試論居住權制度的不足與完善

居住權制度作為《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）物權部分的一個亮點，為某些特定的群體（例如老年人和離婚后的經(jīng)濟弱勢群體），提供了堅固的法律保護。當今，隨著我國人口年齡結構不斷變化，住房資源分配方式越來越多元化，落實居住權制度更加重要。這既關系弱勢群體對住房的基本需求，又關系住宅的多元利用與效能提升。同時，在運行過程中，這一制度漸漸顯露出了一些問題亟待解決。為此，筆者分析居住權制度屬性，考察其完善的必要性，提出相關優(yōu)化策略。一、居住權制度的特點（一）物權法定性居住權已被納入物權法律編，具備了與物權屬性契合的對世效力。在法律框架下，一旦居住權得到法定確認，居住權人便獲得了對抗除房屋所有權人以外任何第三方的權利。此舉確保了居住權人的生活狀況保持穩(wěn)定。例如，當老年人基于合法居住權入住子女的住所時，即便日后子女出售該房產(chǎn)，新房主也不得驅逐老年人，亦無權對房產(chǎn)進行處置，使老年人的居住權受到法律的保障。（二）人身依附性居住權通常緊密關聯(lián)于特定個體的居住需求，其設立往往基于贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)等身份關系，展現(xiàn)出顯著的個人專屬特征。據(jù)此，居住權不可任意轉讓，且在居住權人去世后，該權利亦不得由他人承繼。舉例來說，當父母為確保未成年子女的居住權利而設定居住權時，此權利不僅禁止子女將其轉讓，并且在父母離世后亦不得被繼承。這種隸屬特性有效地防止了居住使用權的任意轉讓與濫權，確保了依據(jù)特定身份聯(lián)系衍生的居住權利的穩(wěn)定性與純正性。（三）無償性為主居住權一般在親屬關系的范疇內(nèi)設立，其核心目的是實現(xiàn)親屬之間的幫扶與照顧。因此，在絕大多數(shù)情況下居住權的取得是無償?shù)?。這種無償性對于居住需求方而言，顯著減輕了他們的經(jīng)濟負擔。例如，子女出于對年邁父母的孝順和照顧，為父母設立居住權，讓父母能夠無償?shù)鼐幼≡谧约旱姆课葜邪蚕硗砟辍Ｍ瑫r，居住權制度也并非完全僵化，當雙方達成明確的協(xié)議時，居住權也可以以有償?shù)姆绞叫惺埂＃ㄋ模┢谙揿`活性居住權在期限設定方面展現(xiàn)出了極高的靈活性。它既可以根據(jù)實際情況設定為短期的過渡性生活安排，以滿足一些人在特定時期的居住需求。這種靈活的期限設定方式，充分考慮了不同群體的多樣化居住訴求，使得居住權制度能夠更好地契合社會的實際情況，為人們提供更加個性化、多元化的居住解決方案。二、居住權制度現(xiàn)存問題（一）設立形式要件嚴苛居住權制度建立具有較苛刻的形式要件，登記生效要求雖在一定程度上為交易安全提供了保障，但實際操作起來程序繁瑣且需要較多的資料。很多當事人由于怕麻煩或者對登記流程不甚了解，選擇不予登記，造成居住權名存實亡的現(xiàn)象。實踐中，很多居住權的確立僅僅停留在口頭約定水平上，這將為隨后可能出現(xiàn)的爭議埋下隱患。當事人之間一旦發(fā)生沖突，法律上不承認的居住權就很難獲得切實的保障。（二）權利義務界定模糊現(xiàn)行居住權制度對權利和義務的規(guī)定比較模糊。例如，居住權人能否讓親友借住、能否對房屋進行適度改造等問題并未得以明確規(guī)定。同時，關于所有者的維護職責以及是否可以監(jiān)控居住權人的使用狀況，也存在著相當大的爭議。（三）居住權流轉受限過度居住權制度對流轉有過多限制。全禁轉讓與抵押使居住權人面對巨大變故所需資金而不能激活其居住權益，從而制約資源二次配置并降低制度經(jīng)濟效能。與此同時，這一嚴格流轉限制在某種程度上妨礙了居住權市場。（四）與租賃權區(qū)分不明居住權和租賃權對于房屋的占有和使用以及期限的設置上都有相同之處，致使實踐中二者往往被混為一談。處理居住權相關爭議時，法院易誤用租賃法規(guī)而造成判決不公正。這既損害當事人合法權益，又影響司法公正與權威。三、完善居住權制度的必要性（一）保障弱勢群體權益一些老年人面臨無獨立產(chǎn)權住房的困境時，不得不依靠子女提供居所，因此在住房方面自主性較弱。若子女的經(jīng)濟狀況或家庭關系發(fā)生變動，這些老年人的居住權利可能遭受侵害。此外，在離婚訴訟中，經(jīng)濟處于劣勢的一方往往容易遭遇居所缺失的問題，這嚴重損害了其基本生活品質，并對社會的公正與平等構成了挑戰(zhàn)。通過對居住權制度的優(yōu)化與健全，為社會中的弱勢群體構筑起穩(wěn)固的居住保障體系維持社會的穩(wěn)定和保障廣大民眾的基本權益都大有裨益。（二）契合住房多元化利用隨著社會的持續(xù)發(fā)展，閑置房屋資源日益增多。