程優(yōu)化（BPI）和全員全過程人力資源管理（ASWPHRM），下面將詳細講解。

什么是房地產企業(yè)核心管理平臺

房地產企業(yè)具有眾多的管理線，包括成本線、財務線、質量線、業(yè)務線等，還有計劃目標管理、人力資源管理、行政等等，在這些眾多的管理線中有一個最基本的管理問題，就是要實現(xiàn)公司業(yè)務流程的優(yōu)化與全員全過程人力資源管理系統(tǒng)的完美結合，這是解決房地產企業(yè)核心管理問題的最佳辦法。我們認為，核心管理平臺的提升應該是公司全體員工共同參與的結果。這里需要強調的是，在人力資源管理系統(tǒng)前面有一個前綴，叫做全員全過程，也就是說人力資源管理系統(tǒng)是建立在業(yè)務基礎和計劃目標管理基礎上的。

如何建立房地產企業(yè)核心管理平臺

這里給出房地產企業(yè)建立核心管理平臺流程圖，圖5-1是本講的重點，它詳細地說明了房地產企業(yè)如何建立核心管理平臺，公司所有的業(yè)務流程都應該按照這個圖來運作。房地產企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃是企業(yè)工作的指導思想，我們要根據(jù)房地產企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃來制定房地產企業(yè)的組織結構設計，在組織結構設計好的基礎上才能確認部門的職責和業(yè)務流程的優(yōu)化，下一步工作是制定職位說明書、進行職位評估；圖的右邊是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃制定的企業(yè)財年計劃，然后對公司的計劃目標進行分解制定各部門的計劃目標，在目標管理體系的基礎上才能制定建立在業(yè)務管理系統(tǒng)之上的績效考核系統(tǒng)。在這兩條線都得到充分拓展、充分發(fā)展的基礎上，最后再建立公司的工資平臺、獎金平臺以及其它平臺。圖5-1房地產企業(yè)建立核心管理平臺流程圖

需要提醒的是，很多房地產企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃都是以一年為周期，實際上這種做法是錯誤的，應該把周期拉長，以三年或者五年為一個戰(zhàn)略規(guī)劃的周期，如果是多項目開發(fā)或者異地開發(fā)最好定為五年。周期比較長的好處是我們在做一年的工作計劃當中會有向前看的感覺，知道自己今年結束之后明年接下來要做什么，所以建議先制定長遠規(guī)劃再制定短期規(guī)劃。

核心管理平臺系統(tǒng)核心模塊介紹

本系統(tǒng)核心模塊一共有七個方面的內容，分別是：公司戰(zhàn)略規(guī)劃、組織結構及集團與子公司管理模式設計部門職責和業(yè)務流程優(yōu)化（BPI)職位說明書系統(tǒng)建立職位評估系統(tǒng)設計薪酬管理系統(tǒng)設計計劃和目標管理系統(tǒng)設計績效考核系統(tǒng)設計這里重點講解下面三方面的內容，其他內容在后面的課程中陸續(xù)講解。

1.部門職責和業(yè)務流程優(yōu)化（BPI）BPI的定義大家對BPI不是很熟悉，但是都熟悉BPR，兩者的定義如下：①BPR（BusinessProcessRe-engineering）是指企業(yè)流程再造；②BPI（BusinessProcessImprovement）的意思是業(yè)務流程的優(yōu)化。所謂業(yè)務流程再造是對原有流程的根本性的、革命性的改造，也就是原有的流程已經與企業(yè)目前的戰(zhàn)略規(guī)劃、組織結構等不適應了，必須全部推翻重新來做。可是當前我國房地產公司的特點是本土化、區(qū)域化，講究實戰(zhàn)性，很多房地產公司以前都取得了輝煌的成就，其基本流程存在合理性，不需要完全再造，所以這時進行業(yè)務流程的優(yōu)化更恰當。BPI的作用房地產公司部門職責和業(yè)務流程優(yōu)化的內容是根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，在公司組織架構設計的基礎上對各部門職責進行分析，明確各部門之間的分工，同時對公司所有業(yè)務流程進行合理化調整，尤其對涉及到部門間接口問題進行明確，達到職責明細、分工合理、流程順暢的目的，為引入全員全過程人力資源管理系統(tǒng)奠定基礎。BPI的重點這里要重點強調，對房地產公司來說最重要的是部門之間的接口。一個房地產公司中會有分管工程的副總經理、總建筑師、工程總監(jiān)、工程部經理以及項目經理等職位。這么多的涉及工程口的職位之間的接口，必須要妥善解決，BPI就能夠有效地解決接口流暢方面的問題。

【案例】設計部門與開發(fā)部門之間的接口一直是房地產公司比較頭疼的問題，開發(fā)部的人經常說設計部提供的圖紙每次都不符合國家規(guī)范，而設計部的人則認為開發(fā)部缺乏基本的設計知識。所以兩個部門之間的接口如果不處理好，很容易引起部門之間的矛盾。

