用實(shí)例分析房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的邏輯結(jié)構(gòu)

1、用實(shí)例分析房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的邏輯結(jié)構(gòu),2006.6.1,2,我們每個(gè)報(bào)告都進(jìn)行了評(píng)審，我們幾乎都遭到了非常類(lèi)似 的批評(píng)！,3,批評(píng)仿真,聽(tīng)了五六十個(gè)P的關(guān)于市場(chǎng)的分析，我不知道你分析它跟我們項(xiàng)目有啥關(guān)系？,項(xiàng)目的關(guān)鍵問(wèn)題是什么，你有沒(méi)有搞清楚，感覺(jué)就像是一堆資料、數(shù)據(jù)的堆砌，然后給它支一招就完事了；,啥都想做，啥招都有，主要的招是什么，這些招需要嗎，能不能執(zhí)行，成本怎么辦；, ,4,一次小心的嘗試！,客戶評(píng)價(jià)：很好，思路很清晰，環(huán)環(huán)相扣，層層推進(jìn)，跟以前的報(bào)告不一樣。,5,沈陽(yáng)大東區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目背景,客戶目標(biāo)與問(wèn)題 項(xiàng)目條件 區(qū)位關(guān)系,6,沈陽(yáng)大東區(qū)項(xiàng)目評(píng)審稿邏輯圖,市場(chǎng)研究,宏觀市場(chǎng),區(qū)域市場(chǎng),

2、客戶解釋,區(qū)域經(jīng)濟(jì),土地市場(chǎng),房產(chǎn)市場(chǎng),區(qū)域格局,典型個(gè)案,一環(huán)內(nèi),二環(huán)內(nèi),問(wèn)題界定,目標(biāo)分析 15%利潤(rùn),自然增長(zhǎng)能否實(shí)現(xiàn)？,基準(zhǔn)價(jià)確定,增長(zhǎng)率確定,沈陽(yáng)增長(zhǎng)率,區(qū)域增長(zhǎng)率,個(gè)案增長(zhǎng)率,結(jié)論：能實(shí)現(xiàn),面臨矛盾,市場(chǎng)價(jià)格水平與目標(biāo)價(jià)格的矛盾,現(xiàn)有與未來(lái)不確定因素的矛盾,與東方儷城客戶、資金、時(shí)間的矛盾,核心問(wèn)題,開(kāi)發(fā)時(shí)間的選擇？,利潤(rùn)目標(biāo)下項(xiàng)目如何成功？,與東方儷城的關(guān)系？,發(fā)展戰(zhàn)略,開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī),發(fā)展戰(zhàn)略,企業(yè)層面,項(xiàng)目層面,品牌貢獻(xiàn),資金運(yùn)作,團(tuán)隊(duì)建設(shè),基于項(xiàng)目目標(biāo)和企業(yè)戰(zhàn)略下,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),可實(shí)現(xiàn)性,07、08競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析,獨(dú)立還是合并的分析,同區(qū)域同時(shí)期多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)案例借鑒,增值模式案例借鑒,市

3、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,戰(zhàn)略：戶型、園林、配套,項(xiàng)目界定,項(xiàng)目目標(biāo),結(jié)論：總體市場(chǎng)形勢(shì)看好,7,沈陽(yáng)大東區(qū)項(xiàng)目終稿邏輯圖,目標(biāo)分析 15%利潤(rùn),問(wèn)題分析,自然增長(zhǎng)能否實(shí)現(xiàn)？,基準(zhǔn)價(jià)確定,增長(zhǎng)率確定,沈陽(yáng)增長(zhǎng)率,區(qū)域增長(zhǎng)率,個(gè)案增長(zhǎng)率,結(jié)論：能實(shí)現(xiàn),市場(chǎng)環(huán)境能否支持房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)？,宏觀經(jīng)濟(jì)支持增長(zhǎng),土地上漲支持增長(zhǎng),區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持增長(zhǎng),城市擴(kuò)張使區(qū)域增值支持增長(zhǎng),市場(chǎng)環(huán)境能支持增長(zhǎng)，是否適合07年銷(xiāo)售？,企業(yè)利益,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),結(jié)論：07年銷(xiāo)售,15%僅為基本目標(biāo)，能否技術(shù)操作超過(guò)此目標(biāo)，增加利潤(rùn)？,競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,客戶需求,增值模式（溢價(jià)案例借鑒）,第二圈層競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)）,第一圈層競(jìng)爭(zhēng)（針對(duì)性個(gè)盤(pán)）,突破點(diǎn)：戶型、

