深圳物業(yè)管理處工作手冊

目錄

文件名稱頁碼

目錄...................................................001

管理處簡介............................................005

組織架構(gòu)圖............................................007

管理處工作職能........................................008

主任崗位職責(zé)..........................................012

主任助理崗位職責(zé)......................................013

財(cái)務(wù)室工作職能........................................014

會計(jì)崗位職責(zé)..........................................015

出納崗位職責(zé)..........................................016

收款員崗位職責(zé)........................................017

客戶服務(wù)部工作職能....................................018

客戶服務(wù)部主管崗位職責(zé)................................019

清潔/綠化班長崗位職責(zé).................................020

工程部工作職能........................................021

工程部主管崗位職責(zé)....................................022

安全管理部工作職能....................................023

安全管理部主管崗位職責(zé)................................024

前臺文員崗位職責(zé)......................................025

檔案員崗位職責(zé)........................................026

物料管理員崗位職責(zé)....................................027

廚師崗位職責(zé)..........................................028

前臺接待服務(wù)管理措施..................................029

管理處檔案管理要求....................................030

管理處值班要求........................................031

管理處主任巡查規(guī)程....................................033

管理處各部門巡查規(guī)程..................................035

管理處各項(xiàng)工作檢驗(yàn)表..................................038

周未（節(jié)假日）值班情況統(tǒng)計(jì)表..........................039

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取..................................040

費(fèi)用催繳措施.........................................042

費(fèi)用催繳告知單........................................043

物業(yè)接管..............................................044

物業(yè)資料移交清單......................................048

物業(yè)資料移交清單內(nèi)容..................................049

房屋及公用設(shè)施等移交書................................050

房屋附屬設(shè)施設(shè)備移交書................................051

工程質(zhì)量問題處理告知單................................052

業(yè)戶入伙管理規(guī)程......................................053

入伙工作流程圖........................................055

入伙手續(xù)辦理流程圖....................................056

收樓（入伙）告知書057

收樓須知..............................................058

入伙會署名單..........................................059

物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目及原則................................060

業(yè)主（住戶）家庭情況登記表............................061

交接驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)..........................................062

鑰匙發(fā)放登記表........................................063

車輛管理檔案.........................................064

裝修管理要求..........................................065

防火責(zé)任書............................................074

裝修申請審批表........................................075

裝修承諾書............................................076

裝修收費(fèi)項(xiàng)目及繳納原則................................077

裝修報(bào)批流程圖........................................078

裝修施工人員登記表....................................079

業(yè)主（住戶）裝修情況登記表............................080

裝修施工許可證........................................081

裝修繳費(fèi)告知單........................................082

裝修巡查統(tǒng)計(jì)表........................................083

臨時動火/用電作業(yè)申請表...............................084

裝修違章整改告知單....................................085

退伙/租登記表.........................................086

消防管理...............................................087

管理處消防責(zé)任人名單..................................090

管理處消防組織機(jī)構(gòu)圖..................................091

管理處義務(wù)消防隊(duì)組員名單............................092

緊急集合方案..........................................093

滅火應(yīng)急方案..........................................094

房屋本體及公共設(shè)施維涵養(yǎng)護(hù)工作規(guī)程...................098

房屋本體維修基金使用申請表填寫闡明...................123

房屋本體維涵養(yǎng)護(hù)（）月份計(jì)劃表......................124

房屋本體維修基金使用申請表............................125

本體、公共設(shè)施（）月份維修保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表...............126

安全用電、用水、用氣管理要求..........................127

煤氣泄漏應(yīng)急處理......................................128

防臺風(fēng)、防暴雨預(yù)案....................................129

防臺風(fēng)、防暴雨人員分工及職責(zé)..........................130

管理處——業(yè)戶溝通措施...............................131

出、入物品管理措施....................................132

郵件、報(bào)刊（雜志）分發(fā)要求............................134

小朋友游樂場管理要求....................................135

未鎖車門、車窗的車輛物品處理措施....................136

車內(nèi)物品登記清單......................................137

控制噪音污染管理措施138

門禁IC卡發(fā)放使用管理要求139

噴水池管理要求........................................140

單車管理要求..........................................141

限制喂養(yǎng)家禽及寵物管理措施............................142

服務(wù)不合格及違紀(jì)處理告知單............................143

維修服務(wù)項(xiàng)目表........................................144

固定資產(chǎn)登記管理要求..................................146

固定資產(chǎn)登記表........................................147

員工宿舍管理要求......................................148

員工食堂工作準(zhǔn)則......................................149

員工就餐管理要求......................................151

管理處簡介

管理處隸屬深圳市物業(yè)管理有限企業(yè)。屬物業(yè)管理行業(yè)國家三級資質(zhì)。

1.0小區(qū)簡介

座落在深圳市交界處。小區(qū)所處地形特點(diǎn)屬商業(yè)旺區(qū)，交通便利，商住樓宇。

物業(yè)類型：；入伙時間：年月日；

管理處有員工人，其中：管理處主任1人，管理員人，出納1人，安管部人

均為復(fù)員退伍軍人；機(jī)電工程技術(shù)部人，均持電工證。“深圳市物業(yè)清潔服務(wù)有限

企業(yè)主要負(fù)責(zé)小區(qū)清潔衛(wèi)生和綠化管理。

2.0建筑構(gòu)造、各層用途及收費(fèi)原則：

屬商住樓。地面層為商業(yè)裙樓，由層起為住宅單元。建筑總高度：M、占地面積：M2,總

建筑面積：M2；其中商業(yè)面積者M(jìn)2；管理費(fèi)收費(fèi)原則：元/M2；住宅面積：M2；管理費(fèi)收

費(fèi)原則：元/M2；地下車庫：M2,小區(qū)內(nèi)共有個車位；其中：地下車位共：個，收費(fèi)原則：

元/個/月；地面車位共：個；收費(fèi)原則：元/個/月；設(shè)備用房：M2；管理用房：M2。

3.0住宅戶型統(tǒng)計(jì)

建筑面積戶數(shù)戶室比

戶型（■/套）（套）（%）

一房

B11樓

兩房一廳

二房兩廳

口VI

可收費(fèi)面積：住宅M2；

商業(yè)MJ；

4.0公共設(shè)施：

4.1電梯總數(shù)量：共部，全部為垂直梯。電梯品牌：；

4.2火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)品牌：，探頭數(shù)量：個；其中煙感個，溫感個。

4.3防火卷簾安裝在停車場和裙樓部分，用于分隔防火區(qū)。共安裝臺。全樓合計(jì)置機(jī)

械排煙系統(tǒng)（涉及排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)）個，機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)個。排煙閥在溫度達(dá)成280c時自

動關(guān)閉。以上系統(tǒng)經(jīng)可由消防中心控制，也可就地手動控制。一旦發(fā)生火災(zāi)以上設(shè)備均能與

智能報(bào)警控制盤聯(lián)動。

4.4保安設(shè)施

4.4.1每戶有可視防盜對注門禁系統(tǒng)（棟樓共套）；

4.4.2停車場、電梯、小區(qū)出入口都有電視監(jiān)控與錄像機(jī)（全小區(qū)共有個攝像頭）；

4.5供電設(shè)施

4.5.1高壓環(huán)網(wǎng)柜品牌：西門子，數(shù)量：組；

4.5.2變壓器品牌：數(shù)量：臺，容量：KVA.KVA（備用）；

4.5.3柴油發(fā)電機(jī)品牌：臺功率：KVA；

4.6供水設(shè)施

4.6.1小區(qū)共有蓄水池個，其中地下生活蓄水池個，每個M3左右，天面生活蓄水池個,

每個M3左右，生活水與消防水共用。

4.6.2水泵：共臺，其中

4.6.2.1生活泵品牌：，數(shù)量：臺，揚(yáng)程M,流量：M3/H；

4.6.2.2消火栓泵品牌：，數(shù)量：臺；揚(yáng)程M,流量：M3/1I；

4.6.2.3自動噴淋泵品牌：，數(shù)量：臺；揚(yáng)程M流量：M3/H；

4.7有線電視系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

5.0管理處常用號碼：

管理處：或

中控室二十四小時值班：

安全管理值班：

急救：110

火警：110

警區(qū)報(bào)警：110

煤氣搶修：25199999

有線電視故障申報(bào)：83060333

安裝、故障：10000

供電搶修:

