“南方傳媒廣場”項目可行性研究報告

“南方傳媒廣場”1 1 1 1 1 2 3 3 4 4 5 5 8 8 2 3 9.2.1方案一：全部自持運營，等額 9.2.2方案二：全部自持運營，償還利息 100 100 102 102 102 102 103 103 103 1031元，是廣東省出版集團以主要經(jīng)營性資產(chǎn)和業(yè)務發(fā)起設立的股份制公司。20162作為南方傳媒文化物業(yè)板塊的實體平臺和實施主體，公司秉承南方傳媒“文化3），建筑風格、色彩、材質(zhì)等須符合琶洲A(西)區(qū)城市設計要求。45概算、項目財務測算、經(jīng)濟評價及項目風險與規(guī)避措施等進行回顧與分析研究，個重要窗口”的要求。站在新的歷史起點上，廣東在全國改革開放全局中肩負大的文化吸引力和親和力，展示改革開放的中國故事、中國精彩。6發(fā)展環(huán)境。城市的文化地標，不僅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商業(yè)、地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、綜合交通和新型智能交通、基礎設施與公共服務配套、城市更新、7交通服務體系等內(nèi)容。同月，海珠區(qū)發(fā)改局發(fā)布《海珠區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2018-2035）》，擬將琶洲打造成為粵港澳大灣區(qū)數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新試驗區(qū)，未來8同、建造標準提升等要求，項目總投資估算為456,153萬元，其中土地成本），9爆發(fā)，其仍將會對商業(yè)地產(chǎn)市場帶來較大的負面影響,主要體現(xiàn)在：對商業(yè)市場對于中國寫字樓市場需求1）中國內(nèi)資公司處于快速增長期，其對于優(yōu)質(zhì)辦公空間需求的不斷增加，這為當前的寫字樓租賃市場帶來了強有力的支撐，從而在一定程度上緩解了貿(mào)易戰(zhàn)給寫字樓市場帶來的沖擊2）相對于內(nèi)資租對寫字樓市場的影響將會較小3）美國和中國之間的貿(mào)易問題惡化可能會導求上，短期內(nèi)外資企業(yè)不會大幅縮減其在中國的辦公空間4）對于一些內(nèi)資實施關稅措施的實際時間判斷中國寫字樓市場的內(nèi)資租戶是否會受到實質(zhì)性影對于中國零售市場需求1）中國經(jīng)濟放緩將會間接的影響到中國一些城也會相應減少2）總體而言，中國穩(wěn)健的經(jīng)濟基礎還是為中國零售業(yè)的發(fā)展近期來看，（1）“一帶一路”對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響主要集中于中西部流倉儲節(jié)點增長。中遠期來看2）“一帶一路”有助于改善內(nèi)陸與沿海地區(qū)廣州的內(nèi)外航運和貿(mào)易長盛不衰，未來有望成為泛珠三角對接“一帶一路” 成為全球企業(yè)投資首選地和最佳發(fā)展地，配套的房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來發(fā)展機遇，有金融業(yè)、深圳有創(chuàng)新科技、廣州有商貿(mào)、其他珠三角城市如中山市有制造業(yè)。即其效應將從本市放大至整個灣區(qū)。大灣區(qū)開放程度高，在全國處于領先地位，廣州大學城-國際創(chuàng)新城；2.廣州中新知識城；3.廣州科學城；4.琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)幾年琶洲島將成為廣州繼珠江新城后比較成熟的商業(yè)中心區(qū)?！钡谝浑A段（2000-2002年）第二階段（2003-2007年）第三階段（2008-2010年）第四階段（2011-2020年）啟動期協(xié)調(diào)發(fā)展期規(guī)劃定位完善期快速發(fā)展期琶洲地區(qū)發(fā)展正式啟動2007年琶洲正式確定以廣州會展博覽中心的建設為契機和核心2010年提出琶洲進入CBD琶洲劃入廣州“新城市中心”逐步落實規(guī)劃階段；總部經(jīng)濟迅速發(fā)展；“互聯(lián)網(wǎng)+”概念作為琶洲發(fā)展新契機區(qū)，即總部示范區(qū)，定位為“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新企業(yè)總部聚集區(qū)，發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)服務量的雙雙下降。具體體現(xiàn)在1）過去五年，廣交會每年成交額在五百億美元李克強在十二屆全國人大會議政府工作報告中提出，“制定‘互聯(lián)網(wǎng)+’行國家“十三五”規(guī)劃提出，實施“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃，發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)技術和為響應“互聯(lián)網(wǎng)+”政策，琶洲的新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃確立了以廣州國際會議展覽中由此體現(xiàn)了琶洲發(fā)展的“三大增長極”，分別是1）會展博覽：以廣州國際會議展覽中心為主，發(fā)展會展博覽、國際商貿(mào)、信息交流等產(chǎn)業(yè)2）高新技術：包括高新技術研發(fā)，互聯(lián)網(wǎng)+電商總部，信息3.國家級“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新示范區(qū)：培育眾多“互聯(lián)網(wǎng)+”新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)品、展會經(jīng)濟是琶洲經(jīng)濟發(fā)展的一大驅(qū)動力，每年交易量巨大，但受電商沖擊，近幾年“廣交會”經(jīng)歷了成交量和采購商的下降，成交量大呈下降趨勢。過去可以預見，琶洲將以互聯(lián)網(wǎng)+電商總部經(jīng)濟為新興產(chǎn)業(yè)核心，以商貿(mào)、會展作為珠臨港商務區(qū)等核心片區(qū)與白云機場、南站、東站等重大綜合交通樞紐的聯(lián)系；產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：琶洲將以“互聯(lián)網(wǎng)+”與電商總部經(jīng)濟作為新興產(chǎn)業(yè)核心，以商琶洲越秀體育中心珠江新城廣州平均租金（元/平方米/月）142.7186.4215.1194.6季度同比0.1%2.5%-0.1%0.3%年度同比9.0%5.4%2.9%4.6%3.2%空置率5.7%4.4%2.4%4.5%4.3%注：數(shù)據(jù)截止至2019年第二季度分布特征物業(yè)特征入市項目（甲級）A區(qū)（電商總部A區(qū)目標打造廣州緊湊型CBD，地塊規(guī)整但面積較小，建筑圍繞磨碟沙涌形成中間高兩邊低的天際線。A區(qū)物業(yè)主要以超高層高品質(zhì)寫字樓、公寓及酒店為主，建筑高度均超過100米，建筑采用整體玻璃幕墻體現(xiàn)新城現(xiàn)代感，業(yè)態(tài)組合綜合了寫字樓、公寓及酒（1）廣報中心；（2）寶地廣場；（3）中國移動廣州信息大廈；（4）邦華環(huán)球貿(mào)易中心洲會展中B1區(qū)為琶洲會展中心區(qū)，以會展中心為中心，沿新港東路和琶洲、新港東兩個地鐵站布但寫字樓整體規(guī)模不大，空間相比A區(qū)寬松，無新項目建設。