第三講-城市土地稅

1、城市土地稅收、城市經(jīng)濟(jì)均衡與城市擴(kuò)展,姓名：周京奎 單位：南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所（教授）,一、城市土地稅收概述,土地稅收是指政府對個人和企業(yè)使用或轉(zhuǎn)讓土地而獲得的收益進(jìn)行無償?shù)摹?qiáng)制性課稅的活動。土地稅一般可分為狹義和廣義兩類。從狹義角度來講，是指針對土地實(shí)體本身或其提供的服務(wù)所課征的賦稅，如地價稅、地租稅、土地增值稅等；從廣義角度來講，則不僅包括對土地本身及其提供的服務(wù)的課稅，而且也包括對土地之上的建筑物、構(gòu)筑物等土地改良物所課征的賦稅如房屋稅、土地改良物稅等。本文的土地稅主要指狹義的土地稅。,一、城市土地稅收概述,一、城市土地稅收分類 按照計稅方法，可分為三類： 1按照稅額計算方法可以分為從量

2、土地稅和從價土地稅。從量土地稅是按照土地的面積單位確定稅額，它不受價格變動影響，但卻與課稅對象的量有直接關(guān)系，如土地使用稅。從價土地稅是以土地的價格，或其所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的價格變化，或其提供的服務(wù)租金（即使用權(quán)價值）為計稅依據(jù)，如土地增值稅。 2按照計稅依據(jù)的類型可分為土地價值稅和土地租金稅。前者是對土地的價值課稅，具有對存量財富課稅的性質(zhì)；后者則是對其提供的服務(wù)或使用權(quán)租金的課稅，具有對流量財富課稅的性質(zhì)。 3按照稅率隨課稅價值變化的方式劃分。可分為累進(jìn)稅（如土地繼承稅和土地增值稅）、累退稅、比例稅（如地租稅）三種。,一、城市土地稅收概述,按照土地產(chǎn)權(quán)是否流動分類可分為轉(zhuǎn)移性土地稅和非轉(zhuǎn)移性土地

3、稅。 前者是指發(fā)生土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時課征的土地稅，如土地增值稅（有些地區(qū)不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)也需交納此稅）、土地轉(zhuǎn)讓所得稅、遺產(chǎn)稅與贈與稅、契稅等，租金稅作為一種對使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的課稅也可歸入轉(zhuǎn)移性土地稅中。后者是指課稅物不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所課征的賦稅，如地價稅、城市土地使用稅等。,一、城市土地稅收概述,按照稅類歸屬劃分 稅收大類一般可分為流轉(zhuǎn)稅類、所得稅類、財產(chǎn)稅類、行為稅類、資源稅類、特定目的稅類、農(nóng)牧業(yè)稅類等，在土地稅收體系中主要包括所得稅類、財產(chǎn)稅類、行為稅類、資源稅類、特定目的稅類。,一、城市土地稅收概述,按照稅負(fù)是否轉(zhuǎn)移劃分 根據(jù)稅負(fù)是否容易轉(zhuǎn)嫁為標(biāo)準(zhǔn)，可以把土地稅收分為直接稅和間接稅兩種。直接稅是指

4、土地稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁于他人，由納稅人直接承擔(dān)稅負(fù)的稅種，如城鎮(zhèn)土地使用稅。間接稅是指土地稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁于他人，納稅人只是間接承擔(dān)稅負(fù)，而真正的負(fù)稅人并不是法定納稅人的稅種，如征收土地增值稅時，賣者可以將這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給賣者，從而增加土地的購買成本，并可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，甚至引發(fā)通貨膨脹。,一、城市土地稅收概述,目前，在世界各國稅收體系中以直接稅為主，土地稅收也是如此。這主要是由于土地直接稅具有以下幾個特點(diǎn)： 1土地直接稅的納稅人難以轉(zhuǎn)嫁其稅負(fù)。直接稅是對納稅人直接征收，納稅人與負(fù)稅人為同一人，企業(yè)和個人很難將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去。 2土地直接稅采用累進(jìn)結(jié)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)和個人使用土地的多少或從土地中獲得的收

