社區(qū)沿街商業(yè)及會(huì)所深化研究報(bào)告.ppt

1、社區(qū)沿街商及會(huì)所深化研究報(bào)告,社區(qū)沿街商業(yè)深化研究,社區(qū)，以人群聚集為首要特征。商業(yè)。從事商品流通的行業(yè)。 社區(qū)商業(yè)，是以一定地域居住區(qū)為載體，以區(qū)域內(nèi)社區(qū)群眾為主要服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標(biāo)，通過(guò)各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。,注：此定義被學(xué)術(shù)界和專業(yè)研究機(jī)構(gòu)廣泛認(rèn)可采用,社區(qū)商業(yè)的概念,地域性，以居住區(qū)為載體，不具備廣域性和輻射性。 目的性，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)。 多樣性，集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)多種功能于一體。,社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中不可或缺的

2、一個(gè)重要層次 且具有緩解城市壓力的功用。,社區(qū)商業(yè)的特征,社區(qū)商業(yè)可依據(jù)多種不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類 分類一,注：此標(biāo)準(zhǔn)出自商務(wù)部商業(yè)改革司,社區(qū)商業(yè)的分類,分類二,注：此標(biāo)準(zhǔn)出自商務(wù)部商業(yè)改革司,社區(qū)商業(yè)的分類,注：此標(biāo)準(zhǔn)出自商務(wù)部商業(yè)改革司,社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)類型,與本案的結(jié)合分析：,本案住宅規(guī)模 2-A 15.2萬(wàn)平方米 2-C 21.8萬(wàn)平方米 總體量約為37萬(wàn)平方米,按每戶（三個(gè)人） 100平方米計(jì)算,本案社區(qū)居住人口規(guī)模 約能容納人口11100人,其他須考慮因素： 1、投資性購(gòu)房行為影響入住率 2、集中商業(yè)部分對(duì)本案業(yè)態(tài)選擇的影響,定位,以多種功能業(yè)態(tài)保障本社區(qū)居民基本生活需求,為本社區(qū)居民提

3、供便利、必需的生活服務(wù),根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)值，對(duì)于非商業(yè)區(qū)的普通住宅小區(qū)，其商業(yè)面積與入住人口之比不宜超過(guò)1平方米/人。按投資與自住比例2：3來(lái)計(jì)算，且不考慮非本小區(qū)人流到訪，保守建議本案社區(qū)沿街商業(yè)的規(guī)模不宜超過(guò)7000平方米。,與本案的結(jié)合分析：,運(yùn)作模式,運(yùn)作模式建議,分割銷售,純租賃,租售結(jié)合,下面我們將分別對(duì)這三種模式進(jìn)行分析，然后結(jié)合本案的需求，確定最適合的運(yùn)作模式。,運(yùn)作模式建議,分割出售模式的特點(diǎn)：,運(yùn)作模式建議,分割出售模式對(duì)業(yè)態(tài)和建筑設(shè)計(jì)的要求：,此種模式產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中，很難對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行控制，一般以基礎(chǔ)配套型業(yè)態(tài)為主。 建筑設(shè)計(jì)上單體商鋪面積不宜過(guò)大，以便于銷售。本案目前

4、的設(shè)計(jì)方案，即采取兩層沿街商鋪的形式，基本可以滿足分割出售模式的要求。,純租賃模式的特點(diǎn)：,運(yùn)作模式建議,純租賃模式對(duì)業(yè)態(tài)和建筑設(shè)計(jì)的要求：,運(yùn)作模式建議,此種模式對(duì)業(yè)態(tài)組合和規(guī)劃有較高的要求，對(duì)商戶的品質(zhì)要求嚴(yán)格，以品質(zhì)提升型的業(yè)態(tài)為主。 在建筑設(shè)計(jì)上需要特別針對(duì)主力商戶的開店要求，做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃。本案目前的設(shè)計(jì)方案，基本可以滿足一般小型商戶的要求，但若引進(jìn)大型主力店（如超市、大型餐廳等）還需要在設(shè)計(jì)做出調(diào)整。,租售結(jié)合模式的特點(diǎn)：,發(fā)展商在社區(qū)商業(yè)開發(fā)的過(guò)程中，將整個(gè)項(xiàng)目的一部分商鋪出售，以收回投資成本(在出售商鋪時(shí)，一般都和商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，取得已出售商鋪的管理權(quán)，以便對(duì)整個(gè)

