2025年房地產(chǎn)行業(yè)年度策略

分析師：由子沛2.CONTENTS04. 存量房產(chǎn)聚焦去庫存”；9月26日，政治局會議首次提要“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這兩輪的調非常積極。以430和926時點提出的政策為綱領，中央及各地方層面推動房地產(chǎn)行業(yè)筑底回穩(wěn)加明確，相應的放松政策持續(xù)推出。從全國層面來看，包括下調首套房和二套房首付比例，下公積金貸款利率，稅費減免，收購存量房，允許專項債用于收儲存量房和土地，通過貨幣化安置實施100萬套城中村及危舊房改造，加大“白名單”貸款力度等。從地方層面來看，各地持續(xù)放松限購我們認為，政策有望從三個方向發(fā)力，一是“加滿足不同層面的購房需求和提升住房品質，釋放預測2025年，考慮到當前行業(yè)供需兩端仍面臨一定壓地供應較少，拿地規(guī)模依舊下滑，預計2025年行業(yè)數(shù)據(jù)仍然弱勢，施政主體政策內容央行、金融監(jiān)管總局、住建部：住房城鄉(xiāng)建設部與金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》。地級及以上城市需建立融資協(xié)調機制，支持正常開發(fā)和暫時困難但資金平衡的項目融資需求，房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地央行：人民銀行繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，指導金融機構有序降低存量首套房貸利率，配合城市政府因城施策調整房貸利率下限，支持剛性和改善性住房需求；央行重啟大規(guī)模抵押補充貸款（PSL），投放規(guī)模超3500億元，支持保障性住房建設、城中村改造和平急兩用基礎設施2月央行：2024年2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上LPR下調25個基點，由4.2%調整至3.95%，為2019年以來最大單次降幅，房貸利率進一步接近歷史最低水平自然資源部、國資委、稅務總局、金融監(jiān)管總局：推進“全程網(wǎng)辦”，創(chuàng)新項目建設全生命周期登記，優(yōu)化企業(yè)涉不動產(chǎn)登記服務，免收小微企業(yè)登記費3月政府工作報告:一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康住房建設與供給地方北京：廢止“離異3年內限購”政策，離婚后購房不再受限購時間約束；杭州：購買二手房不再審核購房人資格，增值稅征免年限統(tǒng)一為2年；4月中央政治局會議：強調統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)與優(yōu)化增量住房政策，推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式，持續(xù)防范化解房地產(chǎn)風險，做好保交房工作，保障購房人合法權益人民銀行、金融監(jiān)管總局：推動利率市場化改革，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，降低居民信貸成本，促進剛需和改善性需求釋放地方鄭州、煙臺、福州等：鄭州、煙臺、福州等地宣布階段性取消首套住房商業(yè)貸款利率下限，實際房貸利率由商業(yè)銀行市場化確定，以支持購房5月住建部、自然資源部：推動在建已售項目交付，允許地方政府以“收回、收購”等方式處置閑置存量住宅用地，并用于保障性住房央行、金融監(jiān)管總局：首套房商業(yè)貸款最低首付款比例降至15%，二套房降至25%；取消全國層面首套和二套住房商業(yè)貸款利率下限，調控權下放地方地方6月國務院常務會議：強調要統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)、盤活土地資源，推進已出臺政策措施落地見效，探索穩(wěn)市場新舉措，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式地方二套住房為首套資料來源：wind、中國人民銀行官網(wǎng)、各地方政府官網(wǎng)、中泰證券研究所5施政主體政策內容7月三中全會：強調加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