供水搶修:

組織架構(gòu)圖

管理處主任

主任助理

管理處工作職能

1.0參加物業(yè)驗(yàn)收，辦理業(yè)主入伙手續(xù)，裝修審查及檢驗(yàn)等工作。

2.0對所轄物業(yè)實(shí)施的I日常物業(yè)管理，根據(jù)國家及政府的有關(guān)法律法

規(guī)和《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理委托協(xié)議》日勺要求對房屋建筑、設(shè)施設(shè)備、

消防、保安、清潔、綠化、小區(qū)文化等進(jìn)行一體化管理；組織業(yè)戶意見調(diào)查

和分析，對業(yè)戶投訴進(jìn)行處理。

3.0嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)有關(guān)管理方針與管理制度。

4.0嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，與業(yè)戶共同發(fā)明小區(qū)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。

5.0有權(quán)阻止違反物業(yè)管理法律法規(guī)的一切行為。做好日常消防管理工作，杜絕重大火

災(zāi)隱患或事故1付發(fā)生。

6.0就有關(guān)重大管理問題向企業(yè)和有關(guān)部門請示報(bào)告。

7.0負(fù)責(zé)物品供給商日勺初步挑選及供給商日勺管理，所供物品的驗(yàn)收。

8.0完畢企業(yè)下達(dá)的工作計(jì)劃、管理目的、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

主任崗位職責(zé)

在企業(yè)經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負(fù)責(zé)管理處H勺日常管理工作:

1.0根據(jù)各項(xiàng)法律法規(guī)要求、《物業(yè)管理委托協(xié)議》對所轄小區(qū)實(shí)施綜合性日勺物業(yè)管理,

負(fù)責(zé)管理處日勺全方面工作，對管理、服務(wù)、經(jīng)營有指揮和決策權(quán)。

2.0帶領(lǐng)員工落實(shí)小區(qū)的各項(xiàng)管理服務(wù)工作，完畢企業(yè)指定的工作計(jì)劃、經(jīng)營指標(biāo)和管

理目的，堅(jiān)決落實(shí)執(zhí)行上級企業(yè)下達(dá)的決策和指令。

3.0制定和健全各項(xiàng)管理制度，抽查各類工作和監(jiān)督實(shí)施效果，對因決策不力、領(lǐng)導(dǎo)不

力造成H勺經(jīng)營不善、服務(wù)質(zhì)量降低、損害企業(yè)聲譽(yù)、物業(yè)或設(shè)備嚴(yán)重?fù)p害和內(nèi)部管

理混亂等負(fù)直接責(zé)任。

4.0編制管理處工作計(jì)劃并確保落實(shí)；對員工實(shí)施績效考核和獎懲措施，對不合格員工

有解聘提議權(quán)。

5.0加強(qiáng)員工內(nèi)部管理和培訓(xùn)工作，組織高效率、高水準(zhǔn)的服務(wù)隊(duì)伍；對管轄物業(yè)發(fā)生

重大事故、重大火災(zāi)和刑事案件負(fù)責(zé)。

6.0經(jīng)常巡視物業(yè)和走訪業(yè)戶，不斷改善管理服務(wù)工作。

7.0根據(jù)企業(yè)安排參加各類考核和創(chuàng)優(yōu)活動，加強(qiáng)與外界溝通，充分樹立和對外宣傳品

牌形象。

8.0完畢企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

主任助理崗位職責(zé)

在主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，幫助主任管理日常工作：

1.0對分管工作實(shí)施的監(jiān)管，仔細(xì)落實(shí)主任下達(dá)的工作任務(wù)，并向主任反應(yīng)管理中所存

在問題和提出合理化提議。

2.0幫助管理處主任做好分管工作的長遠(yuǎn)規(guī)劃，年度計(jì)劃和季度（月）作業(yè)計(jì)劃的編制

并幫助主任組織實(shí)施。

3.0負(fù)責(zé)分管范圍內(nèi)日勺各項(xiàng)工作，并組織監(jiān)督和檢驗(yàn)，組織業(yè)戶意見調(diào)查分析工作，對

存在日勺問題提出改善意見和提議。

4.0負(fù)責(zé)所分管范圍內(nèi)各項(xiàng)工作的優(yōu)化管理，提出合理化提議，搜集、整頓、上報(bào)，推

行技術(shù)革新和相應(yīng)設(shè)施設(shè)備口勺改造。

5.0組織日常培訓(xùn)；安排內(nèi)勤工作，關(guān)心員工的工作和生活。

6.0幫助主任處理各班紐間H勺工作，對緊急情況作出正確判斷和處理，對職責(zé)范圍內(nèi)日勺

工作因決策不力、領(lǐng)導(dǎo)不力造成的投訴、事故和損失負(fù)責(zé)。

7.0接受管理處主任委托，在主任不在職期間代行主任職責(zé)。處理管理處與有關(guān)部門的I

業(yè)務(wù)和關(guān)系，

8.0完畢主任交辦的其他工作。

財(cái)務(wù)室工作職能

1.0嚴(yán)格遵守國家財(cái)經(jīng)法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)工作日勺核實(shí)和監(jiān)督管理職能，增

進(jìn)管理處降低成本費(fèi)用，改善經(jīng)營管理，提升經(jīng)濟(jì)效益；為廣大業(yè)戶當(dāng)好家、理好

財(cái)。

2.0負(fù)責(zé)管理處一切經(jīng)濟(jì)活動往來帳目口勺處理，仔細(xì)審核原始單據(jù)，根據(jù)審核無誤的原

始單據(jù)，填制記帳憑證，及時入帳。

3.0嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)財(cái)務(wù)制度，掌握各項(xiàng)開支的范圍、開支原則和報(bào)銷審批權(quán)限。

4.0按權(quán)責(zé)發(fā)生制核實(shí)成本、費(fèi)用，做到真實(shí)、精確、完整，及時編制上報(bào)各類會計(jì)報(bào)

表、財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)分析，做到責(zé)權(quán)、債務(wù)清楚，并即時清算。

5.0管理和控制管理處的流動資金，加強(qiáng)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作，作好資金收支

計(jì)劃，平衡調(diào)度工作，嚴(yán)格檢驗(yàn)備用金的使用，嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度，并定時將資金

變化情況向管理處主任及企業(yè)財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

6.0負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)日勺登記，定時抽查，做到帳實(shí)相符，并按有關(guān)要求計(jì)提折舊。

會計(jì)崗位職責(zé)

1.0嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)部頒發(fā)的《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管

理要求》和企業(yè)財(cái)務(wù)制度。

2.0具有會計(jì)專業(yè)技術(shù)資格；熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，忠于職守，堅(jiān)持原則。

