房地產(chǎn)項目管理講座(中建網(wǎng))

第一講房地產(chǎn)項目策劃項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究。

一、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。

可行性研究的主要內(nèi)容有：

(1)項目概況；

(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；

(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;

(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護;

(5)資源供給；

(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；

(7)項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究；

(8)開發(fā)建設(shè)計劃；

(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;

(10)結(jié)論及建議。

二、可行性研究的工作階段

1、投資機會研究：該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2、初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”：在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

3、詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究：詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%.

項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。

三、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：

(1)接受委托；

(2)調(diào)查研究；

(3)方案選擇與優(yōu)化；

(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價；

(5)編制可行性研究報告。第二講房地產(chǎn)項目管理策略中國房地產(chǎn)的品質(zhì)競爭時代，決定了誰在項目管理上做得更好，誰的贏面就也也大一些。

一、項目管理基礎(chǔ)的建設(shè)

一支隊伍和三個系統(tǒng)以金地集團為例。金地集團在產(chǎn)品設(shè)計、成本控制和施工質(zhì)量上達到全國一流水準。金海灣的設(shè)計要拿全國甚至國際上的優(yōu)秀設(shè)計獎。工程質(zhì)量上已經(jīng)獲得區(qū)全優(yōu)、市樣板、省樣板，下一步要取得全國工程質(zhì)量最高獎——魯班獎。

怎樣才能實現(xiàn)上述目標呢？

靠一支隊伍和三個系統(tǒng)：金地集團已經(jīng)擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊伍，這是我們最寶貴的資本，要實現(xiàn)上述目標首先要靠他們下狠工夫。在管理上，金地集團已建立健全了三大系統(tǒng)提供保障：ISO9000質(zhì)量保證體系、網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進度控制系統(tǒng)、動態(tài)投資控制系統(tǒng)，它們可確保工程的質(zhì)量、進度、成本控制達到理想的目標，這在全國都是處于領(lǐng)先水平。

ISO9000質(zhì)量保證體系的實施，使金地集團對質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴密周全，經(jīng)過一年多的運行，保障了開發(fā)工程快捷、有序地進行，發(fā)揮了重要作用。動態(tài)投資控制系統(tǒng)彩限額設(shè)計的方法，在開發(fā)過程中嚴格控制總指標，有效降低成本，保證取得最大利潤。

設(shè)計、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇

在設(shè)計上，金地集團的設(shè)計師們精益求精，對方案不斷進行深加工，以達到最好的效果。

在管理上，還將加強中間管理力量。另外，經(jīng)過幾年的地產(chǎn)開發(fā)，金地集團還在各有關(guān)專業(yè)找到了比較好的合作伙伴，這也是實現(xiàn)目標的有力保障。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理階段分析

對于作業(yè)管理入員來說，大型工程是艱難的桃戰(zhàn)，經(jīng)常是一次性的，風險很大，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費巨額資金。調(diào)度不當將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。施工有指導(dǎo)性。

a、有滿足本工程技術(shù)文件要求的施工工藝符合技術(shù)標準，能抓住本工程的特點、難點、重點。

b、合理的施工程序，平面布置合理、勞動力、機具、材料組織合理，“三新”采用能結(jié)合實際、管理措施得力，確保工期、安全、質(zhì)量。

c、配備強有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，工程管理體系、質(zhì)安體系完整。

（2）商務(wù)標書部分：主要對標書所附合同內(nèi)容進行評議和報價書進行分析比較。

a、所附合同草案內(nèi)容，滿足招標文件的各項要求。

b、報價書不得有漏項。

3、承包商義務(wù)

