房地產(chǎn)-估價(jià)相關(guān)知識(shí)

第一章規(guī)劃知識(shí)

第一節(jié)規(guī)劃概述

一、規(guī)劃簡(jiǎn)介,

規(guī)劃有兩層含義：①描繪未來(lái)，根據(jù)現(xiàn)在的認(rèn)識(shí)對(duì)未來(lái)目標(biāo)和發(fā)展?fàn)?/p>

態(tài)提出構(gòu)想；②行為決策，即為實(shí)現(xiàn)未來(lái)目標(biāo)或達(dá)到未來(lái)發(fā)展?fàn)顟B(tài)作出行

動(dòng)步驟的決策。

㈠國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃

㈡國(guó)土規(guī)劃：是對(duì)國(guó)土資源的開(kāi)發(fā)利用、治理和保護(hù)進(jìn)行全面規(guī)劃。

㈢土地利用總體規(guī)劃

是各級(jí)政府，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、

社會(huì)條件，依法組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地的開(kāi)發(fā)、利用、整治、保護(hù)在空間

和時(shí)間上所作的綜合部署和統(tǒng)籌安排。

㈣區(qū)域規(guī)劃：是為了實(shí)現(xiàn)一定區(qū)域范圍的開(kāi)發(fā)和建設(shè)目標(biāo)而進(jìn)行的總體

部署。

㈤城鄉(xiāng)規(guī)劃

城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。

城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)

劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

仇）城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和城市生態(tài)規(guī)劃

城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要組成部分，屬城市專項(xiàng)規(guī)劃范

疇。城市生態(tài)規(guī)劃不僅關(guān)注城市的自然生態(tài)，也關(guān)注城市的社會(huì)生態(tài)。此

外，它不僅重視城市現(xiàn)今的，還關(guān)注城市未來(lái)的生態(tài)關(guān)系和生態(tài)質(zhì)量，關(guān)

注城市生態(tài)系統(tǒng)的可持續(xù)發(fā)展。城市生態(tài)規(guī)劃的基本構(gòu)思是建立“大規(guī)劃”

的研究體系，與城市總體規(guī)劃有著共同的努力方向。

二、城市規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系O

㈠城市總體規(guī)劃與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的相互關(guān)系

國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的依據(jù)，是編制和調(diào)整城市總

體規(guī)劃的指導(dǎo)性文件。城市總體規(guī)劃依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃所確定

的有關(guān)內(nèi)容合理確定城市發(fā)展的規(guī)模、速度和內(nèi)容，是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)

發(fā)展規(guī)劃的落實(shí)。城市總體規(guī)劃還要根據(jù)城市發(fā)展的長(zhǎng)期性和連續(xù)性特點(diǎn)，

作更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。

㈡城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的相互關(guān)系

城城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應(yīng)當(dāng)依

據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接。這些規(guī)劃中

建設(shè)用地規(guī)模不得超過(guò)土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊集鎮(zhèn)建設(shè)用地

規(guī)模。城市總體規(guī)劃應(yīng)建立耕地保護(hù)的觀念，尤其是保護(hù)基本農(nóng)田。

㈢城市總體規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃的相互關(guān)系

區(qū)域規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要依據(jù)。區(qū)域規(guī)劃的建設(shè)布局方案和計(jì)

劃時(shí)序，通過(guò)城市總體規(guī)劃和專業(yè)部門(mén)規(guī)劃得以貫徹落實(shí)。城市總體規(guī)劃

具體落實(shí)過(guò)程中也有可能對(duì)區(qū)域規(guī)劃的原方案作某些必要的修訂和補(bǔ)充。

第二節(jié)城市規(guī)劃概述

一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù)

㈠城市規(guī)劃的含義?

含義：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市

性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和進(jìn)行各

項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和全面安排。它是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，是

保證城市空間資源有效配置和土地合理利用的前提和基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)

濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的重要手段之一。

㈡城市規(guī)劃的作用O

城市規(guī)劃是代表國(guó)家意志的政府行為，是政府通過(guò)對(duì)城市未來(lái)發(fā)展目

標(biāo)的確定，制定實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的途徑、步驟和行動(dòng)綱領(lǐng)，以及對(duì)城市空間,

尤其是土地資源的配置來(lái)引導(dǎo)和控制未來(lái)城市發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。

城市規(guī)劃的作用體現(xiàn)在下列3個(gè)層次：

1.城市規(guī)劃是國(guó)家對(duì)城市建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段

城市規(guī)劃是國(guó)家控制、維持和發(fā)展城市的重要手段。

2.城市規(guī)劃是政策形成和實(shí)施的工具

從本質(zhì)上講，城市規(guī)劃就是一種政策表述，它表明政府對(duì)特定地區(qū)的建

設(shè)和發(fā)展在未來(lái)時(shí)段所要采取的行動(dòng)，具有對(duì)社會(huì)團(tuán)體與公眾開(kāi)發(fā)建設(shè)導(dǎo)

向的功能。

3.城市規(guī)劃形成了城市未來(lái)的空間架構(gòu)

城市規(guī)劃的主要對(duì)象是城市的空間系統(tǒng)。城市規(guī)劃以城市土地利用配置

為核心，建立起城市未來(lái)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)。城市規(guī)劃限定了城市中各項(xiàng)未

來(lái)建設(shè)的空間區(qū)位和建設(shè)強(qiáng)度，在具體的建設(shè)過(guò)程中擔(dān)當(dāng)了監(jiān)督者的角色,

使各類建設(shè)活動(dòng)都成為實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的實(shí)施環(huán)節(jié)。

㈢城市規(guī)劃的任務(wù)。

1.確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。

2.從城市的整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，合理和有序地配置城市空間資源。

3.通過(guò)空間資源配置，提高城市的運(yùn)作效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。

4.確保城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，增強(qiáng)城市發(fā)展的可持

續(xù)性。

5.建立各種引導(dǎo)機(jī)制和控制規(guī)則，確保各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)與城市發(fā)展目標(biāo)

相一?致

城帚規(guī)劃經(jīng)過(guò)法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力。

二、城市規(guī)劃體系

城市規(guī)劃體系一般包括規(guī)劃法律體系、規(guī)劃行政體系和規(guī)劃運(yùn)作體系三

個(gè)基本方面。

㈠城市規(guī)劃法律體系O

1.主干法及配套法規(guī)和規(guī)章：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是我國(guó)城市規(guī)劃法律法律

的核心，也稱主干法，由全國(guó)人大會(huì)常委會(huì)制定；配套法規(guī)或規(guī)章由《城

鄉(xiāng)規(guī)劃法》授權(quán)相應(yīng)的政府主管部門(mén)制訂并報(bào)國(guó)家立法機(jī)構(gòu)備案，如《城

鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法》由國(guó)家規(guī)劃主管部門(mén)建設(shè)部制定。

2.專項(xiàng)法：是針對(duì)規(guī)劃中某些特定議題的立法。

3.相關(guān)法律法規(guī)：土地管理法、環(huán)境保護(hù)法、房地產(chǎn)管理法、文物保

護(hù)法、公路法、建筑法、標(biāo)準(zhǔn)化法、消防法等。

㈡城市規(guī)劃行政體系◎

包括城市規(guī)劃的編制和審批兩個(gè)方面。我國(guó)實(shí)行城市規(guī)劃編制和審批

的分級(jí)管理體制。

1.城市規(guī)劃的編制

縣以上政府負(fù)責(zé)組織城市規(guī)劃的編制。編制城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)

劃和詳細(xì)規(guī)劃2個(gè)階段。大、中城市在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上可以編制分區(qū)規(guī)

劃。

2.城市規(guī)劃的審批

直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省和自治區(qū)政府

所在地城市、城市人口在100萬(wàn)以上的城市以及國(guó)務(wù)院指定的其他城市的

總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。其他城市的總

體規(guī)劃和縣級(jí)政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)和直轄市政府審批;

其中市管轄的縣級(jí)政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)市政府審批。分區(qū)規(guī)劃和

詳細(xì)規(guī)劃一般由市政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)審批。

㈢城市規(guī)劃運(yùn)作體系◎

包括城市規(guī)劃具體編制和城市規(guī)劃實(shí)施控制2個(gè)方面。

1.城市規(guī)劃具體編制

分為戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃的編制和實(shí)施控制性規(guī)劃的編制。城市總體規(guī)劃

屬于戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃作為對(duì)城市建設(shè)實(shí)施控制的直接依據(jù),

屬于實(shí)施控制性規(guī)劃。

根據(jù)編制的深度和內(nèi)容，城市詳細(xì)規(guī)劃又可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修

建性詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)。修

建性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，用

以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2.城市規(guī)劃實(shí)施控制

一般來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃實(shí)施控制可以分為通則式和判例式。我國(guó)的城市

規(guī)劃控制基本上屬于判例式，即任何開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目都必須專門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃許

可，規(guī)劃審批人員在審理個(gè)案時(shí)享有一定的自由裁量權(quán)。規(guī)劃審批的主要

依據(jù)是控制性詳細(xì)規(guī)劃，同時(shí)還考慮其他相關(guān)因素。在缺乏控制性詳細(xì)規(guī)

劃的情況下，以規(guī)劃部門(mén)的管理規(guī)定(如各地的城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定)作

為依據(jù)。

'三：城市規(guī)劃管理系統(tǒng)O

城市規(guī)劃管理系統(tǒng)是城市規(guī)劃管理的具體體現(xiàn)，由相互聯(lián)系的四個(gè)子

系統(tǒng)組成.