3.0按照國家有關(guān)要求、行業(yè)要求設(shè)置會計(jì)科目。

4.0按企業(yè)費(fèi)用報(bào)銷要求，監(jiān)督檢驗(yàn)多種報(bào)銷憑證。

5.0采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則記賬，根據(jù)審核無誤的原始憑證填制會計(jì)憑證，電腦登帳，打

印賬簿，確保企業(yè)財(cái)務(wù)憑證數(shù)字清楚、內(nèi)容真實(shí)、保管完整。

6.0編制企業(yè)會計(jì)報(bào)表、做到編報(bào)及時，真實(shí)可靠，全方面完整，有關(guān)可比和便于了

解。

7.0按時計(jì)算、中報(bào)、交納管理處全部稅費(fèi)。

8.0對企業(yè)業(yè)務(wù)往來款的帳目進(jìn)行跟蹤管理，對各項(xiàng)牧業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用日勺收取進(jìn)行監(jiān)督

控制，相應(yīng)收款項(xiàng)督促有關(guān)部門和人員及時催收，并向部門領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

9.0安全完整保管財(cái)務(wù)資料及會計(jì)檔案，查閱和復(fù)印會計(jì)原始資料需經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理和企

業(yè)領(lǐng)導(dǎo)同意。

10.0完畢企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)部經(jīng)理.、管理處主任交辦的其他工作。

出納崗位職責(zé)

1.0必須具有高度的責(zé)任心、事業(yè)心和良好的職業(yè)道德。

2.0正確使用銀行存款賬戶，每日清點(diǎn)核對庫存現(xiàn)金，企業(yè)結(jié)算起點(diǎn)以上的現(xiàn)金應(yīng)及時

繳存銀行。

3.0對審核無誤H勺收付款憑證逐H序時登記“銀行H志賬”和“現(xiàn)金H志賬。

4.0現(xiàn)金做到日清月結(jié)，銀行存款做到按期對帳，確保帳證相符和帳實(shí)相符，及時編制

“銀行余額調(diào)整表二

5.0全部收支款項(xiàng)必須符合財(cái)務(wù)管理要求程序，不得收無指示的款項(xiàng)，借款，報(bào)銷必須

有審批手續(xù)，不得白條抵庫，不得坐支現(xiàn)金。

6.0出納人員必須完整安全保管有關(guān)財(cái)務(wù)票證和有價證券，序時分類登記使用情況。

7.0出納人員不得兼管和登記除“銀行日志賬”、“現(xiàn)金日志賬”以外的其他全部明細(xì)收

支賬目和總賬。

8.0對收款員的工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢驗(yàn)和管理。

9.0配合會計(jì)工作，完畢財(cái)務(wù)部經(jīng)理交辦的其他工作。

收款員崗位職責(zé)

（此崗并入企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)、出納崗）

1.0在企業(yè)財(cái)務(wù)及本部門領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理處管理費(fèi)、商鋪?zhàn)饨?、水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的

收取及管理工作（核實(shí)、打單、收費(fèi)、統(tǒng)計(jì)等）。

2.0根據(jù)《停車卡辦理要求》，負(fù)責(zé)停車卡的辦理和登記工作。

3.0每日收費(fèi)金額，于二午五點(diǎn)前交存銀行，并留存現(xiàn)金交款單。節(jié)假日按銀行要求執(zhí)

行。

4.0與財(cái)務(wù)做好單據(jù)交接工作，領(lǐng)取有關(guān)票據(jù)，并及時與財(cái)務(wù)做好核銷工作。

5.0建立妥善保管建立各項(xiàng)收費(fèi)資料，便于查閱。

6.0負(fù)責(zé)受理業(yè)戶及事項(xiàng)人員的征詢，對業(yè)戶提出的問題耐心解答，服務(wù)態(tài)度熱情。

7.0完畢領(lǐng)導(dǎo)交待的其他任務(wù)。

客戶服務(wù)部工作職能

1.0客戶服務(wù)部是物業(yè)小區(qū)管理日勺職能部門。

2.0負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)/商廈活動場合、居民文化體育設(shè)施，車輛保管場地，小區(qū)內(nèi)各類配套

服務(wù)設(shè)施的管理，參加接管物業(yè)小區(qū)/商廈口勺日常物業(yè)管理工作。

3.0走訪業(yè)戶，與業(yè)戶溝通，掌握轄區(qū)每一業(yè)戶情況，及時處理小區(qū)業(yè)戶申請服務(wù)及投

訴問題，并按期回訪，訪望達(dá)成100%。組織成立業(yè)主管理委員會，建立良好的關(guān)系和服

務(wù)形象。

4.0向業(yè)戶宣傳和告知政府各職能部門日勺各項(xiàng)要求、文件告知，配合有關(guān)政府職能部門

做好計(jì)劃生育、暫住人員管理工作。

5.0負(fù)責(zé)接待來電來訪和投訴，并安排處理和跟蹤完畢情況。

6.0負(fù)責(zé)辦理入伙、裝修、搬遷、車位租賃等各類手續(xù)。檢驗(yàn)阻止違章亂搭建及不安全

設(shè)施，業(yè)戶室內(nèi)裝修，臨時動火作業(yè)的審批與監(jiān)督，發(fā)放和各類門禁IC卡。

7.0負(fù)責(zé)建立和完善小區(qū)業(yè)戶檔案（涉及租戶、商家及其他物業(yè)使用人），以及各類文

件資料H勺收發(fā)、打印、存檔工作。

8.0制定小區(qū)文化工作計(jì)劃和實(shí)施方案，開展豐富多彩的小區(qū)文化活動，并定時制作和

刊登宣傳欄。對小區(qū)會所及各項(xiàng)娛樂設(shè)施進(jìn)行管理，提供星級會所服務(wù)，滿足業(yè)戶日勺

要求。

9.0每月負(fù)責(zé)管理費(fèi)口勺及據(jù)發(fā)放工作，幫助財(cái)務(wù)部按時向業(yè)戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，空

置房屋物業(yè)管理費(fèi)、租金、各類水、電費(fèi)及房屋本體維修基金等費(fèi)用，做好收據(jù)發(fā)票及停車

卡領(lǐng)用登記資料并作好催繳工作。

10.0主動向業(yè)戶宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策及各項(xiàng)管理制度，宣傳環(huán)境保護(hù)，協(xié)調(diào)同業(yè)戶

關(guān)系，努力培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)境保護(hù)意識。并對清潔綠化工作實(shí)施監(jiān)管。

11.0完畢主任交辦的其他工作。

客戶服務(wù)部主管崗位職責(zé)

在主任時直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)客戶服務(wù)部的日常事務(wù)工作：

1.0負(fù)責(zé)管理處轄區(qū)范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的檢驗(yàn)、組織、指導(dǎo)工作，組織制定保潔工作計(jì)

劃、培訓(xùn)計(jì)劃、例會、清潔方案并實(shí)施，并組織對保潔員的績效考核。

2.0負(fù)責(zé)管理處轄區(qū)范圍內(nèi)的綠化工作檢驗(yàn)、組織、指導(dǎo)工作，組織制定綠化工作計(jì)劃、

培訓(xùn)計(jì)劃、例會、綠化方案并實(shí)施，并組織對綠化工H勺績效考核。

3.0負(fù)責(zé)管理房屋、設(shè)施、消防、文秘、檔案、考勤、收費(fèi)、接待等方面工作，以及客

戶服務(wù)部日常的管理工作。

4.0熟悉轄區(qū)規(guī)劃及各類房屋、公共設(shè)施的分布、機(jī)構(gòu)和安全檢驗(yàn)要求，掌握各類管線

的分布、走向、位置和分布情況。

5.0熟悉國家和特區(qū)物業(yè)管理法規(guī)及政策，妥善處理業(yè)主投訴及熱情接待業(yè)戶來訪，做

好對投訴人和違章人員的解釋工作，對違章操作或行為及時阻止或按要求處理。

6.0負(fù)責(zé)本部門員工H勺日常培訓(xùn)工作，制定培訓(xùn)計(jì)劃，并報(bào)管理處主任審批后實(shí)施。

7.0幫助工程維修部組織轄區(qū)內(nèi)房屋建筑、設(shè)施、設(shè)備的大、中、小修及更新工作和業(yè)