2.建立職位說明書系統(tǒng)很多企業(yè)都有職位說明書，但是其中大部分企業(yè)的職位說明書系統(tǒng)是相對獨立的，也就是說是為了做職位說明書系統(tǒng)而做職位說明書。這樣做出來的職位說明書只能是鎖在人力資源部的抽屜里，沒有發(fā)揮實際作用。如圖5-2所示。圖5-2傳統(tǒng)的職位說明書示范圖

【圖解】傳統(tǒng)的職位說明書應按照國內房地產特點進行專業(yè)改進，為企業(yè)開展職位評估、薪酬管理、績效管理打下基礎。圖5-3是一家大公司信息部經理的職位說明書，說明書的第一頁沒有什么特別，幾乎所有的行業(yè)都基本一樣，要注明這個職位的公司名稱，編制日期，關于學歷、經驗、專業(yè)知識等方面的要求。有特色的是第二頁，在這一頁從上到下按照重要順序排出這個職位的所有職責，從左到右分別是每項職責的職責范圍、負責程度以及衡量指標（KPI）。這樣一來，這個職位說明書就成為既能進行績效考核又能進行員工管理的工具。

重慶X集團職位說明書單位：X集團職位名稱：信息部經理繪制日期：中心：信息管理中心任職人：任職人簽字：部門：信息資源部直接主管：中心總監(jiān)直接主管簽字：任職條件學歷：大學本科以上學歷經驗：具有2年信息從業(yè)經驗，1年同等職位管理經驗專業(yè)知識：熟悉信息管理如商業(yè)情報收集工作，具有豐富的互聯(lián)網知識，具備極強的服務意識業(yè)務了解范圍：了解房地產行業(yè)、熟悉信息、信息分類、情報等相關專業(yè)職位目的（目標、權限）：根據(jù)公司信息管理規(guī)范，開展信息的采集、分類、整理、錄入信息庫等工作，并促進其有效利用，協(xié)助部門實現(xiàn)公司經營目標溝通關系單位規(guī)模：下屬人員：人員類別：銷售額：人數(shù)：2經理：利潤：直接：2專業(yè)人員：職工總數(shù)：間接：無其他：

職位編號：

職責范圍全責程度衡量標準（KPI）按重要順序依次列出每項職責及其目標全責/部分/支持數(shù)量、質量1.信息日常管理工作包括信息分類、主題詞條目，信息摘錄標準；評估信息庫現(xiàn)狀及建設遠景；監(jiān)督控制各分類信息庫內容質量；提出創(chuàng)造性建設發(fā)展思路；監(jiān)控信息建設工作流程，促進相關工作的相互協(xié)調；日常信息錄入工作的組織；關注信息訪問頻率、使用效率；組織提煉對公司發(fā)展有重要參考價值的信息，并提出報告。全責信息庫建設規(guī)范化操作制度，工作流程，崗位職責及考評標準明確2.信息采集、分類；電子信息庫內容建設。負責聯(lián)絡有關單位，組織房地產、投資置業(yè)及相關信息的采集，按公司確定的項目進行科學分類、整理和編輯，如需要組織翻譯工作，并組織信息導入輸入至公司信息庫，以方便咨詢使用。全責信息條目完整3.組織公司OA系統(tǒng)“信息管理”及相關欄目內容的建設、更新與維護管理。全責信息條目完整性滿意度4.公司網站信息發(fā)布的組織工作，并及時對網站信息予以更新。部分信息上網時間更新速度5.了解公司內部對信息的需求及對信息工作的意見。全責調查表滿意度6.保管好工作中的相關文件、資料，并定期交付給文檔主管歸檔全責完整性7.了解有關本崗位工作范圍的各項管理制度及執(zhí)行情況，并及時向本部門經理反饋信息。支持上級評價8.對下屬職員的培養(yǎng)全責下屬職位提升與人才輸送9.完成上級交辦的臨時性工作支持上級評價圖5-3某集團職位說明書

【圖解】之所以在職位說明書中加入衡量指標（KPI），是因為國內很多企業(yè)定性因素比較多，定量因素比較少，通過KPI可以加強量化的程度。比如說第四個職責是說公司網站信息發(fā)布，并且對網站進行更新，如果定性考核，那就是工作完成程度怎么樣，現(xiàn)在給出具體的考核指標，信息上網的時間是多少？信息更新的速度是多少？用這兩個指標就可以衡量他的工作業(yè)績；再比如第五個職責是了解公司內部對信息的需求以及對信息工作的意見，那么就要用調查表和滿意度來衡量員工的滿意度。

3.設計薪酬管理體系一個企業(yè)的薪酬管理體系一般要實現(xiàn)對內具有公正性、對外具有競爭性，并且能夠使企業(yè)以最適度的薪酬保留與激勵企業(yè)人才。一個合理的薪酬系統(tǒng)結構應當采用“三態(tài)模式”，即靜態(tài)、動態(tài)和市場態(tài)，如下圖所示。圖5-4薪酬管理結構圖

【圖解】所謂靜態(tài)大家都知道，一個公司對于一定級別的職位給出固定的薪酬，不管是設計部經理、人力資源部經理，還是造價部經理，統(tǒng)一的基本工資都是×千元；所謂動態(tài)就是績效考核，比如獎金；市場態(tài)是一個比較新的概念，它是代表員工自身素質差異的價值，比如員工服務年限長、做出了特殊貢獻、勞動力市場需求緊，則給這個職位增加了價值，獲得的報酬自然也就要高一些。

