萬科、保利、綠城的拿地策略以及地塊分析報(bào)告

調(diào)查報(bào)告之?萬科、保利、綠城的拿地策略以及地塊分析?2021年10月

目錄開篇08-09的反思 3第一章從時(shí)間、資金維度看三家拿地 4第一節(jié)理論前提：房?jī)r(jià)走勢(shì)與開發(fā)商拿地主流行為描述 4第二節(jié)從時(shí)間維度比照三家拿地 5第三節(jié)從資金維度比照三家拿地 8第二章三家公司土地分布結(jié)構(gòu)比照分析 11總結(jié) 14

開篇08-09的反思2021與2021年，是不平凡的兩年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在這兩年的中，經(jīng)歷了太多的大起大落。中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商，先是從天堂跌落到了地獄，緊接著又從地獄飛上了天堂。我們不會(huì)忘記，在08年的嚴(yán)冬，大量的房地產(chǎn)公司，由于缺乏現(xiàn)金流，在黎明前的平靜等待中，絕望的死去；我們不會(huì)忘記，08-09年那么多個(gè)平凡的下午，一幅幅優(yōu)質(zhì)的地塊卻因無人競(jìng)拍而流標(biāo)；我們更不會(huì)忘記，在這個(gè)夏天，隨著全國(guó)商品房市場(chǎng)的全面爆發(fā)，原本無人問津的地塊立馬變得炙手可熱，原來流標(biāo)的廣渠路15號(hào)以40.6成交，長(zhǎng)風(fēng)地塊70億創(chuàng)下記錄，緊接著不出幾天又被綠地以72.45億刷新，中國(guó)的土地價(jià)格像磕了藥似的瘋漲！我們不禁反思自己，到底：1、售價(jià)高的工程，是否就是賺錢的工程？為什么別的工程5000元的均價(jià)就可以盈利，我們的工程卻可能要20000元才能保本？2、為什么我們拿到的土地，總要比別人的要貴很多？為什么區(qū)位相同，指標(biāo)相近的地塊之間，價(jià)格相差卻是天與地？3、幾年前，當(dāng)我們以一個(gè)相對(duì)較高的價(jià)格拿到某塊地的時(shí)候，面對(duì)某些人的質(zhì)疑，我們是泰然處之還是暗自緊張？現(xiàn)在，當(dāng)我們拿到某些土地的時(shí)候，我們是否還是和當(dāng)時(shí)一樣的心情？對(duì)于未來，我們又有幾成把握？4、08年，土地市場(chǎng)的嚴(yán)冬，我們是否也像大多數(shù)房地產(chǎn)公司一樣，以一種無作為的方式，去冷眼旁觀一塊塊土地的流標(biāo)？09年夏，是否也像大多數(shù)房地產(chǎn)公司一樣，發(fā)了瘋似的四處尋地？5、當(dāng)下一個(gè)房?jī)r(jià)周期到來的時(shí)候，我們是否已經(jīng)為未來做好了足夠的準(zhǔn)備？我們熬過了08年的嚴(yán)冬？下一個(gè)嚴(yán)冬，我們是否還有實(shí)力活下來？我們，必須深刻的檢討08-09年我們的行為，到底我們做對(duì)了什么？做錯(cuò)了什么？08-09年，市場(chǎng)帶給我們的，絕對(duì)是最為珍貴的經(jīng)驗(yàn)財(cái)富！正因?yàn)槿绱耍覀兛梢越梃b、參考房地產(chǎn)大佬們是如何做的，為何這么做，這樣做是對(duì)是錯(cuò)？房地產(chǎn)大鱷同時(shí)運(yùn)作的是幾十乃至上百個(gè)工程，他們不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別工程的成功或失敗而成功或失敗。只有戰(zhàn)略高度上的方案失敗，才會(huì)導(dǎo)致整個(gè)公司大局部工程的失敗，而只有戰(zhàn)略高度上的方案成功，才會(huì)被認(rèn)為是“近似真理〞！為此，我有目的地選擇了三家上市公司——萬科〔000002〕、保利〔600048〕、綠城中國(guó)〔03900〕，對(duì)其08年至09年所獲得土地進(jìn)行一個(gè)綜合分析。從中，或許可以一窺中國(guó)房地產(chǎn)格局的變化。這三家公司的拿地手法各有千秋，由于絕大多數(shù)地塊還未進(jìn)入推盤階段，其工程成功與否還未有結(jié)論，故本文中的所有結(jié)論，都是我的個(gè)人推斷，請(qǐng)讀者自行判斷。