八一4)瑜市規(guī)劃決策系統(tǒng)。即城市規(guī)劃的組織編制和審批管理系統(tǒng)，主要

負(fù)責(zé)制定城市規(guī)劃。城市規(guī)劃編制和審批是個(gè)連續(xù)的過(guò)程。城市規(guī)劃組織

編制管理是制定城市規(guī)劃的前期管理工作，城市規(guī)劃的審批管理是制定城

市規(guī)劃的后期管理工作。

(2)城市規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)。即城市規(guī)劃實(shí)施管理系統(tǒng)。由于建設(shè)工程性質(zhì)

的多樣性，根據(jù)其形態(tài)和管理操作要求不同，可將建設(shè)工程分為建筑工程、

市政管線工程和市政交通工程三項(xiàng)內(nèi)容分別管理。

(3)城市規(guī)劃反饋系統(tǒng)。即城市規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督檢查管理系統(tǒng)。負(fù)責(zé)建

設(shè)工程規(guī)劃批后管理和查處違法用地、違法建設(shè)2項(xiàng)管理工作。

(4)城市規(guī)劃保障系統(tǒng)。城市規(guī)劃管理系統(tǒng)運(yùn)行保障條件很多，如組織、

人員、體制、機(jī)制、法制等。城市規(guī)劃法律規(guī)范的制定，構(gòu)成保障系統(tǒng)的

主要內(nèi)容。

第三節(jié)城市總體規(guī)劃

一、城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)和內(nèi)容◎

㈠城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)

是綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各

項(xiàng)建設(shè)用地，合理配置城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，處理好遠(yuǎn)期發(fā)展與近期建設(shè)的

關(guān)系，指導(dǎo)城市合理發(fā)展的戰(zhàn)略部署和綱領(lǐng)性文件。

㈡城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容

城市總體規(guī)劃的內(nèi)容包括：

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功

能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，

各類專項(xiàng)規(guī)劃等。規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共

服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與

歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體

規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年。城市總體規(guī)劃

還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展作出預(yù)測(cè)性安排。城市、縣、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)

根據(jù)城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃以及國(guó)民

經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，制定近期建設(shè)規(guī)劃，報(bào)總體規(guī)劃審批機(jī)關(guān)備案。近

期建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)以重要基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和中低收入居民住房建設(shè)

以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)為重點(diǎn)內(nèi)容，明確近期建設(shè)的時(shí)序、發(fā)展方向和空間布

局。近期建設(shè)規(guī)劃的規(guī)劃期限為五年。

二、城市發(fā)展戰(zhàn)略

㈠城市發(fā)展戰(zhàn)略的含義

是指在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，人們從城市和各種因素、條件和可能變化的趨勢(shì)

預(yù)測(cè)出發(fā)，作出關(guān)系到城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境發(fā)展全局的根本謀劃和對(duì)策。

具體說(shuō)，城市發(fā)展戰(zhàn)略是城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、建設(shè)三位一體的統(tǒng)一的發(fā)展戰(zhàn)

略。城市發(fā)展戰(zhàn)略直接影響城市發(fā)展的方向、速度和前景，科學(xué)合理的城

市發(fā)展戰(zhàn)略是城市持續(xù)健康發(fā)展的保證。制定城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略與目標(biāo)是

整個(gè)城市政府的任務(wù)與職能。

㈡城市發(fā)展戰(zhàn)略的主要內(nèi)容

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。包括GDP等經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)、人均國(guó)民收入等經(jīng)濟(jì)效

益指標(biāo)、以及一、二、三產(chǎn)業(yè)比例等經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)指標(biāo)。

2.社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：人口總量指標(biāo)、人口構(gòu)成指標(biāo)、反映居民生活水平

指標(biāo)、人口素質(zhì)指標(biāo)。

3.建設(shè)水平目標(biāo)：建設(shè)規(guī)模、土地利用結(jié)構(gòu)、人際環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)

施水平等方面的指標(biāo)。

三、城市性質(zhì)與城市規(guī)模。

㈠城市性質(zhì)

含義：城市在一定地區(qū)、國(guó)家以至更大范圍內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)、與社會(huì)

發(fā)展中所處的地位和所擔(dān)負(fù)的主要職能。

1確定城市性質(zhì)的*義

城市性質(zhì)決定著媼規(guī)劃的特征，對(duì)城市規(guī)模的大小、城市用地組織

的特點(diǎn)以及各種市政公用設(shè)施的水平起著重要的作用。城市性質(zhì)是城市建

設(shè)的總綱，是體現(xiàn)城市的最基本特征和城市總的發(fā)展方向，科學(xué)地確定城

市性質(zhì)是充分發(fā)揮城市作用的重要前提。

2.確定城市性質(zhì)的依據(jù)

⑴國(guó)家的方針、政策及國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃對(duì)城市建設(shè)的要求。⑵該城

市在所處區(qū)域的地位與所擔(dān)負(fù)的任務(wù)；⑶該城市自身具備的條件，包括資

源條件、自然地理?xiàng)l件、建設(shè)條件和歷史及現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件。

3.確定城市性質(zhì)的方法：定性分析和定量分析相結(jié)合

4.按城市性質(zhì)劃分城市類型

工業(yè)城市、交通港口城市、中心城市、縣城、特殊職能的城市。

㈡城市規(guī)模

L確定城市規(guī)模的意義

2.確定城市規(guī)模的常用方法：綜合平衡法、區(qū)域分配法、環(huán)境容量法、

線性回歸分析法。

3.按城市人口規(guī)模劃分城市類型

特大城市N100萬(wàn)、大城市50?100、中等城市20?50、小城市V20

萬(wàn)

四、城市分區(qū)規(guī)劃◎

編制城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù)是：在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對(duì)城市

土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排,

以便與城市詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。

城市分區(qū)規(guī)劃包括下列內(nèi)容：（1）原則確定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住

人口分布、建筑及用地的容量控制指標(biāo)；（2）確定市、區(qū)、居住區(qū)級(jí)公共設(shè)

施的分布及其用地范圍；（3）確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制

點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，確定支路的走向、寬度以及主要交叉口、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)位

置和控制范圍；（4）確定綠地系統(tǒng)、河湖水面、供電高壓線走廊、對(duì)外交通

設(shè)施、風(fēng)景名勝的用地界線和文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)范圍，提出空間

形態(tài)的保護(hù)要求；（5）確定工程干管的位置、走向、管徑、服務(wù)范圍以及主

要工程設(shè)施的位置和用地范圍、分區(qū)規(guī)劃的規(guī)劃期限一般與城市總體規(guī)劃

-1致。

宅、城市用地（重點(diǎn)）

㈠城市用地分類?

按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）,

城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分，以滿足不同層次規(guī)劃的要求。

城市用地共分10關(guān)類、46中類和73個(gè)小類。一般而言，城市總體規(guī)劃階

段以達(dá)到中類為主，在城市詳細(xì)規(guī)劃階段應(yīng)達(dá)到小類深度。城市用地的10

大類及其代號(hào)分別為：居住用地（R）、公共設(shè)施用地（C）、工業(yè)用地（M）、

倉(cāng)儲(chǔ)用地（W）、對(duì)外交通用地（T）、道路廣場(chǎng)用地（S）、市政公用設(shè)施用

地（U）、綠地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）。

（1）居住用地（R）：指居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等

各種類型的成片或零星的用地。

（2）公共設(shè)施用地（C）：指居住區(qū)級(jí)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、經(jīng)濟(jì)、文

化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用

地中的公共服務(wù)設(shè)施用地。

（3）工業(yè)用地（M）：指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。

包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地。不包括露天礦用地，該用地歸入水

域和其他用地。

（4）倉(cāng)儲(chǔ)用地（W）：指?jìng)}儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬

設(shè)施用地。

（5）對(duì)外交通用地（T）：指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市

對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地。

（6）道路廣場(chǎng)用地（S）：指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車

場(chǎng)等用地。

'（7）布政公用設(shè)施用地（U）：指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施

用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地。

（8）綠地（G）：指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，

不包括專用綠地、園地和林地。

（9）特殊用地（D）：是指用于軍事、外事和保安等特殊性質(zhì)的用地。

城市建設(shè)用地應(yīng)包括分類中的居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、

倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地和特

殊用地九大類用地，不應(yīng)包括水域和其他用地（E）。

在計(jì)算城市現(xiàn)狀和規(guī)劃的用地時(shí)，應(yīng)統(tǒng)一以城市總體規(guī)劃用地的范圍

為界進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。城市用地應(yīng)按平面投影面積計(jì)算。城市用地的計(jì)量單

位應(yīng)為萬(wàn)平方米（公頃）。

㈡城市用地評(píng)價(jià),

城市用地評(píng)價(jià)內(nèi)容包括自然條件評(píng)價(jià)、建設(shè)條件評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

1、城市用地的自然條桿價(jià)?