4、園林、配套,此僅為項(xiàng)目單獨(dú)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的可為點(diǎn)，本項(xiàng)目與儷城的關(guān)系？一致對(duì)外還是內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)？,市場(chǎng)容量,內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng),發(fā)展戰(zhàn)略,對(duì)外：合力做大市場(chǎng),對(duì)內(nèi)：借儷城之勢(shì)，適度差異,項(xiàng)目突破：戶型、園林、配套,項(xiàng)目界定,項(xiàng)目目標(biāo),8,評(píng)審稿與終稿的對(duì)比分析,9,上述對(duì)比分析、評(píng)價(jià)僅是針對(duì)特定的本項(xiàng)目，那么，是否能有一套評(píng)價(jià)邏輯結(jié)構(gòu)的普適性的方法，邏輯是否是孤立存在的，邏輯又與什么相關(guān)？,10,內(nèi)容，是邏輯的前提,刪減某部分內(nèi)容，結(jié)論是否仍能成立；,移動(dòng)某部分內(nèi)容，報(bào)告是否仍然完整；,寫(xiě)作時(shí)，是否有某部分內(nèi)容不清楚總結(jié)方向；,是否出現(xiàn)重復(fù)引用某部分內(nèi)容的情況，隔了幾十個(gè)P再回去引用；,內(nèi)容，是邏輯的前提！, ,

5、好的報(bào)告像是小時(shí)候玩的積木，抽動(dòng)任何一塊木頭，都會(huì)令整個(gè)體系瓦解；,11,市場(chǎng)研究的范圍到底在哪里？,俗語(yǔ),看菜下飯 到什么山上唱什么歌,超級(jí)大盤(pán)的市場(chǎng)研究范圍 中小規(guī)模樓盤(pán)的研究范圍,年交易量1000萬(wàn)平米的市場(chǎng) 交易量100萬(wàn)平米的市場(chǎng),城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的市場(chǎng)研究范圍 非城市發(fā)展區(qū)域的市場(chǎng)研究范圍,12,市場(chǎng)具體說(shuō)明了什么，還是你需要市場(chǎng)來(lái)說(shuō)明什么？,市場(chǎng)研究能否全面？怎樣就為全面？需多長(zhǎng)時(shí)間？,你能夠用幾個(gè)點(diǎn)來(lái)總結(jié)市場(chǎng)，三點(diǎn)還是五點(diǎn)，總結(jié)清楚了嗎？市場(chǎng)通常怎么總結(jié)？,為什么總結(jié)不清楚，為什么總結(jié)可能會(huì)變得很長(zhǎng)？,不是市場(chǎng)說(shuō)明了什么，而是你需要市場(chǎng)來(lái)說(shuō)明什么；,請(qǐng)聽(tīng)下回分解,13,分化原則

6、與親近原則,沈陽(yáng)總體市場(chǎng)，處于健康發(fā)展的良性階段，未來(lái)大東區(qū)房?jī)r(jià)仍將保持較快的增長(zhǎng)，現(xiàn)有測(cè)算增長(zhǎng)率6.4%在近期內(nèi)能夠保持；,大東區(qū)房?jī)r(jià)保守增長(zhǎng)率為年6.4%，07年銷(xiāo)售能實(shí)現(xiàn)基本利潤(rùn)目標(biāo)；,從企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)未來(lái)兩年供求關(guān)系分析，項(xiàng)目適合07年銷(xiāo)售；,15%僅是基本目標(biāo)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析可發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)存在通過(guò)專業(yè)技術(shù)操作提升利潤(rùn)的空間；,對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)大于對(duì)內(nèi)（東方儷城）的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目應(yīng)主要考慮對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)上形成比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；,延續(xù)東方儷城品牌，市場(chǎng)細(xì)分，走差異化戰(zhàn)略；,從企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)未來(lái)兩年供求關(guān)系分析，項(xiàng)目適合07年銷(xiāo)售；,大東區(qū)房?jī)r(jià)保守增長(zhǎng)率為年6.4%，07年銷(xiāo)售能實(shí)現(xiàn)基本利潤(rùn)目標(biāo)；,十年來(lái)的例牌菜色