【自檢5-1】根據(jù)所學的知識分析自己公司的薪酬制度是否合理。如果不合理，需要進行怎樣的改進？第六講計劃目標管理的誤區(qū)

房地產業(yè)實行目標管理的必要性

1.房地產業(yè)實行目標管理的形勢比其他行業(yè)更嚴峻德魯克在1954年就提出，所謂目標管理就是管理目標，是依據(jù)目標進行的管理。這種管理方式存在的缺陷在中國的房地產業(yè)被無限擴大，比如說目標難以制定、對員工的自主性要求強等等，所以很多房地產企業(yè)認為“房地產開發(fā)過程變化因素多，不需要嚴格的計劃和目標管理體系，即使制定了計劃和目標，也是可以隨時更改的”。事實上，這正是中國的房地產管理的第三個誤區(qū)。中國的房地產業(yè)實行目標管理的形勢比其他任何行業(yè)都更為嚴峻，具體表現(xiàn)在：房地產業(yè)的計劃性非常強一般的企業(yè)只要制定了計劃，時間就已經確認，必須按照這個計劃來執(zhí)行。很多房地產公司都把工程部開玩笑的稱為“趕工部”，工程部經理被認為是最有本事的，因為不管任務多艱巨、時間多緊迫，都能趕出來，可是趕出來的東西在質量方面難免會存在問題。房地產公司對管理者的約束性相對來說比較松因為房地產業(yè)的性質決定了很多時候員工都需要在工地、在外面跑，所以員工的自主性比較大，這樣管理起來相對比較松散。

【案例】一家房地產公司負責開發(fā)外聯(lián)的經理這樣說：“如果我再努力一些，就能夠為公司多跑一個手續(xù)，多批一個文件，就能為公司多節(jié)約幾百萬元，但是如果我偷懶一些，那么就會少跑一個手續(xù)，少批一個文件，少節(jié)約了幾百萬元?！笨梢姡康禺a公司對員工的約束性還不到位。房地產業(yè)的資金周轉要求非常強房地產公司普遍存在著資金周轉數(shù)額巨大、回款周期長、利潤越來越低等財政問題，因此在資金方面壓力非常大。

2.房地產業(yè)受人為性因素影響大更要實行計劃目標管理房地產業(yè)內人士常常稱自己“靠天吃飯”，比如外聯(lián)部負責開發(fā)、拆遷等問題，如果遇到釘子戶，死活不肯搬遷，那么外聯(lián)部也沒辦法；再比如工程部，在做工程的時候如果遇到下雨天就只能停工。既然形勢嚴峻，房地產公司的計劃目標管理受人為性因素影響大，那么是否可以不要計劃目標管理、“靠天吃飯”就可以了？因為房地產業(yè)受人為因素影響大，所以更需要實行計劃目標管理，如果計劃執(zhí)行不好，則可能給公司造成很大的損失，這里用下面的案例來具體說明。

【案例】一家房地產公司承接了政府的一個大項目，即建造休閑景觀大道，規(guī)定在年的五月一日交付使用。這家公司對這個項目非常慎重，希望做好這個項目，以便將來能再多接一些這樣的政府項目。在設計階段就反復地更改設計方案，接連換了三家設計公司，直到3月底才拿出最后方案，這時候時間就非常緊迫了，因為5月就要交付工程，公司的老總號召全體公司員工進入緊急戒備狀態(tài)，把其他的項目都暫時停工，召集幾家施工單位同時施工，總算是在規(guī)定時間內趕完了工程。最后的結果可想而知，工程雖然如期出來，但是質量并不能讓人滿意，而且造價也高，公司本來一心想做好這個項目，可是結果卻恰恰相反。

【案例分析】這個項目之所以沒有做好，一個最主要的原因就是沒有做好計劃目標管理，具體表現(xiàn)有：設計部工作沒有計劃性，導致了其他部門進入趕工狀態(tài)，設計部的工作是項目的開始，在一開始的階段就沒有規(guī)劃好時間；因為要趕工，公司支付給施工單位的費用肯定要增加，而且在材料方面，不管是質量還是價格，把關不夠嚴，不得不作出妥協(xié)，這樣就使得公司支出成本增加；所有公司人員集中辦公，把其他項目的人員調來支援這個項目，影響了其他項目的開展；由于匆忙趕工，使得項目的施工質量得不到保障，這會給公司的聲譽以及后續(xù)的工作造成很大的影響。所以說，房地產公司在做大項目的時候，產品定位階段要多留出一點時間來。即留給設計部門以及施工管理部門足夠的時間，不實行計劃目標管理就會把原本寬松的工程人為地變成趕工工程，得不償失。這樣才能保證做到精心設計、從容施工、完美收場。

【自檢6-1】有人說，“房地產開發(fā)過程變化因素多，不需要嚴格的計劃和目標管理體系，即使制定了計劃和目標，也是可以隨時更改的”，你認同這個觀點嗎？為什么？見參考答案7－1

