協(xié)信-度地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告及預(yù)判

2021年度市場(chǎng)報(bào)告及預(yù)判銷售管理部2021年12月15日——土地市場(chǎng)分析

——市場(chǎng)小結(jié)及整體大勢(shì)預(yù)判二、重慶市場(chǎng)開展分析——重點(diǎn)企業(yè)開展策略案例——協(xié)信應(yīng)對(duì)策略思考2010.4-52010.1.10《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展的通知》出臺(tái)；2010.1.12央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010.2.20銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》2010.2.20《個(gè)人貸款管理暫行辦法》出臺(tái)2010.3.8《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知》出臺(tái)2010.1-32010.6-7

2010.7重慶出臺(tái)新規(guī)嚴(yán)格規(guī)范商品房預(yù)售對(duì)“二、三套房”貸款政策的嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會(huì)回應(yīng)三套房貸及壓力測(cè)試2010.8

重慶銀監(jiān)局：“三套”已全停拿到預(yù)售許可證10天內(nèi)須開盤開發(fā)商將不能直接收預(yù)售房款重慶部分銀行提高首套房貸利率,一手房首套房貸款利率最低8.5折，二手房首套房貸款利率最低9折。2010.9

國土部將開展土地和礦業(yè)權(quán)交易市場(chǎng)專項(xiàng)整治重慶市內(nèi)個(gè)別銀行重啟首套房貸七折利率

9月29日，二次調(diào)控出臺(tái)，五措施再抑房價(jià)。貸款買商品房首付款比例提至30%及以上，二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，三套房停貸“二次調(diào)控”2010年4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知，縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍；4月13日：住建部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》；2010年4月15日，國務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；4月17日：國務(wù)院發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》；4月22日：住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》2010.5.10央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)?！?.15新政”中國央行34個(gè)月來首度加息上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率重慶房產(chǎn)契稅出新規(guī)家庭購買90平內(nèi)唯一住房契稅只收1%

重慶全面上調(diào)購房契稅超144平稅率增至3%

首套房貸最低利率上調(diào)至8.5折2010.1012月？？國土資源部：房地產(chǎn)開發(fā)“磨洋工”將按季度公示住建部：嚴(yán)禁使用住房公積金貸款進(jìn)行投機(jī)性購房外管局發(fā)新規(guī)限制境外機(jī)構(gòu)個(gè)人購房

