國有劃撥土地的價值構(gòu)成及其估價

1、 國有劃撥土地的價值構(gòu)成及其估價 摘要：國有劃撥土地，需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成劃撥土地的價值基礎(chǔ)。本文在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎(chǔ)上，通過具體案例探討劃撥用地價值構(gòu)成及其估價方法。關(guān)鍵詞：劃撥土地，價值構(gòu)成，估價一、概述國土資源部關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國土資發(fā)200144號），為國有劃撥用地的價值認(rèn)定及其估價提供了政策和法律依據(jù)。根據(jù)中華人民共和國土地管理法和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國有劃撥用地是指國家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)

2、施用地，公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等。劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)，同時也是國家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營的場地。實際上，伴隨城市土地市場的進(jìn)一步改革，國家土地管理局已于1998年2月17日發(fā)布的第8號令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定，提出國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（

3、入股）和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式，劃撥土地的價值屬性已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中有所體現(xiàn)，明晰這些價值屬性及其結(jié)構(gòu)，對于提高土地集約化效益，合理進(jìn)行土地收益的分配具有重要意義。一般而言，劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價的40%.標(biāo)定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥

4、土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權(quán)時如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。因此，需要估價師根據(jù)具體情況確定適當(dāng)?shù)墓纼r方法和合理的調(diào)整系數(shù)。本文在對劃撥用地的價值構(gòu)成及其基本估價方法分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合具體案例進(jìn)一步討論。二、劃撥用地的價值構(gòu)成及其基本估價方法新的城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評估時最常用的是基準(zhǔn)地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均

5、容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格。基準(zhǔn)地價法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價格，通過對不同類別和級別的基準(zhǔn)地價的修正，得到委估對象評估價值的方法?；鶞?zhǔn)地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準(zhǔn)地價的表達(dá)方式可以有級別基準(zhǔn)地價、分區(qū)基準(zhǔn)地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準(zhǔn)地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言，其價值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，

6、則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。其基本計算公式是：土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)。對于劃撥用地的估價，我們同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案

7、例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法。其基本計算公式是：劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)出讓金，或者：劃撥土地使用權(quán)價格出讓土地使用權(quán)價格（1出讓金比例）。三、案例分析根據(jù)劃撥用地的價值構(gòu)成，工業(yè)劃撥熟地的土地價格主要由土地的平均取得和開發(fā)成本組成，工業(yè)劃撥生地的土地價值主要由土地的平均取得成本構(gòu)成。本案例的估價對象是位于某市郊區(qū)的一座火力發(fā)電廠，分為主廠區(qū)和工廠專用水庫兩部分。其中主廠區(qū)500，000平方米，占用的是耕地，專用水庫1，500，000平方

8、米，占用耕地500，000平方米，非耕地1，000，000平方米。經(jīng)過估價人員的現(xiàn)場調(diào)查和了解，發(fā)現(xiàn)主廠區(qū)土地開發(fā)程度可以設(shè)定為”五通一平”（通路、通上下水、通熱和通電及土地平整）的i類工業(yè)劃撥用地，其基本價值構(gòu)成是土地的取得和開發(fā)成本。專用水庫的情況比較復(fù)雜，首先當(dāng)?shù)氐母睾头歉氐恼鞯爻杀静煌?，其次水庫用地的熟化過程與一般工業(yè)用地的熟化過程有很大區(qū)別，水庫水壩的建造成本一般都計入建筑物和構(gòu)筑物的成本之中，因此劃分為沒有實現(xiàn)五通一平的ii類工業(yè)劃撥用地，其基本價值構(gòu)成是土地的取得成本，可以分解為iia（非耕地）和iib（耕地）兩種生地類型。本估價報告擬分別對這3種工業(yè)用地類型進(jìn)行評估。根據(jù)城

9、鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（以下簡稱規(guī)程），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本法、基準(zhǔn)地價法等。本次估價擬采用成本法和基準(zhǔn)地價法進(jìn)行綜合評估。（一）、土地價值評估過程1、i類工業(yè)劃撥土地價格評估（1）成本法以在同一供需圈內(nèi)通過征用方式取得的土地使用權(quán)，并達(dá)到現(xiàn)有土地開發(fā)程度，所需發(fā)生的成本和費用的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，運用成本法進(jìn)行測算，基本公式為：待估宗地土地價格=土地取得費土地開發(fā)費稅費+利息+利潤土地取得費：土地取得費是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費用。征地費用主要包括土地補償費、勞動力安置補助費、青苗及地上物補償費三個項目費用。根據(jù)中華人民共和國土地管理法辦

10、法中有關(guān)規(guī)定，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的30倍。具體倍數(shù)由各地人民政府與用地方根據(jù)實際情況商定。目前蓮花市實施的是2000年某省實施中華人民共和國土地管理法辦法，三費總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的25倍。蓮花市不同耕地畝產(chǎn)值參照表1計算：表1不同耕地產(chǎn)值表類別優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)作物糧食作物劣質(zhì)農(nóng)田級別一類二類三類產(chǎn)值（元/畝）50001300800產(chǎn)值（元/平方米）7.51.951.2根據(jù)蓮花電廠周邊土地近幾年的實際征地的情況，確定i類工業(yè)劃撥地的征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的20倍，即39元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費包括：耕地占用費，土地管理費等等，按征地費的6.26%