第一章從時(shí)間、資金維度看三家拿地第一節(jié)理論前提：房?jī)r(jià)走勢(shì)與開發(fā)商拿地主流行為描述眾所周知，開發(fā)商對(duì)土地的需求，是以其對(duì)今后房?jī)r(jià)的心理預(yù)期為依據(jù)的。如下列圖，一個(gè)完整的房?jī)r(jià)漲跌周期，可以近似擬合為一個(gè)波浪線周期。一個(gè)完整的波浪線周期又可以分為四個(gè)階段，在每一個(gè)階段，整個(gè)市場(chǎng)的開發(fā)商主流心理開展歷程如下：房?jī)r(jià)走勢(shì)曲線房?jī)r(jià)走勢(shì)曲線Ⅰ階段——地價(jià)下行拐點(diǎn)區(qū)〔調(diào)整區(qū)〕：市場(chǎng)表現(xiàn)：房?jī)r(jià)在這一階段到達(dá)最高點(diǎn)，成交量急劇減小，剛性需求消耗殆盡，市場(chǎng)觀望情緒開始出現(xiàn)，商品房市場(chǎng)明顯供大于求。開發(fā)商心理：土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，由于前期的哄搶，土地價(jià)格極高，過高的土地價(jià)格導(dǎo)致土地市場(chǎng)開始分化成兩種主導(dǎo)思想，局部開發(fā)商盲目追求天價(jià)“地王〞，另一局部開發(fā)商那么對(duì)今后房地產(chǎn)走向表示擔(dān)憂，并開始加速推盤，而土地成交量開始下滑。Ⅱ階段——地價(jià)下行區(qū)〔平安區(qū)〕：市場(chǎng)表現(xiàn)：房?jī)r(jià)下行，成交量萎靡但供求關(guān)系較為平衡，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，因此剛性需求開始增加，開發(fā)商捂盤現(xiàn)象普遍。開發(fā)商心理：由于下行的房?jī)r(jià)，導(dǎo)致開發(fā)商們對(duì)未來的判斷較為悲觀，導(dǎo)致土地市場(chǎng)成交趨冷，成交量逐漸減小，開始出現(xiàn)土地流標(biāo)或低價(jià)成交。Ⅲ階段——地價(jià)上行拐點(diǎn)區(qū)〔調(diào)整區(qū)〕：市場(chǎng)表現(xiàn)：房?jī)r(jià)在這一階段到達(dá)最低點(diǎn)并開始反彈，成交量一度極為萎靡，但供求關(guān)系開始發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，源源不斷的剛性需求就像蓄滿了水的大壩，隨時(shí)可能爆發(fā)。在成交量萎縮后，開始慢慢放量。開發(fā)商心理：在剛進(jìn)入這一階段的時(shí)候，土地市場(chǎng)極度冷清，多出現(xiàn)流標(biāo)或底價(jià)成交，土地價(jià)格非常低廉；但是一旦拐點(diǎn)形成，由于廉價(jià)土地的誘惑，眾多開發(fā)商會(huì)紛紛進(jìn)場(chǎng)買入土地，土地成交量開始增加。Ⅳ階段——地價(jià)上行區(qū)〔危險(xiǎn)區(qū)〕：市場(chǎng)表現(xiàn)：房?jī)r(jià)開始步步拔高，成交量亦不斷加大，迅速消耗市場(chǎng)剛性需求并向Ⅰ階段方向開展進(jìn)入下一個(gè)周期。開發(fā)商心理：不斷升高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)未來的判斷較為樂觀，土地市場(chǎng)哄搶現(xiàn)象嚴(yán)重，表現(xiàn)為“地王〞的誕生，并向Ⅰ階段開展，進(jìn)入下一個(gè)周期。