5、項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃) ，然后組建管理公司或聘請(qǐng)專業(yè)管理公司來(lái)對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)、管理，以賺取后期的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)和支付商鋪投資者的收益。,運(yùn)作模式建議,租售結(jié)合模式對(duì)業(yè)態(tài)和建筑設(shè)計(jì)的要求：,運(yùn)作模式建議,業(yè)態(tài)上需要綜合考慮基礎(chǔ)配套型和品質(zhì)提升型業(yè)態(tài)。通過(guò)先期將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家或業(yè)態(tài)引進(jìn)來(lái)，引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后再出售社區(qū)商鋪，將不合適的經(jīng)營(yíng)者排除在外。 建筑設(shè)計(jì)上同樣需要根據(jù)出售和出租的不同要求做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)。,運(yùn)作模式建議,本案社區(qū)沿街商業(yè)的運(yùn)作目的：,以提升住宅價(jià)值為首要目標(biāo) 前期助力住宅銷售，保證小區(qū)品質(zhì)不受影響 在此基礎(chǔ)上，中后期盡可能快地回收資金,保證社區(qū)品質(zhì)，助力

6、住宅銷售 減輕資金壓力，盡可能迅速地回收資金 初期培育地塊商業(yè)氛圍 遵循市場(chǎng)規(guī)律并最大化實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值,建議原則：,運(yùn)作模式建議,住宅銷售階段 全部持有出租或品質(zhì)型業(yè)態(tài)的面積持有，其余分割出售 住宅銷售完畢后 將優(yōu)質(zhì)商戶遷入集中商業(yè)區(qū)，全部面積分割出售,基于以上原則以及各模式的利弊分析,建議如下:,運(yùn)作模式建議,下面我們將給出在此種運(yùn)作模式下的業(yè)態(tài)和建筑規(guī)劃建議。,滿足本社區(qū)居民便利生活消費(fèi)。 要與社區(qū)基本配套服務(wù)相結(jié)合，如銀行、郵局、醫(yī)院等。 業(yè)態(tài)組合要豐富，以滿足消費(fèi)者不同層次的需求。 與會(huì)所和集中商業(yè)的業(yè)態(tài)要有所差異，避免重復(fù)。 適當(dāng)作一些特色目的性業(yè)態(tài)，以便在初期培育項(xiàng)目人氣。 不破壞居

7、住環(huán)境，保持居住區(qū)不受打擾。,業(yè)態(tài)組合及配比原則：,業(yè)態(tài)組合及配比建議,基礎(chǔ)配套型,業(yè)態(tài)組合及配比建議,1400-1900平方米,品質(zhì)提升型,業(yè)態(tài)組合及配比建議,3000-4500平方米,總體業(yè)態(tài)配比：,業(yè)態(tài)組合及配比建議,精品超市和大型中餐廳是本案社區(qū)商業(yè)的亮點(diǎn)和特色，建議集中組團(tuán)放置，利用聚合效應(yīng)有意識(shí)地引導(dǎo)、組織人流，達(dá)到引發(fā)商機(jī)、聚攏人氣的目的。 主力店（精品超市、大型中餐）是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強(qiáng)的聚客能力和導(dǎo)向作用，建議放置在沿街商業(yè)的一端。 可考慮將餐廳（消費(fèi)目的性很強(qiáng)）設(shè)置在超市上層。,主力店規(guī)劃建議：,精品超市和中餐廳組團(tuán),建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,沿街商鋪規(guī)劃建議：,對(duì)于某些重要而

