房地產(chǎn)估價(jià)之假設(shè)開發(fā)法

1、第七章假說開發(fā)法上課小時(shí)數(shù)： 6小時(shí)教育目的和要求：在本章學(xué)習(xí)，讓學(xué)生掌握假說開發(fā)法的基本原理，掌握假說開發(fā)法的基本公式，掌握假說開發(fā)法的評價(jià)順序教育重點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法的基本公式教育難點(diǎn)：投資利息的計(jì)算教育手段和方法：以講課為主，輔助多媒體教育手段。教育內(nèi)容：第一節(jié)基本原理一、定義假設(shè)開發(fā)法也稱為剩馀法、逆算法、剩馀法、剩馀法，在估計(jì)未來房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，減去地面建筑物、附著物的建設(shè)成本、專費(fèi)、利率、利潤、稅金等費(fèi)用，最后得到的剩馀值是土地的價(jià)格。二、理論依據(jù)假定開發(fā)法的理論根據(jù)是預(yù)想原理。開發(fā)法的基本想法可以通過房地產(chǎn)開發(fā)商購買預(yù)定建設(shè)的土地的具體事例來表現(xiàn)，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商打算購

2、買土地開發(fā)完成住宅銷售，為了獲得一定的開發(fā)利益，開發(fā)者可以決定土地購買的最高價(jià)格：首先研究這塊土地內(nèi)外條件，然后再研究。 分析房地產(chǎn)市場情況并在此基礎(chǔ)上選定了選擇這塊土地開發(fā)方案的開發(fā)方案后，開發(fā)者必須預(yù)測大樓建設(shè)后的總銷售價(jià)格，計(jì)算支付給該大樓建設(shè)的總費(fèi)用(主要包括前期費(fèi)、建設(shè)工程費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)、利息和稅收等)。 這些數(shù)據(jù)確定后，開發(fā)者可以從大樓價(jià)格中減去總開發(fā)費(fèi)用，減去想要獲得的開發(fā)利潤，從而達(dá)到土地購買的最高價(jià)格。由此可見，開發(fā)法是一種形式上評價(jià)新房地產(chǎn)價(jià)格成本法的逆算法。 與成本法的主要差異在于：成本法中的土地價(jià)格是已知的，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格。我們假設(shè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格是事先預(yù)測的

3、，需要求出土地價(jià)格。三、假設(shè)開發(fā)法的特征、適用條件和對象1 .假設(shè)開發(fā)法的特征1 )可靠性基于對房地產(chǎn)開發(fā)的各種假設(shè)2 )以各種假設(shè)和制約條件為前提(房地產(chǎn)總價(jià)格、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期間變化不大的開發(fā)期間各成本均勻或階段性地投入)3 )有動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種計(jì)算方式。靜態(tài)計(jì)算不考慮資金的時(shí)間因素，但必須單獨(dú)計(jì)算利息(傳統(tǒng)方法)。在動(dòng)態(tài)計(jì)算中，不同時(shí)間點(diǎn)產(chǎn)生的費(fèi)用都必須在地價(jià)產(chǎn)生的時(shí)間點(diǎn)折扣，利息不需要單獨(dú)計(jì)算。2 .適用條件和對象假設(shè)開發(fā)法主要適用于以下種類的土地評價(jià)。應(yīng)開發(fā)土地的評價(jià)改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的評價(jià)，這是正式的建筑費(fèi)用，也包括拆遷費(fèi)用。土地整理和房地產(chǎn)整理成可以直接利用的土地和房地產(chǎn)的評