5、益的多少決定其負(fù)擔(dān)水平。同時，累進(jìn)稅率的采用，使稅收收入較有彈性，在一定程度上可以自動平抑土地市場和房地產(chǎn)市場的劇烈波動。 3土地直接稅以所得額或財產(chǎn)額為課稅對象，稅源比較固定，較易適用累進(jìn)稅率，對經(jīng)濟(jì)能起到重要調(diào)節(jié)作用。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,土地是城市經(jīng)濟(jì)活動的載體，其價格變化對城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有顯著影響。根據(jù)土地稅收的定義，它是指政府對個人和企業(yè)使用或轉(zhuǎn)讓土地而獲得的收益進(jìn)行無償?shù)?、?qiáng)制性課稅的活動，不同的稅收政策，對土地價格進(jìn)而土地市場均衡、城市經(jīng)濟(jì)均衡都會產(chǎn)生影響。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,（一）高土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡 1高土地稅與土地市場均衡：土地稅的局部均衡效應(yīng) 土地價值稅是對

6、存量土地征收的一類重要稅種。下面將以土地價值稅為例，說明土地稅局部均衡形成的過程。假設(shè)在存量住宅市場中，既對土地價值征稅，又對房屋資產(chǎn)征稅。同時假設(shè)土地價值稅率隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而變化，而房屋資產(chǎn)稅率固定不變。城市土地價格空間分布具有一定規(guī)律性，越靠近市中心，土地價格越高；越遠(yuǎn)離城市中心，其價格越低。由于土地價值稅是根據(jù)土地價格所計算的土地價值來征稅，因此土地價格越高，土地使用者支付的土地價值稅也就越多。在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商為減少保有房地產(chǎn)所必需支付的土地價值稅成本，他們在城市中心地區(qū)將會更趨向于用資本代替相對昂貴的土地，從而占用更少的土地。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,征收土地稅的目的在于調(diào)節(jié)資源配

7、置，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于景氣階段的上升階段時，為防止經(jīng)濟(jì)過熱和土地資源過度浪費(fèi)，可以適當(dāng)提高土地價值稅率。在高土地價值稅率條件下，保有土地的成本就會增加，而且越靠近市中心，增加的成本就越高。由于保有土地的成本增加，土地競價租金會相應(yīng)下降，其下降幅度與成本增加額呈正比，在圖形上表現(xiàn)為土地競價租金曲線向下移動，如圖11所示。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,在圖11中，初始住宅用地競價租金曲線為R1，它與商業(yè)用地競價租金曲線相交于M1，距離市中心的距離為t1；與農(nóng)地競價租金曲線相交于M3，到市中心的距離為t3。此時，住宅用地范圍是t1 t3。土地價值稅率提高后，土地使用規(guī)模越大，其要支付

8、的土地價值稅就越高。使用土地的成本也隨之增加，直接導(dǎo)致住宅用地競價租金曲線下移至R2，與商業(yè)用地競價租金曲線相交于M2，距離市中心的距離為t2；與農(nóng)地競價租金曲線相交于M4，到市中心的距離為t4。此時，住宅用地范圍是t2 t4。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,由于越接近市中心，地價越高，高地價土地使用者所支付的稅額必然要高于低地價土地使用者。在圖形中表現(xiàn)為越接近市中心，稅率變化前后競價租金曲線的差距越大，即越靠近市中心，住宅用地競價租金曲線下移的幅度越大。這就是提高土地價值稅率導(dǎo)致的土地市場局部均衡實(shí)現(xiàn)的過程。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,2高土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡：土地稅的一般均衡效應(yīng) 從上面的局部

9、均衡分析可知，在高土地價值稅率條件下，住宅用地范圍縮小，這將產(chǎn)生兩個結(jié)果： （1）住宅供給規(guī)模下降，勞動力供給下降。由于土地價值稅率提高，房地產(chǎn)開發(fā)商將用資本代替土地，以減少土地的使用規(guī)模。然而，對于高層建筑來說，建筑邊際成本是遞增的，資本替代土地勢必要大幅提高住宅價格。這說明要使消費(fèi)者買得起這些住宅，建筑容積率不能無限提高，也就是說資本替代土地的規(guī)模是有限的。在住宅用地范圍縮小，建筑容積率不能大幅提高的情況下，住宅供給將急劇下降。眾多居民或大學(xué)畢業(yè)生由于買不起住宅或因無房住，不得不遷移到其它城市，這就使本地區(qū)的勞動力供給規(guī)模下降。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,（2）商業(yè)用地規(guī)模擴(kuò)張，勞動力需求