8、又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等)，建議設(shè)置在商業(yè)街的端頭，一方面要考慮到便利性、易達(dá)性的要求，其余商戶夾在其中呈線性排布，促使消費(fèi)人群從有意識(shí)的目的性消費(fèi)轉(zhuǎn)化為游走體驗(yàn)，從而增加商機(jī)和人氣。 目的性相對(duì)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)如社區(qū)醫(yī)院、銀行、郵局等建議放置在。 要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強(qiáng)吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開（如醫(yī)療診所與餐飲店）。,沿街商鋪,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,投資者訪談及市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)：,個(gè)人投資社區(qū)底商的比例占有絕大多數(shù)，已超過(guò)95。 投資人考慮購(gòu)買底商的最主要因素依次為：位置、周

9、邊運(yùn)營(yíng)情況（針對(duì)已運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目或二次投資）、價(jià)格、面積。 由于底商業(yè)態(tài)單一，功能有限，目前下沙區(qū)域的主流住宅底商實(shí)際成交價(jià)格在12000 元/平米左右。 商鋪面積在30350之間，其中以100200最受歡迎。 臨街位置好的、總價(jià)低的銷售十分順利，反之甚至銷售停滯。 平均層高3.67.5m。,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,盡量采用框架式結(jié)構(gòu),面積分割和組合靈活,面寬與進(jìn)深比1：2,面深比1：3以上的商鋪很難成為購(gòu)買主體,其余面積采取沿街商鋪形式線性鋪開，最多不超過(guò)兩層 考慮 1F帶2F的分割形式,兩層以上的商鋪不利于銷售，“1帶2”業(yè)態(tài)選擇面大,單位分割面積30-100平方米,假設(shè)售價(jià)在20000元/平米左右，

10、便于后期出售,注：各業(yè)態(tài)對(duì)硬件的要求不同，具體請(qǐng)參見附件一。,預(yù)留3000平方米相對(duì)集中且方正好用的面積，做一家標(biāo)準(zhǔn)超市和一家大型中餐,建議在住宅一期銷售期間洽談超市，在一期住宅全部交付入使用后商戶開始進(jìn)駐。前期可通過(guò)與商戶簽訂MOU的形式達(dá)成合作意向，并以此達(dá)到向購(gòu)房者宣傳的目的,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,首層層高4-4.5米，以有利于業(yè)主或使用者在其中另隔一層； 柱網(wǎng)6688并無(wú)明顯剪力墻，（超市部分柱距至少88）柱網(wǎng)小于55的商鋪很難成為購(gòu)買主體； 內(nèi)部間隔墻盡可能少地采用承重墻，以方便使用者使用面積的靈活性和主動(dòng)性； 兩層或以上的店鋪要預(yù)留室內(nèi)樓梯，以實(shí)現(xiàn)層與層之間的靈活貫通； 預(yù)留好排水管位

11、和光纖電纜接口，以方便需要設(shè)置衛(wèi)生間和需要網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的使用者等。,內(nèi)部設(shè)計(jì)建議：,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,建筑風(fēng)格建議：,原則： 1、建筑構(gòu)造符合原建筑結(jié)構(gòu)條件 2、與周邊整體環(huán)境有聯(lián)系與過(guò)渡 3、商業(yè)建筑要符合商業(yè)展示要求,商業(yè)街的建筑風(fēng)格與住宅匹配，突破傳統(tǒng)底商千鋪一面的設(shè)計(jì)，反映高尚住宅區(qū)的品質(zhì)。,街區(qū)設(shè)計(jì)要注意曲面的變化，增加逛街的趣味性，避免完全的直線型設(shè)計(jì)造成的呆板，。,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,商業(yè)街外立面設(shè)計(jì)原則： 1、與定位結(jié)合2、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合 突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開放這一主題。,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,商業(yè)街建筑外立面風(fēng)格建議： 外觀墻體顏色與住宅樓體相和

