東莞濱?；▓@物業(yè)管理前期開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算方案

1、東莞濱?；▓@物業(yè)管理前期開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算方案附件一? 前期開(kāi)辦費(fèi)用一、辦公用具的購(gòu)買：24600元。1、 電腦一部：5000元；2、 打印機(jī)一臺(tái)：3500元；3、 復(fù)印機(jī)一臺(tái)：3500元；4、 報(bào)裝電話兩部：600元；5、 傳真機(jī)一部：1500元；6、 辦公文具購(gòu)買：500元；7、 辦公桌椅購(gòu)買：10000元。二、工具購(gòu)買：12000元。1、 保安用具：6000元；A、 對(duì)講機(jī)1000元/部5部=5000元；B、 其他（電池、警棍等）計(jì)：1000元。2、 清潔用具（含藥劑）：1000元；3、 維修工具（全套）：5000元。三、前期管理投入費(fèi)用：5000元。1、 管理處標(biāo)識(shí)標(biāo)牌：3000元；2、 其

2、他開(kāi)支：2000元。四、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用上述（一項(xiàng)+二項(xiàng)+三項(xiàng)）20%：8320元。4160020%=8320元。合計(jì)：49920元。說(shuō)明：1、上述費(fèi)用，應(yīng)由發(fā)展商提供，所采購(gòu)物品列為管理處固定資產(chǎn)，所有權(quán)歸發(fā)展商，交管理處員工無(wú)償使用及負(fù)責(zé)保管。2、該費(fèi)用是否于小區(qū)正式開(kāi)業(yè)后在管理費(fèi)用中逐年攤還的問(wèn)題，將由業(yè)主委員會(huì)、管理公司、發(fā)展商另行商議。3、上述管理處標(biāo)識(shí)標(biāo)牌的制作，是管理公司正式進(jìn)場(chǎng)后，根據(jù)實(shí)際管理工作需要制作的各類標(biāo)牌，非大廈VI視覺(jué)系統(tǒng)標(biāo)牌的制作。4、上述前期開(kāi)辦開(kāi)辦費(fèi)用，不包括員工制服的制作費(fèi)用，該筆費(fèi)用另議。附件二? 日常管理費(fèi)用開(kāi)支預(yù)測(cè)一、人工工資開(kāi)支：12550元/月。1、管

3、理人員人工費(fèi)：4000元。A、 主管人工費(fèi)：2500元/月；B、 管理員人工費(fèi)：1500元/月。2、保安員人工費(fèi)：5250元/月。1050元/人月5人=5250元/月。3、清潔工人工費(fèi)：1500元。750元/人月2人=1500元/月4、維修工人工費(fèi)：1000元/月。5、加班費(fèi)（按2天/人月計(jì)）：800元/月。11750元/月30天2天/人月=800元/月；二、辦公費(fèi)用：1704元/月。1、 電話費(fèi)：600元/月；A、 固定電話費(fèi)：200元/部月2部=400元/月；B、 主管手機(jī)話費(fèi)：200元/月。2、 文具消耗費(fèi)用：500元/月。3、 業(yè)務(wù)費(fèi)：200元/月；4、 書(shū)報(bào)費(fèi)（放閱覽室供業(yè)主及員工閱

4、覽）：100元/月；5、 交通費(fèi)：300元/月。三、管理處日常開(kāi)支：10737元/月。1、 清潔綠化日常費(fèi)用：1480元/月。A、 垃圾清運(yùn)費(fèi)：600元/月；B、 清潔工具、用品消耗：500元/月；C、 清潔綠化費(fèi)：300元/月。D、 消殺年度費(fèi)用分解到月：80元/月。2、 公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用：5650元/月。A、 電梯維修保養(yǎng)費(fèi)（外包，含年檢費(fèi)用）：3900元/月；650元/梯月6梯=3900元/月B、 智能化管理系統(tǒng)維修保養(yǎng)費(fèi)（外包）：1000元/月；C、 發(fā)電機(jī)組年度保養(yǎng)費(fèi)分解到月（外包）：100元/月；D、 水泵房（生活、消防供水系統(tǒng)）年度保養(yǎng)費(fèi)分解到月：100元/月；E、 煤氣

5、供應(yīng)系統(tǒng)年度保養(yǎng)費(fèi)分解到月：50元/月；F、 其他公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)：500元/月；3、 公用水電費(fèi)（含管理處用電）：3000元/月。4、 保安用品消耗費(fèi)用：400元/月。5、 化糞池年度清理費(fèi)用分解到月：208元月。250元/池次10池12月=208元/月四、管理費(fèi)酬金上述（一項(xiàng)+三項(xiàng)）10%：2499元/月。24991元/月10%=2499元/月五、稅金上述（一項(xiàng)+四項(xiàng)）5%：1375元/月。27490元/月5%=1375元/月合計(jì)：28865元/月。說(shuō)明：1、上述日常管理費(fèi)用預(yù)測(cè)系估算，具體開(kāi)支情況，根據(jù)實(shí)際情況的變化可做適當(dāng)調(diào)整，以實(shí)際發(fā)生額為準(zhǔn)。2、按上述費(fèi)用預(yù)測(cè)之情況，發(fā)

