房產(chǎn)培訓(xùn)總教案

置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)大綱

開(kāi)篇公司簡(jiǎn)介、服務(wù)理念及房地產(chǎn)發(fā)展前景

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)...............................3-15頁(yè)

一、房地產(chǎn)的概念

二、房地產(chǎn)的特征

三、房地產(chǎn)的類(lèi)型

四、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞

第二章建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí).....................................16-40頁(yè)

一、建筑物分類(lèi)

二、建筑物構(gòu)造概述

三、房屋面積計(jì)算

四、建筑識(shí)圖

第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研.....................................41-50頁(yè)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性

三、市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容

四、市場(chǎng)調(diào)研的方法

五、贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析

第四章銷(xiāo)售人員的職責(zé)及禮儀和形象51~59頁(yè)

一、售樓人員的定位及職責(zé)

二、名片遞接方式

三、微笑的魔力

四、語(yǔ)言的使用

五、禮貌與規(guī)矩

第五章銷(xiāo)售人員的儀表修飾.......“…60頁(yè)

第六章電話禮儀及技巧...........61-63頁(yè)

一、接聽(tīng)電話規(guī)范要求

二、電話跟蹤技巧

第七章房地產(chǎn)銷(xiāo)售的業(yè)務(wù)流程與策略64-71頁(yè)

一、尋找客戶(hù)

二、現(xiàn)場(chǎng)接待客戶(hù)

三、談判

四、客戶(hù)追蹤

五、簽約

六、售后服務(wù)

第八章房地產(chǎn)銷(xiāo)售技巧.....................................72-82頁(yè)

一、分析客戶(hù)類(lèi)型及對(duì)策；

二、逼定的技巧；

三、說(shuō)服客戶(hù)的技巧；

四、如何塑造成功的銷(xiāo)售員；

五、如何處理客戶(hù)異議；

六、房地產(chǎn)銷(xiāo)售常見(jiàn)問(wèn)題及解決方法。

第九章銷(xiāo)售人員個(gè)人素質(zhì)和能力培養(yǎng).........................83-99頁(yè)

一、心理素質(zhì)的培養(yǎng)；

二、行為素質(zhì)的培養(yǎng)（A敬業(yè)精神、B職業(yè)道德）；

三、專(zhuān)業(yè)知識(shí)的自我提升；

四、身體素質(zhì)；

五、銷(xiāo)售能力：1、創(chuàng)造能力；2、判斷及察言觀色能力；3、自我驅(qū)動(dòng)能力；

4、人際溝通的能力；5、從業(yè)技術(shù)能力；6、說(shuō)服顧客的能力。

第十章房地產(chǎn)金融.......................................100-114頁(yè)

一、房地產(chǎn)金融概述

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

三、個(gè)人住房貸款

四、貨幣的時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬

第十一章房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)政策.............................115-143頁(yè)

一、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法

二、中華人民共和國(guó)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例

三、城市商品房預(yù)售管理辦法

四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)行業(yè)的前景

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)1986年開(kāi)始朦芽起步，19861992年屬于混亂發(fā)展期間。1992

年針對(duì)海南、北海的采取了一刀切的宏觀調(diào)控。之后房地產(chǎn)業(yè)跌入了谷底，后

來(lái)借1998年福利分房壽終正寢、貨幣化分房啟動(dòng)、商品房市場(chǎng)化擴(kuò)容才步入回

升期，并在2000年后漸入高潮。

1、目前居住情況

我國(guó)現(xiàn)有的城市“住宅成套率”水平約為73%,就是說(shuō)還有大量的住宅是沒(méi)有

廚房、沒(méi)有廁所的非獨(dú)立功能的住房（更不用說(shuō)還有大量沒(méi)有廳的房子了）。

中國(guó)人類(lèi)住區(qū)發(fā)展報(bào)告（1996年-2000年）載明：到2000年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人

均住宅建筑面積達(dá)20平方米（已超過(guò)《1996年中國(guó)人類(lèi)住區(qū)報(bào)告》中提出

的18平方米的小康水平），農(nóng)村為25平方米。按城市平均家庭規(guī)模3.16人

計(jì)，則戶(hù)均住宅建筑面積為63.2平方米，到2005年，城市人均住宅建筑面

積將達(dá)到22平方米，戶(hù)均70平方米的數(shù)量級(jí)。到2010年時(shí)，可望達(dá)到人

均25平方米，戶(hù)均達(dá)到80平方米的數(shù)量級(jí)。

2、城市化的趨勢(shì)

所謂城市化：我國(guó)《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市規(guī)劃術(shù)語(yǔ)》中規(guī)定：城市化是人類(lèi)生產(chǎn)生

活方式由農(nóng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的過(guò)程。主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口，城市

