物業(yè)管理司法解釋

?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?

與

?關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?

兩個物業(yè)管理最新司法解釋4/2/202514/2/20252在司法工作中具體應(yīng)用法律、法令的問題包括：第一，對法律、法令規(guī)定不夠具體明確而使理解和執(zhí)行有困難的問題進(jìn)行解釋第二，由于情況的變化，對某類案件的處理依據(jù)因有不同理解而需作出解釋第三，為統(tǒng)一審理案件的標(biāo)準(zhǔn)而就某一類具體案件說明應(yīng)如何理解和執(zhí)行某些法律、法令規(guī)定第四，對各司法機關(guān)之間應(yīng)如何依據(jù)法律、法令規(guī)定的精神相互配合審理案件進(jìn)行解釋4/2/20253在我國，從法理上廣義的司法解釋就是指由最高人民法院和最高人民檢察院對審判和檢察工作中具體應(yīng)用法律問題所作的具有普遍司法效力的解釋司法解釋的形式分為“解釋〞、“規(guī)定〞、“批復(fù)〞三種司法解釋是國家最高司法機關(guān)對司法工作中具體應(yīng)用法律問題所做的解釋司法解釋分為最高人民法院的審判解釋、最高人民檢察院的檢察解釋和這兩個機關(guān)聯(lián)合作出的解釋審判解釋和檢察解釋有原那么性分歧時，應(yīng)報請全國人大常委會解釋或決定4/2/202544/2/202554/2/20256?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?4/2/202574/2/20258不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動產(chǎn)所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)4/2/20259建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)4/2/202510專有局部享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)〞專有局部以外的共有局部享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有〞故亦稱“共用局部的持份權(quán)〞專有局部以外的共有局部享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會組織的成員權(quán)〞4/2/202511建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系4/2/2025124/2/2025134/2/2025144/2/202515業(yè)主的概念4/2/2025164/2/202517第十八條有以下情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：〔一〕一方的婚前財產(chǎn)；〔二〕一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；〔三〕遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；〔四〕一方專用的生活用品；〔五〕其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn)。理所當(dāng)然，房屋所有權(quán)作為夫妻個人財產(chǎn)，一方是所有權(quán)人，另一方那么是非所有權(quán)人即一方作為所有權(quán)人自然就是業(yè)主。而另一方非所有權(quán)人自然就應(yīng)該是非業(yè)主4/2/202518第十九條夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或局部各自所有、局部共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償這里說明作為夫妻業(yè)主資格可以依法轉(zhuǎn)化，只要有書面明確約定即可4/2/2025194/2/2025204/2/202521“〔一〕具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；〔二〕具有利用上的獨立性，可以排他使用；〔三〕能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。〞這三者是任何一個滿足即可特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍4/2/202522司法解釋第三條之規(guī)定除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有局部外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下局部，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有局部：〔一〕建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)雀窘Y(jié)構(gòu)局部，通道、樓梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)局部；〔二〕其他不屬于業(yè)主專有局部，也不屬于市政公用局部或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。