樓市調(diào)控再出重拳重慶土地增值稅率從1%上調(diào)到5%2010.112010.1，“國十一條”，提高“二套房”首付40%，加大保障性住房建設(shè)等。2010.4，“國十條”，“二套房”首付不能低于50%，利率1.1倍，央行建議暫停三套貸款。2010.9，“國五條”，暫停三套房貸款，外地客戶提供一年以上納稅證明才能貸款。2010.10，部分城市“限購令”出臺(tái)，一個(gè)家庭僅限新購一套住房。全國全國二、全國各城市市場(chǎng)情況4月新政后，全國市場(chǎng)成交短期放緩，5-7月市場(chǎng)普遍量跌價(jià)穩(wěn)，8月左右開始逐漸反彈又現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)；10月新政后，一線的北京、深圳環(huán)比成交有所下滑；二線城市普遍仍為上漲趨勢(shì)。1、成交量情況：2、各城市價(jià)格情況：全國新建住宅同步漲幅繼續(xù)回落，環(huán)比漲幅小幅上升。全國3、行業(yè)總體數(shù)據(jù)分析：全國三、全國市場(chǎng)情況分析：9.29前，各城市成交量穩(wěn)步上升新政后3周內(nèi)，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，成交量下降趨勢(shì)明顯1月3月6月9月11月重慶2021.4，地稅局發(fā)布?通知?加大土地增值稅力度；政府發(fā)布?意見?提出市十條。2021.6，對(duì)高于市價(jià)3倍的高價(jià)房增收1%房產(chǎn)稅；2021.10，地稅轉(zhuǎn)發(fā)?通知?，對(duì)出售自有住房并1年內(nèi)購房的不再減免個(gè)人所得稅；重慶房地產(chǎn)調(diào)控思路：“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有遏制〞11年初，重慶將成為房產(chǎn)稅最先試行的城市之一；重慶應(yīng)對(duì)建議：重慶2021年4月春交會(huì)成交價(jià)格到達(dá)峰值6113元/㎡，9月后重回峰值并節(jié)節(jié)攀升；5月后受新政影響和經(jīng)適房的大量入市，價(jià)格、成交面積均有大幅的下滑；6月受兩江新區(qū)利好影響，量價(jià)又持續(xù)上漲。11月成交建面均價(jià)6651元/㎡，環(huán)比增長0.4%，同比增長42.3%，到達(dá)歷史以來最高。二、2021年重慶市場(chǎng)情況重慶9月新政后價(jià)格仍持續(xù)上揚(yáng)，10月成交未受其影響，而11月那么呈現(xiàn)供給量顯著增長，供大于求并成交量大幅萎縮的情況，總體“量跌價(jià)漲〞。重慶近三年重慶成交數(shù)據(jù)成交數(shù)據(jù)趨勢(shì)分析：重慶與去年相比，10年成交量總體持平，5-7月由于受新政影響成交量萎縮，而8月后成交量即恢復(fù)并增長，總體市場(chǎng)情況穩(wěn)定；成交價(jià)格與去年同比增長32.7%，且今年12月成交均價(jià)由于一些高端樓盤相繼上市預(yù)計(jì)更高；重慶重慶市場(chǎng)情況分析土地市場(chǎng)情況全國全國土地成交情況：全國2021年3月11日，國土部下發(fā)?關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關(guān)問題的通知?明確：開發(fā)商拿地保證金提高至20%。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款；國土資源部宣布，從現(xiàn)在9月開始到明年底，將開展土地和礦業(yè)權(quán)交易市場(chǎng)專項(xiàng)整治，標(biāo)準(zhǔn)土地使用權(quán)交易市場(chǎng)，進(jìn)一步深化國土資源管理制度改革；9月16日，國土資源部發(fā)文明確從明年4月開始，土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)將不再直接從事土地一級(jí)開發(fā)工作。26日晚，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知?，?通知?明確規(guī)定，對(duì)企業(yè)因自身原因?qū)е峦恋亻e置一年以上的，將禁止企業(yè)及其控股股東參與土地競買。