豐湖花園商業(yè)裙樓策劃報(bào)告

1、豐湖花園商業(yè)裙樓策劃報(bào)告,第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)探索,一、市場(chǎng)背景,1、近五年農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口分析,連續(xù)5年出口額呈大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，表明農(nóng)產(chǎn)品對(duì)外貿(mào)易前景好，需求見(jiàn)旺；總體呈現(xiàn)貿(mào)易“順差逆差順差”，表明中國(guó)在加入WTO后農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力在逐步增強(qiáng)。,2、深圳及珠三角農(nóng)產(chǎn)品需求分析,經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭保持穩(wěn)健，消費(fèi)信心增強(qiáng)； 深圳市作為全國(guó)性和國(guó)際性物流城市的地位； 急增的居住人口和龐大的流動(dòng)人口。,使深圳形成了罕見(jiàn)的對(duì)農(nóng)副土特產(chǎn)品的巨大需求，迅速帶動(dòng)了珠江三角洲的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，孕生了中國(guó)最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和第一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上市企業(yè)布吉農(nóng)批市場(chǎng)。,隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，深圳城市地位日益提升，居住人口和流動(dòng)人口日益增加，農(nóng)

2、副土特產(chǎn)品的需求將越來(lái)越大。,3、近年布吉農(nóng)批市場(chǎng)交易額分析,根據(jù)02-05年數(shù)據(jù)顯示，四年成交額呈大幅遞增趨勢(shì)，表明深圳對(duì)農(nóng)產(chǎn)品需求大，農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展前景看好。,4、小結(jié),近五年農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)呈良性發(fā)展，總體需求見(jiàn)旺，相關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)前景看好； 深圳城市特性，孕育了農(nóng)副土特產(chǎn)品巨大的需求和商機(jī)；,二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),高檔的批發(fā)市場(chǎng)是目前深圳市批發(fā)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，高端入市迅速占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的不足，增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。,近年廣東省內(nèi)涌現(xiàn)大量綜合批發(fā)市場(chǎng)，勢(shì)必分流客戶； 深圳大量超市、百貨，分流客源； 隨著生活水平的提高，客戶對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求提高，傳統(tǒng)的批發(fā)市場(chǎng)設(shè)施和環(huán)境較差；,市場(chǎng)

3、結(jié)論,依托布吉農(nóng)批市場(chǎng)，在業(yè)態(tài)上既要體現(xiàn)共性又要突顯差異化特性，以高端定位入市，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)。,第二部分 項(xiàng)目研判,本案屬豐湖花園商業(yè)裙樓，位于布吉路和泥崗路交界處；負(fù)一層為水果批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)已全部銷售，但當(dāng)前經(jīng)營(yíng)不太理想，大部分用于倉(cāng)庫(kù)使用，其租金由20-50元/月。一、二層總建筑面積9889，內(nèi)部裝修基本完成；一層鋪位161家，二層鋪位218家，合計(jì)379家。 本案緊鄰布吉農(nóng)批市場(chǎng)，并且負(fù)一層與之相通。,一、項(xiàng)目概況,依托布吉農(nóng)批市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和影響力，合理進(jìn)行業(yè)態(tài)定位是 本案運(yùn)做的關(guān)鍵所在。,二、項(xiàng)目四至,三、項(xiàng)目工程概況圖鋪位裝修已基本完成,（通道兩傍鋪位1）,（通道兩傍鋪位1）,（吊頂）

4、,（電梯井周邊鋪位）,四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析,優(yōu)勢(shì)分析（S） 布吉農(nóng)批市場(chǎng)良好的商業(yè)氛圍，將成為本案投資潛力的有力佐證； 60年產(chǎn)權(quán)，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)物業(yè)； 深圳市布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心是本項(xiàng)目合作伙伴，對(duì)農(nóng)批市場(chǎng)運(yùn)做具備豐富的經(jīng)驗(yàn)和客戶資源； 本案檔次較高，購(gòu)物環(huán)境絕佳； 單個(gè)鋪位面積較小，價(jià)格抗性大； 外部交通較好，緊鄰清水河物流基地；另屬地鐵物業(yè)，交通便利。,策略形成發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 充分利用布吉農(nóng)批市場(chǎng)濃厚的商業(yè)氛圍，借助其優(yōu)勢(shì)和影響力； 與布吉批發(fā)市場(chǎng)相輔相成，既突破其業(yè)態(tài)的空白點(diǎn)，又能符合其產(chǎn)品資源體系； 充分訴求本項(xiàng)目擁有60年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，比一般批發(fā)市場(chǎng)和商鋪高出20年收益，投資前景及價(jià)值好； 充分整

