江蘇筑森成本控制研究綠地集團蘇南事業(yè)部技術(shù)管理成本.ppt

1、成本控制研究技術(shù)管理領(lǐng)域，結(jié)合項目，有針對性，2012/09，蘇南營業(yè)部技術(shù)部，參考：江蘇諸森成本控制研究，研究框架，1。設(shè)計階段的成本控制；2.規(guī)劃和設(shè)計階段的成本控制；4.施工圖設(shè)計階段的成本控制：5.景觀設(shè)計階段的成本控制：6.室內(nèi)設(shè)計階段的成本控制：1.成本概念控制目的的核心原則；微笑曲線控制意味著掌握關(guān)鍵的實現(xiàn)方法。第二，在規(guī)劃階段，制定時序停車指標(biāo)，公共建筑配套交通組織站點，豎向綜合管線社區(qū)，景觀建筑高度樣板區(qū)，第三，在方案階段，土方平衡機房，建筑高度，合理結(jié)構(gòu)，體形系數(shù)，建筑高度，開窗率，戶型，平面貨架空層，頂層框架，地下車庫儲物空間，禮品空間，立面材料，建筑部位，標(biāo)準(zhǔn)化，第五，

2、景觀階段重點配置軟硬比例的水景苗木品種標(biāo)準(zhǔn)化比例；六、室內(nèi)舞臺裝飾范圍材料選擇標(biāo)準(zhǔn)化；四、施工圖階段結(jié)構(gòu)優(yōu)化管井隔墻節(jié)能計算結(jié)構(gòu)做法精細(xì)安裝設(shè)計變更標(biāo)準(zhǔn)化；一，成本控制概念，成本控制研究，一，成本控制概念微笑曲線控制目的核心原則控制手段掌握關(guān)鍵實施方法，成本控制研究-控制概念，成本控制概念-微笑曲線，學(xué)習(xí)工業(yè)研究，價值的來源，錢花在哪里？微笑曲線是一條展示行業(yè)附加值的曲線。從橫軸上看，它從左到右代表行業(yè)的上、中、下游，左邊代表R&D，中間代表制造業(yè)，右邊代表營銷；縱軸代表附加值。微笑曲線，成本控制理念-微笑曲線，住宅規(guī)劃和建筑方案，施工圖，景觀設(shè)計，室內(nèi)設(shè)計，建立“全過程”設(shè)計成本控制理念，成

3、本控制理念-控制目的，思維：增值價值-成本=利潤最大化，更好地賺錢。如果你能花錢，你就能掙錢并走得更遠(yuǎn)，忘記開始的目的，成本控制的概念-核心原則，產(chǎn)品和工作的區(qū)別？向制造業(yè)學(xué)習(xí)！顧客體驗是衡量成本控制是否合理的核心原則，而成本控制概念核心原則，不是建筑師、銷售人員、老板等的衡量標(biāo)準(zhǔn)。-11歲。客戶體驗分析：1。外部因素。內(nèi)部因素成本控制概念核心原則，決定了顧客購房的體驗分析，而顧客體驗因檔次和城市而異?？刂埔馕吨Y源配置-質(zhì)量和成本的平衡-競爭標(biāo)桿-擊敗競爭對手，成本控制研究-概念階段，首先是分析和開發(fā)，然后是建安？成本控制理念控制手段1、“資源配置”是解決質(zhì)量與成本矛盾的控制手段！有限資源的

