深圳市09月房地產(chǎn)市場監(jiān)測月報(bào)80p

深圳市2021深圳市2021年09月房地產(chǎn)市場監(jiān)測月報(bào)2021-10-20此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞〔中國〕信息技術(shù)的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。2021-10-20此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞〔中國〕信息技術(shù)的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。克而瑞〔中國〕信息技術(shù) 目錄 管理層摘要 51、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策 52、土地市場 53、樓市行情 54、房企動態(tài) 5第一章城市市場監(jiān)測 71.1宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 71.2政策時(shí)事解析 121.3規(guī)劃時(shí)事分析 141.4行業(yè)時(shí)事分析 16第二章土地市場動態(tài) 192.1土地供求分析 192.2月度土地供求情況 232.3結(jié)論 24第三章城市房地產(chǎn)動態(tài) 253.1商品房市場綜述 253.2商品房各物業(yè)屬性分析 263.3商品房供給量分析 263.4商品房成交量分析 273.5商品房成交均價(jià)分析 283.6商品住宅整體供求分析 293.7市場存量分析 353.89月市場走勢及預(yù)測 38第四章辦公物業(yè)市場 394.1市場綜述 394.2供求關(guān)系分析 394.3供給量分析 404.4成交量分析 414.5均價(jià)分析 42第五章商業(yè)物業(yè)市場 435.1市場綜述 435.2供求關(guān)系分析 435.3供給量分析 445.4成交分析 455.5均價(jià)分析 45第六章房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)監(jiān)測 476.1重點(diǎn)企業(yè)市場本月咨詢 476.2本月營銷動作和銷售策略 476.3標(biāo)桿企業(yè)的重要動作 506.4結(jié)論 52第七章典型工程動態(tài) 537.1重點(diǎn)工程案例分析 53第八章營銷媒體 588.1營銷透析 588.2媒體分析 618.3熱銷工程分析 63附件：深圳2021年8月房企銷售排行 681. 2021年8月企業(yè)銷售金額十強(qiáng)排行榜分析 682. 2021年8月企業(yè)銷售面積十強(qiáng)排行榜分析 693. 2021年8月工程銷售金額十強(qiáng)榜單分析 704. 2021年8月工程銷售面積十強(qiáng)榜單分析 71

管理層摘要1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策國務(wù)院下放房地產(chǎn)預(yù)售許可權(quán)并將加快發(fā)證速度國務(wù)院本次決定取消和調(diào)整314項(xiàng)部門行政審批工程，其中，取消184項(xiàng)、下放117項(xiàng)、合并13項(xiàng)?！胺康禺a(chǎn)預(yù)售許可〞由原來“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門〞負(fù)責(zé)審批變更為“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門〞這一項(xiàng)，被一些人解讀為樓市政策的新信號，因?yàn)閷徟鷻?quán)下放，加快商品房預(yù)售許可證的發(fā)證速度，將會加快樓市供給量的增長速度，或一定程度上抑制房價(jià)，穩(wěn)定樓市。2、土地市場9月份，深圳無新增土地供給，全市商品住宅土地?zé)o成交2021年9月份，無新增土地供給，無土地成交。3、樓市行情深圳成交量出現(xiàn)下跌，多樓盤開始罄戰(zhàn)金九銀十9月迎來傳統(tǒng)市場旺季，但本月度深圳住宅市場出現(xiàn)量價(jià)齊跌，商品房新增供給47.36萬平米，4630套。供給面積環(huán)比下降9.45%，同比上升24.43%。本月雖為市場旺季，但市場環(huán)境并未出現(xiàn)大幅反彈，相比8月成交量大幅下降成交慘淡，但開發(fā)商推盤熱情依然旺盛不減。商品房成交3015套，29.28萬平米，環(huán)比下降27.47%，同比上升25.77%。在傳統(tǒng)旺季9月成交量卻大幅下降，主原因要購房者反響不積極是一方面，另一方面是由于成交量備案不及時(shí)。商品房成交均價(jià)為21751元/平米，同比下降13.83%，環(huán)比下降1.34%，本月價(jià)格有所降低主要是寶安區(qū)成交樓盤均價(jià)較低化所致。4、房企動態(tài)多數(shù)樓盤競相開盤加推雖然9月開盤工程較多，但市場并未像預(yù)期一樣成交量繼續(xù)上漲，反而在“金九〞季節(jié)成交量大幅下降連續(xù)兩年呈現(xiàn)慘淡局面。由于經(jīng)過長期的調(diào)控，市場上的購房者購房需求趨于理性，購房心態(tài)相對成熟，因此企業(yè)需要改變以往的銷售模式，開發(fā)更貼近市場的產(chǎn)品。共同把樓市帶回正軌，創(chuàng)造出持續(xù)增長的良好市場環(huán)境。第一章城市市場監(jiān)測1.1宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)投資環(huán)境分析〔一〕深圳宏觀數(shù)據(jù)1、城市GDP2021年上半年，全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)健康開展，全市GDP總值生產(chǎn)總值5474.10億元，增速8.0%，增速放緩，但仍高于全國平均水平。增速的放緩，從深圳其他主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中可以看出端倪。今年前兩個(gè)月，1-2月規(guī)模以上工業(yè)增加值720.65億元，比上年同期下降3.0%.這對于多年保持高速增長的深圳來說，非常罕見。而前兩個(gè)月深圳的進(jìn)出口總額562.89億美元，也下降了3.5%.其中出口總額327.00億美元，下降6.0%.雖然降幅有所收窄，但是對于外貿(mào)依存度高達(dá)200%的深圳來說，對整體經(jīng)濟(jì)將是非常沉重的打擊。圖1.1：深圳2021-2021GDP走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2、工業(yè)生產(chǎn)1-8月，規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值12771.11億元，增長3.6%，規(guī)模以上工業(yè)出口交貨值6820.84億元，增長0.8%，增速為今年首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，比1-7月提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)出口交貨值占工業(yè)銷售產(chǎn)值的比重為53.4%。圖1.2：深圳規(guī)模以上工業(yè)增加值月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC3、對外經(jīng)濟(jì)據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，1-8月全市進(jìn)出口總額2908.94億美元，增長7.3%，比1-7月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，出口總額,1692.10億美元，增長6.0%，比1-7月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口總額1216.84億美元，增長9.3%，比1-7月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。圖1.3：深圳外貿(mào)進(jìn)出口總額月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC4、固定資產(chǎn)投資1-8月，完成全社會固定資產(chǎn)投資1317.60億元，增長12.2%，增幅比1-7月提高0.1百分點(diǎn)。其中，第二產(chǎn)業(yè)投資321.56億元，增長24.8%，工業(yè)投資321.10億元，增長24.6%；第三產(chǎn)業(yè)投資994.47億元，增長8.5%，比1-7月份提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。圖1.4：深圳固定資產(chǎn)投資月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC5、社會消費(fèi)1-8月，社會消費(fèi)品零售總額2552.94億元，其中8月份342.16億元，增長2.90%。今年1-3季度，我市社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)2895.78億元，總量增加388.30億元，比去年同期增長15.5%〔扣除商品零售價(jià)格指數(shù)，實(shí)際增長12.4%〕。其中批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)2557.51億元、住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)388.27億元，同比分別增長15.7%和13.7%。與全國前三季度名義增速14.1%相比，高出1.4個(gè)百分點(diǎn)〔高出實(shí)際增速0.8個(gè)百分點(diǎn)〕；與全省前三季度名義增速11.5%相比，高出4個(gè)百分點(diǎn)〔高出實(shí)際增速3.5個(gè)百分點(diǎn)〕。1-8月，實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額2552.94億元，增長15.5%，增幅比1-7月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來最高增速。在十大類商品銷售中，增長較快的主要是：文化辦公用品類增長53.0%，通訊器材類增長41.6%，日用品類增長31.2%，金銀珠寶類增長28.2%，食品飲料煙酒類增長13.6%，體育娛樂用品類增長12.3%，服裝鞋帽針織類增長0.6%。