臨沂市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

臨沂市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法?一、總則1.目的為規(guī)范臨沂市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。2.適用范圍本辦法適用于臨沂市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。3.基本原則住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的基礎(chǔ)上，通過平等協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，與建設(shè)單位通過簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.普通住宅后期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普通住宅交付后，業(yè)主大會(huì)成立之前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行；業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)、協(xié)議等方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并約定。業(yè)主大會(huì)可以采用公開邀請(qǐng)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來源采購等方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并參照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定。4.其他特殊情況收費(fèi)（1）已辦理交付但業(yè)主或物業(yè)使用人未入住的空置房，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。（2）因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備未能同步達(dá)到使用功能的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以減免，具體減免比例由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成1.物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。2.法定稅費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，繳納相關(guān)稅費(fèi)。3.合理利潤合理利潤是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正常經(jīng)營情況下應(yīng)獲得的利潤，具體比例由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式1.包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。2.酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納1.收取方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但預(yù)收期限不得超過一年。2.繳納主體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位繳納。3.催繳措施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行催繳。業(yè)主或者物業(yè)使用人逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并可以按照合同約定收取違約金。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)1.信息公開義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等有關(guān)事項(xiàng)，接受業(yè)主監(jiān)督。2.服務(wù)質(zhì)量保障義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定服務(wù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，建立健全服務(wù)質(zhì)量考核制度，定期對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估，并向業(yè)主公布。3.成本核算與報(bào)告義務(wù)實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)成本支出情況。4.安全防范義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。七、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利（1）有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)；（2）有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議；（3）有權(quán)了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況；（4）有權(quán)參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（4）按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理1.價(jià)格主管部門職責(zé)市、縣價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，依法對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行檢查和處罰。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)制度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為。2.房地產(chǎn)主管部門職責(zé)市、縣房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，會(huì)同價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)行為等進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布。3.投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他利害關(guān)系人對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有異議的，可以向價(jià)格主管部門或者房地產(chǎn)主管部門投訴。價(jià)格主管部門或者房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并依法進(jìn)行處理。九、法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由價(jià)格主管部門依照價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰：（1）超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（2）不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；（3）采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（4）強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；（5）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款規(guī)定行為的，由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，情節(jié)嚴(yán)重的，納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公布。2.業(yè)主違法責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并可以按照合同約定收取違約金。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益為由，請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法予以審查。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。3.其他相關(guān)責(zé)任違反本辦法規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。十、附則1.施行日期本辦法自[具體施行日期]起施行。2.解釋權(quán)本辦法由臨沂市發(fā)展和改革委員會(huì)、臨沂市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。在實(shí)際執(zhí)行過程中，各相關(guān)部門應(yīng)密切配合，加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理，確保本辦法的有效實(shí)施，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和物業(yè)管理情況的變化，本辦法也將適時(shí)進(jìn)行修訂完善，以更好地適應(yīng)實(shí)際需求。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)涉及到廣大業(yè)主的切身利益，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，誠信經(jīng)營，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。業(yè)主也應(yīng)增強(qiáng)自身的法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，積極參與物業(yè)管理活動(dòng)，共同營造和諧、美好的居住環(huán)境。在具體操作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)等，并向業(yè)主進(jìn)行公示。對(duì)于服務(wù)過程中的各項(xiàng)費(fèi)用支出，應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，做到賬目清晰、公開透明。同時(shí)，應(yīng)積極接受業(yè)主和相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，及時(shí)改進(jìn)服務(wù)中存在的問題。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真履行按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。如對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有意見或建議，應(yīng)通過合理合法的途徑與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商，共同解決問題。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)收費(fèi)行為，業(yè)主有權(quán)向價(jià)格主管部門或房地產(chǎn)主管部門投訴舉報(bào)，維護(hù)自身的合法權(quán)益。