戶的裝修審核、監(jiān)督。

8.0組織搜集、整頓、歸檔、使用管理處各類檔案、投訴處理和回訪情況，并統(tǒng)計(jì)分析

報(bào)管理處主任審批。

9.0組織成立小區(qū)業(yè)主委員會，經(jīng)常與業(yè)委會溝通，做好協(xié)調(diào)工作。

10.0負(fù)責(zé)本部門各類員工的周檢及績效考核工作，并填寫周檢及考核統(tǒng)計(jì)。

11.0督促本部門員工及時收繳各項(xiàng)物'業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用，統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳率并向

主任報(bào)告。

清潔/綠化班長崗位職責(zé)

1.0負(fù)責(zé)管理處保潔、綠化工作的安排、檢驗(yàn)、指導(dǎo)、考核。

2.0負(fù)責(zé)保潔、綠化工作的現(xiàn)場管理.，每天抽查樓道及外圍班組組員責(zé)任區(qū)域至少3次

以上，并公正客觀予以統(tǒng)計(jì)，督促整改。及時了解員工的思想和生活動態(tài)，處理

疑難問題，并定時向客戶服務(wù)部主管報(bào)告。

3.0熟悉小區(qū)內(nèi)日勺整體環(huán)境和樓宇構(gòu)造，制定小區(qū)保潔、綠化實(shí)施方案。

4.0嚴(yán)格按照保潔、綠化管理作業(yè)程序和保潔、綠化檢驗(yàn)考核評分原則，實(shí)施工

作檢驗(yàn)制度，涉及：自查、互查、主管檢驗(yàn)、主任抽查、管理處定時大檢驗(yàn)，五

級檢驗(yàn)制度，考核成果切實(shí)與員工工資掛鉤，并將考核成果反饋給被考核人，以

利于其及時改善工作。

5.0合理配置小區(qū)內(nèi)保潔器具及綠化工具時數(shù)量，合理配置保潔、綠化人員，確

保住宅區(qū)域內(nèi)不留衛(wèi)生死角。

6.0負(fù)貢保潔、綠化班的內(nèi)務(wù)管理工作的安排和實(shí)施，年七天五組織召開保潔、

綠化情況

分析會，總結(jié)一周保潔、綠化工作，并制定下周工作計(jì)劃。

7.0負(fù)責(zé)保潔員、綠化工H勺崗位技能培訓(xùn)工作，向綠化工傳授有關(guān)專業(yè)知識及技術(shù)。

8.0帶領(lǐng)保潔綠化班完畢領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)臨時任務(wù)。

9.0負(fù)責(zé)保潔員、綠化工每月的考勤、考核，并于每月1號報(bào)管理處。

10.0負(fù)責(zé)保潔、綠化工具、材料日勺領(lǐng)用及監(jiān)督使用，教育員工增收節(jié)支，并負(fù)責(zé)保潔綠

化班倉庫日勺日常管理。

工程部工作職能

1.0負(fù)責(zé)設(shè)備日勺管理、運(yùn)營、維護(hù)、保修工作，實(shí)施二十四小時值班制度，并做好值班

統(tǒng)計(jì)。

2.0每天定時巡視一次機(jī)電設(shè)備各部位運(yùn)營情況和公共設(shè)施情況，發(fā)覺異常和損壞及時

報(bào)修。

3.0對重大突發(fā)性故障，立即組織搶修，如無法處理及時向上級報(bào)告。

4.0熱情接受業(yè)戶報(bào)修、投訴，及時、快捷、合理處理出現(xiàn)的問題。

5.0節(jié)能降耗、合理更新，為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

6.0每月抄錄水電表讀數(shù)，確保數(shù)據(jù)無誤，并對水電告知單進(jìn)行審核。編制本小區(qū)水、

電用量匯總表報(bào)主任和企業(yè)有關(guān)部門。

7.0制定每月備品備件的采購計(jì)劃，并上報(bào)管理處。

8.0按設(shè)施設(shè)備實(shí)際情況，提出日勺合理化提議。

9.0負(fù)責(zé)管理處大型維修保養(yǎng)項(xiàng)目的審查、報(bào)批及協(xié)議審查。

工程部主管崗位職責(zé)

1.0在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)房屋建筑、設(shè)施設(shè)備日勺運(yùn)營、維護(hù)、保養(yǎng)工

作。

2.0對小區(qū)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)營、保養(yǎng)、維修進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)、檢驗(yàn)和監(jiān)督。

3.0熟悉各小區(qū)機(jī)電設(shè)備的性能和使用情況，掌握技術(shù)管理中的難點(diǎn)、要點(diǎn)。

4.0審核運(yùn)營報(bào)表，掌握能耗規(guī)律、發(fā)覺異常、分析原因、提出有效H勺節(jié)能措施。

5.0審閱各系統(tǒng)運(yùn)營監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)覺偏差，及時糾正。

6.0巡查設(shè)備運(yùn)營技術(shù)狀，發(fā)覺隱患，及時排除。對重大故障，立即報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)并組

織力量及時處理。

7.0監(jiān)督檢驗(yàn)維修工程、增改工程的質(zhì)量與進(jìn)度，發(fā)覺問題及時采用措施。

8.0制定審核各管理處公共設(shè)施、設(shè)備、房屋本體的年、季、月維修保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)

檢驗(yàn)、監(jiān)督。有計(jì)劃、定時組織機(jī)電人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)。

9.0根據(jù)每月檢驗(yàn)情況對管理處機(jī)電設(shè)備管理工作效果進(jìn)行考核。

10.0完畢主任交辦的其他任務(wù)。

安全管理部工作職能

1.0負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)治安、保衛(wèi)、消防等工作的日常管理和督導(dǎo)。

2.0給業(yè)戶提供二十四小時的治安、保衛(wèi)、車管等服務(wù)。

3.0編制所轄物業(yè)內(nèi)治安、保衛(wèi)、消防等管理要求及詳細(xì)措施。

4.0確保所轄物業(yè)內(nèi)車輛正常有序的停放，確保所轄物業(yè)良好的交通秩序環(huán)境。

5.0維護(hù)所轄物業(yè)的公共秩序，負(fù)責(zé)緊急情況和事故H勺處理。

6.0負(fù)責(zé)實(shí)施崗位技能、消防基礎(chǔ)知識和應(yīng)急戰(zhàn)備措施等日勺訓(xùn)練和考核。

7.0配合管理處其他部門做好人防、技防和公共設(shè)施檢驗(yàn)等工作。

8.0辦理物品搬遷手續(xù)，做好所轄物業(yè)內(nèi)報(bào)刊、雜志、信件等日勺收發(fā)工作。

9.0編制值班排班表，將統(tǒng)計(jì)、表格等編目存檔。

10.0完畢管理處主任交辦的其他工作。

安全管理部主管崗位職責(zé)

