龍湖地產(chǎn)研究資料+首創(chuàng)集團研究.ppt

1、方案戰(zhàn)略分析報告淺析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)公司的應對策略，公司簡介北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司(簡稱方案集團)是北京市國資委員會所屬的大型國有集團公司。 1995年重組后的三個主要行業(yè)：以水務為核心的基礎設施產(chǎn)業(yè)城市住宅開發(fā)建設為核心的房地產(chǎn)業(yè)收購業(yè)務為核心的金融服務業(yè)初步發(fā)展戰(zhàn)略定位明確，發(fā)展思路清晰，主營業(yè)務突出，成為品牌知名度高、綜合實力強的產(chǎn)業(yè)投資控股公司2007年利潤總額在北京市國有企業(yè)中排名第二，年銷售額為110.7億元，比上年增加49.1%，利潤總額比上年增加215.6%，27.1億元稅后利潤為18.2千萬元，比上年增加144.7%。 城市建設、運營、服務業(yè)、公司榮譽主動集團榮列2008年

2、中國企業(yè)500強(2008/07/25 )在中國企業(yè)聯(lián)合會選出的2008年中國企業(yè)500強中，主動集團榮列2008中國企業(yè)500強412位，中國服務業(yè)企業(yè)500強119位曾任北京市校訂委常務副主任、北京光學儀器廠廠長。 畢業(yè)于浙江大學光學儀器專業(yè)。 劉曉光方案集團副書記、副總裁、總經(jīng)理、方案(HK2868 )、方案(600008 )會長、新資本國際投資有限公司(HK1062 )董事局主席。 曾任北京市規(guī)劃委員會總經(jīng)濟師、副主任、首都規(guī)劃建設委員會副秘書長。 清華大學、中國社會科學院、北京商學院客座教授、碩士博士課程學生導師。 畢業(yè)于北京商學院，獲經(jīng)濟學學士學位。 主要負責人、主要業(yè)務線、初級職

3、業(yè)日光不動產(chǎn)、初級股票(水務)京港地鐵(地鐵、基礎設施)、第一創(chuàng)業(yè)證券初級擔保期貨初級證券京放經(jīng)濟發(fā)展銀華基金(通過第一創(chuàng)業(yè)證券持有股份)的郵政創(chuàng)業(yè)基金(通過初級證券持有股份)、 其他信息技術前鋒株式會社國際孵化器翠宮酒店信息貿(mào)易新大部分酒店信息森美、業(yè)務范圍、投資銀行、投資、實業(yè)、產(chǎn)業(yè)結構、資本支持、利潤支持、核心公司上市： 2000年初上市，利用資本市場， 切斷市場資源，利用資本市場服務戰(zhàn)略，培育核心產(chǎn)業(yè)，并收購買殼上市：廣西虎威、寧波中百、前鋒股票投資：首證、銀華基金管理公司、地鐵五號線等融資：發(fā)行5億元企業(yè)債務，與華夏銀行簽訂合作協(xié)議。四十多個行業(yè)、基礎設施、房地產(chǎn)、金融、工業(yè)科技、商

4、貿(mào)、旅游酒店六個行業(yè)，產(chǎn)業(yè)重組整合、全民所有制企業(yè)(集團)、有限責任公司(集團)、公司改革、首次定位增加11億股)業(yè)務范圍：水務市場投資與運營管理公司遠景：在世界上具有影響力， 中國民族水務領導企業(yè)理念：政府、居民、公司和員工多數(shù)滿意，多數(shù)共贏，單位：億元，首股-首集團水務業(yè)務上市公司，北京市前10大股東持股情況，數(shù)據(jù)來源：方案股2008年上半年報告，方案集團是唯一的大股東，股份結構I北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、首集團、首股、100%、61.79%、總資產(chǎn)變化情況、區(qū)域業(yè)務分布情況(萬元)，作為北京地區(qū)的國有企業(yè)，在北京地區(qū)享有絕對的競爭優(yōu)勢。業(yè)務分布情況、污水處理及自來水生產(chǎn)及銷售是其主要

5、營業(yè)業(yè)務，數(shù)據(jù)來源：首股2008年上半年報、融資情況、目錄公司概況發(fā)展戰(zhàn)略管理結構資本戰(zhàn)略資金管理現(xiàn)狀判斷公司應對戰(zhàn)略08年半年銷售、首期載體、 董事長：劉曉光總裁：唐軍副總裁：何光非執(zhí)行董事：朱敏、麥建裕、馮春勤、王正斌獨立董事：李兆杰、邵啟【主要業(yè)務】主要在北京發(fā)展辦公大樓、商用房地產(chǎn)以及住宅房地產(chǎn)。 公司情況為，1994年10月26日北京首都創(chuàng)業(yè)集團注冊成立。 1995年12月8日，根據(jù)北京市人民政府辦公廳關于重組北京首都創(chuàng)業(yè)集團的通知(京政辦函1995181號)的精神，集團重新注冊批準國有資產(chǎn)經(jīng)營管理的手續(xù)，注冊資金為33億元人民幣。 1999年8月31日集團成立的第一家股份公司正式成