不斷發(fā)展完善的過(guò)程。

我國(guó)目前正處于鄉(xiāng)村城市化的起步階段，在鄉(xiāng)村城市劃的過(guò)程中，會(huì)帶來(lái)兩

個(gè)方面的變化：一是人口由鄉(xiāng)村向城市運(yùn)動(dòng)，并在都市中從事非農(nóng)業(yè)工作。二是

鄉(xiāng)村生活方式向城市生活方式的轉(zhuǎn)變，包括價(jià)值觀、態(tài)度、行為等。那么城市人

口增加了，人們對(duì)住房的剛性需求自然而然也相應(yīng)的增加。

一、房地產(chǎn)的概念

▲房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于

物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不

可分割性。包括：

a）土地

b）建筑物及地上附著物

c）房地產(chǎn)物權(quán)

注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、

地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)

濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑

業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或

構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提

供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，屬第二產(chǎn)

業(yè)。

▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異

房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物，表現(xiàn)

為房屋所有者對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；地產(chǎn)是指明確了土地

所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已

開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存

在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括兒個(gè)方面：

a）實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

b）從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格;

c）從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。

差異包括兒個(gè)方面：

a）二者屬性不同；

b）二者增值規(guī)律不同；

c）權(quán)屬性質(zhì)不同；

d）二者價(jià)格構(gòu)成不同。

二、房地產(chǎn)的特征

▲房地產(chǎn)的自然特征

a）位置的固定性；

b）使用的耐久性；

c）資源的有限性；

d）物業(yè)的差異性。

▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征

a）生產(chǎn)周期

b）資金密集性

c）相互影響性

d）易受政策限制性

e）房地產(chǎn)的增值性

注:房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。

其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分----土地。

三、房地產(chǎn)的類(lèi)型

按用途劃分：

a）居住房地產(chǎn)——平時(shí)常說(shuō)的住宅

b）商業(yè)房地產(chǎn)——平時(shí)常說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)

c）旅游房地產(chǎn)——在風(fēng)景施游區(qū)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)

d）工業(yè)房地產(chǎn)

e）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：

（1）低層住宅為一層至三層；（2）多層住宅為四層至七層；（3）小高層住

宅為八層至H^一層；（4）高層住宅為十二層至三十層。（5）超高層為超過(guò)30層

四、地產(chǎn)

我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。

在我國(guó)，土地產(chǎn)品的分類(lèi)

1、土地依所有制分為集體所有制土地和全民所有制土地。

2、依用途分為：居住用地，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、市政用地、工業(yè)用地、教科文衛(wèi)

設(shè)施用地、國(guó)家機(jī)關(guān)、宗教團(tuán)體用地、交通用地、港口用地。

3、依據(jù)開(kāi)發(fā)條件分：

（1）生地：主要是指可能和能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所利用，但尚未被開(kāi)

發(fā)的農(nóng)地和荒地

（2）熟地：是指已進(jìn)行了“三通一平”的土地

（3）毛地：是指城市中需要拆遷而尚未進(jìn)行拆遷的土地

1982年憲法規(guī)定，城市土地屬?lài)?guó)家所有，企業(yè)和個(gè)人只享有土地的使用權(quán)。所

謂土地使用權(quán)是指依照法律對(duì)土地加以利有和獲得收益的權(quán)利。

1、土地使用權(quán)的取得方式：

依據(jù)1990年頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，國(guó)有土地

使用權(quán)出讓可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。2002年，國(guó)土資源部出

臺(tái)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（簡(jiǎn)稱(chēng)11號(hào)令）增加了國(guó)有土地使權(quán)

出讓的掛牌出讓方式。11號(hào)令同時(shí)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，

必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。

（1）劃撥

（2）協(xié)議：協(xié)議出讓指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地

條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。

協(xié)議出讓方式的特點(diǎn)是自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。這種方式適用公共福利事業(yè)

和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。

（3）招標(biāo)：招標(biāo)出讓是指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（招標(biāo)者）發(fā)

出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書(shū)的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。

招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的

較大地塊的出讓。

實(shí)施程序：

（A）土地管理部門(mén)（出讓方）通過(guò)一定媒介（如新聞媒介）向有意受讓方或用

地者發(fā)招標(biāo)通知書(shū)（或招標(biāo)公告）。通知書(shū)應(yīng)指明出讓地塊的位置、面積、用途、

出讓年限，投標(biāo)者應(yīng)具備的資格、投標(biāo)地點(diǎn)、截止日期及其它有關(guān)要求、規(guī)定、

投標(biāo)保證金的金額和付款方式。

（B）有意受讓人發(fā)也投標(biāo)書(shū)。參加投標(biāo)者向招標(biāo)者（出讓方）領(lǐng)取投標(biāo)須知、

土地招標(biāo)證書(shū)、土地使用權(quán)合同書(shū)及土地使用規(guī)則等，并在規(guī)定的投標(biāo)日期和時(shí)

間內(nèi)，向指定的地點(diǎn)和單位繳納土地受讓保證金，并將密封后的投標(biāo)書(shū)投入指定

的標(biāo)箱。

(C)出讓方經(jīng)過(guò)決標(biāo)，向受讓人發(fā)出中標(biāo)證明通知書(shū)。出讓方會(huì)同有關(guān)部門(mén)邀

請(qǐng)城建、財(cái)政、稅務(wù)、計(jì)劃、銀行等部門(mén)專(zhuān)家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)主