10、上升。由于對住宅用地征收更高的土地價值稅，使得住宅用地范圍縮小，這也意味著商業(yè)用地規(guī)模擴(kuò)張，在圖11中表現(xiàn)為商業(yè)用地半徑從t1增加到t2。隨著商業(yè)用地規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)數(shù)量和種類也將增加。例如，原本集聚單一經(jīng)營項(xiàng)目的地區(qū)，開始向多種經(jīng)營轉(zhuǎn)變。寫字樓所吸納企業(yè)的類型也會發(fā)生相應(yīng)變化。在商業(yè)企業(yè)數(shù)量、類型和規(guī)模的增加的同時，對不同類型的勞動力需求也會隨之上升。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,較高的土地價值稅導(dǎo)致勞動力供給下降和勞動力需求上升同時出現(xiàn)，企業(yè)用原先的工資已經(jīng)不能雇到所需數(shù)量的勞動力。企業(yè)為能及時的雇到勞動力，便開始提高工資。提高后的工資對城市內(nèi)部和外部的勞動力構(gòu)成了巨大吸引力，大量勞動力開始

11、到城市中心尋找就業(yè)崗位。勞動力的流入提高住宅需求，使得住宅用地競價租金曲線開始向上移動，如圖12所示。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,住宅用地競價租金曲線開始向上移動將產(chǎn)生兩個方面結(jié)果：一是可以為勞動力提供更多的住宅，二是擴(kuò)大了住宅用地范圍。住宅用地范圍的擴(kuò)大，意味著商業(yè)用地規(guī)模在縮小，并會降低對勞動力的需求。另外，工資上漲增加了企業(yè)經(jīng)營成本，部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和勞動力需求規(guī)模也會縮減，并導(dǎo)致商業(yè)用地競價租金曲線向下移動。此時，住宅用地范圍從t2 t4擴(kuò)大到t6 t5，商業(yè)用地范圍從t1下降到t6。隨著勞動力需求下降，工資也會相應(yīng)向下調(diào)整，直到下一個均衡出現(xiàn)為止。最終，商業(yè)

12、用地競價租金曲線與住宅用地競價租金曲線相交于M6點(diǎn)，城市經(jīng)濟(jì)達(dá)到均衡狀態(tài)。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,（二）低土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡 1低土地稅與土地市場均衡：土地稅的局部均衡效應(yīng) 同理，土地價值稅下降將導(dǎo)致住宅用地競價租金曲線向上移動，如圖13所示。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,在圖13中，初始住宅用地競價租金曲線為R1，它與商業(yè)用地競價租金曲線相交于M1，距離市中心的距離為t1；與農(nóng)地競價租金曲線相交于M3，到市中心的距離為t3。此時，住宅用地范圍是t1 t3。土地價值稅率降低后，土地使用者要支付的土地價值稅額減少，直接導(dǎo)致住宅用地競價租金曲線下移至R2，土地利用規(guī)模

13、開始擴(kuò)張。此時住宅用地競價租金曲線與商業(yè)用地競價租金曲線相交于M2，距離市中心的距離為t2；與農(nóng)地競價租金曲線相交于M4，到市中心的距離為t4。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,由于越接近市中心，地價越高，住宅用地向城市中心擴(kuò)張勢必要支付更高的土地成本，而在城市邊緣區(qū)地價較低，住宅用地向城市邊緣區(qū)擴(kuò)張所支付的土地成本也相應(yīng)較低。這樣在圖形中就表現(xiàn)為，向城市中心擴(kuò)張的速度遠(yuǎn)低于向城市邊緣區(qū)擴(kuò)展的速度。這就是降低土地價值稅率導(dǎo)致的土地市場局部均衡實(shí)現(xiàn)的過程。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,2低土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡：土地稅的一般均衡效應(yīng) 從上面的局部均衡分析可知，降低土地價值稅率后住宅用地范圍縮小，這將產(chǎn)生兩