城市建設(shè)用地的自然條件評(píng)價(jià)主要從工程地質(zhì)、水文、氣候和地形等

兒個(gè)方面進(jìn)行。

（1）工程地質(zhì)條件。1）建筑土質(zhì)與地基承載力。建設(shè)用地范圍內(nèi)各種地

基的承載能力，對(duì)城市建設(shè)用地選擇和各類工程建設(shè)項(xiàng)目的合理布置、工

程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，影響非常大。2）地形條件。結(jié)合自然地形條件，合理規(guī)

劃城市各項(xiàng)用地和布置各項(xiàng)工程建設(shè)，對(duì)于節(jié)約土地和減少平整土石方工

程投資，以及對(duì)城市管理等，都意義重大。3）沖溝。沖溝是由間斷流水在

地層表面沖刷形成的溝槽。沖溝切割用地，使之支離破碎，對(duì)土地的使用

十分不利。4）滑坡與崩塌?；屡c崩塌是一種物理工程地質(zhì)現(xiàn)象。不穩(wěn)定

的滑坡體本身，以及處于滑坡體下滑方向的地段，均不宜作為城市建設(shè)用

地。崩塌的成因主要是由山坡巖層或上層的層面相對(duì)滑動(dòng)，造成山坡體失

去穩(wěn)定而塌落。5）巖溶。工程建筑物和水工構(gòu)筑物若不慎選在地下溶洞之

上，將是十分危險(xiǎn)的。在城市規(guī)劃時(shí)要查清溶洞的分布、深度及其構(gòu)造特

點(diǎn)，而后確定城市布局和地面工程建設(shè)用地的選擇。6）地震。大多數(shù)地震

是由地殼斷裂構(gòu)造運(yùn)動(dòng)引起的。了解和分析當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)構(gòu)造非常重要。地

震斷裂帶上一般可設(shè)置綠化帶，不得進(jìn)行城市建筑的建設(shè)，同時(shí)也不能作

為城市的主要交通干道。

（2）水文及水文地質(zhì)條件：1）水文條件。為防范洪水帶來(lái)的影響，在規(guī)

劃中應(yīng)處理好用地選擇、總體布局以及堤防工程建設(shè)等方面的問(wèn)題。2）水

文地質(zhì)條件。一般是指地下水的存在形式，含水層的厚度、礦化度、硬度、

水溫及水的流動(dòng)狀態(tài)等條件。地下水的流向?qū)Τ鞘胁季忠灿杏绊?。?duì)地下

水有污染的建設(shè)項(xiàng)目不應(yīng)布置在地下水的上游，以盡量減少水體污染。

（3）氣候條件。氣候條件對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)有著諸多方面的影響，尤其

在為城市居民創(chuàng)造一個(gè)舒適的生活環(huán)境、防止城市環(huán)境的污染等方面，關(guān)

系更為密切。1）太陽(yáng)輻射。分析研究城市所在地區(qū)的太陽(yáng)運(yùn)行規(guī)律和輻射

強(qiáng)度，這對(duì)于建筑的日照標(biāo)準(zhǔn)、建筑朝向、建筑間距的確定，以及建筑的

遮陽(yáng)設(shè)施以及各項(xiàng)工程的采暖設(shè)施的設(shè)置，提供了規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。2）風(fēng)

象。風(fēng)對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)有著多方面的影響，尤其城市環(huán)境保護(hù)與風(fēng)象的

關(guān)系更為密切。3）氣溫。氣溫對(duì)于城市規(guī)劃與建設(shè)也有影響。此外，城市

由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動(dòng)過(guò)程散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比

郊外高的現(xiàn)象，即所謂“熱島效應(yīng)”，尤其在大城市中更為突出。為改善

城市環(huán)境條件，減少炎熱季節(jié)市區(qū)增溫，在規(guī)劃布局時(shí)，可增設(shè)大面積水

體和綠地，加強(qiáng)對(duì)氣溫的調(diào)節(jié)作用。4）降水與濕度。降水是指降雨、降雪、

降雹、降霜等氣候現(xiàn)象的總稱。一般城市因大量人工建筑物與構(gòu)筑物覆蓋,

相對(duì)濕度比城市郊區(qū)要低。濕度的大小還對(duì)城市某些工業(yè)生產(chǎn)工藝有所影

響，同時(shí)又與居住環(huán)境是否舒適有所聯(lián)系。

（4）城市用地適用性評(píng)價(jià)

城市用地適用性評(píng)價(jià)就是以城市建設(shè)用地為基礎(chǔ)，綜合各項(xiàng)用地的自

然條件以及整個(gè)用地的工程措施的可能性與經(jīng)濟(jì)性，對(duì)用地質(zhì)量進(jìn)行的評(píng)

彳介。

°城市用地適用性的評(píng)定要因地制宜，特別是抓住對(duì)用地影響最突出的

主導(dǎo)環(huán)境要素，進(jìn)行重點(diǎn)的分析與評(píng)價(jià)。

根據(jù)城市用地適用性評(píng)價(jià)結(jié)論，一般可將建設(shè)用地分為三類。

一類用地：即適于修建的用地。這類用地一般具有地形平坦、規(guī)整、

坡度適宜，地質(zhì)條件良好?，沒(méi)有被洪水淹沒(méi)危險(xiǎn)，自然環(huán)境條件較為優(yōu)越

等特點(diǎn)，是能適應(yīng)城市各項(xiàng)設(shè)施的建設(shè)要求的用地。這類用地一般不需或

只需稍加簡(jiǎn)單的工程準(zhǔn)備措施，就可以進(jìn)行修建。

二類用地：即基本上可以修建的用地。這類用地由于受某種或某兒種

不利條件的影響，需要采取一定的工程措施改善其條件后，才適于修建的

用地。這類用地對(duì)城市設(shè)施或工程項(xiàng)目的布置有一定的限制。

三類用地：即不適于修建的用地。這類用地一般說(shuō)來(lái)用地條件極差。

2、城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)?

城市用地的建設(shè)條件是指組成城市各項(xiàng)物質(zhì)要素的現(xiàn)有狀況與它們?cè)?/p>

近期內(nèi)建設(shè)或改進(jìn)的可能以及它們的服務(wù)水平與質(zhì)量。城市用地的建設(shè)條

件評(píng)價(jià)一般包括城市用地布局結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)、城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施評(píng)

價(jià)以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成評(píng)價(jià)三個(gè)方面。

(1)城市用地布局結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)

1)城市用地布局結(jié)構(gòu)是否合理，主要體現(xiàn)在城市各功能部分的組合與

構(gòu)成的關(guān)系，以及所反映的城市總體運(yùn)營(yíng)的效率與和諧性。

2)城市用地布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展，城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)是封閉的，還

是開(kāi)放的，將對(duì)城市整體的增長(zhǎng)、調(diào)整或改變的可能性產(chǎn)生影響。

3)城市用地分布對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，主要體現(xiàn)在城市工業(yè)排放物所造

成的環(huán)境污染與城市布局的矛盾;這一矛盾往往影響到城市用地價(jià)值，同

時(shí)為改變污染狀態(tài)而需要更多的資金投入。

4)城市內(nèi)外交通系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性、矛盾與潛力，城市對(duì)外鐵路、公

路、水道、港口及空港等站場(chǎng)、線路的分布，將對(duì)城市用地結(jié)構(gòu)形態(tài)產(chǎn)生

深刻的影響。

5)城市用地結(jié)構(gòu)是否體現(xiàn)出城市性質(zhì)的要求，或是反映出城市特定自

然地理環(huán)境和歷史文化積淀的特色等等。

(2)城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施評(píng)價(jià)

城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀，包括城市市政設(shè)施和公共

服務(wù)設(shè)施的質(zhì)量、數(shù)量、容量與改造利用的潛力等，都將影響到土地的利

用及舊區(qū)再開(kāi)發(fā)的可能性與經(jīng)濟(jì)性。

(3)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成評(píng)價(jià)

影響土地利用的社會(huì)構(gòu)成狀況主要表現(xiàn)在人口結(jié)構(gòu)及其分布的密度，

以及城市各項(xiàng)物質(zhì)設(shè)施的分布及其容量，同居民需求之間的適應(yīng)性。城市

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和相應(yīng)的就業(yè)結(jié)構(gòu)都將影響城市用地的

功能組織和各種用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)。

1)工程準(zhǔn)備條件。在選擇城市用地時(shí)，為了能順利而經(jīng)濟(jì)地進(jìn)行工程

建設(shè)，總是希望用地有較好的工程準(zhǔn)備條件，以投入最少的資金而獲得較

大的效益。

2)外部環(huán)境條件。除以上這些用地自身的建設(shè)條件外，還需要考慮建

設(shè)地區(qū)的外部環(huán)境的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，主要有經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件、交通運(yùn)輸條件、

供電條件、供水條件等。

3、城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)?

