某房地產開發(fā)貸款項目評估報告

1、芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)

2、蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇

3、芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁

4、膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅

5、莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿

6、節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄

7、蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁

8、芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅

9、膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿

10、莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅

11、膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈

12、蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂

13、羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆

14、薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃

15、莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈

16、膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂

17、蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆

18、羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀

19、蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅

20、莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)

21、膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆

22、蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀

23、艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄

24、蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿

25、莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃

26、膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇

27、荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄

28、芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅葿螈膈

29、蒄薈袀羈莀薇羃膇芆薆螞罿節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蒆薄蚇芃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)膄蟻羃肄蒃蟻蚃袇荿蝕裊肅蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀蒂螃罿膆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅節(jié)蒅莆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄衿肅膃蒃肂袆薁蒂螁 某房地產開發(fā)貸款項目評估報告報告摘要本報告是一份房地產開發(fā)貸款項目評估報告。報告通過對借款人、項目、市場、籌資、財務、貸款風險的評價得出項目投資計劃可行，財務評價符合貸款要求的結論。XX精至誠房地產評估有限責任公司房地產開發(fā)貸款評估報告項目名稱：“”項目企業(yè)名稱：XX房地產有限公司評估單位：XX精至誠房地產評估有限責任公司二二年十一月二十九日目錄第一章概要一、借款人評價二、

30、項目評價三、市場評價四、投資籌資評價五、財務評價六、貸款風險評價七、評估結論第二章借款人評價一、借款人概況二、經營者素質及管理水平三、信用狀況評價四、資產負債分析五、盈利能力及資產運用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評價八、企業(yè)前景評價第三章項目建設條件評價一、項目建設的必要性二、項目建設內容、規(guī)模和建設三、項目實施進程評價四、項目建設條件評價五、設計單位資質評價六、施工、監(jiān)理單位資質評價七、環(huán)境保護評價第四章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析二、房地產市場分析三、市場定位分析四、市場預測分析五、項目分析第五章投資估算和籌資評價一、投資估算二、投資來源及籌資評價三、項目投資計劃評價四、有

31、關說明第六章償債能力評估一、項目財務效益預測二、項目財務現(xiàn)金流量分析三、資金來源與運用分析四、項目償債能力評估五、項目敏感性分析第七章貸款風險與效應評價一、定量分析二、定性分析三、貸款擔保評價第一章概要根據(jù)XX房地產有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方

32、面分析得出評估結論，并于2002年11月29日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下：一、借款人評價XX房地產有限公司（以下簡稱XX）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產開發(fā)，具有房地產三級開發(fā)資質。2001年1月起正式進行“”聯(lián)排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。在近1年的銷售時間里，在XX市激烈的市場競爭中，“”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為15848.89元。截止2002年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13

33、482萬元，所有者權益為7852萬元。XX在工行支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經工行分行審核評定信用等級為未評級。通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結論：企業(yè)所有者權益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。二、項目評價“”居住小區(qū)項目，位于XX永興村三、四組（村）二環(huán)路內側米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地163,64

34、8平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率0.95，綠化率53%。項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設計、建設、監(jiān)理單位均具有相應資質。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣

35、安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。三、市場評價根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/m2，復式別墅平均售價4183元/m2。本項目可實現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅43466.61萬元，復式別墅6061.17萬元,預計可實現(xiàn)銷售收入49527.78萬元。四、投資籌資評價根據(jù)企業(yè)提供的經規(guī)劃局批準的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及XX市同

36、類建設項目經濟技術標準，并結合項目自身情況，經測算該項目總投資40573.09萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他）35679.20萬元，開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用）4893.89萬元。經評定單方成本為3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費68.30元/平方米，房屋開發(fā)費為1327.16元/平方米、費稅(主要為綜合報建費、集資費)140.85元/平方米、期間費用421.55元/平方米，其他費用8.19元/平方米，不可預見費39.82元/平方米。企業(yè)自籌資金12478.55萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾

