項(xiàng)目房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)(ppt 56頁(yè)).ppt

1、項(xiàng)目一： 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià) 建筑學(xué)院 常 青,房地產(chǎn)估價(jià),房地產(chǎn)估價(jià),課程內(nèi)容,項(xiàng)目一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià),【知識(shí)目標(biāo)】 （1）掌握房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)的概念、特性及類型。 （2）掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念、本質(zhì)和要素。 （3）熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則。 【能力目標(biāo)】 （1）能辨析房地產(chǎn)的整體概念和房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)。 （2）能結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)原則確定估價(jià)案例的估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 （3）能在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)原則。,學(xué)習(xí)目標(biāo),項(xiàng)目一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià),【項(xiàng)目概述】房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象是質(zhì)量、性能、產(chǎn)權(quán)等都十分復(fù)雜的房地產(chǎn)，準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)是以對(duì)房地產(chǎn)全面、深入、正確的認(rèn)識(shí)為基礎(chǔ)的。同時(shí)，從事房

2、地產(chǎn)估價(jià)工作，要對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)以及這種職業(yè)、行業(yè)的知識(shí)、要求等有所了解。因此，本項(xiàng)目通過不同課題，首先介紹房地產(chǎn)的含義、特性、種類以及作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)應(yīng)從哪些方面進(jìn)行了解并如何予以描述，然后介紹房地產(chǎn)估價(jià)的含義、特點(diǎn)、現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要以及房地產(chǎn)估價(jià)要素和房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德，最后介紹房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義與作用、實(shí)際估價(jià)中應(yīng)遵循的估價(jià)原則以及如何遵循這些原則。,項(xiàng)目一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià),【情境案例】 甲工業(yè)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)研究，為了擴(kuò)大規(guī)模，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，急需籌集一筆資金，經(jīng)企業(yè)決策層研究決定，以企業(yè)現(xiàn)有全部房地產(chǎn)作抵押向乙商業(yè)銀行申請(qǐng)抵押貸款。經(jīng)與銀行協(xié)商，決定委托丙房地產(chǎn)估價(jià)公

3、司對(duì)甲企業(yè)的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。假設(shè)你代表所在的丙房地產(chǎn)評(píng)估公司接受評(píng)估委托，并決定由你作為房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)該房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。 通過本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，請(qǐng)回答如下問題： （1）該公司擬評(píng)估房地產(chǎn)的類型及范圍？ （2）該估價(jià)項(xiàng)目中有哪些估價(jià)要素？ （3）如果所確定的估價(jià)項(xiàng)目成員中張三與該公司某副總經(jīng)理是親戚關(guān)系，則張三是否繼續(xù)參加估價(jià)工作？為什么？ （4）完成本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)工作，應(yīng)遵循哪些估價(jià)原則？,項(xiàng)目一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià),課題一 房地產(chǎn) 一、房地產(chǎn)的含義與特性 二、房地產(chǎn)的類型與描述 課題二 房地產(chǎn)估價(jià) 一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義與本質(zhì) 二、房地產(chǎn)估價(jià)的要素 三、房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要 課題三 房地產(chǎn)

4、估價(jià)人員的職業(yè)道德 課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則 一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義與作用 二、房地產(chǎn)估價(jià)基本原則,課題一 房地產(chǎn),一、房地產(chǎn)的含義與特性 （一）房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。 1土地、建筑物及其他地上定著物 土地：指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 一宗土地的空間范圍可分為三個(gè)層次：地球表面，簡(jiǎn)稱地表；地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱地上空間；地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱地下空間。,課題一 房地產(chǎn),建筑物：指人工建筑供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。 廣義的建筑物包括房屋和

5、構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。 房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御侵襲等作用，供人們?cè)谄渲芯幼　⒐ぷ?、生活、娛樂、?chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所。,課題一 房地產(chǎn),構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其中生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。,其他地上定著物：指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，成為土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一同轉(zhuǎn)讓的物。,課題一 房地產(chǎn),2實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位 實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢(shì)、地基、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。 權(quán)益：是