圖1.5：深圳社會消費(fèi)品零售總額月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC〔二〕深圳房地產(chǎn)數(shù)據(jù)1、房地產(chǎn)開發(fā)投資今年1-2月，受房地產(chǎn)調(diào)控及貨幣緊縮的影響，房地產(chǎn)開發(fā)工程投資累計(jì)70.63億元。各月的走勢來看，近幾個(gè)月顯示出持續(xù)震蕩下跌的趨勢，反映了政策下開發(fā)投資受到較大影響，但總的來看，相對去年同期還是增加過程。圖1.6：深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC深圳統(tǒng)計(jì)局〔更新至2月份〕注：政府未公示最新月度數(shù)據(jù)2、商品房累計(jì)施工面積2021年1-12月，新建商品房累計(jì)施工面積3082.46萬平方米，累計(jì)同比增加1.8%，新建商品住宅累計(jì)施工面積2089.87萬平方米，累計(jì)同比增加0.4%。圖1.7：深圳商品房及商品住宅施工面積月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計(jì)局〔更新至12月份〕注：政府未公示最新月度數(shù)據(jù)3、商品房竣工面積2021年1-12月，新建商品房竣工面積累計(jì)343.36萬平方米，累計(jì)同比增加12.1%，新建商品住宅竣工面積累計(jì)247.29萬平方米，累計(jì)同比上漲12%。圖1.8：深圳商品房及商品住宅竣工面積月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計(jì)局〔更新至12月份〕注：政府未公示最新月度數(shù)據(jù)1.2政策時(shí)事解析〔1〕金融、財(cái)稅政策國務(wù)院下放房地產(chǎn)預(yù)售許可權(quán)并將加快發(fā)證速度國務(wù)院本次決定取消和調(diào)整314項(xiàng)部門行政審批工程，其中，取消184項(xiàng)、下放117項(xiàng)、合并13項(xiàng)?！胺康禺a(chǎn)預(yù)售許可〞由原來“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門〞負(fù)責(zé)審批變更為“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門〞這一項(xiàng)，被一些人解讀為樓市政策的新信號，因?yàn)閷徟鷻?quán)下放，加快商品房預(yù)售許可證的發(fā)證速度，將會加快樓市供給量的增長速度，或一定程度上抑制房價(jià)，穩(wěn)定樓市?？硕鹩^點(diǎn)：本次政府下放房地產(chǎn)預(yù)售許可證的行為，雖然能在一定程度上加快樓市的供給量，但是這次政府主要是從行政管理角度來進(jìn)行調(diào)整，因此對宏觀樓市調(diào)控可能意義不大。深圳非住宅類10月起按評估價(jià)征稅有兩方式從10月1日起，深圳包括工商鋪和寫字樓在內(nèi)的非住宅類房產(chǎn)將開始按照評估價(jià)征稅。目前稅費(fèi)的征收有核實(shí)和核定征收兩種方式。個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量非住宅類房產(chǎn)主要涉及到土地增值稅和個(gè)人所得稅，均分核實(shí)征收、核定征收兩種方式。能提供合法有效的房屋購置合同、發(fā)票等房產(chǎn)原值憑證，以及規(guī)定扣除工程及費(fèi)用相關(guān)憑證的，按照核實(shí)征收方式計(jì)征土地增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量非住宅過程中有以下情形之一的，按照核定征收方式計(jì)征土地增值稅，一是未能提供合法、有效的房屋購置合同和構(gòu)成房屋原值相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算房屋原值的；二是未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的。實(shí)行核定征收土地增值稅計(jì)算公式為：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量非住宅所要繳納的個(gè)稅，市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，能夠提供合法有效的房地產(chǎn)購置合同、房地產(chǎn)原值憑證，以及合理費(fèi)用相關(guān)憑證的，按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅，應(yīng)納個(gè)人所得稅=〔計(jì)稅價(jià)格－房地產(chǎn)原值-轉(zhuǎn)讓過程繳納的稅金－合理費(fèi)用〕×20％。如果按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅，那么應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×征收率，其中非住宅類房產(chǎn)1.5%，拍賣房3%。克而瑞觀點(diǎn)：目前在住宅市場調(diào)控的時(shí)期僅對住宅市場進(jìn)行調(diào)控時(shí)，商用物業(yè)可以把一局部錢從住宅市場吸引過來，一定程度上對于穩(wěn)定住宅價(jià)格是有利的。而商業(yè)物業(yè)新政出臺，短期內(nèi)資金不會流向非住宅市場，但很可能又回到住宅市場加速住宅市場的上漲。因此對此政策的出臺短期內(nèi)會對非住宅市場形成相當(dāng)大的打擊，但從長遠(yuǎn)上看還需進(jìn)一步觀察。深圳12個(gè)安居工程10月開工年內(nèi)萬套保障房入市據(jù)市發(fā)改委重大工程協(xié)調(diào)處介紹，2021年全市共安排重大建設(shè)工程309個(gè)，總投資6987億元，其中，在建〔含續(xù)建、新建〕工程184個(gè)，年度方案投資660億元，總體進(jìn)展平穩(wěn)。深圳正借助重大工程的實(shí)施，加快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高科學(xué)開展水平的信心和決心，有力推動著深圳轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開展方式、完善城市功能、提升民生福利水平。深圳市2021年在建、續(xù)建重大工程名錄，可以看到共有13個(gè)保障房工程處于緊張施工中，根本都在明后兩年完工。此外，今年內(nèi)深圳將竣工的保障房工程就有8個(gè)，可提供保障房10505套，另外還有12個(gè)保障性安居工程方案于10月開工。克而瑞觀點(diǎn)：自保障房政策推出以來，深圳以建設(shè)多個(gè)保障房工程，如今年入市的永福苑和長城里程家園備受深圳市民關(guān)注。雖然保障房的供給量將不斷增大，但保障房的管理機(jī)制也逐漸成熟，深圳正在仿效香港公屋政策，未來保障房只能滿足根本的居住功能。對于住宅品質(zhì)需求和投資的需求，仍需要通過商品住宅來滿足，因而即便是保障房大量推出，也難以對商品房市場形成有效沖擊，反而保障房的推出有利于安撫中低收入階層對高房價(jià)的不滿情緒，反而有利于商品房市場的健康開展。1.3規(guī)劃時(shí)事分析〔1〕城市開展1.深圳大鵬新區(qū)城市工程啟動招商270億打造溪涌度假城招商地產(chǎn)將對照蛇口“海上世界〞工程，提出了打造“天使灣國際濱海生態(tài)旅游度假城〞開發(fā)目標(biāo)，擬投資270億通過5至6年的時(shí)間將溪涌片區(qū)打造成集旅游度假、健康養(yǎng)生、文化教育、商業(yè)娛樂等為一體的多功能度假城，工程規(guī)劃占地約9平方公里。針對溪涌片區(qū)城市更新工程，自2007年7月開始，招商地產(chǎn)便邀請了多家國內(nèi)外著名設(shè)計(jì)公司參與定位及研究規(guī)劃，加快推進(jìn)溪涌片區(qū)城市更新工程。招商地產(chǎn)曾于2021年5月與溪涌社區(qū)鹽村、洞背、溪涌三個(gè)股份公司分別簽署了合作開發(fā)框架協(xié)議。大鵬新區(qū)成立后，致力于建設(shè)現(xiàn)代化國際化生態(tài)型先進(jìn)濱海城區(qū)，高度重視推進(jìn)城市更新工程建設(shè)，并要求高水平做好溪涌片區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃編制工作，成立專項(xiàng)工作小組予以強(qiáng)力推進(jìn)。目前，該工程專項(xiàng)規(guī)劃的編制工作根本完成。據(jù)了解，招商地產(chǎn)將對照蛇口“海上世界〞工程，提出了打造“天使灣國際濱海生態(tài)旅游度假城〞開發(fā)目標(biāo)，擬投資270億通過5至6年的時(shí)間將溪涌片區(qū)打造成集旅游度假、健康養(yǎng)生、文化教育、商業(yè)娛樂等為一體的多功能度假城，工程規(guī)劃占地約9平方公里。2.大鵬新區(qū)攜手華僑城打造深圳濱海城市建設(shè)“亮點(diǎn)〞2021年10月10上午，大鵬新區(qū)與華僑城集團(tuán)公司舉行戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式，雙方將在大鵬新區(qū)特定片區(qū)開發(fā)一個(gè)融合濱海度假、人文居住于一體的大型文化旅游綜合性工程，打造深圳濱海城市建設(shè)“亮點(diǎn)〞，為大鵬新區(qū)邁向國際化的世界級濱海生態(tài)旅游度假目的地作奉獻(xiàn)。雙方共同注資成立的深圳大鵬華僑城旅游開發(fā)同日揭牌。省委常委、市委書記王榮，市領(lǐng)導(dǎo)蔣尊玉、李華楠參加了簽約儀式。雙方簽約后，華僑城集團(tuán)將以大鵬新區(qū)濱海片區(qū)為立足點(diǎn)，結(jié)合大鵬新區(qū)優(yōu)質(zhì)旅游資源，就大鵬新區(qū)旅游規(guī)劃編制、成立旅游開發(fā)公司、選擇大鵬新區(qū)具有優(yōu)質(zhì)資源的片區(qū)開發(fā)大型旅游綜合工程等方面開展戰(zhàn)略合作，推動大鵬新區(qū)生態(tài)旅游文化產(chǎn)業(yè)開展。根據(jù)本次協(xié)議的簽署內(nèi)容，在大鵬新區(qū)特定片區(qū)，由雙方成立旅游開發(fā)公司投資開發(fā)一個(gè)融合濱海度假、高尚運(yùn)動、康體休閑、主題酒店、文化演藝、人文居住于一體的大型文化旅游綜合性工程。同時(shí)，以生態(tài)開發(fā)和人文民俗保護(hù)為準(zhǔn)那么，對大鵬舊村落進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)，將其打造為反映深圳早期歷史、特色民俗的文化旅游工程，與高端濱海度假工程相得益彰。此外，還將在大鵬新區(qū)選擇舊城改造工程進(jìn)行綜合開發(fā)，改善當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民的居住環(huán)境，提升大鵬新區(qū)整體城市風(fēng)貌。