物業(yè)小區(qū)接管流程

1、物業(yè)小區(qū)接管流程一、 成立接管小組組長：A 全面負(fù)責(zé)組員：B 負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)營組員：C 負(fù)責(zé)客戶服務(wù)組員：D 負(fù)責(zé)安保消防組員：E 負(fù)責(zé)環(huán)境綠化組員：F 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)二、 交接內(nèi)容物業(yè)項(xiàng)目交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項(xiàng)目名稱、交接主體、交接時(shí)間、權(quán)利和責(zé)任分界點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)、相接點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭議解決方式等。 原物業(yè)應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其它有關(guān)資料移交給新物業(yè)。 資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有末移交部分，由雙方列出末移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。資料交接完畢后是現(xiàn)場

2、交接;新物業(yè)應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)對查驗(yàn)接管過程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方，相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商，業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安消防，停車等安全范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序（一） 資料的交接資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容 1、物業(yè)規(guī)劃圖； 2、竣工圖（包括總平面圖，單體竣工圖） 3、建筑施工圖4、工程驗(yàn)收的各種簽證，記錄，證明 5、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料6、機(jī)電設(shè)備使用說明書7、消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明8、公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明9、用水，電，用氣指標(biāo)批文10、水

3、，電，氣表校驗(yàn)報(bào)告11、有關(guān)工程的項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件12、用戶手冊是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及服務(wù)說明說。（二）物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收，它是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。一般來說物業(yè)接管驗(yàn)收包括以下內(nèi)容1、 主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。地基沉降不應(yīng)超過國標(biāo)規(guī)定的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或魮鄰房屋的破壞，主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形及裂縫也不能超過國標(biāo)規(guī)定，外墻不得滲水2、 屋面及樓地面。屋面應(yīng)按國標(biāo)規(guī)定排水暢通，無積水，不滲漏樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固，不空鼓且整體平整，無裂縫，脫皮和起砂現(xiàn)象，衛(wèi)生間及陽臺，廚房的地面相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求

4、，不得出現(xiàn)倒水及滲潺現(xiàn)象3、 裝修。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足要求，不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關(guān)不靈，油漆色澤不一，墻皮脫落等現(xiàn)象4、 電氣。電器線路應(yīng)安裝平直，牢固，過墻有導(dǎo)管，照明器具必須安裝牢固，接觸良好電梯等設(shè)備應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常而噪聲震動不得超過規(guī)定，此外各類記錄及圖紙資料齊全。5、 水衛(wèi)，消防，燃?xì)?。上，下水管道?yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴，漏，跑，冒現(xiàn)象，消防設(shè)施應(yīng)符合國家規(guī)定，并有消防部門檢驗(yàn)合格證，采暖的鍋爐，箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平面配件齊全沒有缺陷，并有專門的檢驗(yàn)合格證，燃?xì)夤艿缿?yīng)無泄漏。此外，各種儀表儀器，輔機(jī)亦齊全，靈敏，安全，準(zhǔn)確。6、 附屬工程及其他

5、。室外道路，排水系統(tǒng)等標(biāo)高，坡度等因素都應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定，相應(yīng)的市政，公建配套工程與服務(wù)設(shè)施應(yīng)達(dá)到質(zhì)量和使用功能的要求7、 工程，保安，環(huán)衛(wèi)，客服，財(cái)務(wù)各組使用的工具及說明8、 工程，保安，環(huán)衛(wèi)，客服設(shè)施設(shè)備及使用工具嗎，維護(hù)保養(yǎng)記錄維保電話號碼交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。物業(yè)查驗(yàn)記錄一般包括房屋查驗(yàn)記錄。設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。查驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱，查驗(yàn)結(jié)論，存在問題返修意見，跟蹤結(jié)果等。原物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，代管的各種能源費(fèi)，押金，共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)收益以及收支賬目一并移交給新物業(yè)公司除了錢以外，原物業(yè)公司應(yīng)將屬于

6、全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房，共用用房，設(shè)備用房生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給新物業(yè)公司（三）核實(shí)原始資料 在現(xiàn)場驗(yàn)收檢查的同時(shí)應(yīng)核實(shí)原始資料逐項(xiàng)查明發(fā)現(xiàn)有與實(shí)際不相符之處，應(yīng)及時(shí)做出記錄并經(jīng)雙方共同簽字存檔。（四）用戶情況調(diào)查 用戶是服務(wù)管理機(jī)構(gòu)的服務(wù)對象，物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確的了解用戶特征，家庭特點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)情況，經(jīng)營情況業(yè)務(wù)范圍等等一些問題，以便順利的開展物業(yè)管理并有針對性地提供一系列終合服務(wù)項(xiàng)目（五）建立檔案 物業(yè)管理中的資料檔案，是便于物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要工作管理過程中，應(yīng)將資料分類裝訂成冊或存入電腦隨時(shí)調(diào)用，資料檔案的重要內(nèi)容有1 物業(yè)開發(fā)可行性研究報(bào)告2 物業(yè)開發(fā)建設(shè)

7、時(shí)的有圖紙，記錄等資料3 物業(yè)管理方案及管理招標(biāo)標(biāo)時(shí)的有關(guān)資料4 歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告5 房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料6 物業(yè)用戶的有關(guān)資料三、 交接時(shí)間四、 交接注意事項(xiàng)交接前的準(zhǔn)備工作：物業(yè)費(fèi)，停車費(fèi)等費(fèi)用。物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)，停車費(fèi)及水，電費(fèi)等其他費(fèi)用，如有，索要逾回的各項(xiàng)費(fèi)用，或者對此解決方案簽字認(rèn)可的書面約定。各類能源費(fèi)。前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費(fèi)用，如有索要回逾收的各項(xiàng)費(fèi)用或者對此解決方案有三簽字認(rèn)可的書面約定。 各類遺留問題。車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費(fèi)，停車費(fèi)或者其他形式的解決承諾，進(jìn)行摸底調(diào)查，避免接收之后，造成業(yè)主費(fèi)用已交，但承諾問題還未解決

8、。業(yè)主家中有個(gè)別特殊情況，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況，由前任物業(yè)進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新物業(yè)。例如：個(gè)別業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)等情況。工程遺留問題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，但掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。其他準(zhǔn)備工作：物業(yè)用房的確定，個(gè)工作崗位人員的準(zhǔn)備是否到位的情況，辦公用品、員工工服等各類物資準(zhǔn)備情況，工程、保潔的工具到位情況，正常辦公所需的各類表格等文件，垃圾清運(yùn)、電梯維保等外包服務(wù)的考慮。保障交接當(dāng)日的物業(yè)服務(wù)正常的開展，其他準(zhǔn)備工作一、 交接當(dāng)天注意事項(xiàng)：1、 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：1) 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方

9、案；2) 移交有關(guān)圖紙資料；3) 查驗(yàn)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備；4) 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；5) 確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果；6) 簽訂物業(yè)查驗(yàn)協(xié)議；7) 辦理物業(yè)交接手續(xù)。二、 現(xiàn)場查驗(yàn)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：1. 竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2. 共有設(shè)備設(shè)施清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3. 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；4. 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；5. 承接查驗(yàn)所必需的的資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出來未移交的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。三、 物業(yè)服

10、務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收；1. 共有部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、扶欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2. 共有設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；3. 共有設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂實(shí)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。四、 水、電表進(jìn)行抄底記錄將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。五、 物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)。兩費(fèi)用均以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之后的各項(xiàng)費(fèi)用由新任物業(yè)開始計(jì)收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費(fèi)用，該物業(yè)必須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費(fèi)工作。六、 對自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。七、 外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其