深圳城市更新（舊改）操作流程整理2018

1、深圳城市更新（舊改）流程梳理,三舊改造：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊,相關(guān)政府機(jī)構(gòu),市領(lǐng)導(dǎo)小組： 市查違辦和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市統(tǒng)籌和重大事項(xiàng)決策 主管部門： 深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)（如國(guó)土委第一直屬管理局），具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督 區(qū)政府及其相關(guān)職能部門： 如區(qū)城市更新辦,組織研究，計(jì)劃的受理、審查及申報(bào)；組織專項(xiàng)規(guī)劃編制、初審和申報(bào)，確認(rèn)改造實(shí)施主體；,基本概念,拆除重建類城市更新,條件： 符合基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善/環(huán)境惡劣/存在重大安全隱患/現(xiàn)狀明顯不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情形之一，且通過綜合整治或者功能改變難以有效改造的 按實(shí)施主體分類： 1、權(quán)利主體自行實(shí)施，單一權(quán)利主體自行實(shí)

2、施，或者多個(gè)權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個(gè)權(quán)利主體后由其實(shí)施。 2、市場(chǎng)主體單獨(dú)實(shí)施，權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場(chǎng)主體后由其實(shí)施。 3、合作實(shí)施，城中村改造項(xiàng)目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與單一市場(chǎng)主體通過簽訂改造合作協(xié)議合作實(shí)施。 4、政府組織實(shí)施，政府通過公開方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接實(shí)施,基本概念,城市更新單元,拆除重建城市更新單元： 為拆除重建活動(dòng)劃定的相對(duì)成片區(qū)域 基本單位： 落實(shí)目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位 多個(gè)項(xiàng)目： 一個(gè)城市更新單元可包含一個(gè)或多個(gè)更新項(xiàng)目,流程：四大階段,第一階段：報(bào)計(jì)劃 第二階段：報(bào)規(guī)劃 第三階段：確定實(shí)施

3、主體 第四階段：取得土地使用出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證,第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃,前提 全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃中劃定的拆除重建類城市更新單元，未劃入單元的且滿足條件的自行擬定更新單元 確定申報(bào)主體，由其組織展開申報(bào)： 權(quán)利主體（如村委會(huì)等）/權(quán)利主體委托的單一市場(chǎng)主體（個(gè)人或企業(yè)）/市、區(qū)政府相關(guān)部門 改造意愿征集： 單一權(quán)利主體同意；2/3面積、數(shù)量，多地塊的4/5面積； 申報(bào)材料準(zhǔn)備： 申報(bào)表/更新單元范圍圖紙/現(xiàn)狀權(quán)屬/建筑物信息/改造意愿書/照片； 審批過程： 區(qū)更新辦核對(duì)資料（5個(gè)工作日）區(qū)更新辦資格認(rèn)定、核查、綜合判斷（20個(gè)工作日）報(bào)送主管部門，審查資料，按批次統(tǒng)籌形成更新

4、計(jì)劃草案，并公示不少于10天報(bào)市政府審批審批通過后5個(gè)工作日內(nèi)公示,流程,第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃,流程,第一階段目的與成功標(biāo)志,第二階段：申報(bào)城市更新單元規(guī)劃(通常需耗費(fèi)12年),流程,準(zhǔn)備工作：申請(qǐng)核查土地及建筑物信息 申報(bào)主體向主管部門申請(qǐng)核查單元內(nèi)土地及建筑物信息，主管部門20個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)果函復(fù)申報(bào)主體，并形成地塊和建筑物信息匯總 編制規(guī)劃方案并報(bào)批： 申報(bào)主體委托具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制城市更新單元規(guī)劃方案，報(bào)送主管部門；在更新單元計(jì)劃公告之日起一年內(nèi)完成，逾期未完成的，主管部門可以按有關(guān)程序進(jìn)行更新單元計(jì)劃清理，將該城市更新單元調(diào)出計(jì)劃 主管部門審查： 申報(bào)材料符合內(nèi)容和技術(shù)

