鄭州托斯卡納LOFT推廣策略.ppt

1、 托斯卡納LOFT推廣策略 ,如何破局?,最具合作價(jià)值地產(chǎn)營(yíng)銷顧問機(jī)構(gòu) Most cooperation value,業(yè)務(wù)范圍遍及中國(guó)最具活力的經(jīng)濟(jì)圈帶，形成華北、華中、華南三大區(qū)域中心。已服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)1000多萬平米，成功操作全國(guó)明星樓盤40多個(gè)，物業(yè)類型有住宅大盤、高端豪宅、高爾夫地產(chǎn)、城市精品、復(fù)合商業(yè)等，2006年，中原成為公司戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域； 目前，業(yè)務(wù)范圍遍及河南發(fā)達(dá)的城市經(jīng)濟(jì)帶，形成鄭州、洛陽(yáng)兩大區(qū)域中心，成功操作知名樓盤十幾個(gè)，其中代理項(xiàng)目4個(gè)，深度地產(chǎn)為客戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)也贏得了業(yè)界的尊敬； 主要客戶均為全國(guó)一線開發(fā)商，如順馳中國(guó)、泰達(dá)、永泰紅磡、聯(lián)想、融創(chuàng)集團(tuán)、方

2、正集團(tuán)、華廈集團(tuán)、金地集團(tuán)、金廈集團(tuán)、萬通地產(chǎn)；, ,地產(chǎn)品牌客戶/高端項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn) Top 10 Real Estate Brands,金地集團(tuán) 格林世界（天津） 陽(yáng)光100 陽(yáng)光100（天津） 順馳集團(tuán) 領(lǐng)海（北京）太陽(yáng)城 、翡翠城、城市系列（天津） 融創(chuàng)集團(tuán) 時(shí)代奧城 泰達(dá)集團(tuán) 愛麗榭、泰達(dá)方圓 永泰紅磡 領(lǐng)世郡 萬通集團(tuán) 嶺上林里 朗矩集團(tuán) 天域 華夏集團(tuán) 華夏今典、芳水園、五環(huán)花園 今廈集團(tuán) 水語(yǔ)花城、林楓花園 五洲置業(yè) 鋒泛國(guó)際、峰匯廣場(chǎng),中原實(shí)力地產(chǎn)品牌客戶 Zhongyuan strength of the real estate brands,思念地產(chǎn) 果嶺山水 東方今典 東

3、方今典 中凱集團(tuán) 鉑宮 遠(yuǎn)大置業(yè) 遠(yuǎn)大理想城 泉舜地產(chǎn) 泉舜財(cái)富中心 路勁集團(tuán) 第一大街、中央特區(qū)、第一國(guó)際（鄭州） 世府名邸、第一大街、順馳城 （洛陽(yáng)） 宏光集團(tuán) 世貿(mào)大廈、奧園名店街 中油置業(yè) 運(yùn)河上郡、匯錦名座、中油國(guó)際名店街 中油國(guó)際金融大廈、中油國(guó)際五星公寓 永威置業(yè) 翰林居、永威鑫城 陽(yáng)光控股 御翠園 杜康集團(tuán) 申泰新世紀(jì)廣場(chǎng)、杜康商街,萬國(guó)銀座,楓葉國(guó)際廣場(chǎng),順馳城(洛陽(yáng)),第一大街(洛陽(yáng)),陽(yáng)光 御景華庭,泉舜財(cái)富中心,SIG 深度地產(chǎn)服務(wù),Service_服務(wù) Idea_創(chuàng)意 Group_團(tuán)隊(duì),The best service 服務(wù)團(tuán)隊(duì),地產(chǎn)專家 完美銷售保證 Real es

4、tate experts,1、針對(duì)貴司項(xiàng)目的需要，深度將特別配備具有多年項(xiàng)目實(shí)操成功經(jīng)驗(yàn) 的精英團(tuán)隊(duì)，確保達(dá)至開發(fā)商的銷售目標(biāo)； 2、成立項(xiàng)目小組，為公司項(xiàng)目全程服務(wù)； 3、深度公司策略資源中心及項(xiàng)目評(píng)審委員會(huì)全程為項(xiàng)目提供全程智力 支持。,三級(jí)四點(diǎn)評(píng)審 嚴(yán)把報(bào)告質(zhì)量關(guān) Real estate experts,1、深度一貫堅(jiān)持對(duì)項(xiàng)目定位、 形象定位及宣傳推廣策略、開盤策略、價(jià)格方案等四個(gè)重大方向進(jìn)行項(xiàng)目組、部門及公司三個(gè)層級(jí)的評(píng)審； 2、三級(jí)四點(diǎn)評(píng)審加強(qiáng)了對(duì)報(bào)告品質(zhì)的控制，確保每份出品報(bào)告凝結(jié)了包括總經(jīng)理、策略總監(jiān)、銷售總監(jiān)等公司高層在內(nèi)的整個(gè)工作團(tuán)隊(duì)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)，并為降低項(xiàng)目