6、指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利、利益和好處。 區(qū)位：本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動(dòng)而成了房地產(chǎn)的重要組成部分。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等。,課題一 房地產(chǎn),（二）房地產(chǎn)的基本存在形態(tài) 1土地形態(tài)：如圖1-1（a）、（b）所示。 2建筑物形態(tài)：如圖1-1（c）所示。 3房地形態(tài)：如圖1-1（d）所示。,課題一 房地產(chǎn),（三）房地產(chǎn)的特性 1不可移動(dòng)（固定性） 作為立體空間、完整意義的土地，其空間位置是固定不能移動(dòng)的。建筑物由于建在土地之中，其空間位置通常也是固

7、定的，不能移動(dòng)。 不可移動(dòng)性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，而且要受制于其所在的空間環(huán)境 。,課題一 房地產(chǎn),2獨(dú)一無(wú)二（異質(zhì)性、個(gè)別性） 土地受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響會(huì)各有差異；建筑物也有位置、結(jié)構(gòu)、建筑材料、裝飾裝修、建筑風(fēng)格等方面的差異。 每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。 房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性使得相同房地產(chǎn)的大量供給難以出現(xiàn)，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代。,課題一 房地產(chǎn),3壽命長(zhǎng)久 土地的不可毀滅 建筑物的壽命耐久性 4供給有限 土地?cái)?shù)量有限 土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的,課題一 房地產(chǎn),5價(jià)值量大 單位價(jià)值高 總體價(jià)值大 6流動(dòng)性差（變

8、現(xiàn)能力弱 ） 由于具有價(jià)值高大、獨(dú)一無(wú)二、不可移動(dòng)等特性，加之交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，買賣通常需要經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間才能完成。所以，當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金時(shí)，只有以相當(dāng)幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)。,課題一 房地產(chǎn),7用途多樣 主要是對(duì)空地而言。 土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，一般難以改變：原有建筑結(jié)構(gòu)的限制；改變的費(fèi)用高，經(jīng)濟(jì)上不可行。 8相互影響 房地產(chǎn)的“外部性”（房地產(chǎn)之間的相互影響）。 直接影響房地產(chǎn)的使用和價(jià)值。 9易受限制 1、管制權(quán)：如城市規(guī)劃 2、征收權(quán) 3、征稅權(quán),課題一 房地產(chǎn),10保值增值性 保值增值原因：

9、對(duì)房地產(chǎn)的投資改良 通貨膨脹 外部經(jīng)濟(jì)條件的改善 對(duì)房地產(chǎn)需求的增加,課題一 房地產(chǎn),二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述 （一）房地產(chǎn)的種類劃分 1.按用途劃分的種類 （1）居住房地產(chǎn) （2）商業(yè)房地產(chǎn) （3）辦公房地產(chǎn) （4）旅館房地產(chǎn) （5）餐飲房地產(chǎn) （6）體育與娛樂房地產(chǎn) （7）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn) （8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) （9）特殊用途綜合房地產(chǎn) （10）綜合房地產(chǎn),課題一 房地產(chǎn):二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,2.按開發(fā)程度來(lái)劃分的種類 （1）生地 （2）毛地 （3）熟地 （4）在建工程 （5）現(xiàn)房（含土地）,課題一 房地產(chǎn):二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,3按實(shí)物形態(tài)劃分的種類 （1）

10、土地 （2）建筑物 （3）土地與建筑物的綜合體 （4）房地產(chǎn)的局部 （5）未來(lái)狀況下的房地產(chǎn) （6）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn) （7）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分 （8）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn) （9）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn),二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,4按照權(quán)益狀況劃分的種類 （1）“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn) （2）“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn) （3）“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn) （4）共有的房地產(chǎn) （5）部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) （6）有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn) （7）設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)