實現(xiàn)團隊有效溝通和良好合作的途徑

公司的運作需要團結協(xié)作，實現(xiàn)團隊有效的溝通和良好合作的途徑主要有下面兩條：

1.創(chuàng)建一個好的人力資源管理制度和氛圍首先要有一個好的人力資源管理制度和氛圍，如果一個公司沒有很好的人際氛圍，沒有很好的人力資源管理體系，那么在吸引人才方面就會遇到很多困難。福建、廣東等地有很多民營企業(yè)，實行家族化管理，對于外來的人才要么排擠、要么不予以重任，所以這些家族企業(yè)在發(fā)展到一定規(guī)模之后就不能再進一步發(fā)展了，其中一個非常重要的原因就是缺乏人才，不能留住人才。企業(yè)制定制度就像是訂立一個競賽規(guī)則，并且提供一個競賽的平臺，所有的人才在這個平臺上公平的競爭，企業(yè)的老板擔任裁判員的角色。一個好的管理制度可以做到筑巢引鳥，有什么樣的巢，就會吸引來什么樣的鳥。

2.創(chuàng)建一個規(guī)范化的管理平臺和科學的管理制度一個公司發(fā)展到一定程度就必須凡事都要按照制度去做，而不能按照領導的個人喜好辦事，也就是說要創(chuàng)建一個規(guī)范化的管理平臺和科學的管理制度。

人力資源部在團隊建設中的作用

很多人力資源部經理都會抱怨說老板根本不重視人力資源部。之所以會存在這樣的問題，是因為目前普遍存在一個誤解，認為人力資源部就負責招人，對公司的其他業(yè)務沒有任何幫助。事實上，人力資源工作是一項非常具有挑戰(zhàn)性的工作，如果發(fā)揮得當，可以對企業(yè)做出很大貢獻。下面從四個方面來理解人力資源部的功能。

1.招聘最合適的人才人力資源部的首要功能當然是負責招聘，但不是簡單的根據(jù)其他部門的要求招人，而是要把好關，招聘最合適的人才。

【案例】某公司年底準備擴招員工，每個部門都上報了自己需要的人員數(shù)目，工程部報了5個，設計部報了3個，造價部報了6個……，如果人力資源部只是根據(jù)各部門的上報情況招聘，比如給工程部招5個，給設計部招3個，那么這位人力資源部經理就不是一位合格的人力資源部經理。正確的做法應該是，在各個部門上報要求人員之后，人力資源部經理根據(jù)公司的計劃目標管理和戰(zhàn)略規(guī)劃進行核實，根據(jù)各個部門的明年工作計劃確定到底需要多少員工，可能工程部的人員數(shù)報少了，按照明年的工作量，至少需要10名新員工，而造價部可能只需要3名新員工就可以了，所以說這時人力資源部經理要把好關。房地產公司人力資源部要想把好關，首先應該熟悉公司每項業(yè)務的相關知識，只有這樣才能根據(jù)各部門的工作量確定其所需要的人員數(shù)目。所以，人力資源部經理不僅要具備專業(yè)的人力資源知識，還要努力學習公司其他的業(yè)務知識。

2.體現(xiàn)公司管理形象人力資源部不是只做內務管理的事情，完全可以參與公司的很多工作，包括業(yè)務性的工作，比如體現(xiàn)公司的管理形象等。

【案例】某公司參加一個大型招聘會，人力資源部經理給老板報出的預算是4萬元，老板嚇了一跳，說：“招聘會每個攤位的租場費是500元，公司租四個攤位才2000元，加上人員的吃飯坐車費用，3000元就足夠了，你居然要4萬元？”人力資源部經理說：“老板，你聽我細說，這次我們的招聘策略有所變化，因為這次招聘會的人流非常大，參加招聘會的人員可能來自全國各個地，估計人流會達到11萬人，這些人將來絕對是公司潛在的客戶，所以我打算花8000元在招聘會的入口處租一個位置，再花1萬元豎一個非常高、非常顯眼、非常漂亮的標語牌，然后用一排帥哥美女去負責招聘，我要用這個排場讓這些未來的潛在客戶知道，我們公司是一個非常規(guī)范的大公司。”老板批準了人力資源部經理的要求，批了6萬元的預算。6萬元只相當于在報紙做一個版面的廣告，但是這次招聘活動卻取得了更大的效應。公司在招聘會之后做了跟蹤調查，許多被調查者都承認當時一走進招聘會的大門，就被公司撲面而來的氣勢所震撼，從而對這家公司留下了深刻的印象。

3.運用各種招聘手段人力資源部要做好招聘工作，還需要靈活地運用各種招聘手段。

【案例】某公司到一所大學去招聘，公司專門租了兩部大巴，大巴上面貼上漂亮的公司logo，上面寫著接送某某大學畢業(yè)生專車，然后把汽車開到大學門口，并且制作了一個標牌“某某公司應聘人員上車處”。結果整個大學都轟動了，大家覺得這家公司這么重視人才，這么具有人性化，所以都愿意去應聘。第一輪報名就有1500人，最后公司從中挑選了幾十個最優(yōu)秀的人才，這是第一個成果；此外，因為此次招聘模式造成了很大的反響，當?shù)仉娨暸_作為新聞播放，擴大了公司的知名度，這是第二個成果。

