清溪映墅項目前期市場調(diào)查暨營銷推廣報告pdf 40

1、 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 “清溪映墅”項目前期市場調(diào)查暨 營銷推廣報告 “清溪映墅”項目前期市場調(diào)查暨 營銷推廣報告 目 錄 目 錄 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 第一部分 青城山別墅市場情況 第一部分 青城山別墅市場情況 一、成都別墅市場概

2、況2 二、青城山別墅市場情況12 三、青城山各區(qū)域板塊市場情況14 第二部分 項目概況及客戶定位 第二部分 項目概況及客戶定位 一、項目概況20 二、項目分析 SWOT21 三、目標(biāo)客戶群定位23 第三部分 項目價格及銷售周期預(yù)判 第三部分 項目價格及銷售周期預(yù)判 一、市場價格及項目價格策略24 二、本項目價格預(yù)計28 第四部分 項目整合推廣策略 第四部分 項目整合推廣策略 一、項目賣點及目標(biāo)客戶群定位30 二、項目整合推廣策略33 第五部分 項目營銷策略 第五部分 項目營銷策略 一、營銷基本思路38 二、營銷方式建議38 三、營銷環(huán)境營造38 四、入市時機選擇38 五、項目營銷計劃44 六、

3、銷售執(zhí)行計劃48 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 第一部分第一部分 青城山別墅市場情況青城山別墅市場情況 一、成都別墅市場概況一、成都別墅市場概況 （一） 、（一） 、 2007 成都進入別墅年成都進入別墅年 放量集中產(chǎn)品多元化放量集中產(chǎn)品多元化 今年，成都樓市的住宅市場上依舊熱鬧非凡。相對平靜的成都別墅市場迎來 了一個放量高峰。 中海、 置信、 萬科、 龍湖等品牌開發(fā)商紛紛加快產(chǎn)品開發(fā)腳步， 出現(xiàn)了幾盤同開的局面。中海半

4、島、芙蓉古城大宅門紫玉園、蔚藍(lán)卡 地亞、麓山國際社區(qū)、西貴堂、上善棲、珠江逸景天生墅、我的部落、清溪玫 瑰園、紫檀山等一批高品質(zhì)別墅項目的紛紛亮相，似乎在集體向業(yè)界宣告，2007 年，成都樓市迎來了“別墅年” 。 在別墅集中放量的大趨勢下， 目前成都別墅開發(fā)較為活躍的區(qū)域主要還是集 中在牧馬山、南延線（華陽） 、青城山（都江堰） 、光華大道（溫江）等郊縣板塊。 此外，開發(fā)形態(tài)在激烈的競爭中不斷地催生出各種新的形態(tài)，實現(xiàn)了高端產(chǎn)品的 多元化。 1、建筑風(fēng)格：創(chuàng)新風(fēng)格提升競爭力、建筑風(fēng)格：創(chuàng)新風(fēng)格提升競爭力 1992 年，錦繡花園在成都成功推出的別墅項目，結(jié)束了成都人有錢就買大 公寓的歷史，開始激

5、發(fā)都別墅市場的巨大潛力。直到現(xiàn)在，成都別墅在 15 年間經(jīng)歷了四次開潮，當(dāng) TOWNHOUSE 住宅的理念被引入成都，當(dāng)聯(lián)排、 疊拼的概念深入人心，當(dāng)山水、森林、度假、經(jīng)濟、城市等類型別墅在市場中不 斷涌現(xiàn)，越來越豐富的別墅產(chǎn)品構(gòu)筑了成都人的別墅情結(jié)。 在郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境大為改觀的情況下， 各區(qū)域別墅開發(fā)正在進行思路的 轉(zhuǎn)變，開發(fā)理念的創(chuàng)新、意識加強，并與國內(nèi)、國際的先進開發(fā)模式接軌。成都 市場上的別墅的建筑形態(tài)已經(jīng)是多種多樣， 也幾乎涵蓋了常見別墅建筑形態(tài)有類 型及其衍生形態(tài)。 建筑形態(tài)的豐富， 滿足了不同層次的購買者， 拓寬了消費層面。 但由于不同層次消費者的要求差異很大，別墅開發(fā)也更加

6、強調(diào)產(chǎn)品的創(chuàng)新和特 色，以規(guī)避同質(zhì)化。 目前各大板塊別墅的開發(fā)形態(tài)在激烈的競爭中也不斷地催生出各種形態(tài)， 或 緊跟國際國內(nèi)潮流吸收先進經(jīng)驗，或發(fā)展中西風(fēng)格結(jié)合的別墅，或創(chuàng)新中式別墅 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 及地方特色的別墅。一些別墅項目已經(jīng)實現(xiàn)理念上的超越：歐式森林別墅、 風(fēng)情別墅、地中海風(fēng)情別墅、中式文化別墅等新元素、新概念成功地融入到產(chǎn)品 中。 2、產(chǎn)品方面：經(jīng)濟型別墅漸成新寵、產(chǎn)品方面：經(jīng)濟型別墅漸成新寵 近

7、年來，一方面提倡開發(fā)大眾化住宅產(chǎn)品，一方面嚴(yán)格土地審批。在別 墅用地的吃緊的情況下，開發(fā)商紛紛在有限的開發(fā)用地上“精耕細(xì)作” ，發(fā)揮土 地的最大價值。同時，新崛起的中高收入已經(jīng)不滿足電梯公寓的復(fù)雜居住環(huán) 境，經(jīng)濟型別墅應(yīng)運而生。經(jīng)濟、適用、舒適等要素，正是經(jīng)濟型別墅的客觀寫 照，目前，成都的經(jīng)濟型別墅的戶型面積主要在 150-250 平方米之間，銷售總價 基本在 100 萬元左右，位置一般在近郊，而建筑形態(tài)多以聯(lián)排、聯(lián)體、疊拼別墅 為主。 消費者對產(chǎn)品享受性、舒適性、獨特性的需求提高，對居所的要求反映了對 生活品質(zhì)追求的提高。三環(huán)周邊土地的稀缺，近郊別墅已逐漸由第二居所向第一 居所轉(zhuǎn)變。同時，