持開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)工作。評(píng)審的內(nèi)容一般包括投標(biāo)者的資信情況、所報(bào)出讓金

額及規(guī)劃建設(shè)方案的可行性等，擇優(yōu)確定中標(biāo)者。評(píng)標(biāo)委員會(huì)簽發(fā)決標(biāo)書(shū)后，由

出讓方向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書(shū)。

(D)受讓雙方簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，并按規(guī)定繳納土地出讓金。中

標(biāo)者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不與出讓方簽訂出讓合同的，取消中標(biāo)權(quán)，所繳保證金不予

退還。未中標(biāo)者所繳納的保證金，由出讓方如數(shù)退還。

(4)拍賣(mài)：拍賣(mài)出讓是按指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開(kāi)場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的辦法將

土地使用權(quán)拍賣(mài)給出價(jià)最高者(競(jìng)買(mǎi)人)。拍賣(mài)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)

爭(zhēng)，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊

的出讓。

實(shí)施程序如下：

A、土地使用權(quán)出讓方事先通過(guò)新聞媒介發(fā)出土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)公告，公告拍

賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)和所出讓地塊的位置、用途、使用年限、面積及其它事項(xiàng)。

B、在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、由政府代表人宣讀《土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)須知》，宣

布政府土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)主持人、公證人員名單、宣布土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)開(kāi)

始。

C、主持人就職。主持人簡(jiǎn)單介紹該幅地塊的位置、面積、用途和使用年限、出

讓金底價(jià)，以及每一次應(yīng)價(jià)的數(shù)目，付款方式，拍賣(mài)規(guī)則等。

D、以舉牌方式應(yīng)價(jià)，也可口頭跳級(jí)應(yīng)價(jià)。主持人根據(jù)競(jìng)投者應(yīng)價(jià)情況，有權(quán)對(duì)

每一次叫價(jià)數(shù)額進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

E、出價(jià)高者得。經(jīng)過(guò)角逐，最后舉牌者經(jīng)過(guò)主持人宣布最后應(yīng)價(jià)數(shù)目“第一次”、

“第二次”，而沒(méi)有人再舉牌時(shí)，主持人一錘敲下，該幅土地使用權(quán)由價(jià)高者得。

F、價(jià)高者或受讓者即與政府簽計(jì)《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，并按規(guī)定當(dāng)即支付

履約定金。

(5)掛牌：掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定

的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的

報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者的行

為。

2、土地使用權(quán)的使用年限

房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年

限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、

衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地

五十年。

3、土地使用權(quán)到期后的處理方式

《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，住宅的建設(shè)用地使用期限最長(zhǎng)為

70年，在國(guó)家規(guī)定的土地使用年限70年之內(nèi)，購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)的住房依法擁

有占有、使用、收益、處分權(quán)，并可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、出售、交換、贈(zèng)予、

抵押，也可以繼承。土地使用期滿（即70年之后），購(gòu)房者需按規(guī)定提前一

年提出續(xù)期審請(qǐng)，如果國(guó)家不在此地規(guī)劃修建公路、機(jī)場(chǎng)、體育館等公共設(shè)

施，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，并重新簽訂土地使用合同，同時(shí)購(gòu)房者還應(yīng)向國(guó)家交納

地價(jià)款和土地使用費(fèi)。

五、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞

1、常用名詞（陰影部分應(yīng)重點(diǎn)掌握）

?五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開(kāi)工證；

d.國(guó)有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；（五證的取得順序?yàn)椋篸-a-b-c-e）

?兩書(shū)：a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、b《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；

?房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；

?房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市

場(chǎng)；

?一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的

方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定

的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)；

?二級(jí)市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)

的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)；

?三級(jí)市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是

二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)；

?房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具

體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；

?土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、

處置權(quán)。政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓

給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土

地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用；

?三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整；

?七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地

平整；

?紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、

界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受

讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；

?總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；

?建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍

內(nèi)的土地面積；

?總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建

筑面積之和；

?容積率：是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容

積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，容積率越高，則單位地價(jià)成本越低，容積

率越低，則單位地價(jià)成本越高。比如別墅，就屬于低容積率住宅區(qū)。而對(duì)于住戶(hù)

來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。在同等層數(shù)情況下，容積率與密度成正

比。（總建筑面積/總占地面積）

?建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地

下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永

久建筑。

?建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用

地面積的比率；（如：在10萬(wàn)平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米,

其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%））

?綠地率：綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地之

比，相關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)定，并不是所有長(zhǎng)草的地方都能算做綠地率。在計(jì)算時(shí)，要

求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以?xún)?nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。此外，

還有幾種情況也屬不能計(jì)入綠地率的綠化面積，如地下車(chē)庫(kù)、化糞池，這些設(shè)施

的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，也就是說(shuō)在上面種植的大型喬木成活率較

低，所以計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入。相反，計(jì)算綠化覆蓋率時(shí)，有塊草皮就可以計(jì)