12、諧。 整塊玻璃幅度不宜過(guò)大，盡量突破單一玻璃材質(zhì)感覺，建議采用符合項(xiàng)目特點(diǎn)材質(zhì)隔條進(jìn)行分隔。 外向型店面可以凸、凹結(jié)合、使街面立面富有變化。 店面加雨蓬，使得樓體和玻璃銜接有自然過(guò)渡。 營(yíng)造溫馨、輕松、典雅，舒適的商業(yè)街風(fēng)格,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,店招及廣告位建議：,簡(jiǎn)潔、統(tǒng)一、典雅為本案商業(yè)街店招特色。 外掛豎式店牌體現(xiàn)了本案高檔社區(qū)的品味。 設(shè)置原則： 1、與建筑樣式、商業(yè)主題和周邊環(huán)境相和諧 2、樣式美觀、尺度適宜； 3、明確、醒目，能較好地闡釋商業(yè)內(nèi)容。,商業(yè)形象細(xì)節(jié)建議：,店招、店牌、燈光等形象設(shè)計(jì)宜統(tǒng)一規(guī)范設(shè)置,與社區(qū)的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,廣告位建議：,廣告樣式、亮化統(tǒng)

13、一。能集中體現(xiàn)本案商業(yè)街濃郁的商業(yè)氛圍。根據(jù)商業(yè)層數(shù)的不同可運(yùn)用路燈、二層短斜式廣告牌，雨蓬底牌等樣式。 商業(yè)廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則： 1、尺寸與樓身搭配合理。 2、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮。 3、便于使用安裝，更換。,商業(yè)形象細(xì)節(jié)建議：,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,主力店招商對(duì)社區(qū)商業(yè)的成功與否至關(guān)重要,杭州成功社區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)對(duì)本案的啟示,后期出售物業(yè)時(shí)采取各種措施最大化延續(xù)社區(qū)商業(yè)的高品質(zhì),杭州成功社區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)對(duì)本案的啟示,案例： 坤和建設(shè)在出售親親家園社區(qū)商業(yè)物業(yè)的同時(shí)，一律與購(gòu)買者簽訂商業(yè)用房品質(zhì)經(jīng)營(yíng)保證協(xié)議，對(duì)該商業(yè)物業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、開業(yè)時(shí)間等一系列問(wèn)題進(jìn)行設(shè)定，并采取相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)政策。 此

14、外，為了使親親家園生活廣場(chǎng)開街購(gòu)物節(jié)能夠順利開幕，坤和建設(shè)還針對(duì)商家推出了開業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)政策。凡在規(guī)定時(shí)間前開張營(yíng)業(yè)的親親家園簽約商家(僅指直接購(gòu)買的商家，不包括租戶)，均獲得價(jià)值不菲的獎(jiǎng)勵(lì)，且贈(zèng)送安裝新風(fēng)系統(tǒng)和除濕機(jī)。,國(guó)外成功社區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)對(duì)本案的啟示,在東南亞國(guó)家社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中，通常的做法是從商鋪經(jīng)營(yíng)的流水賬里倒扣，一年0.5個(gè)點(diǎn)，作為經(jīng)營(yíng)性的管理基金，并張榜公布。將這些資金用來(lái)組織廣告、促銷等活動(dòng)，統(tǒng)一包裝整個(gè)社區(qū)商業(yè)的對(duì)外形象。,后期運(yùn)營(yíng)管理中中的“取之于民，用之于民”,租金收益預(yù)測(cè),根據(jù)我們監(jiān)測(cè)到的市場(chǎng)情況，目前下沙街鋪（高教園區(qū)、物美附近）的平均租金在2元/天/平方米左右，由于本案