4.參與公司的戰(zhàn)略決策如果一個公司能夠把人力資源部提升到戰(zhàn)略決策的地位，那就說明這個公司已經認識到人力資源部對公司的重要性。我們所說的計劃目標管理，計劃實際上是由財務部、人力資源部以及總經理辦公室三個部門聯(lián)合制定的，考核干部是人力資源部的一項基礎工作，人力資源部完全可以，并且應該介入公司的其他業(yè)務。

【案例】萬科的副總，以前的人力資源部總經理謝東說過這么一句話，“我們萬科的人力資源部對異地項目擁有一票否決權”。因為萬科原來由于某個異地項目出現(xiàn)了問題，所以就制定了這樣的內部規(guī)定。但是他又說了一句“到目前為止，我還沒有用過這個否決權”。第八講團隊建設與績效考核的誤區(qū)（下）

房地產公司績效考核的難點

1.地產行業(yè)員工問題分析老板最喜歡什么樣的員工？可以說，不管什么時候老板都最喜歡少拿錢多干活的員工。老板一般都討厭只談錢的人，他們覺得員工選擇一家公司，應該看這個公司的發(fā)展前途和趨勢，而不是僅僅看工資的多少，好像員工一談錢就跟公司的發(fā)展不合拍似的。可是對于員工來說，工資的多少往往是他們最關心的問題。所以這里就存在一個難題，怎樣來調節(jié)兩者之間關于薪酬的矛盾？房地產行業(yè)2004年曾經評選了中國十佳雇主名單，上榜的公司有萬科、中海、首創(chuàng)、華遠、萬通、經典等，這些公司基本上都能夠給員工提供良好的發(fā)展機會，具有很好的制度等諸如此類，談錢的不多?？墒歉鶕?jù)對房地產從業(yè)人員的調查，造成房地產公司人員不穩(wěn)定的前三位因素分別是：排在第一位的、最重要的因素是薪酬。薪酬占了人員離職因素的80%，也就是說，在房地產公司100個人當中，有80人是因為對錢不滿意而離開公司的；排在第二位的是發(fā)展機會，尤其是對年輕人來說，他們更加注重發(fā)展機會，一些人是因為在公司沒有發(fā)展機會而選擇離開；排在第三位的是管理問題，管理不規(guī)范直接影響了員工的情緒，造成員工的離職。其實，對于房地產公司而言，員工的工資薪酬只占整個房地產的成本中很小的比例，屬于管理費用的一部分。所以要想解決薪酬矛盾，公司可以適當考慮提高員工的某些工資水平。

2.國外地產行業(yè)薪酬理論國外有一個理論，叫做“提高工資和福利也可以壓縮成本”，國外通過研究發(fā)現(xiàn)，提高員工的工資和福利能夠大大節(jié)約成本：首先，它有一個相配套的舉措，就是在提高工資和福利基礎上，要把整個公司的人員控制在一個合理的范圍之內；其次，提高工資和福利可以大幅度地增強公司的凝聚力，以及加強公司員工的歸宿感，激發(fā)員工的工作熱情。因此這種舉措最近幾年在國外非常流行。很多公司都采取裁員加薪的舉措，即裁掉沒有用的員工，對于剩下的做出貢獻的員工，提高他們的待遇。需要提醒的是，提高員工的工資要有個度，比如說一定要把握本地區(qū)的最高水平是多少，全國最高水平是多少，以及競爭對手的水平是多少，通過詳細的薪酬調查之后再制定本公司的薪酬水平。

房地產公司績效考核的特點

1.以往的績效考核手段感覺型有的老板抱怨說年終發(fā)紅包，有的員工給3萬，有的給5萬，完全是憑個人喜好和感覺，沒有具體的衡量細則，所以很多員工都有怨言，可是自己又沒有什么更好的辦法。亮分型還有的公司運用表格來給員工打分，如表8-1所示，表格中分為工作表現(xiàn)、敬業(yè)精神、工作態(tài)度、完成工作質量、團隊建設能力、業(yè)務能力、計劃、研發(fā)、創(chuàng)新等等，這張表格看起來似乎比較標準，有自評的，有經理評定的，最后老板簽字，可是事實上這張表并不符合公司管理的實際要求。比如說，員工得了92分和得了90分二者之間有什么區(qū)別？根據(jù)這張表格，92分一定比90分高，可是這樣的評判標準并不準確。有一個笑話，一個公司的老板看了所有員工的表格之后說，很謙虛，他才給自己評了69分，結果第二次評選的時候，所有人的分數(shù)都在70分以下，因為老板說了69分不錯，那么90多分的就是不謙虛。這些都是公司管理制度中實實在在存在的問題，需要我們認真對待。

表8-1某公司員工考核評分表評價項目自評經理評分敬業(yè)精神

工作態(tài)度

工作表現(xiàn)

