建筑基礎(chǔ)知識

建筑基礎(chǔ)知識目錄根底知識康大房地產(chǎn)售后效勞根底知識房地產(chǎn)，房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。又稱“不動產(chǎn)〞。從物質(zhì)存在形態(tài)的角度看，房地產(chǎn)是指土地、房屋及固著于土地、房屋上不可別離的局部，如水電、衛(wèi)生、通風(fēng)、電梯等設(shè)施和物質(zhì)；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)是指一種財(cái)產(chǎn)；從法律的角度看，房地產(chǎn)是指寓含于土地、房屋實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。是社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活重要的物質(zhì)根底和載體，是重要的生產(chǎn)要素和生活必需的消費(fèi)品。房地產(chǎn)定義

房產(chǎn)——

指房屋財(cái)產(chǎn)，即具有一定價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋，如住宅、商業(yè)、辦公、娛樂等的用房。房屋財(cái)產(chǎn)按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為商品房和非商品房、住宅和非住宅等。

房產(chǎn)定義用途房產(chǎn)分類在建工程（期房）建成后的物業(yè)（現(xiàn)房）居住用房商業(yè)用房工業(yè)用房特殊用房開發(fā)程度（竣工驗(yàn)收）空置入住旅游用房土地分類生地：是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。沒有市政配套毛地：是指未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。熟地：是指已經(jīng)具備“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地。用途開發(fā)程度（土地一級開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用地倉儲用地居住用地交通用地市政公共設(shè)施用地土地一級市場是指土地使用權(quán)的出讓市場。是國家以所有者身份向建立用地單位或土地經(jīng)營單位有償、有期限地出讓土地使用權(quán)，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營市場。包括土地征購市場〔具有一定的強(qiáng)制性〕、土地出讓市場和土地租賃市場。土地二級市場就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是土地使用者和土地經(jīng)營單位有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給其他單位的市場。土地抵押權(quán)抵押權(quán)是指債務(wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到歸還的權(quán)利。土地抵押權(quán)

是一種擔(dān)保物權(quán)，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。在我國，特指土地使用權(quán)抵押。

根本建立程序二、前期準(zhǔn)備階段

獲取土地使用權(quán)→建立工程規(guī)劃許可證→建立工程施工許可證一、工程可行性研究及決策階段

工程可行性研究→工程的評估和決策三、工程建立階段

工程開工→竣工備案四、工程銷售階段

辦理銷售許可證→銷售根本建立程序根本建立程序五、交付使用階段

交付物業(yè)→交付業(yè)主→維修保障主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)總用地建筑密度容積率綠化率住宅間距住宅的三維空間——進(jìn)深、開間、層高建筑面積主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低層〔1-3〕、多層〔4-6〕、小高層〔7-10〕、高層〔>10〕城市根底設(shè)施公共配套設(shè)施五證二書居住區(qū)總用地：居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積。道路用地綠化用地公共建筑用地居住用地住宅小區(qū)：可分為居住區(qū)、小區(qū)和組團(tuán)三種規(guī)模。居住區(qū)住戶10000-15000戶人口30000-50000人小區(qū)人口10000-15000人組團(tuán)人口1000-3000人居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)10000戶15000戶住宅間距=相鄰居住建筑間的距離建筑密度=建筑基底面積建設(shè)用地面積綠化率=綠地面積建設(shè)用地面積容積率=建筑面積建設(shè)用地面積建立用地面積=道路面積+綠地面積+建筑物所占面積+廣場場地建筑密度容積率綠化率辦公、商業(yè)<30%1.8-2.5>30%工廠<40%0.5-1.2>30%新區(qū)>35%舊區(qū)>25%住宅的層高和凈高住宅的高度可以用“米〞或“層〞來計(jì)算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上外表〔或下外表〕到相鄰上層樓板上外表〔或下外表〕之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)〔GBI100-87〕中規(guī)定，住宅的層高采用以下參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米、3米。墻體面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓娣e共用墻非共用墻+=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積墻體面積陽臺面積++=樓梯間、電梯井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房。作獨(dú)立使用空間出售或出租的地下室、車棚；人防工程；不應(yīng)計(jì)入公建面積。<<>商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GBJ96-86建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)使用面積+墻體面積1/2+陽臺面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整棟公建面積之和各套套內(nèi)建筑面積之和例：現(xiàn)有一棟6層的商品房，一梯兩戶，每戶套內(nèi)建筑面積均為100平米，整棟房屋建筑面積之和為1450平米，請計(jì)算出:〔1〕該棟房屋的公用建筑面積〔2〕公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)〔3〕每套房屋的應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e〔4〕每套房屋的建筑面積?！?〕每套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=100㎡+20.8㎡=120.8㎡〔1〕該棟房屋的建筑面積之和=1450㎡該棟房屋的套內(nèi)建筑面積之和=100╳2╳6=1200㎡故該棟房屋的公用建筑面積=1450㎡-1200㎡=250㎡〔2〕公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整棟房屋的公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和〔3〕每套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=100㎡╳0.208=20.8㎡城市根底設(shè)施——給排水、能源〔供電、熱、氣〕、郵政通訊、道路交通、環(huán)境、電視“五通一平、七通一平〞城市公共配套設(shè)施——醫(yī)院衛(wèi)生、教育、文化、商業(yè)、娛樂國有土地使用權(quán)證

