天津ABC新天地房地產(chǎn)前期成本估算報(bào)告2006.10.30.ppt

1、ABC新天地 方 案 估 算 報(bào) 告,xxxxxx市內(nèi)分部 2005-10-21,ABC新天地方案估算,第一部分 新方案造價(jià)估算,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,第一章 項(xiàng)目概況,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,項(xiàng)目簡(jiǎn)介,ABC新天地項(xiàng)目規(guī)劃范圍為：東至張自忠路，南靠承德道，西臨規(guī)劃中的合江路，北至赤峰道。 本地塊內(nèi)現(xiàn)有5座租界時(shí)期法式建筑，均為磚木結(jié)構(gòu)，多為坡屋頂，但在等級(jí)上有所不同，四坡頂?shù)腁座等級(jí)最高，兩坡頂?shù)腂、C、D座次之，平頂C座級(jí)別最低。本地塊內(nèi)還有若干簡(jiǎn)易居民用房，規(guī)劃將其拆除。 按照方案規(guī)劃，新建后的ABC新天地將以商業(yè)娛樂功能為主。總體風(fēng)格將

2、保持原建筑物的風(fēng)格，保留沿赤峰道一側(cè)的立面形式，建筑內(nèi)部將進(jìn)行不同程度合理的改造，方案中，ABC新天地共分為9個(gè)單體，分別為A#I#，其中，A#、B#、C#、E#單體是在保持原建筑風(fēng)貌的前提下翻建，其余單體為新規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,第二章 編制依據(jù)及研究重點(diǎn),ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,投資估算編制依據(jù) 天津ABC項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)（2005-9-21） 天津ABC項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù) 天津市頒布各項(xiàng)有關(guān)政策規(guī)定 天津

3、市建筑工程預(yù)算基價(jià)（2004年） 天津市設(shè)備安裝工程預(yù)算基價(jià)。 天津市房屋修繕工程預(yù)算基價(jià)。 天津市近期材料人工機(jī)械單價(jià)。 天津市類似項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù),ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,投資估算編制說明 本方案估算主要包括六大部分：土地及大配套費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本、市政配套工程費(fèi) 用、不可預(yù)見費(fèi)用。其中：室內(nèi)的建安成本分析及室外的景觀綠化工程是我們研究的重點(diǎn)，其 他費(fèi)用主要根據(jù)天津市各項(xiàng)政策規(guī)定、及我們掌握的當(dāng)前可操作的數(shù)據(jù)而定。 建安成本中主要包括以下幾個(gè)部分： 一、拆除工程費(fèi)用 二、加固工程費(fèi)用 三、新建土建費(fèi)用 四、新建安裝費(fèi)用 五、門窗及裝飾費(fèi)用 說明：在設(shè)備及材料的選取

4、上，價(jià)格基本為中檔水平。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,研究重點(diǎn)之一：拆除加固工程,拆除工程： 編制依據(jù)：天津市修繕定額結(jié)合市場(chǎng)行情。 取 費(fèi)：本估算中計(jì)取費(fèi)用為54萬，每平方米44.46元，如果按照以料抵工的方式進(jìn)行施工，此部分費(fèi)用可以不計(jì)取。 加固部分： 編制依據(jù)：參照天津市類似項(xiàng)目數(shù)據(jù)（交通飯店、粵味鮮改造工程） 取 費(fèi)：本估算中加固部分取費(fèi)為180萬元，每平方米 加固建筑面積為300元。（主要參照交通飯店改造工程） 工藝簡(jiǎn)介：為保持原立面墻在施工過程中的穩(wěn)定性，防止開裂，在拆除前用鋼型材進(jìn)行垂直穩(wěn)定，水平斜向支護(hù)，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)施工過程中，采用植筋措施，與原立面墻進(jìn)行水平