8、在城市旅游文化發(fā)展的氛圍下，旅游地產(chǎn)的趨勢也越來越大， 會有更多的對高檔住宅特別是別墅的需求，因此別墅類產(chǎn)品還將不斷涌現(xiàn)。 目前，在城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，還有許多上千畝的綜合型別墅項目等待開發(fā) 花樣年在蒲江正在運作一個整體 8000 畝的綜合項目， 先期將有 500 畝包括獨棟、 聯(lián)排、合院、公寓四種類型的產(chǎn)品在今年 10 月亮相；此外，城東、城北等區(qū)域 也蓄勢待發(fā)，充足的供應(yīng)將徹底改變現(xiàn)在市場上別墅產(chǎn)品稀缺狀況。 3、別墅區(qū)域：四大板塊開發(fā)日趨活躍、別墅區(qū)域：四大板塊開發(fā)日趨活躍 隨著城區(qū)范圍的擴大，近郊待開發(fā)土地隨之增大，資源優(yōu)勢也更加明顯，別 墅開發(fā)的主戰(zhàn)場已逐漸向近郊和遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移， 形成 “區(qū)

9、域化、 板塊化” 的發(fā)展態(tài)勢。 從大成都市范圍來看，南延線片區(qū)、城西延線片區(qū)、牧馬山片區(qū)別墅項目的集中 程度較高。各片區(qū)的別墅開發(fā)以各具特色的自然環(huán)境和人文環(huán)境為依托，表現(xiàn)出 各不相同的風(fēng)格。 牧馬山板塊 牧馬山板塊 牧馬山開發(fā)較早，曾一度成為別墅市場的重點區(qū)域。如今牧馬山板塊再度發(fā) 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 力，云集了中航云嶺高爾夫別墅、牧馬山易城、薩爾茨堡、維也納森林別墅、 半山衛(wèi)城等別墅項目，而南洋國際花園、半

10、山衛(wèi)城二期都將有新產(chǎn)品推出，一個 成熟的近郊森林別墅群落，儼然已經(jīng)形成。 南延線（華陽）板塊 南延線（華陽）板塊 以麓山國際社區(qū)、錦官麗城以及蘭橋尚舍等為代表的南延線（華陽）板塊， 在 “新城市別墅” 的大旗下對別墅進行著全新的注解。 而蔚藍(lán)卡地亞、 三利宅院、 原鄉(xiāng)、成都雅居樂花園等項目的涌現(xiàn)也預(yù)示著這里將打破以往的平靜，一個與市 區(qū)距離最近的城市別墅區(qū)注定將重新劃分成都別墅的格局。 青城山（都江堰）板塊青城山（都江堰）板塊 7 月 20 日， “成青大道”通車。青城山（都江堰）這個在 2001 便進入成都 別墅開發(fā)“視線”的板塊，仿佛通了“任督二脈” ，許多因交通引發(fā)的困繞 將被徹底剝除。

11、據(jù)悉，除中國青城、青城白鷺洲、青城山高爾夫山莊、天下青城、 假日青城、青城、蘭花村等別墅項目外，芙蓉青城、珠江逸景天生墅、我的 部落、 水郡、 都江森林別墅等也都紛紛亮相， 該板塊的別墅將告別 “養(yǎng)老” 和 “度 假”的時代，品質(zhì)也將大大提高。 光華大道（溫江）板塊 光華大道（溫江）板塊 憑借優(yōu)越的原生態(tài)環(huán)境，光華大道（溫江）板塊的別墅發(fā)展迅速，從以前的 香頌島、香瑞湖、香頤麗都、到現(xiàn)在的清溪玫瑰園、紫檀山、西貴 堂、芙蓉古城大宅門紫玉園該板塊也將在今年成為了整個近郊別墅市場 的供應(yīng)主力軍。 （二） 、成都別墅市場現(xiàn)狀（二） 、成都別墅市場現(xiàn)狀 2007 年 4 月，中國國土資源部下達了 20

12、07 年全國土地利用計劃。其中再 次強調(diào)了禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地。這使得別墅越來越成為稀有品，而其價值 也將越來越高。對于普通人來說，這場夢實現(xiàn)的機會也是越來越小。 別墅是高端物業(yè)，消費別墅的群體也是處于社會金字塔的最上部。所以別墅 始終只是少部分人能圓的一個夢。別墅價格的一路上揚，使得別墅與普通大眾之 間的距離急劇拉大。據(jù)世家機構(gòu)2006 年成都別墅市場白皮書數(shù)據(jù)反映，目 前約有 7 成的購買者是 3145 歲的中年人群。 這部分群體收入穩(wěn)定， 有近 9 成的 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪

13、問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 家庭月均收入在 10000 元/月以上，而且有四成以上達到了 20000 元/月以上。事 業(yè)處于上升期的他們基本都是企業(yè)的中高層管理人員和私營主， 并且所受教育程 度普遍很高。也正是他們構(gòu)成了目前別墅市場的主力消費軍。這群位于財富金字 塔中上段的社會精英分子，從物質(zhì)上，他們需要一個安靜、舒適、私密性很強的 生活空間；從精神上，他們需要一個與之既有財富與地位相符合的居住象征。 成都別墅市場現(xiàn)狀成都別墅市場現(xiàn)狀 成都地處川西平原腹心， 歷史文化悠久， 自然生態(tài)環(huán)境好， 適宜居住和工作。 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活品質(zhì)的提

14、高，成都別墅迅速發(fā)展發(fā)展起來。成都 別墅三段路程： 第一階段：19921997 年是成都市別墅市場發(fā)展的初期，由第一個帶別墅 項目的“錦繡花園”到五大花園盲目跟風(fēng)修建的別墅，市場經(jīng)歷了從無到有的過 程，但五大花園修建的別墅因為產(chǎn)品設(shè)計落后、大環(huán)境無法改善等問題而倍受冷 落； 第二階段：19971999 年是市場的回落期，直到 20002001 年，成都別墅 市場開發(fā)邁上了新臺階，通過特色化、差異化的市場定位和產(chǎn)品設(shè)計，成都別墅 呈現(xiàn)出百花齊放的景象：占盡稀缺資源（自然景觀或人文景觀）的豪華獨立別墅 （如“草堂之春”等） ； “頂天立地”的中產(chǎn)別墅 Townhomes（如“浣花溪 山莊”等） ；

