我們身邊的物權法(物業(yè)版)

1、1,我們身邊的物權法,風險管理部 大雪 2007.4.26 深圳,2,一、物、物權、物權法,物：包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)。有用之物、有價之物、有形之物。 物權：人對特定物直接支配和排它的權利（占有、處分、收益）。所有權是物權的核心。 物權法：“規(guī)范財產(chǎn)關系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系?！?憲法 基本法律 法律 行政法規(guī) 地方性法規(guī) 規(guī)章 規(guī)范性文件,3,物權法的作用、意義：,明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權， 定分止爭，物盡其用?！胺帧本褪秦敭a(chǎn)權的歸屬。 物權是最重要的財產(chǎn)權，財產(chǎn)權是個人自由與人格尊嚴的保障。 有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。東西方建筑見證物權保護

2、,4,二、物權法最大的亮點平等保護公私財產(chǎn),憲法： 第十二條 社會主義的公共財產(chǎn)神圣不可侵犯。 國家保護社會主義的公共財產(chǎn)。禁止任何組織或者 個人用任何手段侵占或者破壞國家的和集體的財產(chǎn)。 第十三條 公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。 國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權和繼承權。 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。 物權法： 第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。,5,私人財產(chǎn)的最大威脅是公權力侵害,案例1：天津北辰區(qū)政府要求在花園新城無償建設街道辦事處和派出所辦公樓，面積數(shù)千平方米； 案例2：深圳龍

3、崗區(qū)教育局無償收回四季花城七期幼兒園，轉手出租； 案例3：2006年04月10日晶報：深圳市政府要求，每個社區(qū)必須配套建設200平方米的社區(qū)辦公用房。市委書記李鴻忠在上周五的會議上怒斥無良開發(fā)商拖欠社區(qū)辦公用房。李鴻忠強調(diào)，以后開發(fā)樓盤時，第一棟樓就要有社區(qū)辦公用房，否則不能動工。要組織清欠小組，像追欠薪一樣，把開發(fā)商欠的這筆賬追回來，拒絕補建社區(qū)辦公用房的，嚴禁再在深圳開發(fā)房地產(chǎn)。 案例4：北京市居住區(qū)機動車停放收費管理辦法（征求意見稿）：機動車進入居住區(qū)停車場（位）臨時停放第一小時免費，從第二小時起計收停放管理服務費。,6,案例5：去年為落實房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，國務院批轉九部委關于調(diào)整住房供應

4、結構，穩(wěn)定住房價格的意見，其中第四條規(guī)定，“對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物?！?城市房地產(chǎn)管理法第47條：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。 擔保法第34條：抵押人所有的房屋可以抵押。 物權法第180條：債務人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以抵押：（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。,私人財產(chǎn)的最大威脅是公權力侵害,7,三、物權在公民權利中的地位及物權法的框架,8,物權法的結構體系,9,四、物權公示及其意義,不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。 物權法第六條

5、物權是對世權、絕對權；債權是對人權、相對權。 物權公示是物權法基本原則之一 不動產(chǎn)以登記為公示方法 動產(chǎn)以占有（交付）為公示方法。 未經(jīng)公示的不發(fā)生物權效力（所有權轉移）,10,案例6：開發(fā)商將一套商品房賣與甲，收全款后交付于甲入住；后又將該房賣給乙，乙辦理了產(chǎn)權登記。 甲與乙誰能獲得該房屋所有權？ 案例7：某老太太因再婚與兒子反目，兒子不準其在家居住。老太太告上法庭，說雖然房產(chǎn)證上登記著兒子的名字，但當年買房子的錢是自己出的，要求法院把房子判給自己。經(jīng)法庭調(diào)查，兒子承認老太太出了錢，但認為屬于資助性質(zhì)，不承認老太太擁有房屋產(chǎn)權。 法院能否支持老太太的訴求？ 案例8：甲與乙簽訂古董買賣協(xié)議，并

6、收取了乙的定金。次日丙到甲家看到古董，提出以更高的價格收買，甲同意，丙將古董拿走。乙得知后認為自己先訂立了合同并支付了定金，要求甲履行合同。 乙能否取得古董的所有權？,11,占有：對動產(chǎn)、不動產(chǎn)的實際控制,五、占有的意義及其保護,第二百四十五條占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。 對無權占有、惡意占有是否也要保護？,12,案例9： 甲發(fā)現(xiàn)乙手上戴的名表像自己遺失之物，遂要求乙出示所有權證 明，否則將表返還。 其要求是否合理？ 案例10： 北京警方最近規(guī)定：買自行車地點如在非

7、法交易場所、買車價如明顯低于市場價、所買自行車沒有依法應當具有的合法票據(jù)，這三種購買行為，都將被認定為明知贓車仍然購買。 這一規(guī)定是否合法？ 占有，包括有權占有和無權占有。除有相反證據(jù)證明外，推定有權占有。無權占有，包括善意占有和惡意占有。除有相反證據(jù)證明外，推定善意占有。 物權法草案259261,13,六、善意取得及其保護,第一百零六條無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需