15、所處區(qū)域剛剛起步發(fā)展，假設(shè)：到本案社區(qū)商業(yè)運(yùn)作時(shí)，街鋪?zhàn)饨鸩粫?huì)超過(guò)2元/天/平方米。大型餐廳和超市的租金取1.5元/天/平方米。按持有期為3年且全部持有計(jì)算：,預(yù)計(jì)三年總租金收益為739.2-1209.9萬(wàn)元,社區(qū)會(huì)所發(fā)展深化研究,社區(qū)會(huì)所概述,角色,小區(qū)配套設(shè)施的一部分，是住宅項(xiàng)目開發(fā)檔次的重要表現(xiàn)。,基本功能是為住宅用戶提供娛樂休閑和其他便捷性服務(wù)。 延伸功能在于它代替執(zhí)行了社會(huì)化商業(yè)場(chǎng)所的部分職能。,以提供服務(wù)為目的，保障社區(qū)優(yōu)良品質(zhì)，盈利不是主要目的。,功能,目的,社區(qū)會(huì)所的主要特點(diǎn),1、從功能上看，高品質(zhì)的會(huì)所除了具備便利配套服務(wù)功能外，還可以起到提升社區(qū)整體形象和品質(zhì)的作用。 2、

16、不同類型會(huì)所的功能各有側(cè)重，但都以社區(qū)居民為服務(wù)對(duì)象 3、要求具備較好的可達(dá)性和較高的私密性。 4、成本相對(duì)較高且收益能力有限。,社區(qū)會(huì)所的重要性,在前期提升住宅價(jià)值，助力住宅銷售的基礎(chǔ)上，通過(guò)會(huì)所經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步提升住宅小區(qū)的知名度，樹立項(xiàng)目的社會(huì)形象，使項(xiàng)目開售以來(lái)所累積的品牌效應(yīng)得以延續(xù)。,會(huì)所作為小區(qū)內(nèi)最集中最有組織的公共場(chǎng)所，其經(jīng)營(yíng)成功與否，直接影響到小區(qū)住戶之間凝聚力的增強(qiáng)以及社會(huì)文化底蘊(yùn)的培養(yǎng)。 會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)中最直接有效的創(chuàng)收環(huán)節(jié)，其經(jīng)營(yíng)的興旺與否，直接影響到小區(qū)物業(yè)管理的收益。 會(huì)所作為小區(qū)的對(duì)外形象標(biāo)志之一，其經(jīng)營(yíng)的特色與否，直接與下一步銷售宣傳密切相關(guān)。,案例一

17、名都園,會(huì)所功能：游泳池、健身中心、保齡球室、壁球室、棋牌室、乒乓球室、臺(tái)球室、跳舞室等等。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3888元/人/年，4888元/兩人/年，7888元/四人/年。 經(jīng)營(yíng)模式：由開發(fā)商投資裝修與設(shè)備，物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 會(huì)所特點(diǎn)：由于是別墅項(xiàng)目，客群以外籍人士為主，價(jià)格較高。以營(yíng)造社區(qū)氛圍為主，注重社區(qū)服務(wù)、社區(qū)文化建設(shè)。室內(nèi)與室外項(xiàng)目充分結(jié)合。項(xiàng)目時(shí)間較長(zhǎng)，設(shè)備設(shè)施有些陳舊。,別墅項(xiàng)目會(huì)所,社區(qū)會(huì)所案例研究,案例二山水文園,會(huì)所功能：游泳池、健身中心、壁球室、棋牌室、乒乓球室、電影院、臺(tái)球室、迷你高爾夫、圖書館、客房等等。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：4700元/人/年 經(jīng)營(yíng)模式：由開發(fā)商投資裝修與設(shè)