15、風(fēng)景區(qū)的度假型別墅（如“青城高爾夫山莊”等） ；郊區(qū)居家、度假 兩用型的別墅（如“陽光假日”等） 。 第三階段：2001 至今，市場又進入新一個的發(fā)展期，成都別墅投資漸入佳 境，依靠上一高峰期的鋪墊，在這期間，成都市別墅大量涌現(xiàn)出不少具有代表性 的項目，如“三利宅院” 、 “維也納森林別墅”以及高檔的“金林半島” 、 “麓山國 際”等優(yōu)秀之作，加之最近尚未亮相但已經(jīng)被廣為看好的“清溪玫瑰園” 、 “藍(lán) 光紫檀山”等，成都市別墅供應(yīng)市場又進入相當(dāng)活躍的階段。 成都別墅市場形態(tài)、特點及價格成都別墅市場形態(tài)、特點及價格 形態(tài)多樣， 聯(lián)排別墅成主流： 成都市場上的別墅產(chǎn)品形態(tài)比較多樣化， 獨棟、 雙拼

16、、聯(lián)排、疊拼、錯拼均占有一定比例。但是隨著國家政策的控制，別墅用地 越來越稀少，市場主流產(chǎn)品已經(jīng)由傳統(tǒng)的獨棟別墅過渡到聯(lián)排別墅。 獨棟別墅屬于金字塔上的明珠獨棟別墅屬于金字塔上的明珠 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 特點：獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有花園領(lǐng)地，是私密性 很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，房屋周圍都有面積不 等的綠地。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。成都 別

17、墅市場上獨棟別墅的主力戶型面積集中在 300400 平方米。 價格：獨棟別墅的價格分布較廣，從 500025000 元/平方米不等。但是主 流價格主要還是分布在 60008500 元/平方米、 850015000 元/平方米、 15000 22000 元/平方米等 3 個區(qū)間段。其中價格在 60008500 元/平方米主要分布在牧 馬山、都江堰青城山、龍泉等三個區(qū)域；850015000 元/平方米的獨立別墅主 要分布在華陽、溫江片區(qū)；1500022000 元/平方米獨立別墅主要分布在主城區(qū) 以及擁有優(yōu)秀資源的青城山片區(qū)。另外，高品質(zhì)高定位的大盤，如“春天大道” 、 “麓山國際社區(qū)”的獨棟產(chǎn)品的

18、價位也在此區(qū)間內(nèi)。 聯(lián)排別墅事業(yè)上升期者的首選聯(lián)排別墅事業(yè)上升期者的首選 特點：聯(lián)排別墅又叫 Townhouse，是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的 聯(lián)排式住宅。它具有獨棟別墅的“見天見地” ，但沒有獨棟別墅明顯的獨立性， 并且私密性相對獨棟要差些。成都別墅市場上的聯(lián)排別墅的主流面積區(qū)間從 200 250 平方米?；旧厦繎舫擞幸坏絻蓚€車位外，還有地下室。 價格：聯(lián)排別墅的銷售均價在 450010000 元/平方米，主流價格在 5000 8000/平方米。其中以華陽片區(qū)的聯(lián)排別墅整體銷售價格可以作為成都的先鋒代 表區(qū)域。另外，以溫江光華大道區(qū)域內(nèi)的“藍(lán)光香瑞湖”項目，也將溫江聯(lián)排 別墅項目

19、的均價鎖定在 6500 元/平方米左右。 疊拼別墅疊拼別墅 特點：疊拼別墅是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，一 般是由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成， 下層有花園， 上層有屋頂花園， 一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，外立面造型豐富些，布局更 為合理，不存在聯(lián)排進深長的普遍缺陷；但同樣也沒有聯(lián)排的見天見地。在成都 這類別墅面積一般在 150200 平方米。 價格：疊拼別墅作為近年來出現(xiàn)的新別墅產(chǎn)品，目前分布在成都市主城區(qū)、 華陽、溫江這三個房地產(chǎn)開發(fā)相對成熟的片區(qū)。價格分布在 400012000 元/平 方米，主流價格在 40005500 元/平方米。以“華潤

20、翡翠城”為代表的疊拼產(chǎn)品， 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 一直因為景觀優(yōu)勢、地理位置的優(yōu)勢，占據(jù)了疊拼別墅產(chǎn)品最標(biāo)桿的售價 1000012000 元/平方米。 雙拼別墅雙拼別墅 特點：雙拼別墅是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個單元的別 墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。 目前成都市場上的雙拼別墅面積集中在 180260 平方米 戶外空間的交流，使小環(huán)境融合到社區(qū)大環(huán)境中。另外雙拼別墅基本是三面 采光，外側(cè)的居室通常會有兩個

21、以上的采光面。 價格：目前，雙拼別墅的價格主要分布在 55007000 元/平方米、7500 12000 元/平方米、12500 元/平方米以上等三個區(qū)間。55007000 元/平方米的雙 拼別墅主要在都江堰青城山片區(qū)； 750012000 元/平方米的雙拼別墅主要分布 在溫江、 郫縣； 12500 元/平方米以上的雙拼別墅主要在地理位置很好的主城區(qū)以 及如“春天大道” 、 “麓山國際社區(qū)”這樣的近郊高品質(zhì)大盤。 分布 ：目前別墅產(chǎn)品主要分布城成都的西部和南部，集中在四個板塊：城 南、雙流、龍泉、青城；溫江將成為新的熱點。 風(fēng)格：歐式和川西民居風(fēng)格是 成都別墅市場主流。 面積：獨棟 30040

22、0 以平方米主流，雙拼以 200250 平 米為主流，聯(lián)排以 150 平米為主流，MINI 小別墅以 5090 平方米主流為主（主 要出現(xiàn)在青城山區(qū)域內(nèi)） 。 （三） 、成都別墅市場開發(fā)（三） 、成都別墅市場開發(fā) 三足鼎立角逐主戰(zhàn)場三足鼎立角逐主戰(zhàn)場 近年來,成都城郊別墅市場供應(yīng)量呈持續(xù)快速上升趨勢,市場開發(fā)異?；馃? 已形成“區(qū)域化、板塊化”的發(fā)展態(tài)勢。誰擁有最優(yōu)地勢的地理位置，誰就擁有 最旺的板塊人氣，猶如群雄，使成都別墅的開發(fā)進入硝煙四起的三足鼎立時 期。別墅的開發(fā)形態(tài)在激烈的競爭中也不斷地催生出各種形態(tài)：歐式森林別墅、 風(fēng)情別墅、中式文化別墅、中產(chǎn)經(jīng)濟別墅各種形態(tài)的別墅在開發(fā)的浪潮 里