5、連接。,ABC新天地方案估算,xxxxx工程咨詢有限公司,研究重點(diǎn)之二：空調(diào)的采購(gòu)及安裝 空調(diào)設(shè)備的方案考慮幾種方案，按照項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的管理模式，可選擇中央空調(diào)，家庭戶式中央空調(diào)、單戶式分體空調(diào)。其中第二、三種方案造價(jià)相對(duì)較低，但對(duì)項(xiàng)目整體外檐景觀上比較難以把握。現(xiàn)比較了中央空調(diào)的兩種可選方案：,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,研究重點(diǎn)之三：外檐裝飾工程,外檐裝飾主要包括玻璃幕、新建建筑外墻、外檐窗、保留建筑外墻色漿。 玻璃幕墻 玻璃幕墻的安裝方式有：隱框幕墻，駁接式玻璃幕墻、無外框架玻璃幕墻、點(diǎn)連接式玻璃幕墻。根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況，根據(jù)方案一的效果圖分析，應(yīng)該是安全明框玻璃異形幕墻

6、。結(jié)構(gòu)形式內(nèi)部為金屬鋼架支撐系統(tǒng)，鋁合金明框（從效果圖看大部分為明框，有部分為隱框），安全異形玻璃。 作為商業(yè)外檐采用了大面積的玻璃幕墻，首先應(yīng)考慮安全問題，然后考慮節(jié)能問題。如此大面積的玻璃幕墻建議采用溫屏異形玻璃，這種玻璃可以大幅度的節(jié)約能源，提高室內(nèi)空間的舒適度。此種玻璃幕墻的形式，造價(jià)應(yīng)該在700元/平方米800元/平方米。 為降低造價(jià)，也可考慮普通安全玻璃，整體上為多邊折線效果，每平米造價(jià)為600元/平方米700元/平方米。 本估算中異形玻璃按700元/平方米計(jì)算，普通安全玻璃按600元/平方米計(jì)算 外墻 根據(jù)效果圖看，為了維持原有建筑物的風(fēng)格，應(yīng)采用與磚同等規(guī)格尺寸的外檐面磚，如仿

7、舊劈開磚，材料的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在70-80元/平方米?？紤]到外墻保溫系統(tǒng)，外墻的保溫加貼磚的施工費(fèi)用在100-110元/平方米左右。 外檐窗 根據(jù)建筑物風(fēng)格及節(jié)能要求，采用斷橋鋁合金窗普通雙層中空玻璃，價(jià)格約500元/平方米，采用溫屏玻璃，價(jià)格約800-1000元/平方米，采用鋁木復(fù)合型材窗，造價(jià)為1200元/平方米,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,研究重點(diǎn)之四：電梯,數(shù)量 共7部，其中：3層3站1臺(tái)，4層4站1臺(tái)，6層6站1臺(tái)，7層7站2臺(tái)，自動(dòng)扶梯2 臺(tái)。 品牌：按照項(xiàng)目的定位及檔次，電梯的品牌應(yīng)該采用東芝、三菱等知名品牌，電梯 的內(nèi)檐裝飾應(yīng)適應(yīng)商業(yè)環(huán)境，采用豪華裝修。 造價(jià)

8、：采用有機(jī)房電梯電梯總造價(jià)應(yīng)在100-120萬元左右。 為滿足項(xiàng)目外檐立面效果，低于7層的電梯可以采用無機(jī)房電梯。電 梯總造價(jià)應(yīng)在120-140萬元左右。 本估算中7部電梯按總價(jià)120萬元計(jì)算,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,研究重點(diǎn)之五：綠化工程,主要包括兩部分：園林綠化、屋頂花園 屋頂花園部分： 方法：用少量基質(zhì)栽培或無土草皮來綠化屋頂?shù)氖┕しǎ┕ず?jiǎn)便技術(shù)要求不嚴(yán)格，適合在承載力較 弱，事前沒有綠化設(shè)計(jì)的輕型屋頂。多層復(fù)合固化模板施工法，施工過程稍復(fù)雜，適合絕大部分屋頂，由于有一部分建筑元素因此有 較好的保溫效果。組合式屋頂綠化法，主要在屋頂四角和承重墻邊用盆栽或較大容器