4/2/202523專有局部與共用局部之范圍界定4/2/202524專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有局部之中心說4/2/202525專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有局部之空間說4/2/202526專有局部之最后粉刷層說專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層各種管線的共用局部與專有局部劃分專有局部是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠嬃吭O(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施共用局部是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有局部及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施4/2/2025274/2/2025284/2/202529公共、公用------公有制范疇------國家所有公眾使用共用、共有------私有制范疇------業(yè)主共同使用、共同所有共用局部是建筑物區(qū)分所有權(quán)核心重要問題共用局部的是物業(yè)管理存在的根底與根源市政設(shè)施、設(shè)備之供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施屬于國家所有公眾使用或市政公用事業(yè)單位所有------即公共、公用設(shè)施設(shè)備------可以成為供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施等市政壟斷企業(yè)之專有局部4/2/2025304/2/2025314/2/202532綠地、道路、場所、設(shè)施、設(shè)備之所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯4/2/2025334/2/2025344/2/2025354/2/2025364/2/202537合理使用應(yīng)該遵循以下原那么：1.合理原那么無論是專有局部所有權(quán)還是共用局部的共有權(quán)利在行使權(quán)利中，都必須把握在合理的限度內(nèi)，不得濫用權(quán)利損害其他區(qū)分所有權(quán)人的利益如，不得在裝修和使用中純粹或截斷支撐承重和抗震結(jié)構(gòu)的墻體、梁柱、天花或地板；不得超出建筑物樓板允許的使用負(fù)荷安裝過重的大理石、花崗巖地板；不得超負(fù)荷安裝重型機器等2.整體利益優(yōu)先原那么維護(hù)建筑物整體的平安性、完整性、外觀美觀性并保持其良好狀態(tài)維護(hù)全體業(yè)主的共同利益4/2/2025384/2/2025394/2/2025404/2/2025414/2/2025424/2/2025434/2/2025444/2/202545車位、車庫之優(yōu)先購置權(quán)?物權(quán)法?第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。〞這條本身與?物權(quán)法?第七十條所規(guī)定的“經(jīng)營性用房等專有局部享有所有權(quán)〞矛盾作為車位、車庫本身就是屬于經(jīng)營性用房，何況還有一個“等〞的概念在起作用擁有車位、車庫所有權(quán)自然也是業(yè)主，不過是車位、車庫之業(yè)主而已擁有車位、車庫之業(yè)主，自然就可以滿足其業(yè)主的需要4/2/202546會所、車位、車庫、人防工程、架空層等之所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯4/2/2025474/2/202548車位歸屬4/2/202549獨立式住宅附設(shè)的車位、車庫規(guī)劃內(nèi)的露天車位地下〔人防〕停車位架空層停車位4/2/202550司法解釋第七條之規(guī)定改變共有局部的用途、利用共有局部從事經(jīng)營性活動、處分共有局部，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第〔七〕項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項〞。司法解釋存在的問題有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其它重大事項-------這個面是非常寬廣的，如還應(yīng)該包括占用、挖掘?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、場地、綠地等，承接、查驗、辦理移交共用局部，改變建筑物區(qū)分所有權(quán)之專有局部用途，對物業(yè)管理費、專項維修資金進(jìn)行審計等等．．．．．．4/2/2025514/2/202552所有權(quán)人2/3決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的專項維修資金，?物權(quán)法?使三分之二決策方法發(fā)生根本變化：原?物業(yè)管理條例?的2/3投票權(quán)?物權(quán)法?的雙2/3投票權(quán)為了給以后的司法審判保存有效證據(jù)，三分之二投票權(quán)應(yīng)該實行實名制決策的工程也發(fā)生變化4/2/202553內(nèi)容也發(fā)生了根本變化：原?物業(yè)管理條例?第十二條規(guī)定：制定和修改業(yè)主公約制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過?物權(quán)法?修改為：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施決定上述事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意4/2/202554所有權(quán)人“雙過半〞決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的事項，?物權(quán)法?使與原?物業(yè)管理條例?中雙過半決策方法發(fā)生根本變化：原?條例?的“雙過半〞：?物權(quán)法?的“新雙過半〞：為了給以后的司法審判保存有效證據(jù)，雙過半投票權(quán)決策應(yīng)該實行實名制4/2/2025554/2/2025564/2/2025574/2/2025588．1．3房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。8．1．4房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。8．1．５房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