4、價(jià)?，F(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價(jià)的單獨(dú)評價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格減去房價(jià)，剩下的數(shù)量是地價(jià)。第二節(jié)的公式和方法一、假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式設(shè)想開發(fā)法的幾個(gè)基本計(jì)算公式(1)適用于預(yù)期銷售價(jià)格的理論公式：開發(fā)項(xiàng)目完成后銷售的情況下的假設(shè)開發(fā)理論式如下式中： v :購買開發(fā)場所的價(jià)格a :預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目完成后的銷售價(jià)格b :開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期的開發(fā)費(fèi)用c :開發(fā)者利潤(包括風(fēng)險(xiǎn)金、稅金)。(2)適用于預(yù)期租金的理論公式：開發(fā)項(xiàng)目完成后租賃時(shí)，開發(fā)法的理論公式假定如下(B C )公式中： v :購買地點(diǎn)的費(fèi)用：顯示開發(fā)項(xiàng)目完成后的資本化價(jià)值a :開發(fā)項(xiàng)目完成后每年預(yù)計(jì)的年凈利潤(平均純租金) c :開發(fā)利潤r :表示資本化率(預(yù)計(jì)

5、投資回報(bào)率)的b :開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期的開發(fā)費(fèi)用。2 .計(jì)劃開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-投資者購買要為計(jì)劃開發(fā)土地負(fù)擔(dān)的稅金3 .香港假設(shè)開發(fā)法的特征和公式香港梁振英測量行介紹的假說開發(fā)法，經(jīng)常被稱為馀數(shù)法，計(jì)算式如下地價(jià)=大樓價(jià)格-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-開發(fā)者利益地價(jià)=總開發(fā)價(jià)值-開發(fā)費(fèi)用-開發(fā)人員收入-土地獲取所需的費(fèi)用其中專業(yè)費(fèi)用包括建筑師、工程師、測量員的費(fèi)用，建筑費(fèi)用約為6%，利息為建筑費(fèi)用的8%，發(fā)展業(yè)者的利益按總成本(建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、利息三項(xiàng)之和)的15%20%計(jì)算。4 .臺灣假設(shè)開發(fā)法的特征和計(jì)算公式臺灣林英彥教授介

6、紹的假說開發(fā)法是適用于還沒有開發(fā)基地的土地的評價(jià)方法。 該方法首先估計(jì)開發(fā)后可銷售的土地單價(jià)，其計(jì)算公式如下V=P-C-O-R公式中： v :最佳土地價(jià)格p :銷售總額c :建設(shè)成本o :其他費(fèi)用r :利潤。第三節(jié)假說開發(fā)法評價(jià)的順序一、調(diào)查土地的基本情況1 .調(diào)查土地的位置掌握土地在某城市的性質(zhì)及其在城市中的具體位置，了解土地周圍的環(huán)境條件和利用現(xiàn)狀，為選擇最佳利用方式提供依據(jù)。2 .明確土地面積大小、形狀、平坦情況、基礎(chǔ)設(shè)施情況，為建筑費(fèi)用估計(jì)提供依據(jù)3、調(diào)查土地利用要求。 也就是說，掌握計(jì)劃限制、政府對該區(qū)域的規(guī)定用途、容積率、建筑物的高度限制等4 .調(diào)查該區(qū)劃的權(quán)利情況包括權(quán)利的性質(zhì)、

7、耐用年限、能否延期、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等相關(guān)規(guī)定。 弄清這些權(quán)利情況主要是為了確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、銷售價(jià)格和租賃水平的服務(wù)。二、確定最有效的開發(fā)利用方式根據(jù)土地基本情況、土地市場條件等，在規(guī)劃要求和管理限制允許的范圍內(nèi)確定土地的最佳利用方式，實(shí)現(xiàn)土地的最有效利用。 確定土地的用途、建筑容積率、土地復(fù)蓋率、建筑高度等。 最重要的是，選擇最合適的土地用途。 土地用途的選擇需要考慮土地的位置，這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要成都、未來的發(fā)展趨勢等。三、確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售總額根據(jù)土地條件和規(guī)定的開發(fā)利用方式，決定開發(fā)完成后房地產(chǎn)的預(yù)期銷售價(jià)格。 房地產(chǎn)銷售價(jià)格的預(yù)測可以在充分理解房地產(chǎn)市場情況、社