房供給，滿足剛性和改善性住房需求，賦予城市房地產(chǎn)調控自主權，允許取消或調減住房限購政策險央行：5年期以上LPR下調10BP至3.85%，進一步降低購房成本，釋放需求潛力8月央行：扎實落實3000億元保障性住房再貸款政策住建部：全國已籌集112.8萬套保障性住房，完成年度計劃的66.2%，投資金額達1183億元，進一步推進保交房工作9月式央行、金融監(jiān)管總局：央行降準0.5個百分點，公開市場逆回購利率下調20BP，釋放中長期資金約1萬億元，降低居民與企業(yè)資金成本地方全面優(yōu)化限購與首付政策：-廣州：全面取消住房限購政策。-上海：非滬籍居民外環(huán)外社保年限降至1年，外環(huán)外首套房首付降至15%，二套降至25%。-深圳：非核心區(qū)限購取消，首套房首付降至15%，二套降至20%，并支持多孩家庭按首套政策貸款大連、呼和浩特、沈陽市政府：支持居民提取住房公積金賬戶余額用于支付購房首付款，減輕居民置業(yè)資金壓力合肥、青島市政府：合肥、青島兩地發(fā)布政策支持國有企業(yè)收購商品住房，用作保障性住房，緩解市場存量壓力6資料來源：wind、中國人民銀行官網(wǎng)、各地方政府官網(wǎng)、中6施政主體政策內容財政部：允許專項債券用于土地儲備，支持收購存量房用于保障性住房，優(yōu)化稅收政策，研究調整普通住宅和非普通住宅標準央行：1年期和5年期以上LPR均下調25BP，分別降至3.1%和3.6%，房貸利率再創(chuàng)新低，降低購房成本住建部：取消限購、限售、限價、普通住宅標準；下調首付比例至15%，降低存量房貸利率與換購稅費地方天津市政府：取消本市新建商品房和二手房限購政策，最低首付款比例統(tǒng)一為15%，不再設置價格上限優(yōu)化限售與限價政策：-杭州：取消新出讓土地的限價要求，限售政策放松。-成都：新房與二手房取得產(chǎn)權證后即可上市交易。-西安：取消價格指導，降低購房限制全國人大常委會：通過化債議案，增加6萬億元地方政府專項債務限額，用于置換存量隱性債務，推動經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展財政部、稅務總局、住建部：對購買家庭唯一住房的契稅稅率降至1%（140㎡以下）或1.5%（140㎡以上）；取消普通住宅和非普通住宅標準，統(tǒng)一增值稅政策自然資源部：發(fā)布通知允許使用專項債資金回購閑置存量土地，優(yōu)先收回企業(yè)無力開發(fā)的住宅和商服用地，改善土地供求關系北京市、上海市、深圳市政府：優(yōu)化住房稅收政策，取消普通住房與非普通住房標準，銷售2年以上住房免征增值稅，促進住房市場流通長沙市政府：全面取消商品住房限售，取得《不動產(chǎn)權證書》后可上市交易，促進二手房市場活躍中共中央政治局：加力實施城中村和危舊樓改造，充分釋放剛性和改善型住房需求潛力；合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作；推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度資料來源：wind、中國人民銀行官網(wǎng)、各地方政府官網(wǎng)、中泰證券研究所72014年6月至9月，多數(shù)城市解除限購，至10月2014年央行創(chuàng)設PSL為棚改提供長期2024.5：3000億元保障性住房再貸款收購存量地2024.10：通過貨幣化安置等方式，新增實施12014.9:支持房企在銀行間市場進行債務2015.9:下調房地產(chǎn)項目最低資本金比例（其他2022.9、2023.1:共推出3500億保交2022.11：推出2000億保交樓貸款支持計劃；出臺“金融16條”2024.1、2024.10：建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，“白名單”82行業(yè)基本面數(shù)據(jù)及房企銷售情況2024年1-11月，行業(yè)景氣度持續(xù)下行，市場情緒較弱，整體銷售表現(xiàn)不佳；房地產(chǎn)2024年1-11月房地產(chǎn)投資同比-10.4%，較1-10月2024年1-11月新開工增速同比-23.0%，較1-10月2024年1-11月竣工面積同比-26.2%，較1-10月增速2024年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比-18.0%，較1-10月2024年1-11月，商品房銷售面積同比-14.3%，較2024年1-10月的增速上升1.5pct，銷售金2024年1-10月的增速上升1.7pct。