(1)按合同規(guī)定的完工期限、質(zhì)量要求完成合同范圍內(nèi)的各項工程。

(2)對現(xiàn)場的安全和照管負責。

(3)執(zhí)行監(jiān)理工程師發(fā)布的指令。

(4)對現(xiàn)場負責清理，文明施工。

(5)提供履約擔保。

(6)提交進度計劃和現(xiàn)金流通量的估標。

(7)保護提供的座標點和水準點等。

(8)承包商人員、設(shè)備等保險。

(9)保障與工程有關(guān)的人免受人身或財產(chǎn)損害。

(10)遵守工程所在地的一切法律法規(guī)。

（二）合同轉(zhuǎn)包與分包規(guī)定

1、合同不得轉(zhuǎn)讓，禁防工程被肢解、賤價承接、掛靠，合同簽約實施有序、廉潔、高效。

2、工程專業(yè)性技術(shù)強的可分包，但須監(jiān)理工程師提供意見經(jīng)決策組織同意。

（三）有關(guān)施工現(xiàn)場的材料、工程設(shè)備和工藝的規(guī)定

1、監(jiān)理工程師可隨時進入施工現(xiàn)場。

2、一切材料供應(yīng)，工程設(shè)備訂貨和工藝均應(yīng)達到合同中規(guī)定的相應(yīng)口級、并符合專業(yè)監(jiān)理師批示的規(guī)范標準要求。

3、承包商應(yīng)隨時接受檢驗。如果在商定的時間和地點供檢驗的材料設(shè)備未準備好，或者確定不合規(guī)定的，監(jiān)理師可以拒用這些材料和設(shè)備。

（四）有關(guān)施工過程中質(zhì)量規(guī)定

1、承包商嚴格按合同進行施工、竣工，并修補缺陷，在涉及該項工程的任何事項上無論這些在合同中是否寫明都要遵守監(jiān)理師的指示。

2、未經(jīng)監(jiān)理師批準、工程任何部分均不得覆蓋或使其無法查看，應(yīng)作好檢查準備，監(jiān)理師得到通知應(yīng)參加檢查，且不得拖延。對覆蓋后才發(fā)現(xiàn)問題，監(jiān)理師可隨時發(fā)出指示移去工程的任何覆蓋物或在其內(nèi)穿孔，并在檢查后恢復(fù)原狀，使之完好。

3、由于承包商違約引起的原因，或者不合理施工或工程不安全，監(jiān)理師有權(quán)指令暫停工或返工，并在停工返工期間要對工程進行必要的保護和安全保障。

4、別墅工程不得在主體完成之前插入裝修。

（五）有關(guān)工程進度管理的規(guī)定

1、承包商應(yīng)提交工程進度計劃

（1）一旦合同簽訂，承包商應(yīng)再提交一個相對準確，最新修訂過的進度計劃（并附兩份清單，一份承包人設(shè)備的主要項目清單；一份勞務(wù)組織職員以及合同期內(nèi)各種開支預(yù)測清單）。

（2）在工程計劃的實施中承包商應(yīng)在不斷進行實際進度值與計劃值比較，按期對工程進度計劃進行修訂，并定期報告。2、進度計劃管理規(guī)定

（1）監(jiān)理師根據(jù)現(xiàn)場具體情況與承包商所做的開工準備工作選擇合適的時機發(fā)出開工通知，竣工時間從開工日期（應(yīng)有承包商簽收的回執(zhí)備案）算起。

（2）監(jiān)理工程師根據(jù)合同規(guī)定和工程實際情況審查承包商提交的工程進度計劃的以下幾方面內(nèi)容，以便提供建設(shè)性意見。

a、按合同工期完成工程的實施程序、施工部署、任務(wù)劃分。

b、網(wǎng)絡(luò)計劃周密程度，確保主導(dǎo)工序按時完成的施工方法、技術(shù)手段、組織手段。

c、施工各階段的材料、機械及人工投人情況、平面布置。

d、工程費用流動計劃

3、有關(guān)延期等工期核算規(guī)定

由于承包商以外的原因造成施工期延長，監(jiān)理師可據(jù)實批準延期，依據(jù)開工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作為兌現(xiàn)合同、結(jié)算工程款的依據(jù)。