同時(shí)嚴(yán)控容積率，嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅工程的開發(fā)，住宅用地容積率必須大于1；打擊囤地，土地交付后一年內(nèi)要開建，自開工之日起三年內(nèi)要竣工；10月22日國土資源部副部長贠小蘇在國土資源系統(tǒng)視頻會(huì)議上說，從今年起，國土資源部將每季度向社會(huì)公布未按出讓合同和劃撥決定書約定時(shí)間開、竣工的宗地信息，對(duì)信息上線和實(shí)地核查不落實(shí)的，將通報(bào)掛牌，催促整改查處。重慶一、重慶土地成交情況〔1-11月〕：重慶土地市場(chǎng)小結(jié)：市場(chǎng)總結(jié)及預(yù)判重慶開展趨勢(shì)分析一、重慶宏觀經(jīng)濟(jì)分析：今年以來，隨著適應(yīng)性調(diào)控措施效應(yīng)充分釋放，經(jīng)濟(jì)開展的內(nèi)在動(dòng)力增強(qiáng)，全市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面快速增長，總體延續(xù)了年初以來平穩(wěn)運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)。前三季度，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5631.67億元，同比增長17.1%，高出全國水平6.5個(gè)百分點(diǎn)，增速居全國第三、西部第一。重慶與一線城市相比，還是有較大的差距，然而隨著一線城市增速放緩，重慶的差距正在逐年縮?。慌c一線城市GDP比照三大產(chǎn)業(yè)比重走勢(shì)2021年1-3季度三次產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)較好。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值464.90億元，同比增長6.3%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3193.87億元，同比增長23.1%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1972.90億元，同比增長11.2%。三次產(chǎn)業(yè)比重為8.3：56.7：35，第二產(chǎn)業(yè)增速為直轄以來新高，高于14.3%的年均增速8.8個(gè)百分點(diǎn)，比2021年上半年20.0%的最高增速高出3.1個(gè)百分點(diǎn)。人均可支配收入及支出社會(huì)消費(fèi)品零售總額重慶宏觀數(shù)據(jù)小結(jié)：二、重慶未來新興重點(diǎn)板塊分析重慶“二環(huán)時(shí)代〞新興開展組團(tuán)行政區(qū)片區(qū)片區(qū)用地規(guī)模居住用地（公頃）人口（萬人）北碚區(qū)（3個(gè)片區(qū)）北碚新城片區(qū)120050020蔡家片區(qū)195080028水土片區(qū)90038018合計(jì)4050168066渝北區(qū)（5個(gè)片區(qū)）悅來—空港片區(qū)115046023御臨片區(qū)200083025禮嘉片區(qū)165066020大竹人片區(qū)140056020人和片區(qū)138055023合計(jì)75803060111江北區(qū)（1個(gè)片區(qū)）魚嘴片區(qū)172060018合計(jì)172060018沙坪壩區(qū)（2個(gè)片區(qū)）西永中心城區(qū)140058028大學(xué)城片區(qū)130050023合計(jì)2700108051南岸區(qū)（3個(gè)片區(qū)）峽口片區(qū)92036018茶園新城片區(qū)173069030彈子石片區(qū)110046025合計(jì)3750151073巴南區(qū)（3個(gè)片區(qū)）李家沱片區(qū)185072025龍洲灣片區(qū)225098030鹿角片區(qū)92042018合計(jì)5020212073大渡口區(qū)（1個(gè)片區(qū)）釣魚嘴片區(qū)99038023合計(jì)99038023九龍坡區(qū)（2個(gè)片區(qū)）陶家片區(qū)112044018西彭片區(qū)175075020合計(jì)2870119038布局20個(gè)人口規(guī)模20萬左右的大型居住聚集區(qū)重慶進(jìn)入二環(huán)時(shí)代沙區(qū)、南岸、江津、九龍坡等4區(qū)將獲益最大