當前行業(yè)銷售增速仍處下滑階段，但場對政策的寬松預期有望進一步提升，我們預計，在“止跌回穩(wěn)”的背臺，并推動銷售逐步回穩(wěn)。展望2025年，我們預計，行業(yè)銷售面積圖表：房地產(chǎn)銷售金額當月同比（右軸）及累計同比圖表：房地產(chǎn)銷售金額當月同比（右軸）及累計同比（左軸）圖表：房地產(chǎn)銷售面積當月同比（右軸）及累計同比圖表：房地產(chǎn)銷售面積當月同比（右軸）及累計同比（左軸）展望2025年，我們預計，行業(yè)銷售面積同比-5%，銷售金2024年在行業(yè)政策持續(xù)放松的背景下，行業(yè)銷售仍舊不振，年末銷售面積增速有所回升，地意愿仍低，2025年有效供應受限，因此，我們預測行業(yè)在供需仍弱的背2024年行業(yè)銷售金額也出現(xiàn)顯著下滑，各地打折項目持續(xù)增多，對未來整體銷售房企持續(xù)打折售房的背景下，2025年行業(yè)銷售均價將小幅下滑，并使得全年銷售金額資料來源：Wind、中泰證券研究所圖表：2024年1-11月房地產(chǎn)分區(qū)域銷售情況圖表：房地產(chǎn)當月銷售均價及累計銷售均價圖表：2024年1-11月房地產(chǎn)分區(qū)域銷售情況圖表：房地產(chǎn)當月銷售均價及累計銷售均價2024年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9場在供需雙弱的情況下，投資數(shù)據(jù)短期難以企穩(wěn)，但預計隨著政策端的有望加大拿地力度，行業(yè)投資數(shù)據(jù)將探底回穩(wěn)。展望2025年，我們預計，房圖表：房地產(chǎn)開發(fā)投資額當月同比（右軸）圖表：房地產(chǎn)開發(fā)投資額當月同比（右軸）及累計同比（左軸）2024年1-11月，新開工增速同比-23.0%，較1-10月下降0.4pct，其中11月單月新開工面積同比展望2025年，我們預計，新開工面積同比-15%，竣工面積同愿較低的情況下，行業(yè)投資數(shù)據(jù)及新開工增速將維持低位，未來仍難走強?？⒐し矫妫憩F(xiàn)同樣圖表：新開工面積當月同比（右軸）圖表：新開工面積當月同比（右軸）及累計同比（左軸）圖表：竣工面積當月同比（右軸）及累計同比（左軸）圖表：竣工面積當月同比（右軸）及累計同比（左軸）但隨著中央表態(tài)“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”，4萬億圖表：到位資金當月同比（右軸）及累計同比（左軸）圖表：到位資金當月同比（右軸）及累計同比（左軸）圖表：資金來源當月同比及累計同比圖表：資金來源當月同比及累計同比根據(jù)克而瑞發(fā)布的中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜，1-11月百強房企累計實現(xiàn)銷售金額37123億降-32.9%，11月單月TOP100房企銷售同比-9.8%，下滑幅度有所收窄回穩(wěn)”和“穩(wěn)樓市”后，重點城市進一步放開限購政策，同時，全國下圖表：全國商品房及圖表：全國商品房及TOP100房企累計銷售金額及同比 圖表：TOP100房企月度銷售金額及同環(huán)比資料來源：克而瑞、中泰證券研究所 3行業(yè)土地市場數(shù)據(jù)土地推出建面方面，2024年Q3全國供給土地規(guī)劃建面8.27億方，同比增速Q3全國實現(xiàn)土地出讓金0.72萬億，同比增速圖表：全國累計供給建面及同比圖表：全國累計出讓金及同比圖表：全國累計供給建面及同比圖表：全國累計出讓金及同比00400000-60.00%資料來源：中指研究院、中泰證券研究所資料來源：中指研究院、中泰證券研究所從Q3單月表現(xiàn)來看，2024年7-9月全國全口徑推出建面分別為2.40億平、2.67億平、3.20億平18.66%、-22.42%。各月全口徑成交用地建面分別為1.36億平圖表：全國單月推出和成交建面及同比圖表：全國單月出讓金及其同比圖表：全國單月推出和成交建面及同比圖表：全國單月出讓金及其同比土地出讓金(億元)006000-20.00%4000-40.00%2000-60.00%0資料來源：中指研究院、中泰證券研究所資料來源：中指研究院、中泰證券研究所從城市能級來看，2024年Q3一線城市的土地出讓金為1066.96市的土地出讓金為2474.51億元，同比-37.26%，占全國比重34.34%，三四線城市的土地出讓金為3同比-18.99%，占全國比重的50.85%。