4、合理配置，自我配置，成本控制理念-控制手段，成本控制理念-控制手段2，“競爭產(chǎn)品標(biāo)桿”意味著在成本上擊敗競爭對手！好的鋼材是花在刀刃上，類別間的分布，標(biāo)準(zhǔn)表的需求分析，成本控制概念-控制手段2，實現(xiàn)方法標(biāo)準(zhǔn)化-70%，減少錯誤的貢獻標(biāo)準(zhǔn)深度-零件或建立標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制-或需要設(shè)計和優(yōu)化裝配機或品牌機？買標(biāo)準(zhǔn)零件還是整輛車？成本控制研究-概念階段，2。規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制和成本控制研究。規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制開發(fā)時機、社區(qū)停車、公共建設(shè)、配套交通組織站點、垂直樣板區(qū)、建筑高度、社區(qū)景觀綜合管線、成本控制研究、思考：戰(zhàn)略層面的開發(fā)時機與財務(wù)成本密切相關(guān)！規(guī)劃和設(shè)計也會影響它！相信你自己，你就能做到

5、。成本控制研究-計劃階段，1。開發(fā)時機第一階段資金投入與成本第一階段速度規(guī)模與建設(shè)規(guī)模高度第一階段標(biāo)段土方開挖與填筑第一階段現(xiàn)場開挖與填筑結(jié)合管道設(shè)備交付時機交叉投資與階段性規(guī)劃規(guī)劃水平成本控制研究規(guī)劃階段。1。第一階段資本-投資和成本-第一階段速度-規(guī)模和高度。第一，開發(fā)一期B區(qū)，中間位置待開發(fā)；第二期C區(qū)，提價。最好是開一區(qū)三期，位置最差，沒有地下室，周期短，高層面積小，周期短，規(guī)模小，美觀，成本控制研究-規(guī)劃階段，B區(qū)小高層別墅，C區(qū)一期，二期小高層別墅，A區(qū)三期小高層別墅，1。開發(fā)時間起始規(guī)模-約100，000份標(biāo)書和約50，000-60，000份標(biāo)書是明確的。避免交叉土方開挖和填筑結(jié)

6、合9.7萬B1地塊的小高層規(guī)模進行開挖和填筑；B2地塊47，000的別墅規(guī)模與招標(biāo)和施工招標(biāo)規(guī)模相匹配；理想的平衡土方工程；小高層地塊的土方開挖和別墅場地的抬高；成本控制研究-規(guī)劃階段-B區(qū)2棟小型高層建筑，B區(qū)1棟小型高層建筑，B區(qū)4棟小型高層別墅，B區(qū)3棟別墅，1棟。第一階段的開發(fā)時機已經(jīng)到位設(shè)備、管網(wǎng)、住宅、智能等。提前投入交付時間-避免重復(fù)和交叉投資，成本控制研究-規(guī)劃階段，物業(yè)住房和計算機房(消防，電信，智能)，首先，滿足第一階段交付管網(wǎng)的階段和統(tǒng)一。成本控制研究-規(guī)劃階段、2、停車場(機動車)地下車庫面積：約20-25%的地上建筑面積受到高度重視！深入學(xué)習(xí)！嚴(yán)格控制！成本控制研究-

7、計劃階段，2。社區(qū)內(nèi)有效停車(機動車輛)場地：減少地上或地下拐角場地：10%的比例。未來需求：0.6，0.8比率，1.0，1.2需求。公共建筑停車：無地下比例，盡量在地面解決，成本控制研究-規(guī)劃階段，2。巨大的潛力有待挖掘！國家政策與現(xiàn)實生活：滯后，機遇，成本控制研究-規(guī)劃階段，2，社區(qū)停車(非機動車)的理想位置：地面(高架地板，停車棚，附近)，地下(集中管理)冗余指標(biāo)：地面非機動車停車空間改為機動車停車空間：儲藏室和物業(yè)贈送，以客戶為導(dǎo)向，資源合理配置。成本控制研究-計劃階段，3。對公共建筑和套房的物業(yè)管理的不滿是否與開發(fā)的技術(shù)管理有關(guān)？成本控制研究-計劃階段，3。對公共建筑配置的思考：居住