18、備，前期專業(yè)俱樂部經(jīng)營(yíng)管理公司提供輸出管理服務(wù)，目前已由物業(yè)公司下屬的會(huì)所經(jīng)營(yíng)公司自營(yíng)。 會(huì)所特點(diǎn)：會(huì)所針對(duì)高檔社區(qū)購(gòu)房人群，定位高端，注重奢華，裝修費(fèi)用較高，后期運(yùn)營(yíng)成本很大，會(huì)員年費(fèi)貴，會(huì)員續(xù)費(fèi)少，目前經(jīng)營(yíng)處于虧損狀態(tài)。專業(yè)公司撤出后，經(jīng)營(yíng)不專業(yè)，導(dǎo)致很多客戶流失。,高檔公寓會(huì)所,社區(qū)會(huì)所案例研究,案例三蘋果社區(qū),會(huì)所功能：極地戶外運(yùn)動(dòng)俱樂部、放影吧（兼書吧、咖啡吧）、藝術(shù)館 經(jīng)營(yíng)模式：開發(fā)商投資裝修，進(jìn)行招商，商戶經(jīng)營(yíng)。 會(huì)所特點(diǎn)：會(huì)所特征不顯著，經(jīng)營(yíng)狀況不好。藝術(shù)館只用于美術(shù)作品等展覽，人氣不旺。極地戶外運(yùn)動(dòng)俱樂部已經(jīng)停止?fàn)I業(yè)，放影吧在營(yíng)銷中心地下一層，很少人光顧。,特色主題,社區(qū)會(huì)所

19、案例研究,案例四上元,會(huì)所功能：游泳池、健身中心、棋牌室、乒乓球室、跳舞室、咖啡吧 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1560元/人/年，2640元/兩人/年 經(jīng)營(yíng)模式：由開發(fā)商投資、經(jīng)營(yíng)。 會(huì)所特點(diǎn)：以健身為主題，功能簡(jiǎn)潔清晰，價(jià)格適中，適宜業(yè)主消費(fèi)。,典型的社區(qū)會(huì)所,社區(qū)會(huì)所案例研究,案例五北京奧林匹克花園,會(huì)所功能：游泳池、健身中心、壁球館、乒乓球館、跳舞室、綜合館（羽毛球、籃球、室內(nèi)足球） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)雾?xiàng)收費(fèi)，可單項(xiàng)年費(fèi)、月費(fèi)、計(jì)次。 經(jīng)營(yíng)模式：開發(fā)商與中體合作經(jīng)營(yíng)，對(duì)社區(qū)內(nèi)部與對(duì)外經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，社區(qū)內(nèi)業(yè)主有相應(yīng)優(yōu)惠。 會(huì)所特點(diǎn)：完全以運(yùn)動(dòng)、體育為主題，場(chǎng)地充足，規(guī)模大。經(jīng)營(yíng)突出體育專業(yè)。定期舉辦體育賽事，人氣

20、很旺。,體育運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所,社區(qū)會(huì)所案例研究,案例六萬(wàn)達(dá)（思妍麗會(huì)所）,會(huì)所功能：游泳池、健身中心、跳操房、動(dòng)感單車房、水療房等。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2800元/年 經(jīng)營(yíng)模式：思妍麗投資，旗下品牌“HA SPORTS” 經(jīng)營(yíng)管理。 會(huì)所特點(diǎn)：品牌知名度很高，具有很強(qiáng)影響力、吸引力。經(jīng)營(yíng)健身主題專業(yè)，擁有豐富的專業(yè)資源，健身內(nèi)容形式多樣。環(huán)境舒適，有特色。可與其知名的美容品牌“思妍麗”互動(dòng)促銷，利用美容客源。,非社區(qū)型專業(yè)會(huì)所,社區(qū)會(huì)所案例研究,案例七朝陽(yáng)園,會(huì)所功能： 游泳池、健身房、咖啡廳、閱覽室、兒童游戲室、壁球室、韻律舞室、多功能廳、香薰按摩室、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室、高爾夫球練習(xí)室等。 收費(fèi)標(biāo)