完成工作質量

團隊建設能力

評價項目自評經理評分業(yè)務能力

計劃能力

研發(fā)能力

創(chuàng)新能力

……

房地產公司的績效考核應該在業(yè)務性、科學性和公正性方面下功夫，也就是說在考核員工的時候不僅要有定性指標，還要有定量指標。

【案例】我們常說什么是好男人，好男人的標準包括：有錢、長得帥、身體好、顧家等等，這些都是定性的指標，還要有量化的指標，我國古代就已經給出好男人的標準，叫做“潘驢鄧小閑”，“潘”就是有潘安之貌，“驢”就是身體非常好，“鄧”指的是鄧通，是古代一個專門造錢的官員，代表有錢，“小”就是很細心，“閑”則是有時間，可以經常陪伴家人，這是古代的標準，現(xiàn)在我們要把這個標準量化，潘多潘，驢多驢，鄧多鄧，小多小，閑多閑。

【自檢8-1】請回答下面的問題。一家公司的老板認為員工應該和公司一起拼搏，而不是總是想著自己薪酬的多少，可是員工們大部分都認為自己的工資太低，想要和老板提出加薪的要求，只是一時不敢開口。如果你是這家公司的老板，當員工向你提出加薪要求的時候，你會怎么做？見參考答案9-1第十講房地產產品定位的誤區(qū)

“我們在做產品，不是在做作品”

1.企業(yè)沒有創(chuàng)新就沒有生命力房地產的創(chuàng)新意識非常重要，古人云“窮則變，變則通，通則久”，只有創(chuàng)新，房地產企業(yè)才能得到更好的發(fā)展。沒有創(chuàng)新的企業(yè)就沒有生命力，經濟發(fā)展的根本動力在于創(chuàng)新。對于房地產來說，創(chuàng)新包括了從建筑形式上、從結構上、從規(guī)范上、從環(huán)境功能等多方面的創(chuàng)新，比如說萬科的情景洋房、金帝的國際花園等都是因為提出了創(chuàng)新的概念而大受歡迎。

2.創(chuàng)新要根據(jù)市場的需求來進行創(chuàng)新對于房地產公司雖然重要，但是要適度，要根據(jù)市場的需求來進行，如果過分追求產品的超前性，則很可能適得其反。【案例一】一位房地產公司的老總去海南考察別墅項目，對方提出一個概念叫情侶別墅，非常浪漫。這位老總在參觀別墅的時候覺得設計得真不錯，但是當他走到衛(wèi)生間時，被嚇了一大跳，因為衛(wèi)生間里有兩個正對著的馬桶，這位老總說“我只聽說過有情侶一塊洗澡的，還沒聽說過一起上廁所的”。

【案例二】鳥巢大家都很熟悉了，這個建筑雖然很時尚、很宏偉，但是現(xiàn)在我們對它更多的是反思，中央也提出奧運場館的建設要調整，要把握節(jié)儉和適度的原則，不可貪大求洋。房地產公司不妨想一想，自己的公司是不是也有鳥巢？有沒有一些相對超前、不符合本公司實際的產品？這些產品也許有一些噱頭和概念，但是不符合本地的發(fā)展趨勢。所以我們提出房地產公司要做產品，而不是做作品。如果一個公司做出的項目既是作品也是產品，那么這是一項偉大的成功，可是在現(xiàn)實社會中我們首先要老老實實按照產品的觀念來進行設計工作。把握創(chuàng)新的度可以從下面兩個方面實行：“快半步”原理一個人問一位房地產公司的老總，說：“你的公司這么有實力，你為什么不快行一步、兩步甚至五步呢？”老總回答：“太危險了，我只敢也只能快半步，如果超過一步，必死無疑?！边@句話對所有的房地產從業(yè)人員都有非常深的啟示。中國的傳統(tǒng)文化中有一個重要的思想就是“中庸”，中國的房地產業(yè)公司要根據(jù)自己公司的情況適當?shù)爻耙稽c，但是不能太超前，因為過于超前的項目在中國目前并沒有市場。向可口可樂和麥當勞學習一位房地產的大腕曾經說：“我最擔心的是我們的公司變成了可口可樂，變成了麥當勞，永遠沒有創(chuàng)新，幾十年生產一樣的糖水，一樣的漢堡包?！笔聦嵣线@個觀點并不正確，恰恰相反，我們應該向可口可樂和麥當勞學習，因為可口可樂和麥當勞不是沒有創(chuàng)新，而是在穩(wěn)健中求創(chuàng)新。可口可樂的產品除了可樂之外，還相繼推出了礦泉水、雪碧、芬達等等；而麥當勞在中國推出了老北京雞肉卷，專門配合中國消費者的口味。中國房地產業(yè)恰恰要學習這種在穩(wěn)健中創(chuàng)新的理念，而不是在創(chuàng)新中穩(wěn)健。

【案例】一家房地產公司走的是低價位的路線，設計的戶型比較舊，廣告宣傳低價位，成本低價位，售價也比較低，業(yè)內人士都看不起這個公司，可是這種公司非常成功，因為公司的設計是把一期的圖紙用到二期，二期再用到三期，稍做改變，所以花費低，而且市場定位非常準確，現(xiàn)金流得到保證，目前已經有能力儲備大量土地做進一步的發(fā)展。