6、立。 該公司是集團基礎設施投資的龍頭企業(yè)。 初置業(yè)股份有限公司取得2002年12月5日注冊成立的中外合資股份有限公司的資格。 2003年3月11日，初級運營商和新加坡政府投資公司(GIC )在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)定，GIC作為初級運營商的戰(zhàn)略投資者，在初級運營商上市后持有9.8%的股份，標志著初級運營商資本國際化的開始。 2003年6月19日，香港證券共同交易所第一家運營商成功上市(股票代碼2868 )。 2007年9月22日，首家運營商在經(jīng)濟觀察報組織業(yè)內(nèi)權威的藍色采購房地產(chǎn)甄選工作中，第四次連續(xù)榮獲“中國藍色采購房地產(chǎn)企業(yè)”稱號。 發(fā)展歷史，劉曉光，53歲。 19701975步兵學校學生19

7、751978北京測量儀器廠現(xiàn)場主管19781982北京商學院學生獲得商學士學位19821995北京市修訂委員會商貿(mào)處副處長、北京市百貨商店副總經(jīng)理、北京齒輪廠副廠長、北京市修訂委員會處長、副主任、主要領導人、何光、49歲。 2002年12月?lián)喂緢?zhí)行董事兼副社長。 曾在加拿大TCL建設開發(fā)公司、香港c.m.wong協(xié)會和新秩序開發(fā)公司擔任高級管理職務。 1996年獲加拿大蒙特利爾大學土木工程博士學位。 1995年至今，北京首都創(chuàng)業(yè)集團總經(jīng)理、首股理事長、北京基金董事局主席首位職業(yè)董事長主要社會兼職：北京商學院客座教授、北京國際投資促進會副會長、北京市房地產(chǎn)協(xié)會副會長、北京海外聯(lián)誼會理事、北京

8、世界貿(mào)易中心理事。 唐軍，48歲。 2002年12月就任本公司執(zhí)行董事兼社長。 曾在北京市發(fā)展規(guī)劃委員會和北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)工作。 1994-2004年唐先生任北京日光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司法定代表人及總經(jīng)理。 唐老師也是日光株式會社的會長。 1982年在合肥工業(yè)大學取得建筑工程學士學位。 單位：千元，近三年股份制公司權益狀況，近三年總資產(chǎn)變化狀況，資料來源：華泰行情軟件，單位：元，人民幣，資產(chǎn)與利益概況，更新日期： 2008年8月25日，總體修訂目標：成為國際化大型主流綜合房地產(chǎn)運輸?shù)木唧w措施：深化場外發(fā)展戰(zhàn)略修訂， 加快產(chǎn)品標準化建設，降低開發(fā)成本，加快完善生產(chǎn)質(zhì)量要素管理變革，實現(xiàn)系統(tǒng)標準化

9、，全面發(fā)揮土地、產(chǎn)品、品牌、資產(chǎn)四大價值。獨特優(yōu)勢：獨特的競爭優(yōu)勢、明確的發(fā)展戰(zhàn)略、優(yōu)秀的管理團隊和龐大的土地儲備。 進展情況2007年全年銷售額和母公司權益創(chuàng)歷史最高，分別為人民幣48.7億元和5.26億元，分別比去年上升139%和98%。 合同銷售面積約72萬平方米，比上年同期上升6.4%，合同總收入約80億元，比上年同期減少6.8%。 其中住房合同收入比例由去年的61%提高到79%，商業(yè)辦公樓合同收入比例由去年的39%減少到19%。 公司07年年報，進展情況在2007年內(nèi)積極貫徹執(zhí)行場外擴張戰(zhàn)略，在天津、沈陽、成都、無錫、蘇州和西安獲得訂正11項，增加559萬平方米土地儲備，形成規(guī)模優(yōu)勢

10、。 使集團進駐蘇州、西安，加快集團品牌影響力擴大。 2007年，集團已進入全國三大地區(qū)布局收獲階段，北京外項目合同銷售貢獻比例由2007年的5%迅速提高到2007年的28%。區(qū)域布局修訂規(guī)劃情況戰(zhàn)略目標：“走出北京，走向全國”2005年，第一個運營商啟動了“3(XY )”矩陣模式下的全國化擴張戰(zhàn)略。 這意味著鎖定三個主要地區(qū)，占據(jù)地區(qū)中心據(jù)點城市，向周邊城市放射，穩(wěn)步推進。 2008年發(fā)現(xiàn)“三區(qū)八城市”:環(huán)渤海、中西南及長三角三大區(qū)北京、天津、沈陽、太原、成都、無錫、蘇州、西安8個城市。 區(qū)域布局06、07年銷售收入比率集團在北京住宅的平均銷售價格為16，990元/平方米，增加37.4的北京外