根據(jù)上述各階段的市場(chǎng)變化以及開發(fā)商各種行為，我們將商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的一些重要指標(biāo)以表格的形式表示出來，可以很清楚地發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律：下行拐點(diǎn)區(qū)下行區(qū)上行拐點(diǎn)區(qū)上行區(qū)商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)高中低中成交量高中低中剛性需求殆盡蓄勢(shì)極高爆發(fā)供求關(guān)系供大于求低位供求平衡供小于求高位供求平衡土地市場(chǎng)地價(jià)高高轉(zhuǎn)中低轉(zhuǎn)中中轉(zhuǎn)高成交量高轉(zhuǎn)低低極低轉(zhuǎn)中中轉(zhuǎn)高心態(tài)變化瘋狂-分歧悲觀進(jìn)場(chǎng)哄搶供求關(guān)系供大于求供大于求供求平衡供小于求紅色：代表危險(xiǎn)綠色：代表平安黃色：代表警戒在上表中，我們很容易發(fā)現(xiàn)，下行區(qū)以及上行拐點(diǎn)區(qū)，土地市場(chǎng)不管從價(jià)格上，還是從成交量上，都處在一個(gè)相對(duì)的低位，在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)，拿地是非常合理的。因此，我將這兩個(gè)區(qū)域合稱為“平安區(qū)〞；與之相反的上行區(qū)和下行拐點(diǎn)區(qū)，那么分別稱為“警戒區(qū)〞和“危險(xiǎn)區(qū)〞，在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)拿地，那么風(fēng)險(xiǎn)較大?！艚Y(jié)論1：在這兩個(gè)區(qū)域，市場(chǎng)上80%以上的開發(fā)商都處在拿地謹(jǐn)慎階段，由于缺少競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)行土地招拍掛相對(duì)較為容易中標(biāo)，而且成交價(jià)低廉?！艚Y(jié)論2：在這兩個(gè)階段，尤其是下行區(qū)拿到的土地，假設(shè)時(shí)間安排合理，其工程的市場(chǎng)推盤時(shí)間將可以和房?jī)r(jià)的上升階段很好的結(jié)合，保證快速去化。基于上述理論的成立，以下將重點(diǎn)比擬三家公司的拿地情況，其數(shù)據(jù)皆來自互聯(lián)網(wǎng)或其他媒體〔具體數(shù)據(jù)明細(xì)見附件〕，本文中多數(shù)數(shù)據(jù)均為對(duì)該附件內(nèi)數(shù)據(jù)的直接引用或提煉。第二節(jié)從時(shí)間維度比照三家拿地結(jié)合08-09年實(shí)際情況，我將08年1月1日至09年10月5日作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)段，以08年整年作為下行區(qū)，以09年初至09年6月作為上行拐點(diǎn)區(qū)〔以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)——全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)代替房?jī)r(jià)指數(shù)，如圖〕，之后作為上行區(qū)。上行區(qū)上行拐點(diǎn)區(qū)下行區(qū)警戒區(qū)平安區(qū)上行區(qū)上行拐點(diǎn)區(qū)下行區(qū)警戒區(qū)平安區(qū)圖全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)〔摘自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局〕萬科拿地節(jié)奏：平安區(qū)警戒平安區(qū)警戒區(qū)萬科在平安區(qū)內(nèi)始終保持著一個(gè)比擬勻速的拿地態(tài)勢(shì)。萬科的拿地策略還包括積極合并別的房地產(chǎn)公司，從其手中獲得優(yōu)質(zhì)地塊，在這一時(shí)段內(nèi)，萬科共計(jì)取得39幅地塊，其中，同過股權(quán)收購(gòu)獲得的土地達(dá)17塊，占比43%，非常驚人。