14、個結(jié)果： （1）住宅供給規(guī)模上升，勞動力供給增加。由于土地價值稅率降低，使用土地的成本下降，房地產(chǎn)開發(fā)商將降低將用資本代替土地比例，以增加土地的使用規(guī)模。在住宅用地規(guī)模增加的情況下，住宅供給將迅速上升，并導(dǎo)致住宅價格處于較低的水平。由于住房成本較低，對其它城市人口形成了較強(qiáng)的吸引力，大量居民遷移到該城市，使本地區(qū)的勞動力供給規(guī)模增加。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,（2）商業(yè)用地規(guī)模下降，勞動力需求減少。由于對住宅用地征收更低的土地價值稅，使得住宅用地范圍增加，這也意味著商業(yè)用地規(guī)模下降，在圖13中表現(xiàn)為商業(yè)用地半徑從t1減少到t2。隨著商業(yè)用地規(guī)模的下降，企業(yè)數(shù)量和種類也將適當(dāng)減少。在商業(yè)企業(yè)數(shù)

15、量、類型和規(guī)模有所下降的同時，對不同類型的勞動力需求也會隨之減少。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,較低的土地價值稅導(dǎo)致勞動力供給增加和勞動力需求下降同時出現(xiàn)，勞動力市場出現(xiàn)供給大于需求的狀況，企業(yè)為降低經(jīng)營成本，將降低工資水平。隨著工資水平的降低，城市中心就業(yè)崗位的吸引力逐漸下降，大量勞動力開始向其它城市遷移，這將導(dǎo)致住宅用地競價租金曲線再次向下移動,如圖14所示。,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,二、土地稅與城市經(jīng)濟(jì)均衡,住宅用地競價租金曲線向下移動將產(chǎn)生兩個方面結(jié)果：一是住宅用地范圍下降，二是住宅供給將趨于緊張。住宅用地范圍縮小，意味著商業(yè)用地規(guī)模在擴(kuò)張，并會增加對勞動力的需求。另外，工資下降減少了

16、企業(yè)經(jīng)營成本，部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和勞動力需求規(guī)模也會增加，并導(dǎo)致商業(yè)用地競價租金曲線向上移動。此時，住宅用地范圍從t2 t4縮小到t6 t5，商業(yè)用地范圍從t1增加到t6。隨著勞動力需求上升，工資也會相應(yīng)向上調(diào)整，直到下一個均衡出現(xiàn)為止。最終，商業(yè)用地競價租金曲線與住宅用地競價租金曲線相交于M6點(diǎn)，城市經(jīng)濟(jì)達(dá)到均衡狀態(tài)。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,經(jīng)濟(jì)學(xué)家在很早就關(guān)注稅收與土地利用之間的關(guān)系。從國外學(xué)者的研究中可以看出，Henry George關(guān)于土地價值稅的思想仍具有極高的應(yīng)用價值。當(dāng)前中國正處于城市化進(jìn)程加快的階段，土地市場和房地產(chǎn)市場的繁榮給城市土地利用帶來了諸多問題，如城市蔓延速度加快、城市

17、空間結(jié)構(gòu)趨同、城鄉(xiāng)交界地帶土地利用失控、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地利用率低等。另外，隨著中國房地產(chǎn)市場化程度的提高，房地產(chǎn)消費(fèi)需求大幅增加，但近幾年出現(xiàn)的住宅供給結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象和住宅投機(jī)行為，嚴(yán)重影響了土地利用效率的發(fā)揮。因此，應(yīng)該充分發(fā)揮土地稅在城市擴(kuò)展和房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的作用。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,（一）土地稅與城市擴(kuò)展 隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模在不斷擴(kuò)大。改革開放以來是我國城市化、工業(yè)化水平提高最快的時期，也是城市侵占農(nóng)村土地速度提高最快的時期，19782003年共有470.15萬公頃的農(nóng)地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，年均29.38萬公頃。 目前，我國為保障糧食安全開始執(zhí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，