1.0在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下全方面負(fù)責(zé)安全管理部的工作。

2.0由企業(yè)統(tǒng)一招聘安全管理員。

3.0負(fù)責(zé)安全管理部的培訓(xùn)計(jì)劃H勺制定，并組織實(shí)施。

4.0負(fù)責(zé)安全管理部日勺日常工作安排、檢驗(yàn)及監(jiān)督。

5.0在管理處主任的I指導(dǎo)下合理安排崗位、調(diào)配人員。

6.0負(fù)責(zé)每日對轄區(qū)內(nèi)安全工作進(jìn)行巡查。

7.0負(fù)責(zé)組織各班長檢驗(yàn)宿舍內(nèi)務(wù)。

8.0負(fù)貢轄區(qū)內(nèi)的交通及車輛管理的監(jiān)督、檢驗(yàn)工作。

9.0負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防日常巡查工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。

10.0負(fù)責(zé)每月對全體安全管理員進(jìn)行考核。

11.0負(fù)責(zé)監(jiān)督和指導(dǎo)安全管理員對安全器材日勺使用和管理

12.0幫助管理處主任處理好轄區(qū)有關(guān)政府職能部門的關(guān)系。

13.0配合轄區(qū)派出所做好治安宣傳和防范工作。

14.0完畢管理處主任交辦的其他工作。

前臺文員崗位職責(zé)

（此崗兼顧檔案資料崗工作）

1.0堅(jiān)守齒位，不得私自離崗，對于業(yè)戶征詢事項(xiàng)予以熱情、主動、禮貌的回復(fù)和解釋。

2.0負(fù)責(zé)政府各職能部門和有關(guān)業(yè)務(wù)單位來人、來訪的征詢、指導(dǎo)和接待，并做到文明

禮貌、熱情周到。

3.0負(fù)責(zé)管理處各部門郵件、信件及報(bào)刊日勺簽收，并及時分發(fā)給各有關(guān)部門。

4.0監(jiān)督管理處工作人員的打卡考勤，并負(fù)責(zé)月底考勤統(tǒng)計(jì)。

5.0保持前臺位置的環(huán)境衛(wèi)生，并隨時負(fù)責(zé)清潔，以維護(hù)企業(yè)、管理處的形象。

6.0與檔案資料員并崗后，負(fù)責(zé)建立和完善管理處各類檔案資料（業(yè)主檔案、工程技術(shù)

資料、管理處各類文件）H勺歸檔管理工作，每月查詢檔案情況，如有殘缺，應(yīng)及時督促補(bǔ)齊

歸檔。

7.0完畢領(lǐng)導(dǎo)安排的其他任務(wù)。

檔案員崗位職責(zé)

（此崗并入前臺接待崗）

1.0負(fù)責(zé)本部門檔案及管理處較主要檔案的管理工作，確保檔案日勺精確性、系統(tǒng)性和完

整性。

2.0做好檔案的借閱管理工作。

3.0詳細(xì)擬定文件材料歸檔范圍和保管期限的劃分。

4.0參加承接各類檔案的整頓、鑒定、歸檔、銷毀工作。

5.0確保檔案資料質(zhì)量完好；確保案卷材料組合排列的條理性；確保案卷規(guī)格形式合乎

有關(guān)原則要求；案卷裝訂結(jié)實(shí)美觀。

6.0負(fù)責(zé)各類檔案的分類編目，以便查閱和利用。

7.0負(fù)貢資料的J安全與保密工作，對所管理檔案時丟失、損壞、泄密負(fù)貢。

8.0檔案員應(yīng)熟悉企業(yè)檔案歸檔范圍，懂得分類編目，服務(wù)周到，書寫端正，筆跡整

齊。

9.0完畢上級交辦的其他任務(wù)。

物料管理員崗位職責(zé)

1.0物料管理員負(fù)責(zé)審核各部門月度及零星物料需求計(jì)劃中物料庫存情況，制定月度采

購計(jì)劃，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后，告知采購員采購。

2.0負(fù)責(zé)物料的入庫、驗(yàn)收、發(fā)放和登記，物料入店應(yīng)填寫入庫單，出庫應(yīng)填寫出庫（領(lǐng)

料）單。，建立倉庫物料卡、臺帳、明細(xì)賬，每月向財(cái)務(wù)報(bào)送報(bào)表，定時盤點(diǎn)庫存。

3.0負(fù)責(zé)倉庫物料的管理與發(fā)放，做到材料、工具、設(shè)備等物品分類擺放，標(biāo)識明確，取

存以便、安全，預(yù)防囚貯存、管理及發(fā)放不善而造成的材料、工具、設(shè)備H勺降級、報(bào)廢或進(jìn)

出賬不平。

4.0對工具、設(shè)備進(jìn)行日常日勺維修、養(yǎng)護(hù)，確保工具、設(shè)備能有效及時利用，不得轉(zhuǎn)借

或轉(zhuǎn)送別人。

5.0負(fù)責(zé)庫存物資的統(tǒng)計(jì)，明確庫存，物資的利用率及倉庫最低庫存量。

6.0定時打掃庫房，保持庫房潔凈、整齊，化學(xué)物品應(yīng)與其他物品分開寄存，并做好隔

離、防火、防爆措施。

7.0盡最大可能修舊利廢，降低成本。

8.0完畢領(lǐng)導(dǎo)交待的其他任務(wù)。

廚師崗位職責(zé)

1.0廚師在管理處主任和食堂管理員領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作。在工作中自覺接受監(jiān)廚的監(jiān)督和

監(jiān)廚小組提出的意見，及時改善工作。

2.0按時上班，確保按時開飯。

3.0努力學(xué)習(xí)烹飪技藝，不斷提升烹飪水平，經(jīng)常調(diào)換菜口勺花色品種，改善職員生活。

4.0保持廚房清潔衛(wèi)生，做到地面勤掃，桌凳勤擦，炊具勤洗，物品放置定位。

5.0搞好個人衛(wèi)生，做到勤洗衣服，勤剪指甲，勤剪發(fā)，勤刮胡須。工作時不得光背和

穿拖鞋。

6.0嚴(yán)防食物中毒，把好進(jìn)菜進(jìn)糧關(guān)，不用腐爛變質(zhì)日勺物品；米、菜要清洗潔凈，確保

飯菜日勺質(zhì)量，做到飯熟、菜香、湯美。

7.0節(jié)省用水用電用氣，努力降低就餐成本。

前臺接待服務(wù)管理措施

為了便于廣大業(yè)主與管理處之間溝通，提升服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，管理處實(shí)施“柜臺式”管

理模式，即在管理處辦公室設(shè)置專柜負(fù)責(zé)接待業(yè)主及來訪人員。

1.0服務(wù)主要工作內(nèi)容涉及：

2.0指導(dǎo)業(yè)戶裝修申請、同意、驗(yàn)收；

3.0業(yè)戶報(bào)修登記指導(dǎo)、傳達(dá)；

4.0業(yè)主投訴的接待及處理；

5.0入伙手續(xù)的I辦理；

6.0來電、來訪日勺登記、接待、轉(zhuǎn)達(dá)；

7.0出入物品的I控制；

8.0進(jìn)入小區(qū)各類人員證件辦理；

9.0各類文件資料的發(fā)送、傳達(dá)及歸檔；

10.0其他管理處日常業(yè)務(wù)處理。

11.0柜臺式服務(wù)H勺詳細(xì)方式：

12.0專人負(fù)責(zé)：來電來訪人員由專人進(jìn)行接待或轉(zhuǎn)達(dá)、處理。

13.0一種歸口：業(yè)主與管理處的溝通及聯(lián)絡(luò)均經(jīng)過前臺來處理。

14.0迅速傳達(dá)：凡遇到前臺無法及時處理日勺問題，及時傳達(dá)有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處理、處理。

