物業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn).ppt

1、2020/7/6，a，1，財產(chǎn)管理基本知識教育，財產(chǎn)內(nèi)部教育資料，2020/7/6，a，2，教育內(nèi)容，1，財產(chǎn)管理基本概念2，財產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段3，財產(chǎn)管理基本內(nèi)容4財產(chǎn)可以很小，財產(chǎn)可以是完整的居住區(qū)，也可以是建筑物，單位一個。房地產(chǎn)類型多種多樣，如住宅、寫字樓、工業(yè)工廠、咨詢中心、劇場、圖書館、醫(yī)院等。2020/7/6，a，4，物業(yè)管理是指選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同維護、管理住宅及其相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，維持該地區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2020/7/6，a，5，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)起源，現(xiàn)代房地產(chǎn)管理始于20世紀60年代英國。英國人Octavia H

2、ill女士于2020/7/6，a，6，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，1908年芝加哥摩天大樓的所有者喬治a霍爾特創(chuàng)立了世界上第一個房地產(chǎn)管理機構(gòu)芝加哥建筑經(jīng)理組織CMBO，現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)管理是在19世紀末20世紀初美國，20世紀初深圳成立了國內(nèi)最初的財產(chǎn)管理協(xié)會，1994年深圳市深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)財產(chǎn)管理條例2020/7/6，a，8，中國財產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，1994年4月建設(shè)部頒布了33號令，城市新建住宅物業(yè)管理方法2003年9月1日，我國第一條財產(chǎn)管理條例正式修訂，2007年10月1日，國務(wù)院修訂了財產(chǎn)管理條例，2020/7/6，a，9，物業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)，2007年國務(wù)院修訂，物業(yè)管理企業(yè)改為物業(yè)

3、服務(wù)企業(yè)。房地產(chǎn)管理主體是房地產(chǎn)所有者，即業(yè)主或業(yè)主會議。業(yè)主委托房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)按照合同實施房地產(chǎn)服務(wù)，對設(shè)備設(shè)施和公共秩序等的管理措施都是房地產(chǎn)服務(wù)的一個方面。2020/7/6，a，10，據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年全國房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)約7100多家，比2008年經(jīng)濟普查公布的58406家增長了約23%。到2013年，全國房地產(chǎn)從業(yè)人員為612.3萬人，比2008年經(jīng)濟普查發(fā)表的250.1萬人增加了約145%。到2012年底，房地產(chǎn)管理面積約為145.3億平方米，根據(jù)統(tǒng)計廳2008年發(fā)表的第二次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)公報，比125.46億平方米增長了約16%。房地產(chǎn)綜合實力200TOP企業(yè)在廣東最多54家，

4、上海31家，北京20家，廣西只有1家：Rong和房地產(chǎn)。2020/7/6，A，11，財產(chǎn)服務(wù)的基本內(nèi)容，一般公共服務(wù)對象特別服務(wù)運營服務(wù)支持社會管理服務(wù)功能，2020/7/6，A，12，一般公共服務(wù)，財產(chǎn)管理規(guī)定定義：住房和支持設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場所的環(huán)境衛(wèi)生保健服務(wù)功能2、與房地產(chǎn)相關(guān)的工程圖紙管理、所有者文件和完成檢查數(shù)據(jù)。3、社區(qū)文化活動4，多種宣傳活動，2020/7/6，a，15，一般公共服務(wù)特定內(nèi)容，一，公共服務(wù)1，前臺客戶服務(wù)受理，咨詢，維修投訴處理。2、與房地產(chǎn)相關(guān)的工程圖紙管理、所有者文件和完成檢查數(shù)據(jù)。3、組織社區(qū)文化活動4，開展各種宣傳活動，2020/7/6，a，16，一般公共

5、服務(wù)具體內(nèi)容，二，對建設(shè)服務(wù)住房建設(shè)共享部分的日常維護、維護和管理。共享設(shè)施、設(shè)備的日常維修、維護、運營和管理。附屬建筑物、結(jié)構(gòu)的日常維護、維護和管理。2020/7/6，a，17，一般公共服務(wù)特定內(nèi)容，3，秩序版服務(wù)1，維護管轄公共秩序：門，巡邏，監(jiān)視河2，維護區(qū)域交通秩序：車輛管理，交通管理和停車場管理。3.火災(zāi)管理：火災(zāi)宣傳教育、火災(zāi)監(jiān)控報警中心的日常監(jiān)控和管理、消防設(shè)備管理和維護、火災(zāi)安全檢查、早期火災(zāi)的救援和人員疏散、火災(zāi)文件管理。2020/7/6，a，18，一般公共服務(wù)特定內(nèi)容，4，環(huán)境管理1，財產(chǎn)清潔管理：物業(yè)管理企業(yè)固定物業(yè)管理區(qū)域，日程，日常清潔，垃圾收集和清潔，按照管理規(guī)定對

