第二章-收益還原法..ppt

1、第二章收益還原法,基本公式表達式、變量含義,估價程序與方法各估價步驟及各種參數確定方法,方法應用應用方面及估價實例,概述定義、原理、特點、適用范圍,第一節(jié)收益還原法概述,一、理論依據：對于投資者來說，將資金用于購買房地產獲取的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有：房地產的價格,二、概念是將待估土地未來每年的預期客觀純收益以一定的還原率（報酬率）折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法。,現(xiàn)值是指未來一筆資金在現(xiàn)在時點上的價值。當前按一定利率i存入一筆現(xiàn)金，到n年后將達到一定金額，存入這筆資金就是n年后這一金額的現(xiàn)值。現(xiàn)值計算公式：,利息與利率如果將一筆資金存入銀行，這筆資金就稱為本金。

2、經過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為：FnPIn式中Fn本利和；P本金；In利息；,單利計息和復利計息1、單利計息N年后的本利和為：FnP(1+ixn)2、復利計息復利計息，是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”，俗稱“利滾利”。,N年后的本利和為：FnP(1+i)n由于復利計息比較符合資金在社會再生產過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用復利計息。我國房地產開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復利計息的。,1）以收益為途徑求取價格，所求的價格稱為收益價格；2）評估結果的準確度取決于土地純收益及還原率的準確

3、程度。有收益或有潛在收益（收益性）的土地、建筑物或房地產的估價。寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場等。,特點,適用范圍,第二節(jié)收益還原法的基本公式,一、土地年純收益不變的公式1、無限年期：P-土地價格;a-土地純收益;r-土地還原率公式前提：純收益每年不變且為a；r每年不變且大于零；土地使用年期無限。,例：某宗土地預計未來每年的純收益為8萬元，收益年限為無限，該類土地的還原率為8.5。試計算該宗土地的價格。解p=a/r=8/8.5%=94.12(萬元),2、有限年期：n使用土地的年限或有土地收益的年限（從估價時點算起至未來的年期）,例：某宗土地是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當

4、時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；該宗土地正常情況下每年可獲得純收益8萬元；土地還原率為8.5。計算該宗土地的價格。V=8/8.5%1-1/(1+8.5%)50-691.52(萬元),二、土地純收益在若干年內有變化的計算公式1、土地使用年期無限:ai-第i年的純收益；t-純收益有變化的年限a-不變的年純收益此公式的前提是：純收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為a；還原率大于零；收益年限為無限年。,例：某宗土地，通過預測得到其未來5年的純收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，以后，每年的純收益將穩(wěn)定在35萬元，該類土地的還原率為10%。該宗

5、地的價格為：=310.2（萬元）,2、土地使用年期有限此公式的假設前提是：純收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為a；還原率大于零；收益年限為有限年n。,三、未來若干年后土地價格已知計算公式t-未來土地價格已知的年限Pt未來第t年的土地價格,四、純收益按一定數額遞增的公式,1、無限年期公式前提：純收益按一定數額b遞增；r每年不變且大于零；土地使用年期為無限年2、有限年期,例：某宗房地產預計未來第一年的純收益為16萬元，此后每年的純收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益年限為無限年，該類房地產的還原率為9%。該宗房地產的收益價格為：,=,=424.7（萬元）,五、純收益按一定數

6、額遞減的公式,1、無限年期2、有限年期,六、純收益按一定比率遞增或遞減的公式,1、無限年期：公式假設前提：純收益按一定比率s遞增或遞減；r每年不變;土地使用年期為無限年。遞增時取減號，遞減時取加號,2、有限年期公式假設前提：純收益按一定比率s遞增或遞減；r每年不變；土地使用年期為有限年期,例：某宗房地產時在政府有償出讓的土地上建造的，土地剩余年限為48年；預計該房地產未來第一年的純收益為16萬元，此后每年會在上一年的基礎上增長2%；該類房地產的還原率為9%。請計算該宗房地產的收益價格。,七、純收益、還原率有變化的計算公式,是收益還原法公式的一般形式，前面六類公式都是它的特例。,第三節(jié)估價程序與

7、方法,一、估價程序：1、計算總收益：分析可能產生的各種收益，按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則確定。2、計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等。分析可能產生的各種費用支出，計算加總一般正常合理的必要年支出。3、計算土地純收益：從總收益中扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。4、確定合適的還原率：是影響地價高低的重要因素，要慎重選擇。5、選擇公式求算地價,二、總收益的測算,實際收益與客觀收益：實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，不能用它作為評估的依據；客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。,總收益產生的形式：租金收入：土地租金、房地出