(1)城市土地的基本特征

1)土地承載性。土地承載性是城市土地最基本的自然屬性。城市土地

是各類建筑物的載體。它對(duì)城市發(fā)展和建設(shè)的影響主要反映在其物理屬性

方面，而與其自身的肥沃程度無(wú)關(guān)。

2)區(qū)位。城市土地由于不可移動(dòng)，導(dǎo)致了區(qū)位的極端重要性。從影響

范圍看城鎮(zhèn)土地區(qū)位，可分以下三個(gè)層次。①宏觀區(qū)位：對(duì)區(qū)域城市間土

地的級(jí)差地租和地價(jià)水平具有決定性的作用。②中觀區(qū)位：是影響城市土

地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)的主要因素。③微觀區(qū)位：地塊位置條件是城市土地經(jīng)

濟(jì)評(píng)價(jià)中確定各種地價(jià)修正系數(shù)和評(píng)估地塊價(jià)格的基礎(chǔ)。

(2)區(qū)位評(píng)價(jià)

1)根據(jù)區(qū)位條件對(duì)土地的作用方式，建立城市土地評(píng)價(jià)的基本思路。

根據(jù)我國(guó)土地使用制度實(shí)施的實(shí)際情況，以決定土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣的區(qū)位因素

為主要依據(jù)，采用土地分等定級(jí)即級(jí)差收益測(cè)算的方法進(jìn)行城市土地評(píng)價(jià),

是較為切實(shí)可行的途徑。

2)從分析區(qū)位條件入手，取得土地評(píng)價(jià)的因素/因子體系。影響城市土

地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的因素，可以分為三個(gè)層次：⑴基本因素層：土地區(qū)位、城市

設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度、其他。⑵派生因素層：繁華度、交通通達(dá)度；城市基

礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施；環(huán)境質(zhì)量、自然條件；城市規(guī)劃等；⑶因子層。

P24。層次越高，影響力越大，因素覆蓋面越廣。城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須結(jié)

介自然條件評(píng)價(jià)、建設(shè)條件評(píng)價(jià)，因此經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)為綜合評(píng)估。

第四節(jié)城市詳細(xì)規(guī)劃

城市詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù),詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用

地和各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，或者直接對(duì)建設(shè)用地作出的具體

安排和規(guī)劃設(shè)計(jì)。城市詳細(xì)規(guī)劃的對(duì)象是城市中功能比較明確和地域空間

相對(duì)完整的區(qū)域。按功能可以分為居住區(qū)、工業(yè)區(qū)和商貿(mào)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃等。

根據(jù)城市建設(shè)的階段和工作需要，城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修

建性詳細(xì)規(guī)劃。規(guī)劃期內(nèi)擬建設(shè)的城市用地都應(yīng)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，規(guī)

劃地域范圍一般應(yīng)在100公頃以上。近期內(nèi)擬建設(shè)的地區(qū)應(yīng)編制修建性詳

細(xì)規(guī)劃，地域范圍一般應(yīng)在3公頃以上。

一、控制性詳細(xì)規(guī)劃

㈠控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用。

1.控制性詳細(xì)規(guī)劃起著承上啟下的作用。在整個(gè)城市規(guī)劃過(guò)程中，控

制性詳細(xì)規(guī)劃的地位極其特殊，上有城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，下有修建

性詳細(xì)規(guī)劃。

2.控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的依據(jù)和城市建設(shè)的引導(dǎo)。控制性

詳細(xì)規(guī)劃采用規(guī)劃管理語(yǔ)言表述規(guī)劃的原則和目標(biāo)，成為規(guī)劃管理的科學(xué)

依據(jù)和城市建設(shè)的有效指導(dǎo)。同時(shí)，控制性詳細(xì)規(guī)劃自身的法律效力及其

相應(yīng)的規(guī)劃法規(guī)，也使規(guī)劃管理的權(quán)威性得到了充分保證。

3.控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市政策的載體

控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和實(shí)施過(guò)程中都包含諸如城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市

用地結(jié)構(gòu)、城市人口空間分布、城市環(huán)境保護(hù)、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)等各方面廣

泛的城市政策的內(nèi)容。

㈡控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容?

控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，

詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制性指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，強(qiáng)化城市規(guī)劃

的控制功能，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的內(nèi)容有以

下5點(diǎn)：(1)確定規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)的用地面積與用地界線；(2)

規(guī)定各地塊土地使用、建筑容量、建筑形態(tài)、交通、配套設(shè)施及其他控制

要求；(3)確定各級(jí)支路的紅線位置，控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高；(4)根據(jù)規(guī)劃容

量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；(5)制定相應(yīng)的土

地使用及建筑管理規(guī)定。

㈢控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系?

控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)包括以下各項(xiàng)：

(1)用地控制指標(biāo)：用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性。

(2)環(huán)境容量控制指標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。

(3)建筑形態(tài)控制指標(biāo)：建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿

路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定。

(4)交通控制指標(biāo)：交通出入口方位、停車位。

(5)城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制指標(biāo)：對(duì)城市重要地段的地塊，需對(duì)地塊內(nèi)建

筑的形式、色彩、體量、風(fēng)格提出設(shè)計(jì)要求。

(6)配套設(shè)施體系：生活服務(wù)設(shè)施布置，市政公用設(shè)施、交通設(shè)施和管

以上前五項(xiàng)屬地塊控制指標(biāo)，可分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)兩類。

規(guī)定性指標(biāo)是一旦確定下來(lái)，就必須嚴(yán)格遵照的指標(biāo)；指導(dǎo)性指標(biāo)則是參

照?qǐng)?zhí)行的指標(biāo)。

★規(guī)定性指標(biāo)一般包括以下各項(xiàng)：

(1)用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，或土地用途，可根據(jù)用地分類

標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。

(2)用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積。

(3)建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，

通常以上限控制。

(4)建筑控制高度：即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)

的垂直距離。

(5)建筑紅線后退距離(以下限控制)：即建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后

退的距離。

(6)容積率：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比，即：

容積率=總建筑面積/土地面枳

容積率可根據(jù)需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開(kāi)發(fā)的效

益。容積率上限防止過(guò)度開(kāi)發(fā)帶來(lái)的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。容積率還

可以根據(jù)建筑的用途不同分為全部建筑容積率、住宅建筑容積率、公共建

筑容積率等。全部建筑容積率、住宅建筑容積率、公共建筑容積率等的分

子分別對(duì)應(yīng)全部建筑面積、住宅建筑面積和公共建筑面積等。建筑密度也

可以有全部建筑密度、住宅建筑密度和公共建筑密度等。

(7)綠地率(以下限控制)：規(guī)劃地塊內(nèi)務(wù)類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊

面積的比率,即：

綠地率=綠地面積/土地面積

(8)交通出入口方位。規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置。

(9)停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車車位

數(shù)，通常按下限控制。

◎指導(dǎo)性指標(biāo)一般包括以下各項(xiàng)：

(1)人口容量：即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限

控制。

(2)建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求：對(duì)規(guī)劃區(qū)重點(diǎn)地段的建筑形體

和布局應(yīng)進(jìn)行控制。

(3)其他環(huán)境要求。

4、控制性詳細(xì)規(guī)劃有關(guān)計(jì)算規(guī)則@

(1)建筑占地面積

建筑占地面積為建筑物的垂直投影面積，但不包括雨篷、外挑陽(yáng)臺(tái)、

檐口、連接兩座建筑物的架空通道、玻璃拱頂下的天井、室外樓梯或坡道

和街坊內(nèi)連接建筑物之間的過(guò)街樓，以及僅一面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、面積不大于