37、函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發(fā)貸款5383.08萬元，銷售滾動投入13711.46萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為29229.93萬元。五、財務評價經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表4項目財務現(xiàn)金流量表）1、項目建成后將實現(xiàn)凈利潤4108.17萬元；2、內部投資收益率：按全部投資計為26.77%；3、財務凈現(xiàn)值（還原利率10）：按全部投資計為3341.04萬元；4、動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計為

38、2.03年；由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10），財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內按行財務評價標準可行。六、貸款風險評價通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。通過定量計算，本項目風險等級為AA級，貸款項目綜合風險度為0.25，低于風險度0.6的界限值該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經對擔保企業(yè)提供的經過審計的財務報表分析，擔保方集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，對外擔保為1.9億元，且全部為集團內部擔保。財務狀況良好，擔保方式可行。七、評估結論評估小組經過對企業(yè)綜合情況

39、、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“”項目建設條件具備，目前，土建已完成90，景觀已完成40，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經對擔保企業(yè)提供的經過審計的財務報表分析，擔保方集團股份有限公司2001年所有者權益為16.8億元，其中未分配利潤為2.87億元，財務狀況良好，擔保方式可行。由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。第二章借款人評價一、借款人概況并通過了“

40、XX房地產有限公司（以下簡稱XX）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產有限公司投資200萬元構成；該公司主營房地產開發(fā)，具有房地產三級開發(fā)資質。XX房地產有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。作為集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，XX在最初的兩年主要代表集團從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進行“”聯(lián)排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售

41、時間里，在XX市激烈的市場競爭中，“”業(yè)已取得近2.5億元的銷售佳績。售房率已接近50%。開盤以來，“”已獲得2001年度“XX市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。二、經營者素質及管理水平XX房地產有限公司產權明晰，制度完善，對內對外經濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務部7個部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明

42、顯，素質較高，具有一定的專業(yè)技術水平。XX房地產有限公司主要領導人基本情況如下：法人代表：，男，39歲，碩士。總經理：，男，39歲，碩士。副總經理：，男，47歲，博士。財務部經理：，男，28歲三、信用狀況評價該公司在工行支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經省分行審核評定其2002年度信用等級為未評級。四、資產負債分析：企業(yè)財務狀況詳見附件企業(yè)的資產負債表。公司的資產負債狀況及主要經濟指標如下表：資產負債及償債能力指

43、標簡表(單位:萬元)項目2000年2001年2002年9月總資產1335總負債3482流動資產1172流動負債所有者權益2資產負債率（%）88%94%63%流動比率（%）255%157%速動比率（%）112%77%（一）、資產負債趨勢分析：下表是企業(yè)近三年資產負債變化趨勢(與上一年比較):資產負債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項目2000年2001年2002年9月資產增長絕對數(shù)-5463增長百分比2686%57%-20%負債增長絕對數(shù)-11960增長百分比%69%-47%權益增長絕對數(shù)1400-增長百分比233%-32%479%從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產增長很快,2000年

44、末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代集團在XX建行貸款15000萬元，投入“花園”開發(fā)項目，2002年3月集團將“花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了XX建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應的減少資產5463萬元，減少20%。由于資產減少的比例小于負債減少的比例，因此企業(yè)所有者權益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財務狀況越來越好，凈資產的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對負債的依賴程度減小。（二）、資產負債比

45、例分析項目2000年2001年2002年9月資產負債率（%）88%94%63%利息保障倍數(shù)0-1.2213.7流動比率（%）255%157%速動比率（%）112%77%資產負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產負債率到評估日已經處于一個良好的水平，低于平均值79.7%。企業(yè)的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的165.9%。企業(yè)的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值87.2

46、。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù)2002年9月是13.7，較平均值1.6高出12.1倍，說明企業(yè)有較強的付息能力。三）、資產負債增減變化原因分析：通過對企業(yè)近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：近三年企業(yè)資產負債簡表單位：萬元項目2000年2001年2002年9月項目2000年2001年2002年9月總資產1335總負債3482流動資產1172一、流動負債其中：貨幣資金其中短期借款應收帳款應付帳款00短期投資000其他應付其他應收款24預收帳款07870預付帳款0337存貨其他000長期