項目多以寫字樓塔樓+商業(yè)裙房的形式布局，綜合了寫字樓、酒建筑高度普遍不高，建筑設計風格比較有特色。（4）保利國際廣場；（5）南豐匯；（6）保利世貿(mào)中心；（7）中洲交易中心展綜合服務區(qū)）B2區(qū)為琶洲會展綜合服務區(qū)，項目占地大，體量大，但寫字樓面積相對較少，主要圍繞萬勝圍地鐵站布局。項目檔次較高，其中保利天幕廣場和萬勝廣場都有甲級寫字樓+商業(yè)裙房。（8）環(huán)匯商業(yè)廣場；（9）萬勝廣場；（10）保利叄悅廣場；（11）保利天幕廣場；（12）保利中悅廣場成交時間寫字樓租戶面積（平方米）租賃類型2019年第一季度廣報中心紫極文化創(chuàng)意（廣州）有限公司1,800升級搬遷廣報中心民生人壽保險廣東分公司1,800搬遷廣報中心華人文化有限責任公司3,200升級搬遷廣報中心數(shù)字廣東網(wǎng)絡建設有限公司7,200搬遷2019年第二季度保利天幕廣場今日頭條16,000升級搬遷保利中悅廣場完美日記13,000升級搬遷保利國際廣場保利世貿(mào)中心南豐匯中洲交易中心環(huán)匯商業(yè)廣場萬勝廣場保利叁悅廣場檔次位置科韻路與閱江中路交接新港東路（地鐵8號線琶洲站C新港東地鐵站上蓋琶洲會展核心商圈B區(qū)、廣州國際會議展覽中心東南側(cè)處于琶洲B2區(qū)處于琶洲B2區(qū)，萬勝圍地鐵站上蓋處于琶洲B2區(qū)，保利天悅項目內(nèi)開發(fā)商保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)南豐中國廣州中輕新洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合景泰富廣州地鐵地產(chǎn)保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司建筑面積/㎡196000560000136000178000100000310000140000寫字樓部分面積/㎡120600450004500056700960016500092000設計單位SOM、SWA廣州市設計院-demdesign/廣東珠江外資設計院---標準層面積/2000建筑高度/m8090230層數(shù)地上17地下1地上17，地下1地上18地下3地上1棟7-22層的塔樓結(jié)合5層的裙樓地上30地下318~22實用率70%70%65%75%75%75%層高/m4.10%5客梯8貨梯3/瑞士迅達客梯8，貨梯6客梯8貨梯2客梯10、貨梯2客梯12，貨梯2車位839地上500地960620-業(yè)態(tài)類型純寫字樓寫字樓、商務公寓、家居賣場集中商業(yè)寫字樓、集中式商業(yè)寫字樓、裙樓配套商業(yè)寫字樓、地下商業(yè)租金/元物業(yè)管理保利物業(yè)管理第一太平戴維斯第一太平戴維斯廣州一洲物業(yè)管理有限公司廣州東凌物業(yè)管理公司高力國際保利物業(yè)管理有限公司邦華環(huán)球?qū)毜貜V場中移動電子商務中心廣州日報文化中心保利天幕廣場赫基國際大星河灣中心廣鋁遠大位置地鐵8號線磨碟沙站上蓋位于琶洲總部經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，磨碟沙涌以北位于琶洲總磨碟沙涌以北琶洲A區(qū)總部經(jīng)濟區(qū)西北角基地南側(cè)為位于琶洲總處于琶洲B2新港東路，北部經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，區(qū)，保利天悅臨琶洲大道，地鐵8號線項目內(nèi)東向為雙塔磨碟沙站上路蓋位于琶洲總部經(jīng)濟沙涌以南開發(fā)商廣東邦華集團有限公司廣東寶鋼置業(yè)有限公司中國移動通信集團廣州日報報業(yè)集團保利房地產(chǎn)廣州鼎尚股（集團）股份星河灣集團份有限公司廣州遠大集團建筑面積/120000147349地上53344地下25917地上131850地下6542131000016407382873146030寫字樓部分面積/㎡7439074000560001318501300008287358000102000設計單位Aedas建筑大師西-IAPASOMGMPSOM-標準層面積/㎡2000--25002500--建筑高度230311280200層數(shù)5529地上24地下32660地下34642實用率72%78%-70%70%70%70%-層高/m4.54.5-4.5-車位576-700489-業(yè)態(tài)類型寫字樓、五星級萬麗寫字樓、街酒店、莎瑪區(qū)式商業(yè)國際公寓寫字樓商業(yè)級酒店、裙樓寫字樓、酒店字樓、五星級集中式商業(yè)酒店-寫字樓、配套商業(yè)租金/元182150-164----港聯(lián)物業(yè)保利物業(yè)管Savills物業(yè)管理管理公司，仲量聯(lián)行自管CBRE暫無暫無理有限公司項目名稱邦華環(huán)球貿(mào)易中心項目地址廣州市海珠區(qū)琶洲新港東路148號發(fā)展商廣東邦華集團有限公司物業(yè)服務港聯(lián)物業(yè)管理公司入市時間2017年5月總層數(shù)55層寫字樓建筑面積236-2000㎡項目名稱寶地廣場項目地址廣州市海珠區(qū)琶洲大道79-87號發(fā)展商廣東寶鋼置業(yè)有限公司物業(yè)服務29元/m2/月仲量聯(lián)行總層數(shù)29層寫字樓建筑面積125-2500㎡項目名稱廣報中心（原名廣州報業(yè)文化中心）項目地址廣州市海珠區(qū)磨碟沙大街75號發(fā)展商廣州日報報業(yè)集團物業(yè)服務世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司總層數(shù)地上26層，地下3層辦公層7-25層項目名稱保利天目廣場——超高層一線江景甲級寫字樓項目地址處于琶洲B2區(qū)，保利天悅項目內(nèi)發(fā)展商保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司物業(yè)服務保利物業(yè)管理有限公司總層數(shù)311米，共55層業(yè)態(tài)類型寫字樓、裙樓集中商業(yè)項目寫字樓面積（平方米）2019年預計新增供應258,600（13）赫基國際大廈114,000（14）阿里巴巴華南運營中心69,000（15）唯品會公司總部大樓75,6002020年預計新增供應669,051（16）環(huán)球夢大廈51,100（17）復星南方總部144,600（18）國美信息科技中心87,797（19）騰訊廣州總部大樓68,500（20）歡聚大廈98,454（21）小米互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園66,800（22）合鴻達大廈56,600（23）華邦國際中心95,2002021年預計新增供應504,837（24）星河灣中心58,000（25）粵科科技金融大廈22,600（26）良業(yè)大廈（B2區(qū)）92,498（27）廣鋁總部經(jīng)濟大廈102,000（27）遠大總部經(jīng)濟大廈（28）康美藥業(yè)華南總部38,500（29）粵傳媒大廈50,400（30）科大訊飛人工智能大廈17,700（31）廣交集團（B2區(qū)）66,015（32）廣州鵬潤云端大廈57,1242022年預計新增供應211,100（33）廣商中心115,900（34）TCL項目95,2002023年預計新增供應212,644（35）三一重工項目72,226（36）樹根互聯(lián)項目69,142（37）中遠海運總部大廈71,2762024年預計新增供應175,422（38）128地塊，預計2019下半年拍出，容積率16.9111,270（39）164地塊，預計2019下半年拍出，容積率12.064,1522019-2024年預計新增供應≈2,000,000售商業(yè)存量約13%。