23、全面。 在成都別墅開發(fā)的歷史地圖上，作為成都近郊的“世界文化遺產(chǎn)”級的青 城山，在 2001“青城白鷺洲”的橫空出世，引發(fā)了青城別墅板塊的激烈爭奪。 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 2003 年，由成都森宇集團旗下的“維也納森林別墅”以一個拓荒者的角色進駐， 開辟了成都近郊第一個別墅群落區(qū)。 在占據(jù)了牧馬山片區(qū)最佳的位置和最好的景 觀資源的同時，更吸引了后來一批別墅大軍的跟進。浣花溪別墅區(qū)作為最早的城 市別墅區(qū)，在別墅板塊

24、爭奪戰(zhàn)中早已是鋒芒畢露，但由于地處城區(qū)，開發(fā)面積有 限，因此隨著一批批頂級別墅“金林半島” 、 “草堂之春” 、 “浣花溪山莊”的銷售 告罄，作為城市別墅區(qū)代表的浣花溪逐漸淡出江湖，異軍突起的新城南城市別墅 區(qū)作為一支生力軍，迅速補上了城市別墅的空缺。 不妨從目前成都別墅市場三大板塊劃分來看，按屬性大致分為三類。一類是 開發(fā)較早、實力雄厚、產(chǎn)品占據(jù)市場半壁的牧馬山森林別墅區(qū)；一類是依據(jù) 地方，固守一塊市場，伺機擴張的青城山度假別墅區(qū)，有得天獨厚的青城山自然 資源作為屏障，在市場份額的爭奪戰(zhàn)中，自有自己參與拼殺的一把利劍；第三類 則是“白手起家，迅速崛起”的后起之秀，新城南副中心的別墅區(qū)。 1、

25、 牧馬山近郊森林別墅區(qū)日漸成熟的近郊別墅群落牧馬山近郊森林別墅區(qū)日漸成熟的近郊別墅群落 牧馬山區(qū)域自然形成的淺丘地貌，使修筑的別墅群錯落有致。高爾夫球場和 原始森林，使牧馬山別墅與大自然渾然天成，完美結(jié)合。成都森宇集團在 2003 年推出的“維也納森林別墅” ，憑借擁有牧馬山片區(qū)最佳的位置和最好的景觀資 源一炮走紅，引發(fā)了牧馬山別墅開發(fā)的熱潮。從交通條件來看，5 條直達城市中 心區(qū)的大路，與國際機場僅 4 公里之遙，如此得天獨厚的交通條件，形成了成熟 的牧馬山生活別墅區(qū)。 如今牧馬山別墅區(qū)云集了中航云嶺高爾夫別墅、牧馬山易城、薩爾茨堡、 維也納森林別墅、半山衛(wèi)城等別墅項目。一個成熟的近郊森林別

26、墅群落，儼然已 經(jīng)形成。2006 年，全國知名策劃人王志綱及其工作室，為牧馬山度身定做的“牧 馬山新城戰(zhàn)略策劃” ，極大提升了牧馬山別墅群的整體形象。 2、青城度假別墅區(qū)住在青山綠水中的感覺、青城度假別墅區(qū)住在青山綠水中的感覺 2001 年 “青城白鷺洲” 別墅項目的出現(xiàn)， 引發(fā)了青城度假別墅區(qū)開發(fā)的浪潮。 當(dāng)浸潤在山水之間，感受“空山不見人，但聞人語響” ，成為都市人對別墅住宅 的一種憧憬，青城山憑借世界歷史文化遺產(chǎn)的資源和得天獨厚的山水環(huán)境資源， 迅速掀起了“青城別墅熱” 。中國青城、青城白鷺洲、青城山高爾夫山莊、天下 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所

27、有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 青城、假日青城等旅游地產(chǎn)大盤相繼亮相青城山，使如今的青城山已經(jīng)發(fā)展成為 開發(fā)陣容強大的度假別墅區(qū)。 短短幾年間，青城山板塊異軍突起，成為成都房地產(chǎn)不可忽視的力量之一。 首先取決于擁有絕佳自然風(fēng)景板塊、每天可釋放出數(shù)百萬公升氧氣，是城市西郊 真正的綠肺；全長 42.1 米的“成青路”在全線通車后將成都到青城山的車程大 大縮短到半小時，為生活在擁堵嘈雜中、渴望呼吸大自然新鮮空氣的都市人開辟 了一條最為快捷的通道，成為通往青城山的交通瓶頸的突破；自然環(huán)境是青城山 風(fēng)

28、景別墅板塊的最鮮明的特征， 豐富的自然環(huán)境成就了休閑度假為特色的青城山 別墅區(qū)；作為中國四大道教名山之一的青城山，素有“青城天下幽”的美名，厚 重的人文環(huán)境，鋪墊成為了青城山風(fēng)景別墅板塊的深厚底蘊。為盤踞此地的開發(fā) 商們提供了更多舞文弄墨的文化元素。 3、新城南副中心別墅區(qū)離城市最近的別墅、新城南副中心別墅區(qū)離城市最近的別墅 城南副中心別墅區(qū)如成都地產(chǎn)界的后起之秀，迅速崛起。以新希望集團旗下 的錦官麗城、 巨幅地產(chǎn)旗下的蘭橋尚舍以及麓山國際社區(qū)為代表的別墅群領(lǐng)跑了 新城市別墅生活新時代， 也是對新城市別墅的建筑形態(tài)和生活方式進行了一種全 新的詮釋。便利的交通，健全的生活配套設(shè)施以及宜人的風(fēng)景催

