第二章-收益還原法..ppt

1、第二章收益還原法,基本公式表達(dá)式、變量含義,估價(jià)程序與方法各估價(jià)步驟及各種參數(shù)確定方法,方法應(yīng)用應(yīng)用方面及估價(jià)實(shí)例,概述定義、原理、特點(diǎn)、適用范圍,第一節(jié)收益還原法概述,一、理論依據(jù)：對于投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有：房地產(chǎn)的價(jià)格,二、概念是將待估土地未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的還原率（報(bào)酬率）折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。,現(xiàn)值是指未來一筆資金在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值。當(dāng)前按一定利率i存入一筆現(xiàn)金，到n年后將達(dá)到一定金額，存入這筆資金就是n年后這一金額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值計(jì)算公式：,利息與利率如果將一筆資金存入銀行，這筆資金就稱為本金。

2、經(jīng)過一段時(shí)間之后，儲(chǔ)戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為：FnPIn式中Fn本利和；P本金；In利息；,單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息1、單利計(jì)息N年后的本利和為：FnP(1+ixn)2、復(fù)利計(jì)息復(fù)利計(jì)息，是指對于某一計(jì)息周期來說，如果按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”，俗稱“利滾利”。,N年后的本利和為：FnP(1+i)n由于復(fù)利計(jì)息比較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息。我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的。,1）以收益為途徑求取價(jià)格，所求的價(jià)格稱為收益價(jià)格；2）評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地純收益及還原率的準(zhǔn)確

3、程度。有收益或有潛在收益（收益性）的土地、建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場等。,特點(diǎn),適用范圍,第二節(jié)收益還原法的基本公式,一、土地年純收益不變的公式1、無限年期：P-土地價(jià)格;a-土地純收益;r-土地還原率公式前提：純收益每年不變且為a；r每年不變且大于零；土地使用年期無限。,例：某宗土地預(yù)計(jì)未來每年的純收益為8萬元，收益年限為無限，該類土地的還原率為8.5。試計(jì)算該宗土地的價(jià)格。解p=a/r=8/8.5%=94.12(萬元),2、有限年期：n使用土地的年限或有土地收益的年限（從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起至未來的年期）,例：某宗土地是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)

4、時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；該宗土地正常情況下每年可獲得純收益8萬元；土地還原率為8.5。計(jì)算該宗土地的價(jià)格。V=8/8.5%1-1/(1+8.5%)50-691.52(萬元),二、土地純收益在若干年內(nèi)有變化的計(jì)算公式1、土地使用年期無限:ai-第i年的純收益；t-純收益有變化的年限a-不變的年純收益此公式的前提是：純收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為a；還原率大于零；收益年限為無限年。,例：某宗土地，通過預(yù)測得到其未來5年的純收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，以后，每年的純收益將穩(wěn)定在35萬元，該類土地的還原率為10%。該宗

5、地的價(jià)格為：=310.2（萬元）,2、土地使用年期有限此公式的假設(shè)前提是：純收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為a；還原率大于零；收益年限為有限年n。,三、未來若干年后土地價(jià)格已知計(jì)算公式t-未來土地價(jià)格已知的年限Pt未來第t年的土地價(jià)格,四、純收益按一定數(shù)額遞增的公式,1、無限年期公式前提：純收益按一定數(shù)額b遞增；r每年不變且大于零；土地使用年期為無限年2、有限年期,例：某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的純收益為16萬元，此后每年的純收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限為無限年，該類房地產(chǎn)的還原率為9%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：,=,=424.7（萬元）,五、純收益按一定數(shù)

6、額遞減的公式,1、無限年期2、有限年期,六、純收益按一定比率遞增或遞減的公式,1、無限年期：公式假設(shè)前提：純收益按一定比率s遞增或遞減；r每年不變;土地使用年期為無限年。遞增時(shí)取減號，遞減時(shí)取加號,2、有限年期公式假設(shè)前提：純收益按一定比率s遞增或遞減；r每年不變；土地使用年期為有限年期,例：某宗房地產(chǎn)時(shí)在政府有償出讓的土地上建造的，土地剩余年限為48年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的純收益為16萬元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長2%；該類房地產(chǎn)的還原率為9%。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。,七、純收益、還原率有變化的計(jì)算公式,是收益還原法公式的一般形式，前面六類公式都是它的特例。,第三節(jié)估價(jià)程序與

7、方法,一、估價(jià)程序：1、計(jì)算總收益：分析可能產(chǎn)生的各種收益，按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則確定。2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等。分析可能產(chǎn)生的各種費(fèi)用支出，計(jì)算加總一般正常合理的必要年支出。3、計(jì)算土地純收益：從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。4、確定合適的還原率：是影響地價(jià)高低的重要因素，要慎重選擇。5、選擇公式求算地價(jià),二、總收益的測算,實(shí)際收益與客觀收益：實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，不能用它作為評估的依據(jù)；客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。,總收益產(chǎn)生的形式：租金收入：土地租金、房地出