從優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)租金范圍來看，海珠商圈的商業(yè)租金約為220-900元/m2/月，低于三大核心商圈，預計未來一年呈上升走勢。同時商業(yè)物項目類型規(guī)模A區(qū)琶醍酒吧街商業(yè)街30,000㎡寶地廣場配套商業(yè)10,000㎡邦華環(huán)球貿(mào)易中心配套商業(yè)2,000㎡廣報中心配套商業(yè)40,000㎡B1區(qū)南豐匯集中式商業(yè)50,000㎡吉盛偉邦集中式商業(yè)120,000㎡保利國際廣場配套商業(yè)5,000㎡六元素體驗中心集中式商業(yè)80,000㎡B2區(qū)萬勝廣場集中式商業(yè)47,000㎡環(huán)匯商業(yè)廣場配套商業(yè)20,000㎡保利天幕廣場配套商業(yè)10,000㎡保利廣場集中式商業(yè)83,000㎡項目商鋪租金（元/㎡/月）寫字樓租金（元/㎡/月）A區(qū)琶堤263/A區(qū)廣報中心250B2區(qū)保利天悅234B1區(qū)南豐匯250B1區(qū)保利世貿(mào)中心238琶洲商圈/項目商鋪售價（元/㎡）A區(qū)寶地廣場76898A區(qū)廣報中心76459B2區(qū)保利天悅83488B1區(qū)保利世貿(mào)中心85000琶洲商圈均價81153區(qū)域項目現(xiàn)狀項目名現(xiàn)在供應區(qū)域項目現(xiàn)狀項目名現(xiàn)在供應（萬平方米）未來2年供應（萬平方米）平方米）A已有項目琶醍3邦華環(huán)球貿(mào)易中心0.2廣州日報文化中心0.8廣東移動電商中心0.3廣東電網(wǎng)總部0.6寶境大廈0.9在建項目廣商中心0.6廣鋁遠大0.8星河灣中心0.4赫基國際大廈0.8從興電子0.6歐派家居0.6合鴻達大廈0.5已拿地，未開工項目7.3未拿地地塊規(guī)劃合計8.8合計5.84.4商業(yè)需求：就自身需求發(fā)掘而言，本項目如果全部設計為寫字樓，可容納項目指標要求地塊位置琶洲A區(qū)AH040245地塊用地性質(zhì)商務設施用地（B2）用地兼容性質(zhì)商業(yè)設施用地（B1）、文化設施用地（A2）用地面積7671平方米容積率≤15.6計容總建面≤119668平方米，其中地上計容面積≤116668平方米，地下計容面積≤3000平方米地下室總面積38961.3m2,共413個停車位建筑密度48%-70%綠地率建筑限高320m擬開發(fā)物業(yè)類型寫字樓、商業(yè)規(guī)劃配套設施1處購書中心（3004.2㎡），1處銀行營業(yè)網(wǎng)點（300.6㎡），1處平價餐飲（1288.5㎡），1處咖啡廳（206.4㎡），1處公廁（70.4㎡）路，為連接琶洲西區(qū)南北向及通往新港東路及華南快速的重要干路4）東面與相鄰地塊銜接，之間規(guī)劃了支路5）地下?lián)砣龡l地鐵線，為八號線、十八息大廈、邦華環(huán)球貿(mào)易中心等甲級寫字樓以及其他配套商業(yè)、酒店。地塊的東、粵港澳大灣區(qū)文化新集群：項目普通辦公樓層（七~五十二層）依托文化中化產(chǎn)業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈，降低文化企業(yè)間的交易成本，形成企業(yè)與產(chǎn)業(yè)的良性互動，企業(yè)總部：項目頂部樓層（四十七~五十三層）將打造成為廣東省出版集團意進取，推動企業(yè)從傳統(tǒng)出版向數(shù)字出版行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。B1：地鐵接駁口、商業(yè)、設備房、非機動車庫，層高7m；B2：地鐵接駁口、卸貨區(qū)、機動車車庫、設備房，層B3~B4：機動車庫、設備房，層高3L11~L16、L18~L26、L28~L36、L39~L45:辦公層，），L8、L17、L27、L37、L46：避難層，層高8.5m(其中勢。為滿足高端客戶商務接待的需求，其要求辦公物業(yè)產(chǎn)品的硬件設施標準高，間。本項目打造文化新地標的差異化發(fā)展，檔次定位在甲級寫字樓中最高水平，堆疊至峰頂，最終呈現(xiàn)出書山形態(tài)，意欲表達中華傳統(tǒng)諺語：書山有路勤為徑。塔樓采用鋼管混凝土框架-鋼筋混凝土核心筒混合結(jié)構(gòu)，純地下室部分采用地下四層~地下二層的樓板主要采用無梁樓蓋結(jié)構(gòu)（核心筒區(qū)域的樓板采用地下空間與裙樓商業(yè)設置4臺乘客電梯進行連接，服務于辦公區(qū)域的電梯共電梯使用樓層電梯類型及數(shù)量電梯速度地下室B5~地上6層乘客電梯4臺2m/s地下室B3~地上2層疏散電梯2臺7~16層乘客電梯5臺3.5m/s18~26層乘客電梯5臺5m/s28~36層乘客電梯5臺6m/s1~38層乘客穿梭電梯4臺8m/s38層~45層乘客電梯4臺2m/s47~54層乘客電梯4臺3.5m/s54~56層塔冠乘客電梯1臺地下室B5~地上54層消防電梯2臺5m/s頂部大堂冷（熱）源由2臺風冷熱泵機組提供。辦公區(qū)采用VAV變風量空調(diào)系統(tǒng)，室外排水按照市政要求進行雨污分流，室內(nèi)排水按照雨、污、廢分流排放。一級負荷為3207kW，三級負荷14826kW；計算容量1.火災探測報警系統(tǒng)（含火災報警控制器、火災探測器、手動火災報警器、區(qū)域。智能化系統(tǒng)設置緊跟行業(yè)前沿，配套設置有智能前臺、智能停車場系統(tǒng)、南方傳媒廣場甲級寫字樓標準廣州國際金融中心珠江城利通廣場凱華國際中心天盈廣場周大福金融預計2024年底完工——2009年2012年2012年2015年2016年2016年——22萬4.5m結(jié)構(gòu)層高3.8-4.3m4.5m3.9m4.2m4.2m4.2m4.5m大于3m凈高超過2.7m3.1m2.7-3.0m2.86m2.8m2.9m3-3.3m2165-2375m21800-2200m22600-3070m22700m22138m22300m22000m23500-3700m880約為800-1000m2800m21200m21000m2700m21000m2600m217.000-51.000m8-15m9m20m37.8m10.5m72.72%65-70%以上70%74%78%70%66%65%150mm150mm左右150mm400mm150mm150mm150mm200/300mm進口優(yōu)質(zhì)進口優(yōu)質(zhì)奧的斯奧的斯通力迅達3600m2/臺5000-7000m2/臺3584m2/臺5000m2/臺4571m2/臺5770m2/臺4815m2/臺3793m2/臺VAVVAV,VRV,風機盤管VAVVAVVAVVAVVAVVAV-150m2配置一個車位265m2/車位240m2/車位190m2/車位185m2/車位232m2/車位206m2/車位），），工程內(nèi)容所需時間項目可行性論證（可行性分析、拿地）6-12個月項目前期工作（四證一書獲得）2-2.5年項目建設交付使用建成后即可交付使用序號任務分解節(jié)點節(jié)點名稱完成標志計劃完成時間1基坑支護及土方工程開工簽發(fā)開工報告2019上半年2取得主要專業(yè)施工圖審查報告和審查