【自檢10-1】判斷下面的說法是否正確。（1）只有創(chuàng)新，房地產企業(yè)才能得到更好的發(fā)展。（2）房地產業(yè)的創(chuàng)新專門指建筑形式上的創(chuàng)新。（3）房地產公司做工程應當追求越時尚、越高檔、越大氣，這樣才越好。（4）我們要在穩(wěn)健中創(chuàng)新，而不是在創(chuàng)新中穩(wěn)健。（5）“快半步”原理說的是房地產公司要超前一點，但是不能太超前。（6）房地產公司首先要在做產品的基礎上才能做作品。見參考答案10－2第十一講引進管理軟件的誤區(qū)

信息化是房地產企業(yè)發(fā)展的必然趨勢

1.中國房地產行業(yè)信息管理的發(fā)展趨勢可以說，早期中國房地產公司對信息管理的理解不夠，也沒有予以重視，但是近幾年中國房地產業(yè)興起了信息化的熱潮，而且愈演愈烈。

【案例】20世紀90年代初一個信息管理專業(yè)畢業(yè)的大學生小王畢業(yè)之后進入一家大型的房地產公司從事信息管理，可是他的工作工具是漿糊、剪刀和報紙，他的工作就是把公司需要的信息從報紙上剪下來交給老板。這就是早期中國房地產公司的信息管理縮影。一天公司老總把小王叫到辦公室，說：“我記得你是學信息管理的，太好了，現(xiàn)在公司要上OA系統(tǒng)，就由你來負責吧。”小王想了一會，說：“我建議公司最好還是慎重一點，OA系統(tǒng)非常好，我在念書的時候對這個系統(tǒng)的原理比較熟悉，但是現(xiàn)在公司的基本管理問題還沒有解決，立即上OA系統(tǒng)有點早。”老總說：“別的公司都上OA了，我們不上怎么行？你立即去辦吧?！庇谑枪鹃_始導入OA系統(tǒng)，可是進行得很不順利，因為老總并不懂電腦，他雖然在辦公室配置了最好的電腦，但是所有的操作都由秘書來進行，其他的部門經理也跟著老總做，因為早期房地產公司的部門經理大部分是從第一線的員工提拔上來的，他們的工程技術經驗很豐富，可是對電腦卻不熟悉。所以OA系統(tǒng)在公司的推行非常不順利，而公司卻為此花費了大量的資金。

2.中國房地產行業(yè)信息化的必要性所謂信息管理，可以理解成管理加信息。房地產行業(yè)最后一定要實現(xiàn)信息化，因為這是全球的發(fā)展趨勢，可是目前房地產公司的狀況是要么對信息化管理不夠重視，要么就是不切實際地急于實現(xiàn)信息化，結果適得其反。做信息管理不等于變革，一些公司老總的心態(tài)不是用錢來買管理軟件，而是希望通過買進一套管理軟件，在公司做一次變革。這種心態(tài)是不可行的。因為一套管理軟件可能在某個公司已經實施得很成功，幫助這個公司解決了很多管理問題，但是運用到另一個公司就不一定能保證取得同樣的效果。所以實行信息化還需要結合公司的實際情況來操作。在公司的基本管理問題還沒有解決的情況下盲目地追求信息化是一種不理智的做法，特別是中小型企業(yè)實行信息化更要慎重。目前房地產公司加強信息化管理的主要途徑有下面三條：重視網站建設設立信息中心引進管理軟件

【案例】重慶的某家房地產公司專門設置了一個信息管理部，對公司所有的信息資料進行橫向、縱向的綜合管理，所以這家公司的信息資料特別齊全，也非常便于尋找和運用。這種趨勢值得肯定。

3.引進先進管理系統(tǒng)并不能“包治百病”比爾·蓋茨說過一句話：“任何技術運用到商業(yè)中的第一條規(guī)律是：運用在高效率的工作中的自動化技術將會提高它的效率；第二條規(guī)律是：自動化技術運用到低效率的工作中，將會降低它的效率?！边@句話說得非常明白，如果前端的基礎工作沒有做好，就急急忙忙地引進信息管理系統(tǒng)，那么不僅不能把原來不規(guī)范的工作規(guī)范化，反而會使原有的弊端更加嚴重，而且房地產業(yè)與其他行業(yè)相比，整個運作周期比較緊，投入資金非常大，所以更要慎重。如果一個公司僅僅是為了追趕時髦，或者為了炒作概念而引入管理信息系統(tǒng)，那么這套系統(tǒng)對公司的管理工作不但沒有幫助，反而會產生負面的影響。如果一個公司認為只要引入先進的管理系統(tǒng)就能“包治百病”，那么這個愿望肯定不能實現(xiàn)。中國房地產業(yè)引入管理系統(tǒng)一定要從實用的角度出發(fā)，不適用于公司的管理系統(tǒng)即使再先進也沒有用，尤其是對中小型企業(yè)，更要注意這一點?？傊瑢嵱檬侵袊康禺a發(fā)展的一條必由之路。

