房地產(chǎn)估價之假設(shè)開發(fā)法

1、第七章假說開發(fā)法上課小時數(shù)： 6小時教育目的和要求：在本章學(xué)習(xí)，讓學(xué)生掌握假說開發(fā)法的基本原理，掌握假說開發(fā)法的基本公式，掌握假說開發(fā)法的評價順序教育重點：假設(shè)開發(fā)法的基本公式教育難點：投資利息的計算教育手段和方法：以講課為主，輔助多媒體教育手段。教育內(nèi)容：第一節(jié)基本原理一、定義假設(shè)開發(fā)法也稱為剩馀法、逆算法、剩馀法、剩馀法，在估計未來房地產(chǎn)的正常交易價格的基礎(chǔ)上，減去地面建筑物、附著物的建設(shè)成本、專費、利率、利潤、稅金等費用，最后得到的剩馀值是土地的價格。二、理論依據(jù)假定開發(fā)法的理論根據(jù)是預(yù)想原理。開發(fā)法的基本想法可以通過房地產(chǎn)開發(fā)商購買預(yù)定建設(shè)的土地的具體事例來表現(xiàn)，一個房地產(chǎn)開發(fā)商打算購

2、買土地開發(fā)完成住宅銷售，為了獲得一定的開發(fā)利益，開發(fā)者可以決定土地購買的最高價格：首先研究這塊土地內(nèi)外條件，然后再研究。 分析房地產(chǎn)市場情況并在此基礎(chǔ)上選定了選擇這塊土地開發(fā)方案的開發(fā)方案后，開發(fā)者必須預(yù)測大樓建設(shè)后的總銷售價格，計算支付給該大樓建設(shè)的總費用(主要包括前期費、建設(shè)工程費、補助費、利息和稅收等)。 這些數(shù)據(jù)確定后，開發(fā)者可以從大樓價格中減去總開發(fā)費用，減去想要獲得的開發(fā)利潤，從而達到土地購買的最高價格。由此可見，開發(fā)法是一種形式上評價新房地產(chǎn)價格成本法的逆算法。 與成本法的主要差異在于：成本法中的土地價格是已知的，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格。我們假設(shè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格是事先預(yù)測的

3、，需要求出土地價格。三、假設(shè)開發(fā)法的特征、適用條件和對象1 .假設(shè)開發(fā)法的特征1 )可靠性基于對房地產(chǎn)開發(fā)的各種假設(shè)2 )以各種假設(shè)和制約條件為前提(房地產(chǎn)總價格、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期間變化不大的開發(fā)期間各成本均勻或階段性地投入)3 )有動態(tài)和靜態(tài)兩種計算方式。靜態(tài)計算不考慮資金的時間因素，但必須單獨計算利息(傳統(tǒng)方法)。在動態(tài)計算中，不同時間點產(chǎn)生的費用都必須在地價產(chǎn)生的時間點折扣，利息不需要單獨計算。2 .適用條件和對象假設(shè)開發(fā)法主要適用于以下種類的土地評價。應(yīng)開發(fā)土地的評價改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的評價，這是正式的建筑費用，也包括拆遷費用。土地整理和房地產(chǎn)整理成可以直接利用的土地和房地產(chǎn)的評

4、價。現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價的單獨評價是房地產(chǎn)價格減去房價，剩下的數(shù)量是地價。第二節(jié)的公式和方法一、假設(shè)開發(fā)法的計算公式設(shè)想開發(fā)法的幾個基本計算公式(1)適用于預(yù)期銷售價格的理論公式：開發(fā)項目完成后銷售的情況下的假設(shè)開發(fā)理論式如下式中： v :購買開發(fā)場所的價格a :預(yù)測開發(fā)項目完成后的銷售價格b :開發(fā)項目預(yù)期的開發(fā)費用c :開發(fā)者利潤(包括風(fēng)險金、稅金)。(2)適用于預(yù)期租金的理論公式：開發(fā)項目完成后租賃時，開發(fā)法的理論公式假定如下(B C )公式中： v :購買地點的費用：顯示開發(fā)項目完成后的資本化價值a :開發(fā)項目完成后每年預(yù)計的年凈利潤(平均純租金) c :開發(fā)利潤r :表示資本化率(預(yù)計

5、投資回報率)的b :開發(fā)項目預(yù)期的開發(fā)費用。2 .計劃開發(fā)房地產(chǎn)的價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-開發(fā)利潤-投資者購買要為計劃開發(fā)土地負擔(dān)的稅金3 .香港假設(shè)開發(fā)法的特征和公式香港梁振英測量行介紹的假說開發(fā)法，經(jīng)常被稱為馀數(shù)法，計算式如下地價=大樓價格-建筑費-專業(yè)費-利息-開發(fā)者利益地價=總開發(fā)價值-開發(fā)費用-開發(fā)人員收入-土地獲取所需的費用其中專業(yè)費用包括建筑師、工程師、測量員的費用，建筑費用約為6%，利息為建筑費用的8%，發(fā)展業(yè)者的利益按總成本(建筑費用、專業(yè)費用、利息三項之和)的15%20%計算。4 .臺灣假設(shè)開發(fā)法的特征和計算公式臺灣林英彥教授介