11、 （8）設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn) （9）有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn) （10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn),二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,（11）被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn) （12）手續(xù)不齊全的房地產(chǎn) （13）房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) （14）臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn) （15）違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn) （16）房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益 （17）地役權(quán) （18）房地產(chǎn)的抵押權(quán) （19）房地產(chǎn)的空間利用權(quán) （20）房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn),二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,5.按是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分的類型 1、收益性房

12、地產(chǎn) 2、非收益性房地產(chǎn) 6.按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類型 1、出售型房地產(chǎn) 2、出租型房地產(chǎn) 3、營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn) 4、自用型房地產(chǎn),課題一 房地產(chǎn):二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,（二）房地產(chǎn)狀況描述 包括：基本狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況三個(gè)方面的描述。 1. 房地產(chǎn)基本狀況描述 （1）名稱 （2）坐落 （3）范圍 （4）規(guī)模 （5）用途 （6）權(quán)屬,二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,（二）房地產(chǎn)狀況描述 2. 房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述 （1）土地實(shí)物狀況描述 四至 面積 形狀 地形地勢(shì) 地基（工程地質(zhì)） 土壤 開發(fā)程度 其他 （2）建筑物實(shí)物狀況的描述 建筑規(guī)模 層數(shù)和高度 外觀 建筑結(jié)構(gòu) 設(shè)施設(shè)備

13、 裝飾裝修 日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水 層高和室內(nèi)凈高 空間布局 竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和設(shè)計(jì)使用年限 護(hù)情況和完損狀況 其他,二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述,3房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述 （1）土地權(quán)益狀況描述 土地所有權(quán)狀況 土地使用權(quán)狀況 土地使用管制情況 土地利用現(xiàn)狀 出租或占用情況 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況 其它特殊情況 （2）建筑物權(quán)益狀況描述 房屋所有權(quán)狀況 出租或占用情況 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況 其它特殊情況 其他,課題二 房地產(chǎn)估價(jià),一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義與本質(zhì) （一）房地產(chǎn)估價(jià)的概念 核心內(nèi)容：根據(jù)特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并

14、提供專業(yè)意見。 完整定義：房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判定的活動(dòng)。,一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義與本質(zhì),全面理解房地產(chǎn)估價(jià)含義必須正確認(rèn)識(shí)三個(gè)問題: 1.房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)估價(jià) 一門學(xué)問和學(xué)科；一種職業(yè)和行業(yè)。 專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)： 由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成 提供的是一種專業(yè)意見 估價(jià)結(jié)果具有社會(huì)公信力 實(shí)行有償服務(wù) 要承擔(dān)法律責(zé)任,一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義與本質(zhì),2. 房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)評(píng)估的區(qū)別與聯(lián)系 一般情況下可以交換使用。 估價(jià)的含義更精準(zhǔn)、明確,專指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 評(píng)估含義寬泛，不只限于價(jià)值評(píng)估。 3.國(guó)外和港臺(tái)

15、地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂和定義不盡相同 美國(guó)大多稱為Real Estate Appraisal。 英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家大多稱為Property Valuation。 日本和韓國(guó)成為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)稱不動(dòng)產(chǎn)鑒定。 中國(guó)香港地區(qū)習(xí)慣上稱為物業(yè)估值或者物業(yè)估價(jià)。 中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)稱為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。,一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義與本質(zhì),（二）房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì) （1）房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格 （2）房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià) （3）房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證 （4）房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi) （5）房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù),課題二 房地產(chǎn)估價(jià),二、房地

16、產(chǎn)估價(jià)的要素 1. 估價(jià)當(dāng)事人 （1）估價(jià)委托人 俗稱客戶，指直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立委托合同的單位或個(gè)人。 （2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。 （3）房地產(chǎn)估價(jià)人員 指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員，包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。,課題二 房地產(chǎn)估價(jià)：二、房地產(chǎn)估價(jià)的要素,2.估價(jià)目的 指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果的預(yù)期用途。 一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。 不同估價(jià)目的影響估價(jià)結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、