29、生出了高品質(zhì)生 態(tài)高尚居住區(qū)的形成。 城南作為成都最早的富人區(qū)聚集地，從早期的錦繡花園、芳草地就聚集了成 都金字塔尖上的人，隨后發(fā)展起來的桐梓林一帶，內(nèi)外雙楠以及新棕樹片區(qū)，更 是云集起了商賈，營造了城南住富人的由來已久的習(xí)慣。隨著“浣花溪城市別墅 區(qū)”逐漸淡出江湖，一個新的城市別墅區(qū)在城南副中心應(yīng)運而生。快速通道“南 延線”更是為住在城南的富人搭建了一條通往城市生態(tài)別墅區(qū)最為便捷的通途。 新城市別墅區(qū)的形成是目前城市發(fā)展的大勢所趨， 城南副中心別墅區(qū)目前的 形成具備城市高端人群渴望享受城市別墅的需求。既能回歸田園自然生活，同時 也能隨時做到與城市生活近距離接觸。 區(qū)別于牧馬山別墅區(qū)和青城山別

30、墅區(qū)的最 大之處便是，它是目前成都近郊與城市距離最近的城市別墅區(qū)，也憑借這樣的城 市別墅匹敵天下，雄踞城南。 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 二、青城山別墅市場情況二、青城山別墅市場情況 （一） 、天氣熱火了養(yǎng)生住宅（一） 、天氣熱火了養(yǎng)生住宅 都江堰（青城山）掀起別墅風(fēng)潮都江堰（青城山）掀起別墅風(fēng)潮 成都周邊休閑養(yǎng)生類樓盤看到前來咨詢購房的人絡(luò)繹不絕。進入春季之后， 銷量一直上升，和溫度成正比。以避暑養(yǎng)生為主題的各大樓盤

31、銷售火爆。 成都人愛上養(yǎng)生住宅?，F(xiàn)在全球惡劣氣候，已經(jīng)影響到成都人的生活。隨 著夏季來臨，全球性的高溫少雨氣候降低了大城市居民的生活質(zhì)量，而人們忙于 工作， 隨時在承受高強度高壓力的工作， 休閑養(yǎng)生成為生活的必要內(nèi)容。 在成都， 注重休閑養(yǎng)生的共視已逐漸形成。成都人，包括大量的外地人，選擇到各大休閑 地休閑避暑，甚至定居安家，目前已形成了青城山都江堰、龍泉、銀廠溝、郫縣 安德鎮(zhèn)等傳統(tǒng)養(yǎng)生居住區(qū)。各大樓盤也在當(dāng)?shù)夭粩嗯d建，特別在夏季吸引了大量 人口入住。 開辟一個避暑養(yǎng)生根據(jù)地，日漸成為都市人的置業(yè)理想地。在各大郊縣避暑 養(yǎng)生類樓盤現(xiàn)場，置業(yè)者包括成都市和其它城市的老年人，他們資金來源是退休 金

32、和積蓄，加上子女的“孝心贊助” ；也有為全家準(zhǔn)備避暑根據(jù)地，一等孩子放 暑假，就要全家來到自己的“避暑山莊”小??；還有部分都市白領(lǐng)，進行二次置 業(yè)，希望產(chǎn)業(yè)投資增值。包括上河居等樓盤，由于周邊配套較成熟，吸引了 不少外地人和本地人購買，看好的就是這些樓盤的自然環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)越，溫 度低，空氣清新，植被良好，有大型公園作為配套等。這些樓盤的熱銷，反映出 購房者對避暑養(yǎng)生需求日漸強烈。 價格適中最受歡迎 ：需求拉動銷售，現(xiàn)在養(yǎng)生類樓盤價格飛速上漲。目前 青城山 1 萬多元/平米的豪宅不斷出現(xiàn)，而普通的小戶型也在 4000 元/平米左右， 整個價格比肩成都市區(qū)，許多市民還是趨之若鶩。 5 月低，置

33、信青城山“芙蓉青城”項目高調(diào)亮相，都江堰各大別墅樓盤也掀 起了一股別墅風(fēng)潮，豪宅養(yǎng)生避暑大行其道，價格一般在 5000 元/平米以上，目 前看來針對社會中間的項目實際上相當(dāng)有限。目前郊縣的許多樓盤，基本定 位還是富裕的第二居所。所以很多以別墅為主或者是戶型面積偏大，一套房 子的總價不菲。但是 MINI 小型別墅的出現(xiàn)并獲得市場追捧后，已經(jīng)有越來越多 的開發(fā)商在產(chǎn)品線中加大了小面積別墅的供應(yīng)比例。 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT

34、格式 （二） 、別墅市場刮起“（二） 、別墅市場刮起“MINI”風(fēng)，青城山小型別墅風(fēng)頭正健”風(fēng)，青城山小型別墅風(fēng)頭正健 近來，青城山的別墅變得越來越小，大約就是 7090 平方米，有的項目， 面積甚至只有 50 多平米，但仍然做足了別墅的噱頭。并且，由于均價差不多就 四五千，一套別墅最高也就是 50 萬-60 萬，而最低只需 25 萬左右就能買到，很 受購房者關(guān)注。因此，業(yè)界稱青城山正在刮起別墅“MINI”風(fēng)，并且，這股風(fēng) 還有不斷蔓延之勢。 25 萬買套別墅讓人頗感愜意。動輒 600、700 平米，總價好幾百萬的別墅， 成了身份和財富的象征，也讓更多的人望而止步。同時，隨著人們收入水平的快

35、速增長，對居住品質(zhì)的要求不斷提升，代表著一種更高居住理想的別墅，有了更 大的市場需求。別墅市場的這種供需矛盾該怎么調(diào)和呢？ 近年，青城山開發(fā)了很多別墅項目，以“MINI”的面積引起了無數(shù)購房者 的好奇和想象70-90 平米， 甚至 50 平米都能做出別墅來。 這樣的項目一經(jīng)推 出，銷售進度就節(jié)節(jié)攀升的事實，讓人不得不承認(rèn)，這種小型別墅已經(jīng)成了別墅 市場的“尤物” ，得到無數(shù)寵愛。 這購房者中，大多是在城區(qū)有一套滿足居家需求住宅的。他們對周末郊 游、旅游度假的熱衷，對居住地生態(tài)環(huán)境的看重，使得旅游勝地青城山成為“第 二居所”的最佳選擇。購置別墅，除了滿足基本需求以外，還是期望追求一種高 品質(zhì)的戶