入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。

?綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面

積的比率；

?房屋銷(xiāo)售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷(xiāo)售面積為該套（單元）的建

筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之

和；

?套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門(mén)內(nèi)范圍的建筑面積，包

括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積；

?套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使

用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定：

A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)

合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；

B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；

C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入

使用面積；

D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、前

室、貯藏室等。

單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ?/p>

面積。

?公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以

外為各戶(hù)共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能

分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；

?公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建

筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積

的50%o

?實(shí)用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；

?層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有

要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的

距離。

?凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；

?開(kāi)間（寬度）：指?間房屋內(nèi)一面墻的縱向定位軸線到另一面墻的縱向定位軸

線之間的實(shí)際距離

?進(jìn)深（長(zhǎng)度，進(jìn)深越短，采光越好）：指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到

后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度

?得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

?道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民

小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。

?道路紅線：道路紅線是指城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。

?玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居

室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門(mén)」開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)

就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割

就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)

也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

?期房：是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，

在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一?階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

期房在港澳地區(qū)稱(chēng)作為買(mǎi)“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋

銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

?現(xiàn)房：是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段

購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住

的房屋。

根據(jù)交房標(biāo)準(zhǔn)劃分

?毛坯房：交房時(shí)室內(nèi)墻面只經(jīng)過(guò)水泥砂漿粉底，地面為現(xiàn)澆層，室內(nèi)只預(yù)

留門(mén)洞，水電到進(jìn)戶(hù)口。

?簡(jiǎn)易裝修房：室內(nèi)墻面經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單刮瓷，地面用水泥砂漿抹平，室內(nèi)安裝了

簡(jiǎn)易木門(mén)，水電管線已接到廚房及衛(wèi)生間。

?精裝修房：室內(nèi)已全面裝修，配套設(shè)備齊全，業(yè)主只需攜帶個(gè)人生活用品

即可入住的房產(chǎn)。

根據(jù)交易次數(shù)劃分

存量房：就是我們通常所說(shuō)的二手房

增量房：新建商品房

?入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。

?契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)

隨人征收的一種稅。

征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中

國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)?/p>

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪邸①?zèng)予、交換；

（3）房屋買(mǎi)賣(mài)；

（4）房屋贈(zèng)予。

契稅：契稅是指在土地、房屋權(quán)屬變更時(shí)，向產(chǎn)權(quán)繼承單位和個(gè)人征收的一種一次

性稅收。

房屋專(zhuān)項(xiàng)維修基金：1998年，在國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住

房建設(shè)的通知》中，首次對(duì)此作出規(guī)定。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿

后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。

保險(xiǎn)費(fèi)：銀行為了規(guī)避由于火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)、暴雨、泥石流、地面突然塌

陷等使被保房產(chǎn)倒塌的風(fēng)險(xiǎn)，而要求申請(qǐng)住房抵押貸款客戶(hù)需要保險(xiǎn)公司交納的

一定的投保金額。（財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，還貸保證保險(xiǎn)：被保險(xiǎn)人因在保險(xiǎn)期內(nèi)因遭

受意外傷害事故所致死亡或傷殘，而喪失全部或部分還貸能力，造成連續(xù)三個(gè)月

未履行還貸責(zé)任，銀行可依據(jù)保險(xiǎn)條例向保險(xiǎn)公司索賠。)

抵押登記費(fèi)：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒?/p>

地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。

抵押登記公證是指你授權(quán)給律師為你辦理抵押事項(xiàng)所作的公證。

格局配比指各種房型在總套數(shù)中所占的比例(如有100套房源，80~100的二

房有50套，110740的三房有30套，150~200的四房有20套。那么在這個(gè)項(xiàng)目

里面二房的格局配比是50%,三房的格局配比是30%,四房的格局配比是20%)

CLD：中央生活區(qū)

CBD：中央商業(yè)區(qū)

Soho:居家辦公，商住兩用一種房子。

Townhouse：聯(lián)排別墅

雙拼別墅、疊加別墅

商品房的起價(jià)：整個(gè)樓盤(pán)的最低價(jià)

商品房的均價(jià)：指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即

得出每平方米的均價(jià)

80m?X1100元/m2=X

100m2X1200元/m2=Y

130m2XI050元/m2=Z

均價(jià)=(X+Y+Z)/(80+100+130)

?業(yè)主委員會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，

向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一

個(gè)民間性組織。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物

業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。

?會(huì)所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級(jí)型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主

最基本的健康生活需求，可讓人免費(fèi)使用；超級(jí)會(huì)所則適當(dāng)對(duì)其中部

分設(shè)施的使用收取一定的費(fèi)用。如果會(huì)所一味追求高檔而不顧及業(yè)主

的能力與需求，勢(shì)必會(huì)形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的

整體品質(zhì)。會(huì)所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會(huì)所原則上

只對(duì)社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對(duì)外開(kāi)放，保證了業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性。

作為休閑健身的場(chǎng)所，會(huì)所也給業(yè)主提供了良好的社交場(chǎng)所。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度和政策