意見書取得主要專業(yè)施工圖審查報告和審查意見書2019下半年3主體工程總承包招標完成發(fā)出中標通知書2020上半年4取得主體工程《施工許可證》取得主體工程《施工許可證》2020上半年5基坑支護及土方工程完工組織專家驗收2020上半年6基坑工程交收完成、主體工程開工主體工程開工2020上半年7電梯工程招標完成發(fā)出中標通知書2020下半年8幕墻工程招標完成發(fā)出中標通知書2020下半年9機電工程招標完成發(fā)出中標通知書2021上半年結(jié)構(gòu)工程完成至±0.000板完成至±0.000板2021下半年裝修工程招標完成發(fā)出中標通知書2021下半年結(jié)構(gòu)工程封頂完成屋面板2022下半年電梯工程安裝完成電梯工程安裝完成2023下半年幕墻工程完成完成全部圍蔽2023下半年開展招商工作2023下半年建筑施工圖范圍裝修工程完成建筑施工圖范圍裝修工程完成2023下半年機電工程完成聯(lián)合調(diào)試系統(tǒng)調(diào)試、智能檢測完成2024上半年物業(yè)公司進場物業(yè)公司進場2024上半年室外道路、管網(wǎng)、景觀工程完成室外道路、管網(wǎng)、景觀工程完成2024上半年20工程完工內(nèi)部驗收工程全部完工2024上半年21消防驗收完成取得《消防驗收合格證》2024上半年22規(guī)劃驗收完成取得《建設工程規(guī)劃驗收合格證》2024上半年23工程竣工驗收（質(zhì)監(jiān))取得《質(zhì)量驗收意見書》2024上半年24檔案驗收完成取得《檔案驗收合格證》2024上半年25完成工程竣工驗收備案取得驗收備案文件2024下半年26辦理初始登記（大確權(quán)）取得初始登記文件2024下半年27展示區(qū)及銷售中心開放、公開招租2024下半年28物業(yè)開荒完成物業(yè)開荒完成2024下半年29辦理工程結(jié)算2024下半年工程建設其他費：前期費用、工程勘察設計費、工程監(jiān)理費、檢驗監(jiān)測費、本計列范圍不同、建筑面積增加、建造標準提升、人材機漲價，計價依據(jù)變化、對比原定位策劃報告的投資估算數(shù)據(jù)與出版置業(yè)公司委托的工料測量師行同，估算按（建安費+土地成本）*3%計列按（建安費+土地成本+工程建設其他費）*6安費+工程建設其他費）*5%計列，漲價預備費按序號投資估算（A.戴德梁行）初步概算（B）計算面積（平方單價合價計算面積（平方單價差異金額與估算主要差異原因（A-B）1土地開發(fā)成本投資估算未計列地下室空間約42,202平方米的出讓金、使用稅、印花稅等；2工程建設其他費1、城市配套費估算按穗建城（1998）74號，僅計列2,210萬元，概算按穗建規(guī)字〔2019〕3號計算，同比增加約7,5742、其他項目同比減少314萬元3建安工程費1、概算階段建筑面積增加14,520平方米，按概算單方單價（12463元）測算，此項概算同比增加金額約18,098萬元；2、建造標準不一致。估算按9,891元/平方米計算，概算單方造價12,463元/平方米，主要原因人材機漲價、建筑層高增高、節(jié)能、建造標準提升、消防及機構(gòu)新規(guī)實施、計價新規(guī)實施，概算同比增加金額約34,964萬元（估算按2016年第一季度價格計算）；4期間費用1、建設期營銷費用估算階段未計列，概算計列營銷費用，同比增加金額約3,0002、管理費估算按（建安費+土地成本）*3%計列，概算按（建安費+工程建設其他費+土地成本）*3%計列，相應建安費及土地成本也不同，同比增加金額約2,999萬元。5建設期貸款利息原方案自有資金比例較小，建設期貸款利息增多，本次同比減少11,578萬元6預備費估算預備費按（建安費+土地成本+工程建設其他費）*6%計列；概算基本預備費按（建安費+工程建設其他費）*5%計列，漲價預備費按建安費*1.5%計列，概算同比減少2,222萬元。7合計序號項目指標單位序號項目指標單位1計容建筑面積119,667.6平方米辦公面積105,942平方米商業(yè)面積13,725.6平方米2不計容建筑面積42,203.2平方米2.1避難層/機房/架空層6,242平方米2.2設備用房9,885.7平方米2.3地下車庫26,075.5平方米3總建筑面積161,870.8平方米3.1其中：地上122,909.5平方米3.2其中：地下38,961.3平方米初步設計概算（B）初步設計概算（B）金額（萬元）單方成本(元/m2)1土地成本176,13310,8812工程建設其他費24,0451,4853建安工程費201,75412,4644期間費用39,9052,4655不可預見費14,3168846總投資456,15328,180成建造面積單方成本為28,180元/m2。其中：土地成本為下空間出讓金14,116萬元）,工程建設其他費為24,045萬元，建安費用為年份資金投入占總百分比累積百分比年份資金投入占總百分比累積百分比2019年172,10037.7%37.7%2020年37,0008.2%45.9%2021年40,0009.2%55.1%2022年70,00016.4%71.5%2023年60,00014.9%86.3%2024年52,20613.7%100.00%產(chǎn)生地下空間地價補繳款18,033萬元,項目整個建設期自有資金還需投入約合計序號費用名稱201920202021202220232024合計序號費用名稱2019202020212022202320241項目投入總資金456,153172,10037,24541,96074,65567,84062,353開發(fā)成本431,306172,10037,00040,00070,00060,00052,206建設期利息24,847-2451,9604,6557,84010,1472資金籌措456,153172,10037,24541,96074,65567,84062,3532.1項目自有資金231,980172,10017,2451,9604,6557,84028,1802.1.1用于土地款176,133158,100----18,0332.1.2用于項目建設31,00014,00017,000----2.1.3用于建設期利息24,8472451,9604,6557,84010,1472.2債務資金224,173-20,00040,00070,00060,00034,1732.2.1用于項目建設224,173-20,00040,00070,00060,00034,1732.2.2用于流動資金--3項目自有資金比例53.79%100.00%46.61%4.90%6.65%13.07%53.98%1.建設期貸款總額按照22.4億元，建設期利息按照4.9%考慮；2.建設期貸款按照10年期考慮，建設期每年需歸還本年度利息。權(quán)重廣報中心赫基國際中心寶地廣場遠期區(qū)位價值95區(qū)域成熟程度商業(yè)能級95交通條件9595基礎設施及配套95資源環(huán)境9590特色吸引力20%959590運營管理9585評價分值9994.25項目價格（單位：元/㎡/月）琶洲西區(qū)參考價格（單位：元/㎡/月）159.22161.62159.15權(quán)重0.350.350.30西區(qū)寫字樓平均租金（單位：元/㎡/月）160.04考慮地標因素租金溢價珠江新城板塊深圳CBD板塊甲級寫字樓平均租金（元/㎡/月）214300地標寫字樓租金水平（元/㎡/月）250*340*地標寫字樓租金溢價百分比16.7%13.3%平均租金溢價百分比*備注：參考比較廣州西塔與珠江新城平均水平；深圳平安金融中心與福田CBD平均水平元/m2/月時，設定本項目寫字樓目前的基礎權(quán)重邦華環(huán)球貿(mào)易中心匯金中心環(huán)球都會廣場遠期區(qū)位價值85區(qū)域成熟程度商業(yè)能級9595交通條件9095基礎設施及配套95資源環(huán)境9595特色吸引力20%9595運營管理9595評價分值97.594.25項目租金回報率4.80%4.49%5.06%本項目參考回報率4.92%4.76%5.01%權(quán)重0.330.330.33本項目租金回報率4.90%與寫字樓租金增長率同步?？