9、栽植喬灌木來布置的綠化方法?；▓@式屋頂綠化法，是復(fù)式立體花園式結(jié)構(gòu)運(yùn)用多種植物（喬木、灌木、地被、草花等）進(jìn)行搭配的綠化方法，本法只適合在屋頂承載力教大的屋面施工。 造價(jià)：價(jià)格較高的位1000元/平方米左右，根據(jù)施工方案可以達(dá)到300元/平方米左右。估算中按300元/平方米計(jì)算 園林景觀部分： 方法：該方案的環(huán)境布置主要是硬地鋪裝以及綠植，硬地鋪裝至少應(yīng)該是花崗巖，還有局部的水景，木質(zhì)構(gòu)架等， 造價(jià)：綠化景觀施工價(jià)格應(yīng)該是110-200元/地面積。估算中按110元/地面積計(jì)算。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,綜合上述研究比較，現(xiàn)將建安及室外工程費(fèi)用估算如下： 注：此建安工程費(fèi)

10、中不含監(jiān)理、預(yù)算編制、沉測(cè)觀降，人防督察四項(xiàng)的費(fèi)用。,ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,第三章：項(xiàng)目整體成本測(cè)算數(shù)據(jù),ABC新天地方案估算,xxxx工程咨詢有限公司,成 本 測(cè) 算 總 表,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,序號(hào),單體名稱,合計(jì),備 注,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,其中：土建安裝成本（含土建監(jiān)理等費(fèi)用）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,其中：市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第四章 項(xiàng)目單體成本測(cè)算數(shù)據(jù),ABC新天地方案估算,XXXX工程

11、咨詢有限公司,關(guān)于估算單體的劃分：,根據(jù)項(xiàng)目單體的具體情況，在方案中我們將單體估算劃分為三組。 第一組包括A#、B#、C#、D#、E#單體，其特點(diǎn)均為改建單體。 第二組包括G#、H#單體，其特點(diǎn)為小于四層，外墻面以貼磚為主。 第三組包括F#、I#單體，其特點(diǎn)為多層建筑，外檐以玻璃幕墻為主。 說明：1、單體測(cè)算不包括原建筑的拆除、加固費(fèi)用。 2、屋頂花園費(fèi)用在屋面裝修分項(xiàng)中計(jì)取。 3、F#單體屋頂游泳池費(fèi)用在屋面結(jié)構(gòu)分項(xiàng)中計(jì)取。,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第一組單體建安成本方案 （A#、B#、C#、D#、E#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第二組單體建安

12、成本方案（G#、H#、）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第三組單體建安成本方案（F#、I#、）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第二部分 方案造價(jià)估算對(duì)比,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第一章 方案的主要差異,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,方案的主要差異有以下幾點(diǎn)： 1、總體建筑面積的差異：新方案比原方案減少了218平方米。 2、單體數(shù)量上的差異:新方案中的新建單體數(shù)量上比原方案少了一個(gè)。 3、兩個(gè)方案中改建的單體（A#、B#、C#、D#、E#）建筑形式保持一致，新方案中五個(gè)單

13、體的建筑面積比原方案增加了112平方米。 4、原方案中的G、H兩個(gè)單體在新方案中體現(xiàn)為一個(gè)單體，對(duì)應(yīng)的單體為G。電梯的數(shù)量也由原來的2部改為1部 5、原方案中的I單體在新方案中建筑高度由4層改為3層，建筑面積減少了439.5平方米。對(duì)應(yīng)的單體為H。 6、原方案中的J單體在新方案中的變化比較大，建筑高度由6層改為7層，建筑面積增加了171平方米。外檐設(shè)計(jì)中玻璃幕墻的面積增加了約1000平方米。對(duì)應(yīng)的單體為I。 7、原方案中電梯的總數(shù)量為8部，新方案中為7部。,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第二章 方案差異對(duì)造價(jià)的影響,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,全部測(cè)算數(shù)據(jù)

14、方案造價(jià)對(duì)比,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,全部單體建安成本及室外工程方案造價(jià)對(duì)比,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第一組單體建安成本方案造價(jià)對(duì)比 （A#、B#、C#、D#、E#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第二組單體建安成本方案造價(jià)對(duì)比 （新方案G#、H#、原方案G#、H#、I#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,第三組單體建安成本方案造價(jià)對(duì)比 （新方案F#、I#、原方案F#、J#）,ABC新天地方案估算,XXXX工程造價(jià)咨詢有限公司市內(nèi)分部,第三章 方案造價(jià)差異的分析,ABC新天地方案估算,XXXX工程咨詢有限公司,一