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記條件

近3年上一年專(zhuān)業(yè)管理人員（人數(shù)）

從事房連續(xù)幾年

資房屋建房屋建其中

注冊(cè)資地產(chǎn)開(kāi)建筑工程

質(zhì)筑面積筑施工

本發(fā)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量合格持資格

等累計(jì)竣面積中級(jí)

（萬(wàn)元）時(shí)間率到證專(zhuān)職

級(jí)工（萬(wàn)（萬(wàn)以上

（年）100%會(huì)計(jì)

m2）m2）

2500025230521524022024

級(jí)

22000232153N1022021023

級(jí)

2800222522102522

級(jí)

四已竣工的

2100212522

級(jí)建筑工程

物業(yè)企業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)

注冊(cè)資本業(yè)務(wù)承接范圍專(zhuān)業(yè)管理人員（人數(shù)）

資質(zhì)等級(jí)

萬(wàn)元住宅非住宅中級(jí)以上

一級(jí)2500不限不限230220

W8萬(wàn)

二級(jí)2300W300萬(wàn)而220>10

m2

<5萬(wàn)

三級(jí)250W50萬(wàn)m?21025

m2

2、房子的種類(lèi)

?安居房：指實(shí)施國(guó)家”安居（或康居）工程〃而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的

一類(lèi)）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭,

特別是對(duì)4平方米以下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性

住房。

?經(jīng)濟(jì)適用住房：是指經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策、向城

鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。

?使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定

的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

?產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的

土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這

種權(quán)利是絕對(duì)的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出

租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。

?商品房：是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80

年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝

向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

?集資房：是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方

面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額

或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免

優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全

部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)

界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成

本價(jià)房。

?公房：又稱(chēng)公有住宅、公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅，它是指國(guó)家（中央政府或地方政

府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，公有住宅主要由本地政府

建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的

職工出租出售。

?房改房：是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出

售給本單位職工的住房。這類(lèi)房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買(mǎi)的商品房、自建房屋、集

資建房等。

房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。

?空置商品住宅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過(guò)

一年的商品住宅。

第二章建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)

第一節(jié)建筑物的分類(lèi)

一、建筑物的用途分類(lèi)及特點(diǎn)

1、民用建筑：

供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋。按其用途不同，有以

下兩類(lèi)：

(1)居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。

(2)公共建筑:供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物,

如各類(lèi)學(xué)校、圖書(shū)館、影劇院等。

2、工業(yè)建筑：

供人們從事各類(lèi)工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱(chēng)。通常將這些生

產(chǎn)用的建筑物稱(chēng)為工業(yè)廠房。包括車(chē)間、變電站、鍋爐房、倉(cāng)庫(kù)等。

二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類(lèi)

1、磚木結(jié)構(gòu)：這類(lèi)房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件

如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形

式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。

2、磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混

凝土制作，成為磚一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多(六層以下)的

民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的?種結(jié)構(gòu)形式。

3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。

梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱(chēng)框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，

用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。

4、鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其

他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。

三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類(lèi)

1承重墻結(jié)構(gòu)

它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架(或梁柱)承擔(dān)，屋架支撐在承重墻

上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載

均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。

2、框架結(jié)構(gòu)

主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通

常通過(guò)端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體

剛架（或稱(chēng)框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。

3、排架結(jié)構(gòu)

主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為較接（通常為焊接或螺

栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。

4、其他

由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗

水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)

構(gòu)體系。

四、建筑高度分類(lèi)

建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下兒類(lèi)

1、低層：2層及2層以下

2^多層：2層以上，8層以5

3、中高層：8層以上，16層以下

4、高層：16層以上，24層以下

5、超高層：24層以上

第二節(jié)房屋構(gòu)造概述

一、建筑材料知識(shí)

主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。

1、水泥

（1）常見(jiàn)水泥的種類(lèi)：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火

山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種

（2）水泥標(biāo)號(hào)：水泥標(biāo)號(hào)是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號(hào)例如:

325、425、525、625等。

(3)常用水泥的技術(shù)特性

凝結(jié)時(shí)效性：水泥的凝結(jié)時(shí)間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥

漿開(kāi)始失去可塑性的時(shí)間。終凝為水泥漿開(kāi)始拌合時(shí)到水泥完全失去可塑性開(kāi)始

產(chǎn)生強(qiáng)度的時(shí)間。

體積安定性：是指水泥在硬化過(guò)程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化

后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。

水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。隨著水化過(guò)程的進(jìn)行，不斷放出熱

量稱(chēng)為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標(biāo)號(hào)、礦

物組成和細(xì)度有關(guān)。

細(xì)度：指水泥顆粒的粗細(xì)程度。顆粒越細(xì)，早期強(qiáng)度越高。但顆粒越細(xì)，其

制作成本越高，并容易受潮失效。

標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。標(biāo)準(zhǔn)稠度是做水泥

的安定性和凝結(jié)時(shí)間時(shí)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的稠度。

2、鋼筋

(1)建筑鋼筋的種類(lèi)：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱(chēng)熱軋鋼筋，是建筑工