（六）施工安全與防火

1、貫徹執(zhí)行國務(wù)院及各部門頒發(fā)的安全規(guī)程、生產(chǎn)條例和規(guī)定。

2、必須有十分明確的各級領(lǐng)導(dǎo)和各職能部門安全生產(chǎn)的責枉，遵守本地區(qū)、本單位的安全生產(chǎn)責任制。

3、無條件做好“計劃、布置、檢查、總結(jié)、評比”安全工作，各種長鳴。

四、形成監(jiān)控方案

（一）質(zhì)量控制

落實保證質(zhì)量的各種措施，預(yù)測避免可能發(fā)生的質(zhì)量事故。

1、所在單位工程的分部、分項均按優(yōu)質(zhì)工程進行驗收、鑒定（評定），必須全部達到合格標準（消除不合格工程及無法修復(fù)的返工工程），多創(chuàng)優(yōu)良工程。

2、推行樣板制、先按標準、規(guī)范、規(guī)程施工達化做出結(jié)構(gòu)裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板問、樣板結(jié)構(gòu)），經(jīng)認定后作為操作和質(zhì)量驗收的標準，達不到樣板標準的不予驗收。

3、保證操作質(zhì)量，貫徹“三檢”制、推行定崗操作。主體結(jié)構(gòu)、高級裝飾設(shè)備安裝等關(guān)鍵工種的操作人員持證上崗。

4、跟蹤隱檢（施工中）、預(yù)檢（施工前）、結(jié)構(gòu)（交工、竣工）驗收。

（1）隱檢。要對部分分項工程的各道工序進行檢查，堅持“三不放過”，做好隱蔽記錄并歸檔保存。

a、地基與基礎(chǔ)工程：對于一般基礎(chǔ)，檢查槽底地質(zhì)、標高、尺寸、基礎(chǔ)斷面尺寸；樁基礎(chǔ)檢查試樁、打樁記錄。

b、鋼筋工程：檢查鋼筋品種、位置、形狀、現(xiàn)格、數(shù)量、接頭位置、搭接長度預(yù)埋件以及除銹、代用變更情況等。

c、焊接：檢查焊條品種、焊口規(guī)格、焊焰長度，焊焰外觀和焊接質(zhì)量等。

d、防水工程：檢查屋面、地下室和水中結(jié)構(gòu)的防水材料層數(shù)，做法和質(zhì)量情況、防水的質(zhì)量情況。

e、給排水管道檢查位置、標高、坡度、試壓、閉水試驗防銹、防聞及預(yù)埋件情況。

f、暗配電氣線路：檢查位置、現(xiàn)格、標高、奇度、防腐接頭等，對于電纜還要進行耐壓絕緣試驗、對于地線、避雷針等，還要進行電阻試驗等。

g、施工隊現(xiàn)場所用的砂漿和混凝土都必須按規(guī)定取樣（或試配），進行強度試驗。

（2）預(yù)檢，確定下道工序的質(zhì)量而預(yù)先對本項目作檢查。

a、對原材料、半成品、成品、構(gòu)件等進場前進行試檢驗。

b、建筑物、構(gòu)筑物的定位線及引進標高。

c、建筑物基礎(chǔ)放線及標高。

d、建筑物軸線及灰線。

e、各樓層放線及皮數(shù)桿。f、模板的尺寸、標高、支撐及預(yù)埋件等。

g、預(yù)制構(gòu)件及其安裝情況。

h、主要外管線溝道的走向，化糞池、檢查井的位置以及標高、坡度等。

i、電氣工程的變電、配電位置、高低壓進出品方向，電纜溝位置、標高、尺寸、送電方向等。

j、設(shè)備基礎(chǔ)的位置、標高、尺寸、預(yù)留孔洞、預(yù)埋件等。

（3）結(jié)構(gòu)驗收，裝修前過行一次全面檢查和評定，免留結(jié)構(gòu)質(zhì)量隱患、排除裝修障礙，主要包括外觀檢查和內(nèi)業(yè)資料檢查。