36、外生活。即便只能周末或者閑暇來到“二居” ，也是希望與景觀資源接 觸，享受好的空氣質(zhì)量、低噪聲和低污染。而根據(jù)小別墅的面積和房價，最低只 花 25 萬左右，就能實現(xiàn)這個愿望。 MINI 別墅：小型別墅和以往通常意義上的別墅最大的不同，就是面積 “MINI” ，因此有“MINI 別墅”。通常說到別墅，總是面積很大，價格不 菲的奢侈品。而青城山的別墅是為度假量身定制的，面積都比較小，一般在 50 120 平米之間，因為面積小。拋棄奢華與排場，在面積上適度控制，總價普遍 低于其他類型別墅。這類產(chǎn)品追求一種戶外生活的居住文化體驗，在較小的面積 區(qū)間內(nèi)，把功能做得非常齊全，能夠滿足居家生活的所有需要，空

37、間尺度上也做 得很完善。 三、三、青城山各區(qū)域板塊市場情況青城山各區(qū)域板塊市場情況 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 根據(jù)地理區(qū)位的相似性和樓盤市場競爭的同質(zhì)性， 目前青城山在開發(fā)的房地 產(chǎn)項目大致可以將他們劃分為青城前山板塊、青城后山板塊、青城外山板塊三大 板塊區(qū)域。各區(qū)域主要樓盤項目主要概況如下： （一） 、青城前山板塊 （一） 、青城前山板塊 1、置信芙蓉青城 項目地址： 都江堰青城前山山門南側(cè)約800米 開發(fā)商： 成

38、都置信 建筑類別: 別墅 院落式、獨院、聯(lián)排 占地面積： 135 畝 銷售價格： 60萬140萬/套 戶型區(qū)間： 90-180 綠 化 率： 37% 容 積 率： 048 芙蓉青城，位于世界文化遺產(chǎn)青城山腳下，前山門南側(cè)約800米處，是成 都置信攜十年積淀揮師青城山，升級中式別墅的力作。 項目A區(qū)占地31畝，為院 落式頂級別墅；B區(qū)占地104畝，包括島居獨院別墅及聯(lián)排mini別墅。 首期熱推 90-180平米mini別墅，以精巧實用的建筑哲學(xué)嶄露更高生活品質(zhì)，擁享青城山稀 世價值。 2、蜀繡青城 項目地址： 都江堰青城山鎮(zhèn)青景村 開發(fā)商： 成都周道房地產(chǎn)公司 建筑類別: MINI別墅、聯(lián)排 占

39、地面積： 13349 建筑面積: 7897 戶型區(qū)間： 54-120 銷售價格： 56006500元/ 容 積 率： 0449 建筑密度： 19.61% 總戶數(shù)： 90戶 綠 地 率： 55% 該項目坐落于青城山下，群山環(huán)伺；在規(guī)劃上采用相對分散、靈活“回” 字型建筑布局， 避免了建筑給人帶來視覺阻斷和心理壓抑； 并利用土地自然形狀， 合理組織綠化以保證采光和通風(fēng)，提高居住舒適度。 3、上善棲 項目地址： 都江堰區(qū)青城前山 開發(fā)商： 四川億興置業(yè)發(fā)展有限公司 建筑類別: MINI別墅、聯(lián)排、院落式 戶型區(qū)間： 60-180 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所

40、有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 綠 化 率： 65% 容 積 率： 05 銷售價格： 均價6500元/，起價6200元/（帶裝修） 該項目位于青城山鎮(zhèn)，地塊西面正對青城山風(fēng)景區(qū)，是所謂的開門見山之寶 地，擁有青城山天然景觀和宜人氣候。項目還臨近成都東軟學(xué)院和軟件產(chǎn)業(yè)園， 處于青城山鎮(zhèn)的規(guī)劃核心區(qū)，各種生活配套設(shè)施正在快速完善中，大的居住氛圍 已經(jīng)初步形成。項目以水景為紐帶，高大園林喬木，雕塑小品，與青城山整體景 區(qū)風(fēng)格協(xié)調(diào)，兼顧傳統(tǒng)文化內(nèi)涵與建設(shè)形式創(chuàng)新。約4000平米商業(yè)配套，配備高 檔精

41、致休閑業(yè)態(tài)，小區(qū)還規(guī)劃有網(wǎng)球場等休閑鍛煉配套。 在建筑材料使用上的創(chuàng)新，將成為“上善棲”的一個亮點。外墻由產(chǎn)于云 南騰沖的火山石裝飾， 火山石是火山噴發(fā)的巖漿自然形成， 質(zhì)地精細(xì)， 紋理天然， 色澤質(zhì)樸，具有耐熱抗曬、防滑瀝水，吸聲消音、抗壓耐磨、耐酸堿性、隔熱保 溫、不風(fēng)化、不退色、不反光、滲水性功能好等特點；屋頂采用威盧克斯天窗， 為居住者帶來室外的陽光和新鮮空氣，是具有節(jié)能、防水、美觀、安全等特征的 全球領(lǐng)先品牌；屋面瓦、屋面排水系統(tǒng)等材料的使用，均立足于環(huán)保節(jié)能、美觀 耐用的原則，實現(xiàn)“上善之地，詩意棲居”的目的。 4、中國青城 項目地址： 都江堰青城山前山 開發(fā)商： 成都大城房地產(chǎn)開

42、發(fā)有限公司 建筑類別: 別墅 多層公寓、別墅 占地面積： 170539 建筑面積: 25969 戶型區(qū)間： 78-289 銷售價格： 980039700元/ 容 積 率： 015 建筑密度： 7.9% 綠 化 率： 80% 花園和車位面積另計，花園880元/；車位800元/ 中國青城坐落在幽甲天下的青城山東麓,是一個集主題觀光、特色娛購、度 假休閑功能的“國際觀光休閑小鎮(zhèn)” ，擁有產(chǎn)權(quán)酒店、度假別墅、綠色公寓、主 題商業(yè)四大功能主題。 中國青城致力于將道教文化精髓用于養(yǎng)生、 保健、 休閑中， 創(chuàng)造富有深厚文化底蘊、現(xiàn)代人文色彩和藝術(shù)性的人與自然交融的旅游度假社 區(qū)。青城美墅分四個組團：峰水幽居

43、；梅林香齋；銀杏果園；金桂花園。 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 5、青城山房 該項目位于東軟學(xué)院斜對面，106公里北側(cè)。占地約400畝，目前正處于前期 施工階段，估計將于年底前后面市。 （二） 、青城后山板塊 （二） 、青城后山板塊 由于受到別墅土地供應(yīng)量的限制，開發(fā)商手里的可供開發(fā)土地極為有 限，青城后山幾個主要別墅項目的銷售告一段落之后， 目前，青城后山幾乎沒有在售別墅項目。 （三） 、青城外山板塊 （三） 、青城外