6、業(yè)主、財產(chǎn)使用人的宣傳教育、管理和監(jiān)督，2020/7/6，a，19，一般公共服務(wù)特定內(nèi)容，4，環(huán)境管理2，房地產(chǎn)綠化管理：園林綠地的完整性和現(xiàn)有綠地的保護，2020/7/6，a，20，4項基本業(yè)務(wù)外包，開設(shè)餐飲、理發(fā)美容、洗衣、商店等。開設(shè)養(yǎng)花場。開設(shè)房地產(chǎn)租賃、中介、咨詢、評價、物業(yè)管理咨詢等。設(shè)立裝飾公司、家電、車輛和各種生活用品的服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟主體，進行旅游、健身等服務(wù)行業(yè)。取得所有權(quán)的人同意利用公共地區(qū)開收費停車場等多種經(jīng)營服務(wù)事業(yè)。2020/7/6，a，24，支持社會管理服務(wù)功能，特別是房地產(chǎn)公司支持各級政府、政法、公安、城關(guān)、民政、醫(yī)療等部門傳遞新政策和法規(guī)，接

7、受相關(guān)指導(dǎo)和監(jiān)督的工作。例如，支持治安預(yù)防、社區(qū)緊急情況預(yù)防和緊急響應(yīng)支持(如非典)、預(yù)防接種、國民選舉、人口普查、居住人口統(tǒng)計、計劃生育等。2020/7/6，a，25，房地產(chǎn)服務(wù)費用的構(gòu)成，房地產(chǎn)服務(wù)費用由服務(wù)費用和服務(wù)報酬組成的房地產(chǎn)服務(wù)費用有兩種方法：一攬子和報酬一攬子系統(tǒng)：業(yè)主支付固定費用，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)支付損益補償系統(tǒng)：房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)從預(yù)先收取的服務(wù)費用中按照約定提取報酬，其余全部按合同規(guī)定支出，2020/7/6，a，26，房地產(chǎn)服務(wù)收費內(nèi)容，管理服務(wù)人員薪酬和福利。財產(chǎn)共享部件、共享設(shè)施設(shè)備的日常運營、維護費用。物業(yè)管理地區(qū)清潔衛(wèi)生費用。物業(yè)管理區(qū)域綠化和維護費用。財產(chǎn)管理區(qū)域秩序

8、維持費用。辦公費用。固定資產(chǎn)折舊。財產(chǎn)共享部件、共享設(shè)施設(shè)備和公共責(zé)任保險費用。合理的利益。稅金。2020/7/6，a，27，繳納房地產(chǎn)服務(wù)費，使用的房地產(chǎn)由業(yè)主繳納。特殊情況：出租房屋由與承租人簽訂合同的所有者共同負責(zé)，例如承租人繳納財產(chǎn)費的情況?？⒐さ翠N售或交付的房子由建設(shè)單位繳納。，2020/7/6，a，28，房地產(chǎn)服務(wù)第7階段，初始干預(yù)階段檢查所有者簽入管理日常管理后管理，2020/7/6，a，29，第1階段：早期干預(yù)，早期干預(yù)內(nèi)容優(yōu)化設(shè)計，計劃設(shè)計中所有者的需求和管理提高工程質(zhì)量，建設(shè)安裝時對基礎(chǔ)隱蔽工程、機電設(shè)備安裝調(diào)試、管道布置等的擔(dān)憂和建議。掌握全面資料，通過對圖紙變動部分和

9、隱蔽工程的關(guān)心，充分全面掌握財產(chǎn)實際情況。2020/7/6，a，30，2階段：前期階段，與建設(shè)部門對接房地產(chǎn)服務(wù)，提出物業(yè)管理服務(wù)方案。房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立及員工招聘、培訓(xùn)。管理制度的制定和完善。辦公室環(huán)境和條件的完整性。準備執(zhí)行檢驗和交付工作。第2020/7/6，a，31，3階段：開始檢查，房地產(chǎn)開始檢查：在收購新房地產(chǎn)之前，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位根據(jù)相關(guān)國家規(guī)定和以前的房地產(chǎn)服務(wù)合同，共同檢查和收購財產(chǎn)共享部件、共享設(shè)施設(shè)備的活動。2020/7/6，a，32，按照以下程序執(zhí)行財產(chǎn)檢查：(a)確定財產(chǎn)以執(zhí)行檢查方案；(b)簽署房地產(chǎn)以履行檢查合同；(c)相關(guān)圖紙信息的轉(zhuǎn)讓；(四)檢查共享部

10、件、共享設(shè)施和設(shè)備；(5)解決檢查結(jié)果問題。(六)確認現(xiàn)場檢查結(jié)果。(七)辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。2020/7/6，a，33，4階段：業(yè)主入住，業(yè)主入住，即交房：建設(shè)單位將業(yè)主購買的已具備使用條件的房地產(chǎn)交付給業(yè)主，并采取相關(guān)程序。入住手續(xù)包括兩個方面，財產(chǎn)接受和接受程序、財產(chǎn)管理程序和相關(guān)業(yè)務(wù)處理。交房形式有兩種。一是以建設(shè)單位為主體，房地產(chǎn)公司合作工作，二是建設(shè)單位把交房工作交給房地產(chǎn)公司。第二種方法更常見。2020/7/6，a，34，業(yè)主入住工作內(nèi)容，數(shù)據(jù)準備住房質(zhì)量保證書住房使用指南業(yè)主指南臨時管理規(guī)定入住通知書業(yè)主入住計劃表付款清單業(yè)主情況登記表、登記表格、住房驗收表格、密鑰領(lǐng)取登記表等環(huán)