8、要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。,14,案例11： 甲把其父名下的房子以正常價格賣給了乙，乙辦理了產(chǎn)權登記。甲父發(fā)現(xiàn)后，以甲無處分權為由，請求法院認定轉讓行為無效。 甲父否獲得法院支持？ 案例12： 某甲把齊白石名畫放在朋友乙處保存。乙將其以500萬價格賣給丙，將錢賭博輸光。甲聞知大怒，將乙、丙訴至法院，要求認定合同無效、丙返還原物。丙稱自己無過錯，甲應向乙索賠。 法院會支持誰的觀點？ 案例13： A遺失價值一萬元高級相機一臺，被B撿獲，B以八千元賣給攝影愛好者C。兩年后

9、A知悉相機被拾及轉賣過程，要求C返還。C提出要對方以六千元贖回，A拒絕，訴至法院。 根據(jù)物權法的規(guī)定，法院應如何判決？,15,為什么要保護善意取得？,民法所稱的“善意”，是指不知情，即不知道轉讓人無權處分，不知道存在權利瑕疵。 保護依賴利益 保護交易安全,失主的追回權： 第一百零七條所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人

10、追償。,16,七、什么是建筑物區(qū)分所有權,單體建筑有兩個以上的業(yè)主，即形成區(qū)分所有權。業(yè)主是“區(qū)分所有權人”。與“共有人”的區(qū)別。 專有權，業(yè)主對其專用部分占有、收益、處分的權利，范圍大致相當于房產(chǎn)證登記的部分。 共有權，業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權利。 法定共有 法律規(guī)定為共有的，如綠地、道路、物業(yè)管理用房。 約定共有 所有權轉移時雙方約定為共有的，如會所、車庫。 天然共有 附屬于建筑，為建筑不可或缺，不具有結構上與功能上 獨立性，不能單獨實現(xiàn)所有權的部分。,17,商品房小區(qū)建筑區(qū)分所有示意圖,18,當前小業(yè)主與開發(fā)商爭議的焦點問題： 車位問題： 業(yè)主認為，小區(qū)的車庫是為住宅配套的（

11、配套說），成本進入了房價（成本說），建在全體業(yè)主的土地上（容積率說），因此應當歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權出售、出租。 附贈花園和露臺問題： 業(yè)主認為，小區(qū)的宅旁綠地和屋面露臺，屬于全體業(yè)主共有的部分，開發(fā)商無權在銷售相關房屋時“贈送”給特定業(yè)主。 分析思路： 1、是否法定共有？是否約定了共有？是否天然共有？ 2、小區(qū)的原始所有權人是誰？它有無自主處分的權利？ 3、小業(yè)主取得產(chǎn)權后，有無權利否定開發(fā)商的處分權？ 4、配套、成本、容積率與所有權有關嗎？ 5、業(yè)主能不能算小區(qū)的投資者？,19,賣豆腐模型：,張三每天做100斤豆腐，成本50元，每斤豆腐賣1元，天黑時賣了80元，還剩下10斤豆腐，這10

12、斤豆腐屬于誰？ 張三賣豆腐的過程中時常給某位顧客搭一小片，他有沒有這個權利？全體買豆腐的顧客能否主張，張三搭出去的，是屬于全體顧客的豆腐？ 全體顧客對豆腐的所有權，是天然的，還是從張三手中取得的？ 全體顧客能不能算是張三這一車豆腐的投資人？ 賣豆腐模型說明： 1、成本與所有權無關； 2、價格、內(nèi)容都由雙方約定，對雙方有約束力； 3、繼受的所有者無權否定原始所有者的處分權； 4、購買商品的不是投資者。,20,物權法相關條文： 第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用

13、設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 第一百四十二條建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外。,21,開發(fā)商維護自身權益、避免糾紛的對策： 嚴格履行法律或合同義務，尊重法定共有； 在買賣合同中明確約定哪些是開發(fā)商所有的； 贈送的小院、露臺應做成獨家使用，形成天然的權利界線； 放棄有害無益的“權益”：屋面、廣告、

14、會所； 規(guī)劃中盡量從實用出發(fā)，減少非必要的共有設施，以降低成本、減輕長期負擔； 警惕紅線外建設用地的風險（管理費用、安全義務、變更風險）,22,八、什么是用益物權,第一百一十七條用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利。 合法使用別人東西并從中收益的權利。大到土地使用權，小到借別人一本書。 用益物權的設定：不動產(chǎn)登記，動產(chǎn)交付。否則不發(fā)生物權效力 用益物權可以對抗任何人，包括所有權人。最典型的就是“買賣不破租賃”的規(guī)則。銷售已出租商鋪時要注意承租人的權利。,23,九、建設用地使用權,屬于不動產(chǎn)用益物權的一種。使用期限內(nèi)可以對抗所有權人 以登記為設立要件，不登記不發(fā)生