基地空地面積(即基地面積減建筑占地面積)10%的基地附屬建筑面積。

(2)總建筑面積

總建筑面積的計(jì)算辦法照經(jīng)委(82)經(jīng)基設(shè)字58號(hào)《建筑面積計(jì)算規(guī)則》

規(guī)定計(jì)算，但不包括雨篷、外挑陽(yáng)臺(tái)、檐口、連接兩座建筑物的架空通道、

玻璃拱頂下的天井、室外樓梯或坡道，以及僅一面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、面積不大

于基地空地面積(即基地積減建筑占地面積)10%的基地附屬建筑面積。

也不包括：①地下室和樓板面不高于明溝1.5m的半地下室；②開(kāi)放供公共

使用的地面敞空層，如該敞空層不作公共使用，則按一半面積計(jì)入總建筑

面積，但該敞空層以后不準(zhǔn)再行改造，改變使用性質(zhì)；③面積小于標(biāo)準(zhǔn)層

面積百分之十的機(jī)房、水箱、噫望用房的屋頂附屬建筑物；此外，底層為

雜物間和停車間的居住建筑，其底層面積按一半計(jì)入總建筑面積。

(3)建筑高度

在核算建筑間距時(shí)，建筑高度按以下規(guī)定計(jì)算：①平屋面算至女兒墻

頂，無(wú)女兒墻算至檐口，面積小于標(biāo)準(zhǔn)層面積百分之十的屋頂附屬建筑物

高度不計(jì)；②坡屋面坡度不大于35度時(shí)，高度算至檐口；大于35度者，

屋脊線平行于相關(guān)建筑的算至屋脊線，垂直于相關(guān)建筑的算至山墻斜坡高

度的中點(diǎn)。

在核算建筑高度時(shí)，建筑高度按以下規(guī)定計(jì)算：①平屋面算至女兒墻

頂，無(wú)女兒墻者算至檐口；②坡屋面當(dāng)山墻平行于道路紅線時(shí)，高度算至

山墻斜坡的中點(diǎn)，當(dāng)屋脊線平行于道路紅線時(shí)，凡坡度不大于35度者，高

度算至封檐墻頂，無(wú)封檐墻頂者算至檐口，坡度大于35度者高度算至屋脊。

二、修建性詳細(xì)規(guī)劃

㈠修建性詳細(xì)規(guī)劃的作用

修建性詳細(xì)規(guī)劃以上一個(gè)層次規(guī)劃為依據(jù)，將城市建設(shè)的各項(xiàng)物質(zhì)要素

在當(dāng)前擬建設(shè)開(kāi)發(fā)的地區(qū)進(jìn)行空間布置。

㈡修建性詳細(xì)觀劃的內(nèi)容

主要內(nèi)容如下：（1）建設(shè)條件分析和綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；（2）建筑和綠地

的空間布局、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖；（3）道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)；（4）

綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)；（5）工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)；（6）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；（7）估算工

程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。

三、城市居住區(qū)規(guī)劃

㈠居住區(qū)及規(guī)劃布局O

城市居住區(qū)，一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居

地。居住人口規(guī)模又有居住戶數(shù)規(guī)模和居住人數(shù)規(guī)模，通常所講的居住人

口規(guī)模是指居住人數(shù)規(guī)模。

居住區(qū)按居住戶數(shù)或人數(shù)規(guī)模，分為居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)」.

級(jí)。居住區(qū)是特指城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（3萬(wàn)?

5萬(wàn)人、1萬(wàn)一1.6萬(wàn)戶）相對(duì)應(yīng)。居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道

路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（1萬(wàn)?L5萬(wàn)人、3千?5千

戶）相對(duì)應(yīng)。居住組團(tuán)，一般稱組團(tuán)，是指被小區(qū)道路分割，并與居住人口

規(guī)模（1午*?3千人、3百?1牛戶）知對(duì)應(yīng)。

居住區(qū)的規(guī)劃布局形式，有居住區(qū)一居住小區(qū)一住宅組團(tuán)、居住區(qū)一

住宅組團(tuán)、居住小區(qū)一住宅組團(tuán)、獨(dú)立式組團(tuán)等多種類型。

㈡居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)和內(nèi)容。

（1）居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)

我國(guó)城市居住地區(qū)一般分為居住區(qū)和居住小區(qū)兩級(jí)。

居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)是創(chuàng)造一個(gè)滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的舒適、

方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的環(huán)境。

（2）居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容

居住區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容包括：①選擇、確定用地位置、范圍（包括改建范圍）；

②確定規(guī)模，即人口數(shù)量和用地的大小（或根據(jù)必建地區(qū)的用地大小來(lái)決定

人口的數(shù)量）；③擬定居住建筑類型、層數(shù)比例、數(shù)量、布置方式；④擬定

公共服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容、規(guī)模、數(shù)量（包括建筑和用地）、分布和布置方式；

⑤擬定各級(jí)道路的寬度、斷面形式、布置方式；⑥擬定公共綠地的數(shù)量、

分布和布置方式；⑦擬定有關(guān)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑧擬定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)和造價(jià)估算。

㈢居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)?！?/p>

1.居住區(qū)的用地構(gòu)成

居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為以下四類。

1）住宅用地：指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必須留出的一

些空地

-2）A共服務(wù)設(shè)施用地：指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底

占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通路、場(chǎng)地和綠地等。

3）道路用地：指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項(xiàng)內(nèi)道路的路面以及小廣

場(chǎng)、停車場(chǎng)、回車場(chǎng)等。

4）綠化用地：指居住區(qū)內(nèi)滿足規(guī)定的日照要求、安排有游憩活動(dòng)設(shè)施

的、供居民共享的游憩綠地。

2.居住區(qū)的規(guī)模

居住區(qū)的規(guī)模包括人口及用地兩個(gè)方面，以人口數(shù)作為規(guī)模的標(biāo)志。

這個(gè)合理規(guī)模的確定，主要受以下一些因素決定。

1）設(shè)置居住區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性和合理的服務(wù)半徑。合理服務(wù)

半徑為0.8~1km。

2）城市道路交通方面的影響。城市干道的合理間距應(yīng)在0.6?|1km之

間，城市干道間用地一般在36?100公頃左右。

3）居民行政管理體制方面的影響。目前在對(duì)城市舊居住區(qū)進(jìn)行改建規(guī)

劃時(shí)，一般都配合街道辦事處管轄范圍的劃分為單元。街道辦事處管轄的

人口一般以5萬(wàn)人為宜，少則3萬(wàn)人左右。

居住區(qū)作為城市的一個(gè)有機(jī)組成部分，應(yīng)有其合理的規(guī)模。人口一般

以3?5萬(wàn)人為宜，其用地規(guī)模應(yīng)在50—100公頃左右。

㈣住宅及其用地的規(guī)劃布置◎

住宅及其用地的規(guī)劃布置是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容。在進(jìn)行規(guī)劃

布置前，首先要合理地選擇和確定住宅的類型。

1住宅的美型及苴特占

就代住宅如按使角角豪不同，基本上可分為兩大類：①供以家庭為

居住單位的建筑，一般稱為住宅；②供單身居住的建筑。第一類以戶為

基本組成單位的住宅主要類型見(jiàn)表8-3o

住宅類型（以戶為基本組成單位）及用地特點(diǎn)表8-3

注：低層住宅指1—3層的住宅；多層住宅指3層及3層以上至可以不設(shè)電

梯的層數(shù)（一般以6層為限）；而高層住宅為7層及7層以上需設(shè)電梯的住

宅。

°2.住宅建筑經(jīng)濟(jì)和用地經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

住宅建筑經(jīng)濟(jì)直接影響用地的經(jīng)濟(jì)，而用地的經(jīng)濟(jì)往往又影響對(duì)住宅

建筑經(jīng)濟(jì)的綜合評(píng)價(jià)。分析住宅建筑經(jīng)濟(jì)的主要依據(jù)是每平方米建筑面積

造價(jià)，平面利用系數(shù)等指標(biāo)，用地經(jīng)濟(jì)的主要依據(jù)則為每公頃居住面積密

度。住宅建筑經(jīng)濟(jì)和用地經(jīng)濟(jì)比較密切相關(guān)的幾個(gè)主要因素如下：

⑴住宅層數(shù)：低層住宅一般比多層造價(jià)經(jīng)濟(jì)，而多層又比高層經(jīng)濟(jì)，

但低層占地大，如平房與5層樓房相比要大3倍左右。對(duì)于多層住宅，提

高層數(shù)能降低住宅建筑的造價(jià)。

⑵進(jìn)深：住宅進(jìn)深加大，外墻相應(yīng)縮短，采暖地區(qū)外墻需要加厚的情況

下經(jīng)濟(jì)效果更好。住宅進(jìn)深在Vllm,每增加1m,每公頃可增加建筑面

積1OOOnf；>11米，效果相應(yīng)減少。

⑶長(zhǎng)度：住宅長(zhǎng)度在30—60m時(shí)，每增長(zhǎng)10m,每公頃可增加建筑面積

700-1000nf左右，在60m以上時(shí)效果不顯著。

⑷層高：住宅層高的合理確定影響建筑造價(jià)，也直接和節(jié)約用地有關(guān)。

⑸平面系數(shù)K：在住宅建筑面積相同的情況下，提高k值能增加居住

面積。

3.合理選擇住宅類型

一般應(yīng)考慮以下兒個(gè)方面：

⑴戶室比應(yīng)滿足不同人口組成的家庭對(duì)住宅的需要，也就是要滿足戶

室比的要求。戶室比的確定，在新建地區(qū)主要參照當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)；在改