一些房屋業(yè)主在保留產(chǎn)權的前提下，希望通過短期轉讓居住權來獲取經(jīng)濟利益，這催生了租賃式和投資式居住權等新型居住方式。然而，相關制度的不完善導致這些新型居住方式在實踐中存在一些問題。完善居住權制度，可以對這些新型居住方式進行規(guī)范，明確各方的權利和義務，促進房屋的有效利用。例如，規(guī)范投資式居住權的設立、流轉和終止等環(huán)節(jié)，保障投資者和居住者的合法權益。（三）促進社會和諧穩(wěn)定在現(xiàn)實生活中，住房紛爭往往是引發(fā)家庭矛盾的重要原因之一。由于居住權規(guī)則不夠明確，家庭成員之間可能會因為房屋的居住和使用問題產(chǎn)生糾紛，影響家庭關系的和諧。同時，房屋產(chǎn)權和居住權的矛盾也容易引發(fā)鄰里糾紛。明確居住權規(guī)則不僅可以緩解家庭內(nèi)部的矛盾，還能促進鄰里關系的和諧。（四）接軌國際法律趨勢許多國家和地區(qū)對居住權有了較為成熟的規(guī)定和實踐經(jīng)驗。完善我國的居住權制度，有助于與國際法律接軌，增進國際間的法律交流與合作。通過借鑒其他國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗，不斷完善我國居住權的法律體系。接軌國際法律趨勢，完善居住權制度，能夠為我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來新的機遇和活力。四、居住權制度的完善策略（一）簡化設立程序為增強居住權設定的便利度，激發(fā)當事人的注冊積極性，有關職能部門可實施一系列有效且實際的策略。由不動產(chǎn)登記機關主導構建在線登記系統(tǒng)，此系統(tǒng)應整合個人的身份認證信息、房產(chǎn)證書等相關文件，并將居住權協(xié)議標準化，以便于使用者填寫與操作。此外，不動產(chǎn)登記機關應提供預約上門服務機制，針對行動受限或有特定需求的當事人，組織工作人員依據(jù)預約安排前往其住所辦理相應程序。借助前述措施，設置居住權的過程變得便捷高效，有效降低了當事人的操作成本，并提升了登記的處理速度。與此并行，司法機關及社區(qū)理應主動參與，強化對相關人員的宣傳教育與指引作用。通過舉辦法律講座、分發(fā)宣傳材料等手段，強化當事人對法律的認知及登記意識，使其深刻理解居住權登記的緊迫性和重要性。（二）明晰權利義務為了明確界定居住權人與所有權人之間的權利與義務，政府立法機構可制定配套細則，對具體條款進行詳細闡述。例如，房地產(chǎn)管理機構可在條例中詳盡規(guī)定居住權益持有者對住宅的利用權限，明確他們在正常居住期間對房產(chǎn)的適當使用模式，并設定居住權益持有者應履行的維護責任，包括對因日常使用導致的房產(chǎn)損害進行修復的義務。與此相應，法律機構必須精確規(guī)范所有權人的監(jiān)管手段及其干預限度，以防止所有權人對居住權人的日常生活造成不當干擾。借助這些具體規(guī)定，可以為當事人的行為設定清晰的邊界，有效降低由于權利與義務界定不清導致的糾紛與爭端。（三）適度放開流轉限制為了激發(fā)居住資產(chǎn)活力并優(yōu)化制度經(jīng)濟效益，相關政府部門應考慮適度放寬居住權的流轉規(guī)制。舉例而言，住房保障機構能夠基于房屋所有權人的許可，將居住權益轉移給符合特定條件的保障房目標群體，以此來緩解保障房群體的居住困境，并促進居住權益的合理流通。此外，金融監(jiān)管機構積極嘗試開展居住權抵押試點計劃，并依據(jù)具體情形確立恰當?shù)氖找娣峙錂C制，以確保所有參與方的利益得到妥善維護。借助這些策略，可以實現(xiàn)住房資源的優(yōu)化分配及高效利用，進而滿足居住者的生活需求。當然，在解除流通約束之際，市場監(jiān)督機構及金融管理機關應加強監(jiān)管與風險管控策略，構建和完善監(jiān)管體系，迅速識別并應對潛在風險，從而確保住宅權益市場的持續(xù)健康發(fā)展。（四）厘清與租賃權界限為了防止居住權與租賃權在實際操作中被混淆和誤用，司法機關及房地產(chǎn)管理機構應從合同類型、是否需進行登記以及法律效力三個方面進行清晰界定。司法機關需嚴謹評估合同的合規(guī)性和法理性，房地產(chǎn)管理機構應標準化注冊程序，以保證居住權與租賃權的登記資料精確無誤。此外，立法機關應制定詳盡的比較手冊，明確界定居住權與租賃權在各個維度的異同，以支持司法裁決并為公眾理解提供可靠的指引。借助這些措施，能夠清晰界定居住權與租賃權的界限與差異，從而有效地防止混淆及不當應用相關規(guī)定。同時，司法機關及相關組織應著力于對司法工作者和大眾的教育與傳播工作，借助舉辦法律研討會、在線法律教育等舉措增強其法律意識和辨識度。結語居住權制度作為民生保障和物權創(chuàng)新中至關重要的一環(huán)，對維護特定群體的居住權益和推