深圳大鵬華僑城旅游開發(fā)是實(shí)現(xiàn)新區(qū)投融資體制建設(shè)的一個(gè)重要舉措，公司將致力于加快新區(qū)根底設(shè)施建設(shè)進(jìn)程，提高新區(qū)資源優(yōu)化配置效率。公司成立后，還將負(fù)責(zé)大鵬新區(qū)內(nèi)重點(diǎn)旅游工程的開發(fā)與運(yùn)營，同時(shí)為新區(qū)旅游主管部門在旅游效勞標(biāo)準(zhǔn)制定、旅游資源管理、旅游線路籌劃與推廣、旅游就業(yè)培訓(xùn)等方面提供支持。大鵬新區(qū)山海旅游資源豐富、區(qū)位優(yōu)勢明顯，擁有長達(dá)130多公里的海岸線和濃郁的人文資源，是深圳目前面積最大、保存最完好的生態(tài)凈土和最具開展?jié)摿Φ男聟^(qū)。新區(qū)去年底成立后，進(jìn)入一個(gè)嶄新的歷史開展階段，集中開展生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)，并確立了打造世界級濱海生態(tài)旅游度假區(qū)的目標(biāo)?？硕鹩^點(diǎn)：作為世界級濱海生態(tài)旅游度假區(qū)的大鵬新區(qū)，目前已經(jīng)有佳兆業(yè)、招商地產(chǎn)和華僑城地產(chǎn)進(jìn)入，其中大鵬新區(qū)、招商地產(chǎn)和華僑城地產(chǎn)三方出資高達(dá)1081億元，大鵬新區(qū)的根底設(shè)施配套將得到進(jìn)一步完善、環(huán)境資源也將得到快速的改善和凈化，區(qū)域價(jià)值不斷提升，這也對位于大鵬新區(qū)迎賓北路和嶺南街交匯處的旅游度假型綜合體工程佳兆業(yè)廣場產(chǎn)生直接利好；當(dāng)前大鵬新區(qū)的改造開發(fā)主要是以舊改工程為主，這會涉及到拆遷，耗時(shí)會很長，但這對招商和華僑城的意義在于，可以補(bǔ)充兩家公司在深圳的土地儲藏，為今后的開展奠定根底，從未來開發(fā)產(chǎn)品上看，招商和華僑城都采取將西部產(chǎn)品復(fù)制到東部的思路。3.留仙洞將建成全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地位于南山西麗的留仙洞，正成為我市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地，主要開展新一代信息技術(shù)，今年將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值450億元。這是記者昨日隨副市長陳彪及政府各部門考察建設(shè)開展情況時(shí)得悉的信息。留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地是深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的14個(gè)園區(qū)之一，規(guī)劃用地面積為285公頃，目前園區(qū)已有兩個(gè)標(biāo)志性工程：中興通訊“中興工業(yè)城〞，研發(fā)大樓已經(jīng)建成投產(chǎn)，并建成兩期人才公寓，工程將于2021年竣工；另外，TCL“光機(jī)、OLED顯示屏〞工程，將分為五期建設(shè)，方案于2021年完工。據(jù)悉，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位于開展新一代信息技術(shù)，梳理出五個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊：集成電路設(shè)計(jì)、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、高端軟件，其中，高端軟件將成為新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展的價(jià)值增長極。市規(guī)土委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將把基地打造成“深圳微谷〞，會聚戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部、中小微企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)創(chuàng)新平臺，以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新平臺，為城市品質(zhì)提升動力。4.深圳高新區(qū)擬擴(kuò)容福田科技園區(qū)有望納入范疇2021年10月11日召開的深圳高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會透露，擁有眾多高科技企業(yè)的福田科技園區(qū)有望被納入深圳大高新區(qū)范圍，車公廟片區(qū)、福田科技廣場和梅林電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶等相關(guān)園區(qū)將統(tǒng)一規(guī)劃產(chǎn)業(yè)開展，成為深圳高新區(qū)的新生力量。副市長陳彪出席會議。深圳高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組成員在昨天也完成了調(diào)整。經(jīng)市政府同意，“深圳市產(chǎn)業(yè)帶及高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組〞更名為“深圳高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組〞，組長為副市長陳彪。昨天的領(lǐng)導(dǎo)小組會議對把福田科技園區(qū)納入到大高新區(qū)進(jìn)行了討論。福田科技園區(qū)集聚了大量的高新技術(shù)企業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，福田現(xiàn)有國家級高新技術(shù)企業(yè)314家，占全市的23.2%，市級高新技術(shù)企業(yè)685家，培育出上市企業(yè)69家。福田區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，車公廟片區(qū)產(chǎn)業(yè)化建筑面積超過150萬平方米，入駐企業(yè)2400家，年產(chǎn)值超過1400億元，稅收奉獻(xiàn)90億元。正在建設(shè)的福田科技廣場規(guī)劃建筑面積近28萬平方米，未來將打造成深圳中心區(qū)的“科技之芯、總部基地〞。梅林電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶由梅林片區(qū)十余個(gè)老舊工業(yè)區(qū)組成，未來將遵循“成熟一個(gè)改造一個(gè)〞的原那么，通過城市更新建設(shè)新的科技園區(qū)，打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚帶?？硕鹩^點(diǎn)：2021年10月，深圳市政府確立了全市六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，它們分別是文化創(chuàng)意、互聯(lián)網(wǎng)、生物制藥、新能源、新材料和新一代信息技術(shù)。深圳市通過開展該領(lǐng)域，是加快建設(shè)國家創(chuàng)新型城市、創(chuàng)造“深圳質(zhì)量〞的重要舉措。深圳還將推動文化產(chǎn)業(yè)“總部經(jīng)濟(jì)〞建設(shè)，國內(nèi)外知名文化創(chuàng)意企業(yè)在深圳設(shè)立符合規(guī)定條件的企業(yè)總部，將享受相關(guān)優(yōu)惠政策。這將帶動城市更新建設(shè)的加速開展，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造更多的商業(yè)時(shí)機(jī)。1.4行業(yè)時(shí)事分析1.深圳提升保障房標(biāo)準(zhǔn)今后保障房將全部帶室內(nèi)裝修市住建局房改處有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示，市委、市政府高度重視住房保障工作，把解決老百姓的住房困難問題作為一項(xiàng)重要的政治任務(wù)來抓，構(gòu)建了具有深圳特色的租售補(bǔ)三位一體、“多渠道、分層次、廣覆蓋〞的住房保障體系，為加快實(shí)現(xiàn)“住有所居〞的目標(biāo)提供了保證。目前我市住房保障體系實(shí)現(xiàn)如下重大創(chuàng)新與突破：一是保障對象的突破。從戶籍低收入家庭擴(kuò)大到戶籍無房家庭，以安居型商品房、公共租賃住房解決戶籍無房家庭住房困難；從戶籍住房困難家庭向非戶籍住房困難人才家庭延伸，以公共租賃住房、租房補(bǔ)貼解決非戶籍人才家庭住房困難。二是保障方式的突破。根據(jù)我市市情，除實(shí)物保障方式外，將貨幣補(bǔ)貼作為一種重要的保障方式，建立租、售、補(bǔ)三位一體的住房保障體系。三是建設(shè)模式的突破。充分調(diào)動政府、企業(yè)、個(gè)人三方面的積極性，多渠道破解土地、資金、建設(shè)等住房保障的瓶頸。2021年，我市方案開工建設(shè)3.5萬套、新增安排4萬套、竣工1萬套、供給2萬套。目前，該任務(wù)目標(biāo)已分解到各區(qū)、各責(zé)任單位。今年新建工程全面開工后，我市保障性住房在建工程將達(dá)163個(gè)，22.3萬套，建設(shè)規(guī)模前所未有，目前，各項(xiàng)工程正緊鑼密鼓推進(jìn)當(dāng)中。據(jù)悉，繼首個(gè)安居房工程永福苑和目前正在申購的閱景花園，今年內(nèi)深圳還將有3個(gè)安居型商品房工程出售。今后保障房將全部帶室內(nèi)裝修今后，深圳的保障房建設(shè)將有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，居住將更加舒適。根據(jù)日前發(fā)布?深圳市保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕?〔簡稱?標(biāo)準(zhǔn)?〕，今后，市民入住的保障房將全部帶有室內(nèi)裝修，裝修材料應(yīng)采用符合國家資源節(jié)約、環(huán)保等要求的建筑材料，優(yōu)先采用通過質(zhì)量認(rèn)證的產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用高耗能及污染超標(biāo)的材料。同時(shí)，?標(biāo)準(zhǔn)?還規(guī)定，保障性住房選址應(yīng)優(yōu)先選用周邊配套較成熟、公共交通較便捷的已開發(fā)地區(qū)，或其臨近區(qū)域，應(yīng)在公交車站點(diǎn)500米半徑覆蓋范圍內(nèi)，或地鐵800米半徑覆蓋范圍內(nèi)?？