程中用量最大的鋼材品種。

按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。

按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。

按強(qiáng)度可分為：I、II、III、IV四個(gè)級(jí)別。其中I級(jí)鋼筋為低碳鋼鋼筋，II、

III、IV級(jí)為低合金鋼鋼筋。

(2)建筑用鋼筋的應(yīng)用

I級(jí)鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強(qiáng)度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應(yīng)用于

普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。

變形鋼筋中n級(jí)、in級(jí)鋼筋的強(qiáng)度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，

是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。

◎冷加工鋼筋

冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會(huì)提高，而塑性降低。冷拉I級(jí)鋼筋適用

于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉n級(jí)、iii級(jí)、W級(jí)鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋

使用。

冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強(qiáng)度，是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材.。

3、木材

（1）木材的種類(lèi)：分為針口卜樹(shù)和闊葉樹(shù)兩類(lèi)。其中針葉樹(shù)的樹(shù)干長(zhǎng)直高大,

紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹(shù)材質(zhì)較堅(jiān)硬，

稱(chēng)之為硬材，主要用于裝修工程。

（2）建筑木材的性能與用途

紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開(kāi)裂，樹(shù)脂多，耐腐朽，易加工，

主要用于制作門(mén)窗、屋架、檄條、模板等。

魚(yú)鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細(xì)、易干燥、加工，主要用

于制作門(mén)窗、模板、地板等。

馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，

在水中很耐久，主要用于制作模板、門(mén)窗、椽條、木柱等。

落葉松：材質(zhì)堅(jiān)硬而脆，樹(shù)脂多，耐腐性強(qiáng)，干燥慢，干燥中易開(kāi)裂。主

要用于楝條、地板、木樁等。

杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強(qiáng)。主要用于制作屋

架、楝條、門(mén)窗、腳手桿等。

柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，干燥易開(kāi)裂，堅(jiān)韌耐久。主要用

于制作模板及細(xì)木裝飾等。

洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。細(xì)皮的結(jié)構(gòu)精細(xì)，不易變形，容易加工，適于

較高耍求的裝修；粗皮的結(jié)構(gòu)較松，但質(zhì)料堅(jiān)固，變形與收縮量較小，適用于要

求不高的裝修。

（3）木材的類(lèi)別

為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。

原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長(zhǎng)度的木材。分直接使用原木和加工

用原木。

杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒(méi)有加工成材的杉木,長(zhǎng)度5M以上,梢直徑60mm

以上。

板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍

及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。

4、普通混凝土

(1)普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混

凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱(chēng)為骨料。石子為粗骨料?，砂為細(xì)骨料?。水

泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤(rùn)

滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在

一起形成堅(jiān)固整體。

(2)混凝土的性能：

混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆

注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實(shí)的性能。

混凝土的強(qiáng)度：抗壓強(qiáng)度是混凝土的主要強(qiáng)度指標(biāo)，它比混凝土的其它強(qiáng)

度高得多，工程中主要是利用其抗壓強(qiáng)度，也是進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。

混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱(chēng)

為耐久性。對(duì)混凝土除要求具有一定的強(qiáng)度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，

如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。

5^黏土磚

黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。擠壓

成型的土塊稱(chēng)為磚坯，經(jīng)風(fēng)干后送入窯內(nèi)，在900—1000C的高溫下燃燒即成磚。

(1)黏土磚的種類(lèi)：

標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，

也用于非承重的填充墻。黏土石專(zhuān)的尺寸為：240mmX115mmX53mm0每塊磚干燥

時(shí)約重2.5Kg,吸水后約為3Kgo

空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190mmXI90mmX90mm,每立方米約重

1100Kgo多孔石專(zhuān)的規(guī)格為240mmX115mmX90mm,每立方米約重1400Kg0

(2)黏土磚的強(qiáng)度：

黏土磚的特點(diǎn)是抗壓強(qiáng)度高，可以承受較大的外力。反映磚承重外力的能力

叫做強(qiáng)度；而反映強(qiáng)度大小稱(chēng)為強(qiáng)度等級(jí)。一個(gè)建筑物選用哪一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的磚,

應(yīng)由設(shè)計(jì)單位通過(guò)計(jì)算確定。

(3)黏土磚的吸水率：

黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率

來(lái)表示。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。

(4)黏土磚的抗凍性：

是指磚抵抗凍害的能力?？箖鲂杂蓪?shí)驗(yàn)作出。

(5)黏土磚的外觀質(zhì)量：

普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。外觀無(wú)明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等

缺陷，敲擊時(shí)發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一?致。

二、房屋構(gòu)造組成部分：

1、房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門(mén)窗、樓梯、屋頂

等組成。

(1)地基和基礎(chǔ)：

地基：系建筑物下面的土層。它承受基礎(chǔ)傳來(lái)的整個(gè)建筑物的荷載，包括

建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。

基礎(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷

載并把它傳給地基。

(2)墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳

來(lái)的荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。止匕外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對(duì)建筑物

的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)