a、外觀檢查主要檢查結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量是否符合質(zhì)量標準和設(shè)計要求。磚混結(jié)構(gòu)的組砌方法、圈梁構(gòu)造柱斷面尺寸，樓梯及構(gòu)件的焊接質(zhì)量、混凝土質(zhì)量；框架結(jié)構(gòu)要重點檢查節(jié)點做法和質(zhì)量。

b、資料檢查主要包括：各種原材料試驗記錄、土建施工試驗記錄、構(gòu)配件出廠證明、隱檢、預(yù)檢記錄等四大項直接影響結(jié)構(gòu)工程的項目；同時對施工過程的有關(guān)記錄和如分部分項工程質(zhì)量評定記錄、土建施工記錄雙及設(shè)計變更招待情況等。

（4）質(zhì)檢方法、手段、技術(shù)資料、成品保護要求。

a、質(zhì)檢方法：全數(shù)與抽數(shù)相結(jié)合。

b、質(zhì)檢手段：目測（看、摸、敲、照）和實測（靠、吊、量、套）并用。

c、技術(shù)資料整理歸檔，保證準確、真實、齊全。

d、成品保護要提請重視實施“護”（提前保護）、“包”（包裹防污染）、“蓋”（表面覆蓋）、“封”（局部封閉、防損和污染）。

5、制度控制

a、圖紙的熟悉、審查和管理制度。

b、技術(shù)交底制度。

c、施工組織設(shè)計制度。

d、材料檢查和驗收制度。

e、工程質(zhì)量檢查和試驗制度。

f、工程技術(shù)檔案制度。

g、技術(shù)責任制度。

h、技術(shù)復(fù)核與審批制度。

i、建立實施質(zhì)量日記、現(xiàn)場質(zhì)量協(xié)調(diào)會、質(zhì)量匯報會等制度。

（二）工期控制

目標明確，現(xiàn)狀清楚，對策具體，措施落實，及時檢查總結(jié)。

1、完善以事先為主的工作體系，階段性地檢查實際進度與計劃的判別并分析找出原因，糾正偏差。

2、尋找各階段計劃進度控制點，看網(wǎng)絡(luò)計劃中主導(dǎo)工序完成情況，對有關(guān)進度及計量，召開進度協(xié)調(diào)會。

3、有確保主導(dǎo)工序不突破工期的對策措施（包括組織、經(jīng)濟、技術(shù)、合同等），階段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡（有補救措施，調(diào)整其他計劃的可能）。

（三）投資控制

1、在施工過程中及時答復(fù)施工單位提出的問題及配合要求，主動協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，預(yù)測工程風險及可能發(fā)生索賠的誘因，制定防范性對策，避免和養(yǎng)活索賠事件發(fā)生。

2、按合同規(guī)定條件和要求，監(jiān)督實施事前的各項準備工作，以免索賠，及時對已完成工程進行計量驗收，及時向?qū)Ψ街Ц哆M度款，避免違約。

3、分析設(shè)計圖紙、施工方案，標底價，合同（工程量核算、定額取費、材差價格構(gòu)成因素）等，明確工程費用最容易突破的部分或環(huán)節(jié)即投資控制重點。

4、對工程設(shè)計變更，現(xiàn)場稚、技術(shù)措施、材料涉及到經(jīng)費的稚要嚴格把關(guān)。

5、根據(jù)功能、檔次、貨源等合理準確地反映主材、設(shè)備費用，避免以劣充優(yōu)和結(jié)算價格難以取定而扯皮等問題。五、安全與質(zhì)量管理