4/2/2025594/2/202560g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計算。k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計算。o)有伸縮縫的房屋，假設(shè)其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。4/2/2025618．2．2計算一半建筑面積的范圍a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

4/2/2025624/2/202563?房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)?(附錄B)

成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)偅築1成套房屋建筑面積的測算B1.1成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三局部組成。B1.2套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算:a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計人使用面積。d)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。4/2/202564B1.3套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。B1.4套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積按8.2的規(guī)定計算。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

4/2/202565司法解釋第九條之規(guī)定物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照以下方法認(rèn)定：〔一〕業(yè)主人數(shù)，按照專有局部的數(shù)量計算，一個專有局部按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，以及同一買受人擁有一個以上專有局部的，按一人計算；〔二〕總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主人數(shù)的規(guī)定違反根本常識與邏輯應(yīng)規(guī)定為“對于自然人以人頭計數(shù)，對于法人、組織以獨立法人、獨立組織的獨立個數(shù)計數(shù)〞！4/2/202566業(yè)主總?cè)藬?shù)確實定I.

產(chǎn)權(quán)證書擁有者

未婚人士已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn)已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者

簽訂了售房合同并獲得實際交付房屋的購房者4/2/202567司法解釋存在的問題業(yè)主人數(shù)，按照專有局部的數(shù)量計算------由于夫妻共有財產(chǎn)所有權(quán)以及合伙人共有財產(chǎn)的存在，那么總?cè)藬?shù)自然就不能僅僅以專有局部數(shù)量統(tǒng)計，應(yīng)該按照人頭計數(shù)，這是所有權(quán)決定一切的物權(quán)原那么所決定的！建設(shè)單位未出售的專有局部，按一人計算------那么這顯然與“按照專有局部的數(shù)量計算〞自相矛盾4/2/2025684/2/202569住宅變成經(jīng)營性用房在行政審批之前增加了前置條件住宅1、遵守法律、行政法規(guī)和管理規(guī)約2、經(jīng)所有有利害關(guān)系的業(yè)主同意經(jīng)營性用房行政審批4/2/202570司法解釋第十一條之規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主〞。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。---利害關(guān)系明確化有利害關(guān)系---這個范圍是無法窮盡列舉！關(guān)鍵所在---遵循“誰主張，誰舉證〞之原那么！！利害關(guān)系本質(zhì)上侵害的是權(quán)利人的個人根本利益?。?/2/2025714/2/2025724/2/202573司法解釋第十四條之規(guī)定建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有局部、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理本錢之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對本錢的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。------符合?物業(yè)管理條例?第五十五條之規(guī)定4/2/2025744/2/2025754/2/202576司法解釋第十七條之規(guī)定本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購置尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對外銷售的包銷人。--------對建設(shè)單位的擴張性解釋司法解釋第十八條之規(guī)定人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。--------強化法律、行政法規(guī)的審判依據(jù)4/2/202577司法解釋第十九條之規(guī)定本解釋自2021年10月1日起施行。因物權(quán)法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。--------本司法解釋適用之時效再審案件不適用司法解釋之規(guī)定，為物業(yè)效勞企業(yè)抗辯司法解釋提供了條件4/2/202578?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?疑難問題解答4/2/2025791、沒有產(chǎn)權(quán)證書是否是業(yè)主？開發(fā)商是否可以成為業(yè)主？司法解釋第一條規(guī)定，業(yè)主分為以下幾種：1〕依法登記取得所有權(quán)證的房主；2〕根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定〔事實行為〕取得建筑物專有局部所有權(quán)的房主；包括：開發(fā)商、生效法律文書確定的房主、房屋繼承人或被遺贈人等；3〕已經(jīng)合法占有房屋，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的購房人。4/2/2025802、哪些是業(yè)主的專有局部？司法解釋第二條規(guī)定：1〕具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；2〕具有利用上的獨立性，可以排他使用；3〕能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的房屋、車位、攤位等特定空間均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的專有局部。4/2/2025814/2/2025824、業(yè)主專有局部之特定空間如何認(rèn)定？司法解釋第二條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有局部，其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進(jìn)行了適當(dāng)列舉，即車位、攤位等。4/2/2025835、建筑物的共有局部有哪些？司法解釋第三條規(guī)定，建筑物的共有局部包括：1〕建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)雀窘Y(jié)構(gòu)局部；2〕通道、樓梯、大堂等公共通行局部；3〕消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備；4〕避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)局部；5〕其他不屬于業(yè)主專有局部，也不屬于市政公用或者其他人所有的場所及設(shè)施等；6〕建筑區(qū)劃內(nèi)的土地〔整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外〕。4/2/202584實踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有局部產(chǎn)生的除?物權(quán)法?第六章規(guī)定的法定共有局部，司法解釋還就天然共有局部作出了明確規(guī)定天然共有局部，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有局部，包括建筑物的根本結(jié)構(gòu)局部、共用通行局部、共用設(shè)施設(shè)備局部和共用空間等司法解釋明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有局部，是為了便于解決審判實踐中的糾紛。因共有局部很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有〞的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足以下兩個條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有局部：1.不屬于業(yè)主專有局部2.不屬于市政公用局部或者其他權(quán)利人所有4/2/2025856、業(yè)主是否有權(quán)合理使用共有局部？司法解釋第四條規(guī)定：業(yè)主基于使用自己的專有局部的合理需要，有權(quán)無償利用屋頂、外墻面等共有局部。4/2/2025867、開發(fā)商是否有權(quán)將車位賣給非業(yè)主？根據(jù)物權(quán)法第七十四條的規(guī)定：規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，此外，才可以將車位車庫處分給非業(yè)主。司法解釋第五條規(guī)定，只要開發(fā)商已經(jīng)按照規(guī)劃確定的車位、車庫與專有局部的比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，就認(rèn)為其已經(jīng)“首先滿足業(yè)主的需要了〞，其余的車位、車庫就可以處分給非業(yè)主。4/2/2025878、業(yè)主共有道路或場地增設(shè)的車位應(yīng)歸誰所有？根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款的規(guī)定：如果該車位是在規(guī)劃的車位之外的，應(yīng)屬業(yè)主共有。規(guī)劃之內(nèi)那么屬于開發(fā)商專有局部，即歸屬于開發(fā)商所有。4/2/2025884/2/20258910、業(yè)主共同決策怎樣統(tǒng)計業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)？