5、合布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心公司的資源，借鑒其豐富經(jīng)驗(yàn)。,劣勢(shì)分析（W） 內(nèi)部交通不便，無(wú)法進(jìn)行大體量商品交易；且二樓僅一座貨運(yùn)電梯，不利于貨物進(jìn)出； 物業(yè)進(jìn)出口不合理，易造成交通堵塞； 服務(wù)配套設(shè)施缺乏 項(xiàng)目總體規(guī)模較小，不易于形成“群集效應(yīng)”； 鋪位使用率低；,策略形成淡化劣勢(shì) 增設(shè)停車場(chǎng)出口（詳見(jiàn)物業(yè)發(fā)展建議）； 適當(dāng)減少二樓鋪位，用于增設(shè)銀行、商務(wù)洽談室等高檔商務(wù)配套； 停車場(chǎng)所合理劃分為居民停車場(chǎng)和商務(wù)停車場(chǎng)，盡量緩解交通堵塞問(wèn)題。,機(jī)會(huì)分析（O） 布吉農(nóng)批市場(chǎng)即將拆建，而本項(xiàng)目高端入市，勢(shì)必吸引其經(jīng)營(yíng)者及投資客； 布吉批發(fā)市場(chǎng)大部分是經(jīng)營(yíng)業(yè)主、投資客戶見(jiàn)證其發(fā)展，對(duì)同類業(yè)態(tài)市場(chǎng)投資信心強(qiáng)；

6、 商業(yè)物業(yè)的投資前景及投資價(jià)值好； 國(guó)家、地方政府利好政策支持,策略形成抓住機(jī)會(huì) 充分演繹布吉農(nóng)批市場(chǎng)的發(fā)展歷程，激發(fā)當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)者和投資客購(gòu)買(mǎi)心理； 與政府部門(mén)進(jìn)行互動(dòng)，且加強(qiáng)對(duì)政府利好政策支持的宣傳。,威脅分析（T） 近年珠三角涌現(xiàn)大量綜合批發(fā)市場(chǎng)，勢(shì)必分流客戶； 國(guó)家宏觀政策對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的影響，增加了項(xiàng)目運(yùn)做成本；另2007年宏觀政策的不確定性。,策略形成歸避威脅 充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，并采取措施彌補(bǔ)場(chǎng)地和物流上的不足； 避開(kāi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)早入市,綜上所述，本項(xiàng)目具有三大核心資源體系，為項(xiàng)目的高起點(diǎn)提供了現(xiàn)實(shí)條件： 第一大資源體系“天時(shí)” 本項(xiàng)目是傳統(tǒng)農(nóng)批市場(chǎng)的升級(jí)版，高端入市填補(bǔ)批發(fā)市場(chǎng)的空白點(diǎn)；

7、 第二大資源體系“地利” 緊鄰布吉批發(fā)市場(chǎng)，具備先天優(yōu)勢(shì)； 第三大資源體系“人和” 布吉批發(fā)市場(chǎng)自1989年建成開(kāi)業(yè)以來(lái)，其發(fā)展前景及投資價(jià)值深入人心，其濃厚的商業(yè)氛圍、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、客戶資源、影響力均是本項(xiàng)目借勢(shì)而上的基礎(chǔ)。,在結(jié)合市場(chǎng)探索與項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判的基礎(chǔ)上，我們必須解決四核心大問(wèn)題：,如何最大價(jià)值的依托布吉農(nóng)批市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和影響力？,如何在業(yè)態(tài)組合上做到差異化與共性并存？,采取什么營(yíng)銷策略，一方面能快速回籠資金，另一方面 確保利潤(rùn)最大化？,通過(guò)哪些經(jīng)營(yíng)模式，區(qū)分于傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)，樹(shù)立項(xiàng)目檔次？,第二部分 項(xiàng)目定位,一、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位前言 本項(xiàng)目的地理位置及規(guī)模，決定了它必須依托布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)