47、負債二、長期投資000三、固定資產三、所有者權益2其中：固定資產清理77其中：股本0固定資產凈值資本公積000四、無形及遞延資產-14-54未分配利潤0-變動說明:1、應收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。2、其他應收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“花園”的15000萬元收回。3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結轉部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉入經營成本部分。4、其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金

48、立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。5、預收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預收房款確認為收入。6、長期負債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團在XX建行貸款的15000萬元，提前歸還。五、盈利能力及資產運用效率該企業(yè)2002年9月已經實現(xiàn)銷售收入23650萬元，實現(xiàn)利潤5852萬元，銷售利潤率為27.82%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標。單位：萬元項目2000年2001年2002年9月銷售收入利潤總額0-銷售利潤率(%)0-806.56%27.82%總資產利潤率0-2.4%27.43%凈資產利潤率0-47.42%74.53%存貨周轉率0014

49、8.32%成本費用利潤率0034.93%利息保障倍數(shù)0-1.2213.7從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是-806.56%，總資產利潤率是-2.4%，凈資產利潤率是-47.42%，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產業(yè)的特點是前期資金投入大，生產周期較長。該公司的“”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結轉銷售收入

50、，故此次主要對公司2002年9月末利潤表進行分析。從結構上分析：企業(yè)2002年9月的期間費用為862萬元，占整個銷售收入的3.64%。結合企業(yè)銷售情況分析，由于“”項目為聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為27.82%（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為34.39%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為13.7（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內控能力，同時也說明企業(yè)具有較

51、強的營銷能力和償還債務的能力。六、現(xiàn)金流量分析下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）：項目行次金額2000年2001年2002年9月一、經營活動產生的現(xiàn)金流量1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出19610經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額4-16002-二、投資活動產生的現(xiàn)金流量5現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額810-137-11三、籌資活動有關的現(xiàn)金流量9現(xiàn)金流入02000現(xiàn)金流出8籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額-14398五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。七、信用狀況評價該公司至評估基準日在銀行有

52、短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：項目存款貸款備注工行支行月份還款1100萬元，無拖欠本息行支行1420行支行無拖欠本息營業(yè)部920銀行10010納稅專戶1300合計經我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，XX房地產有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行分行營業(yè)管理部指定的資信評估機構評為AA資信等級企業(yè)（詳見附件）。八、企業(yè)前景評價XX房地產有限公司作為集團公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產開發(fā)經驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產開發(fā)技術力量和經濟實力。該公司開發(fā)的第一個項目為“”高檔住宅小區(qū)?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2

53、001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在XX市激烈的市場競爭中，“”業(yè)已取得近1.58億元（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此XX根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。第三章項目建設條件評價一、項目建設必要性“”居住小區(qū)項目，位于XX市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內側400米，過九眼新橋至順江路可直達一環(huán)路和內環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與XX大學隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111

54、,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率0.95，綠化率53%。XX房地產有限公司依托這個強大的母體和借用多年來在房地產開發(fā)中積累的經驗，此次推出的”是XX市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復式別墅住宅小區(qū)，也是集團決心在XX樹立的樣板工程。XX市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合XX市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國

55、家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇XX作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經濟效益和良好的品牌效應。二、項目建設內容、規(guī)模和建設方案根據(jù)XX市計劃委員會對“”項目建設規(guī)模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項目設計開發(fā)修建52幢住宅樓和公

56、用配套房，包括聯(lián)排別墅和復式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項目容積率0.95，綠化率53%，戶型和面積為：建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例聯(lián)排別墅A.48%聯(lián)排別墅C.00%聯(lián)排別墅E.69%聯(lián)排別墅L29881.99%雙復式別墅N.42%雙復式別墅N.42%合計%該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和XX建筑設計有限公司設計，并經XX市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設計方案簡介如下：1、“”項目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53%。2、小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。3、“”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質情況復雜，所有建筑均采用了框架結構，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。4、整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網絡系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調室外