物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定：決定籌集和使用維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。根據(jù)司法解釋第九條規(guī)定：〔一〕一個專有局部按一個業(yè)主計算〔同一買受人擁有一個以上專有局部的，按一人計算〕；尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，按一個業(yè)主計算?！捕晨?cè)藬?shù)為前項統(tǒng)計的總和。4/2/20259011、“住改商〞是否可以少數(shù)服從多數(shù)？

按照?物權(quán)法?第77條規(guī)定，“住改商〞行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。?物權(quán)法?施行后，在實踐中有做法是按照多數(shù)決定來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。這既沒有法律依據(jù)，也違反了?物權(quán)法?第77條的立法目的。針對這種情況，司法解釋特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持。實行有利害關(guān)系的業(yè)主“一票否決權(quán)〞4/2/2025914/2/2025924/2/202593?關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?4/2/2025944/2/2025954/2/202596依法之含義：前期物業(yè)效勞合同“依法〞之要件：1.物業(yè)效勞企業(yè)必須按照?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?第八條規(guī)定，具有相應(yīng)專業(yè)企業(yè)資質(zhì)2.前期物業(yè)效勞合同由物業(yè)效勞企業(yè)與建設(shè)單位在業(yè)主簽訂售房合同之前簽訂3.鼓勵招標(biāo)投標(biāo)方式簽訂前期物業(yè)效勞合同，對于前期住宅物業(yè)實行強制性招標(biāo)投標(biāo)4.前期物業(yè)效勞合同必須是書面形式5.售房合同必須包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容6.當(dāng)?shù)谝粋€業(yè)主入住獲得房屋所有權(quán)交付之后，建設(shè)單位無權(quán)再簽訂前期物業(yè)效勞合同7.首個物業(yè)效勞合同生效，前期物業(yè)效勞合同同時自行終止4/2/2025974/2/2025984/2/2025994/2/2025100司法解釋第三條之規(guī)定物業(yè)效勞企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。--------賦予了業(yè)主依法追究物業(yè)效勞企業(yè)?前期物業(yè)效勞合同?、?物業(yè)效勞合同?的合同違約責(zé)任的權(quán)利4/2/20251014/2/20251024/2/2025103司法解釋第五條之規(guī)定物業(yè)效勞企業(yè)違反物業(yè)效勞合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)效勞企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。--------明確了違規(guī)收費范圍，以及業(yè)主抗辯的權(quán)力4/2/20251044/2/2025105司法解釋第六條之規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)效勞企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供效勞，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)效勞為抗辯理由的，人民法院不予支持。--------賦予了物業(yè)效勞企業(yè)追究業(yè)主交納物業(yè)費的權(quán)利物業(yè)效勞企業(yè)追究業(yè)主欠費責(zé)任，應(yīng)當(dāng)特別注意不要超越二年訴訟時效之規(guī)定4/2/2025106強化物業(yè)管理消費意識，追討拖欠費用一般性追討針對性追討區(qū)別性追討注意二年訴訟時效催款通知書電話與業(yè)主溝通最后通知書按法律程序裁決律師函催交支付令催交簡易法庭催交普通法庭催交留置權(quán)催交4/2/2025107司法解釋第七條之規(guī)定業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)效勞企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。