8、市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和影響力，但又不能“克隆”，尋找突破、創(chuàng)新，才能形成亮點(diǎn)。,物業(yè)定位,三、業(yè)態(tài)定位分析,結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的業(yè)態(tài)定位方向主要為以下幾點(diǎn)： 生鮮市場(chǎng)：受項(xiàng)目賣(mài)場(chǎng)環(huán)境、格局所限，生鮮所需車輛無(wú)法進(jìn)入，并且會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體檔次有所影響； 生活品城：不具有特色，與農(nóng)批市場(chǎng)的切合點(diǎn)多，不能最大程度的利用農(nóng)批市場(chǎng)的資源，且客戶更愿意去購(gòu)物環(huán)境較佳的商場(chǎng)、超市，操作性不大； 滋補(bǔ)品城：總體市場(chǎng)尚不是很成熟，但其發(fā)展前景非?？春?，可在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置一定量位置的賣(mài)場(chǎng)，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大； 茶葉、茶具類：同類型專業(yè)市場(chǎng)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，且與布吉批發(fā)市場(chǎng)相互競(jìng)爭(zhēng)，不利于市場(chǎng)發(fā)展；,物業(yè)定位,（續(xù)上） 干貨

9、市場(chǎng)：普通干貨與布吉批發(fā)市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)，建議以差異化業(yè)態(tài)加以延伸，如中高檔的干果、海鮮干貨、臘味等中高檔次的干貨，既可提升項(xiàng)目的檔次，與農(nóng)批市場(chǎng)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，又可形成本項(xiàng)目的獨(dú)有特色； 名優(yōu)特產(chǎn)：由于深圳流動(dòng)人口占絕大多數(shù)的城市，且深圳是全國(guó)僅有的聚集了56個(gè)民族的二個(gè)城市之一，龐大的流動(dòng)人口產(chǎn)生了對(duì)家鄉(xiāng)土特產(chǎn)品的巨大需求，而深圳缺乏檔次較高的土特產(chǎn)交易市場(chǎng)，通過(guò)差異化業(yè)態(tài)定位，歸避直接競(jìng)爭(zhēng)，具備一定的操作性。,物業(yè)定位,農(nóng)產(chǎn)品干貨特產(chǎn)交易城,物業(yè)定位,四、項(xiàng)目命名,五、項(xiàng)目形象定位,布吉農(nóng)批市場(chǎng)升級(jí)版 中國(guó)農(nóng)批市場(chǎng)精品版,物業(yè)定位,五、定位依據(jù),布吉農(nóng)批市場(chǎng)本身就有大量的相關(guān)的業(yè)與產(chǎn)品線，但

10、由于受到自身?xiàng)l件的限制，使其檔次一直不能提升，依托布吉農(nóng)批市場(chǎng)的知名度與影響力，將其打造成布吉農(nóng)批市場(chǎng)的升級(jí)版 深圳及廣東省各地大量的全國(guó)各地的流動(dòng)人口對(duì)家鄉(xiāng)名優(yōu)特產(chǎn)的需求給了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)最大的保障 本項(xiàng)目須定位為全國(guó)各地的名優(yōu)新特特產(chǎn)產(chǎn)品，在招商時(shí)以各總經(jīng)銷、總代理為主要招商對(duì)象，將使項(xiàng)目成位珠三角地區(qū)的中國(guó)特產(chǎn)聚散地和流通中心,物業(yè)定位,六、項(xiàng)目與布吉農(nóng)批市場(chǎng)、中國(guó)特產(chǎn)城的對(duì)比,物業(yè)定位,七、其它可比案例分析,廣州一德路山海城、海中寶海味干貨批發(fā)市場(chǎng)揚(yáng)名中外，商戶云集，生意做遍全國(guó)和海外，商戶賺錢(qián)，業(yè)主同樣賺錢(qián)，租金水平達(dá)到了1500元/平方米，售價(jià)達(dá)到10多萬(wàn)28萬(wàn)/平方米！一德路海味干貨市