11、境安排嚴肅、溫暖、慶典，順利完成交叉現(xiàn)場準備，順利的流程，業(yè)務(wù)實力(較大的地區(qū)，通常是分期交貨)財產(chǎn)接受熱情、快速、活力、完整的記錄，說明到位。2020/7/6，a，35，業(yè)主在工作內(nèi)容上登記，費用收到正確的價格表(在收費公告墻上)，按照單一的費用，鈔票的庫存還不錯，字跡清楚，快，沒有錯。鑰匙交接鍵要提前整理，按文件移交，登記明確，快速，沒有錯誤。數(shù)據(jù)存檔干凈、全面，按評估標(biāo)準進行編號存檔，易于訪問，妥善保管，信息保密。注意事項準備得很好，訓(xùn)練得很好，答詞統(tǒng)一，反應(yīng)迅速，還有應(yīng)急準備措施。2020/7/6，a，36，5階段：第二次室內(nèi)裝修管理，第二次室內(nèi)裝修管理內(nèi)容室內(nèi)裝修申報登記審查入場入場

12、人數(shù)示例裝飾流程監(jiān)督檢查驗收驗收，2020/7/6，a，37，6階段：日常房地產(chǎn)服務(wù)，2020/7/6，a，38，7階段：后期管理，后期管理是指整個房地產(chǎn)管理服務(wù)的最后階段，對房地產(chǎn)生命周期結(jié)束的房地產(chǎn)進行跟蹤服務(wù)?；蚍康禺a(chǎn)服務(wù)單位更換追蹤服務(wù)。2020/7/6，a，39，財產(chǎn)管理最終目的財產(chǎn)保留，增值。萬科房地產(chǎn)、龍虎財產(chǎn)可以使開發(fā)商的銷售價格在東進紙站、相同質(zhì)量的條件下，銷售單價比其他地區(qū)高1-2百元以上，銷售情況更加火爆。，2020/7/6，a，40，物業(yè)管理主要相關(guān)法律法規(guī)，1，物權(quán)法(第6，7章)2，物業(yè)管理規(guī)定：明確業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利，義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的行

13、動和業(yè)主會議3、住宅室內(nèi)裝修管理方法(裝修管理的主要依據(jù))4、物業(yè)服務(wù)收費管理方法(物業(yè)服務(wù)收費索賠的主要依據(jù)之一)5、最高人民法院對物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體適用法律問題的解釋6、最高人民法院對建筑物所有權(quán)糾紛案件具體適用法律問題的解釋，2020/7/6、a、aa:不。財產(chǎn)服務(wù)主要業(yè)務(wù)針對小區(qū)的公共部門，業(yè)主入住與否不增加或減少房地產(chǎn)的事業(yè)內(nèi)容，對最高人民法院關(guān)于適用房地產(chǎn)服務(wù)糾紛案件判例的各種案件的解釋第6條：財產(chǎn)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同協(xié)議及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能享受或不需要接受相關(guān)財產(chǎn)服務(wù)的防御理由，人民法院不支持。因此，空房也有全額繳納財產(chǎn)稅的條款，底部也有是否要繳納電梯費的問題。2020

14、/7/6，a，42，對有關(guān)財產(chǎn)管理的一般問題的簡要回答，2，如果繳納停車費的車輛在小區(qū)被盜，房地產(chǎn)公司要負責(zé)賠償嗎？答：首先，業(yè)主和財產(chǎn)是否在房地產(chǎn)服務(wù)合同中有車輛保管條件，或者是否有車輛保管合同(根據(jù)廣西房地產(chǎn)服務(wù)收費管理方法，地區(qū)停車費、撫養(yǎng)費要求單獨簽訂保管合同)，因此，房地產(chǎn)公司必須根據(jù)合同賠償，否則不承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是否有失職，管理工作疏忽，應(yīng)承擔(dān)管理責(zé)任，按一定比例賠償車主，賠償額可通過協(xié)議或訴訟，根據(jù)仲裁或法院的判斷。2020/7/6，a，43，物業(yè)管理常見問題，房東已經(jīng)付了物業(yè)服務(wù)費，為什么房地產(chǎn)技術(shù)人員要上門修理水管？答：房地產(chǎn)公司服務(wù)范圍是住宅區(qū)的公共部分，業(yè)主的設(shè)施設(shè)備超過保修期時，房地產(chǎn)公司應(yīng)提供服務(wù)，屬于有償服務(wù)，并支付一定的修理費。2020/7/6，a，