7、，例牌菜一般是大眾口胃，誰(shuí)都適合，也就誰(shuí)就都適合；,使大而籠統(tǒng)的結(jié)論分化為小而針對(duì)性強(qiáng)的結(jié)論，且拉近結(jié)論與引用的距離,14,直接把承上啟下的內(nèi)容、關(guān)系表述在過(guò)渡P里，能有效加強(qiáng)連貫關(guān)系，使邏輯更嚴(yán)密，這是第六步,一個(gè)小的技巧,15,直接把承上啟下的內(nèi)容、關(guān)系表述在過(guò)渡P里，能有效加強(qiáng)連貫關(guān)系，使邏輯更嚴(yán)密，這是第六步,16,邏輯關(guān)系圖解,17,邏輯關(guān)系圖解：多級(jí)別包含關(guān)系、橫向并列關(guān)系、縱向遞進(jìn)關(guān)系,包含關(guān)系,并列關(guān)系,遞進(jìn)關(guān)系,18,使報(bào)告邏輯變?yōu)槟撤N單一邏輯關(guān)系，避免多種邏輯關(guān)系并存, ,19,力求使報(bào)告邏輯變?yōu)閱我豢v向遞進(jìn)關(guān)系，它能使分析層層遞進(jìn)，環(huán)環(huán)相扣，行文和表達(dá)上更清晰,20,單一

8、的鏈狀結(jié)構(gòu)的縱向遞進(jìn)關(guān)系，是否會(huì)影響結(jié)構(gòu)性分析方法的使用，是否會(huì)限制MECE的發(fā)散性思維方法的運(yùn)用？,21,漁民捕魚(yú)的故事,結(jié)構(gòu)性思維、MECE方法是分析問(wèn)題的第一步，把可能與問(wèn)題相關(guān)的方方面面解剖出來(lái)，進(jìn)行各個(gè)方面的分析，找到問(wèn)題的所在，它是全面分析問(wèn)題，避免遺漏的重要基礎(chǔ)。,強(qiáng)調(diào)遞進(jìn)關(guān)系是在找到問(wèn)題所在后，應(yīng)該怎樣去跟客戶闡述問(wèn)題，怎樣使闡述的過(guò)程條理更清晰，它更多的是針對(duì)表達(dá)的組織形式而言。,MECE是前提，沒(méi)有以MECE為基礎(chǔ)的邏輯，像是沒(méi)有基礎(chǔ)的大廈，注定只能是空中樓閣。,結(jié)構(gòu)性思維是分析、思考問(wèn)題的范疇，遞進(jìn)的邏輯關(guān)系是組織、表達(dá)思考過(guò)程的范疇，前者是后者的基礎(chǔ)；,22,沒(méi)有以充分

9、的MECE為基礎(chǔ)，就不會(huì)有對(duì)問(wèn)題的深度挖掘,案例：淮南項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 占地面積：共2700畝，其中規(guī)劃公園1000畝； 可用建設(shè)用地1200畝 項(xiàng)目已投入1億資金，準(zhǔn)備用現(xiàn)有1億自有資金 + 融資（銀行+ 合作）啟動(dòng)項(xiàng)目 綜合成本約為：55萬(wàn)元/畝,資金鏈的平衡才是關(guān)鍵問(wèn)題,23,沒(méi)有以充分的MECE為基礎(chǔ)，就不會(huì)有對(duì)問(wèn)題的深度挖掘,快速回籠資金模式,銀行抵押貸款資本運(yùn)營(yíng)模式,和記黃埔大規(guī)模村屋廉價(jià)模式,元一柏莊中價(jià)位集中放量模式, , , ,可能情況是：首期不以利潤(rùn)多少為目標(biāo)，而以實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目的成功資本運(yùn)作為目標(biāo)，利潤(rùn)可以是很低,三線城市賣(mài)圖紙鉆空子模式, ,大規(guī)模企業(yè)集團(tuán)（媒炭）優(yōu)