44、山板塊 1、新麗江 項目地址： 都江堰青城山大觀鎮(zhèn) 開發(fā)商： 四川金聯(lián)實業(yè)有限公司 建筑類別: MINI別墅、聯(lián)排 戶型區(qū)間： 96-180 建筑面積: 96000 占地面積： 243604.5平米 銷售價格： 均價4800元/ 容 積 率： 039 建筑密度： 19.85% 總戶數(shù)： 1800戶 綠 化 率： 59% 青城高爾夫新麗江緊依在世界“自然、文化”雙遺產(chǎn)的青城山下，與青城 山國際高爾夫俱樂部和普照寺為鄰，以“與自然山水和諧相融、與 秋冬交相輝映”為別院群體規(guī)則的核心理念。涵蓋獨立、聯(lián)排小別院等產(chǎn)品，集 休閑、渡假、旅游于一體，匯聚365畝大自然、大文化、大天地、大水系等資源， 得天

45、獨厚。 2、高爾國際 項目地址： 都江堰青城后山 開發(fā)商： 成都順通實業(yè)有限公司 建筑類別: 聯(lián)排、雙拼、獨棟 占地面積： 130畝 建筑面積: 30000 戶型區(qū)間： 85-449 銷售價格： 5800元/ 容 積 率： 026 建筑密度： 15% 總戶數(shù)： 235戶 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 綠 化 率： 50% 銷售情況： 剩余一套 項目位于青城外山，國際標(biāo)準(zhǔn)18洞高爾夫球場內(nèi)，2-3層低密度純別墅區(qū)，戶 型聯(lián)

46、排85-125平米、雙拼160平米、獨棟400平米，戶戶獨門獨戶，帶后院、 花園、多個觀景露臺。開窗見山、觀水、看果嶺、望水杉林。聯(lián)排86-122 平米、雙拼166-171平米、獨棟363-449平米，每套2-3層獨門獨戶。 3、青城 項目地址： 青城山街子古鎮(zhèn) 開發(fā)商： 崇州市天祥實業(yè)有限責(zé)任公司 建筑類別: 公寓、聯(lián)排 占地面積： 265295 建筑面積: 185196 戶型區(qū)間： 43-120 銷售價格： 56006500元/ 容 積 率： 07 建筑密度： 36.8% 總戶數(shù)： 2070戶 綠 地 率： 41.5% 青城總占地500畝，東鄰青城高爾夫球城和即將開通的成青快速通道； 南鄰

47、川西旅游環(huán)線，西鄰味江，毗鄰街子人文古鎮(zhèn)；北接青城山山體，后倚筆架 山。青城將傳統(tǒng)中式建筑和青城山的地域人文特征作為表達指向，以極具人 文屬性和精神意象的建筑元素，應(yīng)對中式建筑的素樸本質(zhì)，以青城山沉淀千年的 歲月，中國人居的悄然回歸。讓歷史氣韻濃厚的人文和純凈寫意的自然，流 轉(zhuǎn)浸透在一磚一瓦、 一窗一格中。 通過現(xiàn)代建筑技術(shù)、 材質(zhì)和工藝的處理， 讓廊、 窗、格、門既顯中式格調(diào)，又毫無復(fù)古之贅，透露出隱隱的儒雅之氣。 青城運用裝置主義建筑的表現(xiàn)手法， 結(jié)合青城山和街子古鎮(zhèn)的地域和人 文風(fēng)情，在“空間”的名義下實現(xiàn)轉(zhuǎn)換和合并，成為社區(qū)內(nèi)頗具藝術(shù)符號的四大 藝術(shù)館。中式建筑特有的院落和場所精神，體

48、現(xiàn)在500畝的街、院、徑、巷子中。 利用極具中國文化居住意境的場所符號，通過具有意境性的場所營造，結(jié)合現(xiàn)代 人文居住的美學(xué)，用原汁原味的中國氣質(zhì)，營造出小巷、曲徑、長街，串連起庭 院深深的傳統(tǒng)中國生活意境，涵養(yǎng)質(zhì)樸的生活經(jīng)典。 青城以筆架山為體，以白江河為軸，衍生出一橫兩縱景觀體系。在向外 借景、向內(nèi)依托筆架山的層層遞進空間圍合中，以鎮(zhèn)、橋、島、街、田、林六個 組團打造出具備琴境、棋境、書境、畫境、詩境、酒境、花境的中式造園意境。 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此

49、文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 近百個園林節(jié)點和著名雕塑家的精品雕塑，闡釋著的真諦；營造中式造園意 境的人本享受。 第二部分第二部分 項目概況及客戶定位項目概況及客戶定位 一、項目概況一、項目概況 1、區(qū)位及地塊現(xiàn)狀 項目位于都江堰市青城山前山山門外約一公里， 是目前青城前山離山門最近的別墅項目 之一。地塊占地面積約 16 畝，里面建筑已經(jīng)完畢，處于凈地待施工狀態(tài)， 可隨時開工建設(shè)。項目地塊前面部分即退紅線部分為已建成園林。在地塊周邊 106 省道兩側(cè)遍布農(nóng)家樂，而項目的后面則是農(nóng)田。 2、項目概況 項目用地面積 16 畝，建筑面積 5523 平米，包含有 60 平米、72 平米、9

50、2 平米、106 平米和 94 平米五種戶型，共計 71 套住宅；項目建筑密度 20%，容積 率 0.5，綠化率 50%。 二、項目分析二、項目分析 SWOT 1、項目優(yōu)勢： 稀缺產(chǎn)品 1、項目優(yōu)勢： 稀缺產(chǎn)品：國家宏觀調(diào)控下已經(jīng)停止批準(zhǔn)別墅性建設(shè)用地了，青城山各個區(qū) 域也因為保護世界文化遺產(chǎn)的需要停止提供房地產(chǎn)開發(fā)用地，所以，在今后一段 時間內(nèi)青城山的別墅將成為稀有產(chǎn)品； 地理區(qū)位地理區(qū)位：項目位于青城山腳下，深厚的道教文化和良好的生態(tài)環(huán)境造就了 青城山這一養(yǎng)生，成為現(xiàn)代都市人療養(yǎng)、度假、養(yǎng)生的首選之地，青城山下 的住宅成為炙手可熱的物業(yè)，受到居家和投資客戶的熱力追捧； 低密宜居低密宜居：根