管理處檔案管理要求

1.0對接管物業(yè)，管理處應(yīng)向有關(guān)單位索取有關(guān)該樓宇房屋建筑、設(shè)施設(shè)備和物業(yè)

有關(guān)的多種資料。

2.0樓宇房屋建筑、設(shè)施設(shè)備和物業(yè)有關(guān)的多種資料、由管理處檔案管理員或指定專

人負(fù)責(zé)保管。借閱有關(guān)資料，須經(jīng)管理處主任同意。

3.0樓宇房屋建筑、設(shè)施設(shè)備因故改建時，管理處應(yīng)及時將有關(guān)技術(shù)資料歸檔

保存。

4.0資料遺失，管理處應(yīng)查清原因，并追究有關(guān)人員日勺責(zé)任，同步申請復(fù)制

一份。

資料管理員應(yīng)定時檢驗(yàn)資料保管情況。

5.0業(yè)戶檔案管理。

5.1管理處客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)做好業(yè)戶或其別人的基本情況登記工作，填寫《業(yè)主（住戶）

基本情況登記表》和相應(yīng)的資料歸檔。

5.2業(yè)戶辦理入住手續(xù)時，客戶服務(wù)部應(yīng)對業(yè)戶、隨住人員情況進(jìn)行登記，并統(tǒng)計(jì)聯(lián)

絡(luò)。

5.3業(yè)戶搬離小區(qū)樓宇時，應(yīng)及時在《業(yè)主（住戶）基本情況登記表》上注明搬離時間,

存檔保管。

5.4管理處客戶服務(wù)部每六個月對住戶情況進(jìn)行一次清理登記。

5.5業(yè)戶的檔案由管理處保存，未經(jīng)主任許可，任何人不得借閱、查詢。

管理處值班制度

1.0管理處值班分管理人員值班和財(cái)務(wù)值班

1.1管理人員值班：節(jié)假日及每天晚上，管理處須安排一名管理人員值班，處理有關(guān)事

務(wù)。

2.01.2財(cái)務(wù)值班：由管理處于每七天星期六上午須安排一名財(cái)務(wù)人員值班，負(fù)責(zé)該處財(cái)

務(wù)工作。

3.0管理處值班時間

2.22.1節(jié)假日管理人員值班時間：上午：9:00—11:30下午：14:00—17:

00

晚上管理人員值班時間：晚上：17:30—20:00

3.0管理處值班安排

3.1管理處每月底須安排好次月值班表，并上墻公布，企業(yè)有關(guān)部門隨時抽查。

3.2值班人員因故請假、調(diào)班，須經(jīng)主任同意，安排好代班人員。

3.3當(dāng)值人員囚故需離崗，須安排好代班人員。

4.0管理處值班紀(jì)律及要求

4.1當(dāng)值人員須穿著工作服，佩戴工作牌。

4.2當(dāng)值人員不能遲到、早退、脫崗。

4.3當(dāng)值人員不得私自調(diào)班，不然按脫崗論處。

4.4當(dāng)值人員值班地點(diǎn)為管理處辦公室。

4.5當(dāng)值人員遇到不能處理日勺事應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

4.6當(dāng)值人員違犯值班紀(jì)律，按《員工獎懲條例》與《考勤細(xì)則》有關(guān)要求處理。

4.7當(dāng)值人員須仔細(xì)填寫《值班統(tǒng)計(jì)表》。

5.0管理處值班人員權(quán)限

5.1管理人員值班人員有權(quán)調(diào)動本處歐I全部員工，有權(quán)糾正本處員工的違章違

紀(jì)行為。

5.2對違紀(jì)人員，有權(quán)提議管理處按《員工獎懲條例》予以處分。

5.3管理人員值班人員對本處的突發(fā)事件有臨機(jī)處置權(quán)。

5.3財(cái)務(wù)值班人員只負(fù)責(zé)本處的費(fèi)用收繳工作，不辦理退款手續(xù)，特殊情況須由主任簽

字方可辦理。

5.4財(cái)務(wù)值班人員對未結(jié)清費(fèi)用而需搬離本小區(qū)日勺業(yè)戶，有權(quán)要求管理人員值班人員采

取相應(yīng)措施。

6.0補(bǔ)休

6.1管理處值班不計(jì)加班工資。

6.1.1節(jié)假日管理人員值班可安排補(bǔ)休。

6.1.2只有一種財(cái)務(wù)人員在晚L值班的管理處，財(cái)務(wù)人員工作日的，一班時間由原八點(diǎn)調(diào)至

九點(diǎn)O

6.1.3管理人員值班人員補(bǔ)休須經(jīng)主任同意。

7.0遇強(qiáng)臺風(fēng)、暴雨、洪水及企業(yè)組織H勺各項(xiàng)活動等特殊情況，管理處全體人員均須留

守管理處。

8.0本要求由企業(yè)管理人員部負(fù)責(zé)解釋和監(jiān)督執(zhí)行。

管理處主任巡查規(guī)程

為了確保小區(qū)各項(xiàng)工作正常有序的運(yùn)轉(zhuǎn)，管理處主任必須隨時掌握小區(qū)各項(xiàng)工作的情況，所

以，要求管理處主任每七天應(yīng)對如下幾項(xiàng)工作進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)可采用輪番抽查，現(xiàn)場查看、

問詢等方式。

1.0機(jī)電部分

1.1檢驗(yàn)項(xiàng)目消防設(shè)備、電梯、供電系統(tǒng)、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備。

1.2檢驗(yàn)根據(jù)和原則

根據(jù)企業(yè)制定的有關(guān)消防、電梯、供電、給排水、空調(diào)管理程序中日勺多種要求對機(jī)電人員是

否對以上設(shè)備按有關(guān)程序進(jìn)行操作和按有關(guān)要求進(jìn)行檢驗(yàn)、保養(yǎng)、維修，是否對多種檢驗(yàn)、

保養(yǎng)、維修情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

2.0治安部分

2.1檢驗(yàn)項(xiàng)目安全管理管理、車輛管理、物品進(jìn)出管理、安全管理員工作安排。

2.2檢驗(yàn)根據(jù)和原則

檢驗(yàn)安全管理員在二作中是否嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)制定H勺各項(xiàng)管理制度和按程序辦理人員

進(jìn)入、車輛物晶進(jìn)出手續(xù)。檢驗(yàn)值班人員H勺巡查、交接班、車輛進(jìn)出等統(tǒng)計(jì)。

3.0清潔部分

3.1檢驗(yàn)項(xiàng)目小區(qū)的清潔、保潔、溝渠、沙井、化糞池等設(shè)施歐I通暢情況。殺蟲、

滅鼠日勺有效性及多種質(zhì)量檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)。

3.2檢驗(yàn)根據(jù)和原則對所轄區(qū)域衛(wèi)生進(jìn)行抽查，發(fā)覺問題責(zé)成有關(guān)人員立即整改。

4.0綠化部分

4.1檢驗(yàn)項(xiàng)目

綠化日勺生長、修剪、除草、殺蟲、施肥、澆水、保潔等項(xiàng)目。

4.2檢驗(yàn)根據(jù)和原則

對所轄區(qū)域內(nèi)的綠化進(jìn)行檢驗(yàn)。

5.0財(cái)務(wù)部分

5.1檢驗(yàn)項(xiàng)目

財(cái)務(wù)應(yīng)收款情況、財(cái)經(jīng)紀(jì)律執(zhí)行情況、報(bào)表記帳等。

5.2對財(cái)務(wù)工作進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)覺問題立即整改或處理。