10、惠定向定制模式, ,24,單一遞進(jìn)關(guān)系的結(jié)構(gòu)要求主線很明確，主線的確立就變得尤為重要，主線是什么？如何確立主線？,幾乎每個(gè)報(bào)告都能在錯(cuò)綜復(fù)雜的問(wèn)題中找到一或兩個(gè)能貫穿報(bào)告全篇的主線問(wèn)題,25,主線的確立,報(bào)告主線的來(lái)源,客戶工作交底過(guò)程中提出的多個(gè)問(wèn)題中，可能隱含著事關(guān)全局的主線問(wèn)題；,針對(duì)項(xiàng)目的不同特定進(jìn)行規(guī)律性分析和經(jīng)驗(yàn)性的總結(jié)，往往能尋找出影響報(bào)告全局的主線問(wèn)題；如大盤(pán)開(kāi)發(fā)有相對(duì)類(lèi)似的主線問(wèn)題；高容積率開(kāi)發(fā)有相對(duì)類(lèi)似的主線問(wèn)題；陌生區(qū)域開(kāi)發(fā)有相對(duì)類(lèi)似的主線問(wèn)題；,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研收集來(lái)的數(shù)據(jù)，進(jìn)行大膽的假設(shè)，并運(yùn)用最便捷的方式找出問(wèn)題確立的主線問(wèn)題；,26,首次溝通會(huì)模擬,項(xiàng)目溝通會(huì)，開(kāi)發(fā)商

11、信口開(kāi)河，各自發(fā)表高談闊論一般，我們則低下頭，表現(xiàn)得十分勤快地埋頭做筆記,把客戶問(wèn)題自身的矛盾之處現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)給客戶，以求得進(jìn)一步的問(wèn)題的真相；,如此要求我們?cè)跍贤ㄇ捌冢獙?duì)工作有更多的準(zhǔn)備，對(duì)所取得的資料有更多的熟悉，已初步形成一定的思維；,對(duì)客戶的問(wèn)題本身進(jìn)行進(jìn)一步的追問(wèn)，以便探求問(wèn)題表象下的真相或問(wèn)題隱含的關(guān)鍵因素；,如果我們?cè)僮穯?wèn)一次，如果我們問(wèn)得再?gòu)氐滓稽c(diǎn),客戶的問(wèn)題含混不清，常常七嘴八舌，自相矛盾，難以確定,利用調(diào)研結(jié)束時(shí)的溝通機(jī)會(huì)再次溝通；,利用調(diào)研資料整理期間的機(jī)會(huì)再次電話溝通；,發(fā)展商董事五個(gè)，總/副總經(jīng)理四個(gè)，經(jīng)理若干,把客戶問(wèn)題交底會(huì)變成真正意義上的項(xiàng)目溝通會(huì)，最快速地挖掘問(wèn)

12、題真相,27,客戶有沒(méi)有問(wèn)題，客戶的問(wèn)題是不是問(wèn)題？,煙臺(tái)項(xiàng)目的客戶問(wèn)題,28,案例：江陰黃山湖別墅 項(xiàng)目背景,黃山湖項(xiàng)目位于無(wú)錫江陰市，江陰市多年來(lái)在全國(guó)百?gòu)?qiáng)經(jīng)濟(jì)縣排名中位于第一或第二；,別墅硬性要求：需三幢老板別墅，一幢2000平米的總統(tǒng)別墅，此四幢別墅占地面積歸屬到酒店用地中；,酒店與別墅由同一發(fā)展商建設(shè)，中間可用軟隔離的方式。軟隔離面積歸屬酒店；,地塊為江陰市區(qū)唯一擁有絕佳自然景觀資源的地塊；,項(xiàng)目總占地10萬(wàn)平米，其中酒店占地6萬(wàn)平米，別墅占地4萬(wàn)平米；,29,江陰黃山湖別墅 客戶的真正問(wèn)題會(huì)是什么？,客戶的真正問(wèn)題會(huì)是什么？,30,江陰黃山湖別墅 客戶的真正問(wèn)題會(huì)是什么？,規(guī)劃需解