17、價(jià)值類型以及估價(jià)依據(jù)等都有可能不同。 估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果的用途。 3.估價(jià)時(shí)點(diǎn) 也稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值日期，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中所評(píng)估的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間。 注意：確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后。,課題二 房地產(chǎn)估價(jià)：二、房地產(chǎn)估價(jià)的要素,4.估價(jià)對(duì)象 是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的房地產(chǎn)及相關(guān)其他財(cái)產(chǎn)。 估價(jià)對(duì)象由委托人和估價(jià)目的雙重決定。 現(xiàn)實(shí)中估價(jià)對(duì)象是復(fù)雜多樣的。有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。 5.價(jià)值類型 指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中所評(píng)估的具體某種價(jià)值。 一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的價(jià)值類型根據(jù)估價(jià)目確定。同一估價(jià)對(duì)象的具體某種價(jià)值是在其相應(yīng)的估

18、價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上是唯一的。 價(jià)值類型主要有市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值。其中，市場(chǎng)價(jià)值是最基本、最常用的價(jià)值類型。,課題二 房地產(chǎn)估價(jià)：二、房地產(chǎn)估價(jià)的要素,6. 估價(jià)依據(jù) 指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)。廣義上還包括委托人所提供的估價(jià)所需資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師掌握、搜集的估價(jià)所需資料。 實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。 7. 估價(jià)假設(shè) 指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要但又不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所作

19、的合理假定。 作用：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)；告知、提醒和保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人。,課題二 房地產(chǎn)估價(jià)：二、房地產(chǎn)估價(jià)的要素,8. 估價(jià)原則 指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)作的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)應(yīng)遵循的原則：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；最高最佳使用原則。 獨(dú)立、客觀、公正是對(duì)估價(jià)的基本要求，它是估價(jià)的基本原則和最高行為準(zhǔn)則。 9. 估價(jià)程序 指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作的全過程中各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后次序。 基本程序：獲取估價(jià)業(yè)務(wù)受理估價(jià)委托

20、制定估價(jià)作業(yè)方案搜集估價(jià)所需資料實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值撰寫估價(jià)報(bào)告審核估價(jià)報(bào)告交付估價(jià)報(bào)告估價(jià)資料歸檔。,課題二 房地產(chǎn)估價(jià)：二、房地產(chǎn)估價(jià)的要素,10. 估價(jià)方法 房地產(chǎn)估價(jià)方法是指估價(jià)測(cè)算應(yīng)采用的方法。 基于近期市場(chǎng)上相似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)衡量其價(jià)值市場(chǎng)法； 基于該房地產(chǎn)的預(yù)期收益來(lái)衡量其價(jià)值收益法； 基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)來(lái)衡量其價(jià)值成本法。 另外：還假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。 11. 估價(jià)結(jié)果 指房地產(chǎn)估價(jià)人員經(jīng)過分析、測(cè)算和判斷得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。,課題二 房地產(chǎn)估價(jià),三、房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要 1. 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 房地產(chǎn)的“獨(dú)一無(wú)二”和

21、“價(jià)值較大”特性，是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)存在的前提； 房地產(chǎn)市場(chǎng)的“不完全市場(chǎng)”特性決定了房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)； 房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的廣泛性、重要性，決定了房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體。,課題二 房地產(chǎn)估價(jià)：三、房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要,2. 房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要 房地產(chǎn)抵押的需要 房地產(chǎn)征收征用的需要 房地產(chǎn)稅收的需要 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要 房地產(chǎn)分割的需要 房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定的需要 企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要 房地產(chǎn)行政管理的需要 其他方面的需要,課題三 房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德,一、房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)道德概述 房地產(chǎn)估價(jià)人員的職業(yè)