5、交易風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最大化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和提供有力的保障。,破何局?,以何破?,如何破?,破何局?,產(chǎn)品 市場(chǎng) 目標(biāo),沒有人能夠明確判斷市場(chǎng)何時(shí)轉(zhuǎn)好！ 市場(chǎng)將繼續(xù)保持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間低迷狀態(tài)！,關(guān)于市場(chǎng),關(guān)于產(chǎn)品,別墅立面,大型社區(qū),38/48 /75 小面積,LOFT,關(guān)于客戶,75m2需求客戶：年齡在25-35歲之間，兩人世界為主，至少有一方在西區(qū)工作，偏好西區(qū)的價(jià)格較便宜，同時(shí)講究社區(qū)環(huán)境，關(guān)鍵看戶型及價(jià)格； 38/48m2需求客戶：年齡在25-30歲之間，兩人世界或單身貴族，錢不是很多，但是有部分積蓄，月供沒問題，屬于典型的白領(lǐng)，不想再租房，容易遭到營(yíng)銷，屬于典型的青春型客戶，看重項(xiàng)

6、目的未來升值潛力，過渡型居??；,客戶購(gòu)買用途 90%的客戶為自住型,市場(chǎng)低迷客戶持幣觀望 vs LOFT快速銷售,矛 盾,托斯卡納高檔風(fēng)情社區(qū) vs LOFT小戶型產(chǎn)品,關(guān)注、購(gòu)買抗性,對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知度深度不足 深挖產(chǎn)品,價(jià)格合適的價(jià)格策略和推廣策略,關(guān)注度推廣策略,以何破?,聚焦 促銷 渠道 客戶會(huì) 現(xiàn)場(chǎng),我們要完成的LOFT快速銷售,營(yíng)銷殺手锏,【聚焦】+【促銷】+【渠道】+【客戶會(huì)】+【現(xiàn)場(chǎng)】,受市場(chǎng)大環(huán)境影響的影響，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目日趨冷淡。我們要打破僵局，吸引消費(fèi)者目光。 產(chǎn)品價(jià)值、利益引領(lǐng)，沸騰市場(chǎng)，吸引客戶關(guān)注 由吸引達(dá)到征服 （差異化產(chǎn)品啟動(dòng)，制造第一熱點(diǎn)，快速切入市場(chǎng)）,營(yíng)銷殺手锏【

7、聚焦】+【促銷】+【渠道】+【客戶會(huì)】+【現(xiàn)場(chǎng)】,營(yíng)銷殺手锏【聚焦】+【促銷】+【渠道】+【客戶會(huì)】+【現(xiàn)場(chǎng)】,深度剖析產(chǎn)品價(jià)值從托斯卡納到LOFT,LOFT獨(dú)有的生活,深刻理解產(chǎn)品 首先是托斯卡納是什么？,托斯卡納,利海托斯卡納,意大利,浪漫的風(fēng)情，艷陽(yáng)，藍(lán)天，海灘其代表舒適與自由奔放,文藝復(fù)興，藝術(shù)之都，在現(xiàn)代意大利更體現(xiàn)其更多的是藝術(shù)的生產(chǎn)，代表品質(zhì),浪漫，舒適，自由,藝術(shù)，嚴(yán)謹(jǐn)，品質(zhì),深刻理解產(chǎn)品 愛上這里的loft,高度的變換,可以產(chǎn)生不同的創(chuàng)意 Loft源于上世紀(jì)60年代的工業(yè)建筑的居住結(jié)構(gòu)在今天被改良，成為一種藝術(shù)文化氣息居住形態(tài)，在居住氛圍中被賦予藝術(shù)的氣質(zhì)，是一種審美的突破，

8、更多的也是一種自意識(shí)形態(tài)上的突破。換一種角度和高度看生活，會(huì)了解到更多更全面。,藝術(shù)空間的享受與自由 讓生活多姿多彩不再是一層不變 LOFT藝術(shù)生活空間，具備雙層的生活結(jié)構(gòu)，它除了擁有開放的藝術(shù)空間、自由的生活尺度、充足的光線、靈動(dòng)的設(shè)計(jì)，LOFT還具有明星一般的居住氣質(zhì)，真正為享受生活的人準(zhǔn)備。 LOFT是一個(gè)非傳統(tǒng)的空間，與我們以往認(rèn)真規(guī)劃的室內(nèi)分隔生活完全不同。我們只能在一個(gè)時(shí)間內(nèi)享用一個(gè)空間，而在LOFT藝術(shù)生活空間卻可以在同一個(gè)時(shí)間隨時(shí)隨地享受享足夠大的雙層空間，用自己的創(chuàng)意去設(shè)計(jì)空間，按照生活的需要實(shí)現(xiàn)一個(gè)完全自我的家。每個(gè)具有藝術(shù)氣息的人都可以在LOFT公寓中找到屬于自己的標(biāo)簽。