總體來看，2024年Q3一線城市土地出讓同比下降幅度三四線城市的土地出讓占全國比重較大。重點一線城市中，北京、上海、廣州、深圳在2024年地出讓金分別為311.92億元、385.78億元、331.38億元、37.89億元，同比分別為-28.23%、-43.93%圖表：2024Q3各線城市土地出讓金及其同比圖表：2024Q3一線城市土地出讓金及其同比圖表：2024Q3各線城市土地出讓金及其同比圖表：2024Q3一線城市土地出讓金及其同比8000700060005000400030002000100002024Q3（億元）同比7205.773664.32474.511066.96一線城市二線城市三四線城市全國0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%-30.00%-35.00%-40.00%0北京上海廣州深圳一線城市-50.00%資料來源：中指研究院、中泰證券研究所資料來源：中指研究院、中泰證券研究所圖表：2024Q3各線城市土地出讓金及其同比圖表：2024Q3各線城市土地出讓金及其同比02023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-1從溢價率數(shù)據(jù)來看，2024年Q3土地出讓平均溢價率3.75%，相比2023年Q3下降0.15個2024年9月全國、一線、二線、三四線溢價率分別為4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。分區(qū)域來三角的溢價率顯著高于其他區(qū)域，從單月數(shù)據(jù)來看，2024年9月東北、珠三角、中西部、率分別為0.22%、10.34%、3.10%、4.01%圖表：各線城市單月全口徑土地溢價率圖表：各線城市單月全口徑土地溢價率2022-012022-022022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09圖表：各區(qū)域城市單月全口徑土地溢價率圖表：各區(qū)域城市單月全口徑土地溢價率8.00%6.00%4.00%2.00%2022-012022-022022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09資料來源：中指研究院、中泰證券研究所資料來源：中指研究院、中泰證券研究所圖表：各線城市單月全口徑土地溢價率圖表：各線城市單月全口徑土地溢價率2022-012022-022022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09圖表：各區(qū)域城市單月全口徑土地溢價率圖表：各區(qū)域城市單月全口徑土地溢價率8.00%6.00%4.00%2.00%2022-012022-022022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09資料來源：中指研究院、中泰證券研究所資料來源：中指研究院、中泰證券研究所圖表：2024Q3各城市溢價率大于20%的地塊數(shù)（全口徑）圖表：2024Q3各城市溢價率大于20%的地塊數(shù)（全口徑）2024Q3超過20%溢價率的地塊數(shù)（個）0圖表：2024Q3重點城市溢價率排名前十的地塊概況(圖表：2024Q3重點城市溢價率排名前十的地塊概況(住宅用地口徑)供電用地嚴陵鎮(zhèn)桂花社區(qū)370281006231GB00248W圖表：全國土地單月流拍率（%）圖表：全國土地單月流拍率（%） 4002024年Q3高總價地塊數(shù)共有4宗，全部分布在一線城市。