6、紹的假說開發(fā)法是適用于還沒有開發(fā)基地的土地的評價方法。 該方法首先估計開發(fā)后可銷售的土地單價，其計算公式如下V=P-C-O-R公式中： v :最佳土地價格p :銷售總額c :建設(shè)成本o :其他費用r :利潤。第三節(jié)假說開發(fā)法評價的順序一、調(diào)查土地的基本情況1 .調(diào)查土地的位置掌握土地在某城市的性質(zhì)及其在城市中的具體位置，了解土地周圍的環(huán)境條件和利用現(xiàn)狀，為選擇最佳利用方式提供依據(jù)。2 .明確土地面積大小、形狀、平坦情況、基礎(chǔ)設(shè)施情況，為建筑費用估計提供依據(jù)3、調(diào)查土地利用要求。 也就是說，掌握計劃限制、政府對該區(qū)域的規(guī)定用途、容積率、建筑物的高度限制等4 .調(diào)查該區(qū)劃的權(quán)利情況包括權(quán)利的性質(zhì)、

7、耐用年限、能否延期、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等相關(guān)規(guī)定。 弄清這些權(quán)利情況主要是為了確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、銷售價格和租賃水平的服務(wù)。二、確定最有效的開發(fā)利用方式根據(jù)土地基本情況、土地市場條件等，在規(guī)劃要求和管理限制允許的范圍內(nèi)確定土地的最佳利用方式，實現(xiàn)土地的最有效利用。 確定土地的用途、建筑容積率、土地復(fù)蓋率、建筑高度等。 最重要的是，選擇最合適的土地用途。 土地用途的選擇需要考慮土地的位置，這種用途的現(xiàn)實社會需要成都、未來的發(fā)展趨勢等。三、確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售總額根據(jù)土地條件和規(guī)定的開發(fā)利用方式，決定開發(fā)完成后房地產(chǎn)的預(yù)期銷售價格。 房地產(chǎn)銷售價格的預(yù)測可以在充分理解房地產(chǎn)市場情況、社

8、會供求情況的基礎(chǔ)上，選擇市場比較法、收益還原法等，根據(jù)相鄰地區(qū)或該地區(qū)相同或類似房地產(chǎn)的銷售價格、租金進行修改。四、估算建筑費、專業(yè)費等大量成本費用和開發(fā)者的利益1 .開發(fā)建筑成本費用開發(fā)建筑成本費包含了直接工程費、間接成本費、建筑承包商的利潤、建筑業(yè)者負擔(dān)的建筑附帶費用等，可以進行比較的推算，也可以用建筑工程的概算預(yù)算的方法進行估計。2 .估計專業(yè)費用專業(yè)費用主要指建筑師的建筑設(shè)計費、評價費、咨詢費、公正費等，一般按建筑費用的一定比例進行估計。3 .確定開發(fā)建設(shè)周期，估計預(yù)付資本利息開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)到房地產(chǎn)銷售和租賃完成的期間。 開發(fā)建設(shè)周期的長度影響預(yù)付資本的融資成本，即利

9、率。 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)付資本包括土地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費等。 這些費用在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中投入的時間不同。 要確定利息額，必須根據(jù)各費用的投入額，計算各開發(fā)過程中所占的時間長度和當時貸款利率的高低。計入利息的項目：購買a、地租、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見的費、管理費和投資者應(yīng)該為開發(fā)房地產(chǎn)負擔(dān)的稅，銷售稅一般不計入。b、利息期間的長度預(yù)付地價利息額全部預(yù)付地價在開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)必須計算的開發(fā)建設(shè)費，專費利息期間應(yīng)從實際投入期間(通常設(shè)想均等投入)的中間時間到開發(fā)建設(shè)期間結(jié)束的開發(fā)建設(shè)費，專費應(yīng)在建筑完成后的空閑期間和銷售期間內(nèi)計入全期間的利息。c、利息的方式：按復(fù)利計算利息4、估計稅金稅金是