另外需要特別指出的是，09年5、6兩月，在房地產(chǎn)市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)好的頭兩個(gè)月，萬科就以90億的代價(jià)，獲得了接近400萬開發(fā)體量的土地，折算平均樓面價(jià)為缺乏2300元。之后的土地市場(chǎng)走向也充分印證了萬科的先知先覺。在土地市場(chǎng)全面引爆后，七月份，開始出現(xiàn)一塊又一塊的天價(jià)地王，而七月份之后，萬科的拿地動(dòng)作減緩了很多，開始趨于謹(jǐn)慎。從中我們可以看出萬科的拿地行為非常具有方案性：在市場(chǎng)不好的時(shí)候，并沒有放棄拿地，始終保持較為勻速的拿地過程；一旦市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)向，就毫不猶豫地鯨吞土地；在市場(chǎng)開始瘋狂的時(shí)候，冷靜地減少拿地方案。另外我們還可以從各個(gè)地塊資料里發(fā)現(xiàn)，萬科的土地本錢都保持了一個(gè)相對(duì)的低價(jià)，在諸多地王地塊的競(jìng)拍中，有些雖然有萬科的身影，但是萬科絕對(duì)不是最后的競(jìng)得人。這得益于萬科成熟的投資測(cè)算體系及嚴(yán)格的本錢控制規(guī)那么。保利拿地節(jié)奏：平安區(qū)平安區(qū)警戒區(qū)除了每年的前4-5個(gè)月為政府土地供給的低谷外，保利不管在平安區(qū)還是警戒區(qū)，都保持著比擬高的土地成交量。但是，令人吃驚的是，保利在平安區(qū)內(nèi)獲得的土地非常低廉，平均樓面價(jià)缺乏1500元，而且其中不乏北京、上海的地塊，假設(shè)是將北京、上海的地塊剔除出來，保利的土地單價(jià)甚至更低！而且這些土地都是通過一級(jí)市場(chǎng)獲得的！就算在警戒區(qū)，保利依然能夠以比擬廉價(jià)的價(jià)格，獲得相對(duì)優(yōu)質(zhì)的地塊。保利能夠取得這樣的成績(jī)，我認(rèn)為，有幾種可能：明確的拿地綱領(lǐng)：在08年全年，在土地市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)冷的的時(shí)間內(nèi)，大量的購(gòu)進(jìn)土地，是一種非常危險(xiǎn)的行為，保利能走這樣做，就必須有明確的拿地綱領(lǐng)；良好的政府關(guān)系：保利的央企性質(zhì)，或?yàn)楸＠谕恋厥袌?chǎng)冷清時(shí)獲得些許便利；其自身可能建立了的一套土地市場(chǎng)監(jiān)控系統(tǒng)或投資管理系統(tǒng)：不管是否擁有良好的政府背景，假設(shè)沒有一套完善全面的土地監(jiān)控系統(tǒng)，是不可能同時(shí)在這么多個(gè)城市獲得如此大量的土地的，因?yàn)閺耐恋爻鲎尮镜阶罱K獲得土地，必須經(jīng)過層層篩選，沒有足夠的基數(shù)，如此大量的土地購(gòu)進(jìn)根本不可能；而沒有一套成熟的投資管理體系，根本不可能將本錢控制做的這么完美。綠城拿地節(jié)奏：平安區(qū)平安區(qū)警戒區(qū)統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)綠城獲地面積要比萬科和保利要少。08年5月至08年9月是綠城在平安區(qū)內(nèi)拿地的集中時(shí)間，這四個(gè)月內(nèi)共拿地9幅，僅有一幅是在土地一級(jí)市場(chǎng)獲得，其余全為股權(quán)收購(gòu)。并且，這9幅地塊中，屬于浙江省的達(dá)7幅，說明了綠城對(duì)浙江市場(chǎng)相當(dāng)熟悉。而08年10月至09年6月，由于土地市場(chǎng)的極度冷清以及綠城自身的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，這一時(shí)段內(nèi)綠城獲地極少。