8、租的租金、押金或保證金的利息企業(yè)經營收益：正常經營管理水平下每年所獲得的客觀總收益計算總收益時，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益確定的原則是只要由評估對象所產生的并為其產權主體所取得的收益均應計入總收益之中。,三、總費用的測算方法,1、土地出租中總費用：包括土地稅、管理費和維護費。2、房地出租中總費用：管理費：以年租金的2%5%計；依管理面積平均計算。維修費:可按建筑物重置價的1.5%2%計算。保險費：一般按房屋重置價或現(xiàn)值乘以保險費率計算。稅金：關于稅收標準，國家及各城市均有規(guī)定,房屋年折舊費：,房屋可使用年限土地出讓前房屋已使用年限土地出讓年限,不考慮殘值、尚可使用年限,當房

9、屋耐用年限超過土地使用權出讓年期時，其計算公式如下：,3.企業(yè)經營費用：根據企業(yè)生產經營的方式不同，一般可分為經營性企業(yè)（商業(yè)服務業(yè)企業(yè)）和生產性企業(yè)（如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè)）兩大類。經營性企業(yè)總費用包括：銷售成本、銷售費用、經營管理費用、銷售稅金、財務費用和經營利潤等。生產性企業(yè)總費用包括：生產成本（原料費、運輸費、人工費等）、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤等。,四、土地純收益的計算,1、土地租賃中的土地純收益計算土地純收益年租金總收入年總費用其中：年總費用土地稅+管理費+維護費2、房地出租中的土地純收益計算房地純收益房地出租年總收益房地出租年總費用總費用管理

10、費+維修費+保險費+稅金+折舊費+其它土地純收益房地純收益房屋純收益房屋純收益房屋現(xiàn)值建筑物還原率其中：房屋現(xiàn)值房屋重置價房屋成新度或：房屋現(xiàn)值房屋重置價房屋總折舊房屋總折舊房屋年折舊已使用年限,3、企業(yè)經營中的土地純收益計算企業(yè)經營年純收益年經營總收入年經營總費用土地年純收益企業(yè)經營年純收益非土地資產年純收益4、自用土地或待開發(fā)土地純收益的計算采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。,五、土地還原率,1、定義：是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。2、還原率的種類：土地還原率、建筑物還原率、綜合還原率。r=(L

11、r1+Br2)/(L+B)3、確定方法：純收益與價格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。安全利率加風險調整值法：還原利率=安全利率+風險調整值各種投資及其風險、收益率排序插入法,六、土地價格的確定,在土地純收益確定以后，可以根據土地使用權年期等條件，選擇適當的土地還原率和公式計算得到土地的試算收益價格。,第四節(jié)收益還原法的應用,一、利用收益還原法評估土地價格二、建筑物價格三、不動產價格四、承租土地使用權價格,一、利用收益還原法評估土地價格,基本思路：首先求不動產(房地產)的純收益；再求建筑物的純收益；然后從不動產(房地產)的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還

12、原率還原，即可得到土地的價格。計算公式：L=（aBr2）/r1=a1/r1L土地價格；B建筑物的價格a建筑物及其土地共同產生的純收益r1土地還原率；r2建筑物還原率；a1土地的純收益,某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的鋼筋混凝土建筑物，建筑物全部出租。已知當地同類建筑物租金一般為每月30元建筑平方米，每年支付的土地稅及房產稅為20元建筑平方米，支付的管理費為同類建筑物租金的5，年維修費為重置價的3，年保險費為重置價的0.3。目前該建筑物重置價為1500元平方米，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5

13、和6。試求該地塊在1998年11月的土地使用權價格。,4、用土地還原率，采用適當公式求得估價時點的土地價格。,1、根據房地總收益和總費用，求得房地純收益,2、通過房屋重置價格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；,3、從房地純收益中扣除房屋純收益即可得到土地純收益；,基本思路：,(1)總收益采用客觀收益：30元月年總收益：3045012=16.2萬(元)(2)計算出租總費用1）年稅金：20450=9000(元)2）年管理費：1620005=8100(元)3）年維修費：15004503=20250(元)4）年保險金：15004500.3=2025(元)5）年折舊費：150045049=137

14、75.5(元),(3)房地年純收益總收益-總費用=162000-53150.5=108849.5,年總費用：9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元),(4)計算房屋年純收益房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原率=(房屋重置價年折舊費已使用年限)房屋還原率=(150045013775.53)6=38020.4(元),(5)計算土地純收益土地純收益=房地純收益-房屋純收益=108849.538020.4=70829.1(元)(6)計算1998年11月土地價格土地總價：P=a/r1-1/（1+r）n=70829.1/5%1-1/（1+5%）46=1266429.0(元