13、決復(fù)雜的關(guān)系,地塊與周邊景觀、空間關(guān)系：價(jià)值最大化景觀資源 別墅與酒店的關(guān)系：相對(duì)獨(dú)立、軟隔離，中間隔離帶可算入酒店的用地面積范圍，但分界線有一定約定 業(yè)主（老板）別墅與銷(xiāo)售別墅的關(guān)系：相對(duì)獨(dú)立，資源較好，但不希望過(guò)于暴露 總統(tǒng)別墅與酒店的關(guān)系：總統(tǒng)別墅屬酒店用地范圍，但與酒店相對(duì)獨(dú)立 總統(tǒng)別墅與銷(xiāo)售別墅的關(guān)系：相對(duì)獨(dú)立，安全需要 業(yè)主（老板）別墅與總統(tǒng)別墅的關(guān)系：獨(dú)立但聯(lián)系緊密，方便老板與政要人物竄門(mén) 業(yè)主（老板）別墅與酒店的關(guān)系：相對(duì)獨(dú)立，但來(lái)往方便，便于老板商務(wù)接待生意朋友,31,規(guī)劃的論證、優(yōu)化,32,界定問(wèn)題邊界,問(wèn)題一：論證了07年可銷(xiāo)售之后，是否仍需要論證07年還是08年銷(xiāo)售更合

14、適？ 問(wèn)題二：是單獨(dú)開(kāi)發(fā)還是合為一個(gè)項(xiàng)目，做東方儷城的第五期？ 沈陽(yáng)東站街項(xiàng)目,迅速界定問(wèn)題外延邊界，提煉真問(wèn)題并有效鎖定，剔除原問(wèn)題衍生新問(wèn)題的可能,33,主線問(wèn)題發(fā)想：企業(yè)層面問(wèn)題、項(xiàng)目層面問(wèn)題 ,企業(yè)層面,首次開(kāi)發(fā)企業(yè),發(fā)展中企業(yè),資金鏈的投入與開(kāi)發(fā)量的問(wèn)題,對(duì)報(bào)告的理解力與執(zhí)行力問(wèn)題,工作程序中不調(diào)協(xié)作問(wèn)題,不單是贏利，還有品牌打造、提升問(wèn)題,項(xiàng)目檔次提升問(wèn)題,多項(xiàng)目的資金、市場(chǎng)、客戶的協(xié)調(diào)問(wèn)題,項(xiàng)目層面,繁華區(qū)域,陌生區(qū)域,高容積率下規(guī)劃舒適度的問(wèn)題,高容中檔與低容高檔的開(kāi)發(fā)策略問(wèn)題,利潤(rùn)最大化問(wèn)題,啟動(dòng)區(qū)策略，確保項(xiàng)目上市成功問(wèn)題,客戶尋找、挖掘、引導(dǎo)問(wèn)題,區(qū)域價(jià)值建立、引導(dǎo)問(wèn)題，