9、,深刻理解產(chǎn)品 愛上這里的loft,公寓式別墅，小戶型里的王者 普通小戶型，只能滿足人們對(duì)居住最基本的需求，很難滿足兩口之家的生活要求，更不要談享受，酒店式的包裝不能掩蓋其功能性的缺失，loft空間的出現(xiàn)帶來革命性的改變，雙層空間，滿足普通人對(duì)別墅的些許向往。,深刻理解項(xiàng)目 愛上這里的loft,深刻理解項(xiàng)目 愛上這里的loft,4.8米挑高/3.6米寬景露臺(tái) 讓居所充滿自由陽(yáng)光與慵懶自然 普通小戶型，只能滿足人們對(duì)居住最基本的需求，很難滿足兩口之家的生活要求，更不要談享受，酒店式的包裝不能掩蓋其功能性的缺失，loft空間的出現(xiàn)帶來革命性的改變，雙層空間，滿足普通人對(duì)別墅的些許向往。,關(guān)鍵詞：

10、創(chuàng)新的空間 自由的藝術(shù) 浪漫的生活,案名 意墅工坊 意墅-loft產(chǎn)品，類別墅概念，藝術(shù)空間，意大利形象 工坊-流行于意大利，大師的工作室的名稱，具有包容性標(biāo)新立異、市場(chǎng)差異化,Solgen：,意墅工坊 托斯卡納的自由意墅,促銷，不是單純的降價(jià)。 它肩負(fù)著多重使命。 A 新品上市 B 開拓新市場(chǎng) C 擴(kuò)大銷量 D 提高品牌知名度 我們的工作是在即將到來的銷售旺季，新品上市、迅速銷售，同時(shí)提高“利?！逼放浦群兔雷u(yù)度,營(yíng)銷殺手锏【聚焦】+【促銷】+【渠道】+【客戶會(huì)】+【現(xiàn)場(chǎng)】,營(yíng)銷殺手锏【聚焦】+【促銷】+【渠道】+【客戶會(huì)】+【現(xiàn)場(chǎng)】,多重驚喜，讓客戶覺得物超所值！,限定時(shí)間,迅速成交,銷

11、售策略價(jià)格測(cè)算,一次性3%（按揭2%）/ 送禮3000元 / 5000抵10000 套均價(jià)：209046元 均價(jià)：4508元/ ,按38計(jì)算：總價(jià)171304元；首付（二成）34261元,第一重：?jiǎn)蝺r(jià) 2254元/起 LOFT復(fù)式公寓 一份面積 雙重利益 實(shí)際核算僅2254元/起 目的：利用差異化產(chǎn)品，打擊市場(chǎng)，通過強(qiáng)有力的利益點(diǎn)沖擊吸引客戶對(duì)項(xiàng)目高度關(guān)注。 媒體：戶外、報(bào)紙,銷售策略多重驚喜,第二重：首付 首付1.7萬起 “入住再付”置業(yè)計(jì)劃首付分期付款 提早還款現(xiàn)金回贈(zèng) 目的：降低首付（一成首付），擴(kuò)大客群 媒體：戶外、報(bào)紙,銷售策略多重驚喜,第三重：大禮 3888元置業(yè)大禮包 限時(shí)成交即

12、送3888元置業(yè)大禮包 冰箱、彩電、空調(diào) 目的：規(guī)定時(shí)間成交，吸引客戶迅速成交，禮品價(jià)值3000 媒體：戶外、報(bào)紙,銷售策略多重驚喜,第四重：優(yōu)惠 一次性3%；按揭2% 認(rèn)籌5000抵10000 目的：規(guī)定時(shí)間成交，吸引客戶迅速成交 媒體：戶外、報(bào)紙,銷售策略多重驚喜,【廣宣媒體】 報(bào)紙以大河報(bào)為主（暫不考慮其他） 大河報(bào)夾報(bào) 戶外 候車亭,【小眾媒體】 渠道DM（領(lǐng)跑） 短信 DM直郵 廣播電臺(tái) 高端寫字樓、住宅電梯間廣告（分眾傳媒） 媒體組織的看樓團(tuán)（各報(bào)社或電視臺(tái)）,憑借我司多年來在鄭操案經(jīng)驗(yàn),營(yíng)銷殺手锏【聚焦 】+【促銷】+【渠道】+【客戶會(huì)】+【現(xiàn)場(chǎng)】,營(yíng)銷殺手锏【聚焦 】+【促銷】