部分割成若干空間，起分割作用。

(3)樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷

載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時(shí)將建筑物分為若干層。樓板對(duì)墻身

還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向

荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。

(4)樓梯：是指樓層間垂直交通通道。

(5)屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。

它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時(shí)乂起到

保溫、防水等作用。

(6)門(mén)和窗:

rj：是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。有的

門(mén)兼有采光、通風(fēng)的作用。

窗：其主要作用是通風(fēng)采光。

一般來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠郑婚T(mén)、

窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。

2、基礎(chǔ)

(1)基礎(chǔ)的類(lèi)型

按使用的材料分為：灰土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混

凝土基礎(chǔ)。

按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。埋置深度不超過(guò)5M者稱(chēng)為淺基礎(chǔ)，

大于5M者稱(chēng)為深基礎(chǔ)。

按受力性能可分為：剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。

按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。

◎條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時(shí)，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長(zhǎng)

的條形基礎(chǔ)

①剛性基礎(chǔ)：是指抗壓強(qiáng)度較高，而抗彎和抗拉強(qiáng)度較低的材料建造的基

礎(chǔ)。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下

的民用建筑和墻承重的輕型廠房。

②柔性基礎(chǔ)：用抗拉和抗彎強(qiáng)度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱(chēng)為柔性基礎(chǔ)。

一般用鋼筋混凝土制作。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、

用剛性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。

◎獨(dú)立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨(dú)柱子時(shí)，常采用獨(dú)立基礎(chǔ)；

若柱子為預(yù)制時(shí)，則采用杯形基礎(chǔ)形式。

◎滿堂基礎(chǔ)：當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨(dú)立基礎(chǔ)不

能滿足地基要求時(shí)，常將這個(gè)建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ)，成為滿堂

基礎(chǔ)。按構(gòu)造乂分為伐形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)兩種。

①伐形基礎(chǔ)：是埋在地下的連片基礎(chǔ)，適用于有地下室或地基承載力較低、

上部傳來(lái)的荷載較大的情況。

②箱形基礎(chǔ)：當(dāng)伐形基礎(chǔ)埋深較大，并設(shè)有地下室時(shí)，為了增加基礎(chǔ)的剛

度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎(chǔ)。箱形的內(nèi)部空間構(gòu)成地下

室，具有較大的強(qiáng)度和剛度，多用于高層建筑。

◎樁基礎(chǔ)：當(dāng)建造比較大的工業(yè)與民用建筑時(shí)，若地基的軟弱土層較厚，

采用淺埋基礎(chǔ)不能滿足地基強(qiáng)度和變形要求，常采用樁基。樁基的作用是將荷載

通過(guò)樁傳給埋藏較深的堅(jiān)硬土層，或通過(guò)樁周?chē)哪Σ亮鹘o地基。按照施工方

法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。

①鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場(chǎng)或構(gòu)件場(chǎng)預(yù)制，用打樁機(jī)打入土

中，然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺(tái)。其承載力大，不受地下水位變化的影響,

耐久性好。但自重大，運(yùn)輸和吊裝比較困難。打樁時(shí)震動(dòng)較大，對(duì)周?chē)课萦幸?/p>

定影響。

②鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴(kuò)成孔灌注

樁三類(lèi)。

(2)基礎(chǔ)的埋置深度：由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離稱(chēng)為基礎(chǔ)的埋置

深度?；A(chǔ)的埋置要有一個(gè)適當(dāng)?shù)纳疃?，既保證建筑物的安全、又節(jié)約基礎(chǔ)用材,

并加快施工進(jìn)度。決定建筑物基礎(chǔ)埋置深度的因素應(yīng)考慮下列幾個(gè)條件：

土層構(gòu)造的影響：房屋基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在堅(jiān)實(shí)可靠的地基上，不要設(shè)置在承載

力較低、壓縮性高的軟弱上層上。基礎(chǔ)埋深與土層構(gòu)造有密切關(guān)系。

地下水位的影響：地下水對(duì)某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水

量增加則強(qiáng)度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆担恋暮繙p少，則基礎(chǔ)將下降。

冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。當(dāng)建筑物基礎(chǔ)處

在凍結(jié)土層范圍內(nèi)時(shí)，冬季土的凍脹會(huì)把房屋向上拱起；土層解凍時(shí)，基礎(chǔ)又下

沉，使房屋處于不穩(wěn)定狀態(tài)。

相鄰建筑物的影響：如新建房屋周?chē)信f建筑物時(shí)，除應(yīng)根據(jù)上述條件決

定基礎(chǔ)埋深外，還應(yīng)考慮新建房屋基礎(chǔ)對(duì)舊有建筑的影響。

3、墻體

(1)墻體的分類(lèi)：

按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱(chēng)為外墻，其

中位于房屋兩端的墻稱(chēng)為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱(chēng)為內(nèi)墻。外墻主要起圍護(hù)

作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱(chēng)為橫墻，沿建筑物

長(zhǎng)軸布置的稱(chēng)為縱墻。

按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來(lái)荷載的墻稱(chēng)為承重

墻，而不承受外荷載的墻稱(chēng)為非承重墻。

按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。

對(duì)墻面進(jìn)行裝修的墻稱(chēng)為混水墻；墻面只做勾縫不進(jìn)行其它裝飾的墻稱(chēng)為清水

墻。

根據(jù)其構(gòu)造又分為：實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻。實(shí)體墻由普通黏土磚或其它