15、物權效力 可以在地表、地上或者地下分別設立 允許轉讓、互換、出資、贈與、抵押 地隨房走；房隨地走 土地國家所有，房屋業(yè)主所有 地的使用權是有期限的，房的所有權是無期限的 住宅土地到期自動續(xù)期,24,十、什么是地役權,第一百五十六條地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益。 地役權不同于相鄰權：依合同成立、有償使用、可以解除； 地役權不同于土地租賃：不改變占有，不影響原權利人的使用,案例14：廣州麗華大廈原為單一業(yè)主。后被法院拍賣償債，一位香港商人購買了一至六層；另有十幾人購買了9至22層。香港業(yè)主以一層大堂屬私有空間為由，要求樓上按面積交通行費，每平方米1元/月。否

16、則請走地下通道。許多媒體謂之“買路錢”。 此案應如何處理？,25,十一、擔保物權,第一百七十條擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋嗬?案例15：甲與乙簽訂借款合同，約定向乙借款100萬元，以自己在市中心一套價值約120萬的商鋪作抵押，約定逾期不還款就拿商鋪抵償。債務到期后甲無力還款，也不愿履行當初約定，乙訴至法院，要求將商鋪判歸自己。法院能否支持其請求？,26,擔保物權的種類： 抵押權：不轉移物的占有，作為債務擔保，以不動產(chǎn)為主，也允許法律不禁止抵押的其它財產(chǎn)。注意房地一并抵押的規(guī)定。 質(zhì)權：為擔保債務的履行，債務人或者第三人

17、將其動產(chǎn)出質(zhì)給債權人占有，質(zhì)權人享有就該動產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋嗬７刹唤沟呢敭a(chǎn)都可以出質(zhì)。有價證券票據(jù)、知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權、股權、應收帳款也可以出質(zhì)。 留置權：債務人不履行到期債務，債權人可以 留置已經(jīng)合法占有的債務人的動產(chǎn)，并有權就 該動產(chǎn)優(yōu)先受償。,27,十二、物權法對房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響,有利的方面： 土地使用權可以出資、轉讓 地隨房走有利于土地儲備 為集體土地上市留下了余地 明確了建造者享有原始產(chǎn)權 綠地可以明示屬于個人 車位歸開發(fā)商所有 擴大了擔保物權的范圍,28,不利的方面： 拆遷將成為天下第一難，城市土地資源更趨緊缺 模糊的條文會產(chǎn)生一些誤導 不動產(chǎn)登記制度的改變增加開發(fā)商的工作量

18、和費用 物權確權的規(guī)定可能引發(fā)小業(yè)主維權高潮 房地一并抵押的規(guī)定對銷售有不利影響 淡化物業(yè)“管理”色彩，物業(yè)管理困難增多,29,與物業(yè)管理相關的問題,“物業(yè)管理”定義的變化 物業(yè)管理人如何面對業(yè)主的違法違規(guī)行為？ 如何對待業(yè)主的裝修搭建行為？ 共有停車位的收費問題 業(yè)主表決權問題,30,1、“物業(yè)管理”定義的變化,物業(yè)管理條例：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 物權法：物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，

19、并接受業(yè)主的監(jiān)督。 變化： 1、“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務企業(yè)” 2、“其他管理人”也可以從事物業(yè)管理 3、“物業(yè)管理”的內(nèi)涵不再包括“維護秩序” 4、潛在變化：公權力代替業(yè)主自治,31,2、物業(yè)管理人如何面對業(yè)主的違法違規(guī)行為？,物權法第八十三條業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 物業(yè)管理條例第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)

20、定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。第五十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。,32,3、如何對待業(yè)主的裝修搭建行為？,1、分清專有部分還是共有部位 專有部分行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益（物權法71條）。共有部位的權利邊界在于正常的、合理的、不損害他人利益前提下的使用。 2、是否違反了法律、法規(guī)、規(guī)章或者公約的規(guī)定 3、根據(jù)行為的危害性作出不同處理： A 涉及建筑安全或者重大公共利益的，堅決阻止，防止既成事實； B 一般損害公共利益的，履行告知、制止、報告的義務即可； C 侵害相鄰人利益的，勸說、溝通，不作仲

21、裁者，不強行干涉。,33,結合物權法應當思考的問題： 是否業(yè)主的一切裝修行為都要經(jīng)過開發(fā)商或物業(yè)管理人的認可，否則就是“亂搭建”？ 商品房買賣合同、物業(yè)管理合同、裝修管理合同、業(yè)主臨時公約能不能限制業(yè)主的裝修行為？ “影響建筑外立面”是什么性質(zhì)的行為？應由誰來制止？ 如果我們希望減少業(yè)主的自行改造，能否在設計上多一些考慮？ 起訴業(yè)主亂搭建，地產(chǎn)/物業(yè)的尷尬地位：訴侵權還是違約？要求恢復原狀還是賠償損失？ 根本途徑是業(yè)主自治、政府行政管理到位。開發(fā)商負責到底、物業(yè)無所不管的模式難以為繼。,34,4、共有停車位的收費問題,地面車位中的非規(guī)劃車位屬于全體業(yè)主共有。 業(yè)主共有的車位，業(yè)主享有使用權、收益權、管理權。前期