一、安全生產(chǎn)管理制度

（一）項目經(jīng)理部建立貧富保證體系，落實安全生產(chǎn)崗位素質(zhì)制。

（二）安全員對工人進行現(xiàn)場安全教育，分項工程施工前由技術(shù)員對施工員進行安全技術(shù)交底。

（三）進入施工現(xiàn)場必須戴安全帽，不準穿拖鞋上班，高空作業(yè)必須系安全帶。

（四）遵守安全操作規(guī)程，嚴禁聲音指揮，違章作業(yè)，違反勞動紀律。

（五）所有人員嚴禁乘坐貨用電梯，嚴禁在危險地點站立、坐臥、休息。

（六）施工現(xiàn)場的安全防護設(shè)施、警示、批示樗牌未經(jīng)批準不得搬動、拆除、挪做他用，妨礙施工時，由安全員負責處置。

（七）特種作業(yè)人員必須持證上崗，非操作人員不準運用機械設(shè)備。

（八）遵守安全用電規(guī)定，嚴禁非電工接線、接燈，嚴禁使用移動式磺鎢燈。

（九）項目經(jīng)理部每月組織一次安全大檢查、安全員做好日常監(jiān)察工作。

（十）安全隱患由主管生產(chǎn)的項目副經(jīng)理落實有關(guān)人員限期整改，并做好復(fù)檢工作。

二、治安消防管理制度

（一）消防設(shè)施組織設(shè)計布置，大門設(shè)專人值班。

（二）臨時用電設(shè)備接線必須符合現(xiàn)場安全用電管理規(guī)定，未經(jīng)批準不得使用電熱器具

（三）現(xiàn)場用火熏經(jīng)項目安全員批準、開具“用火證”按指定時間卅占田小衛(wèi)設(shè)專人看管。

（四）電氣焊作業(yè)場所10米內(nèi)不準有易燃易爆物品，禁止電氣焊與油漆交叉作業(yè)，氧氣、乙炔瓶間距不小于5米，氣瓶與焊槍距離不小于10米。氣瓶不得橫放或倒置。

（五）易燃易爆有毒物品應(yīng)專庫存放，并經(jīng)公安部門批準，有安全措施。

（六）木工棚內(nèi)的刨花、鋸末必須當日清理干凈。施工現(xiàn)場嚴禁吸煙。

（七）嚴禁挪用、圈占、埋壓各種消防設(shè)施，材料擺放合理，保證消防通道暢通。

（八）電焊把結(jié)、電纜、小型機具等貴重物品重點管理，防止被盜。

（九）嚴禁賭博，嚴禁觀看淫穢書刊、音像，嚴禁酗酒鬧事、打架斗毆。

（十）非施工及管理人員進入現(xiàn)場需遵守門衛(wèi)管理制度，并登記。第四講房地產(chǎn)開發(fā)項目公司運作機制的探討開發(fā)公司的項目管理有別于施工單位的項目監(jiān)理。從行業(yè)上分，施工單位屬于生產(chǎn)性行業(yè)，其產(chǎn)品是其所承包施工的樓房。監(jiān)理公司屬于技術(shù)服務(wù)性行業(yè)，其工作是為開發(fā)公司提供工程監(jiān)理的技術(shù)服務(wù)。而房地產(chǎn)開發(fā)公司項目的經(jīng)營管理程序十分復(fù)雜，主要過程有項目經(jīng)濟分析階段、征地拆遷階段、設(shè)計報建階段、工程建設(shè)階段、推廣銷售階段。

從90年代起，隨著境外房地產(chǎn)公司大量涌入境內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)，一種新的項目管理模式隨之產(chǎn)生，這就是項目公司管理。項目公司是為某一特點的項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，負責該項目的開發(fā)和銷售，當該項目全部開發(fā)銷售完成后，項目公司可以依法注銷或轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司。如項目的開發(fā)經(jīng)營不善而資不抵債，項目公司可以依法宣布破產(chǎn)清算。因而許多大型房地產(chǎn)公司會根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目成立各自的項目子公司，以降低開發(fā)經(jīng)營風險。