21、準(zhǔn)：包含在物業(yè)管理費(fèi)中，6元/平方米/月，如果業(yè)主的面積在140平方米，每年的物業(yè)費(fèi)10080元。業(yè)主憑住戶卡即可在會(huì)所免費(fèi)使用很多項(xiàng)目。 經(jīng)營(yíng)模式：由開發(fā)商前期投資，委托物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，將會(huì)所的服務(wù)與物業(yè)管理服務(wù)結(jié)合。 會(huì)所特點(diǎn)：比較典型的香港社區(qū)會(huì)所，會(huì)費(fèi)已包含在物業(yè)管理費(fèi)中，保證每年穩(wěn)定的會(huì)所收入，為會(huì)所持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供基礎(chǔ)。會(huì)所中的服務(wù)項(xiàng)目比較齊全，社區(qū)業(yè)主使用方便。但是目前業(yè)主對(duì)于高物業(yè)管理費(fèi)意見很大。,典型港式會(huì)所,社區(qū)會(huì)所案例研究,會(huì)所特色功能“玩具圖書館” 面積170平方米，耗資50多萬(wàn)元，針對(duì)八歲以下兒童，提供有誘導(dǎo)性、啟發(fā)性及教育意義的玩具。 玩具圖書館共分12個(gè)功能區(qū)：

22、閱覽室、嬰兒區(qū)、裝扮區(qū)、廚房區(qū)、工程師區(qū)、醫(yī)藥區(qū)、音樂區(qū)、微型車世界、LEGO天堂、拼圖迷國(guó)、自由活動(dòng)區(qū)（包括滑梯、游樂隧道等）、更衣區(qū)，各游戲區(qū)主題不同。 所有游戲設(shè)備都是從香港進(jìn)口，香港的首家玩具圖書館中央圖書館就是從社區(qū)玩具圖書館發(fā)展的。香港的社區(qū)玩具圖書館對(duì)培養(yǎng)社區(qū)兒童的素質(zhì)起很好的效果。 聘請(qǐng)香港兒童玩具專家陳婉芬小姐, 曾經(jīng)主持過(guò)香港新鴻基諸多物業(yè)的玩具圖書館，有豐富的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。玩具圖書館提供設(shè)計(jì)、選材、培訓(xùn)一條龍服務(wù)，以保證玩具圖書館的高質(zhì)量運(yùn)作。,會(huì)所案例研究對(duì)本案的啟示,功能設(shè)置,經(jīng)營(yíng)模式,盈利方式,以休閑和生活配套類業(yè)態(tài)為主。 設(shè)置特色業(yè)態(tài)增強(qiáng)會(huì)所的吸引力。 由只提供基本便

23、民服務(wù)逐漸向?qū)I(yè)俱樂部方向發(fā)展。,消費(fèi)客群,會(huì)籍制和單項(xiàng)計(jì)時(shí)、計(jì)次收費(fèi)等多種方式。 給予本小區(qū)業(yè)主一定優(yōu)惠。,以服務(wù)小區(qū)內(nèi)部業(yè)主為主，兼顧對(duì)外經(jīng)營(yíng)。 服務(wù)充分考慮不同年齡段消費(fèi)客群的需求。,自投自營(yíng)、自投委托經(jīng)營(yíng)和合作投資經(jīng)營(yíng)三種主流經(jīng)營(yíng)模式。 通過(guò)與知名專業(yè)公司（如健身、美容）合作，突顯會(huì)所主題，提升會(huì)所的形象和吸引力，并依托專業(yè)資源提升消費(fèi)的附加值。 定期組織市場(chǎng)推廣活動(dòng)，聚集會(huì)所人氣,會(huì)所定位深化建議,1、本案會(huì)所的功能不能停留在僅注重便利性配套服務(wù)的層面上，還要具備較高的品質(zhì)和品位，更要傳達(dá)出一種休閑健康生活的理念。 2、根據(jù)三個(gè)會(huì)所的位置、規(guī)模等特點(diǎn)，在會(huì)所的主題、功能設(shè)置和檔次上有