15、),某公司于2000年7月1日經政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000平方米，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結構商業(yè)樓，總建筑面積為15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當時重置價值為1300元平方米?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經營，經營狀況正常，年經營收入6000萬元，年銷售成本及經營成本共4000萬元，管理費、財務費用為年經營收入的6，商品銷售稅金及附加為銷售收入的8.5，經營利潤為年經營收入的10，若2005年7月1日同類型建筑物重置價值為1500元平方米，房屋還原率為8，土地還原率為6，不考慮遞增及

16、物價因素，求該地塊于2005年7月1日價值。,1.年總收入6000萬元2.年總費用：(1)銷售成本及經營成本=4000萬元(2)管理費、財務費用=60006=360萬元(3)商品銷售稅金及附加=60008.5510萬(4)房屋年折舊折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39房屋重置價1500150002250萬元年折舊額22503957.69萬元(5)經營利潤600010600萬元年總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)5527.69萬元,3.房地產年純收益60005527.69472.3l萬元4.房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋還原利率(225057.694)8161.54萬元5

17、.土地年純收益472.3l161.54310.77萬元6.求該地塊于2005年7月1日價值剩余收益年限35年土地使用權價格a/r11/（1+r）n310.77/6%11/（1+6%）354505.62萬元土地單價9011元平方米,二、利用收益還原法評估建筑物價格,基本思路：首先求取土地價格；然后以建筑物與其相應范圍內土地所產生的總的純收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價格。計算公式：a-Lr1=Br2B=a-Lr1/r2=a2/r2式中：B建筑物的收益價格；a建筑物及其基地所產生的純收益a1建筑物的純收益；L土地的價格r1

18、土地還原率；r2建筑物還原率；,某酒店擁有的房地產占地面積為10000，土地使用權通過有償出讓方式取得，土地使用權出讓年期為50年。該宗地上建有一座酒店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據當地市場資料宗地在2005年8月50年期土地使用權價格為每平方米1000元(容積率為l時)。容積率每增加l，地價增長60。該飯店每月的客觀純收益為15萬元。已知土地還原率r16，該飯店的建筑還原率取r28。試評估房屋(該酒店)2005年8月的價格。,估價過程：計算房地產年純收益：房地年純收益15萬元月12月180萬元年計算土地價格：土地總地價10000l000元(1+260）2200（萬元)(

19、容積率修正)計算土地年純收益：土地年純收益22006/11/（1+6%）50139.58（萬元）計算房屋年純收益：房屋年純收益房地年總純收益土地年純收益180-139.5840.42（萬元）計算房屋價格：房價=a/r1-1/（1+r）50=40.42/8%1-1/（1+8%）50494.48(萬元),三、利用收益還原法評估不動產價格,不動產為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積及各層建筑面積如下：土地面積：8400。建筑物部分：1樓：3800；25樓：2800；合計：15000其他條件：建筑物總造價為4800萬元，其中主體所占比例為65，設備所占比例為35，建筑物的耐用年限主體為5

20、0年，設備平均為10年。殘值率為0；不動產每年空置一個月，押金運用年收益率為7；不動產租稅為54.65萬元；保險費為0.48萬元；管理費為建筑物造價的2。綜合還原率取8，土地及地上建筑物均為50年使用年限。,估價過程：計算總收益：租金總額：82.812993.60(萬元)押金運用收益：21.87%=1.53(萬元)空房等損失額：以1個月的租金計，為82.8萬元則年總收益合計為：993.6+1.53-82.8=912.33(萬元),計算總費用折舊費：建筑物的耐用年限主體為50年，設備平均為10年。殘值率為0。主體：480065%15062.40(萬元)設備：480035%110168(萬元)小計

21、：62.40+168=230.40萬元管理費：按建筑物造價的2計：48002%96.00(萬元)稅金：54.65萬元保險費：0.48萬元總費用合計為：381.53萬元,計算房地純收益純收益總收益一總費用912.33381.53530.8(萬元)計算收益價格不動產收益價格不動產純收益綜合還原率1一1/(1+綜合還原率)50530.8/8%11/（1+8%）506493.53(萬元),四、利用收益還原法評估承租土地使用權價格,1.承租土地使用權的概念是指在國有土地租賃中，國家將國有土地出租給使用者，使用者所取得的土地使用權。其中國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為稱為國有土地租賃。,2.利用收益還原法評估承租土地使用權價格的原理利用收益還原法評估承租土地使用權價格，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。其計算公式為：P=PR/r11/（1+r）n式中：P承租土地使用權價格；PR盈余租金，即市場租金與實際支付租金的差額；r承租土地使用權還原率；n收益年期；,某企業(yè)于10年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權，目前實際支付的年租金是8萬元，該租約尚有10年到期，余期租金不再調整。據