沙坪壩——80%區(qū)域進(jìn)入二環(huán)以內(nèi)每年投40億造西部新城九龍坡——巴福陶家間建水體公園將啟動(dòng)建設(shè)城市副中心江津——200平方公里土地入二環(huán)吸引主城富裕人口居住南坪——規(guī)劃建設(shè)主城最大人居中心重慶“二環(huán)時(shí)代〞新興開展組團(tuán)類別數(shù)目名稱綜合城市中心2渝中，空港兩路綜合副中心6觀音橋、楊家坪、南坪、李家沱、茶園、西永專業(yè)服務(wù)中心6沙坪壩、北碚、蔡家-悅來、大竹林、大渡口、御臨組團(tuán)商業(yè)配套中心10木耳、白市驛、東港、龍洲灣、界石、水土、回興、魚嘴、陶家、西彭各組團(tuán)專業(yè)化產(chǎn)業(yè)分工重慶“二環(huán)時(shí)代〞新興開展組團(tuán)第一等級(jí)：已經(jīng)初步在開展，有多個(gè)工程或知名企業(yè)進(jìn)駐，定位為全市的產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)開展重心；第二等級(jí)：有工程在開展，定位為新型城市開展方向；第三等級(jí)：政府開始進(jìn)行規(guī)劃，目前處于一級(jí)整治和招商階段；第四等級(jí)：二環(huán)通車，政府遠(yuǎn)景規(guī)劃。組團(tuán)排序等級(jí)組團(tuán)第一等級(jí)大學(xué)城片區(qū)、彈子石片區(qū)、茶園片區(qū)、悅來空港片區(qū)第二等級(jí)禮嘉片區(qū)、人和片區(qū)、大竹林片區(qū)、蔡家片區(qū)、北碚新城片區(qū)、西永中心城區(qū)、李家沱片區(qū)、龍洲灣片區(qū)、陶家片區(qū)、西彭片區(qū)第三等級(jí)鹿角片區(qū)、魚嘴片區(qū)、峽口片區(qū)第四等級(jí)御臨片區(qū)、釣魚嘴片區(qū)、水土片區(qū)近五年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注重慶“二環(huán)時(shí)代〞新興開展組團(tuán)等級(jí)組團(tuán)第一等級(jí)大學(xué)城片區(qū)、彈子石片區(qū)、茶園片區(qū)、悅來空港片區(qū)第二等級(jí)禮嘉片區(qū)、人和片區(qū)、大竹林片區(qū)、蔡家片區(qū)、北碚新城片區(qū)、西永中心城區(qū)、李家沱片區(qū)、龍洲灣片區(qū)、陶家片區(qū)、西彭片區(qū)第三等級(jí)鹿角片區(qū)、魚嘴片區(qū)、峽口片區(qū)第四等級(jí)御臨片區(qū)、釣魚嘴片區(qū)、水土片區(qū)第一等級(jí)第二等級(jí)第三等級(jí)第四等級(jí)重慶“二環(huán)時(shí)代〞新興開展組團(tuán)未來重慶重點(diǎn)開展板塊分析組團(tuán)優(yōu)勢(shì)在等級(jí)排列中，屬第一等級(jí)或第二等級(jí)；適合開展高檔次產(chǎn)品、高溢價(jià)的產(chǎn)品，符合龍湖企業(yè)的開展戰(zhàn)略；該區(qū)域?yàn)槿聟^(qū)域，需重新規(guī)劃的區(qū)域，區(qū)域形象有較大的提升空間；該區(qū)域是一、二環(huán)之間較先開展起來的區(qū)域。重點(diǎn)組團(tuán)：大學(xué)城組團(tuán)茶園組團(tuán)悅來空港組團(tuán)蔡家組團(tuán)禮嘉組團(tuán)陶家組團(tuán)茶園組團(tuán)重點(diǎn)組團(tuán)案例介紹定位定位為全市范圍的城市副中心，東部的中心，以工業(yè)、物流、會(huì)展、旅游四大產(chǎn)業(yè)為支撐規(guī)劃面積總面積120平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積74平方公里規(guī)劃人口2012年達(dá)30萬人，2020年達(dá)50萬，目前入住人口約15萬人支柱產(chǎn)業(yè)新型工業(yè)、現(xiàn)代物流、國際會(huì)展、都市旅游企業(yè)情況TCL移動(dòng)通信、廣東美的集團(tuán)、寧波雅戈?duì)柤瘓F(tuán)、重慶機(jī)電控股集團(tuán)、重慶長江電工廠、重慶市迪馬實(shí)業(yè)股份有限公司、勁佳印務(wù)進(jìn)度茶園新區(qū)一期和二期已經(jīng)完成建設(shè)，三期、峽口、廣陽等區(qū)域正在征地，進(jìn)度較慢房地產(chǎn)開發(fā)情況慶隆南山高爾夫同景中鐵魯能領(lǐng)秀城龍湖儲(chǔ)備天龍廣萬銀翔茶園組團(tuán)企業(yè)項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)總體量剩余體量慶隆慶隆南山高爾夫別墅、高層公寓8850廣萬坡嶺頓小鎮(zhèn)別墅101天龍?zhí)忑堥L青湖別墅120同景同景國際城別墅、洋房、高層150120中鐵中鐵山水天下洋房4335魯能魯能領(lǐng)秀城別墅、洋房、高層150150銀翔翡翠谷銀翔翡翠谷洋房5050工程根本情況介紹茶園別墅目前已開發(fā)55萬方左右，價(jià)格約8000-12000元/㎡；洋房已開發(fā)50萬方左右，價(jià)格約5000-6000元/㎡；高層已開發(fā)20萬方左右，價(jià)格在4000-5000元/㎡。