51、據(jù)規(guī)劃設(shè)計，本項目為低密度、高綠化的低層住宅，豐富的景 觀和優(yōu)美的水系環(huán)境營造出宜居住宅； 區(qū)域環(huán)境：區(qū)域環(huán)境：項目周邊是成熟的農(nóng)家樂度假區(qū)，休閑度假產(chǎn)業(yè)發(fā)達，其迎來送 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可編輯的 DOC 或 PPT 格式 往的客人較多，在這部分客人里面蘊藏了相當(dāng)?shù)臐撛谀繕?biāo)購買者，本項目的環(huán)境 和地理位置容易獲得他們的青睞； 硬件設(shè)施硬件設(shè)施：本項目引進了“新風(fēng)系統(tǒng)”硬件設(shè)施，并將之鋪設(shè)到每一戶每一 個房間，這樣既能有效降低青城山下的空氣濕度，

52、保持室內(nèi)清爽舒適，又能提高 室內(nèi)負(fù)氧離子含量，為業(yè)主提供一個健康舒適的環(huán)境； 地塊狀態(tài)地塊狀態(tài)：項目位于 106 省道側(cè)，靠近青城山前門， 交通方面，距離前山 山門近；項目地塊方正且處于凈地待施工狀態(tài)，便于施工操作； 2、項目劣勢： 配套和安全： 2、項目劣勢： 配套和安全：在項目周邊主要是農(nóng)家樂和農(nóng)田，生活所必須的配套設(shè)施極為 缺乏，將會為將來的業(yè)主帶來一定的不便；同時，由于周邊處于原生態(tài)的自然狀 態(tài)，居家住戶較少，在居家安全方面有一定的隱患； 地塊規(guī)模地塊規(guī)模：項目只有約 16 畝土地，規(guī)模較小，面對青城前山各個在售大盤 的市場競爭，處于不利的市場競爭環(huán)境； 3、項目機會： 購買門檻低 3

53、、項目機會： 購買門檻低：在青城山別墅的購房者中，大多是在城區(qū)有一套滿足居家需求 住宅的。他們對周末郊游、旅游度假的熱衷，對居住地生態(tài)環(huán)境的看重，使 得旅游勝地青城山成為“第二居所”的最佳選擇。購置別墅，除了滿足基本需求 以外， 還是期望追求一種高品質(zhì)的戶外生活。 即便只能周末或者閑暇來到 “二居” ， 也是希望與景觀資源接觸，享受好的空氣質(zhì)量、低噪聲和低污染。而根據(jù)本項目 房源的面積和房價，最低只需要 30 萬左右，就能實現(xiàn)這個愿望，如此低的門檻 準(zhǔn)入很容易獲得大量中端客戶的青睞。 升值機會升值機會：青城山是成都周邊唯一 一 個 5A 級風(fēng)景區(qū)，擁有最好的生態(tài)環(huán) 境和旅游文化資源。青城山的別

54、墅用地、土地放量也會越來越少。隨著交通的進 一步改善，成青旅游快速通道的通車，青城山別墅市場還具備相當(dāng)?shù)脑鲋悼臻g。 道路交通道路交通：成青旅游快速通道本月全線通車，現(xiàn)在成都到青城山只要一個小 時的時間，這將大大便利成都市民前往青城山休閑度假；隨著青城山市政配套的 進一步完善，成都市區(qū)普通住宅房價格的不斷攀升，越來越多的購房者傾向于將 青城山的別墅作為第一居住寓所，并帶動市場價格的進一步上揚。 4、項目威脅： 4、項目威脅： 中國最龐大的下載資料庫 中國最龐大的下載資料庫(整理. 版權(quán)歸原作者所有) 如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問 3722, 加入 必要時可將此文件成可

55、編輯的 DOC 或 PPT 格式 市場競爭：市場競爭：在青城前山聚集了眾多的市場競爭對手，如芙蓉青城、上善棲、 青城山房等都是上規(guī)模上檔次的高品質(zhì)別墅項目， 而本項目僅僅只有 16 畝土地， 在規(guī)模與品質(zhì)上都難與競爭對手抗衡； 購買重心轉(zhuǎn)移： 購買重心轉(zhuǎn)移：成青旅游快速通道的貫通，將成都與青城山的對接線路由以 前的 “成都都江堰青城山前山”一線轉(zhuǎn)移到了“成都溫江青城山外山 青城山后山”一線上，主干交通的改變也改變了消費者的購買選擇，以往青城 前山優(yōu)于后山和外山的區(qū)域優(yōu)勢因成青旅游快速通道的出現(xiàn)而不復(fù)存在， 這直接 加劇了前山項目與后山和外山項目的市場競爭激烈程度， 使得本項目面臨更激烈 的市場

56、競爭壓力和威脅。 三、目標(biāo)客戶群定位三、目標(biāo)客戶群定位 根據(jù)我們對項目的深入分析，結(jié)合本案的實際現(xiàn)狀及規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)，我們 提出本項目的目標(biāo)客戶群如下： （一） 、目標(biāo)客戶群區(qū)域（一） 、目標(biāo)客戶群區(qū)域 1、成都本地的中高端的養(yǎng)生、度假客戶； 2、等外地來蓉養(yǎng)老客戶； 4、當(dāng)年支邊回蓉養(yǎng)老的客戶； 5、省內(nèi)外其他地方前往青城山的養(yǎng)生客戶； 6、都江堰、青城山、崇州等周邊區(qū)域的購房客戶； （二） 、目標(biāo)客戶群特征（二） 、目標(biāo)客戶群特征 1、他們是以 4060 歲的中老年群體為主，有一定經(jīng)濟實力或是注重生活 的成功；他們是有修養(yǎng)、有、有品位的一個群體，是“有文化住宅”的 擁護者和追隨者； 2、他們從居所中享受傳統(tǒng)文化給予的自由、寧靜、溫馨，但又不遠(yuǎn)離繁華； 他們向往恬靜的生活，與寧靜相比，恬靜