建立用地規(guī)劃許可證建立工程規(guī)劃許可證建立工程施工許可證〔建立工程開工證〕商品房銷〔預(yù)〕售許可證住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書五證二書是證明土地使用單位或個(gè)人使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。由市國土房管局直接填發(fā)。是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)位置和范圍符合城市規(guī)劃城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。！國有土地使用權(quán)證建立用地規(guī)劃許可證建筑常識房屋承重構(gòu)造的根本構(gòu)件類型a鋼筋混凝土構(gòu)造〔還包括鋼構(gòu)造、鋼和鋼筋混凝土構(gòu)造〕。承重的主要構(gòu)造構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造〔主要承重部件為梁和柱〕。b磚混構(gòu)造。承重的主要構(gòu)造采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混構(gòu)造房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。c磚木構(gòu)造。承重的主要構(gòu)造采用磚、木建造的。d其他構(gòu)造〔簡易構(gòu)造〕。承重的主要構(gòu)造采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。躍層和復(fù)式、錯(cuò)層有什么區(qū)別？

通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感?？梢岳缅e(cuò)層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比方起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進(jìn)入這種房屋的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式房屋不利于構(gòu)造抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開場至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購置商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花〞，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購置期房也就是購房者購置尚處于建造之中的房地產(chǎn)工程?，F(xiàn)房：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證〔大產(chǎn)證〕的商品房，消費(fèi)者在這一階段購置商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指工程已經(jīng)竣工可以入住的房屋。毛坯房

是指沒有裝修的房。二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)展第一次交易時(shí)為“一手〞，第二次交易則為“二手〞。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房充裕戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷售量到達(dá)80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)工程的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光缺乏，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。

承重墻:

指支撐著上部樓層重量的墻體。

非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑構(gòu)造沒什么大的影響?？梢越Y(jié)合以下幾點(diǎn)簡單地區(qū)分承重墻和非承重墻：1、從房屋構(gòu)造上區(qū)分：一般地講，磚混構(gòu)造的房屋所有墻體都是承重墻；框架構(gòu)造的房屋內(nèi)部的墻體一般都不是承重墻。2、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混構(gòu)造的。高檔的都是框架構(gòu)造的多。3、從墻磚的材質(zhì)上區(qū)分：一般標(biāo)準(zhǔn)磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。4、從墻的厚度分：150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多。5、根據(jù)梁與墻的結(jié)合處區(qū)分：一般墻與梁間嚴(yán)密結(jié)合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。隔斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。戶型知識房型好的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該有效分隔。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。一套住宅應(yīng)具備六大根本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動特點(diǎn)可以分為動、靜兩區(qū)。公共區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動相比照較少，比方臥室、書房。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。關(guān)注住宅流線設(shè)計(jì)流線俗稱動線，是指日?；顒拥穆肪€人們對流線的概念可能還不太熟悉，其實(shí)這是在房型設(shè)計(jì)中經(jīng)常要用到的一個(gè)根本概念。流線俗稱動線，是指人們活動的路線，它根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設(shè)計(jì)分割空間，從而到達(dá)劃分不同功能區(qū)域的目的。而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡，一百平方米以上的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。這么大的空間如何規(guī)劃便成為房型設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵，于是流線的概念尤顯重要。一般來說，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能穿插，這是流線設(shè)計(jì)中的根本原則。如果一個(gè)居室中流線設(shè)計(jì)不合理，流線穿插，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費(fèi)，家具的布置也會受到極大的限制。

房地產(chǎn)開展階段1999至今發(fā)展階段1978-1991起步階段1993-1998調(diào)整階段1992-1993過熱階段

2005年2005.3.26關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知業(yè)內(nèi)稱之為“國八條〞。2005.5.13，國家七部委出臺關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格的八條意見。又稱“新八條〞198519881989城市經(jīng)濟(jì)體制改革開展的小高潮國家宏觀調(diào)控，寒流二—51992南巡講話、十四大房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度117.6%165.4%二—6199819951997國家宏觀調(diào)控——適度從緊速度大降-1.93%住房制度改革二—7——個(gè)人住房商業(yè)貸款、公積金貸款利率下調(diào)0.54%——建立部于2月26日出臺住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法——契稅降低2002二—8央行121號文件關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知國務(wù)院18號文關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)安康開展的通知二—10央行提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率央行決定8年來的首次加息——0.274%2004經(jīng)營性土地使用權(quán)的831大限二—11上海制止期房轉(zhuǎn)讓開發(fā)商交房后90天內(nèi)發(fā)給業(yè)主產(chǎn)權(quán)證各地全面停頓審批新設(shè)立和擴(kuò)大各類開發(fā)區(qū)二—122006年2006.5.17，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)安康開展措施，業(yè)內(nèi)稱之為“國六條〞。2006.5.24國務(wù)院發(fā)布〔2006〕37號文關(guān)于調(diào)整住房供給構(gòu)造穩(wěn)定住房價(jià)格的意見

房地產(chǎn)售后效勞關(guān)于房屋售后效勞二○○○年六月三十日國務(wù)院公布房屋建筑工程質(zhì)量保修方法在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：㈠地基根底工程和主體構(gòu)造工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；㈢供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；㈣電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；㈤裝修工程為2年。保修期從何時(shí)算起？“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算〞“從交付之日起算〞。

建立部的商品房銷售管理