11、場(chǎng)的高價(jià)值至少啟發(fā)我們兩點(diǎn)： 一是做海味干貨能支撐高租金回報(bào)； 二是注重經(jīng)營(yíng)環(huán)境與檔次，重視統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。,廣州一德路,物業(yè)定位,八、業(yè)態(tài)定位,物業(yè)定位,二層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)店招、圖示,物業(yè)定位,交通組織建議（初步）,A、外部交通：為加項(xiàng)目的可達(dá)性，建議將現(xiàn)有的車輛出入口作適當(dāng)調(diào)整，以更利于車輛出入，并增加幾個(gè)出入口； B、內(nèi)部交通：顧客人流導(dǎo)向便利性，設(shè)計(jì)必要的人流導(dǎo)向，使客戶能在市場(chǎng)內(nèi)滯留最長(zhǎng)時(shí)間； C、臨布吉路鋪位全部裝修為臨街鋪； D、建議將一樓靠近停車場(chǎng)部分（原住宅售樓處位置）裝修為銷售招商處。 （具體建議見(jiàn)下圖）,產(chǎn)品細(xì)化定位,取消第一排停車位，將花壇拆除，將此處的墻改建成玻璃門(mén)帶窗,增設(shè)

12、一個(gè)68米寬的車行/人行通道，與樓下的批發(fā)市場(chǎng)有效連接,將崗?fù)みm當(dāng)調(diào)整位置，更方便車輛出入,將此兩個(gè)出入口加大,規(guī)劃修改建議示意圖,產(chǎn)品細(xì)化定位,增加一個(gè)步行樓梯 與市場(chǎng)人行道相連,“經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值”：這是商業(yè)地產(chǎn)的桓古不變的價(jià)值規(guī)律。本項(xiàng)目要求發(fā)展商從原來(lái)的短期贏利模式向長(zhǎng)期贏利模式的轉(zhuǎn)變，以打造名優(yōu)特產(chǎn)交易平臺(tái)升級(jí)版為運(yùn)做目標(biāo)。,一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位,經(jīng)營(yíng)管理定位,從本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)和長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值提升的角度考慮，通泰對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理建議如下：,經(jīng) 營(yíng) 管 理,基礎(chǔ)服務(wù)：“保安、保潔、 維修、代租代管“,增 值 服 務(wù),（1）自建網(wǎng)上商城或與目前已經(jīng)較成熟的行業(yè)網(wǎng)站服務(wù)商合作 （2）與政府和行業(yè)

13、協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行互動(dòng)，整合政府、協(xié)會(huì)、媒體資源，提升項(xiàng)目品牌，樹(shù)立項(xiàng)目形象 （3）定期舉辦關(guān)于農(nóng)批市場(chǎng)和中國(guó)農(nóng)副土特產(chǎn)的論壇 （4）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體、第一手市場(chǎng)信息 （5）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商戶提供低成本、高效率的物流服務(wù) （6）增設(shè)高端商務(wù)配套設(shè)施，使經(jīng)營(yíng)戶100%滿意，采購(gòu)商100%滿意,經(jīng)營(yíng)管理定位,八、終端消費(fèi)群分析,本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體為： 深圳乃至廣東省大量的外地流動(dòng)人口對(duì)家鄉(xiāng)特產(chǎn)的需求 港澳地區(qū)居民對(duì)內(nèi)地名優(yōu)特產(chǎn)的偏愛(ài) 作為一個(gè)區(qū)域性的中國(guó)名優(yōu)土特產(chǎn)批發(fā)中必，將成為全省各地及港澳地區(qū)經(jīng)銷商的一個(gè)采購(gòu)首選 旅游客戶需求，深圳是全國(guó)優(yōu)秀旅

14、游城市，每年來(lái)深旅游的游客數(shù)量眾多，作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)全國(guó)名優(yōu)特產(chǎn)的商城將成為游客必經(jīng)之地,物業(yè)定位,一、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（租/售）定位原則和影響定價(jià)的因素,價(jià)格定位,1、租賃價(jià)格,本項(xiàng)目的商鋪部分租賃價(jià)格建議（初步）： 根據(jù)項(xiàng)目周邊布吉農(nóng)批市場(chǎng)租賃情況，租金水平一般為80- 120元/月，考慮到本項(xiàng)目現(xiàn)處于初期運(yùn)做，建議采取租賃價(jià) 格略低于市場(chǎng)平均水平的策略，平均租賃價(jià)格為70元/月，以 此吸引商戶的進(jìn)駐，將其做旺。初步建議項(xiàng)目初始租賃價(jià)格： 一層鋪位租賃價(jià)格：80-90 元/月 二層鋪位租賃價(jià)格：50-60 元/月,經(jīng)過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)培育，逐步提升租金水平,價(jià)格定位,2、銷售價(jià)格,初步設(shè)定項(xiàng)目平均