各部門巡查規(guī)程

1.0目的

規(guī)范管理處各部門H勺巡杳工作并及時發(fā)覺存在的問題，維護(hù)小區(qū)安全秩序，保障業(yè)戶正常日勺

居家生活。

2.0合用范圍

合用于企業(yè)各管理處各部門日勺巡查工作。

3.0工作職責(zé)

3.1管理處主任負(fù)責(zé)各部門的巡查制度的審核、落實(shí)，巡查工作的抽查、監(jiān)督。

3.2各部門負(fù)責(zé)巡查制度【付制定和巡查工作的組織實(shí)施。

3.3管理處主任、管理員、機(jī)電班長、安全管理主管/班長和安管員負(fù)責(zé)各自職責(zé)范圍日勺

巡查工作的詳細(xì)實(shí)施。

4.0工作程序

4.1管理處每七天組織一次全方面自查，參加人員應(yīng)涉及主任及各部門主管并將檢驗(yàn)成

果作統(tǒng)計(jì)。

4.2管理處主任每天對各工作崗位檢驗(yàn)一次，每七天夜間巡崗不少于一次。

4.3客服部管理員每天對小區(qū)全方面巡查不少于一次。

4.4機(jī)電班長每二天對小區(qū)全方面巡查一次。

4.5安全管理主管每日對各工作崗位的巡查不少于四次，對管理轄區(qū)每日不少于兩次的

巡查。夜間巡查每月不少于六次。并仔細(xì)填寫巡查統(tǒng)計(jì)。

4.6安全管理班長每小時對崗位巡查不少于一次。每班對管理轄區(qū)巡查不少于兩次。并

仔細(xì)填寫巡查統(tǒng)計(jì)。

4.7交接班時，交接班長到各崗位巡查一遍，檢驗(yàn)各崗位運(yùn)營情況是否正常，交接是否

清楚。

5.0巡查的內(nèi)容

5.1全方面巡查所管小區(qū)內(nèi)H勺安全隱患、消防違章、裝修違章、清潔衛(wèi)生、公共設(shè)施設(shè)

備是否完全，檢驗(yàn)各崗位運(yùn)營情況和員工工作狀態(tài)。

5.2利用巡查機(jī)會與業(yè)戶進(jìn)行溝通。

6.0巡查值班崗位要領(lǐng)

6.1值班人員是否按要求和工作程序執(zhí)勤；值班人員精神情況是否良好；值班人員對業(yè)

戶的服務(wù)是否合格；檢驗(yàn)值班崗位衛(wèi)生情況是否良好。

6.2崗位運(yùn)營情況：多種統(tǒng)計(jì)填寫是否詳細(xì)、周全、及時；崗位設(shè)備（如對講機(jī)、滅火

器等）是否正常；檢驗(yàn)衛(wèi)生情況是否良好。

7.0轄區(qū)檢驗(yàn)要領(lǐng)

7.1樓層巡查

7.1.1巡樓人員乘電梯到天臺，從天臺走樓梯逐層巡查到地下室從上至下仔細(xì)仔細(xì)地巡視

一遍。

7.1.2樓層巡查時，應(yīng)采用“望、聞、聽、問、切”。“望”眼睛多看多觀察有無異常情況;

“聞”鼻子多聞多嗅有無異常氣味；“聽”耳朵多聽有無異常響動；“問”對可疑人員進(jìn)入小

區(qū)多問多盤查；“切”對所發(fā)覺的問題或情況能處理的及時處理，不能獨(dú)自處理的及時報(bào)告給

部門領(lǐng)導(dǎo)。

7.2消防巡查

及時發(fā)覺和消除多種隱患。巡查時要仔細(xì)檢驗(yàn)房屋本體、公共設(shè)施和消防、防盜設(shè)施是否完

好無損，若有損壞或異常情況要及時統(tǒng)計(jì)在案。情況嚴(yán)重時要立即報(bào)告管理處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)處理,

并填寫值班統(tǒng)計(jì)。

7.3車庫巡查

7.3.1引導(dǎo)車輛停放在指定車位，禁止亂停亂放。若發(fā)覺行車通道、消防道及非停車位有

車輛停放，及時填寫違規(guī)統(tǒng)計(jì)并告知有關(guān)車主將車輛停放好。

7.3.2檢驗(yàn)車況，發(fā)覺有未關(guān)鎖門、窗和漏水、漏油漏氣等情況及時報(bào)告向上級領(lǐng)導(dǎo)處理,

并填寫好相應(yīng)統(tǒng)計(jì)。

7.4裝修巡查

7.4.1檢驗(yàn)施工人員有無日入證，證件是否相符合，有無過期。對已過期口勺出入證應(yīng)該場

予以沒收處理，報(bào)有關(guān)部門并填寫統(tǒng)計(jì)。

7.4.2檢驗(yàn)施工現(xiàn)場中有無按要求配置滅火器，裝修施工過程中有無違反《裝修管理要求》

及《裝修許可證》中所要求的內(nèi)容。如有違反應(yīng)及時勒令停工，并報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)處理。

7.4.3裝修現(xiàn)場動用明火作業(yè)時，必須檢驗(yàn)操作人員有無上崗證，有關(guān)防范措施是否落實(shí)

到位。禁止裝修施工單位在裝修現(xiàn)場生火做飯。

7.4.4裝修垃圾必須有袋裝，并按指定日勺線路堆放在指定的位置。禁止裝修施工單位在清

運(yùn)垃圾車進(jìn)場前把垃圾搬出戶外。

7.5巡查時要點(diǎn)注意事項(xiàng)

7.5.1管理處、監(jiān)控中心、設(shè)備房、倉庫、電梯等設(shè)備為巡查要點(diǎn)部位，非工作人員未經(jīng)

允許私自進(jìn)入該要害部門應(yīng)予以阻止。

7.5.2每班次至少對要害部門巡查2次，當(dāng)自然災(zāi)害發(fā)生時，應(yīng)加大巡查力度，發(fā)覺有異

常時應(yīng)立即向部門領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，隨時與管理處保持聯(lián)絡(luò)。

7.5.3巡查到有危險標(biāo)識內(nèi)要害部門時，應(yīng)注意自我安全保護(hù)，遇到陌生人時應(yīng)提升警惕

同步注意安全防范。

7.6巡查中發(fā)覺日勺問題處理要領(lǐng)

7.6.1巡查時發(fā)覺有上述問題出現(xiàn)時，應(yīng)詳細(xì)填寫統(tǒng)計(jì)。能處理的應(yīng)立即處理處理；不能

及時處理日勺，報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門處理。

7.6.2巡查中發(fā)覺日勺重大問題應(yīng)向管理處主任報(bào)告。

7.6.3客戶服務(wù)部每天必須對巡查統(tǒng)計(jì)進(jìn)行審查，并歸檔保存。

管理處工作手冊

各項(xiàng)工作檢驗(yàn)表

____________管理處WI/DTF/GI-027版本：A/0

檢驗(yàn)所屬時間：

檢驗(yàn)所屬時間：

7計(jì)

項(xiàng)^\巡檢結(jié)果問題描述整改措施

機(jī)電

消防

治安

清潔

綠化

財(cái)務(wù)

備注

主任署名/日期:

管理處工作手冊

周未（節(jié)假日）值班情況統(tǒng)計(jì)表

管

理處

WI/DTF/值班人情況記錄處理措施處理結(jié)果

GT-028

版本：

A/0

時間

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取

對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收取過程進(jìn)行控制，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)口勺收取和使用，確保物業(yè)管理