紤]市場因素，本項目商業(yè)二層租金現(xiàn)價為258元權(quán)重珠江新城均價環(huán)球都會廣場邦華環(huán)球貿(mào)易遠期區(qū)位價值區(qū)域成熟程度90商業(yè)能級95交通條件9090基礎設施及配套9095資源環(huán)境80特色吸引力20%90運營管理8595評價分值97.2596.5項目價格(裙樓二層)（單位：元/m2/月）350250200318257207權(quán)重0.30.350.35258增長率2019-2022年增長率8%，2023年以后增長率2.5%權(quán)重珠江新城均價環(huán)球都會廣場邦華環(huán)球貿(mào)易遠期區(qū)位價值區(qū)域成熟程度90商業(yè)能級95交通條件9090基礎設施及配套9095資源環(huán)境80特色吸引力20%90運營管理8595評價分值97.2596.5項目價格(裙樓二層)（元/m2）600005300048000本項目參考價格（元/m2）545455449949741權(quán)重0.30.350.35本項目價格建議（元/m2）52850增長率按照年增長率5%樓層面積（㎡）為首層價格比例2019年租金水平（元/m2/月）2019年售價水平F62385.930%26425F5229830%26425F42297.930%26425F32527.945%193.539637.5F21215.860%25852850F1平均租金水平32534樓層面積（㎡）為首層價格比例2019年租金水平（元/m2/月）2019年售價水平B1300060%25852850權(quán)重保利天悅琶洲新村邦華環(huán)球中心遠期區(qū)位價值9090區(qū)域成熟程度95商業(yè)能級9090交通條件909085基礎設施及配套8095資源環(huán)境9590特色吸引力20%958095運營管理958095評價分值96.7588.7593.75停車場租金（元/個/月）850950本項目參考租金（元/個/月）958權(quán)重0.30.350.35本項目租金預計（元/個/月）物業(yè)類型開始租/售年份年均價格增長率2020年出售價格（元/m2)2022年出租價格（元/m2/月）寫字樓2022年開始出租2017-2022年：8%2023年以后2.5%/2152020年開始出售40,790/商業(yè)2022年開始出租同上寫字樓出租/273暫不考慮出售///停車場2022年開始出租23元/m2/月入駐率成熟后按照100%物業(yè)類型開始租/售年份年均價格增長率2025年出售價格（元/m2)2025年出租價格（元/m2/月）寫字樓2025年開始出租2019-2022年：8%2023年以后2.5%/2502025年開始出售4.5%58,602/商業(yè)2025年開始出租同上寫字樓出租/2162025年開始出售43,599/停車場2025年開始出租1194元/個/月入駐率成熟后按照95%（審慎態(tài)度）下負一層，而現(xiàn)方案商業(yè)共六層，每層商業(yè)體量較均勻分布，根據(jù)租金衰減發(fā)，），序號類別項目增長率20192020202120222023202420252026202720381寫字樓逐年4.5%2裙樓商業(yè)逐年5%3地下商業(yè)逐年5%序號類別項目增長率20192020202120222023202420252026202720384寫字樓/月2022年前8%往后2.5%215232238244250256262344出租率------40%60%80%95%2裙樓商業(yè)/月2022年前8%往后2.5%200205210216221227297出租率------40%60%80%95%3地下商業(yè)/月2022年前8%往后2.5%258279301325333341350359368482出租率------40%60%80%95%4地下停車場月逐年3%1,0001,0301,0611,0931,1261,1591,1941,2301,267出租率------40%60%80%95%序號項目類別建設期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720382038末1甲級寫字樓銷售收入---------------------2租賃收入------12,69319,51626,67230,75633,27634,10834,96035,83436,73037,64938,59039,55540,54341,5578481023裙樓商業(yè)租賃收入------1,1101,7072,3332,6912,9112,9843,0583,1353,2133,2943,3763,4603,5473,636741954地下商業(yè)租賃收入------5047751,0591,2211,3211,3541,3881,4231,4581,4951,5321,5711,6101,650336765地下停車場租賃收入------23736650258263365267169171273475677880282616849合計（萬元）------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,50247,668972,821序號項目建設期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381期初銀行貸款--20,00060,000130,000190,000224,173191,132156,473120,11581,97641,968--------2當期銀行貸款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3應付銀行利息-2451,9604,6557,84010,14710,9849,3657,6675,8864,0172,056--------4本息合計-20,24561,959134,655197,839234,320235,157200,498164,140126,00185,99344,025--------5實際付息銀行-2451,9604,6557,84010,14710,9849,3657,6675,8864,0172,056--------6實際還本銀行------33,04034,65936,35838,13940,00841,968--------7還本付息銀行-2451,9604,6557,84010,14744,02544,02544,02544,02544,02544,025--------8期末銀行累計-20,00059,999130,000189,999224,172191,132156,473120,11581,97641,968---------表9-15項目2019-2038年末全部投序號項目建設期運營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902現(xiàn)金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,2062,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8762.1建設投資172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