15、、兩個(gè)方案在總造價(jià)上差異不大，新方案比原方案減少了48萬元。占測(cè)算總投資的比例為4.38 。在我們重點(diǎn)分析的建安成本和室外工程中，新方案比原方案減少了32.4萬元。占測(cè)算總投資的比例為2.8 。由于原方案比新方案的建筑面積多217平方米，如果可售面積按200平方米計(jì)算，每平方米售價(jià)按1.5萬元計(jì)算，則在銷售收入上則增加300萬元。所以在其他條件允許的條件下，更多地爭(zhēng)取可售面積的增加，對(duì)投資方來講，是最好的選擇。 二、新方案的單方造價(jià)比原方案高114元，其中土地和配套的單方造價(jià)增加了98元，建安單方造價(jià)增加了17元。由于項(xiàng)目的土地和拆遷費(fèi)用總價(jià)不變，在總建筑面積減少的前提下重新折算，使新方案比原

16、方案的單方造價(jià)有所增加；建安工程中由于幕墻面積的增加(主要是I#單體)，使單方造價(jià)有所增加。在我們的測(cè)算中，除土地和拆遷費(fèi)用，前期和配套設(shè)施費(fèi)達(dá)到了713元/每平方米，為有效地控制成本，除了在今后的設(shè)計(jì)和施工中降低建安及室外工程的成本外，能夠合理地爭(zhēng)取前期及配套的最低也是投資方降低成本的重要途徑。 三、在第一組的單體造價(jià)分析中，總的建筑面積增加了112.8平方米，總造價(jià)增加了26.8萬元，單方造價(jià)增加了12.3元。為保持建筑的原貌，方案不可能有太多的變化，除幕墻面積有所增加使單方造價(jià)增加了12元外（主要是D#單體），其他的單方造價(jià)沒有太大變化。建筑面積的增加使第一組的總造價(jià)有所增加。 四、第二

17、組單體形式變化比較大，建筑面積減少了575.7平方米，總造價(jià)減少了136.4萬元，單方造價(jià)減少了42.5元。單方造價(jià)的減少的原因之一是電梯少了一部，之二是屋面平臺(tái)復(fù)雜程度降低，之三是玻璃幕墻面積有所減少。 五、第三組單體的建筑面積增加了244平方米，總造價(jià)增加了77萬元，單方造價(jià)增加了45.6元，造價(jià)的增加主要是玻璃幕墻面積的增加，由于I#單體外檐設(shè)計(jì)的變化，使這個(gè)單體玻璃幕墻的面積增加了約1000平方米，對(duì)總體造價(jià)有較大的影響。,ABC新天地方案估算,XXXX工程造價(jià)咨詢有限公司市內(nèi)分部,第三部分 方案設(shè)計(jì)優(yōu)化建議,ABC新天地方案估算,XXXX工程造價(jià)咨詢有限公司市內(nèi)分部,通過對(duì)現(xiàn)有資料的認(rèn)真研究，在滿足各種主客觀條件的前提下，我們認(rèn)為可以在以下幾個(gè)方面對(duì)方案的設(shè)計(jì)加以重新考慮： 一、關(guān)于I#單體建筑形式的設(shè)計(jì)，是否可以考慮減少玻璃幕墻的使用，新方案中I#單體的玻璃幕墻的使用面積約2000平方米，在原方案中約1000平方米，如果在新方案中能夠使用幕墻和貼磚結(jié)合的外檐形式，則這一單項(xiàng)就可節(jié)約70-80萬元。 二、關(guān)于G#單體屋面建筑形式的設(shè)計(jì)，屋頂綠化是否可以考慮設(shè)計(jì)為簡(jiǎn)單的綠化形式，綠化本身的費(fèi)用是一個(gè)方面，形式復(fù)雜的屋頂花園將影響屋頂及建筑結(jié)構(gòu)中鋼筋及商品砼的使用量，將對(duì)整體造價(jià)有一定的影響?？紤]到北方的氣候，冬季的