13、+【渠道】+【客戶會(huì)】+【現(xiàn)場(chǎng)】,圈層口碑傳播的重要性。 以購(gòu)房業(yè)主，是我們與目標(biāo)客戶群對(duì)話的紐帶。是我們最佳的隱形媒體。 利用節(jié)日，維系好與新老客戶的關(guān)系，通過一系列活動(dòng)與客戶積極互動(dòng)，不僅能提升老業(yè)主的榮耀感，更能快速樹立起項(xiàng)目的良好口碑，為項(xiàng)目的銷售起到催化作用。 前期很少組織過成交客戶維系活動(dòng),我們當(dāng)前要做的是 A 梳理客戶信息，有計(jì)劃有目的的進(jìn)行電話回訪。 B 配合節(jié)日和項(xiàng)目進(jìn)展，不定期的舉行各種形式的業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，增強(qiáng)業(yè)主與我們的溝通。精準(zhǔn)的傳達(dá)老帶新和老業(yè)主再次置業(yè)的優(yōu)惠信息。 C 完善老帶新優(yōu)惠政策，并嚴(yán)格執(zhí)行；,營(yíng)銷殺手锏【聚焦 】+【促銷】+【渠道】+【客戶會(huì)】+【現(xiàn)場(chǎng)】,樣

14、板房及通道,營(yíng)銷殺手锏【聚焦 】+【促銷】+【渠道】+【客戶會(huì)】+【現(xiàn)場(chǎng)】,如何破?,節(jié)點(diǎn) 階段性執(zhí)行,8 9 10 11 12 - 8.27 9.26 10.7 10.18 準(zhǔn)備 入市 樣板房開放 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 開盤 產(chǎn)品形象 產(chǎn)品差異化賣點(diǎn) 樣板房開放 認(rèn)購(gòu)開盤信息發(fā)布,主要銷售節(jié)點(diǎn)、活動(dòng)安排,第一階段：產(chǎn)品初始化階段 時(shí)間： 2008年8月初 主題： 一份面積 雙重利益 別了，一“層”不變的生活 LOFT復(fù)式公寓，王者小戶型 3888元置業(yè)大禮包限時(shí)派送 開盤前成交即送3888元置業(yè)大禮包：冰箱、彩電、空調(diào) 目的：強(qiáng)化項(xiàng)目產(chǎn)品類型的差異化，通過創(chuàng)意文案?jìng)鬟_(dá)項(xiàng)目核心產(chǎn)品賣點(diǎn) 媒體：戶外、報(bào)紙,

15、第二階段：產(chǎn)品深化階段 時(shí)間： 2008年9月 主題： 別了，一“層”不變的生活 只需1.7萬 即時(shí)擁有復(fù)式小別墅 “入住再付”置業(yè)計(jì)劃首付分期付款，提早還款現(xiàn)金回贈(zèng) 3888元置業(yè)大禮包限時(shí)派送 開盤前成交即送3888元置業(yè)大禮包：冰箱、彩電、空調(diào) 目的：通過強(qiáng)有力的賣點(diǎn)，深度打擊客戶，促使到訪 策略：引導(dǎo)客戶關(guān)注項(xiàng)目本身 媒體：戶外、硬廣、電臺(tái)、短信等,第二階段：產(chǎn)品深化階段 時(shí)間： 2008年9月 主題： 別了，一“層”不變的生活 4.8m挑高/3.8m寬臺(tái)/買1層送1層 LOFT復(fù)式公寓，一份面積、雙重利益 3888元置業(yè)大禮包限時(shí)派送 開盤前成交即送3888元置業(yè)大禮包：冰箱、彩電、

16、空調(diào) 目的：通過強(qiáng)有力的賣點(diǎn)，深度打擊客戶，促使到訪 策略：引導(dǎo)客戶關(guān)注項(xiàng)目本身 媒體：戶外、硬廣、電臺(tái)、短信等,第三階段：認(rèn)購(gòu)、開盤階段 時(shí)間： 2008年10月 主題： 別了，一“層”不變的生活 認(rèn)領(lǐng)你的復(fù)式小別墅 LOFT復(fù)式公寓，一份面積、雙重利益 3888元置業(yè)大禮包限時(shí)派送 開盤前成交即送3888元置業(yè)大禮包：冰箱、彩電、空調(diào) 目的：通過強(qiáng)有力的賣點(diǎn)，深度打擊客戶，促使到訪、成交 策略：引導(dǎo)客戶關(guān)注項(xiàng)目本身 媒體：戶外、硬廣、電臺(tái)、短信等,第三階段：認(rèn)購(gòu)、開盤階段 時(shí)間： 2008年10月 主題： 別了，一“層”不變的生活 托斯卡納復(fù)式小別墅盛大開盤 LOFT復(fù)式公寓，一份面積、雙重利益 3888元置業(yè)大禮包限時(shí)派送