硕鹨朁c(diǎn):保障房消費(fèi)市場，由于產(chǎn)品獨(dú)特性及交易特色性，開發(fā)商和有一定經(jīng)濟(jì)選擇條件的消費(fèi)者一直都不愿意積極參與，消費(fèi)者普遍認(rèn)為保障房存在地段偏遠(yuǎn)，戶型差，交易困難，工程質(zhì)量疑問多，社區(qū)業(yè)主素質(zhì)參差不齊等多方面問題，開發(fā)商因?yàn)檎呃圪?、利潤低等因素不愿參與，但近年來政府的讓步，房產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任感增強(qiáng)，參與建設(shè)保障房的企業(yè)處于逐步增多的趨勢中，政府對保障房品質(zhì)的提升，消費(fèi)者參與的積極性不斷增強(qiáng)，這將對國內(nèi)房產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的開展起積極的促進(jìn)作用。2.中航系造血商業(yè)地產(chǎn)天虹商場63億換莊10月15日，天虹商場發(fā)布收購報(bào)告書顯示，深圳中航63億元接手天虹商場近40%股份的交易已于今年8月24完成。原本同屬中航國際深圳公司旗下的深圳中航及天虹商場，在本次交易完成之后關(guān)系發(fā)生明顯改變。天虹商場從而成為深圳中航的下屬企業(yè)，與中航系另一家房地產(chǎn)上市企業(yè)中航地產(chǎn)成為平級的兄弟公司。顯然，此舉將一直強(qiáng)調(diào)以商業(yè)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的中航地產(chǎn)與零售業(yè)主體天虹商場的關(guān)系變得更為緊密，這或?yàn)橹泻较档纳虡I(yè)造血鏈條打造了更為合理的架構(gòu)。本次收購?fù)瓿珊?，深圳中航集團(tuán)股份將持有天虹商場39.52%的股份，仍由中航工業(yè)控制，實(shí)際控制人仍為國務(wù)院國資委。值得注意的是，雖然公告中提及本次交易目的是為組建“高端消費(fèi)品與零售業(yè)務(wù)板塊〞，但不可無視的是，中航系同時(shí)也一直在進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的整合。目前，在深圳中航的旗下還有另一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺中航地產(chǎn)，更為重要的是，從2007年中航地產(chǎn)完成借殼上市之后，深圳中航一直都在持續(xù)將旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)尤其是商業(yè)資產(chǎn)注入到中航地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的構(gòu)建亦是其一直強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。目前深圳中航旗下房地產(chǎn)及物業(yè)資產(chǎn)有中航城、廣東國際大廈、深圳市中航物業(yè)管理、深圳市中航酒店管理、深圳中航地產(chǎn)開展等等。曾有分析人士稱，中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，輔以物業(yè)管理和酒店經(jīng)營。作為深圳中航旗下專業(yè)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的唯一平臺，深圳中航將陸續(xù)其商業(yè)地產(chǎn)注入上市公司，利用中航地產(chǎn)的資本運(yùn)作平臺，逐步完成其地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組，是十分現(xiàn)實(shí)的考量。截止到今年9月20日，中航地產(chǎn)進(jìn)駐城市超過17個(gè)，持有的房地產(chǎn)工程數(shù)量超過35個(gè)。其中，以九方購物中心、中航國際廣場為代表的商業(yè)地產(chǎn)占比最重，多個(gè)工程將在近兩年內(nèi)面世。然而，在近幾年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開展中卻可觀察到，對于一家意圖打造龐大的商業(yè)地產(chǎn)王國的企業(yè)來說，擁有較為完成的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條其實(shí)是十分重要的事情，尤其是自有的商業(yè)物業(yè)與零售品牌的互相配合。在這方面，也有案例在前，比方萬達(dá)百貨之于萬達(dá)廣場，華潤萬家之于萬象城。在此前，中航地產(chǎn)也曾與華潤萬家等其他公司的零售品牌進(jìn)行合作，但如果天虹商場作為中航地產(chǎn)的兄弟公司，那么雙方的合作可能會更具優(yōu)勢。中航地產(chǎn)現(xiàn)在是經(jīng)營和銷售并行的模式，銷售為主、經(jīng)營為輔。在經(jīng)營中，中航地產(chǎn)通過引進(jìn)大規(guī)模的賣場聚攏人氣，人氣起來后，能夠帶動它周邊的租賃市場，也提升自身的銷售。中航地產(chǎn)主要做的產(chǎn)品包括了公寓、別墅、商業(yè)以及酒店，自身在商業(yè)方面涉及的業(yè)務(wù)也比擬多?？硕鹨朁c(diǎn)：中航地產(chǎn)是在全國范圍內(nèi)為數(shù)不多的較早運(yùn)用城市綜合體概念來進(jìn)行工程開發(fā)和運(yùn)營的先行者,自2007年開始，中航地產(chǎn)對外宣布，公司要從住宅地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型，并把商業(yè)地產(chǎn)作為公司業(yè)務(wù)的核心，確立了圍繞“商業(yè)+酒店+中高檔住宅〞的綜合體工程開發(fā)的開展方向，與天虹商場、華潤萬家合正拓展商業(yè)地產(chǎn)，目前工程主要分布在福田華強(qiáng)北商圈和龍華新區(qū)，兩區(qū)都規(guī)劃有九方購物中心，華強(qiáng)北九方購物中心預(yù)計(jì)2021年開業(yè)，中航地產(chǎn)內(nèi)部人員透露，九方購物中心主力店選取模式與萬達(dá)廣場的固定化有一定區(qū)別，每一個(gè)工程都會有自己的特色，中航地產(chǎn)旨在把它打造為中國最具標(biāo)桿意義的本地特色連鎖商業(yè)品牌。第二章土地市場動態(tài)2.1土地供求分析深圳全市總體供給量成交量，成交價(jià)格圖1.1深圳2021年9月-2021年9月份居住和商辦土地供求情況趨勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月-2021年9月全年全市供給19幅居住和商辦土地，供給面積30.04萬平方米；累計(jì)成交16幅土地，成交面積42.13萬平方米。2021年9月份，深圳無新增土地供給。2〕深圳各個(gè)區(qū)供給量成交量，成交價(jià)格圖1.2深圳2021年9月份居住和商辦土地各區(qū)域供求情況數(shù)據(jù)來源：CRIC9月份，供給方面，深圳全市無新增土地。成交方面，本月無土地成交。圖1.3深圳寶安區(qū)2021年9月-2021年9月份居住和商辦土地供求情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月至2021年9月寶安供給居住和商辦用地面積10.37萬平方米。從供給走勢來看，寶安區(qū)土地供給量主要是集中在2021年5月份，供給土地5.1萬平方米。成交方面，本月全區(qū)無居住與商辦類土地成交。而從成交走勢來看，主要集中是2021年11月份，成交土地面積9.1萬平方米，其次是2021年5月推出的5.1萬平方米土地在次月也全部成交。全年土地供求狀況普遍低迷，且從2021年5月份開始土地供給更是處于低谷，6-9月份均零供給，預(yù)計(jì)2021年10月份后土地供給有所增加。圖1.4深圳福田區(qū)2021年9月-2021年9月份居住和商辦土地各區(qū)域供求情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月至2021年9月，福田區(qū)無居住和商辦土地供給；在2021年4月份新出兩宗公建配套的土地，共計(jì)8000平方米，在5月份成交，成交樓板價(jià)是22812元/平方米，成交價(jià)格低。其他時(shí)間均無供給也無成交，說明福田可供開發(fā)的土地少，將來也難有新的商品房供給。2021年9月份，福田區(qū)的土地依然零供給。未來預(yù)計(jì)也很難突破這零狀態(tài)的局面。圖1.5深圳龍崗區(qū)2021年9月-2021年9月份居住和商辦土地各區(qū)域供求情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月至2021年9月，龍崗供給土地面積6.75萬平方米；從土地成交屬性來看，龍崗區(qū)主要還是供給工業(yè)用地較多；其次是住宅用地和公建配套用地。2021年9月份，龍崗無土地供給，無土地成交。圖1.6深圳羅湖區(qū)2021年9月-2021年9月份居住和商辦土地各區(qū)域供求情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月至2021年9月羅湖區(qū)土地供給和成交都少，2021年9月份新出供給36269.89平方米的土地，在11月份成交，成交樓板價(jià)是3575.8元/平方米，住宅用地。其他時(shí)間均無供給也無成交，說明羅湖可供開發(fā)的土地少，將來土地供給主要已城市更新工程為主，難有新的住宅土地供給。2021年9月份，羅湖區(qū)的供給和成交繼續(xù)保持零狀態(tài)。由于羅湖是深圳最早開發(fā)的片區(qū)，土地開發(fā)已經(jīng)飽和，預(yù)計(jì)未來很難提供大規(guī)模新增供給。圖1.7深圳南山區(qū)2021年9月-2021年9月份居住和商辦土地各區(qū)域供求情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月至2021年9月南山區(qū)供給土地面積6.17平方米；成交面積28.61萬平方米，土地供給量明顯少于土地成交量，打破了土地供需平衡狀態(tài)。2021年9月份，南山區(qū)無土地成交，供給方面也是零供給。圖1.8深圳鹽田區(qū)2021年9月-2021年9月份居住和商辦土地各區(qū)域供求情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月至2021年9月鹽田區(qū)無居住和商辦土地供給、成交。2021年9月份，鹽田區(qū)的供給和成交依然為零。2.2月度土地供求情況表1.1深圳市2021年9月土地供給情況工程名稱所在行政區(qū)土地位置占地面積土地類型容積率出讓底價(jià)〔萬元〕土地使用年限〔年〕表1.2深圳市2021年9月土地成交情況工程名稱所在行政區(qū)土地位置占地面積土地類型容積率成交總價(jià)〔萬元〕土地使用年限〔年〕2.3結(jié)論2021年9月份，全市無新增居住與商辦類土地；無土地成交。供地情況與上個(gè)月相比供給量大幅減少。預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月因年末政府為完成包括土地出讓指標(biāo)在內(nèi)的各項(xiàng)政績指標(biāo)，因此會加大土地供給量。雖然近前兩個(gè)月持續(xù)有商品住宅供地，但總體供給量依然很少，政府有意調(diào)整了土地供給結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)這種情況在下個(gè)月有所改善?！沧ⅲ荷钲谕恋毓┣竺娣e單位一致用占地面積，樓板價(jià)按成交總價(jià)除以建筑面積得出〕