6、展商應(yīng)提供管理處員工就餐和住宿之保障，即管理處不開(kāi)設(shè)食堂。因無(wú)后勤保障費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算，故發(fā)展商應(yīng)提供所有員工的住宿保障。3、分解到月的開(kāi)支費(fèi)用為預(yù)提費(fèi)用，將用于季度或年度開(kāi)支。4、辦公固定資產(chǎn)的折舊、攤還、更新問(wèn)題，由發(fā)展商、業(yè)主委員會(huì)、管理公司協(xié)商議定；5、員工制服的制作、更新問(wèn)題另行議定。? 擬收取管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算一、測(cè)算依據(jù)及原則：1、 根據(jù)發(fā)展商所提供的現(xiàn)有資料，測(cè)算商鋪面積為189534平方米，估算住宅面積為16000平方米。2、 根據(jù)東莞市物價(jià)局的相關(guān)規(guī)定，商鋪管理服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可上浮200%，故所擬管物業(yè)的測(cè)算面積為：18843平方米。16000+189534150%=18843二

7、、測(cè)算方法：月開(kāi)支費(fèi)用管理物業(yè)總面積三、測(cè)算結(jié)果：1、 住宅：28865元/月18843平方米=153元/月平方米2、 商鋪：28865元/月18843平方米150%=2295元/月平方米因物業(yè)總面積系估算，故物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)擬定為：住宅：150元/月平方米商鋪：230元/月平方米特別說(shuō)明：1、 上述管理處日常管理開(kāi)支費(fèi)用預(yù)測(cè)及擬收取的管理服務(wù)費(fèi)的測(cè)算，因建筑面積系估算，故如果建筑面積小于估算數(shù)字，管理服務(wù)非的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)相應(yīng)提高。2、 須反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是，員工的制服制作、辦公固定資產(chǎn)的折舊和更新，將由發(fā)展商、業(yè)主委員會(huì)、管理公司協(xié)商議定。3、 外墻清潔費(fèi)用將在具體清潔的時(shí)候分?jǐn)偸杖　?、

8、因無(wú)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的預(yù)算，故管理公司在實(shí)際的管理過(guò)程中，如果實(shí)際收取的管理服務(wù)費(fèi)不足以支付實(shí)際開(kāi)支，管理公司將在與業(yè)主委員會(huì)、發(fā)展商充分協(xié)商的情況下，適當(dāng)增加管理服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。附件三? 物業(yè)管理建議方案一、 為方便日后物業(yè)管理工作的正常實(shí)施與開(kāi)展，發(fā)展商在出售所有物業(yè)（住宅、商鋪）時(shí)，在與購(gòu)買者所簽定的合同中，應(yīng)載明下列內(nèi)容：1、 所有業(yè)主或非業(yè)主使用人，均應(yīng)接受發(fā)展商（或業(yè)主委員會(huì)）選聘的物業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，并按時(shí)繳納管理服務(wù)費(fèi)；2、 關(guān)于商鋪轉(zhuǎn)租及用途的相關(guān)規(guī)定；3、 關(guān)于住宅轉(zhuǎn)租及用途的相關(guān)規(guī)定；4、 關(guān)于空調(diào)機(jī)、防盜網(wǎng)安裝的相關(guān)規(guī)定；5、 關(guān)于車位的權(quán)屬、租用、收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定；6

9、、 其他發(fā)展商認(rèn)為有必要提出的特別規(guī)定。二、 物業(yè)管理公司正式驗(yàn)收接管后，發(fā)展商應(yīng)提交的相關(guān)資料：A. 產(chǎn)權(quán)資料：1. 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；2. 用地批準(zhǔn)文件；3. 建筑執(zhí)照；4. 拆遷資料。B. 技術(shù)資料：1. 竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2. 地質(zhì)勘察報(bào)告；3. 工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；4. 工程預(yù)決算；5. 圖紙會(huì)審記錄；6. 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；7. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證；8. 沉降觀察記錄；9. 竣工驗(yàn)收證明書(shū)；10. 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；11. 新材料、新構(gòu)件的鑒定合格證書(shū)；12. 水、電、暖、通、衛(wèi)生器

10、具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；13. 砂漿、混凝土塊的試塊試壓報(bào)告；14. 供水、管道煤氣的試壓報(bào)告。三、 關(guān)于維修基金，發(fā)展商應(yīng)與全體業(yè)主協(xié)商制定雙方的出資標(biāo)準(zhǔn)和出資方式，應(yīng)設(shè)立維修基金。物業(yè)管理公司正式接管后，將依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的歸定，制訂完善的維修基金的管理與使用制度。四、 關(guān)于管理用房的設(shè)置，根據(jù)實(shí)地考察的情況，建議于健身房與閱覽室之間的大廳，獨(dú)立分隔出辦公室一間，面積要求20平方米左右。另于大廳的其他空閑位置設(shè)立業(yè)主接待區(qū)。五、 其他建議：1、 工程施工須完善的地方：A、 于業(yè)主方便收取的地方設(shè)置信報(bào)箱，標(biāo)明對(duì)應(yīng)的單位編號(hào)；B、 統(tǒng)一制作各單元、單位的門牌，必要時(shí)以當(dāng)?shù)毓膊块T的編號(hào)為準(zhǔn)。C、 車場(chǎng)應(yīng)劃車位線，方便業(yè)主有序停放；D、 安裝大廈周邊紅外線對(duì)射防盜報(bào)警裝置，確保安全；E、