8、會(huì)供求情況的基礎(chǔ)上，選擇市場比較法、收益還原法等，根據(jù)相鄰地區(qū)或該地區(qū)相同或類似房地產(chǎn)的銷售價(jià)格、租金進(jìn)行修改。四、估算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等大量成本費(fèi)用和開發(fā)者的利益1 .開發(fā)建筑成本費(fèi)用開發(fā)建筑成本費(fèi)包含了直接工程費(fèi)、間接成本費(fèi)、建筑承包商的利潤、建筑業(yè)者負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等，可以進(jìn)行比較的推算，也可以用建筑工程的概算預(yù)算的方法進(jìn)行估計(jì)。2 .估計(jì)專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用主要指建筑師的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、評價(jià)費(fèi)、咨詢費(fèi)、公正費(fèi)等，一般按建筑費(fèi)用的一定比例進(jìn)行估計(jì)。3 .確定開發(fā)建設(shè)周期，估計(jì)預(yù)付資本利息開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)到房地產(chǎn)銷售和租賃完成的期間。 開發(fā)建設(shè)周期的長度影響預(yù)付資本的融資成本，即利

9、率。 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)付資本包括土地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。 這些費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中投入的時(shí)間不同。 要確定利息額，必須根據(jù)各費(fèi)用的投入額，計(jì)算各開發(fā)過程中所占的時(shí)間長度和當(dāng)時(shí)貸款利率的高低。計(jì)入利息的項(xiàng)目：購買a、地租、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見的費(fèi)、管理費(fèi)和投資者應(yīng)該為開發(fā)房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的稅，銷售稅一般不計(jì)入。b、利息期間的長度預(yù)付地價(jià)利息額全部預(yù)付地價(jià)在開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)必須計(jì)算的開發(fā)建設(shè)費(fèi)，專費(fèi)利息期間應(yīng)從實(shí)際投入期間(通常設(shè)想均等投入)的中間時(shí)間到開發(fā)建設(shè)期間結(jié)束的開發(fā)建設(shè)費(fèi)，專費(fèi)應(yīng)在建筑完成后的空閑期間和銷售期間內(nèi)計(jì)入全期間的利息。c、利息的方式：按復(fù)利計(jì)算利息4、估計(jì)稅金稅金是

10、指建設(shè)后房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、教育費(fèi)的附加等，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)在政府的稅收政策來估計(jì)。5、估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租賃費(fèi)用租賃費(fèi)用是指建設(shè)后的房地產(chǎn)銷售和租賃的中間代理費(fèi)、市場營銷廣告費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)等。6 .估計(jì)開發(fā)者的利益開發(fā)者的利益一般按房地產(chǎn)銷售總額和預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，比例的高低因地區(qū)和項(xiàng)目類型而異。五、計(jì)算和確定評價(jià)額把上述數(shù)據(jù)直接放入公式計(jì)算，結(jié)果如下地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)格-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-稅金-租賃費(fèi)用-開發(fā)者利益值得注意的是，現(xiàn)在使用假設(shè)開發(fā)法求評價(jià)對象價(jià)格時(shí)，有動(dòng)態(tài)方式(現(xiàn)金流折扣方式)和靜態(tài)方式(以往的利息計(jì)算方式)兩種基本方式。靜態(tài)方式主要根據(jù)評估時(shí)的房地產(chǎn)

11、市場狀況，不考慮將房地產(chǎn)各費(fèi)用作為評估工作日靜止的金額的各項(xiàng)目出現(xiàn)，或收入產(chǎn)生的時(shí)間的差異，并不將其換算成相同時(shí)間的價(jià)值，而是直接加減，但要計(jì)算利息，利息的計(jì)入期間通常要到房地產(chǎn)開發(fā)完成為止在動(dòng)態(tài)方式中，考慮到各項(xiàng)目的去向、收入產(chǎn)生的時(shí)間差異，首先要把它們的價(jià)值換算成同一時(shí)間點(diǎn)(通常換算成評價(jià)期間)，然后進(jìn)行加減運(yùn)算。 例如，評估計(jì)劃開發(fā)的土地在2001年10月的價(jià)值，將未來發(fā)生的支出和收入換算為2001年10月。 這片土地于2004年10月開發(fā)的房價(jià)(包括地價(jià))為5000萬元，預(yù)計(jì)折扣率為10%。 這個(gè)5000萬元應(yīng)該在2001年10月打折，2001年10月看的房價(jià)實(shí)際上是5000(1 10

