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文檔簡介
1、中國佛山市寶能.國際文化金融中心地產(chǎn)成本管理基礎(chǔ)知識(shí)分享會(huì),寶能佛山公司成本部hwason2013年01月,1.通俗的說法2.正規(guī)的說法,成本是為達(dá)到一種目的而放棄另一種目的所犧牲的資源(經(jīng)濟(jì)價(jià)值)。項(xiàng)目開發(fā)所需資源的整合代價(jià),成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營過程中,為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。,建造成本開發(fā)成本,指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括:前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、建安預(yù)備費(fèi)6大項(xiàng)。,指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+“三項(xiàng)費(fèi)用”。,完全成本項(xiàng)目成本,完全成本=開發(fā)成本+“主營業(yè)務(wù)稅金及其附加”+“土地增值稅”+“企業(yè)所
2、得稅”。有些單位的成本體系中,完全成本中不包含營業(yè)稅金。,在未特別說明時(shí),一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”,建安成本分?jǐn)偝杀?一般指土石方工程費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、主體裝飾裝修費(fèi)。,主要是一種成本歸集上的“虛擬成本”,是指多個(gè)物業(yè)均受益的”附屬工程“成本的再分配。分?jǐn)偧?jí)別有一級(jí)、二級(jí)、多級(jí)分?jǐn)?;分?jǐn)偦A(chǔ)有占地面積、建筑面積等。,單方成本:,1.可售單方成本:按照可售面積折算的單位面積之項(xiàng)目成本。,2.建筑單方成本:按照建筑面積折算的單位面積之項(xiàng)目成本。,地價(jià),1.基準(zhǔn)地價(jià):在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對(duì)不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)膭蛸|(zhì)地域,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等土地用途分別評(píng)估的
3、,并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。俗稱“地皮均價(jià)”。,2.樓面地價(jià):單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。土地價(jià)格一般是指土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用;注意與“土地成本”差異。,1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(土地成本),2.前期費(fèi)用;3.建安工程費(fèi);4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);5.公共配套設(shè)施費(fèi);6.開發(fā)間接費(fèi);7.建安預(yù)備費(fèi);,8.營銷費(fèi):9.管理費(fèi);10.財(cái)務(wù)費(fèi):11.主營業(yè)務(wù)稅金及其附加;(營業(yè)稅/城市維護(hù)建設(shè)稅/教育費(fèi)附加/堤圍防護(hù)費(fèi)),12.土地增值稅;13.企業(yè)所得稅。,【注】27項(xiàng),構(gòu)成項(xiàng)目“建造成本”;89項(xiàng),俗稱“三項(xiàng)費(fèi)用”;1113項(xiàng),主要為房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的主項(xiàng)稅費(fèi)。,1.成本管理的
4、實(shí)質(zhì)2.三項(xiàng)基本原則,按照行業(yè)標(biāo)桿(中海、萬科、龍湖、萬達(dá)等)流行先進(jìn)理念:成本管理以市場需求為導(dǎo)向,保證質(zhì)量為前提,過程控制為環(huán)節(jié),規(guī)范操作手段,提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。,成本與產(chǎn)品定位相匹配原則;目標(biāo)管理原則;事前控制為主的全過程管理原則。,3.成本管理的“金錢觀”,省錢等于賺錢,成本管理不等于省錢,4.成本管理的“產(chǎn)品觀”,在一定成本前提下為客戶提供最大化的價(jià)值。,A,數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存,工作的重心,A,C,成本管理未來的發(fā)展趨勢,方案優(yōu)化管理創(chuàng)新,1.目標(biāo)成本管理的內(nèi)容,合理確定成本與有效控制成本。,2.目標(biāo)成本確定的依據(jù),產(chǎn)品把握、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研。,3.實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控,定期反饋、各