第三章城市房地產(chǎn)動態(tài)3.1商品房市場綜述2021年9月，深圳商品房新增供給47.36萬平米，供給面積環(huán)比下降9.45%，同比上升5.67%；新增供給套數(shù)4630套，供給套數(shù)環(huán)比下降22.25%，同比上升24.43%。成交方面，深圳商品房共成交3015套，環(huán)比下降18.34%，同比上升28.03%。成交面積29.28萬平方米，環(huán)比下降27.47%，同比上升25.77%。價(jià)格方面，2021年9月，深圳市商品房成交均價(jià)為21751元/平米，同比下降13.83%，環(huán)比下降1.34%。從推案量來看，開發(fā)商整體仍然保持較快的推盤速度，說明開發(fā)商仍然對“金九〞寄予厚望，共有14個(gè)工程獲得預(yù)售許可證。從成交來看，傳統(tǒng)旺季的九月成交量大幅下跌三成，購房者反響不積極是一方面，另一方面是由于成交量備案不及時(shí)，預(yù)計(jì)十月備案成交量會出現(xiàn)明顯反彈。本月成交均價(jià)下跌主要受成交結(jié)構(gòu)的變化影響。圖3.12021年9月至2021年9月深圳市商品房供求走勢圖資料來源：CRIC表2.1深圳市2021年6-2021年9月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月供求比0.860.720.770.62供給量〔萬m2〕46.1048.5452.3047.36成交量〔萬m2〕39.6734.7140.3729.28成交均價(jià)〔元/m2〕19738220632204621751成交總額〔億元〕78.3179.3189.0163.69資料來源：CRIC3.2商品房各物業(yè)屬性分析2021年9月，深圳商品房供求分物業(yè)類型來看，普通住宅新增供給45.84萬平米，環(huán)比上升74.96%，同比上升7.15%；商業(yè)物業(yè)本月新增供給1.52萬平方米，環(huán)比下降54.56%，同比下降25.67%；辦公物業(yè)本月無新增供給。從成交來看，普通住宅成交26.89萬平米，環(huán)比下降30.00%；商業(yè)物業(yè)成交0.79萬平米，環(huán)比上漲64.58%；辦公物業(yè)成交1.61萬㎡，環(huán)比上升8.05%。表2.22021年9月各物業(yè)屬性市場情況供給面積(萬M2)成交面積(萬M2)成交金額(億元)成交均價(jià)(元/M2)住宅45.8426.8956.5521033商業(yè)1.520.792.3029312辦公0.001.614.8430054資料來源：CRIC3.3商品房供給量分析2021年9月，全市共有14個(gè)工程取得預(yù)售許可證，深圳商品房新增供給47.36萬平米，供給面積環(huán)比下降9.45%，同比上升5.67%。9月份深圳全市有14個(gè)工程獲得預(yù)售許可證，供給量前三的工程分別是勤誠達(dá)和園、城建仁山智水花園、萬科翡麗郡花園，推案面積分別為12.56萬㎡、7.16萬㎡、4.83萬㎡。從年度累計(jì)供給來看，2021年1-9月累計(jì)新增供給291.75萬㎡，同比去年上升14.49%。由于今年房地產(chǎn)市場明顯比去年好轉(zhuǎn)，在開發(fā)商以價(jià)換量的同時(shí)，購房者的市場預(yù)期也趨于理性，剛需入市，從而使得市場供給量上升。圖3.22021年9月至2021年9月深圳市商品房供給面積走勢〔萬平米〕資料來源：CRIC3.4商品房成交量分析2021年9月，深圳商品房共成交3015套，環(huán)比下降18.34%，同比上升28.03%。成交面積29.28萬平方米，環(huán)比下降27.47%，同比上升25.77%。雖然8、9月開盤工程到達(dá)20個(gè)，但9月備案成交量并不理想，從實(shí)際開盤銷售情況和近期備案成交量比照來看，最近兩個(gè)月開盤的工程仍有大量成交未及時(shí)備案，預(yù)計(jì)10月備案成交量將明顯反彈。成交面積前三的工程分別是勤誠達(dá)和園、公館1866、萬科金域東郡，成交面積分別為3.60萬㎡、2.60萬㎡、1.75萬㎡。從年度累計(jì)成交來看，2021年1-9月共成交27.46萬㎡，同比去年上升19.04%。在今年國家宏觀調(diào)控不斷微調(diào)和高層表態(tài)聲中，開發(fā)商用以價(jià)換量加快去庫存速度，購房者趨于理性并不斷入市，從而成就了5月份以來的持續(xù)熱銷。圖3.32021年9月至2021年9月深圳市商品房成交面積走勢〔萬平米〕資料來源：CRIC3.5商品房成交均價(jià)分析2021年9月，深圳市商品房成交均價(jià)為21751元/平米，同比下降13.83%，環(huán)比下降1.34%。深圳商品房成交均價(jià)在連續(xù)4月上漲后出現(xiàn)小幅下跌，房價(jià)漲跌主要受成交樓盤結(jié)果的影響。圖3.42021年9月至2021年9月深圳市商品房成交均價(jià)走勢〔元/平米〕資料來源：CRIC3.6商品住宅整體供求分析1〕全市供求圖1.92021年9月-2021年9月深圳市住宅供求走勢圖資料來源：CRIC2021年9月份商品住宅供給面積為45.84萬平米，環(huán)比大漲74.94%；成交26.89萬平米，環(huán)比下跌30%；成交均價(jià)為21033元/平米，環(huán)比下跌2.39%?！敖鹁浓晜鹘y(tǒng)房地產(chǎn)銷售旺季，深圳商品住宅市場卻出現(xiàn)大幅下跌，成為全國跌幅最大的城市，整體表現(xiàn)慘淡。圖1.102021年9月-2021年9月深圳市商品住宅庫存量走勢圖資料來源：CRIC2021年9月份商品住宅庫存量為304.59萬平米，環(huán)比上漲6.63%，由于處于“金九銀十〞黃金期間，開發(fā)商為抓住中秋、國慶雙節(jié)時(shí)機(jī)，紛紛在9月集中推貨，但成交并沒有對應(yīng)的增長，所以存量有所增加。表1.2深圳市2021年9月-2021年9月商品住宅供求情況月份商品住宅供給量〔萬平米〕商品住宅成交量〔萬平米〕商品住宅庫存量〔萬平米〕供求比2021.943.218.63220.802.322021.1030.6919.1226.121.612021.1148.3515.1255.573.202021.1261.6328.96282.172.132021.117.9612.75297.491.412021.2017.84279.430.002021.318.6930.68267.420.612021.453.7726.23295.532.052021.526.3836.18285.730.722021.636.7737.78284.720.972021.743.8330.71297.841.432021.826.2038.41285.640.682021.945.8426.89304.591.702〕全市成交結(jié)構(gòu)表1.3深圳市2021年9月商品住宅成交總價(jià)區(qū)間情況〔單位：M2〕深圳全市區(qū)間總價(jià)〔90M2以下〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60萬元以下36900000060-100萬元313120135000100-150萬元507813736640000150-200萬元499354487603333300200-300萬元177547803185931195011391357300-500萬元2109122363161578417294549500-1000萬元00949992719175071000-2000萬元000354074922000萬元以上000001057從總價(jià)來看，目前深圳主要成交房源總價(jià)在100-300萬元之間。本月“金九〞房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季，但成交卻較為慘淡，成交仍主要集中在寶安區(qū)及龍崗區(qū)。從面積段來看，市場90平米以下產(chǎn)品為主，125-180㎡的改善型產(chǎn)品市場也逐漸熾熱。2、全市各個(gè)行政區(qū)商品住宅供求分析、價(jià)格走勢及當(dāng)前存量1〕各個(gè)行政區(qū)本月度供求及庫存分析，價(jià)格走勢圖1.112021年9月深圳市住宅各區(qū)月度供求走勢圖資料來源：CRIC本月份各區(qū)域商品住宅供給中，寶安和龍崗區(qū)是主力供給區(qū)域，分別新增供給量28.39萬㎡和12.6萬㎡。成交區(qū)域較為成績突出的區(qū)域?yàn)閷毎矃^(qū)與龍崗區(qū)，成交量分別為14.68萬㎡和8.12萬㎡，南山區(qū)也有2.72萬㎡的成交量，。其余區(qū)域中福田區(qū)為1.35萬㎡，羅湖區(qū)及鹽田區(qū)成交量分別為93和79平米。均價(jià)方面寶安區(qū)有較大增長，其他區(qū)域根本維持平穩(wěn)。存量方面，寶安區(qū)存量為102.18平萬米，龍崗區(qū)達(dá)93.44萬㎡，其余地區(qū)存量根本保持不變。2〕每一行政區(qū)供求分析、價(jià)格走勢及當(dāng)前庫存圖1.122021年9月-2021年9月深圳市寶安區(qū)住宅各區(qū)月度供求走勢圖資料來源：CRIC本月份寶安區(qū)供給量環(huán)比8月暴漲，但成交跟不上節(jié)奏。商品住宅均價(jià)為20870元/㎡，環(huán)比上漲9.61%；成交量為14.68萬㎡，環(huán)比下跌32.11%；供給量為28.39萬平米，環(huán)比大漲82.55%。存房量為102.18萬㎡，環(huán)比上漲15.49%。圖1.132021年9月-2021年9月深圳市龍崗區(qū)住宅各區(qū)月度供求走勢圖資料來源：CRIC本月份龍崗區(qū)商品住宅均價(jià)為13619元/㎡，環(huán)比下跌3.09%；成交量為8.12萬㎡，環(huán)比下跌17.75%；供給量達(dá)12.6萬平米，環(huán)比上漲18.3%；存房量為93.44萬平米，環(huán)比上漲5.04%。圖1.142021年9月-2021年9月深圳市福田區(qū)住宅各區(qū)月度供求走勢圖資料來源：CRIC本月份福田區(qū)商品住宅均價(jià)為29825元/㎡，環(huán)比下跌11.49%；成交量為1.35萬㎡，環(huán)比下跌18.93%；住宅供給量為2.2萬㎡；存房量為22.81萬㎡，環(huán)比上漲3.9%。