11、住宅合同平均銷售價格為5815元/平方米，增加21.1%。 住宅銷售比例從2006年的61提高到79環(huán)渤海地區(qū)仍然是集團的重點銷售地區(qū)，年度內(nèi)合同收入約65.8億元，合同面積約47.6萬平方米。資料來源： 2007年年報，資料來源： 2007年年報，地區(qū)布局土地儲備2008年上半年，集團在無錫、重慶獲得新項目，增加土地儲備約123萬平方米。 新的土地儲備都是住宅用地，附帶一部分輔助商業(yè)用地。 截至2008年2月，土地儲備約1118萬平方米，可建筑大樓面積約977萬平方米，截至2008年6月30日，土地儲備可建筑大樓面積約952萬平方米。 北京以外的地區(qū)占集體土地儲備的比例增加到了84.9，天津

12、是其中份額最重的。 由于政府調(diào)整計劃等原因，集團在期間內(nèi)退出太原長風項目和蘇州陽澄湖項目，土地儲備減少約88萬平方米。 數(shù)據(jù)來源：公司公告，單位：萬平方米，2006年，2007年，數(shù)據(jù)來源：各年報，2006年，2007年初的土地儲備情況，區(qū)域布局土地儲備到2008年6月30日為止，土地儲備可建設大樓面積約9550，數(shù)據(jù)來源：公司公告，產(chǎn)品主流產(chǎn)品系列：低密度人文小區(qū)、“多元化復合小區(qū)”、“國際化高級小區(qū)”； 以住宅項目開發(fā)為主，投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為輔助，加強兩業(yè)務之間的協(xié)同交流。 房地產(chǎn)組合保持平衡，收入來源增加，推動了大的穩(wěn)定現(xiàn)金流。 推進產(chǎn)品標準化有效復制，藪將加強在國內(nèi)主要城市確立的良好

13、發(fā)展基礎，鞏固集團在北京以外城市的品牌地位，進一步擴大當前據(jù)點的市場占有率，推動未來業(yè)務長期穩(wěn)定增長。 預計2008年北京和場外各有特色的住宅和商業(yè)項目將陸續(xù)推出新單位。 進度已經(jīng)在北京地區(qū)開發(fā)了多種房地產(chǎn)類型。 從2008年到2009年，將在沈陽、成都、天津、西安、無錫5個中心城市陸續(xù)推進以“世界最美”為理念的首座國際城。 五城的總開發(fā)規(guī)模超過300萬平方米。產(chǎn)品系列、股權結構、方案、方案、45.6%、10.0%、新加坡投資、戰(zhàn)略投資者、其他股東(h )、16.2%、28.3%、管理模式適應全國快速增長的項目公司、項目公司、決策主體2007年9月，股東大會關于發(fā)行a股的議案，如果a股發(fā)行成功

14、，集團將同時擁有國內(nèi)和香港兩個資本運營平臺。 融資渠道銀行貸款2007年12月31日，集團現(xiàn)金及短期銀行存款27.71億元，資本負債比率35.2% (短期及長期貸款減少現(xiàn)金及銀行結算純額資產(chǎn)值的修訂除外)。 除GIC外，國家開發(fā)銀行、建設銀行、中國銀行、招商銀行、新加坡星展銀行、美國AG基金都是首家職業(yè)生涯中極其重要的伙伴。 融資渠道合作開發(fā)2008年，最初的載體資本支出預計為40億元人民幣，主要用于購買土地，預計每年增加500萬平方米的土地。 首次職業(yè)發(fā)展得到新加坡政府投資公司(GIC )的大力支持。 最初的職業(yè)與GIC的合作一般采用股票合作方式，合作比率為最初的職業(yè)55，GIC45。 雙方

15、采用這種模式的合作項目達到了13個項目。 2007年10月，首次成立了子公司北京首家創(chuàng)新資本運營商主要股東Reco Ziyang Pte Ltd .和合營公司成都首家車站運營商，合營公司注冊資本5000萬美元(約3.9億港元)，首次占中55。 2008年3月，首次在Reco Ziyang Pte Ltd .及陜西海億和中國陜西西安市設立了中外合資合營西安首家新置業(yè)，其注冊資本為9500萬美元。 初創(chuàng)、Reco Ziyang Pte Ltd .和陜西海億分別占38.4%、57.6%和4%的權益。 2008年8月，首次與控股新加坡政府投資構成合營重慶首個創(chuàng)新石置業(yè)，合營投資總額9500萬美元，雙方

16、各占一半權益。 2008年4月，首次以600萬元、600萬元和9240萬元將全資附屬公司天津首個創(chuàng)新明置業(yè)、天津首個新青置業(yè)和天津伴山人家置業(yè)分別以60、60和45權益投資新加坡政府，預計銷售收益共約7095元。 08年上半年的銷售額回收2008年上半年，首次的銷售額約24.8億元，比2007年上半年上升了約601%。 主要是因為公司開發(fā)的北京緣溪堂項目、北京AZTown項目、天津?qū)毚浠ǘ柬椖康软椖夸N售額增加。 2008年上半年，公司酒店業(yè)務銷售額1.24億元，比上年同期上漲8%，主要是因為本集團擁有的金融街連鎖酒店和中環(huán)假日酒店的租賃率和住房價格比年平均上漲。 2008年上半年，公司的股東資本利潤約為2.52億元。 截至2008年6月30日，公司總資產(chǎn)達200.