未來預(yù)計(jì)還有約100萬方別墅、300萬方洋房和30萬方高層供給。茶園組團(tuán)悅來空港組團(tuán)組團(tuán)介紹定位定位為兩江新區(qū)的中心，保稅區(qū)保稅港的核心規(guī)劃面積規(guī)劃面積約64平方公里規(guī)劃人口目前居住人口約70萬人，規(guī)劃至2020年再增長200萬人支柱產(chǎn)業(yè)物流、特色工業(yè)園區(qū)（臺(tái)資、服裝、模具）企業(yè)情況德國博世、美國科勒、日本本田、臺(tái)灣長榮、國際紙業(yè)、江蘇涌鑫、長安、銀翔、浙江萬向、鴿牌、進(jìn)度空港片區(qū)已基本成形，相關(guān)產(chǎn)業(yè)陸續(xù)投產(chǎn)；悅來片區(qū)在規(guī)劃及招商階段，預(yù)計(jì)2010年開始土地供應(yīng)312悅來空港工程分布圖:1桃源居工程2東衡檳城3水木年華5強(qiáng)輝金色池塘6寶田工程12模具產(chǎn)業(yè)園工程4匯祥好萊塢5612412國際家紡城99御城華府10富悅麓山別院11澤科港城國際7華港翡翠城8101178注：本處工程分布主要為在售或潛在20萬方以上工程，兩路片區(qū)多為已建成區(qū)，且建筑體量多在20萬方以下。工程根本情況介紹企業(yè)項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)總體量（萬方）剩余體量（萬方）東衡東衡檳城高層21.45強(qiáng)輝強(qiáng)輝·金色池塘高層、小高層2810匯祥匯祥·好萊塢高層238木魚石水木年華高層2511南方南方·玫瑰灣別墅、洋房、高層10095桃源居(重慶)桃源居項(xiàng)目花園洋房、高層9494華港華港·翡翠城洋房、高層4848御城御城華府洋房、高層1714富悅富悅·麓山別院洋房、高層1818澤科澤科·港城國際洋房、高層3737寶田寶田項(xiàng)目洋房、高層3333涌鑫重慶國際家紡城別墅、高層34.234.2悅來空港組團(tuán)目前主要開發(fā)洋房和高層產(chǎn)品，目前，洋房價(jià)格約6000-7000元/㎡；高層價(jià)格約5000-6000元/㎡。未來預(yù)計(jì)還有約70萬方洋房、220萬方高層供給，別墅供給量少。悅來空港組團(tuán)蔡家組團(tuán)組團(tuán)介紹定位定位為北部經(jīng)濟(jì)新高地，特色發(fā)展區(qū)域，以會(huì)展和旅游為主規(guī)劃面積規(guī)劃總面積75平方公里，規(guī)劃建設(shè)面積48平方公里，2020年前建設(shè)面積控制在31平方公里規(guī)劃人口規(guī)劃總?cè)丝诩s50萬人，目前約5萬人支柱產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市休閑旅游業(yè)、物流業(yè)、會(huì)展節(jié)會(huì)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)情況重慶市機(jī)電控股集團(tuán)、德國西門子、四聯(lián)集團(tuán)、力帆集團(tuán)等進(jìn)度目前主要處于征地階段，進(jìn)度較慢，從2009年開始土地陸續(xù)供應(yīng)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)情況中安長島、水天花園、香溪美林等開發(fā)用地歐陸風(fēng)情園項(xiàng)目工業(yè)用地東原創(chuàng)博P地塊項(xiàng)目蔡家組團(tuán)工程根本情況介紹企業(yè)項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)總體量（萬方）剩余體量中安地產(chǎn)中安長島別墅3212華新國際水天花園別墅167東原創(chuàng)博東原創(chuàng)博P地塊項(xiàng)目洋房、高層4242合資公司歐陸風(fēng)情園項(xiàng)目別墅、洋房、高層519519蔡家組團(tuán)目前主要開發(fā)別墅和洋房，別墅價(jià)格約8000-12000元/㎡；洋房價(jià)格約5000-6000元/㎡。未來預(yù)計(jì)還有約60萬方別墅、100萬方洋房供給、高層約420萬方。重慶板塊開展情況小結(jié)：兩江新區(qū)掛牌、二環(huán)時(shí)代的來臨、軌道交通的快速開展，均預(yù)示著重慶正進(jìn)入一個(gè)新的高速開展時(shí)期，如何在新時(shí)期、新形勢(shì)下抓住機(jī)遇，將為我司未來開展奠定根底。重點(diǎn)企業(yè)開展策略案例龍湖地產(chǎn)——產(chǎn)品創(chuàng)新&營銷創(chuàng)新戰(zhàn)略：“區(qū)域聚焦多業(yè)態(tài)〞和“快速開發(fā)高周轉(zhuǎn)〞——依靠快速開發(fā)高品質(zhì)