圖1.152021年9月-2021年9月深圳市羅湖區(qū)住宅各區(qū)月度供求走勢圖資料來源：CRIC本月份羅湖區(qū)商品住宅無供給情況，成交均價(jià)為27435元/㎡，環(huán)比微漲1.15%；成交量為93㎡，環(huán)比大跌82.93%；存房量為3.60萬㎡，與8月根本持平。圖1.162021年9月-012年9月深圳市南山區(qū)住宅各區(qū)月度供求走勢圖資料來源：CRIC本月份南山區(qū)商品住宅均價(jià)為39702元/㎡，環(huán)比下跌6.69%；成交量為2.72萬㎡，環(huán)比下跌47.16%；供給量為2.65萬㎡；存房量為32.13萬㎡，環(huán)比8月保持平穩(wěn)。圖1.172021年9月-2021年9月深圳市鹽田區(qū)住宅各區(qū)月度供求走勢圖資料來源：CRIC本月份鹽田區(qū)商品住宅均價(jià)為13450元/㎡，環(huán)比微跌0.48%；成交量為79㎡，環(huán)比大跌81.70%，無供給情況；存房量為1.9萬㎡，環(huán)比根本持平。3)各行政區(qū)產(chǎn)品的成交結(jié)構(gòu)〔統(tǒng)計(jì)面積〕表1.41深圳市寶安區(qū)9月商品住宅成交總價(jià)情況〔單位：M2〕寶安區(qū)區(qū)間總價(jià)〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60萬元以下1180000060-100萬元259900000100-150萬元2252323100000150-200萬元4546037943803000200-300萬元1181671381736031051950300-500萬元004803928311641331500-1000萬元000348219156201000-2000萬元000007482000萬元以上000000本月份寶安區(qū)商品住宅成交結(jié)構(gòu)整體未有改變，仍然集中在面積為90㎡以下總價(jià)為150-200萬元戶型，其次為100-150萬以下90㎡以下房型及200-300萬125-144㎡戶型；寶安區(qū)近來由于前海規(guī)劃利好影響，一躍成為全市供給及成交最大的區(qū)域，且工程多為剛性需求為主。9月寶安熱銷樓盤如勤誠達(dá)和園、公館一八六六花園、中信領(lǐng)航、海雅廣場、中糧錦云、萊蒙水榭春天等分布于在中心區(qū)、民治、西鄉(xiāng)、新安等板塊；從戶型來看，各工程仍以90㎡以下剛需戶型產(chǎn)品成交為主，但勤誠達(dá)和園、公館一八六六花園的改善性中等面積區(qū)間125-144㎡產(chǎn)品銷售情況較好。表1.42深圳市福田區(qū)9月商品住宅成交總價(jià)情況〔單位：M2〕福田區(qū)區(qū)間總價(jià)〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60萬元以下2220000060-100萬元230900000100-150萬元303400000150-200萬元100400000200-300萬元30526650000300-500萬元512630015000500-1000萬元000138504941000-2000萬元0000002000萬元以上000000本月份福田區(qū)商品住宅成交結(jié)構(gòu)主要集中在面積為90㎡以下、總價(jià)區(qū)間在100-150萬元及200-300萬元的戶型。主力成交工程為御錦公館、蘭江山第，均位于梅林板塊，由于均價(jià)為29041元/㎡的御錦公館成交占比高，拉低本月福田區(qū)均價(jià)。表1.43深圳市龍崗區(qū)9月商品住宅成交總價(jià)情況〔單位：M2〕龍崗區(qū)區(qū)間總價(jià)〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60萬元以下33190000060-100萬元262290135000100-150萬元225101426640000150-200萬元703693223033300200-300萬元00123388459441357300-500萬元00044885653217500-1000萬元0000013931000-2000萬元000005682000萬元以上00000378本月份龍崗區(qū)商品住宅成交主要為面積為90㎡以下總價(jià)為60-150萬之間的戶型，由于大運(yùn)規(guī)劃利好影響日益減弱，在該區(qū)置業(yè)熱潮已有所減緩，轉(zhuǎn)而關(guān)注寶安前海規(guī)劃。9月份，該區(qū)域萬科金域東郡工程以均價(jià)12148元/㎡成交206套，旭源瑞景軒工程以均價(jià)9806元/㎡成交146套，位列龍崗區(qū)成交榜首；但主力工程的成交價(jià)格較低，所以該區(qū)域的均價(jià)上漲壓力較大。表1.44深圳市羅湖區(qū)9月商品住宅成交總價(jià)情況〔單位：M2〕羅湖區(qū)區(qū)間總價(jià)〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60萬元以下00000060-100萬元000000100-150萬元9300000150-200萬元000000200-300萬元000000300-500萬元000000500-1000萬元0000001000-2000萬元0000002000萬元以上000000本月份羅湖區(qū)只有港豐大廈有成交2套，共93㎡，該工程以小面積單身公寓產(chǎn)品為主。市場供給決定成交，而羅湖區(qū)工程較為稀缺，由單個(gè)工程影響較大，所以在沒有新品的情況下市場將維持平淡。表1.45深圳市南山區(qū)9月商品住宅成交總價(jià)情況〔單位：M2〕南山區(qū)區(qū)間總價(jià)〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60萬元以下00000060-100萬元12900000100-150萬元262100000150-200萬元276800000200-300萬元288600000300-500萬元15975941513186300500-1000萬元009495059001000-2000萬元000354617665302000萬元以上00000679本月份南山區(qū)商品住宅成交結(jié)構(gòu)主要集中在面積為180㎡以上總價(jià)為1000-2000萬元大戶型，其次是500-1000萬元144-180㎡之間的中等戶型，大中戶型銷量較好。其中純大戶純水岸火爆成交有所減緩，本月共成交23套，6855平方米，均價(jià)56181元/平方米。南山區(qū)屬于宜居區(qū)域，特別是華僑城板塊豪宅云集，目前蛇口板塊也較為熾熱，南山區(qū)域的價(jià)格普遍較高。表1.46深圳市鹽田區(qū)9月商品住宅成交總價(jià)情況〔單位：M2〕鹽田區(qū)區(qū)間總價(jià)〔90M2〕〔90-125M2〕〔125-144M2〕〔144-180M2〕〔180-200M2〕〔200M2以上〕60萬元以下320000060-100萬元4700000100-150萬元000000150-200萬元000000200-300萬元000000300-500萬元000000500-1000萬元0000001000-2000萬元0000002000萬元以上000000本月份鹽田區(qū)商品住宅成交和羅湖區(qū)相似，主要還是因?yàn)閰^(qū)域在售工程不多，本月只有春天海工程成交兩套，均價(jià)在13450元/㎡。由于該區(qū)域擁有豐富的山海等自然資源，所以房地產(chǎn)市場以高端度假工程為主，但目前受調(diào)控大環(huán)境的影響，新工程遲遲不入市導(dǎo)致片區(qū)成交低迷，待新工程入市后成交量才有望回歸。3、城市top工程的成交量、價(jià)及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)表1.47深圳市9月top10商品住宅成交面積情況排名工程名稱所在行政區(qū)物業(yè)類型銷售金額〔萬元〕銷售面積〔㎡〕銷售套數(shù)產(chǎn)品品類〔套數(shù)〕首置〔90㎡以下〕首改〔90-125㎡〕再改一〔125-144㎡〕再改二〔144-180㎡〕終改〔180㎡以上〕1勤誠達(dá)和園寶安區(qū)普通住宅80967359543672710752102公館一八六六花園寶安區(qū)普通住宅568272595523714012502873萬科金域東郡龍崗區(qū)普通住宅212111746020620600004旭源瑞景軒龍崗區(qū)普通住宅121111235114614330005中信領(lǐng)航寶安區(qū)普通住宅152651081212098715006海雅廣場寶安區(qū)普通住宅2208110077155144110007中糧錦云寶安區(qū)普通住宅1727991779777011908萊蒙水榭春天寶安區(qū)普通住宅157427878857180339純水岸南山區(qū)普通住宅3851268552300002310和黃御峰園龍崗區(qū)普通住宅；別墅96056500370002413表1.48深圳市9月top10商品住宅成交金額情況排名工程名稱所在行政區(qū)物業(yè)類型銷售金額〔萬元〕銷售面積〔㎡〕銷售套數(shù)產(chǎn)品品類〔套數(shù)〕首置〔90㎡以下〕首改〔90-125㎡〕再改一〔125-144㎡〕再改二〔144-180㎡〕終改〔180㎡以上〕1勤誠達(dá)和園寶安區(qū)普通住宅80967359543672710752102公館一八六六花園寶安區(qū)普通住宅568272595523714012502873純水岸南山區(qū)普通住宅385126855230000234海雅廣場寶安區(qū)普通住宅2208110077155144110005萬科金域東郡龍崗區(qū)普通住宅212111746020620600006中糧錦云寶安區(qū)普通住宅1727991779777011907天御豪庭寶安區(qū)普通住宅168435069290002548萊蒙水榭春天寶安區(qū)普通住宅157427878857180339中信領(lǐng)航寶安區(qū)普通住宅1526510812120987150010招商雍景灣南山區(qū)普通住宅13443415726203210本月成交面積前十名工程仍以寶安區(qū)占主流，共有6個(gè)；寶安區(qū)由于前海利好規(guī)劃影響房地產(chǎn)市場日益熾熱，且其緊靠南山，交通、教育等配套隨著片區(qū)的開發(fā)逐步完善，相較關(guān)內(nèi)較低的均價(jià)，成為目前深圳市商品住宅供求最多的區(qū)域。龍崗區(qū)之前由于大運(yùn)會的規(guī)劃利好開展較快，目前有所減緩，雖然該區(qū)域較為偏遠(yuǎn)且配套不齊全，但其低位的價(jià)格吸引眾多剛需選擇該片區(qū)置業(yè)。南山區(qū)是傳統(tǒng)的居住區(qū)域，該片區(qū)自然資源豐富且居住環(huán)境成熟，是眾多置業(yè)者的首選之地，但該區(qū)域豪宅工程云集，且隨著開發(fā)空間的逐步縮小價(jià)格日漸提升。4、結(jié)論9月是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)“金九〞銷售旺季，但深圳表現(xiàn)平平。