工作的正常運(yùn)作。

1.0管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)參照有關(guān)要求制定物業(yè)管理及服務(wù)的各項(xiàng)收費(fèi)原則和各項(xiàng)費(fèi)用

日勺收取工作。

2.0管理處主任負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)收費(fèi)原則并監(jiān)督費(fèi)用收取日勺執(zhí)行情況。

3.0總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批各項(xiàng)收費(fèi)原則并監(jiān)督費(fèi)用收取的執(zhí)行情況。

4.0客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)收費(fèi)單據(jù)H勺投放和催繳工作。

5.0工作程序

5.1收費(fèi)原則的制定

5.1.1管理費(fèi)、房屋本體維修基金、有償服務(wù)費(fèi)等的收取原則由管理處財(cái)務(wù)組參照深圳市

政府有關(guān)職能部門及業(yè)主委員會要求日勺原則制定，經(jīng)管理處主任審核、總經(jīng)理同意,

如有必要報(bào)政府部門、物價局同意后執(zhí)行。

5.1.2財(cái)務(wù)人員在業(yè)戶入伙時即建立《物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)一覽表》，明確每個業(yè)戶的物業(yè)

管理費(fèi)用和房屋本體維修基金收費(fèi)原則。

5.2管理費(fèi)口勺收取和水、電費(fèi)時代收代繳

5.2.1管理處從業(yè)戶辦理入伙之日起計(jì)收管理費(fèi)。

5.2.2每月底由財(cái)務(wù)人員核實(shí)業(yè)戶日勺物業(yè)管理費(fèi)用并錄入電腦。

5.2.3管理處工程部每月底抄錄水、電表讀數(shù)，交由財(cái)務(wù)人員將上述數(shù)據(jù)輸入電腦，按照

收費(fèi)原則核實(shí)打單。

5.2.4每月的收費(fèi)告知由財(cái)務(wù)人員于每月5R之前打出，交客戶服務(wù)部發(fā)放到業(yè)戶日勺信箱

中。

5.2.5每月管理費(fèi)和水電費(fèi)均經(jīng)過銀行劃款，存款金額不足無法托收時，由客戶服務(wù)部負(fù)

責(zé)告知業(yè)戶補(bǔ)足存款余額再行劃款，特殊情況下可現(xiàn)金或支票交納。

5.3房屋本體維修基金的收取

5.3.1管理處從房屋竣工保修期完畢后開始向業(yè)戶收取房屋本體維修基金，收取原則按深

圳市政府職能部門的有關(guān)原則執(zhí)行。

5.3.2房屋本體維修基金按月收繳，委托銀行扣款代收。

5.4有償服務(wù)收費(fèi)

5.4.1管理處工程部向業(yè)戶提供有償服務(wù)時，如實(shí)填寫《有償服務(wù)單》，寫明人工服務(wù)費(fèi)、

材料費(fèi)及總金額等，署名確認(rèn)，并請業(yè)戶對有償服務(wù)進(jìn)行驗(yàn)收及在《有償服務(wù)單》上署名確

認(rèn)。

5.4.2管理處財(cái)務(wù)人員根據(jù)《有償服務(wù)單》有關(guān)欄目中日勺金額數(shù)收取費(fèi)用。

5.5監(jiān)督管理

5.5.1一切收款票據(jù)均由財(cái)務(wù)人員專人負(fù)責(zé)保管，發(fā)票必須由會計(jì)保管.

5.5.2收費(fèi)需領(lǐng)取收款票據(jù)時.，根據(jù)有關(guān)財(cái)務(wù)制度進(jìn)行登記.

5.5.3票據(jù)使用完畢后，領(lǐng)出人要把存根聯(lián)及時交財(cái)務(wù)票據(jù)保管人，并即時清結(jié)。

5.6違章處理

5.6.1業(yè)戶逾期未交納管理費(fèi)的，超出要求時間后，由財(cái)務(wù)人員發(fā)出《催款告知書》，限

時繳交。

5.6.2《催款告知書》發(fā)出后，過期拒不繳交又無正當(dāng)理由的，客戶服務(wù)部報(bào)管理處主任處

理。

6.0支持性文件及質(zhì)量統(tǒng)計(jì)

6.1《有償服務(wù)單》此單由管理處制作

6.2《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)告知單》此單由財(cái)務(wù)部制作

6.3《催款告知書》此單由財(cái)務(wù)部制作

6.4《物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)一覽表》此單由財(cái)務(wù)部制作

6.5《安裝維修及有償服務(wù)收費(fèi)原則》此單由管理處制作

費(fèi)用催繳措施

1.0每月5日前，財(cái)務(wù)人員將費(fèi)用繳交告知單交給管理處，客戶服務(wù)部將費(fèi)用告知單送

發(fā)至業(yè)戶。

2.0財(cái)務(wù)人員每月25日列出未繳、欠繳費(fèi)用的業(yè)戶名單交給管理處，由客戶服務(wù)部發(fā)出

《費(fèi)用催繳單》，并請業(yè)戶或租用企業(yè)財(cái)務(wù)人員在簽收欄內(nèi)署名。

3.0業(yè)戶收到《費(fèi)用催繳單》后仍愈期不繳納費(fèi)用，由客戶服務(wù)部上門催收或由主任親

自上門催收，因特殊原因偶而拖欠費(fèi)用的J,客戶服務(wù)部主管應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)向主任報(bào)告，經(jīng)主任

同意后可遲延1個月，對于無特殊原因，經(jīng)常拖欠費(fèi)用，或者拖欠2個月的業(yè)戶，由財(cái)務(wù)人

員統(tǒng)計(jì)名單，由客戶服務(wù)部再次發(fā)出《費(fèi)用催繳告知單》。

4.0對限期內(nèi)仍不交費(fèi)的'業(yè)戶，經(jīng)主任同意后，客戶服務(wù)部主管告知'業(yè)戶管理處將停止

提供有關(guān)服務(wù)。限期不交費(fèi)用的租戶，由客戶服務(wù)部主管告知該房業(yè)主。

5.0連續(xù)十個月不交費(fèi)用口勺業(yè)戶，由管理處主任上報(bào)企業(yè)經(jīng)過法律手段處理。

費(fèi)用催繳告知單

第

聯(lián)

N1：

住戶

管理費(fèi)由年月日起至年月日止，合計(jì)個月

貴戶

水電費(fèi)由年月日起至年月日止，合計(jì)個月

欠交

其它

員戶以上費(fèi)用合計(jì)欠款人民幣元，本月10日時因銀行余額不足扣款不成功，

請接此告知后前往銀行存款，我司將在本月20日邁進(jìn)行第二次扣款或請移步親臨管理

處繳納現(xiàn)金，同步每天按0.5%。計(jì)收滯納金，以此類推。如在20日仍未劃到款項(xiàng)向，滯

納金將繼續(xù)按每天0.5%。計(jì)收到下月10日，且超出25日將停水停電?，F(xiàn)將此有關(guān)詳細(xì)

事宜告知貴戶，望貴戶依時將預(yù)扣款存入銀行指定帳號。

多謝合作！

年月日

共二聯(lián)：第一聯(lián)為存根，第二聯(lián)發(fā)往顧客。

附注：催款登記

物業(yè)接管

1.0物業(yè)接管

總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立樓宇接管領(lǐng)導(dǎo)小組。

各部門根據(jù)各自的職責(zé)分工,參加樓宇接管工作,并按要求構(gòu)成接管領(lǐng)導(dǎo)小組日勺各項(xiàng)

專業(yè)組。

2.0物業(yè)入住

2.1