房地產(chǎn)市場報(bào)告 -深圳甲級(jí)寫字樓市場季度報(bào)告 2025年 第一季度

深圳甲級(jí)寫字樓市場季度報(bào)告knight萊Frank坊2025年第一季度/research2025年第一季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場延續(xù)深度調(diào)整周期，租金水平呈現(xiàn)連續(xù)第11個(gè)季度下行，平均凈有效租金環(huán)比跌幅擴(kuò)大1.7%至每月每平方米156.4元。在面，某TMT龍頭企業(yè)搬遷至自建樓宇引發(fā)科技園、后海等核心商務(wù)區(qū)大面積退租潮，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力導(dǎo)致需求端持續(xù)疲軟，市場錄得三年來首次單季度負(fù)凈吸納量（-52,079平方米另一方面，敏華總部大廈及前海嘉里中心三期等新增供應(yīng)入市（合計(jì)9.5萬平方米疊加歷史積壓庫存超260萬平方米的持續(xù)施壓，推動(dòng)全市空置率攀升至25.7%。需求端呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性分化，專業(yè)服業(yè)需求集中體現(xiàn)于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及軟件開發(fā)領(lǐng)域，尤其物聯(lián)網(wǎng)解決方案與醫(yī)療健康類軟件企業(yè)增長顯著。金融業(yè)則以信托機(jī)構(gòu)辦公集約化調(diào)整及商業(yè)銀行搬遷為主導(dǎo)，證券與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)憑借穩(wěn)定的租賃需求展現(xiàn)導(dǎo)市場（占比61.1%且70%以上為同區(qū)域內(nèi)部遷移。大宗交易市場亮點(diǎn)為興業(yè)銀行以人民幣66億元收購南山區(qū)恒大深圳灣超總項(xiàng)目底層商業(yè)及中高層部分辦公物風(fēng)險(xiǎn)緩釋。2025年第二季度預(yù)計(jì)新增供應(yīng)約10萬盡管某TMT龍頭企業(yè)撤租的直接影響已逐受新增供應(yīng)持續(xù)入市及超260萬平方米庫存積壓影響，全市寫字樓市場"增量壓頂、存量難去"的供需錯(cuò)配格局將延續(xù)，預(yù)計(jì)全市寫字樓空置率將繼續(xù)攀升，市場修復(fù)周期因供需失衡矛盾深化而顯著延后。圖一：深圳甲級(jí)寫字樓市場參考指標(biāo)[1]2025年第一季度凈吸納量2025年第一季度凈吸納量-52,079平方米2025年第一季度租金156.4元/平方米/月2025年第一季度空置率25.7%2025年第一季度新增供應(yīng)95,833平方米按季變幅：按季變幅：1.7%資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：2025-2027各區(qū)域新增寫字樓面積●前海●福田中心區(qū)●前?！窀Ｌ镏行膮^(qū)●科技園●后海●蔡屋圍●其他500注：其他包括車公廟，蛇口，寶安中心區(qū)蔡屋圍表示羅湖區(qū)資料來源:萊坊研究部圖三：深圳甲級(jí)寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月2502402025年第一季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場仍持續(xù)承壓，全市平均租金跌至156.4元/平方米/月，環(huán)比下滑1.7%，降幅較上圖三：深圳甲級(jí)寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月250240230Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1220210200190180160150201420152016201720182019202020212022202320242025資料來源:萊坊研究部展望2025年第二季度，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)約10萬平方米，而需求端的支撐力度仍顯景下，預(yù)估深圳全市甲級(jí)寫字樓市場平均租金將維持下行趨勢，全市租金下滑的拐資料來源:萊坊研究部表一：深圳甲級(jí)寫字樓各細(xì)分市場參考指標(biāo)，2025年第一季度↓1.5%↑0.2%↓2.3%↓0.7%30.0%↑5.8%↓0.4%0.0%↓1.4%33.0%↓2.7%0.0%↓0.2%↓2.0%34.6%0.0%↓4.7%↑1.3%本季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場呈現(xiàn)供需雙向承壓態(tài)勢。敏華總部大廈及前海嘉里中心三期交付，合計(jì)新增供應(yīng)達(dá)9.5萬平方米。因受某TMT龍頭企業(yè)戰(zhàn)略收縮引發(fā)的商務(wù)區(qū)出現(xiàn)大面積空置，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)來首次負(fù)凈吸納量，跌至-52,079平方米。值得注意的是，當(dāng)前市場仍面臨超260萬平方米的歷史庫存壓力，多重因素推動(dòng)全市空置率攀升至25.7%的階段性高位。從需求端結(jié)構(gòu)分析，各行業(yè)需求結(jié)構(gòu)分化明顯。專業(yè)服務(wù)業(yè)以36.3%的租賃成交占比位居首位，其中物業(yè)運(yùn)營商及工程設(shè)計(jì)細(xì)分領(lǐng)域構(gòu)成主要驅(qū)動(dòng)力。