商品住宅供給面積為45.84萬平米，環(huán)比大漲74.94%；由于8月的銷售業(yè)績使開發(fā)商看好“金九銀十〞市場，所以本月開盤及加推工程扎堆上市，寶安依然是推盤重點(diǎn)區(qū)域。但成交卻并不理想，9月成交26.89萬平米，環(huán)比下跌30%；成交均價(jià)為21033元/平米，環(huán)比下跌2.39%；由于市場上的剛性需求逐步被消化，加上客戶預(yù)期中的大幅度優(yōu)惠并未實(shí)現(xiàn)，所以成交節(jié)奏趨于平緩。3.7市場存量分析【數(shù)據(jù)說明】：本局部數(shù)據(jù)以2021年9月30日深圳住宅市場存量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。1〕實(shí)際存量鑒別市場住宅有效存量面積及套數(shù)增加根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2021年9月底深圳市場住宅存量為29154套，324.30萬平方米；這局部存量中，2007年及以前的存量為5756套，62.32萬平方米，這局部存量按照深圳市場消化情況已經(jīng)根本消化完畢，可以視為市場上的死存量；在剔除這局部存量以后，深圳市場實(shí)際存量約為29154套，261.98萬平方米。以下分析將采用實(shí)際的存量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。圖3.19:2021年9月深圳存量套數(shù)樓齡分析圖3.20:2021年9月深圳存量面積樓齡分析數(shù)據(jù)來源：CRIC2〕實(shí)際存量結(jié)構(gòu)分析9月份供給量明顯大于去化量，一、二房領(lǐng)漲存量9月份共有14個(gè)工程獲得預(yù)售許可證，合計(jì)供給55.99萬㎡，但只去化29.28萬㎡，從而導(dǎo)致存量明顯上升，各房型存量均有所上升。從結(jié)構(gòu)來看，主要以一、二房存量上漲為主。首置房型近幾個(gè)月所占比例有所上升，一房、二房戶型占總存量比例已由6月上升至9月的56.19%。表3.72021年9月深圳市存量結(jié)構(gòu)表房型2021年8月存量2021年9月存量一房48655785二房846010597三房40204429四房及以上26672879復(fù)式22812479別墅438749其他17942236數(shù)據(jù)來源：CRIC各房型存量占比從房型套數(shù)來看，9月份一、二房套數(shù)占全市的56%，三房套數(shù)占全市的15%；從房型面積來看，一、二房面積占全市的46%，三房面積占全市的19%。圖3.21：2021年9月深圳戶型存量套數(shù)分布圖:3.22：2021年9月深圳戶型存量面積分布數(shù)據(jù)來源：CRIC3〕實(shí)際存量位置分布寶安區(qū)存貨總量仍居全市第一9月份，深圳市各區(qū)域存量相比擬，寶安區(qū)仍然是存貨量最大的區(qū)域，可售面積為105.39萬㎡，主要分布在寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)和觀瀾板塊，存量分別為25.87萬㎡、25.34萬㎡、17.80萬㎡。龍崗區(qū)存量仍然排第二位，可售面積為92.68萬㎡，主要分布在龍城、布吉和坪山板塊，存量分別為28.81萬㎡、22.82萬㎡、10.21萬㎡。排名其后的南山區(qū)和福田區(qū)存量分別為34.83萬㎡、25.41萬㎡。圖:3.23：2021年9月末深圳存量區(qū)位分布〔萬平方米〕資料來源：CRIC3.810月市場走勢及預(yù)測“金九〞因?yàn)槌山谎舆t備案的原因，成交量大跌近三成，所以十月備案成交量將明顯反彈。在歷經(jīng)了慘淡的2021年后，2021年在政策微調(diào)和高層頻繁表態(tài)的背景下，在開發(fā)商以價(jià)換量和購房者市場預(yù)期趨于理性，剛需相續(xù)入市，從而造就了5月至今的次序熱銷。雖然9月備案成交量呈現(xiàn)明顯下滑，但我們?nèi)匀幌嘈砰_發(fā)商會努力抓住5月至今的熱銷狀態(tài)，加緊推盤節(jié)奏，從而進(jìn)一步釋放市場需求，所以克而瑞視點(diǎn)認(rèn)為，10月市場供給量并不會出現(xiàn)大幅度的下滑，繼續(xù)維持較高的供給量；備案成交量將延續(xù)5月以來的熱銷態(tài)勢，而實(shí)際成交量將受較高市場供給量和住房公積金貸款的刺激，也將維持較高水平。成交價(jià)格由于受備案影響，價(jià)格并不會出現(xiàn)大起大落，更有可能的是微張或微跌。第四章辦公物業(yè)市場4.1市場綜述2021年9月份，全市辦公物業(yè)新增供給2.54萬㎡，辦公成交面積為1.61萬㎡，環(huán)比上漲8.05%。從成交區(qū)域來看，福田區(qū)成交面積為0.5萬㎡，占全市的30.79%；龍崗成交面積為0.64萬㎡，占全市的39.57%；南山成交面積為0.48萬㎡，占全市的29.64%。本月成交均價(jià)為30054元/㎡，環(huán)比下跌2.9%，主要是由于龍崗的辦公價(jià)格相對較低且本月成交量大因此整體均價(jià)有所下降。自2021年11月到2021年9月，辦公供給量38.73萬㎡，辦公成交面積30.9萬㎡，供求比為0.8。因9月份辦公持續(xù)供給，而成交量與上月根本持平，因此供求比變化不大。圖4.1：2021年11月至2021年9月深圳市辦公物業(yè)供求走勢圖資料來源：CRIC表4.1：深圳2021年9月辦公物業(yè)各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2021年8月2021年9月環(huán)比增幅同比增幅供給量〔萬m2〕3.782.54-32.8%-成交量〔萬m2〕1.491.617.9%-18.27%成交均價(jià)〔元/m2〕3095330054-2.9%-35.5%成交總額〔億元〕4.624.844.76%-47.23%資料來源：CRIC4.2供求關(guān)系分析本月全市辦公物業(yè)新增供給2.54萬㎡，辦公成交面積為1.61萬㎡，本月供求比為0.63。自2021年11月到2021年9月，辦公供給量38.73萬㎡，辦公成交面積30.9萬㎡，供求比為0.8。因9月份辦公的供給量持續(xù)供給，而成交量增幅不大，因此供求比與上月根本持平。9月份以來辦公供給量繼續(xù)穩(wěn)步供給，成交量相比上月有所增長，由于10月1日起商業(yè)及辦公物業(yè)二手交易開始按評估價(jià)征稅，因此預(yù)計(jì)一局部從住宅市場流向商業(yè)及辦公市場的資金將會撤離。預(yù)計(jì)10月隨著榮超英隆大廈的入市，成交量在本月根底上會略有增長，但由于政策引起的觀望心態(tài)因此幅度不會太大。圖4.2深圳市2021年11月至2021年9月辦公物業(yè)供求情況比照資料來源：CRIC4.3供給量分析本月有一個(gè)工程取得預(yù)售許可證，供給量在今年位居第三。由于10月1日起開始實(shí)施商業(yè)及辦公物業(yè)二手交易開始按評估價(jià)征稅，且住宅市場逐步趨于回暖，導(dǎo)致局部從住宅市場流向商業(yè)及辦公市場的投資資金重新投入住宅市場。加上目前深圳只租不售的寫字樓較少，而市場需求較大，因此多數(shù)開發(fā)商將來推出的高端產(chǎn)品將以純租賃形式入市，從而進(jìn)一步降低未來市場供給量。圖4.3深圳市2021年11月至2021年9月辦公物業(yè)供給走勢資料來源：CRIC4.4成交量分析1、成交總量分析本月全市辦公成交面積為1.61萬㎡，環(huán)比上月增長7.9%，超過7月位于今年成交量排名第二位。本月共有五個(gè)辦公工程成交：銀信中心成交0.03萬㎡，田廈國際中心成交0.48萬㎡，福年廣場成交0.16萬㎡，深業(yè)泰然大廈成交0.34萬㎡，龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園成交0.6萬㎡。本月成交量與上月相比根本持平，預(yù)計(jì)下月由于榮超英龍大廈的入市，成交量會在本月根底上略有上漲。圖4.4深圳市2021年11月至2021年9月辦公物業(yè)成交量走勢資料來源：CRIC2、成交區(qū)域分析從成交區(qū)域來看，福田區(qū)成交面積為0.5萬㎡，占全市的30.79%；龍崗成交面積為0.64萬㎡，占全市的39.57%；南山成交面積為0.48萬㎡，占全市的29.64%。4.5均價(jià)分析本月全市辦公成交均價(jià)為30054元/㎡，環(huán)比下跌2.9%。成交均價(jià)下跌主要是由于龍崗均價(jià)較低成交面積所占比例較大因此整體均價(jià)有所下降。圖4.5深圳市2021年11月至2021年9月辦公物業(yè)成交均價(jià)走勢資料來源：CRIC第五章商業(yè)物業(yè)市場5.1市場綜述9月深圳商業(yè)新增供給面積為2.9萬㎡，共199套；成交面積為0.79萬㎡，環(huán)比上升65%，共成交142套。本月全市商業(yè)成交均價(jià)為29312元/㎡，環(huán)比下降14.56%。商業(yè)成交工程主要位于龍崗區(qū)，成交量占全市的97.75%。圖5.1：2021年11月至2021年9月深圳市商業(yè)物業(yè)供求走勢圖資料來源：CRIC5.2供求關(guān)系分析本月商業(yè)新增供給面積為9.9萬㎡，成交面積為0.79萬㎡，供求比為0.27。2021年7月至2021年9月，全市商業(yè)供給量為39.87萬㎡，成交面積為13.78萬㎡，供求比為0.35，由此近14個(gè)月的商業(yè)物業(yè)市場供求比的數(shù)據(jù)來看，目前市場商業(yè)存量仍然比擬充足，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)市場將仍處于供大于求的狀況。圖5.2：深圳2021年11月-2021年9月商業(yè)物業(yè)供求比走勢資料來源：CRIC5.3供給量分析1、供給總量分析本月商業(yè)新增供給面積為2.9萬㎡，共199套。圖5.3：深圳2021年11月-2021年9月商業(yè)物業(yè)供給量走勢資料來源：CRIC5.4成交分析1、成交總量分析本月份全市商業(yè)成交面積為0.79萬㎡，環(huán)比上升65%，共成交142套。圖5.42021年11月-2021年9月深圳市商業(yè)物業(yè)成交量走勢資料來源：CRIC2、成交區(qū)域分析本月份成交量的主力片區(qū)按比重上下依次為：龍崗區(qū)成交面積為15769㎡，占全市成交的97.75%，福田區(qū)成交面積為177㎡，占全市成交的2.25%，寶安、南山、羅湖、鹽田無商業(yè)成交。5.5均價(jià)分析本月份深圳商業(yè)成交均價(jià)為29312元/㎡，環(huán)比下降14.56%。由于本月成交量集中在龍崗區(qū)，且龍崗區(qū)均價(jià)較低。因此本月成交均價(jià)出現(xiàn)明顯下降，但在整體上價(jià)格浮動并不會太大。圖5.52021年11月-2021年9月深圳商業(yè)物業(yè)成交均價(jià)走勢圖資料來源：CRIC