而到了09年7月份，綠城在獲得大量購(gòu)房款后，又開始大量的購(gòu)進(jìn)土地，這一時(shí)段內(nèi)購(gòu)入的土地，多為一級(jí)市場(chǎng)的土地。綠城的拿地是有其自身的特點(diǎn)的，與其他大地產(chǎn)公司布點(diǎn)全國(guó)的策略不同，其更傾向于重點(diǎn)開展浙江的城市，并且進(jìn)一步加大對(duì)杭州市場(chǎng)的控制力度。但是，由于其自身的工程開發(fā)節(jié)奏和市場(chǎng)供求關(guān)系相背離，導(dǎo)致其自身財(cái)務(wù)出了問題，錯(cuò)過了拿地的最正確時(shí)間，并導(dǎo)致其在09年7-9月地價(jià)瘋漲的時(shí)候才大量購(gòu)地。第三節(jié)從資金維度比照三家拿地三家公司的投資金額、獲得開發(fā)體量以及每平方本錢在平安區(qū)與警戒區(qū)中，是完全不同的，如下列圖：在上圖中，萬科在平安區(qū)投入的資金要明顯高于警戒區(qū)，逆市拿地行為明顯；保利那么保持了相對(duì)平均的資金投入；而綠城那么正好與萬科相反，屬于和大多數(shù)開發(fā)商一樣的市場(chǎng)行為。在上圖中，萬科獲地面積幾乎和資金投入成正比，保利和綠城那么出現(xiàn)了警戒區(qū)內(nèi)“高投入，低產(chǎn)出〞的現(xiàn)象。但是，在“土地成交平均單價(jià)〞這張圖上，無一例外地出現(xiàn)了平安區(qū)明顯比警戒區(qū)要低的土地本錢。這也充分證明了，在平安區(qū)拿地，是相對(duì)平安的。綜合上述三幅圖可以看出，三家公司在平安區(qū)和警戒區(qū)的資金投入比例、獲地的規(guī)模以及土地本錢各不相同，這是由三家公司不同的財(cái)務(wù)狀況以及對(duì)市場(chǎng)的判斷以及各種因素造成的。其中：萬科：在平安區(qū)內(nèi)投入資金179.69億元，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的70.6%，為三家公司中在這一階段投入最高的公司；所獲土地開發(fā)面積為約800萬平方米，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的78.9%。在警戒區(qū)內(nèi)投入資金74.79億元，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的29.4%；所獲土地開發(fā)面積為約214萬平方米，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的21.1%。在土地單價(jià)本錢方面，兩個(gè)階段的土地本錢分別為2247元和3495元。萬科的拿地規(guī)律是逆勢(shì)拿地的典型，在土地市場(chǎng)低迷以及即將由低迷反轉(zhuǎn)的時(shí)候，大量的購(gòu)入土地，而在市場(chǎng)高漲的時(shí)候，有目的的減少投入，謹(jǐn)慎拿地。保利：在平安區(qū)內(nèi)投入資金117.22億元，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的43.5%；所獲土地開發(fā)面積為約814萬平方米，為三家最高，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的68.4%。在警戒區(qū)內(nèi)投入資金152.44億元，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的56.5%；所獲土地開發(fā)面積為約376萬平方米，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的31.6%。在平安區(qū)，保利做的甚至比萬科更好，其土地單價(jià)不到萬科的70%，但在警戒區(qū)域，保利并未放慢拿地的節(jié)奏，“央企不缺錢〞的傳說，在此可見一斑。