建區(qū)，要考慮改建地區(qū)拆遷戶人口的組成。

⑵住宅建筑層數(shù)的確定，經(jīng)綜合考慮用地的經(jīng)濟(jì)、建筑造價(jià)、施工條

件、材料供應(yīng)、市政工程設(shè)施、居民生活水平、居住方便的程度等因素。

根據(jù)我國(guó)目前的條件，大中城市一般以5—6層為主，小城市以4—5層為

主，在用地緊張的地方可適當(dāng)建造一些高層住宅。

⑶適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀粴夂虻奶攸c(diǎn)和居民的生活習(xí)慣。

㈤公共建筑及其用地的規(guī)劃布置◎

1.公共建筑的分類

按公共建筑的使用性質(zhì)可分為八類系統(tǒng)：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)、服

務(wù)業(yè)、文娛體育、金融郵電、行政管理及市政公用系統(tǒng)。按居民對(duì)公共建

筑的使用頻繁程度可分為居民每日或經(jīng)常使用的公共建筑（如菜市場(chǎng)、超級(jí)

市場(chǎng)）和居民必要的非經(jīng)常使用的公共建筑。

2.公共建筑定額指標(biāo)

公共建筑定額指標(biāo)包括建筑面積和用地面積兩項(xiàng)。公共建筑定額指標(biāo)

的計(jì)算方法有兩種。①以每千居民為計(jì)算單位，故稱千人指標(biāo)。②民用建

筑綜合指標(biāo)。民用建筑綜合指標(biāo)包括家屬宿舍、單身宿舍和公共建筑三大

內(nèi)容。

3.公共建筑的規(guī)劃布置

公共建筑的規(guī)劃布置應(yīng)按照分級(jí)（主要根據(jù)居民對(duì)公共建筑使用的頻

繁程度）、規(guī)模（指人口規(guī)模）、配套（成套配置）和集中與分散相結(jié)合的原則

進(jìn)行，一般與居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。規(guī)劃布置的基本要求如下：①為

便于居民使用，各級(jí)公共建筑應(yīng)有合理的服務(wù)半徑。居住區(qū)：800-1000m,

居住小區(qū)：400?500m,居住組團(tuán)：150?200m；②應(yīng)設(shè)在交通比較方便、

人流比較集中的地段，要考慮職工上下班的走向。③如為獨(dú)立的工礦居住

區(qū)或地處市郊的居住區(qū)，則應(yīng)在考慮附近地區(qū)和農(nóng)村使用方便的同時(shí)一，要

保持居住區(qū)內(nèi)部的安寧；④各級(jí)公共服務(wù)中心宜與相應(yīng)的公共綠地相鄰布

置，或靠近河湖水面等一些能較好體現(xiàn)城市建筑面貌的地段。

內(nèi)居住區(qū)道路的規(guī)劃布置◎

1.功能要求

居住區(qū)道路的規(guī)劃布置應(yīng)考慮如下的功能要求：①通行清除垃圾、糞

便、遞送郵件等市政公用車輛；②居住區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施和工廠之間貨運(yùn)

車輛通行；③滿足鋪設(shè)各種工程管線的需要；④道路的走向和線型是組織

居住區(qū)內(nèi)建筑群體景觀的重要手段；⑤除了以上一些日常的功能要求外，

還要考慮一些特殊情況，如供救護(hù)、消防和搬運(yùn)家具等車輛的通行。

2.道路分級(jí)

根據(jù)功能要求和居住區(qū)規(guī)模的大小，居住區(qū)級(jí)道路一般可分為三級(jí)或

四級(jí)。居住區(qū)道路，車行道寬度不應(yīng)小于9m,紅線寬度一般20?30m；居

住小區(qū)級(jí)道路是居住區(qū)的次要道路，用以解決居住區(qū)內(nèi)部的聯(lián)系，車行道

寬度一般為7m；居住組團(tuán)級(jí)道路是居住區(qū)內(nèi)的支路，車行道寬度一般為4m；

通向各戶或各單元門(mén)前的小路，一般寬度為3m。

3.居住區(qū)道路規(guī)劃布置的基本要求

1）居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù)，為了保證居住區(qū)內(nèi)居民的安

全和安寧，不應(yīng)有過(guò)境交通穿越居住區(qū)，特別是居住小區(qū)。同時(shí)，不宜有

過(guò)多的車道出口通向城市交通干道。

2）道路走向要便于職工上下班。

3）應(yīng)充分利用和結(jié)合地形，以利雨水排除。

4）在進(jìn)行舊居住區(qū)改建時(shí)，應(yīng)充分利用原有道路和工程設(shè)施。

5）車行道一般應(yīng)通至住宅每單元的入口處。建筑物外墻面與人行道邊

緣的距離應(yīng)不小于1.5m,與車行道邊緣的距離不小于3mo

6）盡端式道路長(zhǎng)度不宜超過(guò)120m。

7）如車道寬度為單車道時(shí)，則每隔1501n左右應(yīng)設(shè)置車輛會(huì)讓處。

8）道路寬度應(yīng)考慮工程管線的合理敷設(shè)。

.9）道路的線型、斷面等應(yīng)與整個(gè)居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑群體的布置有

為舛臺(tái)*

L「氣J海o住區(qū)綠地的規(guī)劃布置◎

1.居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成

公共綠地指居住區(qū)內(nèi)居民公共使用的綠化用地。

2.居住區(qū)綠地的標(biāo)準(zhǔn)

居住區(qū)綠化的標(biāo)準(zhǔn)可按每居民平均占有多少平方米綠地面積和整個(gè)居

住區(qū)用地的綠化覆蓋率兩種指標(biāo)來(lái)衡量。

（2居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析?

對(duì)居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，一般包括用地分析、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及

造價(jià)估算兒個(gè)方面。

（1）用地平衡表

用地平衡表的作用有：①與土地使用現(xiàn)狀情況進(jìn)行比較分析，作為調(diào)

整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)之一；②進(jìn)行方案比較，檢驗(yàn)用地分配的經(jīng)濟(jì)性

和合理性；③審批居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)之一。

（2）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（表1-4）

居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-4

其中：

平均層數(shù)：指各種住宅層數(shù)的平均值。按各種住宅層數(shù)建筑面積與基底

面積之比計(jì)算。

住宅平均層數(shù)=住宅總建筑面積/住宅基底總面積（層）

住宅建筑凈密度：住宅建筑凈密度主要取決于房屋布置在氣候、防水、

防震、地形條件和院落使用等方面要求，因此住宅建筑凈密度與房屋間距、

建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)，在同樣條件下，一般住宅層數(shù)愈

高，住宅建筑凈密度愈低。

住宅建筑凈密度=住宅建筑基底總面積/住宅用地面積?。?/p>

其他指標(biāo)：

住宅建筑面積凈密度=住宅總建筑面積/住宅用地面積（m7公頃）

住宅建筑面積毛密度=住宅總建筑面積/居住用地面積（n?/公頃）

人口凈密度=規(guī)劃總?cè)丝?住宅用地面積（人/公頃）

人口毛密度=規(guī)劃總?cè)丝?居住用地面積（人/公頃）

第二章環(huán)境知識(shí)

第一節(jié)環(huán)境概述

一、環(huán)境的概念和分類

㈠環(huán)境的概念

含義：指圍繞著某一事物（主體）并對(duì)該事物會(huì)產(chǎn)生某些影響的所有外界

事物（客體），即環(huán)境是指某個(gè)主體周圍的情況和條件。主體不同，環(huán)境的

大zj、、內(nèi)容等也不同。

估價(jià)角度：環(huán)境是以房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象為主體的環(huán)境，是指人處于某一房

地產(chǎn)中時(shí)?，其周圍直接或間接影響人的生活和發(fā)展的各種自然因素和社會(huì)

因素的總體。

㈡環(huán)境的分類

按環(huán)境的屬性，環(huán)境可以分為：自然環(huán)境、人工環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。