5、級(jí)監(jiān)控、及時(shí)預(yù)警、網(wǎng)絡(luò)信息化手段。,1.建造順推法,依據(jù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況等,以一定計(jì)價(jià)模型進(jìn)行順推。,2.售價(jià)倒逼法,按照確定的物業(yè)售價(jià)水平及確定利潤要求;反推計(jì)算成本水平。,動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行,1.測算2.意義,此階段要求精度不高,一般采用成本經(jīng)驗(yàn)值估算法。寶能集團(tuán)目前由投資中心(拓展機(jī)構(gòu))負(fù)責(zé)測定。,作為投資決策參考,提醒投資風(fēng)險(xiǎn);項(xiàng)目若成功吸納后,作為啟動(dòng)階段成本的參照依據(jù)。,1.測算2.意義,拿地后,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)策劃,設(shè)定項(xiàng)目定位,明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度,材料供應(yīng)方案,銷售策劃,銷售進(jìn)度等,根據(jù)測算模型進(jìn)行測定。一般
6、由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)測定。,促使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo),達(dá)成共識(shí)、做出承諾;本階段成本測算應(yīng)達(dá)到或超過“投資版”的收益指標(biāo),1.測算與控制2.意義,此階段是設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn),一般采用成熟的經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化測算。主要確定前期費(fèi)用、各項(xiàng)專業(yè)工程/項(xiàng)目的控制指標(biāo)等,并做好前期報(bào)建工作的成本控制。有些公司將此階段細(xì)分為方案版、初步設(shè)計(jì)版。此部分成本可控區(qū)間約為7080%,目標(biāo)成本形成的關(guān)鍵階段,承前啟后;目標(biāo)成本控制分解的重要參照,此時(shí),合約規(guī)劃、成本責(zé)任制、設(shè)計(jì)優(yōu)化等均要“落地”。,1.測算與控制2.意義,此階段的測算基本上非常清晰,嚴(yán)格按目標(biāo)成本模型編制;要作為工程實(shí)施階段的“嚴(yán)
7、防死守”的底線、采取招標(biāo)及合同手段,技術(shù)手段、管理手段等進(jìn)行過程控制。此部分成本可控區(qū)間約為1015%,成本控制、銷售控制。,1.結(jié)算及評(píng)估2.意義,按照完成情況、合同、技術(shù)檔案、施工管理資料、竣工資料等,確認(rèn)(結(jié)算)已發(fā)生、估算未發(fā)生的開發(fā)成本。,項(xiàng)目后評(píng)估,指導(dǎo)新項(xiàng)目。,將目標(biāo)成本按照設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目發(fā)展、營銷、成本、采購等不同責(zé)任主體進(jìn)行劃分,明確各自的成本管理職責(zé),通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核,來保證整體成本的有效“落地”。,寶能集團(tuán)計(jì)劃于2013年著手實(shí)施。,促使全員自覺實(shí)施成本管理行為;要讓每一個(gè)人,把成本價(jià)值思維:刻進(jìn)骨頭里、融入血液中!,通過策劃開發(fā)(工程)管理模式,
8、確定承、發(fā)包模式,并據(jù)此對(duì)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類及金額進(jìn)行分屬劃分、對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行分解預(yù)估。,是投資策劃重要的一環(huán),其重要性并不亞于營銷、定位策劃。,合理確定開發(fā)承、發(fā)包模式;有效打通“目標(biāo)成本”與“合同”聯(lián)系;規(guī)范合約管理,清晰各合同之間的管理界面、工程界面;建立標(biāo)準(zhǔn)化合同條款(或合同范本,或合同大綱),提高合約管理效率,降低法律風(fēng)險(xiǎn);指導(dǎo)采購分判,合理確定合約分判時(shí)間。,貫徹目標(biāo)成本管理工作的重心前移思路,根據(jù)產(chǎn)品定位,分解各項(xiàng)工程指標(biāo),進(jìn)行事前限額管理。,除了工程,有些公司對(duì)相關(guān)費(fèi)用也進(jìn)行了限額管理。,產(chǎn)品配置確定后,物業(yè)建造過程中,有時(shí)候要對(duì)成本進(jìn)行梳理、優(yōu)化,減少無效成本,以提高性價(jià)比。,成本優(yōu)化誤區(qū),1.設(shè)計(jì)優(yōu)化;2.施工方案優(yōu)化;3.“貨比三家”;4.調(diào)整配置。,成本優(yōu)化手段,及時(shí)跟蹤并分析項(xiàng)目各類別成本的動(dòng)態(tài)信息,發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際成本與目標(biāo)成本的偏離并預(yù)警,確保目標(biāo)成本得到有效控制。,是目標(biāo)成本管控中,非常重要的一環(huán),定期對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行評(píng)估分析,對(duì)其的偏離及時(shí)
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