24、所區(qū)分，避免功能上的重疊和浪費(fèi)。,深化建議原則：,會(huì)所的業(yè)態(tài)組合和面積分割應(yīng)由會(huì)所經(jīng)營(yíng)公司給出專業(yè)性建議，本建議僅供參考。,會(huì)所定位深化建議,本案會(huì)所基本情況：,會(huì)所定位深化建議,會(huì)所1定位：,位于兩樓王之間 距小區(qū)入口較遠(yuǎn) 在小區(qū)中位置較深 私密性相對(duì)佳,品位生活館 一種成熟高尚的社交方式一次回味無(wú)窮的至尊體驗(yàn) ,我們的使命： 為2-A和2-C小區(qū)業(yè)主提供便利、高品質(zhì)的 休閑生活和商務(wù)辦公服務(wù)！,會(huì)所定位深化建議,會(huì)所1業(yè)態(tài)及功能說(shuō)明：,面積合計(jì)：1000-1250平方米,會(huì)所定位深化建議,會(huì)所1業(yè)態(tài)布局：,距小區(qū)入口較近 位于整個(gè)小區(qū)（2-A和2-C）的中間位置 兩邊小區(qū)的易達(dá)性相對(duì)較強(qiáng),

25、會(huì)所定位深化建議,會(huì)所2定位：,親子生活館 一種和諧放松的家庭生活體驗(yàn)一次闔家溫馨的親情之旅,我們的使命： 為2-A和2-C小區(qū)的三口之家打造親子之間 溝通、娛樂和學(xué)習(xí)充電的第二家庭生活空間！,會(huì)所定位深化建議,會(huì)所2業(yè)態(tài)組合及功能說(shuō)明：,面積合計(jì)：750-1000平方米,會(huì)所2業(yè)態(tài)布局：,會(huì)所定位深化建議,二層,首層,距小區(qū)入口較近 不利于2-C小區(qū)內(nèi)部住戶的到達(dá) 需要設(shè)置目的性更明顯的功能,會(huì)所定位深化建議,會(huì)所3定位：,健康生活館 一種與時(shí)俱進(jìn)的生活態(tài)度一次充滿活力的健康之旅,我們的使命： 為2-A和2-C小區(qū)業(yè)主及外部小區(qū)居民提供 便利的休閑、健體服務(wù)！,會(huì)所3業(yè)態(tài)及功能說(shuō)明：,會(huì)所定

26、位深化建議,面積合計(jì)：600-830平方米,二層,二層,會(huì)所定位深化建議,會(huì)所3業(yè)態(tài)布局：,首層,私人總廚 24小時(shí)全程呵護(hù),匹配上層名流生活,24小時(shí)總廚待命，24小時(shí)快意人生 天窗式主題餐廳，美景如畫； 全球美食總動(dòng)員，佳肴薈萃； 溫馨如家庭小聚，氣派如豪門夜宴，奢華如鮑翅珍饈； 咖啡飄香，美酒醉人，茶藝養(yǎng)心；,業(yè)態(tài)亮點(diǎn)品位餐廳,一個(gè)完全舒適和安靜的區(qū)域 配有小型的假山和流水、魚池和花園、悠悠響起的森林聲、海浪聲或鳥鳴是一個(gè)讓人進(jìn)入忘我冥想的空間,業(yè)態(tài)亮點(diǎn)養(yǎng)生中心,業(yè)態(tài)亮點(diǎn)小型電影院兼音樂坊 可容納至少10人的小型電影和音樂“房間” 完全可以令人陶醉在私人的電影和音樂觀賞空間 配有先進(jìn)的隔音系統(tǒng)、音響、舒適寬敞的按摩椅 可以根據(jù)需求播放經(jīng)典、現(xiàn)代的電影或音樂以及任何歌舞節(jié)目,經(jīng)營(yíng)模式建議：,會(huì)所定位深化建議,會(huì)所定位深化建議,經(jīng)營(yíng)模式建議：,根據(jù)以上對(duì)三種模式優(yōu)劣勢(shì)的對(duì)比分析，建議盡早開始洽談專業(yè)俱樂部會(huì)或會(huì)所運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)公司合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)或自己開發(fā)，委托專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。,餐飲類商戶硬件條件需求：,附件一：各業(yè)態(tài)硬件要求,1、廚房帶冰柜的承重：一般廚房的