15、可能需將推廣問(wèn)題前置,大盤(pán)開(kāi)發(fā),小盤(pán)開(kāi)發(fā),資金鏈的安排、資金滾動(dòng)問(wèn)題,每期之間的銜接問(wèn)題,引導(dǎo)自住客，弱化投資客，提升后期營(yíng)銷(xiāo)力的問(wèn)題,創(chuàng)造高利潤(rùn)、價(jià)格突破的問(wèn)題,樹(shù)立獨(dú)特品牌形象的問(wèn)題, ,半島1號(hào),34,主線問(wèn)題除了對(duì)行文結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響之外，它對(duì)內(nèi)容，即 分析、結(jié)論會(huì)產(chǎn)生什么影響？,35,案例：錦州寶地城,地塊條件 市場(chǎng)分析 客戶目標(biāo),36,案例：錦州寶地城,案例：錦州寶地城,37,案例借鑒方向、項(xiàng)目戰(zhàn)略方向,大盤(pán)速銷(xiāo)模式研究,星河灣重建地產(chǎn)游戲規(guī)則模式,鳳凰城粗放型大規(guī)模廉價(jià)模式,桃源居教育主題刺激消費(fèi)模式,第五園產(chǎn)品形式完全創(chuàng)新模式, , , , ,把案例借鑒的條件改為“大盤(pán)速銷(xiāo)模式研究

16、”，并總結(jié)為模型作為項(xiàng)目的戰(zhàn)略借鑒，定位以此為指導(dǎo)。,對(duì)主線問(wèn)題處理方法不同不單影響行文的邏輯結(jié)構(gòu)，更可能直接影響著整體方案的全局性結(jié)論,38,主線問(wèn)題的可能差異性：在關(guān)注項(xiàng)目市場(chǎng)問(wèn)題的同時(shí)，有無(wú)兼顧客戶問(wèn)題,當(dāng)客戶問(wèn)題與項(xiàng)目的市場(chǎng)問(wèn)題相一致時(shí)，無(wú)論是單邊研究（僅研究項(xiàng)目市場(chǎng)問(wèn)題）還是多邊研究（項(xiàng)目市場(chǎng)和客戶問(wèn)題），其結(jié)論將是一致的。,當(dāng)客戶問(wèn)題與項(xiàng)目的市場(chǎng)問(wèn)題有差異時(shí)，單邊性研究和多邊性研究所形成的結(jié)論可能相去甚遠(yuǎn)！此時(shí)若仍然采取單邊性研究方法，則其形成的結(jié)論對(duì)于客戶可能是極其危險(xiǎn)的。,在僅從市場(chǎng)本身研究出發(fā)所得出的結(jié)論，可能與兼顧市場(chǎng)條件與客戶問(wèn)題所得出的結(jié)論有重大區(qū)別！,39,需同時(shí)關(guān)注

17、項(xiàng)目市場(chǎng)層面問(wèn)題和客戶問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)由策劃向顧問(wèn)職能的轉(zhuǎn)變,目前大部分公司的做法，都是僅從市場(chǎng)本身的研究出發(fā)，進(jìn)而得出根本性的結(jié)論，即項(xiàng)目定位；我們身邊，到處充斥著此類(lèi)單邊性研究性方案；,研究市場(chǎng)本身的環(huán)境、趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng),關(guān)注甚至研究客戶對(duì)企業(yè)、項(xiàng)目所持有的核心問(wèn)題,由策劃向顧問(wèn)職能的轉(zhuǎn)變！,形成多邊性研究方案！,戰(zhàn) 略,品 牌,利 潤(rùn),資金鏈,大企業(yè),小企業(yè),同一項(xiàng)目不同企業(yè)開(kāi)發(fā),40,不以客戶問(wèn)題、客戶目標(biāo)、事實(shí)問(wèn)題為中心依托的方案，邏輯越完善，潛在的危險(xiǎn)性越大,現(xiàn)象：邏輯沒(méi)問(wèn)題，報(bào)告沒(méi)問(wèn)題，但在解決問(wèn)題方面有問(wèn)題；,不以解決客戶問(wèn)題為根本且邏輯完善的報(bào)告比邏輯不完善的報(bào)告更加有害！,精美的報(bào)告,邏輯清晰、結(jié)構(gòu)緊湊、系統(tǒng)完善的報(bào)告,提供解決問(wèn)題的方案 必須是提供個(gè)性化定制方案！,41,不以客戶/項(xiàng)目核心問(wèn)題為中心，物業(yè)發(fā)展建議成為優(yōu)秀資源的堆砌而不是方案，而顧問(wèn)則變?yōu)橘Y湖整合者,案例：淮南項(xiàng)目物業(yè)展建議,有