從城市分布來看，2024年Q3總圖表：2023年以來地價>50億元地塊按城市分布圖表：2023年以來地價>50億元地塊按城市分布18161412108642017超過50億元的地塊數(shù)（個）145322111北京上海廣州廈門深圳杭州天津武漢南京圖表：2023年以來地價>50億元地塊按月分布圖表：2023年以來地價>50億元地塊按月分布圖表：2024Q3土地總價超過50億元地塊概覽圖表：2024Q3土地總價超過50億元地塊概覽從高溢價率城市數(shù)量來看，2024年7月，全口徑土地溢價率超過20%的城市數(shù)目為17城（8月住宅口徑土地溢價率方面，2024年7月，全口徑土地溢價率超過20%的城市數(shù)目為22城（8月、9月圖表：按全口徑溢價率的城市數(shù)目分布情況圖表：按全口徑溢價率的城市數(shù)目分布情況2023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/2023/1/12023/2/12023/3/12023/4/12023/5/12023/6/12023/7/12023/8/12023/9/12023/…2023/…2023/…2024/1/12024/2/12024/3/12024/4/12024/5/12024/6/12024/7/12024/8/12024/9/150圖表：按住宅溢價率的城市數(shù)目分布情況圖表：按住宅溢價率的城市數(shù)目分布情況10%~15%15%~20%20%~30%大于30%40353025205資料來源：中指研究院、中泰證券研究所資料來源：中指研究院、中泰證券研究所圖表：2024年Q3各省市全口徑出讓金及增速圖表：2024年Q3各省市全口徑出讓金及增速0土地出讓金（億元）——同比新疆建設兵團江西新疆江蘇浙江新疆建設兵團江西新疆江蘇浙江 4板塊財務分析我們選取申萬房地產(chǎn)板塊的117家公司，以2024年三2024年前三季度，板塊整體營業(yè)收入同比增速-26.21%，5家大中型房企營業(yè)收入同比增速-15圖表：板塊營業(yè)收入及同比增速圖表：板塊營業(yè)收入及同比增速圖表：5家大中型房企營業(yè)收入及同比增速圖表：5家大中型房企營業(yè)收入及同比增速資料來源：Wind、中泰證券研究所2024年前三季度，板塊整體歸母凈利潤同比-53.44%圖表：板塊歸母凈利潤及同比增速圖表：5家大中型房企歸母凈利潤及同比增速圖表：板塊歸母凈利潤及同比增速圖表：5家大中型房企歸母凈利潤及同比增速2024年前三季度，板塊整體銷售商品及提供勞務收到的現(xiàn)金同比-34.91%，5家大中型圖表：板塊銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金及同比增速圖表：5家大中型房企銷售商品、提供勞務收圖表：板塊銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金及同比增速圖表：5家大中型房企銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金及同比增速圖表：5家大中型房企銷售毛利率及銷售凈利率圖表：5家大中型房企銷售毛利率及銷售凈利率圖表：板塊銷售毛利率及銷售凈利率圖表：板塊銷售毛利率及銷售凈利率2024年前三季度，板塊整體期間費用率為10.70%，5家大中型房企期圖表：5家大中型房企期間費用率圖表：5家大中型房企期間費用率圖表：板塊期間費用率圖表：板塊期間費用率2024年前三季度，板塊整體少數(shù)股東損益占比同比0.29%，5家大中型房企少數(shù)股東損益占比圖表：板塊少數(shù)股東權益及占比圖表：5家大中型房企少數(shù)股東權益及占比圖表：板塊少數(shù)股東權益及占比圖表：5家大中型房企少數(shù)股東權益及占比2024年前三季度，板塊整體在手貨幣資金同比-22.56%，5家大中型房企在手貨幣資金同比-1圖表：板塊貨幣資金及同比增速圖表：板塊貨幣資金及同比增速圖表：5家大中型房企貨幣資金及同比增速圖表：5家大中型房企貨幣資金及同比增速2024年前三季度，板塊整體的現(xiàn)金短債比為0.82，5家大中型房企的圖表：5家大中型房企現(xiàn)金短債比圖表：5家大中型房企現(xiàn)金短債比圖表：板塊現(xiàn)金短債比圖表：板塊現(xiàn)金短債比2024年前三季度，板塊整體資產(chǎn)負債率為74.67%，5家大中型房企資產(chǎn)負債2023年前三季度，板塊整體剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為56.88%，5家大中型房企剔總體來看，板塊整體杠桿率有所下降，而5家大中型房企的杠圖表：5家大中型房企資產(chǎn)負債率圖表：板塊資產(chǎn)負債率圖表：5家大中型房企資產(chǎn)負債率圖表：板塊資產(chǎn)負債率2024年三季度，板塊整體凈負債率為105.61%，5家大中型房企凈圖表：5家大中型房企凈負債率圖表：5家大中型房企凈負債率板塊凈負債率（%）110%106%102%98%94%90%86%82%78%74%70%66%62%58%54