8、區(qū)變更數(shù)量是否已達到極限？如何設(shè)置最合理的物業(yè)管理用房？是否與后期物業(yè)管理成本有關(guān)？物業(yè)管理也與規(guī)劃設(shè)計密切相關(guān)！成本控制研究-計劃階段、3。公共建筑配套業(yè)務(wù)：物業(yè)管理用房的比例和位置：物業(yè)管理成本的位置和規(guī)模：規(guī)劃和運營房委會：位置和規(guī)模的微小變化：位置和數(shù)量集團大堂：形式和規(guī)模，成本控制研究-規(guī)劃階段3。公共建筑套房群廳：形式與規(guī)模、成本控制研究規(guī)劃階段，常州一期工程B區(qū)群廳，常州三期工程A區(qū)群廳。4。交通集團織造社區(qū)的交通系統(tǒng)也與成本有關(guān)！成本控制研究-計劃階段、4。交通集團織口：數(shù)量與財產(chǎn)消防車道：長度與成本。居住區(qū)主入口：人文類居住區(qū)次入口：人文類安全：年薪、住宿及管理成本、成本控制

9、研究-規(guī)劃階段、5?？v向思考：如何優(yōu)化土方量控制？土方開挖及外運單價一般為25-50元/m3。土石平衡：計算：246001米30元/=738000/米。條件：100000個居住區(qū)，1000戶，0.8輛/戶，2.0輛/戶。結(jié)果：每1.0m標(biāo)高，施工單方面節(jié)約73.5元/方法：場地抬高，基坑支護與土方平衡：基本形式：場地排水：物業(yè)投訴集中于地下室灌溉、屋面滲漏、窗戶滲漏。場地持力層抬高基底以測量承載力。成本控制研究-計劃階段。6。樣板間面積的考慮：銷售辦公室和樣板間面積占項目規(guī)模的比例是多少？銷售辦公室：投入成本=600萬元/維護成本=8-10人。樣本區(qū)域：景觀成本=800-1000元/維護人員=

10、4- 6人。樣本區(qū)域：維護費用=4-5萬元/人/年，資金有限，投資規(guī)模適當(dāng)。售樓處1200降低100裝修成本增加900元/；降低裝修成本200元，增加裝修成本2000元/，成本控制研究-規(guī)劃階段，7。對建筑高度的思考：住宅建筑的經(jīng)濟高度和建筑層數(shù)小嗎？(9層，11層，18層，80米)，假設(shè)100，000，每戶有78個面積，不同的樓層，不同的住戶，成本控制研究-規(guī)劃階段，8，小面積軟硬景觀之比：綠地3: 7，龍湖1: 9？水景區(qū)：坡度與面積的關(guān)系。幼苗類型：9。綜合管線的階段和整體、與規(guī)劃設(shè)計密切相關(guān)的成本控制研究-規(guī)劃階段(從開發(fā)順序到物業(yè)管理)，與成本控制、成本控制研究-規(guī)劃階段、建筑設(shè)計階

11、段的成本控制研究密切相關(guān)。優(yōu)化建筑風(fēng)格的平面結(jié)構(gòu)，得出容積率、建筑高度、設(shè)備間的形狀系數(shù)、開窗率、頂層框架地下車庫的儲物空間、禮品空間、立面材料、建筑構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化。建筑設(shè)計階段的成本控制。建筑風(fēng)格與成本控制研究-建筑設(shè)計階段、2。建筑類型綜合影響：結(jié)構(gòu)優(yōu)化、房屋獲得率、開窗率、體形系數(shù)、成本控制研究-建筑設(shè)計階段、成本控制研究-建筑設(shè)計階段、常州A區(qū)平面布置圖、萬科七大成本指標(biāo)帶來的經(jīng)濟效益在發(fā)揮經(jīng)濟效益后，單方成本降低145-260元/M2。根據(jù)500萬的開發(fā)量，降低成本。結(jié)構(gòu)優(yōu)化比選：框架正平面、框架-剪力墻和剪力墻：水平和豎向裝飾構(gòu)件：結(jié)構(gòu)構(gòu)件和裝飾構(gòu)件，成本控制研究常州市A區(qū)14萬單元