2經(jīng)營費用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.3增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723稅前凈現(xiàn)金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,20612,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6144累計稅前凈現(xiàn)金流量695,889財務評價：稅前NPV（Ic=4.9%）110,500萬元*備注說明：物業(yè)管理費收入項與業(yè)務運營管理成本支出項相抵消考慮稅前IRR6.81%表9-16項目2019-2038年末自有資序號項目建設期運營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902現(xiàn)金流出172,10017,2451,9604,6557,84028,18046,51247,84949,25250,05250,54750,7107,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8762.1自有資金172,10017,2451,9604,6557,84028,18031,96725,48518,68514,80312,40611,613--------2.2借款本息還貸------120571854025339292223161932412--------2.3經(jīng)營費用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.4增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723稅前凈現(xiàn)金流量-172,100-17,245-1,960-4,655-7,840-28,180-31,967-25,485-18,685-14,803-12,406-11,61333,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6144累計稅前凈現(xiàn)金流量631,066財務評價稅前NPV（Ic=4.9%）106,227*備注說明：物業(yè)管理費收入項與業(yè)務運營管理成本支出項相抵消考慮稅前IRR7.06%表9-17項目2019-2038年末財務計序號項目建設期運營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量------12,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6141.1現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.2現(xiàn)金流出------2,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8761.2.1經(jīng)營費用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5041.2.2增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3722投資活動凈現(xiàn)金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,206--------------2.1現(xiàn)金流入--------------------2.2現(xiàn)金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2.1建設投資172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------3籌資活動凈現(xiàn)金流量172,10037,00040,00070,00060,00052,206-44,025-44,025-44,025-44,025-44,025-44,025--------3.1現(xiàn)金流入172,10037,24541,96074,65567,84062,353--------------3.1.1自有資金172,10017,2451,9604,6557,84028,180--------------3.1.2建設投資借款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3.2現(xiàn)金流出-2451,9604,6557,84010,14744,02544,02544,02544,02544,02544,025--------3.2.1償還債務本金------33,04034,65936,35838,13940,00841,968--------3.2.2各種利息支出-2451,9604,6557,84010,14710,9849,3657,6675,8864,0172,056--------4凈現(xiàn)金流量-------31,967-25,485-18,685-14,803-12,406-11,61333,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6145累計盈余資金-------31,967-57,453-76,138-90,941-103,347-114,960-81,896-51,637-20,61911,17743,77177,183111,432863,046）（建設期運營期項目合計20192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035203620372038經(jīng)營收入1503018000000145442236430566352493814139098400784108442114431714425445364465021020490銷售成本000000000000000000000折舊-456153000000-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-281742租售費用-75151000000-727-1118-1528-1762-1907-1955-2004-2054-2106-2159-2213-2268-2325-51024財務費用-39976000000-10984-9365-7667-5886-4017-205600000000增值稅及附加-118807000000000000-161-3799-3895-3992-4092-4195-4300-94372土地增值稅000000000000000000000印花稅-1503000000-15-22-31-35-38-39-40-41-42-43-44-45-47-1020房產(chǎn)稅-180362000000-1745-2684-3668-4230-4577-4692-4809-4930-5054-5180-5310-5444-5580-122459稅前利潤631066000000-12343-424242569920141861693919647168431760218380191781999520833469872還銀行貸款利息，并根據(jù)當年稅后凈現(xiàn)金流償還部分貸款本金，根據(jù)計算在序號項目類別建設期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720382038末1甲級寫字