第六章房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)監(jiān)測6.1重點(diǎn)企業(yè)市場本月資訊本月新開盤工程根本信息表6.1深圳五大監(jiān)測企業(yè)9月新開盤加推工程根本信息表企業(yè)名稱工程名稱所在位置開盤價(jià)格推售情況當(dāng)月去化情況同周邊價(jià)格比擬招商地產(chǎn)伍茲公寓蛇口6000015020%+100%萬科地產(chǎn)翡麗郡花園沙井13000-15000637售罄+20%數(shù)據(jù)來源：CRIC9月23日，伍茲公寓在營銷中心開盤正式出售，開盤當(dāng)天主推175平方米的四房二廳戶型，帶1萬元/平方米精裝修，均價(jià)6萬/平方米，VIP會員可享受98折。萬科翡麗郡9月27日開盤，加推4-6棟89平3居室，均價(jià)13000-15000元/平米。6.2本月營銷動作和銷售策略表6.22021年7月招商在深圳的營銷動作和銷售策略表企業(yè)名稱工程名稱本月銷售金額〔億元〕年度累計(jì)銷售金額〔億元〕本月營銷活動本月銷售策略和折扣信息招商招商觀園04.89招商觀園啟動“發(fā)現(xiàn)未來建筑師〞活動儀式，通過一系列活動開掘和培養(yǎng)小朋友在建筑師方面的獨(dú)特天賦，發(fā)現(xiàn)建筑的美，為眾多家長做長足考慮，以溫情回饋顧客與社會對招商的支持和厚愛。享受30萬抵60萬優(yōu)惠約合93折招商果嶺花園0.0717.36————招商伍茲公寓1.121.129月16日在海上世界生活體驗(yàn)館舉辦主題為“馬背上的世界〞馬術(shù)沙龍及馬術(shù)表演活動。9月22日-23日在伍茲公寓海上世界體驗(yàn)館上演皮皮魯話劇系列之三?罐頭小人?辦理“尊享卡〞可享受優(yōu)先看房以及開盤當(dāng)天購房可享99折優(yōu)惠。數(shù)據(jù)來源：CRIC表6.32021年9月萬科在深圳的營銷動作和銷售策略表企業(yè)名稱工程名稱本月銷售金額〔億元〕年度累計(jì)銷售金額〔億元〕本月營銷活動本月銷售策略和折扣信息萬科翡麗郡06.63全面啟動“幸福家方案〞的主題活動，如幸福早餐、幸福大篷車等，并在工程官方微博及業(yè)主論壇同步上線。9月22日現(xiàn)場舉辦“財(cái)富西進(jìn)〞論壇。9月27日開盤，辦理VIP卡享受總價(jià)減1萬優(yōu)惠。金域緹香2.125.989月8日，首屆“金域緹香杯“三人籃球賽完美落下帷幕；9月23-24日，舉辦燈謎競猜和冰皮月餅DIY活動金域緹香1棟現(xiàn)目前僅剩10余套在售，戶型為89平4居室，總價(jià)約100萬元/套，購房可減5萬。璞悅山1.2613.44“爭藏風(fēng)暴活動〞，10天100席1000萬巨惠認(rèn)籌5萬可抵開盤10優(yōu)惠。萬科紅0.1110.25——萬科紅二期清盤在售，目前僅剩2套89平單位在售，總價(jià)約170-180萬/套，房源位于2樓、3樓，目前暫無優(yōu)惠。數(shù)據(jù)來源：CRIC表6.42021年9月萊蒙在深圳的營銷動作和銷售策略表企業(yè)名稱工程名稱本月銷售金額〔億元〕年度累計(jì)銷售金額〔億元〕本月營銷活動本月銷售策略和折扣信息萊蒙國際萊蒙水榭春天1.5724.21————數(shù)據(jù)來源：CRIC表6.52021年7月振業(yè)在深圳的營銷動作和銷售策略表企業(yè)名稱工程名稱本月銷售金額〔億元〕年度累計(jì)銷售金額〔億元〕本月營銷活動本月銷售策略和折扣信息振業(yè)振業(yè)城六期0.593.91——業(yè)城上觀目前僅剩7棟少量220平單位在售，均價(jià)12500元/平，享99折優(yōu)惠。數(shù)據(jù)來源：CRIC本月五大重點(diǎn)監(jiān)測企業(yè)中振業(yè)和萊蒙均沒有營銷活動。招商觀園啟動“發(fā)現(xiàn)未來建筑師〞活動儀式，并繼續(xù)推出30萬抵60萬認(rèn)籌活動；伍茲公寓舉辦“馬背上的世界〞馬術(shù)沙龍及馬術(shù)表演和皮皮魯話劇系列觀看活動，但開盤去化并不理想。萬科翡麗郡全面啟動“幸福家方案〞的主題活動和“財(cái)富西進(jìn)〞論壇，9月27日開盤，根本售罄；金域緹香二期舉辦的首屆“金域緹香杯“三人籃球賽完美落下帷幕，燈謎競猜和冰皮月餅DIY活動接力；璞悅山舉辦“爭藏風(fēng)暴活動〞。6.3標(biāo)桿企業(yè)的重要動作【萬科】萬科120億重投養(yǎng)老地產(chǎn)2021年8月13日，萬科企業(yè)股份(以下簡稱“萬科集團(tuán)〞)總裁郁亮和執(zhí)行副總裁丁長峰飛抵長春，他們此行的重要目的是與長春市政府簽署一項(xiàng)協(xié)議，萬科集團(tuán)下一步將投資120億元，在長春市多個(gè)區(qū)域打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工程。目前健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工程初步選定改造目標(biāo)是長春市各主要棚戶區(qū)。雙方目前只是簽署框架協(xié)議。萬科于2001年進(jìn)入長春，目前已累計(jì)開發(fā)建設(shè)工程10個(gè)，竣工交付住宅面積約90萬平方米，在建住宅面積約80萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)納稅約11億元。而此次120億元的投資無疑將使萬科在長春的市場更加穩(wěn)固。萬科集團(tuán)目前共有4個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)工程。早在2021年，萬科集團(tuán)就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)工程“萬科幸福匯〞，采用租售并舉的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬科集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，萬科集團(tuán)還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)工程，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)工程，但規(guī)模都較小，長春這次投資是萬科集團(tuán)自進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域以來最大的投資?！救f科】萬科年內(nèi)廣州首次拿地9月5日晚，廣州市蘿崗區(qū)出讓一幅占地115671平的巨無霸宅地，掛牌總價(jià)12.6082億，樓面起始價(jià)4360元/平，另要求配建四成以上小戶型。該宗地吸引了中海與萬科兩家龍頭房企競爭，雖然中海曾嘗試跳價(jià)舉牌，但經(jīng)過22輪競價(jià)，最終萬科以13.65億，樓面底價(jià)4720元/平奪地，這也是萬科年內(nèi)在廣州首次拿地。今年1月份以來，廣州土地市場并不活潑，絕大局部土地以底價(jià)或低溢價(jià)成交。而今日拍賣的該宗地吸引了中海與萬科兩家龍頭房企競爭，主要由于此次供給地塊面積與起拍價(jià)都比擬適宜。同時(shí)也表現(xiàn)出開發(fā)商更愿意購置對大面積地塊。進(jìn)入下半年，全國很多地方都出現(xiàn)大規(guī)模推出土地現(xiàn)象，如杭州最近連推20多塊地。歷年來下半年各地財(cái)政比擬吃緊，預(yù)計(jì)各地會出現(xiàn)大規(guī)模推地潮。從深圳來看，上半年土地市場并不十分活潑，由于土地出讓金和工地方案需要完成。預(yù)計(jì)深圳也會在下半年跟風(fēng)推出土地。但由于目前開發(fā)商拿地比擬謹(jǐn)慎，土地價(jià)格應(yīng)該會有所調(diào)整。【萬科】萬科改革將局部決策權(quán)下放到區(qū)域公司近日，萬科總裁郁亮在一個(gè)場合上透露，萬科將強(qiáng)化區(qū)域作用，將總部的局部決策權(quán)下放到區(qū)域公司。萬科此舉被譽(yù)為“聯(lián)邦化〞，被認(rèn)為是萬科自2000年和2005年兩次管理體制變革之后的第三次重要改革。萬科公司表示，2006年以來公司將一局部管理職能逐步下放到區(qū)域中心，由以往總部、一線的兩級架構(gòu)過渡到“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線〞的三級架構(gòu)。隨著管理半徑的擴(kuò)大以及市場環(huán)境的變化，公司近年來不斷對這一體系進(jìn)行優(yōu)化，以保持組織架構(gòu)的高效和活力，2021年集團(tuán)總部的“瘦身方案〞，去年集團(tuán)推出的“簡政強(qiáng)兵〞方案，以及今年年初集團(tuán)推出的“精兵強(qiáng)將〞方案，都是對這一管理架構(gòu)的細(xì)化和完善?！救f科】深圳壹海城、萬科廣場雙綜合體同時(shí)舉行動品牌商家簽約儀式9月17日，深圳萬科“未來+——壹海城&萬科廣場招商新聞發(fā)布會暨品牌商家簽約儀式〞在大梅沙萬科中心舉行。萬科介紹了公司的商業(yè)產(chǎn)品及其布局、發(fā)布了壹海城和萬科廣場兩個(gè)城市綜合體的招商進(jìn)展情況，并與近20家主力店及知名品牌進(jìn)行了簽約，此兩個(gè)工程將打造成龍崗與鹽田中高端購物中心。壹海城將成為鹽田首個(gè)綜合體?！菊猩獭空猩痰禺a(chǎn)接連簽約深圳舊改工程圈地日前招商地產(chǎn)接連獲得牛成村改造開發(fā)后又獲得西麗中心區(qū)城市更新工程，該工程占地面積14.92萬平方米尤其值得注意的是，今年7月14日，招商地產(chǎn)曾與深圳坪山新區(qū)簽署?坪山河流域片區(qū)綜合開發(fā)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議?，正式宣布進(jìn)入坪山河流域的開發(fā)建設(shè)。該方案中提及，可由招商局集團(tuán)和坪山城投組成開發(fā)聯(lián)合體，由雙方聯(lián)合對坪山河流域進(jìn)行土地一級、二級開發(fā)，或雙方聯(lián)合完成土地一級開發(fā)后再通過招拍掛的形式進(jìn)行土地二級開發(fā)。此消息一出，立即引起業(yè)界關(guān)注，外界均傳招商地產(chǎn)已獲得坪山新區(qū)5.5平方公里的土地，這在土地資源稀缺的深圳，無疑是一塊巨大的蛋糕。不過，招商地產(chǎn)隨即辟謠稱，并未正式拿下坪山新區(qū)的5.5平方公里土地，當(dāng)時(shí)只是與坪山新區(qū)簽署了意向協(xié)議，但招商地產(chǎn)今后還是會介入其中的開發(fā)。招商地產(chǎn)相關(guān)高層表示，按照之前招商局集團(tuán)與坪山新區(qū)簽署的開發(fā)方案，集團(tuán)會帶整個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐坪山新區(qū)，其中涉及到的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)肯定會由招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)開發(fā)，但具體有多少土地，涉及什