15、租金為100元/月。 1）確定年收益：100元/月12月1=1200元 2）確定還原利率：采用中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)以及本項(xiàng)目屬前期經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)有待培育，故取還原利率為5-6% 3）使用年限（未來(lái)可取得的收益年限）：60年 4）收益價(jià)格確定，運(yùn)用公式：V=A/R1-1/（1+R）N 式中 V：房地產(chǎn)的價(jià)格 A：房地產(chǎn)的年收益 R：還原利率 N：未來(lái)可取得收益年限,價(jià)格定位,3、售價(jià)測(cè)算表,在考慮到項(xiàng)目現(xiàn)處于前期運(yùn)做，還需給予一定的市場(chǎng)培育期，租賃價(jià)格與還原利率較低，因此選擇以上兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行售價(jià)測(cè)算。 對(duì)以上兩個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)設(shè)置可測(cè)算初步平均售價(jià) =（2282160%

16、+1856340%）=21118（元/）,價(jià)格定位,4、返租成本預(yù)算,本項(xiàng)目商鋪平均銷售價(jià)格為： =21118+50680.5=23650（元/）,根據(jù)深圳市商鋪市場(chǎng)特性，結(jié)合項(xiàng)目特性（60年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，緊鄰布吉農(nóng)批市場(chǎng)），建議 一層商鋪平均銷售價(jià)格為：2850031500 （元/） 二層商鋪平均銷售價(jià)格為：17000-19000 （元/）,價(jià)格定位,4、招商與銷售利潤(rùn)對(duì)比,銷售收益 初步設(shè)定其銷售率為80%，核算其收益 銷售利潤(rùn)收益=988923650元/80%=1.9億元 評(píng)價(jià)：資金回收快，風(fēng)險(xiǎn)低，利潤(rùn)收益高,招商收益 初步設(shè)定其租賃價(jià)格為70元/月，考慮到免租期等方面的因素，核算其收益

17、 招商年收益=988970元/月12月50%=4，153，380元 評(píng)價(jià)：資金加收慢、利潤(rùn)較直接銷售略低、易于培育市場(chǎng)，但運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn)高,根據(jù)招商與銷售對(duì)比分析后，得出本項(xiàng)目采取銷售與招商齊頭并進(jìn)，前期以 銷售為主，后續(xù)以招商為主，吸引大量品牌商戶的進(jìn)駐，以此降低運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn)。,價(jià)格定位,一、銷售客戶分析,根據(jù)布吉農(nóng)批市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合項(xiàng)目的特性，對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分如下：,50%,35%,15%,核心客戶,重點(diǎn)客戶,游離客戶,見(jiàn)證布吉、福田、南山等批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展歷程，對(duì)其發(fā)展前景 看好的主動(dòng)投資客,深圳布吉、福田、南山等批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主及被動(dòng)投資客,來(lái)往于深圳與內(nèi)地之間做農(nóng)批生意的生意人、內(nèi)地做特

18、產(chǎn)貿(mào)易 的企業(yè)主,客戶定位,他們是,對(duì)商鋪投資有一定的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)，對(duì)商鋪的投資價(jià)值具理性分析與判斷，經(jīng)常尋找商鋪投資的機(jī)會(huì)，一旦出現(xiàn)新的商鋪供給，就會(huì)前去考察，根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷是否進(jìn)行投資，關(guān)注投資回報(bào)，看重商鋪的區(qū)域升值潛力；,現(xiàn)以租入方式從事農(nóng)批市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但由于對(duì)現(xiàn)有商鋪的位置、面積、租金水平不滿意，或想擁有一間自己的商鋪以減輕經(jīng)營(yíng)壓力，或認(rèn)識(shí)到了商鋪投資的保值及升值功能，從而打算購(gòu)入商鋪；,具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手中有一定的閑置資金，在尋找較好的投資方式，對(duì)投資商鋪有一定的興趣，能接受地理位置較好、升值潛力較大的商鋪；,資金充裕，對(duì)投資商鋪收租、造福子孫的期望意愿極大。此部分的客