--------明確了業(yè)主連帶責(zé)任的范圍4/2/20251084/2/2025109司法解釋第九條之規(guī)定物業(yè)效勞合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)效勞企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)效勞期間的物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。--------?前期物業(yè)效勞合同?、?物業(yè)效勞合同?終止之后，物業(yè)效勞企業(yè)退還預(yù)收費用的義務(wù)4/2/20251104/2/2025111合同終止之含義：能夠?qū)е虑捌谖飿I(yè)效勞合同“終止〞之情形：1.前期物業(yè)效勞合同期限屆滿2.售房合同沒有包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容3.物業(yè)效勞合同生效4.物業(yè)管理公司破產(chǎn)5.物業(yè)建筑物滅失6.物業(yè)管理公司與業(yè)主或業(yè)主大會協(xié)商一致同意解除合同7.不可抗力導(dǎo)致合同無法履行4/2/2025112前期物業(yè)管理與正常物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段房地產(chǎn)工程可行性研究階段房地產(chǎn)工程開發(fā)階段物業(yè)承接查驗階段前期物業(yè)管理效勞階段正常物業(yè)管理效勞階段竣工驗收階段建設(shè)施工階段業(yè)主二次裝修階段業(yè)主入住階段物業(yè)日常效勞階段首個?物業(yè)效勞合同?生效物業(yè)日常效勞階段前期物業(yè)效勞合同終止物業(yè)管理早期介入階段物業(yè)預(yù)售、銷售階段?前期物業(yè)效勞合同?期限屆滿4/2/2025113合同終止之含義：能夠?qū)е挛飿I(yè)效勞合同“終止〞之情形：1.物業(yè)效勞合同期限屆滿后沒有續(xù)簽合同2.物業(yè)管理公司與業(yè)主或業(yè)主大會協(xié)商一致同意解除合同3.不可抗力導(dǎo)致合同無法履行4.物業(yè)管理公司破產(chǎn)5.物業(yè)建筑物滅失4/2/20251144/2/20251154/2/2025116物權(quán)法對物業(yè)管理企業(yè)名稱的重新定位物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)效勞企業(yè)核心------強化效勞意識效勞重點------業(yè)主滿意平安、清潔、便利、舒心、標(biāo)準(zhǔn)、保值但物權(quán)法將物業(yè)效勞企業(yè)與管理人并列屬于邏輯性錯誤應(yīng)修改為“物業(yè)效勞企業(yè)或管理效勞人〞4/2/2025117司法解釋第十二條之規(guī)定因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)效勞合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)效勞糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。--------物業(yè)使用人的違規(guī)處理4/2/2025118司法解釋第十三條之規(guī)定本解釋自2021年10月1日起施行。本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。--------本司法解釋適用之時效再審案件不適用司法解釋之規(guī)定，為物業(yè)效勞企業(yè)抗辯司法解釋提供了條件4/2/20251194/2/2025120建議在司法解釋第五條之前增加一個條款物業(yè)效勞企業(yè)收取物業(yè)效勞費用必須具備以下收費條件：(一)物業(yè)效勞企業(yè)具有相應(yīng)物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)；(二)通過物業(yè)效勞合同或前期物業(yè)效勞合同書面明確約定物業(yè)效勞費之收費標(biāo)準(zhǔn)；(三