綠城：在平安區(qū)內(nèi)投入資金70.13億元，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的27.8%；所獲土地開發(fā)面積為約209萬平方米，為三家最低，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的49.1%。在警戒區(qū)內(nèi)投入資金182.12億元，為三家最高，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所有投入資金的72.2%；所獲土地開發(fā)面積為約217萬平方米，占統(tǒng)計(jì)時(shí)段內(nèi)所獲土地面積的50.9%。綠城的拿地節(jié)奏，受08年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，其自身財(cái)務(wù)情況并不理想，在08年投入本錢較少，而到了09年下半年，由于其良好的銷售，在有了大量的回籠現(xiàn)金后，開始瘋狂的搶地，在09年9月份的多個(gè)地王都為其摘得，以及在多個(gè)地王拍賣過程中，都有其身影。綠城的拿地節(jié)奏，和大多數(shù)開發(fā)商的拿地節(jié)奏相同，投入高，收效低。

第二章三家公司土地分布結(jié)構(gòu)比照分析根據(jù)三家公司最新的財(cái)務(wù)報(bào)告，即2021年上半年度報(bào)告里面的銷售數(shù)據(jù)，以及在統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)所有土地的單價(jià)本錢，可以得到下表：萬科保利綠城最新財(cái)務(wù)報(bào)告平均售價(jià)〔元〕8819834113445統(tǒng)計(jì)期內(nèi)平均土地本錢〔元〕251122645920售價(jià)與土地本錢差異〔元〕630860777525外表上看，三家公司的售價(jià)和土地本錢之間差異較大，都有足夠的利潤(rùn)空間，但是實(shí)際真實(shí)情況是不是這樣呢？我們知道，在不同的城市，處在不同的開展階段，因此，城市之間的土地價(jià)格差異是非常大的。同樣是10000元的樓面價(jià)，在南京看也許會(huì)非常貴，但是要是放到上海，就顯得比擬普通了。為了更好的分析三家公司所獲得土地的性價(jià)比，我將全國(guó)各城市劃分成三個(gè)級(jí)次，即——一線城市，二線城市，三線城市。一線城市：為北京、上海、廣州、深圳、杭州。這五個(gè)城市的房?jī)r(jià)為全國(guó)房?jī)r(jià)的前五強(qiáng)，在房?jī)r(jià)上與其他城市拉開了一定的距離，并且這些城市中，有些是直轄市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)，有些是所屬省份的省會(huì)。最重要的是，他們還是區(qū)域乃至全國(guó)范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、文化中心。二線城市：其他的直轄市、省會(huì)城市。三線城市：除一二線城市外的其他所有城市。根據(jù)三級(jí)城市劃分規(guī)那么，對(duì)三家公司的土地分布配比進(jìn)行比擬，就很容易發(fā)現(xiàn)其中的問題：萬科土地結(jié)構(gòu)：由于一線城市房地產(chǎn)開發(fā)為各線城市中成熟程度最高的，這些城市中競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈。因此，萬科在這些城市中，獲得116萬開發(fā)體量的土地，雖然僅占總體量的11%，但是在這些地價(jià)動(dòng)輒上萬元樓面價(jià)的城市中，僅使用5000多元的本錢就獲得如此多的土地，還是比擬成功的。萬科在二線城市土地面積占到總獲地面積的6成，在這些迅速擴(kuò)張的省會(huì)城市中，大量的儲(chǔ)藏土地，對(duì)萬科的未來開展，非常有利。