業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

———業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則第一章總則第一條為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉、換屆、日?；顒?dòng)和指導(dǎo)監(jiān)督適用本規(guī)則。第三條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。第四條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第五條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以向所在轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或行政主管部門投訴，有關(guān)單位應(yīng)予以受理；受侵害的業(yè)主也可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第六條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。第七條縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會(huì)有關(guān)工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。第八條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)），選舉業(yè)主委員會(huì)，派員參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛。社區(qū)居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會(huì)相關(guān)工作?？h級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門可以建立輔導(dǎo)專家制度。鼓勵(lì)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)輔導(dǎo)專家對(duì)業(yè)主大會(huì)成立籌備和日?；顒?dòng)進(jìn)行過(guò)程輔導(dǎo)和專業(yè)培訓(xùn)。第二章業(yè)主大會(huì)第十條本規(guī)則所稱業(yè)主，包括：（一）房屋的所有權(quán)人；（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者人民政府征收決定等取得房屋所有權(quán)的人；（三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；（四）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人；（五）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人；（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）提議召開并參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（二）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用、收益情況享有知情權(quán)、參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（五）向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議；（六）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止損害共同利益的行為；（七）參與共同決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù):（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金；（五）遵守國(guó)家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定；（六）按約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。第十三條業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。需經(jīng)業(yè)主表決決定的內(nèi)容，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向被委托人出具書面委托書。委托書應(yīng)當(dāng)記載委托事項(xiàng)、委托期限、委托人和被委托人信息等內(nèi)容。法律法規(guī)、議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的事項(xiàng)，物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)一并遵守。業(yè)主在業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)等業(yè)主組織中享有被選舉權(quán)，不得委托他人。第十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第十五條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到30%以上的；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日的。第十六條物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件兩個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送下列文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）業(yè)主名冊(cè)；（三）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)管理用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。第十七條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名可以申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。第十八條首次業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位的代表組成，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的代表?yè)?dān)任?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低于二分之一。業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求業(yè)主意見后確定。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見后制定業(yè)主代表產(chǎn)生辦法，產(chǎn)生辦法應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具備的基本條件、推選方式、異議解決等內(nèi)容。其中業(yè)主代表的基本條件不得低于本規(guī)則業(yè)主委員會(huì)成員條件。第十九條符合條件的報(bào)名業(yè)主多于籌備組業(yè)主代表人數(shù)的，應(yīng)組織報(bào)名業(yè)主投票產(chǎn)生籌備組業(yè)主代表。未進(jìn)入籌備組的報(bào)名業(yè)主可在籌備階段有業(yè)主代表退出時(shí)，依推選得票順序補(bǔ)入籌備組?；I備組中自然人成員不得委托他人代為參加籌備組。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人報(bào)名參加籌備組。第二十條首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（三）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（四）擬定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（五）擬定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人名單，擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并在公示結(jié)束之日起七日內(nèi)作出答復(fù)。第二十一條首次業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)履行以下職責(zé)：（一）召集和主持籌備組會(huì)議；（二）對(duì)籌備組會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；（三）簽發(fā)籌備組公告；（四）在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告上簽字；（五）籌備組賦予的其他職責(zé)?；I備組組長(zhǎng)不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促履職或另行指派組長(zhǎng)。第二十二條新建小區(qū)所需籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，單位小區(qū)所需籌備經(jīng)費(fèi)由所在單位承擔(dān)，老舊小區(qū)所需籌備經(jīng)費(fèi)由縣級(jí)人民政府承擔(dān)。首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)僅限用于與籌備有關(guān)的會(huì)議場(chǎng)地租賃、紙張購(gòu)買、業(yè)主大會(huì)文件和選票印制等工作開支。業(yè)主大會(huì)籌備工作結(jié)束后，籌備經(jīng)費(fèi)仍有剩余的，納入業(yè)主大會(huì)共有經(jīng)費(fèi)。第二十三條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。第二十四條劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員的辦法。第二十五條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（三）選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）確定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（六）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告、收支預(yù)算決算報(bào)告；（七）使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；（八）籌集物業(yè)專項(xiàng)維修資金；（九）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（十）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（十一）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會(huì)成員補(bǔ)貼的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn)；（十二）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（十三）決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第八項(xiàng)到第十項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第二十六條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)與收益分配；（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。