19、戶容易受廣告及親友的口碑宣傳影響。,有一定閑置資金但又不具備任何一類投資理財(cái)?shù)膶I(yè)技能，商鋪投資因其專業(yè)性不強(qiáng)和收益穩(wěn)定而較多地受到這部分人關(guān)注。這些人往往資金實(shí)力并不十分雄厚，投資行為較為謹(jǐn)慎，所以希望鋪位面積小一些，從而總投資金額不大，并希望提供較為靈活的銀行按揭方式。,客戶定位,第三部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略,總體思路： 銷售與招商舉頭并進(jìn)！ 銷售利于發(fā)展商快速回籠資金，而招商主要是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用于市場(chǎng)培育關(guān)鍵策略,營(yíng)銷策略分析,建議：實(shí)行租售并舉的營(yíng)銷策略，在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益最大化！,以深圳及內(nèi)地名優(yōu)特產(chǎn)加工、貿(mào)易、經(jīng)銷企業(yè)；從事農(nóng)批市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但由于對(duì)現(xiàn)有商鋪的位置、面積、租金水平不滿

20、意的商戶 。,1、招商對(duì)象：,一、項(xiàng)目招商與銷售區(qū)域劃分,2、銷售對(duì)象：,（1）經(jīng)營(yíng)業(yè)主：珠三角進(jìn)行特產(chǎn)交易的批發(fā)市場(chǎng)、商貿(mào)城，以及珠三角特產(chǎn)生產(chǎn)、加工、貿(mào)易較為集中的區(qū)域企業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者 （2）投資客： 深圳本地具有投資能力的投資客 深圳以外從事商鋪投資行為的投資客,投資模式設(shè)計(jì),投資模式一：首付40%，3年返租24%，實(shí)際首付16%，經(jīng)營(yíng)公司與業(yè)主簽訂3年租賃合同，業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)公司擁有商鋪3年內(nèi)的使用權(quán)。 投資模式二：首付40%，4年返租30%，實(shí)際首付10%，經(jīng)營(yíng)公司與業(yè)主簽訂4年租賃合同，業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)公司擁有市場(chǎng)4年內(nèi)的使用權(quán)。 投資模式三：自營(yíng)客戶，

21、一次性在售價(jià)中給予8%的創(chuàng)業(yè)基金，不返租，由客戶自行經(jīng)營(yíng)，但要遵守經(jīng)營(yíng)管理公司的相關(guān)管理規(guī)定。,二、項(xiàng)目銷售策略,三、項(xiàng)目招商策略,1、租約期限： 結(jié)合免租期，建議第一個(gè)合同期為三年。 2、核心區(qū)域的特殊優(yōu)惠政策： 針對(duì)核心區(qū)域以低租金，高免租期為主要競(jìng)手段。 3、行之有效的倒計(jì)時(shí)免租政策： 結(jié)合工程進(jìn)度及總體招商節(jié)奏制定遞減式免租策略，督促商戶簽約。如：2006年12.28前訂租賃合同，最長(zhǎng)免租9個(gè)月；之后分階段減少免租期，一刺激商戶快速進(jìn)駐。對(duì)龍頭企業(yè)和能給市場(chǎng)帶重大社會(huì)效應(yīng)的企業(yè)和地區(qū)可適當(dāng)給予更長(zhǎng)的免租期。,4、期免租政策： 為商戶提供6個(gè)月免租，首三個(gè)月租金全免，第4-9月租金減半收取，合計(jì)6個(gè)月免租，使發(fā)展商在第四個(gè)月實(shí)現(xiàn)有租金收入。 5、大戶鼓勵(lì)政策： 經(jīng)國(guó)家認(rèn)證的馳名商標(biāo)、知名品牌以及公認(rèn)的國(guó)內(nèi)龍頭農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)入駐可在正常優(yōu)惠基礎(chǔ)上享受額外2-4個(gè)月的免租優(yōu)惠，引發(fā)小商戶“跟風(fēng)效應(yīng)”，促進(jìn)招商。 6、政府鼓勵(lì)與支持政策： 對(duì)政府部門(mén)引進(jìn)的并由政府部門(mén)扶持的重點(diǎn)企業(yè)可適當(dāng)再給予額外的優(yōu)惠，以吸引更多的政府部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的支持,四、項(xiàng)目租賃政策,1、租金構(gòu)成 本項(xiàng)目租金應(yīng)由兩部分構(gòu)成：基本租金、管理費(fèi)、