實(shí)心磚砌筑而成；空體墻是由實(shí)心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合

墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。

（2）磚墻的厚度

磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。磚墻的厚度一般以磚長(zhǎng)表示，例如半磚墻、3/4

磚墻、1磚墻、2磚墻等。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱(chēng)12墻）178mm、（稱(chēng)18墻）

240mm、（稱(chēng)24墻）365mm、（稱(chēng)37墻）490mm、（稱(chēng)50墻）

墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。-一般說(shuō)來(lái)，墻體越厚承載能力越大，穩(wěn)定性

越好。

磚墻的厚度應(yīng)滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講，磚墻越

厚，保溫隔熱效果越好。

（3）過(guò)梁與圈梁

過(guò)梁：其作用是承擔(dān)門(mén)窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。

按使用的材料可分為：

鋼筋混凝土過(guò)梁：當(dāng)洞口較寬（大于L5M）,上部荷載較大時(shí)，宜采用鋼筋

混凝土過(guò)梁，兩端深入墻內(nèi)長(zhǎng)度不應(yīng)小于240mm。

磚砌過(guò)梁：常見(jiàn)的有平拱磚過(guò)梁和弧拱破過(guò)梁。

鋼筋磚過(guò)梁：鋼筋磚過(guò)梁是在門(mén)窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，

形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。

圈梁：為了增強(qiáng)房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動(dòng)荷

載對(duì)房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚

圈梁。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。圈

梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。

4、地面與樓板

(1)地面：是指建筑物底層的地坪。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。

對(duì)于有特殊要求的地面，還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。每層樓板

上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類(lèi)似地面中的墊層和基層。

面層：是人們?nèi)粘Ｉ?、工作、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理

和化學(xué)作用的地面與樓面表層。

墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來(lái)的荷載，并將荷載均勻地傳

至基層。

基層：墊層下面的土層就是基層。

地面的種類(lèi)：

整體地面：其面層是一個(gè)整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨

石地面、瀝青砂漿地面等

塊料地面：其面層不是一個(gè)整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌

在結(jié)構(gòu)層上。常見(jiàn)的塊料種類(lèi)有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、

混凝土和水磨石預(yù)制的板塊等。

(2)樓板：是分隔承重構(gòu)件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，并把人和

家具等豎向荷載及樓板自重通過(guò)墻體、梁或柱傳給基礎(chǔ)。按其使用的材料可分為：

磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板

層過(guò)高，現(xiàn)很少采用。木樓板自重輕，構(gòu)造簡(jiǎn)單，保溫性能好，但耐久和耐火性

差，一般也較少采用。鋼筋混凝土樓板具有強(qiáng)度高，剛性好，耐久、防火、防水

性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點(diǎn)，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類(lèi)型。

鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種。

現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)

各種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工

周期長(zhǎng)。按照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：

鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當(dāng)承重墻的間距不大時(shí)，如住宅的廚房間、廁所間，

鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板

厚度約為70—80mmo

鋼筋混凝土肋型樓板：也稱(chēng)梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見(jiàn)的一種形式。

它由主板、次梁和主梁組成。主梁可以由柱和墻來(lái)支撐。所有的板、肋、主梁和

柱都是在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。其一般跨度為1.7—2.5m,厚度為60—80mm。

無(wú)梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上，不設(shè)主梁和次梁。

它的構(gòu)造有利于采光和通風(fēng)，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，

可減小建筑物的高度。其缺點(diǎn)是剛度小，不利于承受大的集中荷載。

預(yù)制鋼筋混凝土樓板：采用此類(lèi)樓板是將樓板分為梁、板若干構(gòu)件，在預(yù)制

廠或施工現(xiàn)場(chǎng)預(yù)先制作好，然后進(jìn)行安裝。它的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省模板，改善制作

時(shí)的勞動(dòng)條件，加快施工進(jìn)度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設(shè)備。隨

著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預(yù)應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來(lái)越廣泛按

照其構(gòu)造可分為如下兒種：

實(shí)心平板：實(shí)心平板制作簡(jiǎn)單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊

板、平臺(tái)板等。

槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。作用在槽形板上的

荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。為了增加槽形板的剛

度，需在兩縱肋之間增加橫肋，在板的兩端以端肋封閉。

空心板：它上下表面平整，隔音和隔熱效果好，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋

和屋蓋中。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。

5、窗與門(mén)

(1)窗的作用與類(lèi)型

作用：主要是采光與通風(fēng)，并可作圍護(hù)和眺望之用，對(duì)建筑物的外觀也有一

定的影響。

窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱(chēng)為

窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。

作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一部分，窗應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋匦?，在寒冷地區(qū)作成雙層窗，以

利于冬季防寒。

類(lèi)型：窗的類(lèi)型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃

鋼窗等。其中以木窗