項目公司是獨立的房產(chǎn)開發(fā)公司，其工作職能及工作方法主要有：

一、前期策劃

前期策劃工作一般包括：機會研究、項目構(gòu)思、目標設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資策劃。可行性研究是對項目技術(shù)經(jīng)濟方案的可行性進行的全面技術(shù)經(jīng)濟論證，是對項目的構(gòu)思、目標設(shè)計、方案策劃工作的進一步細化與具體化。而投資策劃是在經(jīng)濟分析基礎(chǔ)上對項目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進行詳細的計劃和控制。投資策劃是今后項目管理運作的工作指南，是項目開發(fā)建設(shè)的成敗關(guān)鍵。投資策劃的主要內(nèi)容有：

1、對項目的投資成本進行分析，提供各方面成本的控制指標：工程項目的成本主要有土地開發(fā)成本、工程建設(shè)成本、銷售成本等。同時根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率、配套設(shè)施面積等，從而計算可銷售的面積和成本單價指標，為各階段的投資控制提供依據(jù)。

2、對項目進度進行分析，確定項目總目標進度計劃：目標進度計劃包括征地拆遷進度計劃、資金籌措進度計劃、項目建設(shè)進度計劃和銷售進度計劃等?？傔M度計劃是各階段進度的控制依據(jù)，各階段進度是相互銜接不可分割的，必須依據(jù)項目開發(fā)的特點及資金運作的要求進行編制。

3、對項目的資金籌集進行詳細策劃，確定融資渠道，并結(jié)合項目的進度研究融資計劃，最大限度降低財務(wù)成本。

4、對項目資金流量進行預(yù)測和合理計劃，確定啟動資金的數(shù)額，制定資金的投入計劃與資金回籠計劃。

5、在項目實施過程中對項目的資金流量進行動態(tài)監(jiān)控，根據(jù)計劃控制項目開發(fā)費用的收支，及時發(fā)現(xiàn)實際的收支與計劃的差異，以便采取適當措施及時糾偏。比如當資金回籠較計劃慢時，應(yīng)及時分析原因，指出對策，采取有效的促銷策略，同時調(diào)整工程進度及開工面部署等措施，加快資金回籠。資金流量監(jiān)控的最有效辦法是利用計算機網(wǎng)絡(luò)進行管理，各部門通過計算機網(wǎng)絡(luò)將資金、進度及質(zhì)量等各方面信息進行匯總，使項目經(jīng)理能直接掌握計劃與實際的差異，調(diào)整經(jīng)營策略。利用計算機進行工程項目管理是時代發(fā)展的必然趨勢。

二、項目從設(shè)計、報建、施工到驗收的監(jiān)控

監(jiān)控的工作主要有幾方面：

1、建立項目品質(zhì)監(jiān)控體系項目品質(zhì)主要包括設(shè)計品質(zhì)和工程質(zhì)量。工程質(zhì)量的控制可以通過招標挑選有實力的施工單位，同時委托監(jiān)理公司、質(zhì)量監(jiān)察站進行質(zhì)量監(jiān)控。項目公司不應(yīng)把主要的人力、物力用在對施工質(zhì)量的監(jiān)控上，其主要工作應(yīng)放在做好對設(shè)計品質(zhì)控制。對設(shè)計的監(jiān)控是項目管理中的難點，也是重點，工作中應(yīng)采取以下方式完善設(shè)計監(jiān)控體系：

（1）進行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設(shè)計任務(wù)。這樣利用競爭機制，使設(shè)計單位在競爭中提高設(shè)計水平，項目公司從中選擇經(jīng)濟實用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些項目公司往往利用設(shè)計招標選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護；二是局部設(shè)計需要和整體設(shè)計吻合，不同的設(shè)計單位設(shè)計會影響整體效果。

（2）組織設(shè)計人員踏勘現(xiàn)場，提高對現(xiàn)場的感性認識，同時避免設(shè)計圖紙脫離實際，與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。