12、%)3=3757 (萬元)根據(jù)上述公式推算出的剩馀價(jià)值取得了開發(fā)者現(xiàn)在可以在開發(fā)的地方支付的最大費(fèi)用。 開發(fā)者在取得網(wǎng)站使用權(quán)的時(shí)候，不僅要支付土地的貨款，還要支付取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律手續(xù)費(fèi)用、作為土地評價(jià)費(fèi)用的注冊發(fā)行費(fèi)用等。 因此，為了估計(jì)土地的地價(jià)，需要從計(jì)算出的馀數(shù)中減去上述費(fèi)用。 例如，根據(jù)假設(shè)開發(fā)法計(jì)算的剩馀價(jià)值為1000萬元，取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律費(fèi)用、評價(jià)及土地使用證明書等費(fèi)用被估計(jì)為土地費(fèi)用的2%，則估計(jì)土地的地價(jià)為1000/(1 2%)=980.4萬元。 最后，根據(jù)測量的地價(jià)，結(jié)合評價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)和其他因素，綜合確定評價(jià)值。第4節(jié)假說開發(fā)法的運(yùn)用和例子應(yīng)用例1 :一片一片

13、的荒地要評價(jià)。 得知這一片荒地的總面積為2km2，適合“五通一平”開發(fā)后分售的相當(dāng)于附近地區(qū)的小塊“五通一平”的熟地單價(jià)為800元/m2，把這一片荒地開成“五通一平”的熟地開發(fā)成本為2.5億元/km2 土地轉(zhuǎn)讓賣方支付的稅金為購買轉(zhuǎn)讓區(qū)劃價(jià)格6%的荒地所支付的稅金為荒地價(jià)格的4%，熟地能轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。 嘗試靜態(tài)方法，估計(jì)這一片荒地的總價(jià)格和單價(jià)。解：以這片荒地的總價(jià)格為p。(1)總開發(fā)價(jià)值=800210660%=9.6 (億元)(2)總開發(fā)成本=2.52=5(億元)(3)總利息=p (14 % ) (112 % )3-15/1.5-1 =0.421 p 0.926 (億元)(4)

14、總轉(zhuǎn)讓稅=9.66%=0.576 (億元)(5)購買這一片荒地的稅金=P4%=0.04P (億元)(6)總利潤=(1.04P 5) 20%=0.208P 1(億元)(7)根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的公式p=(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=1.257 (億元)單價(jià)=1.257億元/2 km2=65.85 (元/m2 )應(yīng)用例2 :評價(jià)“七通一平”熟地2001年9月的價(jià)格，其土地面積為5000 m2，土地剩馀耐用年數(shù)為65年，建筑容積率為2，需要知道適合建設(shè)某種類型商品住宅的該土地取得后，預(yù)計(jì)建設(shè)該商品住宅的開發(fā)期間為2年， 建筑安裝工程費(fèi)按建筑面積計(jì)為800元/m2，調(diào)查設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用的商品住宅銷售時(shí)廣告宣傳等費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，房地產(chǎn)交易中賣方應(yīng)支付的銷售稅為銷售價(jià)格的6%，土地該商品住宅預(yù)計(jì)完成時(shí)全部出售，銷售時(shí)的平均價(jià)格為建筑面積2000元/m2。 使用給出的資料，動(dòng)態(tài)估計(jì)該地區(qū)2001年9月的總價(jià)格、單價(jià)和大樓地價(jià)(折扣率為12% )。解： (1)將該土地的總價(jià)格設(shè)為p。(2)開發(fā)完成后的總價(jià)值200050002/(1 12%)2=15