同時(shí)，由于其低廉的價(jià)格以及這些城市異常旺盛的剛性需求，將成為萬科利潤(rùn)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，萬科還積極向三線城市拓展，其中又以佛山、中山、東莞、蘇州、寧波這些城市為主，這些城市的共同特點(diǎn)是都是在省會(huì)城市附近，由于其良好的經(jīng)濟(jì)開展，都已經(jīng)成為所屬省份的經(jīng)濟(jì)副中心甚至向著與經(jīng)濟(jì)中心一體化方向開展，這些城市未來的潛力不可限量。保利土地結(jié)構(gòu)：保利在一、二線城市所獲土地比萬科做的要好，其在一、二線城市獲得的土地開發(fā)面積更大，土地單價(jià)更低。這得益于08年整年其在土地市場(chǎng)的大膽拿地，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)獲得的土地，極大地?cái)偙×似?8年全年至09年10月的這個(gè)時(shí)間內(nèi)的土地單價(jià)本錢。雖然09年下半年保利在南京和重慶的兩塊地樓面價(jià)都到達(dá)7500元以上，但是這兩塊地極為優(yōu)秀的條件以及所在區(qū)域內(nèi)的高房?jī)r(jià)彌補(bǔ)了其樓面價(jià)過高的瑕疵。在三線城市中，保利在丹東和陽江市分別獲得52萬和27萬開發(fā)體量的地塊，雖然這兩個(gè)城市并不是經(jīng)濟(jì)條件非常好的城市，但是兩塊地的樓面價(jià)分別為86元和267元，其投資回報(bào)亦會(huì)非?？捎^。另外，其在佛山的地塊價(jià)格較為合理，而蘇州的獨(dú)墅湖地塊，雖然單價(jià)較高，但是獨(dú)墅湖是蘇州房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，而其0.9的容積率，注定該地塊要做高端物業(yè)，其銷售亦不會(huì)有太大困難。綠城土地結(jié)構(gòu)：綠城：綠城在一線城市中的獲地面積為93萬平方，其中，杭州的獲地面積為72萬，占到一線城市的77%，可以看出，綠城今后的戰(zhàn)略中心還是杭州，但其在杭州的平均土地單價(jià)已經(jīng)到達(dá)了9800元，以其財(cái)務(wù)中報(bào)中13500元的銷售均價(jià)來看，其利潤(rùn)空間已經(jīng)較小。雖然外地工程的銷售均價(jià)有可能拉低了整個(gè)公司的銷售均價(jià)。但不可否認(rèn)的事實(shí)是，杭州越來越高的土地本錢，已經(jīng)無情地吞食了綠城的利潤(rùn)，除非未來杭州的房?jī)r(jià)進(jìn)一步走高，否那么綠城的利潤(rùn)空間縮小將無法防止。在二線城市中，綠城獲得的土地僅有一幅，因此無法進(jìn)行分析。三線城市中，綠城的布點(diǎn)亦主要在浙江省內(nèi)，僅有四幅地塊是省外的。由此我們看出，綠城的土地多分布在浙江省份內(nèi)，以杭州為中心，開展其他城市。另外需要特別值得注意的是，綠城的三線城市中，蘇州的兩個(gè)地塊〔蘇園土掛〔2021〕06、07號(hào)〕樓面價(jià)竟然高達(dá)28000元和20000元，綜合計(jì)算樓面價(jià)亦高達(dá)24000元。這兩塊地在同一區(qū)位，假設(shè)合并成一個(gè)工程進(jìn)行開發(fā)，其土地本錢就高達(dá)61億元，相當(dāng)于一個(gè)中等上市公司的股票總值。其24000元的土地單價(jià)，加上建設(shè)本錢、稅金、融資利率等，還要保證利潤(rùn)的話，保守估計(jì)須到達(dá)4萬元每平方的售價(jià)。其24萬平米的體量、平均0.6的容積率以及24000元的樓面價(jià)，已經(jīng)注定其必須做成高端別墅物業(yè)，就算以每戶400平方算，戶數(shù)也到達(dá)近600戶。這樣算起來，每戶的總售價(jià)也已經(jīng)到達(dá)1600萬元。試問：蘇州是否有600位身價(jià)超過億的家庭〔只有身家過億，才可能買接近2000萬的房子〕，會(huì)掏錢買綠城的房子？更不要忘了，同樣是9月，保利在相同的片區(qū)，拿下了容積率0.9，開發(fā)體量29萬平方的地塊，樓面價(jià)僅僅7500元每平方！總的來說，這兩個(gè)地塊具有：資金占用量大，開發(fā)周期