10、指建設(shè)后房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、教育費的附加等，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)在政府的稅收政策來估計。5、估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租賃費用租賃費用是指建設(shè)后的房地產(chǎn)銷售和租賃的中間代理費、市場營銷廣告費和交易手續(xù)費等。6 .估計開發(fā)者的利益開發(fā)者的利益一般按房地產(chǎn)銷售總額和預(yù)付總資本的一定比例計算，比例的高低因地區(qū)和項目類型而異。五、計算和確定評價額把上述數(shù)據(jù)直接放入公式計算，結(jié)果如下地價=房地產(chǎn)總價格-建筑費用-專業(yè)費用-利息-稅金-租賃費用-開發(fā)者利益值得注意的是，現(xiàn)在使用假設(shè)開發(fā)法求評價對象價格時，有動態(tài)方式(現(xiàn)金流折扣方式)和靜態(tài)方式(以往的利息計算方式)兩種基本方式。靜態(tài)方式主要根據(jù)評估時的房地產(chǎn)

11、市場狀況，不考慮將房地產(chǎn)各費用作為評估工作日靜止的金額的各項目出現(xiàn)，或收入產(chǎn)生的時間的差異，并不將其換算成相同時間的價值，而是直接加減，但要計算利息，利息的計入期間通常要到房地產(chǎn)開發(fā)完成為止在動態(tài)方式中，考慮到各項目的去向、收入產(chǎn)生的時間差異，首先要把它們的價值換算成同一時間點(通常換算成評價期間)，然后進行加減運算。 例如，評估計劃開發(fā)的土地在2001年10月的價值，將未來發(fā)生的支出和收入換算為2001年10月。 這片土地于2004年10月開發(fā)的房價(包括地價)為5000萬元，預(yù)計折扣率為10%。 這個5000萬元應(yīng)該在2001年10月打折，2001年10月看的房價實際上是5000(1 10

12、%)3=3757 (萬元)根據(jù)上述公式推算出的剩馀價值取得了開發(fā)者現(xiàn)在可以在開發(fā)的地方支付的最大費用。 開發(fā)者在取得網(wǎng)站使用權(quán)的時候，不僅要支付土地的貨款，還要支付取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律手續(xù)費用、作為土地評價費用的注冊發(fā)行費用等。 因此，為了估計土地的地價，需要從計算出的馀數(shù)中減去上述費用。 例如，根據(jù)假設(shè)開發(fā)法計算的剩馀價值為1000萬元，取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律費用、評價及土地使用證明書等費用被估計為土地費用的2%，則估計土地的地價為1000/(1 2%)=980.4萬元。 最后，根據(jù)測量的地價，結(jié)合評價者的經(jīng)驗和其他因素，綜合確定評價值。第4節(jié)假說開發(fā)法的運用和例子應(yīng)用例1 :一片一片

13、的荒地要評價。 得知這一片荒地的總面積為2km2，適合“五通一平”開發(fā)后分售的相當于附近地區(qū)的小塊“五通一平”的熟地單價為800元/m2，把這一片荒地開成“五通一平”的熟地開發(fā)成本為2.5億元/km2 土地轉(zhuǎn)讓賣方支付的稅金為購買轉(zhuǎn)讓區(qū)劃價格6%的荒地所支付的稅金為荒地價格的4%，熟地能轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。 嘗試靜態(tài)方法，估計這一片荒地的總價格和單價。解：以這片荒地的總價格為p。(1)總開發(fā)價值=800210660%=9.6 (億元)(2)總開發(fā)成本=2.52=5(億元)(3)總利息=p (14 % ) (112 % )3-15/1.5-1 =0.421 p 0.926 (億元)(4)

14、總轉(zhuǎn)讓稅=9.66%=0.576 (億元)(5)購買這一片荒地的稅金=P4%=0.04P (億元)(6)總利潤=(1.04P 5) 20%=0.208P 1(億元)(7)根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的公式p=(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=1.257 (億元)單價=1.257億元/2 km2=65.85 (元/m2 )應(yīng)用例2 :評價“七通一平”熟地2001年9月的價格，其土地面積為5000 m2，土地剩馀耐用年數(shù)為65年，建筑容積率為2，需要知道適合建設(shè)某種類型商品住宅的該土地取得后，預(yù)計建設(shè)該商品住宅的開發(fā)期間為2年， 建筑安裝工程費按建筑面積計為800元/m2，調(diào)查設(shè)計等專業(yè)費用和管理費為建筑安裝工程費的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費、專業(yè)費用和管理費用的商品住宅銷售時廣告宣傳等費用為銷售價格的2%，房地產(chǎn)交易中賣方應(yīng)支付的銷售稅為銷售價格的6%，土地該商品住宅預(yù)計完成時全部出售，銷售時的平均價格為建筑面積2000元/m2。 使用給出的資料，動態(tài)估計該地區(qū)2001年9月的總價格、單價和大樓地價(折扣率為12% )。解： (1)將該土地的總價格設(shè)為p。(2)開發(fā)完成后的總價值200050002/(1 12%)2=15