自然環(huán)境按環(huán)境要素分為：大氣環(huán)境、水環(huán)境、土壤環(huán)境、地質(zhì)環(huán)境和

生物環(huán)境。即地球五大圈包括：大氣圈、水圈、土圈、巖石圈和生物圈。

自然環(huán)境和人工環(huán)境的區(qū)別，主要在于人工環(huán)境對(duì)自然物質(zhì)的形態(tài)作了

較大的改變，使其失去了原有的面貌。

二、與環(huán)境相關(guān)的幾個(gè)概念

㈠景觀的概念

景觀是描述自然、人文以及它們共同構(gòu)成的整體景象的總稱，包括自然、

人為作用的任何地表形態(tài)及其印象。近義詞：風(fēng)景、景致、景色

景觀包括：客觀形象信息和主觀感受兩個(gè)方面。景觀的好壞判別，與審

視者的心理、生理、知識(shí)層次的高低條件有關(guān)。不同的人在相同的眺望空

間與時(shí)間中，感受到的景觀印象程度是不同的。共性：房地產(chǎn)選址和景觀

改造。

景觀分為自然景觀和人文景觀。

㈡生態(tài)的概念

生態(tài)是指生物與其生存環(huán)境之間的關(guān)系。環(huán)境強(qiáng)調(diào)客體對(duì)主體的效應(yīng)，

生態(tài)則闡述客體與主體之間的關(guān)系。衡量環(huán)境往往用“好壞”之類的定性

評(píng)價(jià)，衡量生態(tài)用定量指標(biāo)闡明關(guān)系是否平衡或協(xié)調(diào)。

㈢生態(tài)系統(tǒng)的薪念

含義：指在一定時(shí)間和空間內(nèi)，生物和非生物成分之間，通過(guò)物質(zhì)循環(huán)、

能量流動(dòng)和信息傳遞，而相互作用、相互依存所構(gòu)成的統(tǒng)一體。是生命系

統(tǒng)與環(huán)境系統(tǒng)在特定空間的組合。生態(tài)系統(tǒng)由（非生物環(huán)境要素、植物、動(dòng)

物、微生物）組成。城市是一個(gè)特殊的生態(tài)系統(tǒng)。生態(tài)系統(tǒng)的各個(gè)部分是通

過(guò)“食物鏈”對(duì)物質(zhì)和能量的輸送傳遞，相互依存，相互制約，組成密切

聯(lián)系的有機(jī)整體。

㈣生態(tài)環(huán)境的概念

含義：是生物的狀態(tài)與環(huán)境的各種關(guān)系，是指在生態(tài)系統(tǒng)中除了人類種

群以外，相對(duì)于生物系統(tǒng)的全部外界條件的總和，包含了特定空間中可以

直接或間接影響生物生存和發(fā)展的各種要素，強(qiáng)調(diào)在生態(tài)系統(tǒng)邊界內(nèi)影響

生物狀態(tài)的所有環(huán)境條件的綜合體。生態(tài)環(huán)境隨生態(tài)系統(tǒng)層次邊界的不同

而有不同的規(guī)模范圍。

三、環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境污染概述

㈠環(huán)境質(zhì)量概述

環(huán)境質(zhì)量指環(huán)境優(yōu)劣的程度，即一個(gè)具體的環(huán)境中，環(huán)境總體或某些要

素對(duì)人群健康、生存和繁衍以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展適宜程度。包括：綜合環(huán)境

質(zhì)量、各要素環(huán)境質(zhì)量。

㈡環(huán)境污染概述

房地產(chǎn)估價(jià)中必須對(duì)環(huán)境污染有所認(rèn)識(shí)和了解，包括認(rèn)識(shí)和了解環(huán)境污

染的概念、類型、危害，污染物和污染源，以及環(huán)境污染的防治。目的有

兩點(diǎn)：①通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)所處環(huán)境污染的分析，確定其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響

程度；②為客戶提供環(huán)境改善建議，提升房地產(chǎn)價(jià)值。

1.環(huán)境污染的概念

含義：指有害物質(zhì)或因子進(jìn)入環(huán)境，并在環(huán)境中擴(kuò)散、遷移、轉(zhuǎn)化，使

環(huán)境系統(tǒng)結(jié)構(gòu)與功能發(fā)生變化，對(duì)人類及其生物的生存和發(fā)展產(chǎn)生不良影

響的現(xiàn)象。

2.環(huán)境污染的類型

▲按環(huán)境要素，可分為：大氣污染、水土污染、土壤污染等

▲按污染物的性質(zhì)，可分為：物理污染、化學(xué)污染、生物污染

▲按污染物的形態(tài)，可分為：廢氣污染、廢水污染、噪聲污染、固體污

染、輻射污染

▲環(huán)境治染源按污染物產(chǎn)生原因，可分為：工業(yè)污染、交通污染、農(nóng)業(yè)

污染和生活污染

▲按污染的空間，可分為：室內(nèi)污染和室外污染

▲按污染物的分布范圍，可分為全球性污染、區(qū)域形污染、局部性污染。

3.環(huán)境污染源

▲按污染物產(chǎn)々原因，可分為：工業(yè)污染源、交通污染源、農(nóng)業(yè)污染和

生活污染源。

▲按污染物存在的形式，可分為固定污染環(huán)境污染源和移動(dòng)污染環(huán)境污

染源。

▲按污染物排放的形式，可分為點(diǎn)源、線源、面源。

▲按污染物排放的空間，可分為高架源和地面源。

▲按污染物排放的時(shí)間，可分為連續(xù)源、間斷源和損時(shí)源。

▲按污染物存在的時(shí)間，可分為暫時(shí)性污染源、永久性污染源。

第二節(jié)大氣污染

一、大氣污染的概念?"

潔凈的空氣，氮?dú)庹?8%,氧氣占21%,氨氣占0.93%,二氧化碳占

0.03%。

二、大氣污染物及其危害◎

㈠顆粒物污染及其危害

1.顆粒污染物的概念和種類

種類：塵粒、粉塵、煙塵、霧塵。

2.顆粒污染物的危害

顆粒污染物對(duì)人體的危害程度與其直徑大小和化學(xué)成份有關(guān)。對(duì)人體危

害最大的是飄塵。

㈡氣體污染物及其危害

氣態(tài)污染的種類主要有：硫氧化物、氮氧化物、碳氧化物、一氧化物。

氣態(tài)污染物種類很多，主要有硫氧化物、氮氧化物、一氧化碳、碳?xì)浠?/p>

物。

1,硫氧化物及其危害：硫氧化物主要是二氧化碳。

2.氮氧化物及其危害：氮氧化物主要是一氧化碳。

3.一氧化碳及其危害：一氧化碳在城市大氣污染中含量最多，約占大氣

污染物的三分之一。

4.碳?xì)浠衔锛捌湮：Γ禾細(xì)浠衔锇淄椤⒁彝?、乙烯?/p>

三、大氣污染源◎

㈠兒種主要大氣污染源

1工業(yè)污柒源

產(chǎn)生大氣污染的工業(yè)污染源主要有鋼鐵、有色金屬、火力發(fā)電、水泥、

石汕煉冶以及造紙、農(nóng)藥、醫(yī)藥等企業(yè)。

2,交通污染源

叁通污染物主要污染物為：碳?xì)浠衔铩⒁谎趸?、氮氧化物、含鉛污

染物。

'3.°生活污染源：①生活燃料的污染；②居住環(huán)境的污染；③其他生活污

染

㈡大氣污染源情況的影響

第三節(jié)環(huán)境噪聲污染

一、環(huán)境噪聲污染的概念?

環(huán)境噪聲指干擾人們休息、工作和學(xué)習(xí)的聲音。振幅和頻率雜亂、斷

續(xù)或統(tǒng)計(jì)上無(wú)規(guī)律的聲振動(dòng)，也稱為噪聲。噪聲污染的3個(gè)特征：①環(huán)境

噪聲污染是能量污染；②環(huán)境噪聲污染是感覺(jué)公害；③環(huán)境噪聲污染具有

局限性和分散性。

二、環(huán)境噪聲污染的類型和危害◎

㈠環(huán)境噪聲的類型

1、按噪聲產(chǎn)生的機(jī)理劃分，分為機(jī)械噪聲、空氣動(dòng)力噪聲、電磁性噪聲

2、按噪聲隨時(shí)間的變化情況，分為穩(wěn)態(tài)噪聲和非穩(wěn)態(tài)噪聲

㈡環(huán)境噪聲污染的危害

1、對(duì)聽(tīng)力的損傷；2、對(duì)睡眠的干擾；3、對(duì)人體生理的影響；4、對(duì)

人體心理的影響；5、對(duì)兒童的影響。此外，高強(qiáng)度的噪聲影響物質(zhì)結(jié)構(gòu)，

從而破壞機(jī)械設(shè)備和建筑物。

三、環(huán)境噪聲污染源

城市噪聲污染源主要有交通噪聲、工業(yè)噪聲、社會(huì)生活噪聲和建筑施

工噪聲。

㈠工業(yè)噪聲。是工廠開(kāi)工時(shí)發(fā)出的噪聲。其發(fā)生源有兩類：氣動(dòng)源、

機(jī)械動(dòng)源

㈡交通噪聲。是城市的主要噪聲，城市中50%?70%的噪聲來(lái)自交通運(yùn)