引進管理軟件應注意的關鍵問題

1.準備工作要充分我們一再強調，引進管理系統(tǒng)之前一定要先做好準備工作，不能因為趕時髦或炒作概念。

【舉例】一家公司的老總去找專家咨詢，說：“老師，我聽說CRM系統(tǒng)非常好，不少公司都用了這個系統(tǒng)呢，我也打算用?！睂＜一卮穑骸癈RM系統(tǒng)是很好，不過你的基礎管理還沒有完善，現(xiàn)在還不能用這套信息化系統(tǒng)?！?/p>

2.管理層要高度重視有的公司在引進管理系統(tǒng)的時候有一個誤區(qū)，那就是公司的老總工作忙，就把引進管理系統(tǒng)的任務交給副總或者某個部門經理來全權負責，這種做法往往會導致計劃的失敗，因為引進管理系統(tǒng)是一項非常繁重的工作，對公司具有重要的影響，一定要由公司老總親自負責。公司的所有員工，不管是老總、副總，還是基層員工，都是管理的一個階層，在職位上都要有明確的劃分，引進管理系統(tǒng)是老總的職責。

【案例】一位專家到一家公司講課，發(fā)現(xiàn)這家公司的副總以下包括副總都有職位說明書，可是總經理卻沒有，于是就提出這個問題?？偨浝碚f：“我沒有必要用什么職位說明書，他們都是我管的?！边@種錯誤的心態(tài)必須更正。

3.循序漸進，逐步推廣房地產公司引進管理軟件應該從最適合使用的部門開始試用，再逐步推廣到全公司。比如說目前推廣范圍比較廣的成本管理軟件，這個軟件實際上是一個數(shù)據(jù)的收集和反饋系統(tǒng)，能夠把數(shù)據(jù)迅速地反饋給有關的成本造價部門，但是如何形成數(shù)據(jù)還必須依靠人，軟件只是提供一個方法，但是不能實現(xiàn)如何具體地分解成本目標，怎樣具體地把目標分配到各個部門，而需要人為的工作。因此一個公司要引進成本管理軟件，首先要具有一定的成本管理水平，要練好內功，并且具有一套交流數(shù)據(jù)、各部門之間合作的體系。所以公司引進成本管理軟件要從最適合的部門即財務部開始使用，然后慢慢推廣到銷售部等其他部門?？傊?，只有通過循序漸進的過程，公司才能在管理水平提高的基礎上全面實現(xiàn)信息化。需要提醒的是，任何一個公司的模式都不是通用的，每個公司都要根據(jù)自己的特色和具體情況來引進管理軟件，而不能幻想把別的公司的成功軟件照搬套用。

4.對軟件公司進行具體考察引進管理系統(tǒng)對房地產公司具有重要的影響，并且需要大量的資金，所以必須慎重，因此公司在引進管理軟件之前必須到實地中去，對軟件公司進行具體考察，除了考察它的信息化管理水平之外，還必須考察它的具體管理水平。有的軟件公司針對某些客戶貪大求全的心理，希望一次性解決企業(yè)的所有管理問題，投其所好提出很多方案，保證說一次性幫助公司解決成本、銷售、人力資源等所有問題，這種做法就有失偏頗。考察一個軟件公司最重要的是看它的軟件的實際運作效果，具體來說有以下兩條途徑：通過一些渠道了解該公司已經做過的項目是否成功；了解該公司銷售人員或者管理顧問在運作軟件方面的實力怎么樣，有沒有實戰(zhàn)經驗。

【案例一】甲公司打算引進一套管理軟件，公司老總到一家軟件公司去考察，軟件公司給他做了產品演示，并且初步達成了合作意向。在商談過程中，軟件公司說：“您買了我們的軟件，我們可以給您提供免費的管理顧問?！笨墒抢峡偩鸵驗檫@句話，而改變了心意，沒有使用該公司的軟件，因為老總覺得后期管理顧問的技術性占比較大的因素，如果是免費的，那么不是管理顧問的水平不行，就是軟件公司的前期報價不實在，所以老總感到不放心。

【案例二】某公司負責人林總與一家軟件公司談判，這個公司的銷售人員一開始報價55萬元，后來看到林總比較猶豫，就說：“林總，這樣吧，我給你一個特別優(yōu)惠價，25萬元成交，你看怎么樣？”結果林總被嚇了一大跳，覺得這家公司的價格水分太大，根本不誠信，所以立即決定不買這家公司的軟件。

信息化管理的一些誤區(qū)

房地產公司在引進信息化管理的過程中存在著一些誤區(qū)，總的來說有以下三個誤區(qū)需要注意：

1.對版本的要求信息化管理軟件都具有很多版本，初期的產品比較低端，后來會逐漸升級，所以公司在引進管理軟件的時候必須考慮到版本的要求，如果要求高就使用高版本，當然費用也會比較高；如果要求不高，則可以使用較低的版本，等到將來需要的時候再升級版本。比如說售樓業(yè)務解決方案，如果初期選擇一套低端版本的話就必須考慮供應商將來能不能提供更高端的升級版，以及相關服務，比如配套的接口，售樓與客服、租賃、成本管理等的解決方案。

2.受英文字母的迷惑目前社會上比較流行使用英文字母縮寫組合，比如AH，OA，CRM等等，這樣做是為了方便稱呼