18、即實(shí)行耕地總量動態(tài)平衡、土地用途管制、建設(shè)用地的年度供應(yīng)計劃，限制農(nóng)地過度非農(nóng)化。然而，這只是治標(biāo)不治本的措施，提高城市土地利用效率，降低城市擴(kuò)展速度才是保護(hù)耕地更有效的手段。城市發(fā)展（經(jīng)濟(jì)、人口、住房、城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)等）需要建筑空間來支撐。滿足建筑面積的需求主要有兩種方式：城市空間擴(kuò)張、已開發(fā)城市土地的再發(fā)展。下面具體分析土地稅在調(diào)節(jié)城市擴(kuò)展所能發(fā)揮的作用。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,1土地稅與城市擴(kuò)展：靜態(tài)分析 在靜態(tài)分析中，假定城市空間結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為向外擴(kuò)展，不存在土地再開發(fā)過程；城市的商業(yè)中心（CBD）坐落于一個均質(zhì)平原的幾何中心，所有的就業(yè)機(jī)會都集中在它的CBD，而城市居民住在CBD的外

19、圍，需要通勤到CBD；假定交通是均質(zhì)分布，城市居民從居住地到CBD的總交通費(fèi)用就只決定于距離；假定所有城市居民具有相同的收入、消費(fèi)傾向和效用函數(shù)；城市居民的效用函數(shù)有兩個要素：住宅和住宅以外的其他所有商品。城市居民是理性的，他們通過選擇最優(yōu)的住宅消費(fèi)和其它商品消費(fèi)來最大化自己的效用；城市空間是均衡的，均衡的條件是城市居民無論在哪里，他們的效用值都一樣，城市居民不可能通過改變居住地來提高自己的效用水平。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,城市向外進(jìn)行空間擴(kuò)展有兩個不同的動力機(jī)制：一是由于城市化和收入的增加導(dǎo)致城市土地地租曲線向外平移；另一個是在城市總?cè)丝诓蛔兊那闆r下由于交通的發(fā)展（如高速公路的建設(shè)）使城市土

20、地地租曲線逆時針地旋轉(zhuǎn)。前者是城市化帶來的空間外延，后者是城市郊區(qū)化帶來的空間外延。在土地稅率為零的情況下，城市空間擴(kuò)展過程如圖15所示，其中，R1表示城市地租曲線，R2表示平移后的城市地租曲線，R3表示R2旋轉(zhuǎn)后的城市地租曲線，D表示城市土地開發(fā)成本，r表示農(nóng)業(yè)土地地租。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,城市化發(fā)展程度是一個國家社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的一個體現(xiàn)。城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展在吸納眾多農(nóng)村人口的同時，也促進(jìn)了城市化水平的提高，而城市化水平的提高意味著城市規(guī)模在向外擴(kuò)展。另外，城市居民收入水平對城市空間擴(kuò)展也發(fā)揮著重要作用。居民收入提高后對土地的需求將產(chǎn)生幾個方面的變化：（1）住宅需求量擴(kuò)大

21、。住宅屬于正常商品，住宅消費(fèi)量與收入呈正比關(guān)系，即收入越高，住宅需求量就越大。（2）商業(yè)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模擴(kuò)大。居民收入增加，意味著他們的有效購買能力在提升。在本地區(qū)居民收入增加的背景下，會吸引大量的外來人口。這些都促進(jìn)了本地區(qū)商業(yè)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模的擴(kuò)張。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,三、土地稅與城市擴(kuò)展,隨著住宅需求量和商業(yè)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，城市土地需求也隨之上升，而城市土地資源有限，在城市土地供給與需求失衡的情況下，城市土地競價租金會快速上漲，使城市邊緣區(qū)的土地地租高于農(nóng)地地租。在市場價格機(jī)制的調(diào)節(jié)下，城市邊緣區(qū)的農(nóng)業(yè)土地開始向城市土地轉(zhuǎn)變，在圖105中的表現(xiàn)為城市地租曲線R1平移到R2。此時，城市規(guī)模