第二十七條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（六）業(yè)主代表的任職條件、產(chǎn)生方式；（七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；（八）業(yè)主委員會(huì)成員的資格、人數(shù)和任期等；（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。第二十八條業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不交存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二十九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年不得少于一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:（一）20%以上業(yè)主提議的；（二）業(yè)主監(jiān)事會(huì)或獨(dú)立監(jiān)事提議的；（三）業(yè)主委員會(huì)成員缺員需要補(bǔ)選的；（四）業(yè)主委員會(huì)成員決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)的；（五）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同主要事項(xiàng)進(jìn)行變更的；（六）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（七）法律法規(guī)、管理規(guī)約以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前，將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。第三十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與，方為有效。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面或信息化形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人代為參加業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、（臨時(shí)）管理規(guī)約可以作出具體約定。第三十一條在滿足實(shí)名投票的條件下，支持采用信息化技術(shù)手段進(jìn)行業(yè)主大會(huì)有關(guān)決議事項(xiàng)表決?？h級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門建立的業(yè)主決策信息平臺(tái)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等使用單位免費(fèi)開放。在滿足信息安全的條件下，物業(yè)管理行政主管部門建立的業(yè)主決策信息平臺(tái)，可以通過(guò)向第三方開放接口的方式，滿足多種渠道使用，不得采取指定的方式限制其他單位接入。通過(guò)信息化手段進(jìn)行的各類事項(xiàng)表決，應(yīng)當(dāng)建立電子檔案管理和查詢制度，免費(fèi)供相關(guān)當(dāng)事人查閱。第三十二條業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第三十三條業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：（一）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第三十四條本規(guī)則中的專有部分包括住宅和非住宅。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程不計(jì)入總建筑面積和總?cè)藬?shù)。第三十五條業(yè)主人數(shù)超過(guò)三百人的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，由業(yè)主代表大會(huì)履行與業(yè)主大會(huì)相同的職責(zé)。業(yè)主代表可以幢、單元、層為單位推選。業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會(huì)前，應(yīng)當(dāng)就會(huì)議內(nèi)容書面征求本幢、單元、層業(yè)主的意見、建議。涉及表決事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主表決意見如實(shí)向業(yè)主代表大會(huì)提交。業(yè)主代表未履行相關(guān)義務(wù)的，由相關(guān)業(yè)主決定是否予以更換。業(yè)主代表的任期不得超過(guò)當(dāng)期業(yè)主委員會(huì)任期。業(yè)主代表的任職條件由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。第三十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決意見按同意、反對(duì)、棄權(quán)三類表決結(jié)果匯總。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)有效召開，與會(huì)業(yè)主就會(huì)議表決事項(xiàng)未達(dá)到法律法規(guī)、管理規(guī)約或議事規(guī)則要求的，由缺席未表決的業(yè)主補(bǔ)充表決，補(bǔ)充表決時(shí)間不超過(guò)三日。經(jīng)補(bǔ)充表決仍未達(dá)到要求的，最終缺席未表決業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計(jì)入行使表決權(quán)的多數(shù)票。第三章業(yè)主委員會(huì)第三十七條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法選舉產(chǎn)生，對(duì)其負(fù)責(zé)，受其監(jiān)督，其成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:（一）遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，積極履行業(yè)主義務(wù)；（二）具有完全民事行為能力；（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派，誠(chéng)實(shí)守信，廉潔自律；（四）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接利害關(guān)系；（五）具有一定的組織能力和履職時(shí)間。第三十八條業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。注重提高業(yè)主委員會(huì)成員中黨員比例，推動(dòng)符合條件的業(yè)主委員會(huì)設(shè)立黨支部或黨小組。第三十九條業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。在業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，法人或者其他組織委托的代表人應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定，不得隨意更換。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能接受一個(gè)法人或者其他組織的授權(quán)委托。第四十條業(yè)主委員會(huì)成員候選人應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才可當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員但得票數(shù)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意的，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成員總數(shù)的50%。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。第四十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生后七日內(nèi)，召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則也可以約定業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主大會(huì)直接選舉產(chǎn)生。第四十二條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員候選人任職條件、提名進(jìn)行審查。發(fā)現(xiàn)不符合相關(guān)條件，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)將審查情況告知當(dāng)事人。對(duì)其他業(yè)主提出異議的，應(yīng)當(dāng)將審查情況告知異議人。第四十三條符合條件的社區(qū)居（村）民委員會(huì)成員可以兼任業(yè)主委員會(huì)成員。首次業(yè)主大會(huì)籌備組和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)監(jiān)督下，共同做好社區(qū)居（村）民委員會(huì)成員兼任業(yè)主委員會(huì)成員工作。第四十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，通過(guò)“物業(yè)管理綜合監(jiān)管平臺(tái)”向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)完成備案，向業(yè)主委員會(huì)頒發(fā)《業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案證書》，同時(shí)將備案情況抄送縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)向備案機(jī)關(guān)變更備案。第四十五條業(yè)主委員會(huì)持街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管。使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定；使用業(yè)主委員會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定。