樓銷售收入---------------------2租賃收入------12,69319,51626,67230,75633,27634,10834,96035,83436,73037,64938,59039,55540,54341,5578481023裙樓商業(yè)租賃收入------1,1101,7072,3332,6912,9112,9843,0583,1353,2133,2943,3763,4603,5473,636741954地下商業(yè)租賃收入------5047751,0591,2211,3211,3541,3881,4231,4581,4951,5321,5711,6101,650336765地下停車場租賃收入------23736650258263365267169171273475677880282616849合計（萬元）------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,50247,668972,821）（序號項目建設期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381期初銀行貸款--20,00060,000130,000190,000224,173223,100215,493200,712181,326158,592133,951107,45182,45755,47926,401---2當期銀行貸款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3應付銀行利息-2451,9604,6557,84010,14710,98410,93210,5599,8358,8857,7716,5645,2654,0402,7181,294---4本息合計-20,24561,960134,655197,840234,320235,157234,032226,052210,547190,211166,363140,514112,71686,49758,19727,695---5實際付息銀行-2451,9604,6557,84010,14710,98410,93210,5599,8358,8857,7716,5645,2654,0402,7181,294---6實際還本銀行------1,0737,60814,78019,38722,73424,64126,50024,99426,97829,07826,401---7還本付息銀行-2451,9604,6557,84010,14712,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79627,695---8期末銀行累計-20,00060,000130,000190,000224,173223,100215,493200,712181,326158,592133,951107,45182,45755,47926,401----表9-21項目2019-2038年末全部投資現(xiàn)金流量表（物業(yè)全自持2單位：萬元）序號項目建設期運營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902現(xiàn)金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,2062,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8762.1建設投資172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2經(jīng)營費用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.3增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723稅前凈現(xiàn)金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,20612,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6144累計稅前凈現(xiàn)金流量695,889財務評價：稅前NPV（Ic=4.9%）110,500萬元*備注說明：物業(yè)管理費收入項與業(yè)務運營管理成本支出項相抵消考慮稅前IRR6.81%表9-22項目2019-2038年末自有資金現(xiàn)金流量表（物業(yè)全自持2單位：萬元）序號項目建設期運營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902現(xiàn)金流出172,10017,2451,9604,6557,84028,18014,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17139,35511,95212,252268,8762.1自有資金172,10017,2451,9604,6557,84028,180--------------2.2借款本息還貸------12,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79627,695---2.3經(jīng)營費用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.4增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723稅前凈現(xiàn)金流量-172,100-17,245-1,960-4,655-7,840-28,180----------4,89933,41134,250751,6144累計稅前凈現(xiàn)金流量財務評價稅前NPV（Ic=4.9%）106,227*備注說明：物業(yè)管理費收入項與業(yè)務運營管理成本支出項相抵消考慮稅前IRR7.26%表9-23項目2019-2038年末財務計劃現(xiàn)金流量表（物業(yè)全自持2單位：萬元）序號項目建設期運營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量------12,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6141.1現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.2現(xiàn)金流出------2,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8761.2.1經(jīng)營費用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5041.2.2增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3722投資活動凈現(xiàn)金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,206--------------2.1現(xiàn)金流入--------------------2.2現(xiàn)金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2.1建設投資172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------3籌資活動凈現(xiàn)金流量172,10037,00040,00070,00060,00052,206-12,057-18,540