8、租的租金、押金或保證金的利息企業(yè)經(jīng)營收益：正常經(jīng)營管理水平下每年所獲得的客觀總收益計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益均應(yīng)計(jì)入總收益之中。,三、總費(fèi)用的測算方法,1、土地出租中總費(fèi)用：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)。2、房地出租中總費(fèi)用：管理費(fèi)：以年租金的2%5%計(jì)；依管理面積平均計(jì)算。維修費(fèi):可按建筑物重置價(jià)的1.5%2%計(jì)算。保險(xiǎn)費(fèi)：一般按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。稅金：關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，國家及各城市均有規(guī)定,房屋年折舊費(fèi)：,房屋可使用年限土地出讓前房屋已使用年限土地出讓年限,不考慮殘值、尚可使用年限,當(dāng)房

9、屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，其計(jì)算公式如下：,3.企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用：根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方式不同，一般可分為經(jīng)營性企業(yè)（商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)）和生產(chǎn)性企業(yè)（如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè)）兩大類。經(jīng)營性企業(yè)總費(fèi)用包括：銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)用、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營利潤等。生產(chǎn)性企業(yè)總費(fèi)用包括：生產(chǎn)成本（原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、人工費(fèi)等）、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤等。,四、土地純收益的計(jì)算,1、土地租賃中的土地純收益計(jì)算土地純收益年租金總收入年總費(fèi)用其中：年總費(fèi)用土地稅+管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)2、房地出租中的土地純收益計(jì)算房地純收益房地出租年總收益房地出租年總費(fèi)用總費(fèi)用管理

10、費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊費(fèi)+其它土地純收益房地純收益房屋純收益房屋純收益房屋現(xiàn)值建筑物還原率其中：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)房屋成新度或：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)房屋總折舊房屋總折舊房屋年折舊已使用年限,3、企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益計(jì)算企業(yè)經(jīng)營年純收益年經(jīng)營總收入年經(jīng)營總費(fèi)用土地年純收益企業(yè)經(jīng)營年純收益非土地資產(chǎn)年純收益4、自用土地或待開發(fā)土地純收益的計(jì)算采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。,五、土地還原率,1、定義：是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。2、還原率的種類：土地還原率、建筑物還原率、綜合還原率。r=(L

11、r1+Br2)/(L+B)3、確定方法：純收益與價(jià)格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法,六、土地價(jià)格的確定,在土地純收益確定以后，可以根據(jù)土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。,第四節(jié)收益還原法的應(yīng)用,一、利用收益還原法評估土地價(jià)格二、建筑物價(jià)格三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格四、承租土地使用權(quán)價(jià)格,一、利用收益還原法評估土地價(jià)格,基本思路：首先求不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益；再求建筑物的純收益；然后從不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還

12、原率還原，即可得到土地的價(jià)格。計(jì)算公式：L=（aBr2）/r1=a1/r1L土地價(jià)格；B建筑物的價(jià)格a建筑物及其土地共同產(chǎn)生的純收益r1土地還原率；r2建筑物還原率；a1土地的純收益,某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的鋼筋混凝土建筑物，建筑物全部出租。已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ镒饨鹨话銥槊吭?0元建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元建筑平方米，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的5，年維修費(fèi)為重置價(jià)的3，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.3。目前該建筑物重置價(jià)為1500元平方米，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5

13、和6。試求該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。,4、用土地還原率，采用適當(dāng)公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格。,1、根據(jù)房地總收益和總費(fèi)用，求得房地純收益,2、通過房屋重置價(jià)格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；,3、從房地純收益中扣除房屋純收益即可得到土地純收益；,基本思路：,(1)總收益采用客觀收益：30元月年總收益：3045012=16.2萬(元)(2)計(jì)算出租總費(fèi)用1）年稅金：20450=9000(元)2）年管理費(fèi)：1620005=8100(元)3）年維修費(fèi)：15004503=20250(元)4）年保險(xiǎn)金：15004500.3=2025(元)5）年折舊費(fèi)：150045049=137

14、75.5(元),(3)房地年純收益總收益-總費(fèi)用=162000-53150.5=108849.5,年總費(fèi)用：9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元),(4)計(jì)算房屋年純收益房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原率=(房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年限)房屋還原率=(150045013775.53)6=38020.4(元),(5)計(jì)算土地純收益土地純收益=房地純收益-房屋純收益=108849.538020.4=70829.1(元)(6)計(jì)算1998年11月土地價(jià)格土地總價(jià)：P=a/r1-1/（1+r）n=70829.1/5%1-1/（1+5%）46=1266429.0(元