TMT行業(yè)以24.7%的占比緊隨其后，需求主要集中于的占比位列第三位，信托及商業(yè)銀行需求為主導(dǎo)需求，證券與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)維持穩(wěn)定的租賃需求韌性。租賃交易類型呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性特征，搬遷需求占比達(dá)61.1%，且70%以上為同區(qū)域內(nèi)部遷移，反映出企業(yè)在成本管控導(dǎo)向前海持續(xù)承接來自后海/科技園的轉(zhuǎn)移需立企業(yè)需求（剔除物業(yè)運(yùn)營商影響后僅占4.1%）主要來自大灣區(qū)外需求，而擴(kuò)租需求同比大幅萎縮，凸顯市場主體擴(kuò)張意愿低迷。展望2025年第二季度，盡管某TMT龍頭企業(yè)退租的直接影響將愈加弱化，凈吸壓的空置面積超260萬平方米，市場消化周期已延長至28-30個(gè)月，疊加新增供應(yīng)持續(xù)入市的影響，供需失衡的格局或?qū)⒊掷m(xù)抬升全市空置率，租賃需求與供應(yīng)的不匹配將延續(xù)。圖四：甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米新供(左軸)1,6001,4001,2001,0008006004002000凈吸納(左軸)空置率(右軸)30%圖四：甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米新供(左軸)1,6001,4001,2001,0008006004002000凈吸納(左軸)空置率(右軸)30%25%20%15%10%5%20132014201520162017201820192020202120222023202420250%-200資料來源:萊坊研究部注：2025年的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量及凈吸納量為累計(jì)的供應(yīng)量及凈吸納量2025年的空置率為第一季度的空置率資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實(shí)表二：甲級(jí)寫字樓主要租賃成交，2025年第一季度城建云啟大廈5,000前海周大福金融大廈2,800京基100大樓前海信利康大廈深圳茂源資本資產(chǎn)管理有限公司2,1002,0002,0002,0002,000深鐵置業(yè)大廈廣州地鐵設(shè)計(jì)1,0802025年一季度，深圳寫字樓大宗投資成不良債權(quán)。深圳國資紓困平臺(tái)通過設(shè)立期。金融機(jī)構(gòu)通過信托/資管子公司的全鏈?zhǔn)袌鲣浀靡蛔跇?biāo)志性交易：興業(yè)銀行以條能力構(gòu)建（紓困基金-資產(chǎn)重整-持有運(yùn)銀行則通過信托架構(gòu)（興業(yè)國際信托持有營突破傳統(tǒng)信貸被動(dòng)角色，形成主動(dòng)管T208-0054地塊項(xiàng)目的底層商業(yè)及中高深圳安興一號(hào)98%股權(quán)）實(shí)現(xiàn)“債權(quán)轉(zhuǎn)股層部分辦公物業(yè)。該地塊原為恒大集團(tuán)深業(yè)物業(yè)的政策紅利，寫字樓項(xiàng)目未來有望圳灣超級(jí)總部項(xiàng)目，規(guī)劃涵蓋82層總部辦該模式既緩解了金融機(jī)構(gòu)表內(nèi)不良資產(chǎn)壓公、12層商業(yè)裙樓及文化配套，預(yù)計(jì)2029力，又通過核心區(qū)位資產(chǎn)沉淀實(shí)現(xiàn)資本長將繼續(xù)成為大宗交易市場的主要趨勢，具期增值，符合銀行業(yè)資本充足率優(yōu)化及資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)需求。備穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將獲得更高流動(dòng)性溢價(jià)。此次交易本質(zhì)為債務(wù)重組與資產(chǎn)證券化的協(xié)同機(jī)制：恒大曾以地塊抵押向興業(yè)從市場趨勢看，具備不良資產(chǎn)處置能力系關(guān)聯(lián)金融機(jī)構(gòu)融資，后因流動(dòng)性危機(jī)形及核心地段識(shí)別力的機(jī)構(gòu)正主導(dǎo)新一輪周2025年第一季度各細(xì)分市場寫字樓存量、租金和空置率寶安中心區(qū)租金:132.2前海存量:188租金:139.4寶安中心區(qū)租金:132.2前海存量:188租金:139.4空置率:34.6%科技園租金:138.8存量:49空置率:31.3%存量:49空置率:31.3%存量:190空置率:13.7%租金:160.8空置率:30.0%AA1,031后海蛇口羅湖福田中心區(qū)后海蛇口羅湖存量:128存量:128存量:272租金:159.6空置率:37.0%租金:178.2空置率:33.0%租金:159.6空置率:37.0%租金:178.2空置率:33.0%租金:186.5空置率:15.2%空置率:31.8%資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率部分?jǐn)?shù)據(jù)或因數(shù)據(jù)庫調(diào)整而存在差異，具體數(shù)值以本季度為準(zhǔn)如果您對我們的研究報(bào)告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部深圳商業(yè)物業(yè)服務(wù)部楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+862160321728regina.yang@陳啟明分析員，研究及咨詢部+8613642314481henry.chen@王兆麒高級(jí)董事，大中華區(qū)研