輸工具。

㈢社會(huì)生活噪聲。指社會(huì)人群活動(dòng)產(chǎn)生的噪聲。

㈣建筑施工噪聲。具有突發(fā)性、沖擊性、不連續(xù)性等特點(diǎn)，容易引起人

們的煩燥。

四、環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)

《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93

中國(guó)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)等效聲級(jí)LAeq:dB

晝

類別間柯備注

05040療養(yǎng)院、高級(jí)別墅區(qū)、高級(jí)賓館

15545居住、文教區(qū)、鄉(xiāng)村

26050居住、商業(yè)、工業(yè)混雜區(qū)

36555工業(yè)區(qū)

城市道路交通干線兩側(cè)，穿越城區(qū)

47055的內(nèi)河航道兩域；穿越城區(qū)的鐵路

主、次干線兩側(cè)的背景噪聲

上夜間裊發(fā)的‘嚏滴：式基關(guān)猛米郭籀通準(zhǔn)值15品。

第四節(jié)水污染

一、水污染的概念。

分為地表水、地下水污染和海洋污染。

二、水污染物及其危害◎

與居住生活有關(guān)的水體污染物：植物營(yíng)養(yǎng)物、酚類化合物、氟化物、酸

堿、放射性物質(zhì)、病原微生物污染物。

三水污桀源

永祿污染源,以分為：工業(yè)污染源、生活污染源、農(nóng)業(yè)污染源。

㈠工業(yè)污染源

城市水體污染的主要來(lái)源是工業(yè)廢水（廢水、污水、廢液）。

㈡生活污染源

城市和人口密集的居住區(qū)是主要的生活污染源。生活污染源主要有：燃

料的污染、居住環(huán)境的污染、其他生活的污染。

㈢農(nóng)業(yè)污染源：特點(diǎn)是面廣、分散、難于治理。

第五節(jié)固體廢物污染和輻射污染

一、固體廢物污染。

㈠固體廢物的概念和種類

按廢物的形狀,分為顆粒狀廢物、粉狀廢物、塊狀廢物和泥狀廢物（污泥）；

按照廢物的化學(xué)性質(zhì)，分為有機(jī)廢物和無(wú)機(jī)廢物。按廢物的危害狀況，分

為有害廢物和一般廢物。

㈡固體廢物的危害

1.城市垃圾及其危害

包括城市居民和生活垃圾、商業(yè)垃圾、建筑垃圾、市政維護(hù)和管理中產(chǎn)

生的垃圾，但不包括工業(yè)固體廢物。

2.工業(yè)固體廢物及其危害

工業(yè)固體廢物主要包括：煤渣和粉煤灰；有色金屬渣；銘渣；化工廢渣。

二、輻射污染?

輻射有電磁輻射和放射輻射兩種。輻射污染分為電磁輻射污染和放射輻

射污染兩大類。

電磁波中，中波、短波頻段俗稱高頻輻射。

㈠電磁輻射污染

電磁波中，波長(zhǎng)最短的是x射線，其次是紫外線，再次是可見(jiàn)光，此

后是紅外線“波長(zhǎng)最長(zhǎng)的是無(wú)線電波?？煞譃楣馕廴竞推渌姶泡椛湮廴?。

]光污

兒污染分為可見(jiàn)光污染和不可見(jiàn)光污染（紅外光污染、紫外光污染）

可見(jiàn)光污染有下列兒種：燈光污染、眩光污染、視角污染、其他可見(jiàn)

光污染。

2.其他電磁輻射污染

電磁波對(duì)人體的危害程度分別是：微波〉超短波〉短波〉中波〉長(zhǎng)波。

㈡放射性輻射污染

1.放射性輻射污染的概念及來(lái)源

放射性輻射污染的主要來(lái)源：①宇宙線、②地球上的天然放射性源、③

人類活動(dòng)中增加的輻射、④核燃料的“三廢”排放、⑤醫(yī)療照射引起的放

射性。

2.放射性輻射污染的危害

第六節(jié)室內(nèi)環(huán)境污染

一、室內(nèi)環(huán)境污染的概念及嚴(yán)重性,

室內(nèi)環(huán)境污染的原因：①室內(nèi)環(huán)境是人們接觸最頻繁、最密切的環(huán)境。

②室內(nèi)環(huán)境污染物的種類日益增多。③室內(nèi)環(huán)境污染物越來(lái)越不易擴(kuò)散。

二、室內(nèi)環(huán)境污染的來(lái)源?

室內(nèi)污染有室內(nèi)來(lái)源和室外來(lái)源兩個(gè)方面。室外來(lái)源主要有：①地層

中固有的；②地基在建房前已遭受工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或生活廢棄物的污染；③該

房屋原已受污染，原使用者遷出后未進(jìn)行徹底清理，使后遷入者遭受危害。

室內(nèi)來(lái)源的污染物主要來(lái)自建筑材料，尤其是裝修裝飾材料。

三、建筑材料的室內(nèi)環(huán)境污染◎

室內(nèi)環(huán)境污染來(lái)源的污染物主要來(lái)自于建筑材料，常用的材料有：①無(wú)

機(jī)材料和再生材料?；②合成隔熱材料；③吸聲及隔聲材料?；④壁紙；⑤涂

料；⑥人造板材及人造板家具。

※以下為本章重點(diǎn)

▲潔凈的空氣，氮?dú)庹?8%,氧氣占21%,家氣占0.93%,二氧化碳占

0.03%。

▲空氣中的顆粒污染物主要有：塵粒、粉塵（包括：落塵和飄塵）、煙塵、

霧塵。

▲塵*立是指直徑大于75um的顆粒。

▲粉塵的直徑：（落塵直徑在10um以上，飄塵直徑在10um以下）。

▲煙塵直徑在lumo

▲霧塵直徑小于100um

▲氣態(tài)污染的種類主要有：硫氧化物、氮氧化物、碳氧化物、一氧化物。

▲生活污染源主要有:燃料的污染、居住環(huán)境的污染、其他生活的污染。

▲城市噪聲污染源主要有交通噪聲、工業(yè)噪聲、社會(huì)生活噪聲和建筑施工

噪聲。

第三章建筑工程知識(shí)

.....第一節(jié)建筑識(shí)圖與建筑設(shè)計(jì)

一、建筑分類?

㈠按使用性質(zhì)分類

按使用性質(zhì)不同，分為生產(chǎn)性建筑（工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑）和非生產(chǎn)性

建筑（即民用建筑）。

而按照建筑層數(shù)：?jiǎn)螌訌S房、多層廠房和層次混合廠房。

⑵按照用途：生產(chǎn)廠房、生產(chǎn)輔助廠房、動(dòng)力用廠房、倉(cāng)儲(chǔ)建筑、運(yùn)

輸用建筑和其他建筑。

⑶按照建筑跨度：?jiǎn)慰鐝S房、多跨廠房和縱橫跨廠房。

⑷按照跨度尺寸：小跨度廠房和大跨度廠房。小跨度廠房是指跨度W

12m的單層工業(yè)廠房，以砌體結(jié)構(gòu)為主。大跨度廠房指跨度在15m以上的單

層工業(yè)廠房。

⑸按照生產(chǎn)狀況：冷加工車間、熱加工車間、恒溫恒濕車間、潔凈車

間和其他特種狀況的車間。

2、民用建筑分類

根據(jù)建筑物的使用功能：居住建筑、公共建筑

⑴居住建筑：普通住宅、公寓、別墅、宿舍等。

⑵公共建筑。按使用功能的特點(diǎn)：（a）生活服務(wù)性建筑。（b）文教建筑。

（c）托幼建筑。（d）科研建筑。（e）醫(yī)療建筑。（f）商業(yè)建筑。（g）體育建筑。

（h）文娛建筑。（i）交通、郵電建筑。（j）其他建筑。

㈡按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類

1、磚木結(jié)構(gòu)建筑：主要是用石專石和木材建造并由磚石和木骨架共同承

重的建筑物，其結(jié)構(gòu)構(gòu)造可以由木結(jié)構(gòu)（梁和柱）承重，磚石砌筑成圍護(hù)墻。

（2）磚混結(jié)構(gòu)建筑：主要由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重材料的建筑

物。

（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架剪

力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等多種形式。

（4）鋼結(jié)構(gòu)建筑：主要的承重構(gòu)件都是由鋼材作為承重材料的建筑物稱

為鋼結(jié)構(gòu)建筑。

㈢按建筑物的層數(shù)分類

1、低層建筑：指1~3層的建筑。2、多層建筑：指4?6層的

建筑0

3,中高層建