11、計，合計2.44元/平方米。則土地取得費為41.44元平方米。土地開發(fā)費：本評估項目所指土地開發(fā)費為從取得土地后至達(dá)到“五通一平”條件下的熟地狀態(tài)。根據(jù)電力工程建設(shè)投資估算指標(biāo)，結(jié)合本地區(qū)目前土地開發(fā)基本費用，土地“五通一平”的基本費用20元/平方米。利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為2年，投資利息率按目前中國建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31計，土地取得費為一次性年初投入，土地開發(fā)費為2年中均勻投入。則利息2（41.445.31）+（41.44（5.31）2）+（205.31）4.4+0.12+1.06=5.58元/平方米利潤：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)

12、程的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)土地開發(fā)作為一種企業(yè)的行為時，企業(yè)用于土地的投資應(yīng)當(dāng)計算利潤，綜合考慮本地的投資回報率，確定年投資利潤率為8。則利潤（41.44+20）8%4.92元/平方米最終土地價格確定：依據(jù)成本法測算地價公式：i類國有劃撥土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤=41.44205.584.92=71.94元/平方米或47960元/畝（2）基準(zhǔn)地價法根據(jù)（蓮花政字200312號）公布的基準(zhǔn)地價，委估對象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級地價區(qū)的外圍地區(qū)，理論上應(yīng)該作地價區(qū)位條件的減值處理。其基本計算公式為：土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)期日修正系數(shù)：估價

13、期日沒有超過蓮花市公布的基準(zhǔn)地價有效期，所以修正系數(shù)為1；年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價有效期的年期到估價基準(zhǔn)日的物價水平略有上浮，所以修正系數(shù)為1.03；區(qū)位因素修正系數(shù)：由于委估對象位于工業(yè)3級地價區(qū)的外圍地區(qū)，區(qū)位因素修正系數(shù)為0.80；權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價是出讓土地的價值，因此按照40%的出讓金計算，權(quán)屬因素修正系數(shù)為0.60；最終土地價格確定：i類國有劃撥土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正系數(shù)=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16（元/平方米）或49440.00元/畝（3）加權(quán)平均法獲得i類國有劃撥土地價

14、格由于本估價分別采用成本法和基準(zhǔn)地價法求取i類國有劃撥土地價格，考慮到兩種方法對本類土地估價都比較客觀，因此分別賦予權(quán)重0.5，結(jié)果如下：i類國有劃撥土地價格=0.5*成本法結(jié)果+0.5*基準(zhǔn)地價法結(jié)果=0.5*71.94+0.5*74.16=73.05元/平方米或48700元/畝2、ii類工業(yè)劃撥土地價格評估（1）成本法評估中以在同類區(qū)內(nèi)的通過征用劃撥方式取得土地使用權(quán)，由于水庫的土地利用不同于一般工業(yè)用地的熟化過程，其建造成本已經(jīng)記入建筑物、構(gòu)筑物之中，因此本估價報告作為生地計算其價值。基本公式為：待估宗地土地價格=土地取得費稅費+利息+利潤土地取得費：土地取得費是指待估宗地所在區(qū)域征用同

15、類土地所支出的平均費用。根據(jù)蓮花電廠水庫周邊土地的實際情況，確定ii級工業(yè)劃撥地的耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的18倍，即35.1元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費包括：耕地占用費，土地管理費等等，合計2.19元/平方米。對于非耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的12倍，即23.4元/平方米。有關(guān)稅規(guī)費包括：耕地占用費，土地管理費等等，合計1.46元/平方米。則：耕地土地取得費為37.29元平方米，非耕地土地取得費為24.86元平方米。利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠專用水庫的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為1年，投資利息率按目前中國建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31計，土地取得費為一次性年初投入。則：耕地土

16、地取得費利息37.295.31=1.98元平方米非耕地土地取得費利息24.865.31=1.32元平方米利潤：綜合考慮本地的投資回報率，確定年投資利潤率為8。則：耕地土地利潤37.298%2.98元/平方米，非耕地土地利潤24.868%1.99元/平方米。最終土地價格確定：依據(jù)成本法測算地價公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤ii類國有劃撥耕地土地價格=37.291.982.98=42.25元/平方米或28166.67元/畝ii類國有劃撥非耕地土地價格=24.861.321.99=28.17元/平方米或18780元/畝（2）基準(zhǔn)地價法根據(jù)（蓮花政字200312號）公布的基準(zhǔn)

17、地價，委估對象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級地價區(qū)的外圍地區(qū)，理論上應(yīng)該作地價區(qū)位條件的減值處理?；鶞?zhǔn)地價法的基本計算公式為：土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)期日修正系數(shù)：估價期日沒有超過蓮花市公布的基準(zhǔn)地價有效期，所以修正系數(shù)為1；年期修正系數(shù)：蓮花市公布的基準(zhǔn)地價有效期的年期到估價基準(zhǔn)日的物價水平略有上浮，所以修正系數(shù)為1.03；區(qū)位因素修正系數(shù)：由于區(qū)位等因素的影響，因素修正系數(shù)為0.70；權(quán)屬因素修正系數(shù)：由于基準(zhǔn)地價是出讓土地的價值，因此按照40%的出讓金計算，權(quán)屬因素修正系數(shù)為0.60；土地熟化程度的修正：由于委估對象的價格定義是生地，土地熟化程度的

18、修正系數(shù)為0.70；土地利用類型的修正：由于委估對象存在耕地與非耕地的區(qū)別，因此對非耕地增加修正系數(shù)為0.65；最終土地價格確定：ii類國有劃撥耕地土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70=45.42（元/平方米）或30280元/畝ii類國有劃撥非耕地土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*區(qū)位因素修正系數(shù)*權(quán)屬因素修正*土地熟化程度修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65=29.52（元/平方米）或19680元/畝（3）加權(quán)平均法獲得ii類國有劃撥土地價格由于本估價分別采用成本法和基準(zhǔn)地