5、要求的，主管部門向區(qū)更新辦征求規(guī)劃目標(biāo)及方向、配建責(zé)任、實(shí)施分期等方面意見意見，涉及產(chǎn)業(yè)的應(yīng)征求市產(chǎn)業(yè)部門關(guān)于產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)定位等方面意見，對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)10個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)主管部門； 草案公示： 主管部門收到相關(guān)部門意見10個(gè)工作日內(nèi)，形成草案，并公示不少于30天，公示結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)推動(dòng)審議，涉及改變法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容的還應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn) 單元規(guī)劃公示： 經(jīng)批準(zhǔn)后，主管部門5個(gè)工作日內(nèi)在本部門網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行公告，并將相關(guān)內(nèi)容函告區(qū)城市更新職能部門，更新單元規(guī)劃的批準(zhǔn)視為已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制和修改，是相關(guān)行政許可的依據(jù),第二階段：城市更新單元規(guī)劃,流程,第二階段成果,第三階段：確

6、定單一實(shí)施主體,流程,區(qū)政府組織制定更新單元實(shí)施方案，并落實(shí)實(shí)施 包括更新單元內(nèi)項(xiàng)目基本情況、進(jìn)度安排、單一主體形成指導(dǎo)方案、搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案、搬遷及建筑物拆除進(jìn)度安排、監(jiān)管措施等相關(guān)內(nèi)容 形成單一主體： 1、權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價(jià)入股成立或者加入公司。 2、權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 3、權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購方收購 4、合作項(xiàng)目，市場(chǎng)單一主體還需與村委簽訂合作協(xié)議 5、舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)政府公開選擇市場(chǎng)主體，市場(chǎng)主體與所有業(yè)主簽訂搬遷協(xié)議后形成單一主體 實(shí)施主體資格認(rèn)證： 單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請(qǐng)實(shí)施主體資格確認(rèn)，區(qū)政府城市更新職能部門10個(gè)工作日內(nèi)完成審查，并進(jìn)行

7、不少于7天的公示，發(fā)放實(shí)施主體確認(rèn)文件 項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議： 區(qū)城市更新職能部門與實(shí)施主體簽訂，明確公建配套義務(wù)、搬遷義務(wù)、進(jìn)度安排及時(shí)限、資金監(jiān)管等事項(xiàng),注：搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議相關(guān) 1、搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定內(nèi)容：補(bǔ)償方式/補(bǔ)償金額和支付期限/回遷房屋的面積、地點(diǎn)和登記價(jià)格/搬遷期限/過渡方式和過渡期限/協(xié)議生效的時(shí)間和條件等相關(guān)事項(xiàng)。 2、應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受，并在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書及注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書委托書；沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件及房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受的聲明書 3、公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證/搬遷人報(bào)區(qū)城市

8、更新職能部門備案,第三階段：確定單一實(shí)施主體,第二階段主要成果： 通過收購/搬遷協(xié)議等形式形成單一主體 確定單一實(shí)施主體,第四階段：建筑物拆遷并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建筑物拆除 搬遷人被確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體并在區(qū)政府的組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除，并及時(shí)向區(qū)城市更新職能部門申請(qǐng)就建筑物拆除情況進(jìn)行確認(rèn) 房地產(chǎn)權(quán)屬證書登記注銷： 建筑物拆除后，搬遷人向房地產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的注銷登記 申請(qǐng)建設(shè)用地審批： 建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作完成后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)持實(shí)施主體確認(rèn)文件、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、相關(guān)土地權(quán)屬證明文件等材料，就城市更新單元規(guī)劃確定由實(shí)施主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的用地及地下空間，向主管

9、部門申請(qǐng)建設(shè)用地審批 交地價(jià)，取得土地使用權(quán)出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 主管部門在批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)用地后與實(shí)施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù),地價(jià)計(jì)收 1、 拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià) 2、拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。 3、拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；增加建筑面積部分，按