15、),某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000平方米，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)重置價(jià)值為1300元平方米?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的6，商品銷售稅金及附加為銷售收入的8.5，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10，若2005年7月1日同類型建筑物重置價(jià)值為1500元平方米，房屋還原率為8，土地還原率為6，不考慮遞增及

16、物價(jià)因素，求該地塊于2005年7月1日價(jià)值。,1.年總收入6000萬元2.年總費(fèi)用：(1)銷售成本及經(jīng)營成本=4000萬元(2)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用=60006=360萬元(3)商品銷售稅金及附加=60008.5510萬(4)房屋年折舊折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39房屋重置價(jià)1500150002250萬元年折舊額22503957.69萬元(5)經(jīng)營利潤600010600萬元年總費(fèi)用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)5527.69萬元,3.房地產(chǎn)年純收益60005527.69472.3l萬元4.房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋還原利率(225057.694)8161.54萬元5

17、.土地年純收益472.3l161.54310.77萬元6.求該地塊于2005年7月1日價(jià)值剩余收益年限35年土地使用權(quán)價(jià)格a/r11/（1+r）n310.77/6%11/（1+6%）354505.62萬元土地單價(jià)9011元平方米,二、利用收益還原法評估建筑物價(jià)格,基本思路：首先求取土地價(jià)格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的總的純收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價(jià)格。計(jì)算公式：a-Lr1=Br2B=a-Lr1/r2=a2/r2式中：B建筑物的收益價(jià)格；a建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益a1建筑物的純收益；L土地的價(jià)格r1

18、土地還原率；r2建筑物還原率；,某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50年。該宗地上建有一座酒店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲑Y料宗地在2005年8月50年期土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元(容積率為l時(shí))。容積率每增加l，地價(jià)增長60。該飯店每月的客觀純收益為15萬元。已知土地還原率r16，該飯店的建筑還原率取r28。試評估房屋(該酒店)2005年8月的價(jià)格。,估價(jià)過程：計(jì)算房地產(chǎn)年純收益：房地年純收益15萬元月12月180萬元年計(jì)算土地價(jià)格：土地總地價(jià)10000l000元(1+260）2200（萬元)(

19、容積率修正)計(jì)算土地年純收益：土地年純收益22006/11/（1+6%）50139.58（萬元）計(jì)算房屋年純收益：房屋年純收益房地年總純收益土地年純收益180-139.5840.42（萬元）計(jì)算房屋價(jià)格：房價(jià)=a/r1-1/（1+r）50=40.42/8%1-1/（1+8%）50494.48(萬元),三、利用收益還原法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格,不動(dòng)產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積及各層建筑面積如下：土地面積：8400。建筑物部分：1樓：3800；25樓：2800；合計(jì)：15000其他條件：建筑物總造價(jià)為4800萬元，其中主體所占比例為65，設(shè)備所占比例為35，建筑物的耐用年限主體為5

20、0年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0；不動(dòng)產(chǎn)每年空置一個(gè)月，押金運(yùn)用年收益率為7；不動(dòng)產(chǎn)租稅為54.65萬元；保險(xiǎn)費(fèi)為0.48萬元；管理費(fèi)為建筑物造價(jià)的2。綜合還原率取8，土地及地上建筑物均為50年使用年限。,估價(jià)過程：計(jì)算總收益：租金總額：82.812993.60(萬元)押金運(yùn)用收益：21.87%=1.53(萬元)空房等損失額：以1個(gè)月的租金計(jì)，為82.8萬元?jiǎng)t年總收益合計(jì)為：993.6+1.53-82.8=912.33(萬元),計(jì)算總費(fèi)用折舊費(fèi)：建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年。殘值率為0。主體：480065%15062.40(萬元)設(shè)備：480035%110168(萬元)小計(jì)

21、：62.40+168=230.40萬元管理費(fèi)：按建筑物造價(jià)的2計(jì)：48002%96.00(萬元)稅金：54.65萬元保險(xiǎn)費(fèi)：0.48萬元總費(fèi)用合計(jì)為：381.53萬元,計(jì)算房地純收益純收益總收益一總費(fèi)用912.33381.53530.8(萬元)計(jì)算收益價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)純收益綜合還原率1一1/(1+綜合還原率)50530.8/8%11/（1+8%）506493.53(萬元),四、利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格,1.承租土地使用權(quán)的概念是指在國有土地租賃中，國家將國有土地出租給使用者，使用者所取得的土地使用權(quán)。其中國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為稱為國有土地租賃。,2.利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式為：P=PR/r11/（1+r）n式中：P承租土地使用權(quán)價(jià)格；PR盈余租金，即市場租金與實(shí)際支付租金的差額；r承租土地使用權(quán)還原率；n收益年期；,某企業(yè)于10年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權(quán)，目前實(shí)際支付的年租金是8萬元，該租約尚有10年到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)