（3）實行定量限額設(shè)計，使工程預(yù)算數(shù)額不超出投資計劃。設(shè)計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內(nèi)容，促使設(shè)計單位改變設(shè)計方法，由以往的單純設(shè)計變?yōu)樵O(shè)計與預(yù)算同時進行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計。在設(shè)計階段控制投資是最有效的，利用優(yōu)化設(shè)計可以大大節(jié)省項目的造價。

（4）組織設(shè)計評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計進行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負責人及各專業(yè)的專家組成，對設(shè)計提出全面的意見。對設(shè)計的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學性。

（5）安排合理的設(shè)計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。

（6）通過合同明確規(guī)定設(shè)計的職責，規(guī)定設(shè)計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現(xiàn)場對施工進行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。設(shè)計中往往會因為設(shè)計人員的疏忽造成業(yè)主的經(jīng)濟損失。

2、建立完善的進度計劃及監(jiān)控體系按項目的進展過程可將進度計劃分為：設(shè)計報建進度計劃、施工準備階段進度計劃、施工進度計劃、配套設(shè)施工程進度計劃、交樓后保修計劃等。同時與項目前期策劃工作進度計劃、征地拆遷進度計劃、銷售進度計劃等各分項計劃要相互銜接，進度計劃一經(jīng)確定，應(yīng)作為工作安排依據(jù)和工作考核標準。如由于人為的因素使進度拖延，必須分析原因，追究單位或個人的責任。下面介紹各階段計劃的主要內(nèi)容：

（1）設(shè)計報建進度計劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計及報建進度、單體方案設(shè)計及報建進度、單體施工圖設(shè)計及報建進度、市政園林設(shè)計及報建進度；

（2）施工準備階段進度計劃：主要內(nèi)容包括工程招投標進度計劃、材料設(shè)備招投標進度計劃、分項工程招標計劃、施工臨時水電安裝進度計劃、施工臨時設(shè)施進度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃；

（3）施工進度計劃：主要包括土建施工進度計劃、水電設(shè)備安裝進度計劃、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程進度計劃、木門及防火門工程進度計劃等；

（4）配套設(shè)施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工進度計劃、電信工程進度計劃、防盜系統(tǒng)工程進度計劃、有線電視工程進度計劃、煤氣工程進度計劃、市政工程進度計劃、綠化園林工程進度計劃等。

3、建立完善的項目投資監(jiān)控體制項目的總成本主要由以下幾部分組成：

（1）建設(shè)用地成本：包括土地有償使用費、征地拆遷費等；

（2）工程建設(shè)成本：包括土建費、水電設(shè)備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設(shè)計監(jiān)理費、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、檔案保證金、勞動保險金等；

（3）銷售費用：主要包括銷售營業(yè)稅、所得稅、售樓中介費、廣告宣傳費等；

（4）財務(wù)費用：主要包括貸款利息、資金運作利息等。首先根據(jù)項目的特點編制投資計劃及各項成本控制指標。在各項費用中，一類是由政府有關(guān)部門收取的，如地價、配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、營業(yè)稅、所得稅等，這些費用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定計算出來；另一類是支付給各施工單位、服務(wù)單位的工程費及服務(wù)費，這些費用準確測算起來比較困難，需要根據(jù)概算指標、市場情況等因素進行測算。將各項費用支出計劃、合同價款及實際支付情況及時進行對照，對部分超支費用進行調(diào)整；

要完善招投標制度，通過招標選擇最適合的施工單位及技術(shù)服務(wù)單位（如監(jiān)理、設(shè)計等），同時降低費用。

4、建立完善的合同管理體系在項目的開發(fā)實施工程中，項目公司會與設(shè)計院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系，通過合同形式來約束雙方的責任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項目建設(shè)過程。項目公司通過合同對各單位進行監(jiān)控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據(jù)合同進行索賠。

5、組織對各單位的協(xié)調(diào)工作項目公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設(shè)計階段要定期組織設(shè)計例會及方案討論會，通過例會協(xié)商解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題。在施工階段，項目經(jīng)