22、道德是指房地產(chǎn)估價(jià)人員在從事房地產(chǎn)估價(jià)這種職業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循的道德規(guī)范和行業(yè)行為規(guī)范。 要求：良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為 因?yàn)椋喝绻康禺a(chǎn)估價(jià)人員沒有良好的職業(yè)道德，即使具有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但估價(jià)結(jié)果難以保證公正合理。,課題三 房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德,二、房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)道德內(nèi)容 包括三個(gè)方面:職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣。 實(shí)踐上可概括為： 誠(chéng)實(shí)正直； 回避利益沖突； 具備專業(yè)勝任能力； 勤勉盡責(zé)； 保守秘密； 公平競(jìng)爭(zhēng)； 承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。,課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則,一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義與作用 1房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義 指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在

23、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 獨(dú)立、客觀、公正原則； 合法原則； 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 替代原則； 最高最佳使用原則； 謹(jǐn)慎原則。,課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則,2房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用 可以使不同房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相似； 幫助估價(jià)人員如何思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，如何把估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值首先框定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算，評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。,課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則,二、房地產(chǎn)估價(jià)基本原則 1. 獨(dú)立、客觀、公正原則

24、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人均公平合理的價(jià)值。 制度層面： 估價(jià)機(jī)構(gòu)是具有獨(dú)立法人地位的機(jī)構(gòu)。 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，與估價(jià)對(duì)象沒有利益關(guān)系。 操作層面： 假設(shè)各方當(dāng)事人均是理性并利己的 “換位思考”考慮評(píng)估價(jià)值,課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則:二、房地產(chǎn)估價(jià)基本原則,2合法原則 估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值。 因?yàn)榉康禺a(chǎn)狀況（特別是權(quán)益狀況）不同，評(píng)估價(jià)值就會(huì)不同。 依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益，可分解為依法判定的權(quán)利類型及歸屬、使用、處分等權(quán)利。 注意：不是合法的房地產(chǎn)也可以成為估價(jià)，關(guān)鍵是依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房

25、地產(chǎn)并作相應(yīng)狀況房地產(chǎn)的估價(jià)。,課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則:二、房地產(chǎn)估價(jià)基本原則,2合法原則 遵循合法原則在估價(jià)對(duì)象權(quán)益方面應(yīng)做到： （1）依法判定的權(quán)利類型及歸屬，是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬，一般應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及相關(guān)合同等為依據(jù)。 （2）依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。 （3）依法判斷的處分權(quán)，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、出資、抵債、贈(zèng)與等。 （4）依法判斷的其他權(quán)益，包括評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)符合國(guó)家的價(jià)格政策。,課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則:二、房地產(chǎn)估價(jià)

26、基本原則,3估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間價(jià)值。 把由估價(jià)目的決定的評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的特定時(shí)間，稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。 之所以遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素以及房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，決定了房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值是不斷變化的。同一房地產(chǎn)在不同的時(shí)間通常會(huì)有不同的價(jià)值。,課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則:二、房地產(chǎn)估價(jià)基本原則,確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。 特別強(qiáng)調(diào)：遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則更本質(zhì)的是確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)在先，得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)在后，而不是有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間的價(jià)值。 多數(shù)估價(jià)

27、項(xiàng)目是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期（原則上為完成實(shí)地查勘之日）確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。也可因特殊需要，將過去或未來(lái)的某個(gè)日期確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。,課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則:二、房地產(chǎn)估價(jià)基本原則,在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。,課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則:二、房地產(chǎn)估價(jià)基本原則,4替代原則 要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上，相同的商品有相同的價(jià)格。 房地產(chǎn)價(jià)格的形成也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，

28、但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。,課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則:二、房地產(chǎn)估價(jià)基本原則,替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作指明了兩點(diǎn)： （1）如果存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)，并已知其價(jià)格時(shí)，可以通過這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 （2）不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣，特別是同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一時(shí)期，為了同一種估價(jià)目的，對(duì)不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)價(jià)值應(yīng)有合理的“價(jià)差”，尤其是較好的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。 替代原理在市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法中都會(huì)用到。,課題四 房地產(chǎn)估價(jià)原則:二、房地產(chǎn)估價(jià)基本原則,5最高最佳利用原則 要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法最高最佳利用下的價(jià)值。 所謂最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。 最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足4個(gè)條件：法律上允許；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)