12、平面布置圖、#樓建筑設(shè)計階段。等級、價格和禮品比例？成本控制研究-建筑設(shè)計階段，常州A區(qū)，6號樓平面圖。設(shè)備機房：輻射范圍、位置、管道長度：敷設(shè)長度、分階段實施：滿足第一階段，結(jié)合房屋整體功能：水泵房、配電間、燃?xì)庹{(diào)壓站消控中心、電信機房、造價控制研究-建筑設(shè)計階段，常州A區(qū)設(shè)備7臺。體形系數(shù)體形和效果之間的平衡。結(jié)構(gòu)成本：結(jié)構(gòu)消耗和能耗的計算：保溫厚度、門窗外部面積：裝飾面積、保溫面積、成本控制研究-建筑設(shè)計階段、常州A區(qū)和鎮(zhèn)江平面圖分析、建筑設(shè)計階段的成本控制、建筑樓層控制：建筑層數(shù)將影響結(jié)構(gòu)體系的經(jīng)濟性和設(shè)備的配置要求，在規(guī)劃時應(yīng)盡量避免尷尬樓層。7層設(shè)電梯/12層設(shè)兩臺電梯/19層設(shè)剪

13、刀梯，6層底部架空高度距地面小于16m。11層和18層的架空高度應(yīng)小于4.5m。建筑設(shè)計階段的成本控制、建筑層高控制：在確定層高時，應(yīng)考慮市場定位和產(chǎn)品定位，選擇合適的層高。地板高度每增加0.1米，成本將增加3-5%。當(dāng)剪式樓梯的層高超過3150時，需要增加休息平臺和共用面積。降低開窗比例中的能耗：外圍護最大的能耗是窗戶保溫性能：提高窗戶保溫性能，成本大幅增加。窗墻成本：窗/墻=330-550 /150元/平方米室外陽光：隨著窗面積的增加，330元/平方米窗欄：有或沒有窗欄，100元/米，成本控制研究-建筑設(shè)計階段，窗比例列表9。架空地板控制比例：適度采用和計算比例?？臻g透明度：與上部結(jié)構(gòu)結(jié)合

14、，不適合結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。結(jié)合等級：比例結(jié)合定位控制高度：底層架空地板成本控制在4米高左右，單位面積含鋼量增加2公斤左右。成本控制研究-建筑設(shè)計階段。控制頂架比例：適度采用和計算比例。建筑效果：平衡效果，結(jié)合成本與品位：結(jié)合比例與定位控制。身高帶來成本。高架地板頂部約3米高，每平方面積的鋼含量增加約2千克。成本控制研究-建筑設(shè)計階段，11。地下車庫(機動車輛)停車效率：35-28 m2/輛貢獻：單層或雙層：在一定條件下，地下車庫與地下車庫的埋深比較：坡道長度、抗拔樁網(wǎng)格高度或：5.4、7.8、8.1m網(wǎng)格高度3.6、3.7、4.2m照明或照明：物業(yè)成本：位置，效率和預(yù)防車道：負(fù)荷，柱位置，成本控制研究-建筑設(shè)計階段，11。地下車庫(非機動車)停車效率：2.5-2.0平方米/輛。地下一層或地下二層。坡道機械停車：非機動車機械停車庫照明：使用成本、舒適性、成本控制研究-建筑設(shè)計階段、12。存儲空間控制比率：適度采用，測量比率隨后改變：有些可能不建。成本控制研究-建筑設(shè)計階段，13，放棄空間平衡點：價格大于成本控制比例：適度采用，銷售比例與檔次相結(jié)合：比例與定位相結(jié)合，成本控制研究-建筑設(shè)計階段，到什么程度！立面材料負(fù)責(zé)人：平頂、小坡頂、大坡頂墻