-25,339-29,222-31,619-32,412-33,064-30,259-31,018-31,796-27,695---3.1現(xiàn)金流入172,10037,24541,96074,65567,84062,353--------------3.1.1自有資金172,10017,2451,9604,6557,84028,180--------------3.1.2建設投資借款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3.2現(xiàn)金流出-2451,9604,6557,84010,14712,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79627,695---3.2.1償還債務本金------1,0737,60814,78019,38722,73424,64126,50024,99426,97829,07826,401---3.2.2各種利息支出-2451,9604,6557,84010,14710,98410,93210,5599,8358,8857,7716,5645,2654,0402,7181,294---4凈現(xiàn)金流量----------------4,89933,41134,250751,6145累計盈余資金----------------4,89938,31072,560824,174項目合計經(jīng)營收入000000銷售成本000000000000000000000折舊000000租售費用000000財務費用000000000增值稅及附加000000000000土地增值稅000000000000000000000印花稅000000房產(chǎn)稅000000稅前利潤000000城建稅、教育費附加和教育專項基金分別按增值稅序號項目類別建設期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720382038末1甲級寫字樓銷售收入------93,12697,316-------------2租賃收入------8,44112,97817,73720,45222,12822,68223,24923,83024,42625,03625,66226,30426,96127,6355639883裙樓商業(yè)租賃收入------1,1101,7072,3332,6912,9112,9843,0583,1353,2133,2943,3763,4603,5473,636741954地下商業(yè)租賃收入------5047751,0591,2211,3211,3541,3881,4231,4581,4951,5321,5711,6101,650336765地下停車場租賃收入------23736650258263365267169171273475677880282616849合計（萬元）------103,418113,14221,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,92033,747688,707）（序號項目建設期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381期初銀行貸款--20,00060,000130,000190,000224,173140,99645,30329,59010,360---------2當期銀行貸款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3應付銀行利息-2451,9604,6557,84010,14710,9846,9092,2201,450508---------4本息合計-20,24561,960134,655197,840234,320235,157147,90547,52331,04010,868---------5實際付息銀行-2451,9604,6557,84010,14710,9846,9092,2201,450508---------6實際還本銀行------83,17795,69315,71219,23110,360---------7還本付息銀行-2451,9604,6557,84010,14794,161102,60217,93220,68010,868---------8期末銀行累計-20,00060,000130,000190,000224,173140,99645,30329,59010,360----------表9-27項目2019-2038年末全部投資現(xiàn)金流量表（物業(yè)銷售3序號項目建設期運營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------103,418113,14221,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4541.1銷售收入------93,12697,316------------1.2租賃收入------10,29215,82621,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4542現(xiàn)金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,2069,25710,5403,6994,2666,9337,2917,4747,6627,8548,0518,2548,4618,674190,3502.1建設投資172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2經(jīng)營費用------6,4637,6213,6994,2664,6164,7324,8514,9735,0975,2255,3575,4915,629123,5402.3增值稅及附加----------2,3172,5592,6232,6892,7572,8262,8972,9703,04466,8102.4土地增值稅------2,7942,919------------3稅前凈現(xiàn)金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,20694,161102,60217,93220,68020,06120,38120,89321,41721,95522,50723,07223,65224,246532,1044累計稅前凈現(xiàn)金流量財務評價：稅前NPV（Ic=4.9%）86,353,萬元*備注說明：物業(yè)管理費收入項與業(yè)務運營管理成本支出項相抵消考慮稅前IRR6.77%表9-28項目2019-2038年末自有資金現(xiàn)金流量表（物業(yè)銷售3序號項目建設期運營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------103,418113,14221,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4541.1銷售收入------93,12697,316------------1.2租賃收入------10,29215,82621,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4542現(xiàn)金流出172,10017,2451,9604,6557,84028,180103,418113,14221,63124,94617,8017,2917,4747,6627,8548,0518,2548,4618,674190,3502.1自有資金172,10017,2451,