業(yè)主委員會(huì)印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主委員會(huì)任期時(shí)間信息。第四十六條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；（三）與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約；（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（七）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安和公益宣傳等工作；（八）搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法落實(shí)政府的各項(xiàng)應(yīng)急措施，積極開展自救；（九）引導(dǎo)業(yè)主支持配合老舊小區(qū)改造、公共設(shè)施設(shè)備更新、城市更新、加裝電梯等工作；（十）法律法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第四十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。第四十八條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)成員不能委托代理人參加會(huì)議。第四十九條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)成員的簽字確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)作出決定后，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并報(bào)社區(qū)居（村）民委員會(huì)。第五十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄、工作報(bào)告；（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；（四）業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料；（五）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)和收益分配賬目；（七）業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)及成員工作補(bǔ)貼發(fā)放賬目；（八）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；（九）業(yè)主的意見和建議。第五十一條業(yè)主委員會(huì)組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)三分之一以上組成人員或者20%以上的業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)決定是否罷免其業(yè)主委員會(huì)組成人員職務(wù):（一）不履行業(yè)主委員會(huì)組成人員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的；（二）利用職務(wù)謀取私利的；（三）利用職務(wù)侵害他人合法權(quán)益的；（四）應(yīng)當(dāng)罷免的其他情形。第五十二條業(yè)主委員會(huì)組成人員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止:（一）不再具備業(yè)主身份的；（二）喪失履行職責(zé)能力的；（三）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；（四）任職期間被追究刑事責(zé)任的；（五）法律法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第五十三條業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，成員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)成員或者由業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員直接補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)成員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。第五十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前九十日，應(yīng)當(dāng)做好以下?lián)Q屆工作：（一）起草本屆業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告;（二）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);（四）將新一屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人的基本情況等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示;（五）做好召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)依法指導(dǎo)和監(jiān)督換屆工作，對(duì)新一屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人任職資格進(jìn)行審查。第五十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促移交。必要時(shí)，公安機(jī)關(guān)依法協(xié)助。業(yè)主委員會(huì)組成人員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列物品和財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。第四章經(jīng)費(fèi)和辦公用房第五十六條業(yè)主委員會(huì)成員可以按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，領(lǐng)取工作補(bǔ)貼。具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定?？h（市、區(qū)）人民政府、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以建立業(yè)主委員會(huì)工作評(píng)價(jià)機(jī)制，向工作開展較好的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)主要用于業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼。第五十七條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偦驈奈飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支。第五十八條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)成員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立賬冊(cè)，每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。經(jīng)過(guò)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)。第五十九條業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)項(xiàng)目中配建的物業(yè)管理用房中安排，其面積不低于二十平方米。業(yè)主委員會(huì)辦公用房應(yīng)當(dāng)主要用于業(yè)主委員會(huì)辦公、會(huì)議場(chǎng)地、資料存放使用。第五章指導(dǎo)和監(jiān)督第六十條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)依法監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)履職，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。第六十一條業(yè)主委員會(huì)作出的決定，違反法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)民事責(zé)任；嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責(zé)任。第六十二條按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以指定業(yè)主委員會(huì)其他成員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。第六十三條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議和臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)派員參加并給予指導(dǎo)和協(xié)助。同一物業(yè)管理區(qū)域同一任期內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參會(huì)代表應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定。第六十四條召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)，并聽取社區(qū)居（村）民委員會(huì)的建議。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派人列席會(huì)議。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居（村）民委員會(huì)依法履行管理職責(zé)，支持社區(qū)居（村）民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。第六十五條建設(shè)單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相關(guān)文件資料的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者城市管理綜合執(zhí)法部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定進(jìn)行處罰。建立建設(shè)單位信用體系的，處罰結(jié)果記入建設(shè)單位不良信用信息。第六十六條業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)在十五日內(nèi)召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開。第六十七條違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定，擅自使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良