22、從t1擴(kuò)展到t2。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,從前面城市土地競價租金模型的探討中，已經(jīng)得出運(yùn)輸成本決定著城市土地競價租金曲線的斜率，運(yùn)輸成本越高，曲線斜率的絕對值越大，該曲線在圖形中表現(xiàn)的就越陡峭；運(yùn)輸成本越低，曲線斜率的絕對值越小，該曲線在圖形中表現(xiàn)的就越平緩。隨著交通工具種類增加、交通設(shè)施的完善和交通技術(shù)的發(fā)展，尤其是城市地鐵、城市快速路的發(fā)展，大大降低了城市邊緣區(qū)到城市中心的交通成本，使得城市土地競價租金曲線變得更加平緩，在圖105中表現(xiàn)為，城市地租曲線R2向左下方旋轉(zhuǎn)至R3。此時，城市規(guī)模從t2擴(kuò)展到t3。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,上面分析了在不征收土地稅的情況下，城市擴(kuò)展的靜態(tài)過程。在征收

23、土地稅后，城市擴(kuò)展的幅度將大大降低。具體如圖16所示。在該圖中R4表示征收土地稅后的城市地租曲線，R5表示R4旋轉(zhuǎn)后的城市地租曲線。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,三、土地稅與城市擴(kuò)展,城市土地利用成本過低，容易導(dǎo)致城市無序蔓延。而土地稅在調(diào)節(jié)城市土地資源配置，促使城市理性增長，提高土地利用效率可以發(fā)揮重要作用。對使用城市土地的商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)和個人征收土地稅，將增加企業(yè)經(jīng)營成本和個人的住宅使用成本，作為理性的市場主體必然要以成本最小化為原則來使用土地。減少土地使用規(guī)模，提高資本與土地投入比例，可以使這些市場主體的福利實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)。城市土地利用規(guī)模下降，促使城市土地地租曲線從R2向左平移到R4。如

24、果城市內(nèi)部和邊緣區(qū)交通條件大幅改善，城市土地地租曲線R4將向左下方移動至R5。此時，城市規(guī)模將從t3縮小到t5。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,不同的動力機(jī)制所產(chǎn)生的城市問題是不一樣的，相應(yīng)的政策也有所不同。不論什么原因，當(dāng)城市邊緣地帶的土地地租高出農(nóng)地地租與土地開發(fā)成本之和時，土地就從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫?，城市建成區(qū)也就向外推移，空間表現(xiàn)形式是“攤大餅”，而征收土地稅可以促使城市“攤大餅”模式向更有效率的方向發(fā)展。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,2土地稅與城市擴(kuò)展：動態(tài)分析 城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指出，一塊土地的開發(fā)或再開發(fā)都是有條件的。某一地區(qū)的農(nóng)地是否轉(zhuǎn)化成城市用地，取決于土地開發(fā)后的土地收益是否高于土地開發(fā)

25、前的土地收益加上土地開發(fā)成本。當(dāng)土地開發(fā)后的土地收益大于或等于土地開發(fā)前的土地收益加上土地開發(fā)成本兩項(xiàng)之和，那塊土地就會被開發(fā)，開發(fā)的強(qiáng)度取決于開發(fā)時的土地價格。同理，已開發(fā)的城市土地的再開發(fā)也是有條件的。當(dāng)土地再開發(fā)后的土地收益大于或等于土地再開發(fā)前的土地收益加上土地再開發(fā)成本（包括拆遷安置等），土地將被再開發(fā)，再開發(fā)的強(qiáng)度取決于該區(qū)位的土地價格。城市存量土地和增量土地的開發(fā)，使城市擴(kuò)展呈現(xiàn)動態(tài)性。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,在進(jìn)行城市擴(kuò)展動態(tài)性分析時，假設(shè)每一個城市都遵循市場規(guī)律來進(jìn)行改造或重建；城市發(fā)展是分階段的，在每一個階段，土地是同時開發(fā)的，開發(fā)的強(qiáng)度取決于該區(qū)位的土地價格和土地稅率。在零稅率下，城市空間動態(tài)擴(kuò)展過程如圖17所示。,三、土地稅與城市擴(kuò)展,三、土地稅與城市擴(kuò)展,從圖17可以看出，在第一階段，靠近城市中心的地方因其地價高而開發(fā)強(qiáng)度大，即密度高，遠(yuǎn)離城市中心的區(qū)位